Cour de Révision de Monaco, 16 mai 2019, n° 18186

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 mai 2019, n° 18186 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du droit des baux commerciaux et, plus singulièrement, dans le mécanisme légal du droit de préemption reconnu au preneur à bail commercial en cas de cession des murs par le propriétaire bailleur.

Les relations contractuelles trouvent leur origine le 23 janvier 1970, date à laquelle Madame y C. (désignée également dans l'arrêt comme Madame y C. veuve D.), propriétaire de locaux situés à Monaco, les a donnés à bail commercial à Monsieur G. Ce contrat de bail commercial a été ultérieurement apporté à la Société en Commandite Simple dénommée G. & Cie, laquelle exerce le commerce sous l'enseigne AAMONACO (ci-après dénommée la société G.).

Après plus de quatre décennies d'exécution du bail, la propriétaire bailleresse a pris la décision d'aliéner son bien immobilier. C'est ainsi que le 20 octobre 2015, Madame C. a accepté une offre d'achat portant sur lesdits locaux, émanant d'un tiers acquéreur, la Société Civile Immobilière T. (ci-après la société T.). Cet accord sur la chose et sur un prix déterminé a été conclu sous la condition suspensive expresse du non-exercice, par le preneur en place, de son droit légal de préemption.

Afin de purger ce droit de préférence conformément aux prescriptions légales en vigueur dans la Principauté, la bailleresse a fait signifier à sa locataire, la société G., par un exploit d'huissier en date du 10 novembre 2015, le projet de cession. Cet acte extrajudiciaire comportait la mention expresse de la faculté ouverte à la société preneuse d'exercer son droit de préemption dans le délai légal d'un mois, aux prix et conditions de l'offre d'achat préalablement reçue et acceptée sous condition.

La société G., désireuse de se porter acquéreur des locaux dans lesquels elle exploitait son fonds de commerce, a manifesté sa volonté de préempter en deux temps et selon deux modalités formelles distinctes :

• Dans un premier temps, avant l'expiration du délai d'un mois ayant commencé à courir le 10 novembre 2015, la société locataire a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 2 décembre 2015. Ce courrier a été envoyé à Madame C. en l'étude de Maître CROVETTO-AQUILINA, notaire en charge de la rédaction du projet de vente. Aux termes de ce pli recommandé, la société G. déclarait formellement vouloir exercer son droit de préemption.
• Dans un second temps, postérieurement à l'échéance du délai mensuel (qui expirait le 10 décembre 2015), la société G. a entendu confirmer son intention d'acquérir en faisant délivrer un exploit d'huissier en date du 16 décembre 2015.

Toutefois, cette dichotomie entre une manifestation de volonté exprimée dans le délai légal mais par voie postale, et une réitération par voie d'huissier intervenue six jours après l'expiration dudit délai, a immédiatement fait naître une contestation quant à la validité de l'exercice du droit de préemption. Estimant que la société G. n'avait pas valablement exercé sa prérogative légale au regard des exigences formelles et temporelles, Maître CROVETTO-AQUILINA, le notaire instrumentaire, a dressé un procès-verbal de difficultés. Ce constat d'échec a cristallisé le contentieux entre le preneur évincé, le bailleur vendeur et l'acquéreur initial.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

À la suite de l'établissement du procès-verbal de difficultés par le notaire, l'acquéreur initial, la société T., a pris l'initiative du contentieux en assignant devant le Tribunal de première instance de Monaco tant la société locataire G. que la propriétaire Madame C.

Les prétentions de la société T. tendaient à trois objectifs principaux intimement liés :

1. Faire constater judiciairement la déchéance du droit de préemption de la société G. en raison du caractère irrégulier de son exercice.
2. Faire juger parfaite la promesse synallagmatique de vente conclue le 20 octobre 2015 entre elle-même et Madame C., du fait de la défaillance du droit de préemption entraînant la réalisation de la condition suspensive.
3. Obtenir la réitération forcée de la vente par acte authentique à compter du jour où la décision judiciaire à intervenir aurait acquis l'autorité de la chose jugée.

