Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312 (Lire sur source officielle)

Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit au cœur d'une période de fortes turbulences législatives et constitutionnelles intéressant le secteur protégé des baux d'habitation en Principauté. En se prononçant sur la validité d'un congé pour reprise délivré par des propriétaires quelques jours seulement avant la promulgation d'une réforme législative majeure, laquelle fut ensuite partiellement censurée par le juge constitutionnel, la juridiction monégasque livre une décision d'une grande densité théorique et pratique. Elle y articule avec rigueur les mécanismes classiques du droit transitoire civil – gouvernant l'application de la loi nouvelle aux contrats en cours – et les effets radicaux du contentieux constitutionnel de l'annulation a posteriori.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige prend naissance dans le cadre d'une relation locative portant sur un bien immobilier à usage d'habitation situé à Monaco, relevant du secteur locatif réglementé. Le 25 mars 2001, les époux E. et L. M. B. ont consenti à M. P. P. un contrat de bail d'habitation, avec prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2001. Ce contrat était expressément soumis au régime de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947.

Sous l'empire de cette législation, le propriétaire disposait d'un droit de reprise encadré par l'article 13 dudit texte. Désireux de récupérer la jouissance de leur bien pour y loger des membres de leur famille, les époux B. ont, par un courrier daté du 14 décembre 2004 et réceptionné par le preneur le 20 décembre 2004, signifié à M. P. P. leur intention d'exercer leur droit de reprise sur l'appartement. Ce congé visait à mettre le logement à la disposition de leur petite-fille, S. B., ainsi que de la mère de celle-ci, H. G. Se fondant sur les prescriptions alors en vigueur de l'article 13 de la loi n° 1235 qui prévoyaient un délai de préavis de trois mois, les bailleurs ont fixé la date d'effet de la résiliation et de la reprise des lieux au 20 mars 2005.

Or, une évolution législative majeure est intervenue le lendemain même de la réception de ce congé par le locataire. Le 21 décembre 2004 a été promulguée la loi n° 1291, venant modifier substantiellement la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Ce nouveau texte durcissait considérablement les conditions d'exercice du droit de reprise par le bailleur : d'une part, il allongeait le délai de préavis imposé au propriétaire en le portant de trois à douze mois ; d'autre part, il soumettait la validité de la reprise au respect de nouvelles conditions particulières particulièrement restrictives (introduites notamment aux nouveaux articles 16-3, 16-4 et 16-5).

Se prévalant de cette modification législative immédiate, le conseil du locataire M. P. P. a fait savoir aux bailleurs, par un courrier du 28 janvier 2005, que son client refusait de quitter les lieux à l'échéance annoncée du 20 mars 2005. Le preneur estimait en effet que les dispositions nouvelles de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 avaient vocation à régir le congé en cours, lequel se trouvait dès lors privé d'efficacité faute de respecter le nouveau délai de préavis de douze mois et les conditions de fond nouvellement édictées. À l'échéance du 20 mars 2005, le locataire s'est maintenu dans les lieux.

Un événement juridictionnel majeur est toutefois venu bouleverser l'ordonnancement juridique en cours d'instance : saisi d'un recours, le Tribunal Suprême de Monaco a, par une décision rendue le 16 janvier 2006, prononcé l'annulation de plusieurs dispositions phares de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004. Furent ainsi annulés dans leur intégralité les articles 16-3, 16-4 et 16-5 nouveaux, et partiellement annulé l'article 16-2 nouveau en ce qu'il avait porté de trois à douze mois le délai de préavis imposé au propriétaire.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au maintien dans les lieux de leur locataire au-delà du terme fixé au 20 mars 2005, les époux B. ont pris l'initiative du procès en faisant assigner M. P. P. devant le Tribunal de première instance de Monaco par exploit en date du 17 octobre 2005.

