Cour d'appel, 11 juillet 2017, Madame m. BO. c/ Madame c. de CA. épous

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Cour d'appel, 11 juillet 2017, Madame m. BO. c/ Madame c. de CA. épous · Korpus

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# Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16189 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 juillet 2017, n° 16189 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/07-11-16189)) ## Faits et procédure Par contrat du 28 mars 1994, à effet au 1er avril 1994, le bailleur initial a donné à bail à la locataire un appartement dépendant de la résidence Victoria Building, boulevard Princesse Charlotte à Monaco. Le loyer mensuel, indexé, était initialement fixé à 6 100 francs, pour une durée

Sommaire

Baux d'habitation
Exception d'inexécution invoquée par le preneur
Bien-fondé (non)
Indemnisation pour troubles de jouissance (non)

Faits et procédure

Le preneur ne peut invoquer l'exception d'inexécution dès lors que les désordres dénoncés n'ont pas rendu le logement inhabitable. Le bailleur ayant fait preuve de diligence pour remédier aux désordres, aucune indemnisation pour troubles de jouissance n'est due. Le locataire est donc condamné à payer l'arriéré locatif. COUR D'APPEL ARRÊT DU 11 JUILLET 2017 En la cause de :

Madame m. BO., née le 5 mars 1958 à Marseille, de nationalité française, demeurant X1, Menton (06500) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Charles LECUYER, avocat près la même Cour ; APPELANTE, d'une part, contre :
Madame c. de CA. épouse TO., née le 2 août 1941 à Avignon, de nationalité française, demeurant et domiciliée X2, X2 à NICE (06000) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR,

Motifs

Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 16 juin 2016 (R. 5885) ; Vu l'exploit d'appel parte in qua et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 29 juillet 2016 (enrôlé sous le numéro 2017/000001) ; Vu les conclusions déposées les 13 décembre 2016, 14 mars 2017 et 30 mai 2017 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de c. de CA. épouse TO. ; Vu les conclusions déposées les 7 février 2017 et 25 avril 2017 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de m. BO. ; À l'audience du 6 juin 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par m. BO. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 16 juin 2016. Considérant les faits suivants : Selon contrat en date du 28 mars 1994, à effet au 1er avril 1994, m. TO., aux droits duquel se trouve aujourd'hui c. de CA. épouse TO., a donné à bail à m. BO., un appartement dépendant de la résidence Victoria Building, boulevard Princesse Charlotte à Monaco, moyennant le paiement d'un loyer mensuel indexé, initialement fixé à 6.100 francs, et ce, pour une durée de trois ans, renouvelable d'année en année par tacite reconduction. La bailleresse a délivré congé à sa locataire, sans offre de renouvellement, selon acte extra judiciaire du 23 décembre 2014 à effet au 31 mars 2015, m. BO. ayant quitté les lieux à cette date. Exposant que sa locataire n'avait pas payé les loyers depuis le mois d'octobre 2014, c. de CA. épouse TO. a, par requête en date du 6 mars 2015, sollicité l'autorisation de procéder à une saisie-arrêt à concurrence de 11.000 euros entre les mains de la banque A. et de l'État de Monaco. Par ordonnance du 11 mars 2015, il a été fait droit à cette demande à hauteur de 9.500 euros sur les sommes détenues par la banque A. Le 16 mars 2015, c. de CA. épouse TO. a fait procéder à une saisie-arrêt sur les comptes bancaires détenus par sa locataire dans les livres de la banque A. à concurrence de la somme de 9.500 euros et l'a également assignée devant le Tribunal de première instance pour obtenir la validation de la saisie et sa condamnation à lui payer les causes de celle-ci. Par exploit d'huissier délivré le 24 mars 2015, m. BO. a fait assigner c. de CA. épouse TO. devant le Juge des référés en rétractation de l'ordonnance présidentielle du 11 mars 2015. Par ordonnance du 4 novembre 2015, le Juge des référés a rejeté cette demande. Par jugement contradictoire en date du 16 juin 2016, le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit :

« Condamne Madame m. BO. à payer à Madame c. de CA. épouse TO. la somme de 9.013 euros au titre des loyers et charges échus au 3 mars 2015,

Dispositif

PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels, principal et incident, Au fond confirme le jugement rendu le 16 juin 2016 par le Tribunal de première instance en ses dispositions appelées, Condamne m. BO. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés par le Greffier en chef sur état, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 11 JUILLET 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Substitut du Procureur Général.