Par un jugement rendu le 13 juillet 2017, le Tribunal de première instance a intégralement fait droit aux demandes de la société T. Les premiers juges ont constaté la réalisation de la condition suspensive de non-préemption et ont renvoyé Madame C. et la société T. à l'exercice de leurs droits en application des dispositions des articles 1.432, alinéas 2 et 3, du Code civil monégasque.

Mécontente de cette décision qui la privait de l'acquisition des murs commerciaux, la société G. a interjeté appel. Cependant, par un arrêt rendu le 28 septembre 2018 (signifié le 23 octobre 2018), la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a intégralement confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

La société G. s'est alors pourvue en révision. Par une déclaration de pourvoi souscrite au greffe général le 22 novembre 2018, suivie du dépôt d'une requête en révision le 20 décembre 2018, la demanderesse a articulé deux moyens de cassation, divisés en plusieurs branches, pour critiquer l'arrêt confirmatif d'appel :

Au titre de son premier moyen, subdivisé en deux branches, la société G. reprochait à la Cour d'appel d'avoir validé l'interpellation du bailleur sans mention de la forme de la réponse :

• Dans une première branche, elle soutenait que le propriétaire qui décide de céder les locaux loués et qui invite le preneur à décider s'il souhaite exercer son droit de préemption doit, pour que son interpellation ait un « effet utile », préciser que la réponse du locataire doit impérativement être faite par acte extrajudiciaire. En jugeant qu'aucune disposition légale ne mettait à la charge du propriétaire une telle obligation d'information, les juges du fond auraient violé l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.
• Dans une seconde branche, la demanderesse invoquait le principe d'exécution de bonne foi des conventions légalement formées. Elle faisait valoir qu'elle avait soutenu dans ses écritures (assignation et conclusions d'appel, pages 8 et 9, points 16, 17 et 19) que la bonne foi imposait à Madame C. de l'aviser de la nécessité de prendre parti par acte extrajudiciaire. Faute de s'être expliqués sur ce point précis, les juges du fond auraient privé leur décision de base légale au regard de l'article 989 du Code civil.

Au titre de son second moyen, subdivisé en trois branches, la société G. attaquait les conséquences tirées de l'écoulement du délai d'un mois et le refus de prise en compte de son second acte :

• Dans une première branche, elle affirmait qu'une interpellation invitant le preneur à prendre parti sans préciser les modalités d'exercice de ce droit ne saurait faire courir le délai légal d'un mois. En décidant le contraire, la Cour d'appel aurait derechef violé l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.
• Dans une deuxième branche, reprenant l'argument de la loyauté contractuelle, elle soutenait que le principe d'exécution de bonne foi s'opposait à ce qu'une telle interpellation incomplète fasse courir le délai d'un mois, reprochant à nouveau un défaut de base légale au regard de l'article 989 du Code civil faute d'explication des juges sur ce moyen.
• Enfin, dans une troisième branche, la société locataire défendait la thèse de la régularisation a posteriori. Selon elle, la manifestation par le preneur de sa volonté d'exercer son droit de préemption, dès lors qu'elle est intervenue dans le délai légal mais en dehors des formes prescrites (en l'occurrence par lettre recommandée du 2 décembre 2015), peut être postérieurement régularisée après l'expiration du délai (par l'exploit du 16 décembre 2015). En refusant de faire produire effet à cette régularisation, les juges du fond auraient violé l'article 32 ter précité.

En défense, tant Madame C. que la société T. ont déposé des contre-requêtes le 18 janvier 2019 (suivies d'échanges de réplique et duplique fin janvier et début février 2019), concluant au rejet du pourvoi. En outre, les deux défenderesses ont chacune formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société G. au paiement d'une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de la Principauté de Monaco, statuant hors session et uniquement sur pièces en application de l'article 458 du Code de procédure civile, était confrontée à une question juridique complexe touchant au formalisme du droit de préemption commercial régi par l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, articulé avec le droit commun des obligations (article 989 du Code civil).

Le problème de droit central pouvait se formuler ainsi : L'exercice valable par le preneur à bail commercial de son droit légal de préemption exige-t-il, à peine de déchéance non susceptible de régularisation après l'expiration du délai légal d'un mois, le recours exclusif à un acte extrajudiciaire, et le bailleur est-il tenu, en vertu de la loi ou de l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, d'informer préalablement le locataire de cette exigence formelle dans l'acte de notification du projet de vente pour faire courir ledit délai ?