Dans le dernier état de leurs écritures, les bailleurs demandaient à la juridiction de :

• constater la résiliation du contrat de bail depuis le 20 mars 2005 par l'effet de l'exercice régulier de leur droit de reprise ;
• déclarer M. P. P. occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;
• ordonner son expulsion dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;
• condamner le défendeur au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;
• ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Au soutien de leurs prétentions, les époux B. développaient une argumentation articulée autour de deux axes complémentaires. À titre principal, sur le terrain des conflits de lois dans le temps, ils soutenaient que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, promulguée postérieurement à l'envoi (14 décembre 2004) et à la réception (20 décembre 2004) du congé, ne pouvait régir la validité de cet acte. Invoquant le principe de non-rétroactivité des lois et affirmant que le congé produit ses effets dès la date de son émission, ils en déduisaient que seule la loi n° 1235 dans sa rédaction initiale était applicable, rendant la résiliation pleinement effective au 20 mars 2005. À titre subsidiaire ou surabondant (« en tout état de cause »), ils tiraient argument de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 : l'annulation des dispositions restrictives de la loi n° 1291 rendait leur congé du 14 décembre 2004 parfaitement conforme au droit positif résultant de la loi n° 1235 modifiée mais amputée des textes censurés.

En réplique, le défendeur M. P. P. concluait au rejet intégral des demandes formées à son encontre et sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L'argumentation en défense reposait sur une analyse diamétralement opposée de la chronologie normative et des effets de la censure constitutionnelle :

• Sur le conflit de lois dans le temps, M. P. P. faisait valoir que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 était d'ordre public et d'application immédiate aux contrats en cours dès son entrée en vigueur. Selon son analyse, le congé ne prenant véritablement effet qu'à la date de la résiliation effective du bail (soit le 20 mars 2005) et non au jour de sa notification, les conditions de la reprise devaient être appréciées à l'aune de la loi nouvelle en vigueur à la date d'effet projetée. Le congé du 14 décembre 2004 ne respectant pas les prescriptions de la loi n° 1291, il devait être déclaré irrégulier.
• Sur la portée de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006, le locataire opposait la « théorie des droits acquis ». Il soutenait que l'annulation intervenue en 2006 était dépourvue d'incidence sur le litige, considérant avoir acquis, sous l'empire de la loi n° 1291 avant son annulation, un droit définitif au maintien dans les lieux et à l'invalidité du congé.
• Enfin, à titre subsidiaire sur le fond, le défendeur contestait la réalité du motif de reprise en soutenant que les bailleurs ne démontraient pas à suffisance que la récupération de l'appartement répondait à la satisfaction d'un besoin effectif de logement pour les bénéficiaires désignés.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le Tribunal de première instance était confronté à une question juridique complexe à triple détente, mêlant droit transitoire civil, droit du contentieux constitutionnel et droit spécial des baux d'habitation :

En premier lieu, quelle est la loi applicable à un congé pour reprise notifié et reçu sous l'empire d'une loi ancienne (loi n° 1235), mais dont la date d'effet (la résiliation du bail) est postérieure à l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle d'ordre public (loi n° 1291) déclarée applicable aux baux en cours ?

En deuxième lieu, dans l'hypothèse où la loi nouvelle serait applicable au litige, quelle est l'incidence, sur les situations juridiques nées antérieurement, d'une décision du Tribunal Suprême annulant a posteriori les dispositions de cette loi nouvelle qui aggravaient les conditions du congé ? Le plaideur peut-il paralyser l'effet d'une telle annulation en invoquant la « théorie des droits acquis » ?

En troisième lieu, au regard du cadre normatif ainsi reconstitué, quelles sont les conditions de forme et de fond exigées pour la validité du congé pour reprise, notamment quant à la preuve du besoin de logement et de l'effectivité de l'occupation par les bénéficiaires ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher ce litige et accueillir la demande de résiliation et d'expulsion tout en rejetant les demandes indemnitaires réciproques, le Tribunal de première instance déploie un syllogisme rigoureux, structuré en six temps distincts.