condamner Madame c. TO. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, Avocat défenseur, sur sa due affirmation ». m. BO. approuve les premiers juges d'avoir d'une part, considéré que sa résistance n'était pas abusive, d'autre part, condamné la bailleresse à lui restituer la somme de 1.830 euros au titre du dépôt de garantie, l'appelante précisant sur ce dernier point que l'appartement n'était pas à l'état neuf lorsqu'elle est entrée dans les lieux en 1994, que le procès-verbal de constat dressé par Maître GRIMAUD-PALMERO fait seulement état de quelques fissures correspondant à l'utilisation normale d'un appartement durant vingt ans et qu'il n'était démontré aucune dégradation. Elle reproche, en revanche, au Tribunal d'avoir rejeté l'exception d'inexécution qu'elle a soulevée, estimant qu'elle avait soutenu et démontré en première instance que l'appartement souffrait de très nombreux désordres et se trouvait, dès lors, impropre à la location. Sur la réalité des désordres affectant l'appartement pris à bail, l'appelante fait valoir que le volet roulant situé dans la chambre était défectueux, qu'elle en avait demandé le remplacement à plusieurs reprises, que la terrasse de l'appartement, dépourvue de garde-corps, n'était pas sécurisée conformément aux normes en vigueur, que le système de chauffage était défectueux et que l'installation électrique, non conforme, était dangereuse. Elle dément avoir refusé que des travaux soient exécutés dans les lieux loués. Elle soutient que sa bailleresse n'a pas respecté les obligations qu'elle tient des articles 1559 et 1560 du Code civil, que les manquements de celle-ci l'ont privée d'une jouissance paisible de l'appartement loué, qu'il incombait à c. TO. de lui assurer un logement décent, que le caractère inhabitable du logement vaut absence de délivrance du bien et que, dès lors, l'exception d'inexécution qu'elle soulève est légitime. Elle affirme que la propriétaire était parfaitement informée de la consignation des loyers, et qu'elle ne s'y est pas opposée. Elle fait grief aux premiers juges d'avoir rejeté sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et rappelle qu'elle s'est plaint des désordres affectant l'appartement à de nombreuses reprises, qu'elle a dû faire réaliser des travaux destinés à rendre salubre l'appartement, que de mai 2014 à mars 2015, elle n'a pas pu utiliser le chauffage l'hiver ni la climatisation l'été, que le volet roulant de la chambre est resté défectueux durant 96 mois et que la terrasse de l'appartement n'a été sécurisée qu'en décembre 2014. Elle estime subir également un préjudice économique résultant du paiement, par ses soins, d'une commission d'agence qui n'était pas due, de l'imputation de frais bancaires pour l'exécution de la saisie-arrêt et des frais engagés pour faire valoir ses droits à la défense. Elle considère, enfin, subir un préjudice moral. Aux termes des conclusions qu'elle a déposées les 13 décembre 2016, 14 mars 2017 et 30 mai 2017, c. de CA. épouse TO. demande à la Cour de :

