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IMMOBILIER IMMOBILIER GENERAL · IMMOBILIER COPROPRIETE · COUR-REVISION-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 01 janvier 1970 (n° 16743) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de Code civil (art. 2), que l'application des règles régissant le domaine « immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Code civil (art. 2) (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16743
Un « protocole d'accord » a été conclu en 2004 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « EDEN TOWER » et la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT. Il autorisait cette société à implanter dans le tréfonds de l'immeuble des tirants, moyennant une contrepartie financière, les ouvrages devant être désactivés au fur et à mesure de l'édification d'une construction sur un terrain contigu. Le nombre de tirants posés ayant excédé celui prévu, les parties ont conclu un second « protocole », qui augmentait la contrepartie financière initiale et autorisait l'implantation des tirants supplémentaires.
Ce second protocole a été approuvé à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale du 8 avril 2010. Le tribunal de première instance a annulé cette décision, au motif qu'elle relevait de la majorité des deux tiers de l'ensemble des copropriétaires prévue par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. Pendant que l'appel était pendant, la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 a assoupli les conditions de majorité. Une nouvelle assemblée s'est alors tenue à l'automne 2012 et a adopté les termes du second protocole.
Les époux GA., copropriétaires venant aux droits de la société MAGA II, ont assigné le syndicat en annulation de cette nouvelle décision le 4 janvier 2013. Par jugement du 25 février 2016, le tribunal les a déboutés et les a condamnés à verser des dommages-intérêts au syndicat. Par arrêt du 13 juin 2017, la cour d'appel a confirmé en toutes ses dispositions et a rejeté la demande de communication des pièces visées dans l'avis technique de M. M. Les époux GA. ont formé un pourvoi en révision le 24 juillet 2017, puis une requête le 26 juillet suivant. Le syndicat a répliqué par une contre-requête. Le ministère public a conclu.
Observation liminaire. Le texte fourni comporte plusieurs divergences de dates et de références qui ne peuvent être tranchées à sa seule lecture : l'assemblée est datée tantôt du 24 octobre 2012 (moyens 2 à 4), tantôt du 27 octobre 2012 (exposé des faits et premier moyen) ; le jugement d'annulation est daté du 23 février 2012 dans l'exposé et du 23 avril 2012 dans le troisième moyen ; la loi de 2007 est citée comme « du 8 juillet 2007 » dans un passage et « du 8 janvier 2007 » ailleurs ; l'article 16-2 et l'article 17-2 sont mobilisés selon les passages. Le présent commentaire retient les dates de l'exposé des faits et signale les divergences lorsqu'elles affectent l'analyse.
Question de droit
La Cour de révision était saisie de quatre moyens et d'une demande de sanction pour procédure abusive. Quatre questions se posaient.
Motivation et réponse à conclusions. La cour d'appel pouvait-elle refuser la communication de pièces annexées à un avis technique sans motiver spécialement ce rejet ?
Atteinte à la destination de l'immeuble. L'implantation de tirants définitifs dans le tréfonds relevait-elle de l'article 17-2 de la loi de 2007, qui exige en pareil cas un vote renforcé ?
Effet de l'annulation et application de la loi nouvelle. L'annulation d'une assemblée n'interdit-elle pas la réitération d'une décision identique selon les nouvelles règles de majorité ? Cette réitération est-elle exempte de fraude, compte tenu du principe de non-rétroactivité ?
