Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 21 février 2013, enregistré (n° 2013/000411) ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de I.TR.ME. veuve CU., V.CU., T.CU .et K.CU. en qualités d'héritiers de feu M.CU., en date des 11 juillet 2013 et 13 novembre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, au nom de M.RE épouse LA., en date du 9 octobre 2013 ;
À l'audience publique du 9 janvier 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 6 mars 2014 et prorogé au 13 mars 2014, les parties en ayant été avisées par le Président ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par assignation du 21 février 2013, Madame M.RE épouse LA. a fait citer Madame I.TR.ME. veuve CU., Mlle V.CU., Mlle T.CU. et Monsieur K.CU. devant le Tribunal de première instance de Monaco, aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du bail enregistré sous le n° 21443,
ordonner l'expulsion de corps et de biens des héritiers de Monsieur M.CU. et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
Après échanges de conclusions entre les parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 9 janvier 2014.
Madame M.RE épouse LA. qui maintient ses prétentions initiales, expose et soutient :
que par assignation du 7 décembre 2011, elle avait entrepris une action à l'encontre de Monsieur M.CU. aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail du 20 mars 1984 enregistré à Monaco le 21 mars 1984 et que Monsieur M.CU. est décédé le 13 juillet 2012, raison pour laquelle elle a repris l'instance contre ses héritiers en précisant qu'aucun d'eux n'a la qualité de commerçant et n'est en mesure de solliciter la reprise d'un bail commercial,
que le bail commercial a été consenti à la société anonyme monégasque A. représentée à l'époque par son Président administrateur délégué Monsieur M.CU., sur un local sis X, X à Monaco et que par avenant au bail signé le 21 juillet 2005, la société anonyme monégasque A. a cédé son droit au bail à Monsieur M.CU., administrateur de société avec les conditions suspensives suivantes : la renonciation au droit de préemption réservé au propriétaire du fonds et l'obtention par le cessionnaire des autorisations administratives et autres nécessaires à l'exploitation dans les locaux de l'activité commerciale d'édition,
que le bail expressément soumis à la loi n° 490 sur les locaux commerciaux a été consenti et accepté pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1984 et s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction de trois ans en trois ans ainsi que cela était prévu,
qu'elle a constaté que Monsieur M.CU. pris en sa qualité d'éditeur X n'avait plus l'autorisation d'exercer ladite activité commerciale depuis le 2 juillet 2008, ainsi que cela résulte de l'extrait des inscriptions portées au répertoire du commerce et de l'industrie faisant état de sa radiation avec cessation d'activité commerciale au 30 juin 2008, et en conclut que le preneur ne respecte pas les clauses du bail lui imposant de se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice du commerce concerné et de garnir les lieux loués de meubles et d'objets mobiliers en quantité et valeur suffisantes pour répondre de l'exécution des clauses, charges et conditions du bail,
que le bail arrivant à échéance le 31 décembre 2010, elle a délivré à Monsieur M.CU., par acte extrajudiciaire du 30 juin 2010, un congé sans offre de renouvellement dans lequel elle ne lui a offert aucune indemnité d'éviction en application des articles 2, 4 et 9 de la loi n° 490 et auquel ce dernier a formé opposition le 15 juillet 2010,
que le bail dans son paragraphe intitulé « Clauses résolutoires » stipule que : « À défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance comme en cas d'inexécution d'une des présentes clauses et conditions des présentes, le présent bail sera résilié de plein droit, … quinze jours après une mise en demeure de payer ou d'exécuter contenant déclaration de son intention d'user du bénéfice de la présente clause… », ce qui a été notifié par acte d'huissier du 30 juin 2010 et que depuis, ni le preneur ni ses héritiers n'ont satisfait aux exigences du bail commercial,
que le bail initial ou l'avenant au bail, font mention de la nature commerciale de l'activité,
que l'inexécution d'une obligation contractuelle à savoir le respect de la destination des lieux, est un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de l'indemnité d'éviction,
que subsidiairement si le Tribunal devait retenir la possibilité pour les héritiers de Monsieur M.CU. d'occuper légalement le local comme bureau, la jurisprudence considère qu'il n'y a pas lieu au paiement d'une indemnité d'éviction s'agissant de bureaux et non d'un local commercial.
Madame I.TR.ME. veuve CU., Mlle V.CU., Mlle T.CU. et Monsieur K.CU. demandent au Tribunal :
de dire que le bail consenti par Madame M.RE épouse LA. à Monsieur M.CU. a été soumis par la volonté des parties à la loi n° 490 du 24 novembre 1948,
de dire que dans l'hypothèse où Madame M.RE épouse LA. maintiendrait sa demande de résiliation du bail, elle devra leur régler l'indemnité d'éviction prévue par l'article 9 de la loi n° 490 dont la fixation relève de la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux,
de rejeter la demande d'expulsion de Madame M.RE épouse LA. jusqu'à ce ladite indemnité ait été réglée,
de dire qu'ils se maintiendront dans les lieux jusqu'à ce que l'indemnité d'éviction leur revenant, soit liquidée par décision de justice exécutoire rendue par la Commission arbitrale des loyers commerciaux ou par la Cour d'appel et réglée.
