Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 3 août 2016, enregistré (n° 2016/000086) ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de f. AN., en date des 10 février 2016 et 1er juin 2016 ;
Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SAM PA., en date des 9 mars 2016 et 11 mai 2016 ;
À l'audience publique du 23 juin 2016, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 27 septembre 2016 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par un contrat de bail en date du 25 août 2014, la SAM PA. a loué à M. f. AN. un appartement sis immeuble X1, X1 à Monaco, moyennant un loyer trimestriel de 42.500 euros, hors charges, payable par trimestre anticipé, et ce pour une durée de trois années à compter du 1er août 2014.
M. AN. s'est également vu consentir un bail bail portant sur un parking dans le même immeuble, à effet du 1er juillet 2011, moyennant un loyer annuel de 3.600 euros.
Face à la carence du preneur dans le paiement des loyers tant de l'appartement que du parking, la SAM PA. a fait délivrer à M. AN., par acte de maître NOTARI, huissier, en date du 11 février 2015, un commandement de payer la somme principale de 71.148 euros avec rappel de la clause résolutoire insérée dans le bail.
Le locataire n'a procédé à aucun versement, contraignant ainsi le bailleur à saisir le juge des référés afin de solliciter son expulsion.
Par ordonnance du 18 mars 2015, le juge des référés a constaté la résiliation du bail et de l'engagement de location du parking depuis le 20 février 2015 et a accordé un délai d'un mois au locataire à compter de la signification de la décision pour libérer les lieux.
Le locataire s'est maintenu dans les lieux à l'issue du délai ainsi accordé, de sorte que son expulsion a été effectuée suivant procès-verbal du 19 juin 2015.
Parallèlement à la procédure d'expulsion, la SAM PA. a obtenu par ordonnance présidentielle du 18 mars 2015 l'autorisation de faire saisir conservatoirement une moto de marque HARLEY DAVIDSON appartenant à M. AN., pour garantir la somme de 75.000 euros à laquelle la créance était provisoirement évaluée.
Cette saisie a été pratiquée par Maître NOTARI, huissier, le 20 mars 2015, suivant procès-verbal notifié au débiteur le 23 mars 2015.
Par jugement du 22 septembre 2015, le Tribunal a condamné M. AN. à payer à la SAM PA. la somme de 68.379,22 outre intérêts, et celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens.
Le Tribunal a également validé la saisie-conservatoire pratiquée le 20 mars 2015, l'a convertie en saisie-exécution et a ordonné la vente aux enchères publiques du véhicule saisi.
La vente est intervenue le 17 février 2016 pour la somme de 20.900 euros.
L'adjudicataire n'ayant pas réglé ladite somme, une nouvelle vente sur folle enchère est intervenue le 27 avril 2016 pour un prix de 11.730 euros frais déduits.
La SAM PA. a procédé par la suite à la saisie-gagerie des meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués suivant procès-verbal du 15 mai 2015, notifié au débiteur le 22 mai 2015.
Par acte en date du 3 août 2015, la SAM PA. a assigné M. AN. devant le Tribunal de première instance afin de voir :
condamner f. AN. à lui payer la somme en principal de 105.149,74 euros représentant les loyers, charges, indemnités d'occupation dus jusqu'au 19 juin 2015 et frais de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer avant saisie-gagerie du 12 mai 2015, jusqu'à parfait paiement,
condamner f. AN. au paiement de la somme de 20.992 euros à titre d'indemnité de relocation, en réparation des préjudices nés du manque à gagner subi pendant le temps nécessaire à la relocation de l'appartement, soit du 20 juin 2015 au 31 juillet 2015,
condamner f. AN. au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et réparation des préjudices matériel et moral causés,
dire que les condamnations prononcées à l'encontre de f. AN. se compenseront partiellement jusqu'à due concurrence avec la somme de 57.500 euros dont elle dispose à titre de caution pour l'appartement et l'emplacement de parking,
valider la saisie-gagerie de meubles et effets mobiliers en date du 15 mai 2015,
ordonner la transformation de la saisie-conservatoire en saisie-exécution pour obtenir le paiement de la somme due en principal, outre tous frais et intérêts, dommages et intérêts et accessoires,
ordonner la vente aux enchères publiques des biens meubles et effets mobiliers saisis selon procès-verbal du 12 mai 2015 et dire qu'elle pourra recouvrer en priorité le montant de sa créance totale en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et dépens sur le produit de la vente à intervenir,
dire que les intérêts sur ces sommes seront eux aussi productifs d'intérêts depuis le commandement de payer avant saisie-gagerie du 12 mai 2015,
ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans le dernier état de ses conclusions, la demanderesse sollicite la somme de 56.302,10 euros au titre des arriérés de loyers, outre celle de 29.822,42 euros au titre des frais de remise en état.