1. La détermination de la loi applicable par les règles du droit transitoire (I)

Contre l'argumentation première des propriétaires qui plaidaient la survie de la loi ancienne, le tribunal affirme l'applicabilité de principe de la loi nouvelle n° 1291 du 21 décembre 2004 au litige. Pour ce faire, les juges mobilisent un double fondement juridique :

• D'une part, la volonté expresse du législateur : l'article 23 de la loi n° 1291 a modifié l'article 42 de la loi n° 1235 pour y inscrire non seulement que ses dispositions sont d'ordre public (interdisant toute dérogation conventionnelle dans les contrats futurs), mais surtout que les clauses contraires existant dans les « baux en cours » sont nulles et de nul effet. Le tribunal en déduit que la loi nouvelle est expressément déclarée applicable aux baux en cours.
• D'autre part, les principes généraux du droit transitoire : le tribunal rappelle la règle doctrinale et jurisprudentielle classique selon laquelle « sont d'application immédiate les lois qui modifient les effets légaux des contrats, c'est-à-dire les effets qui prennent directement leur origine dans la loi et sont indépendants de la volonté des parties ». Or, le bail ayant été conclu le 25 mars 2001 sous l'empire de la loi n° 1235, laquelle excluait tout autre type de reprise que celui fixé à son article 13, les parties n'avaient aucune liberté contractuelle pour aménager ce droit. Le droit de reprise constituant un pur « effet légal » du contrat, toute loi le modifiant s'applique immédiatement aux situations en cours. Le tribunal conclut donc cette première étape en donnant raison, sur le principe, au locataire : la loi applicable au litige est bien la loi n° 1235 telle que modifiée par la loi n° 1291.

2. La neutralisation de la réforme par l'effet rétroactif de l'annulation du Tribunal Suprême (II)

Ayant posé l'applicabilité de la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, le tribunal examine immédiatement l'impact de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 sur le contenu de cette loi. Il relève que la haute juridiction a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 (issus de l'article 11 de la loi n° 1291) ainsi que, partiellement, l'article 16-2 en ce qu'il portait le préavis de trois à douze mois.

Le tribunal énonce alors le principe fondamental régissant les effets dans le temps d'une annulation contentieuse : « cette décision d'annulation a donc eu pour effet de supprimer les dispositions légales susvisées aussi bien pour l'avenir que pour le passé, celles-ci étant censées n'avoir jamais existé ».

Pour écarter l'objection du locataire qui tentait de faire survivre à son profit les textes annulés en invoquant la « théorie des droits acquis », le tribunal opère une distinction conceptuelle décisive. Il qualifie la théorie des droits acquis d'« opinion doctrinale qui ne régit [que] les conflits de lois dans le temps » (c'est-à-dire la succession de deux lois valides par abrogation ou modification législative) et juge qu'elle « ne saurait concerner les conséquences d'une annulation résultat d'un contrôle de la loi effectué a posteriori ». L'annulation opérant ex tunc (de manière rétroactive), aucun droit n'a pu valablement être acquis sur le fondement d'un texte réputé n'avoir jamais eu d'existence juridique. Le droit applicable au litige est donc la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, mais expurgée des dispositions annulées le 16 janvier 2006.

3. La vérification de la conformité du congé au droit positif reconstitué (III)

Confrontant le courrier de congé du 14 décembre 2004 à la loi n° 1235 modifiée et amputée des dispositions censurées, le tribunal constate sa parfaite régularité tant formelle que substantielle :