Les défendeurs soutiennent :
que le bail du 20 mars 1984, qui prévoyait la possibilité pour le locataire principal de sous-louer les locaux, précise expressément qu'il est régi par la loi n° 490 sur les locaux commerciaux et que dans le paragraphe « destination », il est expressément prévu que « les locaux faisant l'objet du présent bail pourront être utilisés par le preneur comme bureaux, dépôt et accessoirement à usage d'habitation et pour l'exercice de tout commerce, à l'exception du commerce d'alimentation, de restauration, d'activité malodorante et particulièrement bruyante », si bien que l'application contractualisée de la loi n° 490 implique que l'indemnité d'éviction doive être réglée, quelque soit l'activité exercée dans les locaux, comme l'a rappelé le Tribunal dans un jugement du 6 juin 2013 (R. 5910),
que la démarche de Madame M.RE épouse LA. consiste à évincer Monsieur M.CU. et à présent ses héritiers, sans bourse délier, alors que celui-ci a acheté moyennant la somme de 75.000 euros, le droit au bail bénéficiant alors à la société anonyme monégasque A., étant précisé qu'il s'agissait et s'agit toujours d'un bureau dans lequel Monsieur M.CU. et aujourd'hui, ses héritiers gèrent leurs diverses activités,
que depuis son entrée en jouissance, Monsieur M.CU. a subi de Madame M.RE épouse LA. diverses et successives demandes d'augmentation de loyer qui n'ont pas abouti, le Tribunal ayant par un jugement du 14 avril 2011 non frappé d'appel, déclaré nulle la dernière d'entre elles,
que selon la jurisprudence constante du pays voisin, à laquelle il est possible de se référer en raison de la similitude des dispositions légales régissant le renouvellement du bail commercial, en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce n'est pas une condition impérative de ses droits au renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction.
SUR CE
Il n'est pas contesté que c'est bien un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, qui a été souscrit le 20 mars 1984, entre Madame M.RE épouse LA. et la société anonyme monégasque A., laquelle a à son tour cédé ce droit à Monsieur M.CU. avec l'accord de Madame M.RE épouse LA., bailleresse.
Est discutée la destination des locaux loués. Les héritiers de Monsieur M.CU. soutiennent en effet que les parties ont convenu que le statut des baux commerciaux devait s'appliquer quelque soit la nature commerciale ou civile de l'activité exercée. De son côté, Madame M.RE épouse LA. affirme que le bail initial et l'avenant font mention expresse de la nature commerciale de l'activité.
Selon l'article 1er de la loi n° 490, le renouvellement des baux à loyers des locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs, en vertu d'une ou plusieurs conventions écrites ou verbales, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan, est régi par les dispositions d'ordre public de cette loi organisant la compétence de la commission arbitrale des loyers commerciaux.
Il en ressort que quatre conditions doivent être réunies pour bénéficier de ce statut : un contrat de bail, un local, l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal et enfin une immatriculation du locataire au répertoire du commerce et de l'industrie, sauf extension conventionnelle du statut des baux commerciaux même lorsque ces conditions ne sont pas réunies.
Il est constant en effet, qu'il n'est pas interdit à des contractants de soumettre volontairement aux dispositions de la loi n° 490, des baux autres que ceux visés par cette loi, à la condition que cette soumission résulte d'une volonté non équivoque.
Le bail litigieux a été conclu par Madame M.RE épouse LA. qui a donné à bail à loyer commercial à la société anonyme monégasque A. représentée par son Président-Délégué Monsieur M.CU., les locaux sis « X à Monte-Carlo comprenant : un local en façade et deux pièces sur l'arrière de l'immeuble avec toilettes ».
Dans le paragraphe « DESTINATION », il est précisé :
« Les locaux faisant l'objet du présent bail pourront être utilisés par le preneur comme bureaux, dépôts et accessoirement à usage d'habitation et pour l'exercice de tout commerce, à l'exception du commerce d'alimentation, de restauration, d'activité malodorante et particulièrement bruyante.
Le preneur devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice du commerce concerné.
En cas d'utilisation pour dépôt, il ne pourra y entreposer de produits inflammables ou explosifs ».