Accessoirement, la Haute juridiction devait également déterminer si l'exercice de ce pourvoi en révision par la société locataire caractérisait un abus justifiant l'allocation de dommages et intérêts aux défenderesses sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision procède à un examen conjoint des deux moyens réunis, pris en leurs cinq branches respectives. Sa motivation, bien que ramassée selon la tradition rédactionnelle des cours suprêmes, répond de manière exhaustive et méthodique à chacun des arguments soulevés par la société demanderesse, en approuvant les juges du fond tant par motifs propres que par motifs adoptés.

Le raisonnement de la Cour s'articule autour de quatre axes fondamentaux :

1. Le caractère strict et exclusif du formalisme légal (l'exigence de l'acte extrajudiciaire dans le délai d'un mois) : La Cour de révision énonce tout d'abord que l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 « encadre strictement l'exercice du droit de préemption [...] par un recours à un acte extrajudiciaire dans le mois de la notification de la cession accompagnée du prix et des conditions de la vente projetée ». Pour asseoir cette interprétation rigoureuse du texte, les hauts magistrats prennent le soin de préciser que cet article est « conforté par ses travaux préparatoires ». Ce faisant, la Cour rappelle que la volonté du législateur monégasque a été d'instaurer un formalisme impératif : la manifestation de volonté du preneur ne peut valablement se couler que dans le moule d'un exploit d'huissier (acte extrajudiciaire), à l'exclusion de tout autre mode de communication, telle la lettre recommandée avec accusé de réception utilisée en l'espèce le 2 décembre 2015, fût-elle adressée en l'étude du notaire instrumentaire.

2. L'impossibilité absolue d'une régularisation hors délai : Répondant directement à la troisième branche du second moyen, la Cour de révision affirme que cet encadrement strict s'applique « sans régularisation possible ». En d'autres termes, le délai préfix d'un mois et la forme de l'acte extrajudiciaire forment un bloc indissociable. Le preneur doit accomplir la formalité substantielle (l'exploit d'huissier) à l'intérieur du délai d'un mois. L'envoi d'une lettre recommandée dans le délai (le 2 décembre 2015) est qualifié par la Cour d'acte accompli « vainement ». Dès lors que cet acte initial est dépourvu d'efficacité juridique propre au regard de l'article 32 ter, il ne peut servir de support à une quelconque régularisation postérieure. L'acte extrajudiciaire délivré le 16 décembre 2015, soit trente-six jours après la notification initiale du 10 novembre 2015, est donc inexorablement frappé de tardiveté comme ayant été « adressé hors délai ». La théorie de la régularisation a posteriori d'un acte nul en la forme est ainsi fermement écartée en matière de préemption commerciale.

3. L'absence d'obligation légale ou contractuelle (au titre de la bonne foi) d'informer le preneur sur le formalisme de sa réponse : C'est sur le terrain du devoir d'information du bailleur que les moyens du pourvoi étaient les plus incisifs, tentant de pallier la carence formelle du preneur par une faute prétendue du propriétaire lors de la notification initiale. La Cour de révision balaie cet argumentaire en posant le principe selon lequel « aucune disposition légale ne met par ailleurs à la charge du propriétaire une obligation, fût-ce au titre de la bonne foi, d'informer le locataire qu'il ne peut exercer son droit de préemption que sous la forme d'un acte extrajudiciaire ». Par cette incise décisive — « fût-ce au titre de la bonne foi » —, la Cour de révision répond simultanément aux griefs de violation de la loi (article 32 ter) et de manque de base légale au regard de l'article 989 du Code civil. Le bailleur remplit intégralement ses obligations légales et contractuelles dès lors que son exploit de notification communique le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que l'existence du délai d'un mois. Ni la loi spéciale sur les baux commerciaux, ni le devoir général de bonne foi contractuelle n'imposent au propriétaire de se faire le conseiller juridique de son locataire en lui rappelant les modalités procédurales que la loi lui impose pour rédiger sa réponse.

