Cour d'appel, 6 janvier 2015, Monsieur c. FE. c/ Madame Claire NE. épouse FU. et autres

Bail commercial – Valeur locative – Critères. CALC – Dommages-intérêts pour résistance abusive – Compétence (non). Saisie, non en cours de bail, mais lors d'une échéance locative d'une telle demande de majoration du loyer, il entre dans la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux de fixer le prix de la location en tenant compte des critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 par référence à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent.

Sur la demande d'indexation formée par le bailleur que si le bail à loyer du 22 décembre 1975 stipule en ses conditions particulières que le loyer annuel sera révisable dans les formes et conditions de la loi en vigueur, c'est-à-dire selon la procédure et les modalités précisément énoncées par la loi n° 490 sur les baux commerciaux, il ne saurait en être déduit que les parties ont de la sorte entendu se référer à une clause d'indexation. À cet égard, les premiers juges ont, par des motifs qui seront adoptés par la Cour, à bon droit relevé que le bail ne contient aucune clause d'indexation du loyer et que la Commission arbitrale des loyers commerciaux ne peut en aucun cas modifier les stipulations contractuelles, l'article 23 de la loi n° 490 ne permettant pas au juge d'ajouter à la convention des parties mais l'autorisant simplement à adapter le jeu de l'échelle mobile conventionnelle à la valeur locative équitable. Une telle motivation sera également adaptée en ce qui concerne le rejet de la demande de paiement des loyers par trimestre anticipés non prévu par les parties au contrat. Quant à la détermination de la valeur locative équitable des locaux loués situés à l'angle de la rue X et de la rue X dans lesquels se trouve exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a encore justement fait référence aux seuls critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, à l'exclusion des conditions économiques générales de la Principauté ne pouvant être prises en considération qu'en matière de révision du prix du loyer et par application des dispositions de l'article 21 de la même loi. Les locaux donnés à bail consistant en une boutique utilisée pour la vente avec deux vitrines donnant sur la rue X, et deux autres en retour sur la rue la Turbie, outre divers locaux annexes à l'arrière, un appartement au premier étage composé de cinq pièces et deux locaux contigus situés au sous-sol totalisent une surface pondérée ramenée à 127,98 mètres carrés en raison de phénomènes d'humidité en sous-sol admis dans la convention des parties. Les premiers juges ont à bon droit relevé qu'une telle pondération apparaissait toujours justifiée pour minorer la surface totale des locaux au regard du constat d'huissier dressé le 3 octobre 2011 permettant de constater la permanence d'une très forte odeur d'humidité et de moisissures dans les réserves au rez-de-chaussée et la présence de tâches et de boue au sous-sol, de tels dommages procédant d'une fragilité structurelle inhérente à la localisation de la pharmacie mais ne trouvant pas leur origine dans une quelconque carence du locataire. Mais le premier juge ne saurait être suivi en ce qu'il a énoncé que l'arrêt du 8 novembre 2005 avait force de chose jugée concernant l'emplacement de la pharmacie, dans la mesure où le législateur a précisément entendu avoir une vision dynamique et non statique des critères de l'article 6 concernant l'étendue, la situation, le confort les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par les locaux donnés à bail. S'il est en effet évident que ledit local se trouve toujours emplacé géographiquement sur le même site, le quartier environnant a grandement évolué depuis l'année 2005, tant du point de vue de l'urbanisme alentour, que des facilités d'accès ou de la concurrence voisine. La construction de nouveaux immeubles, justement mise en exergue par les premiers juges, et les nouveaux aménagements réalisés sur la Place X et au marché voisin de la Condamine, apparaissent de nature à attirer le chaland et à générer une clientèle d'autant plus importante que de nombreux parkings publics facilitent désormais le stationnement dans ce quartier de la Principauté. Il n'est pas davantage établi que la concurrence provenant de l'exploitation de la pharmacie X se soit accrue au fil des ans, ni que les récentes voies d'accès de la nouvelle gare écartent davantage la clientèle de la rue X alors au contraire que de nombreux passages y donnent plus ou moins directement accès pour rejoindre la Condamine. En