Madame M.RE épouse LA. a été informée par courrier recommandé du 27 décembre 2004, de la signature par la société anonyme monégasque A. d'un acte de cession du droit au bail de ces locaux, aux conditions suivantes :
prix de 75.000 euros,
conditions ordinaires et de droit en la matière,
conditions suspensives suivantes :
de la renonciation au droit de préemption réservé par la loi au propriétaire,
de l'obtention par le cessionnaire des autorisations administratives et autres nécessaires à l'exploitation dans les locaux, de l'activité commerciale d'édition de livres, notamment livres d'art, à l'exception de tous ouvrages pouvant nuire à l'image de la Principauté.
Un avenant au bail à loyer du 20 mars 1984, a été signé le 21 juillet 2005 entre Madame M.RE épouse LA. et la société anonyme monégasque A., indiquant :
que par acte authentique établi en l'étude de Maître C-A., Notaire à Monaco, en date du 27 décembre 2004, réitéré le 19 avril 2005, la société anonyme monégasque A. a cédé le droit au bail à Monsieur M.CU., administrateur de société,
qu'est modifié l'intitulé du nouveau preneur qui devient Monsieur M.CU. éditeur X,
que toutes les autres clauses et conditions du bail initial demeurent inchangées.
Au regard de la qualité de commerçant de la partie initiale, la société anonyme monégasque A., de la condition suspensive accompagnant l'acte de cession du droit au bail à Monsieur M.CU., tenant à l'obtention par celui-ci des autorisations administratives et autres nécessaires à l'exploitation dans les locaux de l'activité commerciale d'édition de livres et de la qualité de commerçant de Monsieur M.CU. dans l'avenant du 21 juillet 2005, la clause du bail aux termes de laquelle les locaux pourront être utilisés par le preneur comme « bureaux » ne peut être interprétée comme emportant la soumission non équivoque des contractants au statut des baux commerciaux, quelque soit la nature de l'activité exercée dans lesdits locaux, comme prétendu par les défendeurs, étant précisé que le terme de « bureau » est susceptible de s'appliquer aussi bien à une activité civile que commerciale.
Il est établi par la production d'un extrait du répertoire du commerce et de l'industrie en date du 2 mars 2010, que Monsieur M.CU. exerçant le commerce sous l'enseigne X au X à Monaco, a, par suite de la radiation déposée au RCI le 2 juillet 2008, cessé son activité à compter du 30 juin 2008.
Madame M.RE épouse LA. démontre avoir donné congé sans offre de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction, à Monsieur M.CU., par acte d'huissier en date du 30 juin 2010, en visant le fait :
que Monsieur M.CU. n'a plus d'autorisation d'exercer son activité commerciale depuis le 2 juillet 2008,
qu'il ne respecte plus de ce fait la clause du bail, intitulée « Destination » qui stipule que : « le preneur devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice du commerce concerné » et de la clause dite « Charges et conditions » qui stipule : « il garnira les lieux loués de meubles, objets mobiliers…en quantité et valeur suffisantes pour répondre de l'exécution des clauses, charges et conditions des présentes »,
que le bail arrive à échéance au 31 décembre 2010.
La condition d'immatriculation étant nécessaire pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, au jour de ce congé, soit le 30 juin 2010, Monsieur M.CU. ne disposait pas d'un droit au renouvellement, ni à l'indemnité d'éviction tels que prévus par la loi n° 490.
S'agissant de la demande tendant à la résiliation de plein droit du bail et à l'expulsion des défendeurs, il est observé que contrairement à l'allégation de Madame M.RE épouse LA., le congé ne contient pas de mise en demeure de se conformer aux conditions du bail visant la clause résolutoire.
Dès lors, cette demande de constat de la résiliation de plein droit du bail ne peut prospérer, mais le prononcé de la résiliation du bail est justifié, dès lors qu'il est établi et non contesté que tant à la date de délivrance du congé, le 30 juin 2010, qu'à sa date d'effet, le 31 décembre 2010, Monsieur M.CU. n'avait pas obtenu à nouveau son immatriculation comme commerçant, ni repris d'activité commerciale dans les locaux loués, conformément aux exigences du bail.
À cet égard, il est souligné que les héritiers de Monsieur M.CU., qui demandent au Tribunal de dire que « dans l'hypothèse où Madame M.RE épouse LA. maintiendrait sa demande de résiliation de bail à loyer, elle devra régler aux concluants l'indemnité prévue par l'article 9 de la loi n° 490… », sollicitent implicitement mais nécessairement la poursuite du bail nonobstant l'absence d'exercice dans les locaux loués, d'une activité commerciale ni d'immatriculation au Répertoire du Commerce et de l'Industrie, et à défaut seulement, une indemnité d'éviction à évaluer par la commission arbitrale des loyers commerciaux. Or, aucune de ces demandes ne peut aboutir, dès lors qu'aucune activité commerciale n'y est exercée contrairement aux exigences mentionnées dans le bail.
Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion des héritiers de Monsieur M.CU. dans les formes précisées ci-après.