voir condamner Madame BO. aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». c. de CA. épouse TO. fait essentiellement valoir que l'appelante n'a déploré que très récemment l'existence de désordres dans l'appartement alors pourtant qu'elle y a vécu pendant vingt ans. En particulier, elle précise que la locataire devait lui fournir un devis pour le volet roulant de la chambre, ce qu'elle n'a jamais fait, qu'en outre, elle ne l'a jamais informée directement d'une difficulté relative à la rambarde extérieure, s'étant toujours adressée au syndic. Elle ajoute que m. BO. n'a jamais donné suite aux demandes de rendez-vous pour le remplacement de la rambarde, que s'agissant de la prétendue défectuosité du système de chauffage, elle ne s'en est jamais plaint pendant 20 ans et qu'enfin, sur la prétendue non-conformité de l'installation électrique, aucune réclamation n'est intervenue avant 2014. L'intimée considère avoir respecté ses obligations de bailleur et précise qu'elle a toujours satisfait les demandes de sa locataire lorsqu'elles ont été formulées. Elle estime que m. BO. n'est pas fondée à opposer une exception d'inexécution pour se dispenser de payer le loyer dès lors qu'elle ne démontre pas une impossibilité absolue d'occuper les lieux loués. Elle considère que la consignation des loyers à laquelle cette dernière a procédé est irrégulière et n'est pas libératoire. Elle conteste les demandes indemnitaires formées par l'appelante, représentant, au total, plus de soixante-treize mensualités de loyer. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, 1- Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et délais prescrits par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ; 2 - Attendu qu'aux termes de l'article 1568 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ; Attendu qu'au cas d'espèce, il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail établi le 28 mars 1994, à effet au 1er avril 1994, portant sur un appartement dépendant de la résidence Victoria Building à Monaco, moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant initialement fixé à la somme de 6.100 francs ; Qu'il est tout aussi constant qu'à compter du 1er octobre 2014, m. BO. a, au motif de désordres affectant l'appartement loué, cessé de payer les loyers entre les mains de sa bailleresse, et a consigné les montants correspondants à la Caisse des Dépôts et Consignations ; Que la propriétaire a donné congé à sa locataire, sans offre de renouvellement, le 23 décembre 2014 pour le 31 mars 2015 ; Qu'à la date du 3 mars 2015, le montant des loyers impayés échus, augmenté des charges, s'est élevé à la somme de 9.013 euros ; Attendu que pour s'opposer au paiement de cette somme, m. BO. soulève l'exception d'inexécution en raison des manquements de la bailleresse à son obligation d'entretien ; Mais attendu que l'exception d'inexécution ne peut être admise, en cas de manquement, par le bailleur, à son obligation d'assurer la jouissance paisible par le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, que lorsque ce dernier se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, ou lorsque les lieux loués sont inhabitables ; Attendu qu'au cas d'espèce, m. BO. ne démontre pas s'être trouvée dans l'impossibilité d'occuper l'appartement objet du bail, pas plus qu'elle n'établit que l'appartement, objet du bail, s'est avéré inhabitable ; Qu'en effet, m. BO. se plaint de désordres qu'elle n'a, pour la plupart, dénoncés à l'intimée, selon les pièces produites aux débats par l'appelante elle-même, que dans le courant de l'année précédant l'échéance du bail, en 2014, soit près de vingt ans après son entrée dans les lieux en 1994, et ce, suite à l'exécution de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble entrepris au mois de mai 2014, qui l'ont contrainte à supprimer une clôture qu'elle avait installée sur la terrasse et à retirer son climatiseur ; Qu'hormis le courrier en réponse que l'appelante a adressé au syndicat des copropriétaires le 21 juin 2002 (sa pièce n°5), toutes les autres pièces qu'elle a produites à l'appui de ses prétentions, -notamment les échanges de mails et de courriers avec la propriétaire-, sont datées de 2014 et de 2015 ; Qu'ainsi, la preuve selon laquelle m. BO. aurait adressé, depuis des années, de nombreuses réclamations à sa bailleresse sur le mauvais état des lieux loués, auxquelles cette dernière n'aurait pas répondu, n'est pas rapportée ; Que, par ailleurs, les désordres invoqués -nécessité d'une rambarde supplémentaire sur la terrasse, mise aux normes du système électrique, défectuosité du chauffage, remplacement du volet roulant de la chambre- n'ont pas empêché m. BO. d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, et ce, de manière durable, et ne les ont pas rendus inhabitables ; Qu'eu égard aux désordres allégués, il n'est pas davantage démontré que les lieux loués auraient été insalubres et n'auraient pas respecté des normes de décence, l'appelante ne démontrant aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; Qu'en outre, l'appelante ne s'est pas conformée, pour la consignation des loyers, à la procédure édictée par l'article 746 du Code de procédure civile ; Qu'en conséquence, les premiers juges ont, à juste titre, considéré que m. BO. ne remplissait pas les conditions pour se prévaloir de l'exception d'inexécution et qu'elle avait, à tort, suspendu le paiement des loyers dus ; Que le jugement entrepris, qui a condamné la locataire à payer à sa bailleresse la somme de 