Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 9 novembre 2006, enregistré (n° 2007/000177) ;
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 27 février 2007, enregistré (n° 2007/000428) ;
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 1er mars 2010, enregistré (n° 2010/000448) ;
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 12 janvier 2011, enregistré (n° 2011/000323) ;
Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 16 décembre 2010 ayant notamment autorisé la société LAMLEY PROPERTIES INC. à appeler en garantie M. m. MO. et Mme y. PI-MO. et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 3 février 2011 ;
Vu le jugement avant-dire de ce Tribunal en date du 24 septembre 2013 ayant notamment ordonné la jonction des procédures n° 2007/000177, 2007/000428, 2010/000448 et 2011/000323, débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société LAMLEY PROPERTIES INC. et renvoyé la cause et les autres parties à l'audience du 13 novembre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "A.", en date des 11 décembre 2013 et 28 mars 2014, puis celles de Maître Alexis MARQUET pour cette même partie en date du 25 juin 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de y. PI-MO., en date des 6 mars 2014 et 29 janvier 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de m. MO., en date des 6 mars 2014 et 29 janvier 2015 et 8 juillet 2015 ;
À l'audience publique du 8 octobre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 26 novembre 2015 et prorogé au 10 décembre 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ;
FAITS ET PROCÉDURE
M. m. MO. et Mme y. PI-MO. étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitière d'un appartement situé au 29ème étage, Escalier E, porte 292 ainsi que d'une cave au 3ème sous-étage portant n° 13, dans l'immeuble "A.". Arguant d'une absence de règlement des charges de copropriété y afférentes, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." a successivement fait citer devant le Tribunal de première instance de Monaco, M. m. MO., puis Mme y. PI-MO. et enfin la société B. à laquelle M. m. MO. a cédé la nue-propriété de l'appartement le 15 mars 2007.
Par jugement mixte du 24 septembre 2013 auquel il est expressément référé, le Tribunal de première instance a notamment :
ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les n° 2007/177, 2007/428, 2010/448 et 2011/323,
rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 27 février 2007,
débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de ses demandes dirigées contre la société B. et l'a condamné à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts,
déclaré M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement tenus au titre des charges de copropriété de l'immeuble "A." jusqu'au 15 mars 2007, et avant dire droit, ordonné la réouverture des débats aux fins de production par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de différentes pièces aux fins de justification de sa créance.
Statuant sur appel interjeté par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", ne portant que sur l'existence ou l'absence d'une obligation solidaire de paiement des charges de copropriété jusqu'au 15 mars 2007 pour la société B., la Cour d'appel a par arrêt du 29 septembre 2014, débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." et confirmé en ses dispositions frappées d'appel le jugement du 24 septembre 2013.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." demande au Tribunal, au visa des articles 28 et 29 du Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II (et non pas "A." I, auquel il est précisé qu'il y a été fait référence précédemment par erreur) et de l'article 493 du Code civil, outre de lui allouer le bénéfice de ses écritures antérieures non contraires :
à titre principal, de lui donner acte de ce qu'il renonce à ses demandes en paiement dirigées contre la société B. au titre des charges de copropriété échues au 15 mars 2007 et des intérêts, frais et accessoires et de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme principale de 36.975,14 euros, outre les intérêts à compter du jugement à intervenir,
