Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 janvier 2025, n° 30818

Le droit des voies d’exécution immobilières constitue le théâtre d’une tension classique mais irréductible entre, d’une part, l’impératif d’efficacité du recouvrement des créances garanties par des sûretés réelles et, d’autre part, la protection des droits fondamentaux du débiteur saisi, au premier rang desquels figure le droit au respect de ses biens. Lorsque la législation interne demeure silencieuse sur la faculté pour le juge de réviser unilatéralement la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, il appartient à la juridiction saisie de définir les contours de son office à la lumière des exigences supranationales. C’est précisément à cet exercice d’équilibriste juridique que s’est livré le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco dans son jugement rendu le 16 janvier 2025.

En se prononçant tout à la fois sur la clarté des mentions du cahier des charges relatives au statut locatif particulier des immeubles monégasques et sur la contestation du montant de la mise à prix en matière de saisie immobilière, la juridiction monégasque livre une décision d’une grande richesse doctrinale et pratique. Elle y affirme avec force que si l’architecture du Code de procédure civile monégasque s’oppose par principe à une révision judiciaire de la mise à prix indexée sur la valeur vénale du bien, l’intégration de la Principauté au Conseil de l’Europe impose néanmoins au juge d’exercer un contrôle de proportionnalité afin de prévenir toute aliénation forcée à vil prix.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L’affaire trouve son origine dans une opération de financement immobilier destinée à l’acquisition de la résidence principale des époux j M et d.O épouse M en Principauté de Monaco. Par acte authentique reçu le 4 septembre 2019 par Maître Magali Crovetto-Aquilina, notaire à Monaco, et enregistré le 5 septembre 2019, la société anonyme de droit français E (désignée également dans les motifs sous l’appellation de société E AA) a consenti à ces derniers un prêt d’un montant en principal de 5 000 000 d’euros.

Les modalités temporelles de ce concours bancaire présentaient la particularité d’être structurées à court terme : le prêt était octroyé pour une durée initiale d’un an à compter de la mise à disposition des fonds, assorti d’une faculté de renouvellement mobilisable quatre fois pour une nouvelle période annuelle, sous la condition expresse de l’accord de l’établissement prêteur. Le bien financé, sis dans l’immeuble dénommé le Casa Bella (x4 à Monaco), consistait en un appartement situé au troisième étage (lot n° 49) d’une superficie de 184,12 mètres carrés, complété d’un balcon de 4,30 mètres carrés. Afin de garantir le remboursement de cette dette, l’immeuble a été grevé d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ainsi que d’une subrogation dans le privilège de vendeur, en premier rang et sans concours, à hauteur de la somme de 6 000 000 d’euros.

Conformément aux stipulations contractuelles, le prêt a fait l’objet de trois prorogations successives, la dernière prenant effet au 2 septembre 2023. À l’échéance de cette troisième période de prorogation, le concours financier n’ayant manifestement pas été reconduit ni remboursé, la banque a adressé aux emprunteurs, le 7 septembre 2023, une mise en demeure d’avoir à régler le solde restant dû.

Cette démarche amiable étant demeurée infructueuse, l’établissement bancaire a initié les voies d’exécution forcée. Par exploit de Maître Claire Notari, huissier de justice, en date du 19 avril 2024, la banque a fait délivrer un premier commandement de payer aux deux codébiteurs solidaires. Face à l’inexécution persistante des époux M, le créancier a haussé le niveau de contrainte procédurale en leur faisant signifier, le 4 juillet 2024, un commandement aux fins de saisie immobilière leur enjoignant de régler, dans un délai de trente jours, la somme globale de 5 559 452,52 euros.

