Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET huissier, en date du 22 juin 2017, enregistré (n° 2016/000667) ;
Vu les conclusions de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom d a. A, en date des 9 novembre 2016, 23 février 2017 et 7 juin 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SAM B, en date des 11 janvier 2017 et 11 avril 2017 ;
À l'audience publique du 12 octobre 2017, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 7 décembre 2017, le délai ayant été prorogé au 14 décembre 2017 ;
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La société SA D a confié à la SAM B (SAM B) qui exploite à Monaco une activité d'agent immobilier, la gestion de biens immobiliers dont elle était propriétaire, constituée du local n°C12-lot 282, situé au premier étage du bloc C de l'immeuble C, sis X3 à Monaco et d'un emplacement de parking, lots n° 39, au quatrième sous-sol du même immeuble.
La SA D a confié à la SAM B, sous la date du 19 novembre 2015, un mandat de vente desdits biens au prix de 3.300.000 €.
Ces locaux sont loués à la SAM E, dont a. A est le Président administrateur délégué, en vertu d'un bail initial du 21 avril 1997 consenti liminairement à a. A, suivi d'un nouveau bail du 21 avril 2003 au profit de la SAM E pour une période de trois ans à effet du 1er avril 2003, reconduit depuis lors.
Selon courrier du 23 novembre 2015, la SAM B a informé la SAM E de la mise en vente du bien, du prix sollicité de 3.300.000 € ainsi que de la possibilité de s'en porter acquéreur.
Après avoir émis le 24 novembre 2015 une première offre au prix de 3.000.000 € qui a été refusée par le propriétaire, a. A a formulé le 25 novembre 2015 une seconde offre au prix de 3.300.000 €, dans laquelle il indique que les frais d'actes liés à l'intervention du notaire, seraient à sa charge, ajoutant : « de même que la rémunération de l'agence, dont je m'engage à payer la commission due, suivant le bon de commissions et ce, en cas de réalisation de la vente ».
Il a en outre signé le même jour un bon de commission précisant une commission d'un montant de 118.000 € TTC au profit de la SAM B.
Par acte du 15 février 2016, par-devant Maître REY, notaire, la vente du bien est intervenue au profit d a. A.
En l'état du refus de celui-ci de lui payer la commission de 118.000 € TTC à laquelle elle estime avoir droit, après mise en demeure et une tentative de saisie-arrêt infructueuse sur le compte bancaire de ce dernier, la SAM B a été autorisée, par ordonnance du 18 mai 2016, à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier appartenant à a. A, situé X3, immeuble C, 4ème sous-sol, lot n° 39.
Suivant acte d'huissier du 22 juin 2016 la SAM B a fait assigner a. A, en sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer la somme de 118.800 € représentant la commission d'agence à laquelle il s'était engagé, et la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Dans le dernier état de ses écritures judiciaires, elle réitère ces prétentions et demande en outre au Tribunal d'écarter des débats l'attestation d'Élisabeth WI. et de débouter a. A de l'ensemble de ses prétentions.
Elle fait valoir que :
Sa demande repose sur l'engagement contracté par a. A, tant dans l'offre d'acquisition que dans le bon de commission.
Les arguments d a. A, qui soutient en substance que s'il avait su que la SAM E disposait d'un droit de préemption sur les locaux qu'elle occupe, il ne se serait pas porté acquéreur, sont empreints de mauvaise foi et infondés, aux motifs essentiellement que :
le bail présente une nature civile (location à usage de bureaux administratifs) et non commerciale, contrairement à ce qu'indique le défendeur, et concerne un appartement situé en étage et qui ne présente pas le caractère d'un local à usage commercial,
elle n'avait donc pas à mettre en œuvre les dispositions relatives au droit de préemption issues de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et il ne peut donc être reproché de manquement à son obligation d'information et de conseil,
les accusations de menaces d'un congé et de pressions subies ne sont pas étayées, hormis par une attestation d'Élisabeth WI., secrétaire de direction de la SAM E, ce qui doit conduire à rejeter cette pièce des débats, en l'état du lien de subordination existant entre son auteur et le défendeur.
Le défendeur ne peut pas plus s'appuyer, en en déformant les exigences, sur la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, qui n'impose nullement comme condition de validité de la commission, le préalable d'un mandat écrit.
