Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2015, n° 13084

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du statut des baux à usage commercial, industriel et artisanal, régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Il oppose un bailleur, M. a. AL-AH. (également désigné dans le dispositif sous le nom de M. Ahmed a. AL-AH.), de nationalité saoudienne et demeurant à Jeddah (Arabie Saoudite), à sa locataire, la société à responsabilité limitée dénommée « OL. JA. SARL », immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le n° 93 S 02961, dont le siège social est établi dans la Galerie Commerciale du Métropole à Monaco et représentée par son gérant en exercice, M. s. MO.

M. a. AL-AH. donnait à bail des locaux à usage commercial à la société « OL. JA. SARL ». Entendant mettre un terme à la relation contractuelle à l'échéance du bail fixée au 27 octobre 2011, le bailleur a fait notifier au preneur, suivant acte d'huissier en date du 2 novembre 2010, un congé pour la date d'expiration du bail. Ce congé a été délivré sans offre de renouvellement, mais comportait la proposition de verser à la société locataire une indemnité d'éviction.

Une phase de conciliation préalable s'est tenue entre les parties conformément aux prescriptions légales gouvernant la matière, laquelle s'est soldée par l'établissement d'un procès-verbal de non-conciliation. Lors de cette étape, le bailleur a sollicité la fixation du montant de l'indemnité d'éviction en offrant de verser la somme de 1.360.000 euros. De son côté, la société « OL. JA. SARL » a déclaré qu'aucune conciliation n'était envisageable, au motif qu'elle émettait des réserves quant à la nullité du congé qui lui avait été délivré. En l'absence d'accord amiable entre le bailleur et le preneur, le différend a été porté sur le terrain judiciaire.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le parcours procédural de cette affaire se caractérise par une succession de décisions portant initialement sur la régularité formelle de l'acte introductif d'instance, avant que la juridiction suprême monégasque ne soit amenée à évoquer le fond du litige en tant que juge du fond après cassation.

Par assignation en date du 21 avril 2011, la société preneuse « OL. JA. SARL » a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un jugement rendu le 8 février 2012, cette juridiction spécialisée a prononcé la nullité de ladite assignation introductive d'instance. Sur recours, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a réformé ce jugement par un arrêt du 18 juin 2013, signifié le 26 juin 2013.

M. a. AL-AH. a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt par déclaration souscrite au greffe général le 23 juillet 2013. Par un premier arrêt rendu le 28 novembre 2013, la Cour de révision a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 18 juin 2013. Pour prononcer cette cassation, la Haute juridiction a relevé qu'après avoir constaté que l'original de l'assignation présenté à l'audience du 15 juin 2011 ne comportait pas le visa de l'huissier sur les mentions apposées par son clerc relativement à la notification de l'acte, la Cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et avait ainsi violé le texte visé au moyen. L'affaire a été renvoyée à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée.

Statuant sur ce renvoi par un deuxième arrêt en date du 15 octobre 2014, la Cour de révision a infirmé le jugement rendu le 8 février 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et a renvoyé l'affaire en continuation à sa prochaine session utile, afin de permettre aux parties de conclure sur le fond du litige.

C'est dans ce cadre procédural que les parties ont déposé des écritures additionnelles les 15 décembre 2014 et 15 janvier 2015, avant l'établissement du certificat de clôture le 20 janvier 2015 et le dépôt des conclusions après cassation du Ministère Public le 22 janvier 2015.

Aux termes de ses conclusions additionnelles du 15 décembre 2014 et de ses conclusions récapitulatives additionnelles en réplique du 15 janvier 2015, le bailleur, M. a. AL-AH. (qui a la qualité d'intimé dans l'instance d'appel évoquée par la Cour, bien qu'ayant été le demandeur au pourvoi initial), soulève à titre principal une exception d'incompétence et une fin de non-recevoir. Il demande à la Cour de révision de se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de la société « OL. JA. SARL » sur le fondement de son assignation du 21 avril 2011 et de ses conclusions ultérieures, en vertu des articles 4 et 6 de la loi n° 490, ou à défaut de déclarer la société locataire irrecevable en ses demandes. Il sollicite la fixation de l'indemnité d'éviction qu'il offre de verser à la somme de 992.520 euros dans ses premières conclusions, montant qu'il modifie dans ses conclusions récapitulatives du 15 janvier 2015 pour le porter à 1.037.450,45 euros, et demande qu'en tout état de cause cette somme ne puisse être supérieure à 1.360.000 euros.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où l'exception d'incompétence serait rejetée et la société preneuse déclarée recevable, M. a. AL-AH. maintient ses demandes relatives au plafonnement et à la fixation de l'indemnité d'éviction. Il demande en outre à la Cour de dire valable le congé délivré à sa requête, de débouter la société « OL. JA. SARL » de sa demande en nullité du congé ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et d'ordonner l'expulsion de la preneuse des locaux dès le paiement de l'indemnité d'éviction. Sur le plan probatoire, il sollicite que soient écartés des débats le rapport d'expertise amiable établi par M. BOISSON (ou M. BO.) produit par la locataire, ainsi que le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013 communiqué par cette dernière. Enfin, il réclame la condamnation de la société « OL. JA. SARL » au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

