Sur le raccordement des deux canalisations privatives sur les colonnes d'évacuation des eaux pluviales, d. DE. ne conteste pas avoir procédé à ces raccordements et invoque un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 novembre 2010, lequel mentionne au point 17 « les copropriétaires autorisent Monsieur d. DE. à réaliser les piquages sur les colonnes d'évacuation, conformément aux règles d'urbanisme en vigueur » et indique que cette décision n'a pas été contestée dans le délai de deux mois prévu par l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. Cependant, d'une part, d. DE. produit lui-même aux débats un échange de correspondance entre le syndic C et la Direction de l'Équipement, de l'Environnement et de l'Urbanisme relatif aux transformations des chambres de bonnes en appartements et en bureaux duquel il ressort la nécessité pour un propriétaire de déposer diverses demandes d'autorisation à cette fin et il n'est pas démontré que d. DE. aurait réalisé ces démarches. D'autre part, la majorité des copropriétaires a voté le 6 décembre 2011 la suppression de ces canalisations et que d. DE. n'a, quant à lui, pas contesté cette décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. En conséquence, d. DE. sera condamné à la suppression de ces raccordements. d. DE. sera condamné à effectuer les remises en état objets des présentes condamnations sous une astreinte de 100 euros par jour de retard suivant un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
R.
JUGEMENT DU 7 MAI 2015
En la cause de :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A, sis X à Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la B, exerçant sous l'enseigne « C », dont le siège social est sis X1 à Monaco, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;
DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'une part ;
Contre :
M. d. DE., demeurant X à Monaco ;
DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 29 août 2013, enregistré (n° 2014/000077) ;
Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 26 juin 2014 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 9 juillet 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de d. DE., en date des 12 novembre 2014 et 14 janvier 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble A, en date du 11 décembre 2014 ;
À l'audience publique du 15 mai 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 16 avril 2015 et prorogé au 7 mai 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
d. DE. est propriétaire de diverses chambres de bonnes au niveau 5 de l'immeuble dénommé le A, sis X à Monaco, notamment celle portant le n° 8, l'étage en comprenant dix-huit. Cette chambre de bonne est située à la limite d'une séparation entre les deux blocs de l'immeuble aux numéros 6 et 8 de la rue et jouxte par un de ses côtés une colonne d'air ou vide sanitaire située entre ces deux blocs.
Par ailleurs, au même niveau que toutes les chambres de bonnes de l'étage et au droit de chacune de celles-ci, se situent des parties communes courant tout le long de la façade de l'immeuble, mansardée à ce niveau, situées sous la toiture, que les parties s'accordent pour nommer « chemin de ronde ».
Par assignation du 29 août 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A, situé X à Monaco, sollicitait, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, que d. DE. soit condamné à :
procéder à la libération des parties communes, notamment par la démolition d'un mur édifié lors de travaux réalisés dans une chambre de bonne de l'immeuble portant le n° 8, empiétant sur les combles,
supprimer les deux canalisations privatives raccordées sur les colonnes verticales d'évacuation des eaux ménagères, situées dans un vide sanitaire jouxtant la chambre de bonne n° 8,
mettre fin, de manière générale, à toute emprise sur les parties communes de l'immeuble A,
et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut de s'être exécuté dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision,
lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.
Le syndicat demandeur exposait que d. DE. avait fait réaliser des travaux au sein de la chambre de bonne n° 8, au cours de l'année 2010 et avait à cette occasion, sans l'accord de la copropriété, empiété sur les parties communes, notamment sur le « chemin de ronde » sous la toiture et procédé au raccordement de ses nouvelles canalisations privatives sur le collecteur des eaux ménagères et pluviales. Le syndicat des copropriétaires déplorait que malgré plusieurs résolutions et mises en demeure de remise en l'état depuis l'année 2011, d. DE. ne se soit jamais exécuté.
