Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y, c'est à juste titre que m. CA. soutient que le syndicat est présumé gardien des parties communes dans la mesure où l'administration de celles-ci implique le pouvoir d'en user, de les diriger et de les contrôler. En application de l'article 1231 du Code civil, toute personne doit répondre du dommage causé par les choses qu'elle a sous sa garde. Le syndicat des copropriétaires ne conteste nullement sa qualité de gardien de la chose à l'origine du dommage. En effet, il appartiendrait au syndicat, pour contester cette qualité, de démontrer qu'il avait transféré la garde de la canalisation à un tiers et qu'il n'exerçait plus sur elle au moment de la survenance du sinistre les pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle. Une telle preuve n'est pas rapportée en l'espèce. Il n'est en outre pas contesté que l'engorgement de la canalisation collective d'évacuation des eaux usées de l'immeuble est à l'origine du dommage subi par m. CA.. Le gardien d'une chose, tenu de réparer le dommage réalisé du fait de cette chose sur le fondement de l'article 1231 du Code civil, ne peut être exonéré de sa responsabilité que s'il démontre que le dommage a été causé par une cause étrangère revêtant un caractère irrésistible et imprévisible. Le syndicat des copropriétaires ne démontre ni même ne soutient que l'engorgement, certes accidentel, de la canalisation d'évacuation des eaux usées présenterait un caractère d'imprévisibilité et d'irrésistibilité exonératoire de responsabilité. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y doit répondre des conséquences dommageables pour m. CA. des sinistres survenus les 11 et 30 octobre 2011.
Les frais engagés par m. CA. pour se reloger ont été directement causés par les dégâts subis suite à l'engorgement de la canalisation d'eaux usées, l'appartement étant devenu inhabitable, de sorte que le syndicat des copropriétaires, seul responsable du dommage, doit l'indemniser à hauteur du préjudice subi, le règlement par m. CA. jusqu'au terme du bail des loyers de l'appartement sinistré n'emportant aucune conséquence sur l'indemnisation à laquelle le syndicat est tenu consécutivement au trouble de jouissance qu'il a subi. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à m. CA. la somme de 25.546,84 euros représentant le montant des frais exposés pour son relogement, comprenant les loyers et charges afférents à l'appartement situé dans l'immeuble G du 1er décembre 2011 au 31 mars 2012, date d'échéance du bail de l'appartement situé dans l'immeuble Y, l'enregistrement du bail, les frais de timbres et d'imprimés la commission d'agence ainsi que la TVA.
Sur la demande aux fins de remboursement des frais d'expertise, il ne peut être reproché à m. CA. d'avoir choisi de se faire assister d'un expert privé pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de cette expertise de sorte que celui-ci doit être remboursé des frais qu'il a engagés à ce titre.
m. CA. justifie également d'un préjudice moral résultant, d'une part, de la souillure d'une partie importante de son mobilier ainsi que de ses affaires personnelles et, d'autre part, de la nécessité de déménager d'urgence compte tenu du caractère inhabitable des lieux loués qui sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. S'agissant d'une obligation de nature délictuelle, les intérêts à valoir sur la somme totale revenant à m. CA. courront à compter du présent jugement, et non à compter de la mise en demeure.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
R.
JUGEMENT DU 18 DÉCEMBRE 2014
En la cause de :
M. m. CA., né le 7 juin 1970 à Rome, de nationalité italienne, gérant de société, demeurant X à Monaco,
DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'une part ;
Contre :
Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble Y, sis X1 à Monaco, représenté par son Syndic en exercice, la Société en Commandite simple P, immatriculée au RCI de Monaco sous le n° X2, dont le siège social est sis X3 à Monaco, agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice,
DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 18 mars 2014, enregistré (n° 2014/000483) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé Y, en date des 14 mai 2014 et 8 octobre 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de m. CA., en date du 9 juillet 2014 ;
À l'audience publique du 20 novembre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 18 décembre 2014 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
Le 11 octobre 2014, m. CA. a subi un dégât des eaux dans l'appartement dont il était locataire au sein de l'immeuble Y situé X1 à Monaco.
L'agence immobilière T, mandataire du bailleur, ainsi que le cabinet N ont immédiatement été informés de la survenance de ce sinistre, le cabinet T ayant avisé le cabinet P, syndic de la copropriété.
Le 27 octobre 2011, deux experts ont été désignés d'une part par m. CA. et d'autre part par son assureur afin de dresser un procès verbal dit « de constatations relatives aux causes circonstances et à l'évaluation des dommages ».
Les experts concluaient quant à ses circonstances que « Le sinistre a été provoqué par l'engorgement accidentel d'une canalisation collective d'évacuation des eaux usées. Les eaux ont débordé dans l'appartement de M. BA., copropriétaire du 3ème étage.