Abus de majorité. Les époux GA. rapportaient
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation - Effets - Fraude (non) - Abus de majorité - Preuve (non) Ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second protocole était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes a déduit de ce seul motif qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de communication de pièces visées dans l'avis technique de M. M. analysant l'ense… »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour de révision, 19 février 2018, Madame et Monsieur v. GA. c/ Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER » confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
Code civil (art. 2) — mentionné sous « article 2 du Code civil »
Code de procédure civile (art. 199) — mentionné sous « article 199 du Code de procédure civile »
article 2 du Code civil et le principe (art. 2)
loi n° 1.391
loi n° 1.329
article 1.229 du Code civil et les règles (art. 1.229)
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation - Effets - Fraude (non) - Abus de majorité - Preuve (non) Ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second protocole était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes a déduit de ce seul motif qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de communication de pièces visées dans l'avis technique de M. M. analysant l'ensemble des pièces et documents techniques versés aux débats pa… »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté de Monaco, la Cour met en œuvre un contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté, refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Copropriété - Assemblée générale - Annulation - Effets - Fraude (non) - Abus de majorité - Preuve (non) Ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second protocole était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes a déduit de ce seul motif qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de communication de pièces visées dans l'avis technique de M. M. analysant l'ense… »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco en Principauté de Monaco. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de Code civil (art. 2) ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 01 janvier 1970 par Cour d'appel de Monaco ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté de Monaco.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Cour d'appel de Monaco (MC) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile.
▸Texte intégral de la décision officielle (17 135 caractères)
Sommaire
Copropriété
Assemblée générale
Annulation
Effets
Fraude (non)
Abus de majorité
Preuve (non)
Faits et procédure
Ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second protocole était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes a déduit de ce seul motif qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de communication de pièces visées dans l'avis technique de M. M. analysant l'ensemble des pièces et documents techniques versés aux débats par les parties, dont elle a souverainement apprécié le sens et la portée, la cour d'appel a pu déduire qu'il ne ressortait d'aucun d'eux que l'ancrage des tirants était à l'origine des désordres résultant du tassement et de l'inclinaison de l'immeuble ; qu'ayant ainsi souverainement considéré que l'implantation des tirants ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article 17-2 précité n'était pas applicable.
Les époux GA. font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012 adoptant le second « protocole » en retenant que la prise de cette décision n'était pas frauduleuse, alors, selon le moyen, « qu'une telle réponse, formulée de façon vague et générale, sans tenir compte du contexte, ne peut constituer un véritable motif permettant d'exclure la fraude ; que dès lors, la cour d'appel a violé par refus d'application la règle » la fraude corrompt tout « ainsi que l'article 2 du Code civil et le principe de non rétroactivité de la loi ».
Ayant relevé que la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 avait modifié les conditions de majorité prévues par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, la cour d'appel a exactement décidé que l'annulation, par le jugement du 23 avril 2012, de la décision de l'assemblée générale du 8 avril 2010, n'interdisait pas à cette assemblée d'en prendre régulièrement une seconde identique le 24 octobre 2012, selon de nouvelles règles de quorum, alors même que l'instance d'appel était en cours.
D'autre part la Cour d'appel a retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, sans violer l'article 2 du Code civil, que l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2002 était tenue d'adopter les nouvelles règles de majorité édictées par la loi du 2 juillet 2012 lesquelles, en l'absence de dispositions contraires, si elles n'étaient pas rétroactives étaient d'application immédiate ; qu'elle a pu en déduire que la décision contestée n'était entachée d'aucune fraude
Les époux GA. reprochent à l'arrêt de retenir qu'ils ne rapportent pas la preuve que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires est contraire à leurs intérêts collectifs et qu'elle constitue un abus de majorité, alors, selon le moyen, « qu'ils soutenaient que l'abus de majorité était caractérisé dès lors que la contrepartie financière prévue par le protocole litigieux était dérisoire, que l'implantation des tirants n'avait été réalisée qu'au seul bénéfice de l'immeuble en construction de la société L'OISEAU BLEU et que cette implantation avait causé des dommages à l'immeuble du syndicat ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1.229 du Code civil et les règles applicables à l'abus de majorité ».
Motifs
Mais attendu que l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, d'une part qu'il résulte de l'ensemble des pièces communiquées que les tirants ont été implantés dans l'objectif de sécuriser non seulement l'édifice à construire mais aussi l'immeuble de la copropriété EDEN TOWER en ce que celle-ci avait tout intérêt à ce que les ouvrages de soutènement de l'immeuble construit par la société L'OISEAU BLEU soient stabilisés par ce procédé, que l'immeuble en construction repose ainsi sur des bases solides et ne menace pas à terme son propre édifice, d'autre part que les époux GA. ne démontrent pas que l'implantation des tirants a causé de graves dommages à l'immeuble EDEN TOWER, enfin, que la contrepartie financière prévue par le « protocole » litigieux n'est pas dérisoire ; que de ces motifs, la cour d'appel a pu déduire, sans violer l'article 1.229 du Code civil ni les règles applicables à l'abus de majorité, que les époux GA. ne rapportaient pas la preuve que la décision attaquée de l'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu'elle constituait un abus de majorité.