Elle porte sa demande de dommages et intérêts à la somme de 50.000 euros et formule les nouvelles prétentions suivantes :
une somme de 28.368 euros au titre des frais de déménagement et gardiennage des meubles arrêtée au 30 avril 2016, ensuite de l'expulsion du 19 juin 2015 et qu'elle a avancée,
une somme de 550,80 euros au titre des frais de gardiennage du véhicule HARLEY DAVIDSON.
Elle maintient le surplus de ses demandes.
La SAM PA. expose à l'appui de ses prétentions que :
M. AN. ne conteste pas le principe de la dette,
elle produit les justificatifs des charges,
l'indemnité d'occupation concernant le parking est due, le véhicule n'ayant été déplacé que le 22 janvier 2016,
aucun état des lieux de sortie n'a pu intervenir du fait de M. AN. qui a dû être expulsé,
le contrat de bail du 25 août 2014 mentionne que le locataire reconnaît avoir reçu les lieux en parfait état et s'engage à les rendre dans le même état,
l'appartement a été reloué le 1er août 2015 de sorte qu'elle est fondée à obtenir la réparation du manque à gagner subi entre le 19 juin et le 31 juillet 2015,
M. AN. a fait preuve d'un mépris inadmissible et d'une intention de nuire caractérisée depuis l'origine du litige justifiant l'allocation de justes dommages et intérêts,
il a entravé la vente aux enchères de la moto HARLEY DAVIDSON.
M. AN. a déposé des conclusions dans lesquelles il sollicite du Tribunal le bâtonnement de certains passages des écritures de la demanderesse en date du 11 mai 2016.
Sur le fond, il évalue à 91.238,64 euros la somme dont il est redevable à la SAM PA. sur laquelle il y a lieu d'imputer le montant de la caution à hauteur de 57.500 euros et un versement effectué au mois de mai 2015 à hauteur de 30.000 euros.
Il estime ainsi ne devoir que la somme de 3.738,64 euros après compensation.
Il soutient que la saisie-gagerie de meubles et effets mobiliers pratiquée le 15 mai 2015 est irrégulière.
Il conclut au débouté de la SAM PA. du surplus de ses prétentions.
Il soutient que :
les passages des conclusions de la SAM PA. dont il demande le bâtonnement constituent des écrits injurieux et diffamatoires,
Sur le fond :
les documents produits par la demanderesse au titre des charges ne constituent qu'un simple décompte et non pas des pièces justifiant de la réalité du montant des charges dont il s'est acquitté,
en l'absence de connaissance du montant effectif des charges, le montant de l'indemnité d'occupation ne peut être calculé que sur le seul montant du loyer,
son véhicule ayant été saisi le 23 mars 2015, il ne pouvait occuper la place de parking,
l'obligation du preneur ne s'étend pas à la remise à neuf du bien,
le bailleur produit des devis et non des factures,
les factures versées aux débats conernent des travaux différents de ceux indiqués par les devis et pour un montant bien moindre que celui réclamé,
de plus, il n'existe aucun constat de sortie des lieux. Le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à l'usure normale,
le bailleur n'établit pas qu'il ne lui a pas remis les clés,
il appartient au créancier qui met en œuvre une saisie-gagerie de justifier de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance. La SAM PA. avait déjà procédé à la saisie-conservatoire de son véhicule qui avait été évalué à 30.000 euros,
la créance locative s'élève à la somme de 3.738,64 euros de sorte que la mesure pratiquée est disproportionnée et inadaptée,
le bailleur ne démontre pas de faute du preneur justifiant une indemnité de relocation,
il ne peut lui être reproché de n'avoir fourni aucun effort pour apurer sa dette.
