Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 28 février 2013 (R.3771) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 6 juin 2013 (enrôlé sous le numéro 2013/000176) ;
Vu les conclusions déposées par Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI le 13 novembre 2013 aux noms de i. B divorcée D et e F, le 29 avril 2014, au nom de i. B divorcée D, puis celles déposées le 4 août 2014 par Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de Nadia JAHLAN, agissant en qualité d'administratrice judiciaire des biens de Monsieur e F ;
Vu les conclusions déposées les 13 février et 5 décembre 2014, par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de g. A épouse B ;
À l'audience du 24 février 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par g. A épouse B, à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 28 février 2013.
Considérant les faits suivants :
Attendu qu'il y a lieu, sur les faits et la procédure, de se reporter au jugement qui en a fait une exacte relation. Il suffit, dès lors, de rappeler les éléments ci-après énoncés.
g. A épouse B a obtenu le 20 janvier 2009 de ses bailleurs, e F et i. C divorcée D, la résiliation anticipée au 15 octobre 2009 du contrat de bail les liant à échéance du 14 octobre 2010, en raison de l'état de santé de son époux et de son installation subséquente en Suisse à Lugano.
Suivant jugement du 28 février 2013 le Tribunal de Première Instance, saisi par les ex-époux F de l'annulation de leur consentement à la résiliation du bail et de paiement de diverses sommes, a au fond condamné g. A B à leur payer la somme de 17.614,31 euros au titre de la perte des loyers et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires, la défenderesse étant en outre condamnée au paiement des dépens.
Pour statuer ainsi les premiers juges ont écarté le vice du consentement allégué en l'absence de manœuvres dolosives caractérisées, mais ont considéré que le motif de résiliation avancé par la locataire était fallacieux et ont sanctionné le comportement fautif de celle-ci qui a causé une perte locative aux bailleurs.
Par exploit en date du 6 juin 2013, g. A épouse B a interjeté appel de ce jugement signifié le 7 mai 2013, dont elle sollicite la réformation partielle, et fait assigner e F et i. B (en réalité C) divorcée D pour voir en définitive, aux termes de ses écrits judiciaires :
réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle avait continué à résider à Monaco après le 15 octobre 2009 et l'a condamné au paiement d'une somme de 17.641,31 euros,
statuant à nouveau,
la déclarée fondée en sa demande,
déclarer e F et i. C divorcée D irrecevables en leur demande en paiement de la somme de 119.335,41 comme constituant une demande nouvelle en cause d'appel,
les condamner in solidum au paiement de la somme de 15.111,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2011, correspondant au montant du solde du cautionnement restant dû,
les condamner in solidum au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi, outre aux entiers dépens.
Pour obtenir la réformation de cette décision l'appelante fait valoir, en substance, dans ses écritures judiciaires que :
les motifs de résiliation anticipée qu'elle a avancés étaient avérés, que ce soit les problèmes multiples rencontrés dans l'appartement loué ou les problèmes de santé de son époux,
la réalité de sa domiciliation en Suisse à compter d'octobre 2009 n'est pas discutable,
le certificat d'hébergement délivré par son fils n'établit en aucune façon une domiciliation permanente en Principauté de Monaco,
advenant le 15 octobre 2009, Monaco n'était plus le lieu de son principal établissement, et elle n'y a bénéficié que d'un hébergement pour rendre visite occasionnellement à son fils.
Pour s'opposer à l'appel incident régularisé par les ex-époux F, elle soulève l'irrecevabilité de la demande de condamnation de la somme de 119.335,41 euros comme nouvelle et assure, sur le fond, que les bailleurs ont pris possession de l'appartement litigieux dès la remise des clefs en considération du mandat de vente qu'ils ont donné, observant au demeurant qu'il n'est pas établi qu'i. B divorcée D ait déplacé son domicile à Moscou.