Après infiltrations au travers de la dalle, les eaux ont causé des dommages aux embellissements de l'appartement sous-jacent de M. CA., locataire au 2ème étage.
Les eaux répandues sur le sol ont causé le soulèvement du parquet (immobiliers privatifs), et endommagé les meubles en partie basse.
Le Cabinet P, Syndic, a diligenté l'entreprise J afin de déboucher la conduite.
Malgré l'intervention de l'entreprise, le collecteur s'est à nouveau engorgé le 30/10/2011, causant un débordement et des infiltrations à l'origine d'aggravation des dommages dans l'appartement de votre assuré. »
Les dommages étaient évalués à la somme de 41.472 euros « montant total T. T. C. vétusté déduite y compris honoraires d'expert ».
Aux termes d'un document intitulé « lettre d'acceptation » en date du 24 février 2012, m. CA. a déclaré « donner [son] accord définitif sur l'évaluation des dommages déterminée par expertise et arrêtée à la somme de 41.472 euros ».
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 avril 2012, m. CA. a mis en demeure le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Y de lui payer sous quinzaine la somme de 61.650,32 euros correspondant :
au montant des loyers et charges afférents à l'appartement qu'il occupait au sein de l'immeuble Y pendant la période du 11 octobre 2011 au 31 mars 2012 soit une somme de 18.503,48 euros,
au remboursement des frais liés à la recherche d'un autre appartement et la conclusion d'un nouveau bail portant sur un logement sis dans l'immeuble G soit une somme de 38.146,84 euros,
à son préjudice moral évalué à la somme de 5.000 euros.
Par courrier du 7 mai 2012, le Syndic des Copropriétaires de l'immeuble Y a indiqué à m. CA. avoir transmis sa réclamation à son assureur.
Suivant un nouveau courrier avec accusé de réception en date du 16 juillet 2012, m. CA. a réitéré les termes de sa précédente correspondance, demeurée sans effet.
Par exploit d'huissier en date du 18 mars 2014, m. CA. a assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y devant ce Tribunal afin de le voir déclarer responsable du défaut d'entretien ayant causé les deux dégâts des eaux en date des 11 et 30 octobre 2011 dans l'appartement qu'il louait et de le voir condamner en conséquence au paiement des sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure :
25.546, 84 euros au titre des frais exposés pour son relogement,
4.018, 03 euros au titre des frais d'expertise,
10.000 euros au titre de son préjudice moral.
m. CA. fait valoir à l'appui de ses prétentions que :
l'article 5 de la loi n° 1329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis impose au Syndicat des copropriétaires une obligation de diligence consistant en la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, cette responsabilité étant fondée sur une présomption de faute,
la qualité de gardien attribuée au Syndicat des copropriétaires a pour effet de lui imputer tout préjudice provenant des parties communes, sauf à démontrer la faute d'un tiers ou la force majeure, la victime n'ayant pas à établir la faute du Syndicat,
le syndicat n'établit ni la faute de la victime, ni l'existence d'un cas de force majeure, l'engorgement de la canalisation n'étant ni imprévisible ni irrésistible,
les dégâts des eaux l'ayant préjudicié ont pour origine un engorgement des colonnes d'eaux usées dont l'entretien incombe incontestablement au syndicat des copropriétaires, lequel est responsable du défaut d'entretien de ces parties communes et de ses conséquences,
l'indemnisation de 41.472 euros qui lui a été accordée couvre uniquement son préjudice matériel alors qu'en matière de responsabilité délictuelle le principe est celui de la réparation intégrale du dommage subi par la victime, dont la faute est seule de nature à en limiter ou exclure l'indemnisation,
il a procédé au règlement des loyers de l'appartement sinistré jusqu'au terme du bail soit le 31 mars 2012 alors qu'il a résidé chez son père à compter du 11 octobre 2011, ayant par la suite été contraint de louer un nouvel appartement à partir du 1er décembre suivant,
il n'existe aucune obligation pour la victime de minimiser son dommage dans l'intérêt du responsable, l'absence de résiliation du bail de l'appartement sinistré ne constituant pas une faute de nature à exonérer le Syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, s'agissant d'une faculté et non d'une obligation à la charge du locataire,
la location d'un nouvel appartement est la conséquence directe des deux dégâts des eaux survenus dans l'appartement situé dans l'immeuble Y, ayant engendré pour lui des frais qu'il n'aurait jamais supportés si ces sinistres n'étaient pas survenus,
il a en outre été contraint de mandater un expert afin de le représenter lors de l'expertise amiable, cette somme n'ayant pas été prise en charge par son assureur,
la nature particulière du dégât des eaux, ayant pour origine le débordement d'une canalisation d'eaux usagées, lui a causé un préjudice moral compte tenu de la souillure de ses affaires personnelles et de son lieu de vie par des excréments, et de l'obligation dans laquelle il s'est trouvé de déménager à deux reprises.