• Sur le délai de préavis : l'annulation partielle de l'article 16-2 en ce qu'il portait le délai de trois à douze mois a fait revivre ou maintenu le délai initial de trois mois. Notifié le 14 décembre 2004 (et reçu le 20 décembre) pour le 20 mars 2005, le congé respectait scrupuleusement ce délai trimestriel.
• Sur les bénéficiaires et le motif : l'article 16-1 autorise la reprise pour les descendants du propriétaire ou leur conjoint, et l'article 16-2, 1° exige l'indication précise du bénéficiaire. Le courrier désignant expressément la petite-fille des bailleurs (S. B.) et sa mère (H. G.), il satisfait aux exigences légales.
• Sur les conditions de fond et la preuve : les articles 16-3 à 16-5 qui imposaient au propriétaire de justifier de conditions particulières (notamment de besoin) ayant été annulés par le Tribunal Suprême, le grief du locataire tiré du défaut de démonstration d'un besoin de logement devient inopérant. Le tribunal précise qu'il suffit aux bailleurs de justifier, par les pièces versées aux débats, de l'existence réelle des personnes qu'ils entendent loger, en ajoutant que « l'effectivité de l'occupation postérieure n'[est] pas une condition de la validité du congé donné » (celle-ci ne pouvant par nature s'apprécier a priori au stade de la délivrance de l'acte).

Le bail est donc jugé valablement résilié depuis le 20 mars 2005, justifiant le prononcé de l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre.

4. Le sort des demandes accessoires : dommages-intérêts, exécution provisoire et dépens (IV, V, VI)

Sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour abus du droit d'agir ou de résister en justice, le tribunal renvoie les parties dos à dos :

• La demande du locataire pour procédure abusive est mécaniquement rejetée dès lors que les bailleurs obtiennent gain de cause au fond.
• Plus remarquablement, la demande de dommages et intérêts des bailleurs (10 000 euros pour résistance abusive) est également écartée. Le tribunal retient que le locataire « a pu se méprendre sur la portée de ses droits, notamment du fait de l'annulation rétroactive par le Tribunal Suprême de certaines dispositions de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 ». La complexité et l'instabilité du cadre législatif constituent ainsi une excuse légitime excluant la mauvaise foi ou la faute caractérisant l'abus du droit de se défendre.

Enfin, le tribunal rejette la demande d'exécution provisoire des bailleurs faute pour eux de caractériser une « urgence » au sens de l'article 202 du Code de procédure civile monégasque, et condamne le locataire succombant aux entiers dépens par application de l'article 231 du même code (mentionné par erreur matérielle comme « Code civil » dans les motifs du jugement).

C. Le dispositif

« PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

statuant contradictoirement,

Constate que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 portant sur un appartement à Monaco est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B. suivant courrier du 14 décembre 2004 ;

Dit que P. P. devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter du prononcé du jugement et que, faute de l'avoir fait, il pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire ;

Rejette le surplus des demandes des époux B. ;

Déboute P. P. de toutes ses demandes ;

Condamne P. P. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;

Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue un cas d'école illustrant l'articulation entre la théorie civiliste des conflits de lois dans le temps et les principes gouvernant le contentieux constitutionnel de l'annulation normative. Sa portée doctrinale se déploie sur trois plans majeurs.

1. L'orthodoxie de l'application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux des contrats en cours

La première partie de la motivation du jugement témoigne d'une réception fidèle, par le juge monégasque, de la théorie moderne du droit transitoire élaborée par la doctrine civiliste (notamment les travaux de Paul Roubier ayant supplanté la théorie classique de Baudry-Lacantinerie).

Le débat qui opposait les parties sur le moment d'appréciation de la validité et des effets du congé est classique en droit des baux : lorsqu'une loi nouvelle modifie les conditions du congé entre la date de sa notification et la date d'échéance du préavis (date de la résiliation effective), quelle loi faut-il appliquer ? Les bailleurs soutenaient que le congé, acte unilatéral réceptice, épuise ses conditions de validité au jour de son émission ou de sa réception. Le locataire soutenait au contraire que la situation contractuelle perdurant jusqu'à l'expiration du préavis, la loi nouvelle survenue pendant le cours du préavis devait régir la résiliation non encore consommée.

Le Tribunal de première instance tranche en faveur de l'applicabilité de la loi nouvelle (loi n°