À défaut de paiement dans le délai imparti, la procédure d’exécution a suivi son cours légal : un procès-verbal de saisie immobilière a été signifié aux débiteurs le 24 septembre 2024, puis dûment transcrit le 1er octobre 2024 sous le volume 2221, numéro 4. Enfin, conformément aux prescriptions de l’article 592 du Code de procédure civile monégasque, la créancière poursuivante a déposé au Greffe général, le 11 octobre 2024, le cahier des charges de la vente, aux termes duquel elle a arrêté le montant de la mise à prix de l’immeuble saisi à la somme de 5 400 000 euros.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

À la suite du dépôt du cahier des charges et de sa remise par le Greffier en Chef sur le bureau du Tribunal conformément à l’article 601 du Code de procédure civile, la banque a fait délivrer aux époux M, par exploit du 16 octobre 2024 remis à leur personne (enregistré sous le rôle n° 2025/000173), une sommation d’avoir à comparaître devant le Tribunal de première instance à l’audience de règlement fixée au 14 novembre 2024.

En amont de cette audience, les débiteurs saisis ont usé de leur faculté de contester les stipulations du cahier des charges par la voie de dires.

D’une part, par un dire transmis par courriel le 8 novembre 2024 par son avocat-défenseur, Maître Christophe Sosso, j M a saisi la juridiction aux fins de voir déclarer ses demandes recevables et bien fondées. Sur le fond, il sollicitait du Tribunal qu’il juge la mise à prix de 5 400 000 euros manifestement insuffisante et constitutive, par son caractère disproportionné, d’une atteinte à son droit de propriété. En conséquence, il demandait la révision de cette mise à prix afin qu’elle soit portée à un montant de 10 000 000 d’euros.

D’autre part, son épouse, d.O épouse M, a fait déposer un dire (daté du 10 novembre 2024 selon l’exposé des faits, et visé au 11 novembre 2024 dans les visas du jugement) accompagné de trois pièces à annexer au cahier des charges, par le ministère de Maître Violaine Rapaire, avocat-stagiaire substituant Maître Régis Bergonzi, avocat-défenseur. Outre une demande similaire à celle de son époux tendant à faire constater l’insuffisance manifeste de la mise à prix fixée à l’article 23 du chapitre 10 du cahier des charges, l’atteinte disproportionnée à son droit de propriété en résultant, et la révision consécutive de ce montant à un minimum de 10 000 000 d’euros, l’intéressée soulevait une contestation relative à la qualification juridique du bien au regard de la législation spéciale sur les locaux à usage d’habitation. Plus précisément, elle demandait au Tribunal de dire et juger que le lot n° 49 situé au troisième étage de l’immeuble n’était pas soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Elle concluait également à l’annexion de son dire au cahier des charges et à la condamnation de la société poursuivante aux entiers dépens, distraits au profit de l’Administration comme en matière d’assistance judiciaire. Il est à noter qu’à l’audience publique du 14 novembre 2024, le conseil substituant l’avocat-défenseur de d.O épouse M a indiqué avoir été déchargé du dossier par sa cliente.

En réplique à ces contestations, la société anonyme E a déposé des conclusions le 13 novembre 2024 par l’intermédiaire de Maître Olivier Marquet, avocat-défenseur. À titre principal, la banque concluait au débouté intégral des époux M de l’ensemble de leurs prétentions. Concernant la mention de la loi n° 887 du 25 juin 1970, elle soutenait que le cahier des charges ne comportait aucune erreur mais faisait l’objet d’une lecture erronée de sa page 14 par la défenderesse. Concernant la mise à prix, elle s’opposait à toute modification. Toutefois, faisant preuve de prudence procédurale, l’établissement de crédit formulait une demande subsidiaire : dans l’hypothèse où le Tribunal viendrait à rehausser la mise à prix et où la vente se solderait par une carence d’enchères, la banque demandait à être déclarée adjudicataire du bien saisi à hauteur de sa mise à prix initiale de 5 400 000 euros, et non sur la base du montant judiciairement réévalué. Elle sollicitait enfin la condamnation des débiteurs aux entiers dépens.

Le Ministère public, représenté par le Procureur Général, a formulé ses observations lors de l’audience du 14 novembre 2024, requérant notamment le maintien de la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans son cahier des charges. L’affaire a alors été mise en délibéré pour le jugement être prononcé le 16 janvier 2025.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le Tribunal de première instance était confronté à une double problématique juridique, d’inégale ampleur théorique mais d’importance pratique certaine pour la régularité et l’attractivité de la vente forcée.