SUR CE :
Sur la demande de bâtonnement
Aux termes de l'article 34 de la loi n° 1.299 du 15 juillet 2005, la suppression de discours injurieux, outrageants ou diffamatoires relatifs aux faits de la cause qui sont contenus dans les écrits produits par les parties peut être prononcée par le juge statuant sur le fond de l'affaire ;
Aux termes de l'article 23 alinéa 2 de la loi n° 1.047 du 28 juillet 1982 sur l'exercice des professions d'avocat-défenseur et d'avocat, la juridiction saisie de la cause peut ordonner la suppression des écrits injurieux ou diffamatoires ;
En l'espèce, les mots et les expressions litigieuses sont les suivantes :
Page 6, 2ème et 10ème paragraphes :
« Plus grave encore, faute d'avoir obtenu à la date du 9 mars 2016 le règlement de cette adjudication, la SAM PA. évoquait sa crainte que f. AN. ait pu intervenir de façon occulte pour faire échec à la vente aux enchères du 17 février 2016 en mandatant un tiers chargé de se porter adjudicataire, avant de disparaître sans acquitter les sommes dues au titre de l'adjudication.
En se comportant ainsi, f. AN. s'est incontestablement rendu coupable du délit d'entrave aux enchères publiques au sens de l'article 358 du Code pénal en sorte que la SAM PA. réserve expressément ses droits quant aux suites qu'elle donnera à ces agissements » ;
Page 13, 3ème et 5ème paragraphes :
« En réalité, f. AN. a multiplié les manœuvres pour différer le règlement des sommes dues, tant et si bien que la SAM PA. s'interroge sérieusement sur la possibilité de déposer plainte du chef d'escroquerie au sens de l'article 330 du Code pénal, notamment au motif que son débiteur n'a eu de cesse d'annoncer des paiements qui ne sont jamais intervenus mais lui ont permis d'organiser son insolvabilité et se soustraire à toute nouvelle mesure conservatoire ou garantie.
Et que dire de ses manœuvres pour entraver les enchères de sa moto HARLEY DAVIDSON, formellement confirmée par un courrier de maître Claire NOTARI, huissier, du 10 mai 2016 » ;
Page 16, 6ème paragraphe :
« Constater que f. AN. est manifestement intervenu pour faire échec à la vente aux enchères, le 17 février 2016, de son véhicule HARLEY DAVIDSON, ce en mandatant un tiers chargé de se porter acquéreur mais refusant par la suite d'en acquitter le prix. ».
Ces passages ne constituent pas des imputations injurieuses, outrageantes ou diffamatoires de nature à porter atteinte à l'honneur du défendeur et n'excèdent pas la liberté d'expression nécessaire au déroulement des débats judiciaires ;
En effet, le demandeur s'interroge sur le comportement de M. AN. et la possibilité de saisir la juridiction pénale à ce titre, estimant que cette attitude serait constitutive d'infractions pénales et ce d'autant plus que la SAM PA. produit un courrier de maître NOTARI, huissier, en date du 10 mai 2016, dans lequel cette dernière émet également des doutes sur une éventuelle connivence entre l'adjudicataire du véhicule HARLEY DAVIDSON et M. AN..
La demande de bâtonnement présentée par M. AN. sera dans ces circonstances rejetée.