à titre subsidiaire, de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme principale de 18.283,64 euros au titre des charges de copropriété, intérêts de retard et frais, outre les intérêts à compter du jugement à intervenir, ainsi qu'au paiement de la somme de 18.691,50 euros à titre de dommages-intérêts équivalant au montant des honoraires d'avocat,
en tout état de cause, de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive au paiement,
de débouter M. m. MO. et Mme y. PI-MO. de l'ensemble de leurs demandes,
de prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." soutient pour l'essentiel :
que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. n'ont pas interjeté appel du jugement mixte du 24 septembre 2013 signifié le 28 novembre 2013, qui a déclaré que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. étaient solidairement tenus des charges de copropriété de l'immeuble "A." et que par suite ce jugement est irrévocable sur ce point et que Mme y. PI-MO. ne peut pas soutenir qu'elle se réserve le droit de faire appel de ce jugement, conjointement avec le jugement à intervenir,
que c'est avec mauvaise foi que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. lui reprochent de ne pas avoir engagé de procédure pour se faire attribuer la somme bloquée entre les mains de Maître Henry REY, Notaire, alors qu'il a assigné M. m. MO. dès le 9 novembre 2006 et Mme y. PI-MO. le 27 février 2007 aux fins de les voir condamner au paiement des charges échues, celles-là même ayant justifié l'opposition et que M. m. MO. n'a jamais autorisé le notaire à lui régler quelque somme que ce soit mais a au contraire multiplié les obstacles au paiement,
que les appels de fonds ont été adressés à M. m. MO. chez Mme y. PI-MO., si bien que Mme y. PI-MO. ne peut soutenir qu'elle n'en a pas été destinataire et que celle-ci omet de rappeler que par courrier du 10 juillet 2003, elle a expressément demandé au syndic d'envoyer à son adresse, les correspondances relatives aux charges de copropriété en prenant le soin de préciser qu'elle les réglerait elle-même,
que les comptes de la copropriété pour les années 2004, 2005 et 2006 ont été approuvés par les assemblées générales ordinaires annuelles successives et que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. n'ont jamais voté contre l'approbation de ces comptes,
que M. m. MO. a été mis en demeure de payer les charges échues et ne peut tenter de tirer profit du fait que les mises en demeure et le commandement de payer ont été réceptionnés par sa mère, alors qu'il ressort de l'acte de vente du 15 mars 2007, qu'il avait fixé sa résidence principale au domicile de Mme y. PI-MO. et que Mme y. PI-MO. l'a informé des mises en demeure et commandement de payer par un courrier adressé à M. m. MO. en date du 28 juin 2006,
que le règlement de co-propriété est opposable de plein droit à tous les co-propriétaires et qu'il est bien fondé à réclamer les frais de rappel, les intérêts de retard, les frais d'huissier et les honoraires d'avocats dans le cadre des quatre instances qu'il a été contraint d'engager, en application des articles 23 et 29 du Règlement de copropriété,
que les intérêts réclamés ne sont pas usuraires, puisque les charges dues par les défendeurs ne sont pas assimilables à un prêt, alors que le taux de l'usure a été fixé pour les découverts consentis aux particuliers à 14,93 % l'an pour l'année 2012 et à 14,68 % l'an pour l'année 2011,
que les intérêts appliqués à la dette de charges ne constituent pas une clause pénale déguisée que le Tribunal pourrait réduire, mais des intérêts moratoires destinés à réparer le préjudice subi du fait du retard dans le paiement.
M. m. MO. demande au Tribunal :
principalement, de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de toutes ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 20.000 euros à titre d'indemnisation de ses préjudices,
subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise, en désignant un expert-comptable.