9.013 euros au titre des loyers et charges échus au 3 mars 2015, sera confirmé de ce chef ; Attendu que, s'opposant à la demande en validation de la saisie-arrêt, l'appelante n'invoque que le moyen tiré de l'exception d'inexécution, ci-dessus rejeté ; Qu'au regard de ces éléments, les premiers juges ont justement considéré que c. de CA. épouse TO. était fondée à faire pratiquer une saisie-arrêt sur les comptes de sa locataire, à concurrence des sommes impayées ; Qu'en conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a validé la saisie-arrêt diligentée le 16 mars 2015 sur les comptes de Madame m. BO. ; 3 - Attendu que le contrat de bail liant les parties énonce : « La caution de garantie sert à garantir le bailleur des dégradations éventuelles commises par le preneur de par sa faute ou son fait, ainsi que les éventuels impôts et taxes dus par le preneur. Elle ne saurait en aucun cas servir au paiement des loyers précédant l'expiration du bail, cette expiration sur le fait du bailleur ou du preneur » ; Attendu qu'au cas d'espèce, le dépôt de garantie versé par m. BO. à c. de CA. épouse TO. s'élève à la somme de 1.830 euros ; Que pour s'opposer à la restitution de cette somme, la bailleresse invoque les nombreux désordres affectant l'appartement, tels que décrits dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé le 31 mars 2015 par Maître GRIMAUD-PALMERO, Huissier de justice, en la présence de m. BO. (pages 2 et 55 du constat) ; Mais attendu d'une part, que l'état des lieux d'entrée -auquel aucune photographie n'a été jointe- mentionnait déjà, en divers endroits de l'appartement, la présence de traces, tâches, fissures, et trous dans le carrelage ; Que d'autre part, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, la comparaison de cet état des lieux avec l'état des lieux de sortie fait apparaître des dommages dus à une utilisation normale des lieux pendant une période continue de vingt ans ; Que le devis produit par l'intimée, -sa pièce n°26-, d'un montant de 13.000,90 euros, correspond à une remise à neuf de l'appartement, non conforme à l'état de celui-ci lors de l'entrée dans les lieux de la locataire ; Qu'enfin, les désordres allégués n'ont pas le caractère de dégradations au sens des dispositions contractuelles susvisées ; Qu'en conséquence, les premiers juges ont, à juste titre, condamné c. de CA. épouse TO. à restituer à sa locataire la somme de 1.830 euros versée au titre de dépôt de garantie ; 4 - Attendu que m. BO. qui affirme avoir, par un chèque daté du 22 mars 1994, payé à Madame TA., à laquelle elle reproche de ne pas avoir la qualité d'agent immobilier, une commission d'agence d'un montant de 930 euros, est mal fondée à en solliciter le remboursement à l'intimée ; Que les premiers juges l'ont, à juste titre, déboutée de sa demande de ce chef ; Attendu qu'ils l'ont tout aussi justement déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 260 euros de frais bancaires pour l'exécution de la saisie-arrêt, le bien-fondé de cette mesure ayant été reconnu ; Attendu que, sur le préjudice de jouissance, la Cour, se référant à la motivation retenue plus haut sur la date de dénonciation des désordres allégués, relève qu'il apparaît, en outre, qu'aussitôt informée de ceux-ci, la bailleresse a fait preuve de diligence, ainsi que le prouvent notamment les échanges de mails et de courriers entre les parties (mail de l'appelante du 22 juillet 2014, réponse de l'intimée le 26 juillet 2014, mail de l'appelante du 27 août 2014, réponse de l'intimée du même jour, courriers de l'intimée des 5 septembre 2014, 8 octobre 2014, 7 novembre 2014) ; Que les mails que c. TO. a adressés au syndic -pièce n° 17 de l'appelante- établissent que celle-ci a fait le nécessaire pour que les travaux relevant de la compétence de ce dernier soient effectués ; Que, par ailleurs, l'appelante ne démontre pas que le système de chauffage aurait été défaillant dès sa prise de possession de l'appartement loué, les attestations récentes produites aux débats par c. TO. établissant, au contraire, que le chauffage électrique du salon fonctionnait ; Qu'en outre, il apparaît que l'exécution des travaux dans l'appartement a été retardée par l'indisponibilité de la locataire ; Qu'il y a lieu, enfin, de relever l'attitude contradictoire de l'appelante qui ne craint pas, à la fois, de qualifier d'impropre à la location l'appartement qu'elle a occupé pendant près de vingt-et-un ans, et d'écrire à sa bailleresse en décembre 2014 qu'elle était « prête à accepter une augmentation de loyer pour rester dans les lieux » ; Attendu que m. BO., qui ne démontre pas les manquements commis par c. TO. à son obligation d'entretien, est mal fondée à invoquer un préjudice de jouissance ; Que le jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts sera confirmé de ce chef ; Attendu que m. BO., qui succombe en ses prétentions, est mal fondée en sa demande de paiement au titre des frais de justice et du préjudice moral ; 5 - Attendu que l'action en justice et la défense à une telle action représentent l'exercice d'un droit. Qu'au cas d'espèce, il n'est pas établi que m. BO. ait commis une faute faisant dégénérer en abus son droit de se défendre ; Qu'ainsi, la décision entreprise, qui a débouté c. de CA. épouse TO. de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, sera confirmée ; 6 - Attendu que m. BO. supportera les dépens d'appel, distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;

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