Pourvoi N° 2017-98 en session
Civile
COUR DE REVISION
ARRET DU 19 FÉVRIER 2018
En la cause de :
Monsieur v. GA., né le 10 août 1934 à Catanzaro (Italie), de nationalité italienne,
Madame p. MA. épouse GA., née le 7 décembre 1937 à Tropea (Italie), de nationalité italienne,
demeurant tous les deux « X1 », X1 à Monaco,
venant tous deux aux droits de la S. C. I. MAGA II ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, venant aux droits de Maître Jean-Pierre LICARI, désignée en remplacement de celui-ci par jugement Tribunal de première instance rendu le 27 octobre 2017, et plaidant par Maître Arnaud GINOUX, avocat au barreau de Paris,
DEMANDEURS EN REVISION,
d'une part,
Contre :
Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER », 25 boulevard de Belgique à Monaco, représenté par son syndic en exercice, la SAM COMMANDEUR & ASSOCIES IMMOBILIER, « Agence des Etrangers », dont le siège social est sis 6 avenue de la Madone à Monaco, prise en la personne de son Président Délégué ou de son Administrateur Délégué en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
DÉFENDEUR EN REVISION,
d'autre part,
LA COUR DE REVISION,
VU :
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble EDEN TOWER de ses demandes de condamnation des époux GA. à une amende et à des dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne solidairement les époux GA. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur sous sa due affirmation.
Ainsi jugé et prononcé le dix-neuf février deux mille dix-huit, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Jean-Pierre GRIDEL, faisant fonction de Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, François CACHELOT, Conseiller, rapporteur, et Jacques RAYBAUD, Conseiller, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en Chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef adjoint, Le Président,
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
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Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (reformation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Textes de loi cités
7 références à des textes normatifs — 2 rattachées au texte en base.
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Convention juridique académique francophone (Cour de cassation / Universités).
Korpus Éditorial, « Cour de révision, 19 février 2018, Madame et Monsieur v. GA. c/ Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER » », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-revision-2018-02-19-16743.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 01 janvier 1970 en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile, au regard notamment de Code civil, Code de procédure civile, article 2 du Code civil et le principe.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 01 janvier 1970 ?
Cette décision (Cour de révision, 19 février 2018, Madame et Monsieur v. GA. c/ Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER ») précise les conditions d'application de Code civil, Code de procédure civile, article 2 du Code civil et le principe devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 7 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Code civil, Code de procédure civile, article 2 du Code civil et le principe.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 01 janvier 1970 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile) et porte sur l'interprétation de Code civil, Code de procédure civile, article 2 du Code civil et le principe ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Copropriété - Assemblée générale - Annulation - Effets - Fraude (non) - Abus de majorité - Preuve (non) Ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second protocole était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui …
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Code civil (art. 2)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Code civil (art. 2)
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (01 janvier 1970)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (reformation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour de révision, 19 février 2018, Madame et Monsieur v. GA. c/ Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble « EDEN TOWER »
l'arrêt rendu le 13 juin 2017 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ;
la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 24 juillet 2017, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de M. v. GA. et Mme p. MA. épouse GA. ;
la requête déposée le 26 juillet 2017 au greffe général, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de M. v. GA. et Mme p. MA. épouse GA., accompagnée de 60 pièces, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 23 août 2017 au greffe général, par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « EDEN TOWER », accompagnée de 37 pièces, signifiée le même jour ;
les conclusions du Ministère Public en date du 25 août 2017 ;
le certificat de clôture établi le 26 septembre 2017, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
