COMMERCIAL BAUX COMMERCIAUX · COUR-APPEL-COMMERCIALE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — rejet

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 9) (rejet), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale.

I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens

A. Origine du litige et prétentions des parties

Cour d'Appel de Monaco, 24 novembre 2020, n° 19425

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2006, le bailleur, dont les droits ont été repris par Madame p. M., a donné à bail commercial à la société N, devenue la SARL G, un local portant les numéros 39, 40 et 41 à la résidence « X4 », à Monaco. Ce local était exploité comme restaurant.

Par acte du 27 mai 2015, la bailleresse a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement, avec offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 août 2015. La Commission arbitrale des loyers commerciaux a été saisie le 24 septembre 2015 aux fins de désignation d'un expert et de fixation de l'indemnité. La non-conciliation a été constatée le 21 octobre 2015. La locataire a, de son côté, demandé la fixation de l'indemnité à 3 518 000 euros et, à titre subsidiaire, une expertise.

Par jugement du 11 octobre 2017, la Commission a condamné la bailleresse à verser 3 000 000 euros à la locataire et a débouté les parties du surplus. La bailleresse a interjeté appel le 24 novembre 2017. Par arrêt avant dire droit du 28 septembre 2018, la Cour d'appel a réformé le jugement, ordonné une expertise et confié la mission à M. c. BO., les frais étant avancés par l'appelante.

L'expert a déposé son rapport au greffe le 13 décembre 2019. Il a retenu une valeur du fonds de commerce de 2 500 000 euros et deux indemnités alternatives : 2 637 000 euros en cas de fermeture définitive du restaurant, et 2 870 000 euros en cas de réinstallation dans un autre local. La décision indique par ailleurs que le rapport est daté du 12 décembre 2019 dans les motifs, ce que la présente fiche relève sans que cette divergence affecte la solution.

La locataire a conclu à la confirmation du jugement de première instance, en soutenant que l'écart avec le rapport était faible. La bailleresse a demandé une fixation à 1 285 634 euros, à titre subsidiaire à 2 543 600 euros, et, à titre plus subsidiaire, à 2 585 000 euros.

Question de droit

La question posée à la Cour était double. Il s'agissait d'abord de déterminer, en application de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, comment chiffrer l'indemnité d'éviction lorsque l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce, et si l'hypothèse d'une réinstallation doit être retenue. Il s'agissait ensuite de savoir si la perte d'une terrasse-véranda, occupée sans titre puis restituée, devait conduire à minorer la valeur du fonds.

Le texte de l'article 9, tel que reproduit dans les motifs, dispose que l'indemnité d'é

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine commercial baux commerciaux · cour-appel-commerciale au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.

B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour d'appel, 24 novembre 2020, Madame p. M. c/ La SARL G confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.

II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)

A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés

La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (rejet), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :

• Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 9) — mentionné sous « article 9 de la loi n° 490 »
• loi n° 1.398

B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle

Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :

Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté de Monaco, la Cour met en œuvre un contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté, refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.

III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)

A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco en Principauté de Monaco. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.

IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)

A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense

• En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal (art. 9) ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
• En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 24 novembre 2020 par Cour d'appel de Monaco ;
• Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté de Monaco.

B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale

L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.