Par conclusions en date des 14 mai et 8 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y conclut au débouté des demandes formées à son encontre par m. CA. et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il soutient à cet effet que :
l'engorgement de la canalisation ayant provoqué les dommages subis par m. CA. est purement accidentel et ne résulte nullement d'un défaut d'entretien de sa part,
m. CA. a, en tout état de cause, déjà été indemnisé de ses préjudices par sa compagnie d'assurances et accepté cette indemnisation qui n'était pas limitée aux seuls dommages matériels sans formuler de réserves ni faire valoir d'autres préjudices,
il appartenait à m. CA. d'invoquer la résiliation de plein droit de son bail en application de l'article 1562 du code civil puisqu'il était dans l'impossibilité de jouir de l'appartement ou d'en faire un usage conforme à sa destination,
le Syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable de sa carence,
m. CA. qui a fait le choix de faire appel à un expert exerçant à Marseille autre que celui de sa compagnie d'assurances, alors que l'évaluation des dommages subis n'avait aucun caractère technique, soutient à tort que ces frais d'expertise n'ont pas été pris en charge par son assureur,
la demande relative à l'indemnisation du préjudice moral n'est pas justifiée, la valeur de ses affaires personnelles lui ayant été réglée et les préjudices invoqués étant uniquement matériels,
le Syndicat des copropriétaires a été dans l'obligation d'engager des frais pour la défense de ses intérêts alors que lui-même et son assureur ont été diligents dans la gestion de ce dossier,
SUR CE,
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y
Attendu qu'aux termes de l'article 5 alinéa 1 de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont réunis en syndicat, doté de la personnalité civile, qui est chargé de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes » ;
Qu'il n'est pas discuté en l'espèce que la canalisation à l'origine du dommage subi par m. CA. constitue une partie commune de l'immeuble Y ;
Que l'alinéa 3 de l'article précité dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction des parties communes ou par leur défaut d'entretien, sans préjudice de toutes actions récursoires » ;
Qu'en l'espèce, l'expertise contradictoire privée en date du 27 octobre 2011 fait état d'un « engorgement accidentel d'une canalisation d'évacuation des eaux usées » ;
Que ni cette expertise ni les pièces versées par le demandeur ne démontrent un défaut d'entretien à l'origine du dommage, imputable au syndicat des copropriétaires ;
Qu'aucune responsabilité du syndicat, fondée sur l'article 5 de la loi 1329 du 8 janvier 2007, ne peut dès lors être retenue ;
Attendu toutefois que c'est à juste titre que m. CA. soutient que le syndicat est présumé gardien des parties communes dans la mesure où l'administration de celles-ci implique le pouvoir d'en user, de les diriger et de les contrôler ;
Qu'en application de l'article 1231 du Code civil, toute personne doit répondre du dommage causé par les choses qu'elle a sous sa garde ;
Que le syndicat des copropriétaires ne conteste nullement sa qualité de gardien de la chose à l'origine du dommage ;
Qu'en effet, il appartiendrait au syndicat, pour contester cette qualité, de démontrer qu'il avait transféré la garde de la canalisation à un tiers et qu'il n'exercait plus sur elle au moment de la survenance du sinistre les pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle ;
Qu'une telle preuve n'est pas rapportée en l'espèce ;
Attendu qu'il n'est en outre pas contesté que l'engorgement de la canalisation collective d'évacuation des eaux usées de l'immeuble est à l'origine du dommage subi par m. CA. ;
Que le gardien d'une chose, tenu de réparer le dommage réalisé du fait de cette chose sur le fondement de l'article 1231 du code civil, ne peut être exonéré de sa responsabilité que s'il démontre que le dommage a été causé par une cause étrangère revêtant un caractère irrésistible et imprévisible ;
Que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni même ne soutient que l'engorgement, certes accidentel, de la canalisation d'évacuation des eaux usées présenterait un caractère d'imprévisibilité et d'irrésistibilité exonératoire de responsabilité ;
Attendu en conséquence que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y doit répondre des conséquences dommageables pour m. CA. des sinistres survenus les 11 et 30 octobre 2011 ;
Sur l'indemnisation du préjudice de m. CA.