Par conclusions des 19 décembre 2013 et 6 mars 2014, d. DE. soulevait, in limine litis, l'incompétence du tribunal et se réservait le droit de conclure au fond.
Par conclusions du 31 janvier 2014 et conclusions récapitulatives du 6 mars 2014, le syndicat des copropriétaires concluait au rejet de cette exception.
Par jugement en date du 26 juin 2014, le Tribunal de Première Instance, statuant par jugement avant dire droit au fond, rejetait l'exception d'incompétence soulevée par d. DE. et enjoignait à ce défendeur de conclure au fond.
Aux termes de conclusions en date des 12 novembre 2014 et 14 janvier 2015, d. DE. sollicitait le débouté de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le A et sa condamnation reconventionnelle au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Au soutien de ses prétentions, d. DE. faisait valoir les arguments suivants :
- S'agissant du « chemin de ronde », il indiquait en premier lieu qu'il était impossible de cheminer le long de la bordure de l'immeuble sous la toiture dans la mesure où de nombreux autres copropriétaires avaient, au fil des années, fait édifier des séparations. Ces diverses emprises faisaient l'objet de discussions anciennes et de jalousies au sein de la copropriété.
Il ajoutait qu'il avait procédé à la remise en état des lieux en faisant édifier une cloison, en BA 13, entre la limite de sa chambre de bonne et les parties communes, ce que la copropriété avait bien constaté, aux termes d'un constat d'huissier en date du 18 janvier 2011. De même, il avait procédé à la démolition d'un muret le long du chemin de ronde qu'il avait fait édifier et qui entravait la circulation le long de celui-ci. Il n'avait donc désormais plus aucun accès à ce chemin de ronde et il n'existerait plus d'emprise sur les parties communes.
- S'agissant du raccordement de canalisations privatives sur les colonnes verticales d'évacuation des eaux ménagères, il notait qu'il avait été autorisé à réaliser des piquages aux termes d'une assemblée générale de copropriété du 10 novembre 2010, qui n'avait pas fait l'objet de recours au sens de l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007.
Par conclusions dites récapitulatives en date du 16 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le A maintenait ses demandes initiales.
Il notait que d. DE. ne contestait pas qu'il avait réalisé des travaux en empiétant sur les parties communes et que le défendeur ne pouvait justifier ses agissements sous prétexte que d'autres copropriétaires avaient fait de même.
Si des remises en état avaient bien été réalisées, il n'en demeurait pas moins qu'une emprise demeurerait toujours sur les parties communes, du fait de l'existence d'une cloison appartenant à d. DE., ainsi que d'un placard aménagé, comme il lui avait été fait remarquer aux termes d'un courrier du 5 avril 2013.
S'agissant du raccordement des canalisations sur les colonnes verticales de l'immeuble, il avait été voté majoritairement leur suppression aux termes d'une assemblée générale du 7 novembre 2012.
SUR QUOI :
Sur l'emprise sur les parties communes dites « chemin de ronde » :
Attendu qu'il n'est pas contesté que d. DE., propriétaire d'une chambre de bonne portant le n° 8 au sein de l'immeuble dénommé le A a fait réaliser des travaux empiétant sur les parties communes de l'immeuble dites « chemin de ronde », situées sous la toiture, avec pour conséquence une extension de la surface privative ;
Qu'il faut noter qu'il a même pu proposer d'acheter cette surface pour une somme de 30.000 euros le 18 octobre 2011, ce qui a été refusé par la copropriété ;
Qu'il résulte des pièces versées aux débats la chronologie suivante :
- le 18 janvier 2011, un constat d'huissier était réalisé par Maître Claire NOTARI, qui constate notamment en fond de la chambre de bonne n° 8 la réalisation récente d'une cloison en BA13, qui condamne tout accès depuis la chambre de bonne au chemin de ronde, mais qui ne fait aucune constatation quant à une éventuelle obstruction du chemin de ronde, dont il n'est pas contesté qu'elle avait été édifiée par d. DE. ;