M. m. MO. soutient pour l'essentiel :
qu'il a toujours agi avec une parfaite loyauté en se contentant légitimement de réclamer la justification de la créance alléguée à son encontre et qu'ainsi, il a réglé spontanément la somme de 5.000 euros à valoir sur la créance éventuelle du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", que sa bonne foi est prouvée par la simple constatation que le commandement de payer du 12 mai 2006 lui a été signifié, non pas à son domicile, mais à celui de Mme y. PI-MO. « sa mère laquelle s'est chargée de remettre la copie à M. m. MO. », qu'il en est de même pour l'assignation du 6 novembre 2006, qu'eu égard aux relations conflictuelles existant entre Mme y. PI-MO. et lui-même, Mme y. PI-MO. s'est bien gardée de lui remettre en temps voulu lesdits documents,
que depuis huit années, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." multiplie inutilement et de mauvaise foi, les procédures à son encontre, l'exposant ainsi à des frais inutiles et portant atteinte à sa réputation, qu'en toute logique la procédure aurait pu cesser rapidement si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." avait produit un décompte précis et détaillé accompagné des justificatifs et qu'il l'aurait réglé en exigeant une quittance subrogative à l'encontre de Mme y. PI-MO., réelle et unique débitrice, puisqu'au terme de l'acte de propriété il est stipulé qu'il ne doit pas supporter les charges locatives qui doivent être acquittées par Mme y. PI-MO., celle-ci ayant d'ailleurs écrit au syndic le 10 juillet 2003 pour le confirmer,
que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." se limite à produire un semblant d'extrait de compte non certifié par un expert-comptable, que le quantum de sa créance n'a cessé de varier et inclut des intérêts non justifiés, y compris des intérêts sur les intérêts, ainsi que des honoraires qui ne lui sont pas imputables, alors que lesdits honoraires ne sont pas tarifés et sont librement débattus entre le client et l'avocat, ce qui les rend inopposables à un tiers,
que les pièces réclamées par le Tribunal et produites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." ne permettent pas d'y voir plus clair, qu'il est suspect de devoir constater que cette riche copropriété n'a pas fait appel à un expert-comptable pour qu'il puisse dresser un état des sommes versées, alors que cet expert aurait écarté bon nombre de réclamations comme les frais de procédure, les honoraires, les intérêts sur les intérêts,
qu'il est étonnant de constater qu'une fois la somme bloquée entre les mains du notaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'ait pas entamé de procédure pour se la voir attribuer.
Mme y. PI-MO. demande au Tribunal :
de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
en tout état de cause, de dire que les sommes réclamées par la copropriété au titre des charges foncières et locatives sont entièrement à la charge de M. m. MO.,
subsidiairement, de constater que par application des articles 485 à 501 du Code civil et notamment les articles 490 à 494, elle ne pourrait être redevable que des charges locatives en qualité d'usufruitière,
en tout état de cause, de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre.
Mme y. PI-MO. soutient pour l'essentiel :
qu'en cause d'appel, elle a précisé qu'elle se réservait expressément de former appel de la décision du 24 septembre 2013 conjointement avec le jugement à intervenir, puisqu'elle conteste toujours être débitrice envers la copropriété, ses conclusions ne constituant pas un acquiescement audit jugement,
que le décompte des charges qui comprend des frais de procédure, des intérêts et des honoraires est contestable puisqu'aujourd'hui la créance s'élèverait à plus de 36.900 euros, toujours sans distinguer entre les charges locatives et les charges foncières, que les sommes dues pour la période antérieure à cinq ans à l'assignation du 27 février 2007, sont prescrites,
que jusqu'à l'assignation, elle n'a jamais personnellement été mise en demeure de régler les charges de copropriété, si bien que les intérêts ne sont pas dus en application de l'article 29 du Règlement de copropriété, lequel peut s'analyser comme constitutif d'une clause pénale déguisée, qui peut être réduite par le Tribunal, qu'en outre il n'y a pas lieu à intérêt de retard puisque le quantum de la créance n'est pas défini précisément et que la SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'a jamais sollicité l'attribution des sommes qu'il a fait séquestrer chez le notaire suite à la vente de la nue-propriété de l'appartement,
que le décompte des charges a augmenté avec des intérêts à 12 % l'an, ce qui frôle le taux de l'usure, voire même le dépasse, alors qu'aucun élément probant ne vient justifier ce taux, que de même les frais de procédure ajoutés, également assortis du même intérêt, sont totalement abusifs,
qu'elle ne dispose pas des revenus suffisants pour s'acquitter de ces charges, puisqu'elle dépend totalement de son fils qui lui verse trimestriellement des loyers pour le restaurant CHEZ BACCO, à plusieurs reprises avec retard, alors que M. m. MO. a vendu la nue-propriété de l'appartement dont elle lui a fait donation en avancement d'hoirie et dispose des liquidités nécessaires au paiement des charges tant locatives que foncières pour l'appartement.
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