En réplique, la société « OL. JA. SARL », appelante, a déposé des conclusions additionnelles le 15 décembre 2014 et des secondes conclusions additionnelles le 15 janvier 2015. In limine litis, aux termes de ses secondes écritures, elle demande à la Cour de déclarer M. a. AL-AH. irrecevable en sa demande de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 992.520 euros, ainsi qu'en ses exceptions d'incompétence et d'irrecevabilité, et subsidiairement de l'en débouter au fond.

À titre principal sur le fond, la société preneuse conclut à la nullité du congé. Elle demande à la Cour de constater qu'il n'est pas justifié de la signature manuscrite de l'huissier sur l'original du congé délivré le 2 novembre 2010, ni de la correspondance parfaite entre cette signature et celle reprographiée sur la copie qui lui a été remise. Elle soutient que la copie délivrée ne présente qu'une simple reprographie de la signature et non une signature originale, et ajoute que l'huissier instrumentaire, se déclarant absent et empêché, ne pouvait légalement se faire suppléer mais devait se faire remplacer par son clerc pour signifier valablement l'acte. Elle demande en conséquence que le congé du 2 novembre 2010 soit déclaré nul et de nul effet.

À titre subsidiaire, la société « OL. JA. SARL » estime que l'indemnité d'éviction de 1.360.000 euros proposée par le bailleur repose sur des données partiales, incomplètes et obsolètes, et présente un caractère dérisoire ne permettant pas de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Faisant valoir que l'expertise est de droit devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux (laquelle dispose d'une compétence exclusive à cet égard) et qu'elle se trouverait privée du droit de discuter contradictoirement les arguments du bailleur présentés pour la première fois devant la Cour de révision, elle sollicite avant dire droit l'organisation d'une expertise judiciaire aux fins d'évaluer contradictoirement l'indemnité d'éviction, avant que l'affaire ne soit renvoyée à une prochaine session utile de la Cour.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande la condamnation directe de M. a. AL-AH. à lui payer la somme de 8.259.330 euros à titre d'indemnité d'éviction. En tout état de cause, elle sollicite le rejet de toutes les prétentions du bailleur, la reconnaissance de son droit de se maintenir dans les lieux jusqu'à l'encaissement effectif de l'indemnité d'éviction (à charge pour elle de continuer à s'acquitter d'une somme égale au montant des loyers en cours), ainsi que la condamnation de M. a. AL-AH. au paiement de 80.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et aux entiers dépens.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision, statuant au fond après cassation et infirmation du jugement de première instance, devait résoudre une série de questions juridiques tant procédurales que substantielles, articulées autour de quatre axes principaux :

1. Sur la compétence et la recevabilité au regard du procès-verbal de non-conciliation : Dans quelle mesure les dispositions de l'alinéa 1er de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui circonscrivent la compétence de la juridiction saisie aux prétentions des parties consignées dans le procès-verbal de non-conciliation, exigent-elles que les demandes du preneur (notamment en nullité du congé ou en fixation de l'indemnité d'éviction) soient formellement détaillées et chiffrées dès le stade de la tentative de conciliation ?
2. Sur la validité formelle du congé commercial : L'absence de signature manuscrite originale de l'huissier de justice sur l'acte de congé, au profit d'une signature reprographiée, est-elle de nature à entraîner la nullité dudit congé, ou une telle sanction se heurte-t-elle à la prohibition du formalisme excessif découlant de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ?
3. Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction et le respect du contradictoire : Comment la juridiction doit-elle procéder à l'évaluation du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail lorsque les parties s'opposent sur le montant de l'indemnité d'éviction, et quel sort doit être réservé à un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une seule des parties ?
4. Sur les demandes accessoires (maintien dans les lieux, dommages-intérêts et amende de pourvoi) : Quelles sont les conditions du maintien du preneur évincé dans les locaux commerciaux dans l'attente du règlement de l'indemnité, et les circonstances de l'espèce justifient-elles l'allocation de dommages-intérêts ainsi que la condamnation du demandeur au pourvoi à l'amende prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour de révision répond de manière méthodique à chacun des moyens soulevés, en privilégiant une approche antiformaliste et respectueuse du principe du contradictoire.