Sur le fond
Sur la demande au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
Par jugement de ce siège en date du 22 septembre 2015, M. AN. a été condamné à payer à la SAM PA. la somme de 68.379,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2015.
En page 6 de cette décision, la somme est ainsi détaillée :
« Il en ressort que f. AN. reste redevable envers la SAM PA. des sommes suivantes :
au titre du loyer et des charges de l'appartement au 20 février 2015, date de la résiliation du bail : 35.690 euros ;
au titre du loyer et des charges du box de garage au 20 février 2015, date de la résiliation de l'engagement de location : 1.313 euros ;
au titre des indemnités d'occupation de l'appartement du 21 février au 19 juin 2015, date de libération des lieux : 59.500 euros (119 jours x 500 euros) ;
au titre des indemnités d'occupation du box de garage du 21 février au 19 juin 2015, date de libération des lieux : 1.428 euros (119 jours x 12 euros) ;
au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2014 afférentes à l'appartement : 352,28 euros ;
au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2014 afférentes au box de garage : 95,94 euros ;
soit un total de 68.379,22 euros, déduction faite du règlement partiel de 30.000 euros effectué par le débiteur le 20 mai 2015. ».
Dans la présente procédure, la SAM PA. sollicite la somme de 98.379,22 euros, de laquelle elle déduit un solde en faveur de M. AN. au titre des charges 2015 d'un montant de 347,12 euros, soit un solde de 98.032,10 euros.
Le Tribunal relève que la somme évaluée dans le jugement du 22 septembre 2015 correspond à celle réclamée par la SAM PA. dans le présent litige soit :
98.379,22, de laquelle il doit être déduit le règlement partiel du débiteur de 30.000 euros.
Il résulte de ces constatations que la SAM PA. dispose déjà d'un titre pour la somme par elle réclamée et qu'elle doit dès lors être déboutée de sa demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation au 16 juin 2015.
Sur les sommes réclamées au titre de la remise en état
Le bail en date du 25 août 2014 comporte un paragraphe « Remise en état » prévoyant que le preneur a reçu les locaux loués en parfait état tels qu'ils résultent de l'état des lieux dressé lors de l'entrée en jouissance et qu'il doit les rendre dans le même état.
La SAM PA. soutient avoir dû faire effectuer des travaux de remise en état à hauteur de la somme de 29.822,42 euros pour pouvoir relouer l'appartement.
Elle ne justifie toutefois par aucune pièce de l'état dans lequel l'appartement lui a été restitué par f. AN..
Aucun état des lieux de sortie établi par le bailleur et le locataire n'a été produit aux débats.
Par ailleurs, aucun procès-verbal de constat de l'état des lieux n'a été dressé par un huissier de justice.
Le Tribunal ne dispose de ce fait d'aucun élément lui permettant de connaître l'état dans lequel les lieux ont été restitués par le locataire et par suite d'apprécier si les travaux réalisés par le bailleur étaient effectivement nécessaires et, dans cette hypothèse, si leur coût incombait au preneur.
La SAM PA. doit en conséquence être déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande au titre des frais de déménagement et de gardiennage des meubles
La SAM PA. sollicite une somme de 28.368 euros arrêtée au 30 avril 2016 ensuite de l'expulsion de M. AN. le 19 juin 2015.
La SAM PA. justifie sa demande par la production de factures de déménagement et de stockage établies par la société D pour la période de juillet 2015 à mars 2016.
Il n'est pas contestable que M. AN. a été expulsé le 19 juin 2015 et que suite à la reprise des lieux par le bailleur, ce dernier a fait transporter les biens meubles du preneur par la société D qui les a également stockés dans l'attente de l'issue de la procédure de saisie-gagerie pratiquée.
Ces frais étant liés à la saisie et exposés du fait de la défaillance du débiteur dans le paiement de sa dette, M. AN. sera condamné à payer à la SAM PA. ladite somme de 28.368 euros.