Aux termes de leurs conclusions du 13 novembre 2013 e F et i. C divorcée D, qui s'opposent aux prétentions de g. A B, sollicitent d'être reçus et déclarés bien fondés en leur appel incident pour voir la Cour :
« confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu comme « unique motif de la demande de résiliation anticipée du bail l'installation des époux B en Suisse du fait de l'état de santé du mari et en aucun cas de prétendus troubles de jouissance »,
constater que g. A B a continué à résider en Principauté de Monaco postérieurement au 15 octobre 2009,
dire et juger en conséquence que leur consentement à la résiliation du bail sans compensation financière a été obtenu à la suite de manœuvres dolosives de la part de cette dernière,
confirmer tout du moins le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que g. A B avait agi de mauvaise foi et adopté un comportement fautif à leur égard, leur ouvrant droit à réparation au titre de la perte locative subie,
réformer le jugement querellé pour le surplus,
condamner g. A B à leur payer la somme de 119.335,41 euros au titre des loyers non perçus du 15 octobre 2009 au 15 octobre 2010, déduction faite du solde du dépôt de garantie de 14.457,39 euros tel que chiffré par g. A B dans ses écritures de première instance,
A titre subsidiaire,
condamner g. A B au paiement de la somme de 80.211,91 euros au titre des loyers non perçus du 15 octobre 2009 au 17 mars 2010, et du 1er juin au 15 octobre 2010, déduction faite du solde du dépôt de garantie de 14.457,39 euros tel que chiffré par g. A B dans ses écritures de première instance,
condamner g. A B au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
la condamner aux entiers dépens. »
Les intimés à titre principal indiquent en premier lieu que la résiliation anticipée est étrangère à de prétendus troubles de jouissance.
Ils soutiennent que leur consentement a été vicié par dol car il repose sur un motif fallacieux dans la mesure où, contrairement à ce qu'elle leur avait indiqué, g. A B a continué à résider en Principauté.
Les manœuvres dolosives résultent de la modification, dans le but de les tromper, du courrier du 13 janvier 2009 pour leur faire croire qu'il avait été envoyé de Suisse, bien qu'il l'ait été de Monaco.
En usant d'un faux prétexte, elle a abusé de leur consentement et la nullité de la convention pour vice du consentement devra être prononcée.
Il en est résulté un important préjudice puisque l'appartement n'a été reloué qu'au 1er juin 2010 et à un prix inférieur à celui de g. A B. Leur demande de ce chef est recevable pour avoir été formée devant les premiers juges.
Il est faux de dire qu'i. C a occupé l'appartement dès le départ de la locataire, dans la mesure où d'importants travaux de remise en état et de réameublement de l'appartement ont été effectués, sous sa direction, et qu'elle était par ailleurs la plupart du temps au chevet de sa mère malade en Russie, où elle avait pris un appartement en location.
Le 4 août 2014, Nadia JAHLAN, ès-qualités d'administrateur judiciaire des biens d e F est intervenue volontairement en la cause et a indiqué s'associer aux écrits judiciaires des ex-époux F et d i. C, qu'elle réitérait dans leur ensemble.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ;
SUR CE,
Attendu qu'il y a lieu de donner acte à Nadia JAHLAN de son intervention volontaire en sa qualité d'administrateur judiciaire des biens d'e F ;
Attendu que la recevabilité des appels n'est pas contestée ;
Attendu que la disposition du jugement qui a rejeté l'exception de nullité et déclaré les ex-époux F recevables en leurs demandes n'est pas remise en cause et s'avère en conséquence définitive ;
Attendu que g. A B soulève l'irrecevabilité de la demande en paiement de la somme de 119.335,41 euros au motif qu'elle constituerait une demande nouvelle en cause d'appel ;
Que cette somme représenterait le montant des loyers non perçus du 15 octobre 2009 au 15 octobre 2010 ; que force est à cet égard de relever que les bailleurs avaient en première instance chiffrés cette réclamation à la somme moindre de 118.681,44 euros, qui seule peut donc valablement être réclamée en cause d'appel en application de l'article 431 alinéa 2 du Code de procédure civile, la demande de condamnation du surplus de 653,97 euros devant être déclarée irrecevable ;
Attendu que les ex-époux F sollicitent l'annulation de leur accord du 20 janvier 2009 ;
Qu'aux termes de cet accord, ils ont accepté, sur la base d'un courrier que leur a adressé g. A B le 13 janvier 2009, de résilier sans contrepartie financière le contrat de bail en raison de l'état de santé de son époux qui, selon elle, les contraignait à s'installer à Lugano, « abstraction faite des problèmes multiples de l'appartement loué » selon les termes univoques de ce document ;