Ensemble le dossier de la procédure,
A l'audience du 15 février 2018 sur le rapport de Monsieur François CACHELOT, Conseiller,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï Monsieur le Procureur général ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué qu'un « protocole d'accord » a été conclu en 2004 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « EDEN TOWER » (le syndicat) et la société L'OISEAU BLEU INVESTMENT permettant à cette société d'implanter dans le tréfonds de l'immeuble du syndicat, moyennant une contrepartie financière, des tirants destinés à être désactivés au fur et à mesure de l'édification par cette société d'une construction immobilière sur un terrain contigu ; que le nombre des tirants posés s'étant révélé supérieur à celui prévu, les parties sont convenues d'un nouveau « protocole » autorisant, moyennant une augmentation de la contrepartie financière octroyée initialement, l'implantation de ces nouveaux tirants ; que ce second « protocole » a été accepté à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2010 ; que, par jugement du 23 février 2012, le tribunal de première instance a annulé cette décision en retenant qu'elle relevait de la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires prévue à l'article 16-2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, laquelle n'avait pas été atteinte lors du vote du 8 avril 2010 ; qu'alors que l'instance était pendante devant la cour d'appel, la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 a modifié la loi du 8 juillet 2007 précitée en assouplissant les conditions de majorité pour adopter la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés ; qu'une nouvelle assemblée générale s'est alors tenue le 27 octobre 2012 et a adopté à cette nouvelle majorité les termes du second « protocole » ; que le 4 janvier 2013, les époux GA., copropriétaires, venant aux droits de la société MAGA II, ont assigné le syndicat en annulation de cette décision ; que, par jugement du 25 février 2016, le tribunal a débouté les époux GA. de leur demande et les a condamnés à payer au syndicat des dommages-intérêts ; que, par arrêt du 13 juin 2017, la cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, a rejeté la demande des époux GA. en communication des pièces visées dans l'avis technique de M. M. versé aux débats par le syndicat ;
Sur le premier moyen
Attendu que les époux GA. font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2012 adoptant le second « protocole », en violation de l'article 199 du Code de procédure civile, d'être entaché de défaut de motifs et d'un défaut de réponse à conclusions alors, selon le moyen, « que la cour d'appel s'est abstenue de motiver son rejet de la demande de communication de pièces portant sur les pièces annexes visées dans l'avis technique de M. M. qui tendait à établir que les tirants n'étaient pas définitifs » ;
Mais attendu qu'ayant souverainement estimé que l'indemnité convenue et réévaluée par le second « protocole » était la contrepartie d'une implantation définitive des tirants, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes a déduit de ce seul motif qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de communication de pièces visées dans l'avis technique de M. M. ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen
Attendu que les époux GA. reprochent à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012 ratifiant le second « protocole », en retenant que cette décision relevait de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés prévue par l'article 16 -2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, alors, selon le moyen, « que l'aliénation du tréfonds de l'immeuble du syndicat par la pose d'une centaine de tirants d'ancrage définitifs étant de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble en raison des dommages irréversibles causés à cet immeuble par la pose de ces tirants, la décision requérait un vote à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires prévu par l'article 17- 2 dans sa rédaction issue de la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 » ;
Mais attendu qu'analysant l'ensemble des pièces et documents techniques versés aux débats par les parties, dont elle a souverainement apprécié le sens et la portée, la cour d'appel a pu déduire qu'il ne ressortait d'aucun d'eux que l'ancrage des tirants était à l'origine des désordres résultant du tassement et de l'inclinaison de l'immeuble ; qu'ayant ainsi souverainement considéré que l'implantation des tirants ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article 17-2 précité n'était pas applicable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen
Attendu que les époux GA. font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2012 adoptant le second « protocole » en retenant que la prise de cette décision n'était pas frauduleuse, alors, selon le moyen, « qu'une telle réponse, formulée de façon vague et générale, sans tenir compte du contexte, ne peut constituer un véritable motif permettant d'exclure la fraude ; que dès lors, la cour d'appel a violé par refus d'application la règle » la fraude corrompt tout « ainsi que l'article 2 du Code civil et le principe de non rétroactivité de la loi » ;