1. Le rejet de l'exception d'incompétence par une interprétation souple de l'article 6 de la loi n° 490

Pour statuer sur la contestation soulevée par M. a. AL-AH. quant à l'étendue de la compétence de la Cour, les hauts magistrats rappellent tout d'abord le principe directeur applicable en la matière : la compétence de la Cour de révision (statuant ici par évocation des attributions de la juridiction des baux commerciaux) est strictement limitée aux prétentions des parties telles qu'elles ont été consignées dans le procès-verbal de non-conciliation.

Examinant le contenu factuel de ce procès-verbal, la Cour relève que le bailleur avait demandé la fixation du montant de l'indemnité d'éviction en offrant la somme de 1.360.000 euros, tandis que la société « OL. JA. SARL » avait indiqué qu'aucune conciliation n'était possible au motif qu'elle émettait des réserves sur la nullité du congé.

Opérant alors l'exégèse du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal, la Cour de révision pose en principe que ce texte « n'exige pas que les demandes soient détaillées et chiffrées, celles-ci pouvant être seulement évoquées en substance ou a minima, voire de manière implicite ». En conséquence, la mention des réserves sur la nullité du congé et la discussion inhérente à l'offre d'indemnité d'éviction suffisaient à saisir valablement la juridiction des demandes ultérieures du preneur. La contestation du bailleur sur l'étendue de la compétence de la Cour est dès lors rejetée.

2. La validation du congé au nom de la lutte contre le formalisme excessif

Sur le fond, la Cour examine en premier lieu le moyen de nullité du congé soulevé à titre principal par la société locataire. Tout en constatant que le congé a été notifié par acte d'huissier du 2 novembre 2010 pour le 27 octobre 2011, date d'expiration du bail (l'arrêt mentionnant par ailleurs, par l'effet d'une simple erreur matérielle de plume en fin de paragraphe, que le congé a été délivré le « 2 novembre 2011 », avant de rectifier exactement dans son dispositif en visant le congé du « 2 novembre 2010 »), la Cour écarte les griefs tirés de l'absence de signature manuscrite originale de l'huissier.

Le raisonnement de la Cour s'appuie directement sur le droit européen des droits de l'homme. Elle affirme « qu'une interprétation trop stricte des dispositions légales traduirait un formalisme excessif contraire aux exigences de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ». Appliquant ce standard conventionnel au cas d'espèce, elle juge qu'il est indifférent que le congé comporte une signature non pas originale, mais reprographiée, à partir du moment où « l'authenticité de l'acte n'est pas contestée ». Le congé est, par conséquent, déclaré valable et la société « OL. JA. SARL » est déboutée de sa demande d'annulation.

3. L'organisation d'une expertise judiciaire contradictoire et le rejet des pièces unilatérales

Le congé sans offre de renouvellement étant validé, la Cour se penche sur la fixation de l'indemnité d'éviction. Elle rappelle le principe légal selon lequel le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail.

Confrontée à des évaluations diamétralement opposées (oscillant entre environ un million d'euros selon le bailleur et plus de huit millions d'euros selon le preneur), la Cour estime que, « dans un souci de bonne justice », il y a lieu de désigner un expert afin d'évaluer contradictoirement le montant de ladite indemnité.

Corrélativement, le respect du principe du contradictoire conduit la Cour à accueillir la demande du bailleur tendant au rejet de certaines pièces produites par la société locataire. La Cour décide ainsi d'écarter des débats le rapport établi par M. BO. (constituant les pièces n° 18 et n° 44), au motif déterminant qu'il « a été établi à la demande d'une seule des parties et en fonction d'éléments et informations communiqués par elle ». Cette exclusion s'étend au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, auquel ce rapport unilatéral faisait référence.

En outre, tirant les conséquences du droit à l'indemnité d'éviction et de la nécessité d'attendre l'issue de la mesure d'instruction, la Cour juge que la société « OL. JA. SARL » est bien fondée à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction, sous la condition légale de s'acquitter d'une somme égale au montant des loyers en cours. La demande d'expulsion immédiate formulée par le bailleur est ainsi écartée.

4. Le rejet des demandes indemnitaires et la dispense d'amende

Enfin, statuant sur les demandes réciproques de dommages-intérêts (20.000 euros réclamés par le bailleur sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile et 80.000 euros sollicités par le preneur pour résistance abusive), la Cour les rejette globalement « eu égard aux circonstances de la cause ». De même, faisant application de son pouvoir d'appréciation au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile, elle estime que les circonstances de l'affaire relevées dans l'arrêt justifient de dispenser le demandeur au pourvoi de la condamnation à l'amende.

C. Le dispositif

Par ces motifs, la Cour de révision statue en ces termes :

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