Sur la demande au titre des frais de gardiennage du véhicule HARLEY DAVIDSON
La SAM PA. produit une facture du 22 janvier 2016 établie par la société E à hauteur de la somme de 550,80 euros.
La vente de la motocyclette est intervenue le17 février 2016 pour 20.900 euros, puis sur folle enchère le 27 avril 2016 pour un prix de 11.730 euros.
Ces frais étant consécutifs à la saisie du véhicule HARLEY DAVIDSON, il appartenait à la SAM PA. d'en solliciter le paiement dans le cadre de l'instance en validation de la saisie-conservatoire de ce véhicule.
La demande présentée à ce titre sera dès lors rejetée.
Sur la demande d'indemnité de relocation
La SAM PA. sollicite la somme de 20.992 euros au motif qu'elle n'a pu relouer l'appartement litigieux que six semaines après l'expulsion de M. AN..
Aux termes des dispositions de l'article 1599 du Code civil, « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. ».
Le bail était conclu moyennant le versement d'un loyer annuel de 170.000 euros pour l'appartement et de 3.600 euros pour le box de garage.
M. AN. est ainsi redevable envers la SAM PA. en application des dispositions visées supra de la somme de 19.500,27 euros se décomposant ainsi :
170.000 = 465,75 euros par jour x 41 jours = 19.095,89 euros,
3.600 = 9,86 euros par jour x 41 jours = 404,38 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires
La SAM PA. invoque la résistance de M. AN. et ses manœuvres dans le cadre de la vente aux enchères du véhicule HARLEY DAVIDSON qui lui auraient causé des préjudices importants, en la contraignant notamment à initier une procédure de référé-expulsion, une procédure de saisie-conservatoire et la présente procédure à ses frais avancés et sans qu'aucune garantie « que les sommes qui seront recouvrées à l'issue de ces instances soient suffisantes pour réparer l'intégralité de ses préjudices. ».
La demanderesse ne rapporte pas la preuve d'un préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur justifiant l'allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les éléments invoqués par la SAM PA. pour justifier sa demande de dommages et intérêts ont déjà été pris en compte dans la décision rendue le 22 septembre 2015 ayant condamné M. AN. à lui verser la somme de 3.000 euros à ce titre.
Sur le compte entre les parties
Eu égard aux éléments et argumentation développés supra, M. AN. reste redevable envers la SAM PA. dans le cadre du présent litige des sommes suivantes :
28.368 euros au titre des frais de déménagement et de gardiennage des meubles,
19.500,27 euros à titre d'indemnité de relocation,
Total : 47.868,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée par application des dispositions de l'article 1009 du Code civil.
Dans la mesure où le demandeur ne donne aucune précision sur la périodicité de la capitalisation qu'il sollicite, les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts à compter de la date du présent jugement.
Sur la saisie-gagerie
Il résulte des dispositions de l'article 754 du Code de procédure civile que la saisie-gagerie ne peut être mise en œuvre que pour des sommes dues à titre de loyers ou fermages échus.
En l'espèce, les loyers et indemnités d'occupation dus par f. AN. s'élèvent à la somme de 68.379,22 euros déduction faite du règlement de 30.000 euros effectué en mai 2015, de laquelle il convient encore de retrancher la somme de 347,12 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2015. La somme restant due par M. AN. s'élève donc à 68.032,10 euros.
La SAM PA. ayant été déboutée de sa demande de remise en état de l'appartement, il y a lieu de déduire la somme de 57.500 euros versée à titre de caution.
La saisie-gagerie sera dans ces circonstances validée à concurrence de la somme de 10.532,10 euros et convertie en saisie exécution.
Sur l'exécution provisoire
Les conditions requises par l'article 202 du Code de procédure civile n'étant pas réunies en l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
M. AN. qui succombe, doit supporter les dépens par application de l'article 231 du Code de procédure civile.