En premier lieu, sur un plan formel et substantiel touchant à la rédaction du cahier des charges, se posait la question de l’exactitude et de la clarté de l’information délivrée aux futurs enchérisseurs quant au régime juridique affectant l’immeuble saisi. Lorsqu’un cahier des charges reproduit une correspondance administrative excluant le bien du champ d’application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 tout en comportant une rubrique intitulée « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 », le juge de l’exécution doit-il ordonner une rectification expresse afin de dissiper toute ambiguïté sur la non-soumission du bien à ladite loi n° 887 ?

En second lieu, et c’est là le cœur véritable de la décision commentée, la juridiction devait trancher une question fondamentale de droit des saisies immobilières : le juge monégasque dispose-t-il du pouvoir de modifier à la hausse la mise à prix unilatéralement fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des charges en application de l’article 592 du Code de procédure civile, au motif que celle-ci serait inférieure à la valeur vénale de l’immeuble ? Plus précisément, comment articuler le silence de la loi interne sur une telle faculté de révision et le mécanisme contraignant de l’article 618 du même code — qui déclare le poursuivant adjudicataire d’office pour la mise à prix en l’absence d’enchères — avec l’exigence supranationale de protection du droit de propriété issue de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, prohibant les atteintes disproportionnées résultant d’une vente aux enchères publiques réalisée à vil prix ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Après avoir déclaré recevables les dires déposés par les époux M et ordonné leur annexion au cahier des charges, le Tribunal développe son raisonnement en deux temps distincts, répondant méthodiquement aux moyens soulevés.

1. La clarification de l'information des enchérisseurs relative au statut locatif du bien (Loi n° 887)

Pour statuer sur la demande de modification du cahier des charges formulée par l’épouse codébitrice, le Tribunal procède à une analyse exégétique des pièces et des textes applicables au secteur immobilier protégé monégasque. Il relève que le chapitre 8 du cahier des charges reproduit intégralement un courrier émanant de l’entité désignée « la AB » en date du 6 mai 2019. Ce document administratif atteste que le bien litigieux ne relève pas des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, et ce par application de l’article 1er, 3ème tiret de ce texte (tout en précisant l’applicabilité de l’article 38 en cas de vente, s’agissant d’un immeuble construit ou achevé avant le 1er septembre 1947).

Rappelant la lettre de la loi du 28 décembre 2000, le Tribunal souligne que les locaux à usage d’habitation antérieurs au 1er septembre 1947 échappent à ce texte dans plusieurs hypothèses distinctes : soit parce qu’ils relèvent de la loi n° 887 du 25 juin 1970 (1er tiret), soit parce qu’ils ont été libérés avant l’entrée en vigueur de la loi (2ème tiret), soit enfin parce qu’ils ont été nouvellement affectés, depuis le 25 juin 1970, à la location à usage d’habitation (3ème tiret). En l’espèce, il était constant entre les parties que le bien relevait de l’exception du 3ème tiret, et non du 1er tiret, de sorte que la loi n° 887 du 25 juin 1970 ne lui était nullement applicable.

Si la banque soutenait que la page 14 du cahier des charges, comportant l’intitulé « APPLICATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI N°887 DU 25 JUIN 1970 », avait uniquement pour objet d’étudier l’éventuelle application de ce texte sans comporter d’erreur matérielle, le Tribunal adopte une approche pragmatique axée sur la sécurité juridique des tiers. Les juges constatent qu’à la simple lecture de cette page 14, le fait que l’immeuble échappe à l’emprise de la loi n° 887 n’est pas explicitement porté à la connaissance du candidat adjudicataire. Afin de conjurer toute ambiguïté dans l’information délivrée au public, la juridiction ordonne l’ajout d’une mention expresse et dépourvue d’équivoque à la fin du paragraphe concerné, informant l’adjudicataire de la non-soumission du bien à ladite loi.