définitive, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause non démentie par les pièces produites devant la Cour que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a estimé que le loyer actuellement acquitté s'élevant à 27.400 euros ne correspondait plus à la valeur locative équitable des locaux, laquelle pouvait être fixée à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. Il convient en conséquence de confirmer avec tous effets de droit la décision rendue le 10 octobre 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, étant enfin précisé que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a à bon droit jugé qu'il n'était pas dans sa compétence d'accorder des dommages-intérêts pour résistance abusive, et que ses motifs seront adoptés de ce chef. COUR D'APPEL ARRÊT DU 6 JANVIER 2015 En la cause de :

• Monsieur c. FE., docteur en Pharmacie, demeurant X1 à MONACO (98000), Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre : 1°) Madame Claire NE. épouse FU., demeurant X2 à NEUILLY (92200), 2°) les parties ci-après, prises en leur qualité d'héritiers de feu Jacques Henri JO., en son vivant retraité, époux de Mme Jeanine Marie PA-MO., décédé le 3 mai 2010, en cours de première instance, lesquels ont repris et poursuivi ladite instance : a) Madame Jeannine Marie PA-MO., née à Paris (75015) le 19 janvier 1937, de nationalité française, conjoint survivant non remarié de Monsieur Jacques Henri JO., sans profession, demeurant X3, à TOULOUSE (31500), b) Madame Cristine JO., née à MILAN (Italie), le 5 septembre 1947, de nationalité française, divorcée de Monsieur Jean Marie Paul André BA., sans profession, demeurant X4, à TOULOUSE (31500), c) Monsieur Jean-Pierre JO., né à Toulouse (31000) France le 20 mars 1949, de nationalité française, époux de Madame Aïcha Ahmed HA., retraité, demeurant X5 à VEZENOBRES (30360), d) Monsieur Didier Henri JO., né à TOULOUSE (31000) le 16 août 1960, de nationalité française, époux de Madame Saliha MOU., masseur kinésithérapeute, demeurant X6 à CARAMAN (31460), e) Monsieur Laurent Dominique JO., né à TOULOUSE (31000) le 16 mars 1963, de nationalité française, époux de Madame Florence PL., monteur-vidéo, demeurant X7 à ALENÇON (61000), f) Mademoiselle Valérie Adeline JO., née à TOULOUSE (31000) France le 27 janvier 1969, de nationalité française, pédicure podologue, demeurant X8 à TOULOUSE (31500), Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu les jugements rendus par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, les 13 juillet 2011 (R. 5635) et 10 octobre 2012 (R.160) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 mars 2013 (enrôlé sous le numéro 2013/000123) ; Vu les conclusions déposées les 15 octobre 2013, 8 juillet 2014 et 25 novembre 2014, par Maître LEANDRI, avocat-défenseur, au nom de Claire FU. et de l'hoirie JO. ; Vu les conclusions déposées les 29 janvier et 20 octobre 2014, par Maître LICARI, avocat-défenseur, au nom de c. FE. ; À l'audience du 2 décembre 2014, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par c. FE., à l'encontre de jugements rendus par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, les 13 juillet 2011 (R. 5635) et 10 octobre 2012 (R.160) ; Considérant les faits suivants : Suivant acte sous-seing privé en date du 22 décembre 1975, c. FE. est devenu titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux situés X à Monaco dans lesquels est exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 1973 et ce, moyennant un loyer annuel de 15.840 francs. Selon jugement rendu par la commission arbitrale des loyers commerciaux le 18 décembre 1991, confirmé par la Cour d'appel le 11 août 1998, le montant du loyer a été fixé à la somme de 130.000 francs par an à compter du 1er janvier 1991. La Cour d'appel a, suivant arrêt du 8 novembre 2005 fixé ledit loyer à la somme de 27.400 euros par an à compter du 1er février 2001. c. FE. s'est par la suite vu délivrer le 16 juin 2008 un congé pour le 31 décembre 2008 de la part de ses bailleurs Jacques-Henri JO. et Claire FU. et ce, avec offre de renouvellement du bail et augmentation du loyer annuel à la somme de 60.000 euros. En l'état de son désaccord, les bailleurs ont alors saisi le 30 juin 2009 la Commission arbitrale des loyers commerciaux, à l'effet de voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 à la somme annuelle de 60.000 euros, correspondant à la valeur locative des lieux et par application des dispositions de l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948, dire et juger que la durée du bail renouvelé sera égale à celle de l'ancien bail et fixer les conditions