Que les premiers juges ont en conséquence légitimement, considéré que le motif de résiliation anticipé était l'installation en Suisse et nullement de quelconques troubles de jouissance, comme allégué ;
Que leur décision sera sur ce point confirmée ;
Attendu que les bailleurs soutiennent que pour accréditer la thèse du changement de domicile, g. A B avait voulu leur faire croire que sa missive avait été envoyée de Suisse et à cette fin avait modifié son lieu d'envoi ; que cette présentation tronquée serait constitutive de manœuvres dolosives ;
Attendu néanmoins que le fait de rayer la mention dactylographiée « Monte-carlo » pour la remplacer par la mention manuscrite « Lugano » ne peut être en l'espèce considéré à lui seul comme constitutif d'une manœuvre frauduleuse, dans la mesure où, d'une part, la rature était évidente et non dissimulée, d'autre part, les mentions distinctement lisibles figurant sur ce document (date, heure, nom et numéro de télécopie) révélaient que ce courrier avait été envoyé par fax depuis Monaco ; qu'il n'en résulte aucune présentation trompeuse quant au domicile de la bailleresse, de sorte que les bailleurs prétendent à tort avoir été trompés par les mentions figurant dans ce courrier ;
Que la décision du Tribunal sera donc confirmée, par motifs propres, en ce qu'elle n'a pas retenu de vice de consentement ;
Attendu que si les problèmes de santé de l'époux de g. A B ne sont pas contestés, le départ de Monaco vers la Suisse fait en revanche discussion ; qu'à cet égard, le Tribunal, procédant à une analyse pertinente et rigoureuse des éléments de la cause, notamment de la carte de séjour de résident ordinaire délivrée le 17 décembre 2009 et du certificat d'hébergement à titre gratuit émanant de son fils, titulaire d'un bail pour un appartement de deux chambres, a pu valablement retenir que celle-ci avait continué de résider en Principauté de Monaco postérieurement à la résiliation du bail malgré ce qu'elle avait annoncé aux ex-époux F ;
Qu'en effet, la Cour observe que la catégorie de carte de séjour délivrée à g. A B suppose une résidence dans la Principauté depuis plus de trois ans, ce qui est au demeurant confirmé par le certificat d'hébergement ; que si elle avait réellement quitté la Principauté au 15 octobre 2009 et rendu son titre de séjour, elle n'aurait pu obtenir la délivrance d'une carte de résident ordinaire, alors au surplus qu'il n'aurait pas été nécessaire qu'elle dispose d'un titre de séjour, aucun texte ne lui en faisant obligation pour des séjours de courte durée ;
Que les conventions doivent être exécutées de bonne foi par les parties ; que dès lors, les premiers juges ont à bon droit estimé qu'en usant d'un motif fallacieux pour obtenir la résiliation anticipée du contrat de bail, elle avait adopté un comportement fautif qui ouvrait droit à une indemnisation des bailleurs sur la base des dispositions de l'article 989 du Code civil ;
Attendu sur le montant de la réparation, qu'e F et i. C, se déclarant domiciliés « Immeuble X » ont reloué l'appartement n°510, objet du bail résilié, à dater du 1er juin 2010 moyennant un loyer annuel de 144.000 euros (au lieu des 180.000 euros initiaux) ;
Qu'i. C conteste avoir occupé elle-même ledit appartement dans l'intervalle ; que cependant :
le bail conclu par ses soins pour un appartement n°304 de deux pièces dans ce même immeuble avait pris fin au 31 décembre 2008,
la location d'un appartement à Moscou dans la période de référence ne démontre pas qu'elle s'y était durablement installée,
la déclaration de l'intendant de l'immeuble révèle qu'elle occupait effectivement l'appartement n°510,
la signification d'un commandement de saisie-immobilière a été faite à cette adresse.
Que ces éléments ont permis, à juste titre, au Tribunal, de considérer qu'elle a effectivement occupé les lieux, ce un mois après le départ de g. A B compte tenu des travaux effectués dans l'appartement à la sortie de cette dernière, et ce jusqu'à leur nouvelle location ;
Qu'en considération de ces circonstances la perte locative a été justement calculée à la somme de 32.071,70 euros représentant le mois sans location (15 octobre-15 novembre 2009 : 15.649,40 euros) auquel s'est ajouté la perte partielle de loyers du 1er juin au 15 octobre 2010 (3.649,40 X 4,5 = 16.422.30 euros) et g. A B condamnée au paiement de la somme de 17.614,31 euros, après déduction du solde du dépôt de garantie s'élevant à la somme de 14.457,39 euros (pièces n°6 et 9 F), et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement, s'agissant d'une créance de nature indemnitaire ;
Que la décision sera également confirmée en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts compte tenu qu'elles ont respectivement succombé partiellement, et mis les dépens à la charge de g. A B, succombante principale ;
Attendu que g. A B, qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens d'appel ;