2. Le refus de révision de la mise à prix : entre légalité interne et proportionnalité européenne

Le raisonnement déployé par le Tribunal pour rejeter la demande de rehaussement de la mise à prix de 5 400 000 euros à 10 000 000 d’euros s’articule autour d’une dialectique remarquable, confrontant la rigueur du droit interne aux tempéraments imposés par l’ordre juridique européen.

Dans un premier mouvement, la juridiction oppose un refus de principe fondé sur le droit positif monégasque, envisagé tant dans sa lettre que dans son esprit. Au titre de la lettre des textes, le Tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 592 du Code de procédure civile, l’initiative de la fixation de la mise à prix appartient au créancier poursuivant lors du dépôt du cahier des charges. Surtout, il constate que la législation monégasque ne prévoit aucun mécanisme de révision judiciaire de cette mise à prix en fonction de la valeur vénale de l’immeuble saisi et des conditions du marché. Le Tribunal éclaire ensuite cette absence de disposition par une analyse systémique et comparative faisant appel à l’article 618 du Code de procédure civile. Selon ce texte, si aucune enchère ne survient durant l’extinction de trois bougies allumées successivement, « le poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix ». Or, le Tribunal met en exergue une différence fondamentale entre le droit français et le droit monégasque : tandis qu’en France, en cas de carence d’enchères, le créancier poursuivant n’est déclaré adjudicataire que pour sa mise à prix initiale — quand bien même celle-ci aurait été judiciairement augmentée entre-temps —, le droit monégasque impose que l’adjudication d’office au profit de la banque s’opère sur la mise à prix finale.

Dès lors, faire droit à la demande de révision des débiteurs heurterait de front non seulement la loi, mais également l’économie générale des sûretés réelles immobilières (« l’esprit du texte »). Le Tribunal livre ici une analyse économique du droit particulièrement pertinente : la constitution d’une hypothèque (ou d’un privilège immobilier) a pour finalité d’atténuer le risque de crédit initialement consenti par le banquier. Si le juge pouvait imposer une hausse de la mise à prix, le créancier actionnant sa garantie se verrait exposé au risque, en l’absence d’enchérisseur, d’être forcé d’acquérir le bien pour un montant qu’il n’a pas choisi, qu’il juge excessif et qui excède le montant de sa propre créance (ce qui l’obligerait, par voie de conséquence, à décaisser la différence au profit de son propre débiteur défaillant).

Dans un second mouvement, toutefois, le Tribunal apporte une limite fondamentale à cette prérogative du créancier en faisant prévaloir les engagements internationaux de la Principauté. Rappelant que Monaco est membre du Conseil de l’Europe, le jugement affirme avec netteté que le droit interne est soumis aux principes généraux posés par la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH), lesquels « priment sur le droit du pays membre ». Or, la juridiction strasbourgeoise juge que la protection du droit de propriété doit prévaloir lorsqu’une procédure de vente aux enchères publiques entraîne une atteinte disproportionnée aux droits du débiteur. Le Tribunal en déduit une obligation positive à sa charge : le droit monégasque devant s’articuler avec ce principe conventionnel, le juge de la saisie immobilière doit exercer un contrôle de proportionnalité et veiller à ce que la mise à prix ne soit pas fixée à un niveau si dérisoire qu’elle ferait courir le risque d’une vente « à vil prix ».

Appliquant enfin cette grille de contrôle in concreto aux faits de l’espèce, le Tribunal relève que les différentes évaluations versées aux débats estiment la valeur du bien immobilier dans une fourchette comprise entre 7 600 000 euros et 9 500 000 euros. Confrontant ces estimations à la mise à prix fixée par la banque à 5 400 000 euros, et rappelant la nature juridique de la mise à prix qui ne constitue qu’un « prix plancher » destiné à amorcer les enchères, le Tribunal juge que ce montant n’est pas de nature à caractériser une atteinte disproportionnée au droit de propriété des époux M. La demande de modification est, par conséquent, intégralement rejetée.

C. Le dispositif

Au terme de cette motivation, le Tribunal de première instance prononce le dispositif suivant :

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour européenne des droits de l'homme (Principauté de Monaco) en matière de procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Code de procédure civile.