Mais attendu d'une part qu'ayant relevé que la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 avait modifié les conditions de majorité prévues par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, la cour d'appel a exactement décidé que l'annulation, par le jugement du 23 avril 2012, de la décision de l'assemblée générale du 8 avril 2010, n'interdisait pas à cette assemblée d'en prendre régulièrement une seconde identique le 24 octobre 2012, selon de nouvelles règles de quorum, alors même que l'instance d'appel était en cours ;
Attendu d'autre part que la cour d'appel a retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, sans violer l'article 2 du Code civil, que l'assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2002 était tenue d'adopter les nouvelles règles de majorité édictées par la loi du 2 juillet 2012 lesquelles, en l'absence de dispositions contraires, si elles n'étaient pas rétroactives étaient d'application immédiate ; qu'elle a pu en déduire que la décision contestée n'était entachée d'aucune fraude ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen
Attendu que les époux GA. reprochent à l'arrêt de retenir qu'ils ne rapportent pas la preuve que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires est contraire à leurs intérêts collectifs et qu'elle constitue un abus de majorité, alors, selon le moyen, « qu'ils soutenaient que l'abus de majorité était caractérisé dès lors que la contrepartie financière prévue par le protocole litigieux était dérisoire, que l'implantation des tirants n'avait été réalisée qu'au seul bénéfice de l'immeuble en construction de la société L'OISEAU BLEU et que cette implantation avait causé des dommages à l'immeuble du syndicat ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1.229 du Code civil et les règles applicables à l'abus de majorité » ;
Mais attendu que l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, d'une part qu'il résulte de l'ensemble des pièces communiquées que les tirants ont été implantés dans l'objectif de sécuriser non seulement l'édifice à construire mais aussi l'immeuble de la copropriété EDEN TOWER en ce que celle-ci avait tout intérêt à ce que les ouvrages de soutènement de l'immeuble construit par la société L'OISEAU BLEU soient stabilisés par ce procédé, que l'immeuble en construction repose ainsi sur des bases solides et ne menace pas à terme son propre édifice, d'autre part que les époux GA. ne démontrent pas que l'implantation des tirants a causé de graves dommages à l'immeuble EDEN TOWER, enfin, que la contrepartie financière prévue par le « protocole » litigieux n'est pas dérisoire ; que de ces motifs, la cour d'appel a pu déduire, sans violer l'article 1.229 du Code civil ni les règles applicables à l'abus de majorité, que les époux GA. ne rapportaient pas la preuve que la décision attaquée de l'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu'elle constituait un abus de majorité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la demande de condamnation solidaire des époux GA. à une amende civile et à des dommages-intérêts pour procédure abusive
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble EDEN TOWER demande la condamnation solidaire des époux GA. à une amende civile de 3.000 euros en application de l'article 459-4 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, en application de l'article 459-4, alinéa 2 du Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'au regard des circonstances de la cause, dont il résulte que les époux GA. n'ont pas abusé de leur droit de se pourvoir en révision, il n'y a pas lieu d'accueillir ces demandes ;
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour d'appel de Monaco.
Motivation circonstanciée réduisant l'aléa d'infirmation sur les chefs de jugement examinés.
Confiance : 80%
Juridiction du fond
Acceptabilité pour les partiesHybride80▾
Équilibre des droits procéduraux et proportionnalité de la solution retenue au fond.
Confiance : 76%
Équilibre processuel
Sécurité juridiqueSourcé79▾
Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.
Confiance : 85%
7 texte(s) normatif(s) rattaché(s)
Effet pratique & opérabilitéHybride77▾
Portée opérationnelle directe pour la rédaction des actes, contrats et conclusions contentieuses.
Confiance : 82%
Grille praticien Korpus
Cohérence jurisprudentielleHybride75▾
Continuité méthodologique avec la jurisprudence établie de la juridiction (MC).
Confiance : 84%
Référentiel Korpus MC
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de Monaco.
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier immobilier general · immobilier copropriete · cour-revision-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Code civil.
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