4. Le constat de la validité de l'exploit initial et la justification légale de la décision : En conséquence de ce qui précède, la Cour relève que les juges du fond ont souverainement constaté que l'exploit d'huissier délivré par Madame C. le 10 novembre 2015 « était parfaitement explicite sur les conditions de la vente et le délai d'un mois donné au preneur pour faire valoir son droit ». Cet acte étant pleinement régulier et suffisant au regard des prescriptions légales, il a valablement fait courir le délai d'un mois (contrairement à ce que soutenaient les deux premières branches du second moyen). Le preneur ayant agi vainement par courrier recommandé puis tardivement par huissier, la déchéance de son droit était acquise et la décision de la Cour d'appel se trouve ainsi « légalement justifiée ».

5. Sur le rejet des demandes de dommages et intérêts : Enfin, statuant sur les demandes reconventionnelles de Madame C. et de la société T. qui réclamaient chacune 50 000 euros sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour de révision les écarte par une formule sobre : « Attendu qu'au vu des circonstances particulières de l'espèce, il n'y a pas lieu d'accueillir ces demandes ». Bien que succombant en son pourvoi (et condamnée aux dépens), la société G., qui avait manifesté son intention d'acquérir dans le délai légal mais sous une forme erronée avant de tenter de régulariser sa situation six jours après l'échéance, n'est pas sanctionnée au titre d'un recours abusif.

C. Le dispositif

Le dispositif de l'arrêt rendu par la Cour de révision le 16 mai 2019 s'énonce dans les termes exacts suivants :

« PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme y C. veuve D. et de la société civile immobilière T.;

Condamne la société G. et Cie aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, et de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous leur due affirmation. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure quant à l'interprétation de l'article 32 ter de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il illustre avec une netteté remarquable la conception rigoureuse du formalisme légal qui prévaut en droit monégasque lorsque le législateur vient restreindre, par un mécanisme d'ordre public de protection ou de direction, la liberté contractuelle d'un propriétaire.

En effet, le droit de préemption du preneur commerçant, bien que destiné à assurer la stabilité du fonds de commerce en permettant au locataire de réunir entre ses mains la propriété commerciale et la propriété immobilière, constitue une atteinte directe au droit de propriété du bailleur, et plus particulièrement à sa libre faculté de choisir son cocontractant (intuitu personae de l'acquéreur, en l'espèce la société T.). En droit civil, toute exception au principe de la liberté contractuelle et au droit de disposer de son bien est d'interprétation stricte (exceptio est strictissimae interpretationis).

La Cour de révision s'inscrit pleinement dans cette philosophie juridique en se référant expressément aux « travaux préparatoires » de la loi pour souligner que l'article 32 ter « encadre strictement l'exercice du droit de préemption ». Cette référence à l'intention du législateur monégasque démontre que le choix de l'acte extrajudiciaire (l'exploit d'huissier) n'est pas une simple modalité probatoire destinée à établir la date de la réponse — fonction qu'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception aurait pu matériellement remplir —, mais bel et bien une condition de validité substantielle (ad validitatem) de la levée d'option par le préempteur.

Sur le plan de la théorie générale des obligations et des actes juridiques, l'arrêt apporte deux précisions théoriques de premier plan :

D'une part, sur la frontière entre le droit spécial et la bonne foi contractuelle (article 989 du Code civil). La tentative du pourvoi était habile : consciente que le texte de l'article 32 ter ne prévoyait pas expressément que le bailleur doive mentionner la forme de la réponse dans son offre de purge, la société locataire tentait d'utiliser l'article 989 du Code civil (le principe de bonne foi dans l'exécution des conventions) comme un instrument de comblement ou d'enrichissement du texte spécial, en soutenant que la loyauté contractuelle et l'« effet utile » de l'interpellation commandaient d'avertir le locataire du piège procédural que représente l'exigence d'un acte extrajudiciaire. La Cour de révision refuse catégoriquement cette instrumentalisation de la bonne foi. En affirmant qu'aucune disposition ne met à la charge du propriétaire une telle obligation, « fût-ce au titre de la bonne foi », la Haute juridiction rappelle que la bonne foi contractuelle ne saurait créer de