Attendu que le fait que m. CA. ait été indemnisé de son préjudice à caractère matériel, s'agissant du montant de son mobilier et de ses affaires personnelles, ne l'empêche pas de solliciter la réparation d'autres chefs de préjudice non pris en charge par son assureur, et notamment des frais de relogement, d'expertise et de son préjudice moral ;
Sur la demande aux fins de remboursement des frais de relogement
Attendu que les pièces versées aux débats par m. CA. démontrent qu'il a pris à bail, à compter du 1er décembre 2011, un logement situé dans l'immeuble G, dont la localisation et la surperficie sont similaires à ceux de l'appartement sinistrés ;
Qu'il est en outre établi que la location de ce nouvel appartement et, partant, le déménagement de m. CA., ont été rendus nécessaires par les dégâts des eaux dont il a souffert dans l'appartement qu'il louait dans l'immeuble Y et ce, compte tenu des conséquences de ce sinistre ;
Qu'en effet, le cabinet T, mandataire du bailleur, a indiqué dans un courrier adressé au syndic en date du 12 octobre 2011 que « les excréments, l'urine et autres, se sont déversés en grande quantité dans l'appartement concerné » ;
Qu'en outre, le défendeur lui-même soutient que le sinistre empêchait le locataire de jouir de l'appartement ou d'en faire un usage conforme à sa destination de sorte qu'il ne saurait par ailleurs prétendre que les lieux n'étaient pas inhabitables et que m. CA. a fait le choix non contraint d'emménager dans un nouvel appartement ;
Que le bailleur du logement sinistré a notifié à m. CA., par courrier en date du 30 décembre 2011, son souhait de ne pas renouveler le bail à son échéance compte tenu du « malencontreux sinistre qui a fortement endommagé l'appartement » ;
Que les frais engagés par m. CA. pour se reloger ont été directement causés par les dégâts subis suite à l'engorgement de la canalisation d'eaux usées, l'appartement étant devenu inhabitable, de sorte que le syndicat des copropriétaires, seul responsable du dommage, doit l'indemniser à hauteur du préjudice subi, le règlement par m. CA. jusqu'au terme du bail des loyers de l'appartement sinistré n'emportant aucune conséquence sur l'indemnisation à laquelle le syndicat est tenu consécutivement au trouble de jouissance qu'il a subi ;
Que le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à m. CA. la somme de 25.546,84 euros représentant le montant des frais exposés pour son relogement, comprenant les loyers et charges afférents à l'appartement situé dans l'immeuble G du 1er décembre 2011 au 31 mars 2012, date d'échéance du bail de l'appartement situé dans l'immeuble Y, l'enregistrement du bail, les frais de timbres et d'imprimés la commission d'agence ainsi que la TVA.
Sur la demande aux fins de remboursement des frais d'expertise
Attendu que, dans le cadre de l'expertise contradictoire réalisée le 27 octobre 2011, m. CA. a été assisté d'un expert privé, et a ainsi engagé des frais dont il sollicite le remboursement ;
Qu'il verse à l'appui de cette demande une note d'honoraires émanant de Q d'un montant de 4.018,03 euros faisant référence à « l'incendie du 11 octobre 2011 - X1 - 98000 MONACO » ;
Attendu que si, comme le soulève le syndicat des copropriétaires, ce document fait effectivement référence à un incendie, il convient de relever toutefois que la date retenue est celle du dégât des eaux litigieux et que le cabinet Q est l'expert mentionné dans le rapport d'expertise contradictoire du 27 octobre 2011 de sorte que la référence à un incendie doit être considérée comme une simple erreur matérielle et que la note d'honoraires est bien relative au sinistre litigieux ;
Qu'il ne peut être reproché à m. CA. d'avoir choisi de se faire assister d'un expert privé pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de cette expertise de sorte que celui-ci doit être remboursé des frais qu'il a engagés à ce titre ;
Qu'il ressort du procès verbal d'évaluation des dommages que m. CA. a été indemnisé à hauteur de la somme de 1.974,86 euros des « honoraires d'expert », qui devra dès lors être déduite du montant réclamé ;
Que le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 2.043,17 euros ;
Sur la demande aux fins d'indemnisation du préjudice moral
Attendu que m. CA. justifie également d'un préjudice moral résultant, d'une part, de la souillure d'une partie importante de son mobilier ainsi que de ses affaires personnelles et, d'autre part, de la nécessité de déménager d'urgence compte tenu du caractère inhabitable des lieux loués qui sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que, s'agissant d'une obligation de nature délictuelle, les intérêts à valoir sur la somme totale revenant à m. CA. courront à compter du présent jugement, et non à compter de la mise en demeure ;
Sur la demande reconventionnelle aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive et sur les dépens
Attendu que la procédure diligentée par m. CA. ne saurait être considérée comme abusive puisque celui-ci a triomphé en ses prétentions ;
Attendu enfin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Y, partie succombante, sera condamné aux dépens, dont ditraction au profit de Maitre Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;