accessoires aux fins d'indexation du loyer et de paiement du loyer par trimestres anticipés. En suite d'un procès-verbal de non-conciliation établi le 7 octobre 2009, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a, suivant jugement du 13 juillet 2011 : • déclaré recevable l'intervention volontaire d'un certain nombre d'héritiers de Jacques-Henri JO., • déclaré c. FE. recevable en sa demande de nullité du congé et mal fondé de ce chef, • dit que c. FE. devra conclure au fond pour le 5 octobre 2011, • condamné c. FE. aux dépens. Suivant jugement du 10 octobre 2012 la Commission arbitrale des loyers commerciaux, statuant sur la demande d'augmentation du loyer, a fixé à compter du 1er janvier 2009 le loyer annuel des locaux donnés à bail par Madame Claire FU. et les héritiers de Jacques Henri JO. à Monsieur c. FE. à la somme de 37.200 euros tout en rejetant le surplus des demandes, notamment celles afférentes à l'indexation du loyer. Les premiers juges ont pour l'essentiel relevé que seuls les critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 devaient être pris en considération pour fixer le loyer à l'échéance du bail et ce, à l'exclusion des facteurs économiques dont il ne peut être tenu compte qu'en matière de révision du prix par application des dispositions de l'article 21 de la loi. Examinant par ailleurs l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par le local exploité à l'usage de pharmacie et observant que le loyer en cours s'élevait à 27.400 euros depuis le 1er février 2001, ils en déduisaient que la valeur locative équitable ne pouvait désormais être fixée qu'à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. La demande d'indexation du loyer était par ailleurs rejetée au visa tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l'article 23 de la loi n° 490. Suivant exploit du 20 mars 2013, c. FE. a régulièrement interjeté appel des jugements rendus par la Commission arbitrale les 13 juillet 2011 et 10 octobre 2012 à l'effet de voir : « Recevoir Monsieur c. FE. en son appel et l'y déclarer fondé. Par conséquent, À titre principal, Dire et juger que le jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 13 juillet 2011 est nul pour défaut de motivation, À défaut, Le réformer, Dans tous les cas, statuant à nouveau, Vu les articles 136 et 155 du Code de procédure civile, Déclarer nul le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 juin 2008. Par conséquent, déclarer irrecevables l'action et les demandes de Monsieur Jacques Henri JO. et de Claire NE. épouse FU.. Subsidiairement, Vu les articles 389 et 392 du Code de procédure civile, Déclarer irrecevable la reprise de l'instance par les héritiers de Monsieur Jacques Henri JO. comme ayant été faite par voie de conclusions. Dire qu'elle s'en trouve irrecevable. Encore plus subsidiairement, Vu l'article 156 du Code de procédure civile, Déclarer nul le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 juin 2008. Par conséquent, déclarer irrecevables l'action et les demandes de Monsieur Jacques Henri JO. et de Claire NE. épouse FU. À titre infiniment subsidiaire, sur le fond, Confirmer le jugement du 10 octobre 2012 en ce que :

PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant comme juridiction d'appel de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, publiquement et contradictoirement, Déboutant les intimés des fins de leur moyen de nullité, déclare irrecevable l'appel interjeté à l'encontre du jugement définitif du 13 juillet 2011, Déclarant recevables tant l'appel principal interjeté par c. FE. à l'encontre du jugement rendu par la Commission arbitrale du 10 octobre 2012 que l'appel incident de Claire FU. et des héritiers de feu Jacques Henri JO. : Jeannine Marie PA-MO. veuve JO., Christine JO., Jean-Pierre JO., Didier Henri JO., Laurent Dominique JO. et Valérie Adeline JO., Les en déboute et, statuant par motifs tant adoptés que propres, Confirme en toutes ses dispositions le jugement susvisé ayant fixé à compter du 1er janvier 2009 le loyer annuel des locaux donnés à bail par Claire FU. et les héritiers de feu Jacques Henri JO. : Jeannine Marie PA-MO. veuve JO., Christine JO., Jean-Pierre JO., Didier Henri JO., Laurent Dominique JO. et Valérie Adeline JO. à Monsieur c. FE., à la somme de 37.200 euros, Rejette le surplus des demandes des parties, Ordonne la compensation totale des dépens d'appel. Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Marc SALVATICO, Conseiller, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 6 JANVIER 2015, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, substitut du Procureur Général.