En l'absence de faute, a. A ne peut prétendre percevoir une indemnisation ; il a en revanche tenté de s'exonérer du paiement de la commission due, en vidant son compte bancaire et en refusant de payer, s'employant ainsi à une résistance abusive justifiant qu'il soit condamné aux dommages et intérêts sollicités.
En réponse, a. A conclut au rejet de l'ensemble des demandes de la SAM B, à la condamnation de la SAM B au paiement de la somme de 310.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi à la rétractation de l'ordonnance du 18 mai 2016, ainsi qu'à la radiation de l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire prise le 24 mai 2016.
Il soutient :
Sur sa contestation du droit à commission que :
Il s'est trouvé contraint de se porter acquéreur dans la précipitation engendrée par les menaces et la pression que lui a imposées la directrice commerciale de la SAM B qui lui a affirmé qu'à défaut d'acquérir, il ne pourrait obtenir le renouvellement du bail à sa date d'échéance (30 avril 2016), le mettant ainsi en situation de panique car les locaux abritaient le siège de ses trois sociétés.
Ce n'est qu'après avoir signé l'offre d'achat au prix voulu par la venderesse ainsi que le bon de commission, et avoir remis un chèque de 10% à titre d'acompte qu'il a découvert que le bail entre la venderesse et la SAM E était de nature commerciale, de sorte que cette dernière bénéficiait de la propriété commerciale, du droit à une indemnité d'éviction en cas de non renouvellement, et enfin d'un droit de préemption en cas de vente du bien, ce qui rendait inutile qu'il se porte acquéreur des locaux en son nom propre.
Le 29 janvier 2016, soit deux mois après la signature de l'offre d'achat, la SAM E a reçu notification, par exploit d'huissier, d'une « copie d'une offre d'achat, signé par Monsieur a. A » lui rappelant qu'elle bénéficie du droit de préemption en vertu de la loi n°490.
Dès lors, il a contesté la rémunération de l'agence, par courriers recommandés des 17 février et 7 mars 2016.
Le droit à commission d'un agent immobilier est soumis au formalisme du mandat écrit dans les conditions édictées par les articles 12 et 13 de la loi n° 1.152 du 12 juillet 2002.
En l'espèce, il n'a pas été régularisé de mandat écrit entre les parties, son propre engagement ne résultant que du bon de commission, en violation de ladite loi, outre que ce document est nul et ne peut donc être considéré comme valant mandat.
En l'absence de mandat écrit, le droit à commission n'est reconnu qu'à la condition d'avoir fait l'objet d'une convention postérieurement à la vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Sur sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts que:
La SAM B a engagé sa responsabilité professionnelle en commettant les fautes suivantes :
La loi n° 1.152 du 12 juillet 2002 est similaire à la loi française dite loi Hoguet, dont la jurisprudence d'application doit être retenue au cas présent, pour lequel la menace d'un congé est la cause déterminante de la vente, alors que la SAM E était titulaire d'un droit de préemption et que l'intervention de l'agence immobilière elle-même n'est pas déterminante, ce qui de plus fort exclut le droit à commission.
En effet, l'offre de vente au titulaire d'un droit de préemption est entachée de nullité
En l'espèce, la SAM B a laissé la SAM E croire qu'elle était titulaire d'un bail civil, en lui dissimulant la nature commerciale de la location, et a ainsi manqué à son devoir d'information et de loyauté, tandis que ces informations étaient déterminantes de la décision de l'acquéreur, qui n'aurait pas acheté le bien s'il avait eu connaissance de la propriété commerciale attachée au bail.
L'agent immobilier est responsable envers son mandant mais également envers le cocontractant de celui-ci de l'inexécution de son devoir de conseil, et par suite du dommage ainsi causé.
L'ensemble des manœuvres de la SAM B est établi par l'attestation d'Elisabeth WI., présente à l'ensemble des entretiens. Le lien de subordination n'affecte pas la validité de son témoignage.
a. A a été contraint de souscrire un prêt de 1.980,000 €, et ce, dans l'urgence et se trouve ainsi engagé jusqu'en 2021.
Il a dû en outre prendre à sa charge les frais notariés à hauteur de 198.300¿.
Le préjudice ainsi subi est donc provisoirement évalué à 300.000¿.
Il s'y ajoute le préjudice d'ordre psychologique lié à la pression exercée par la SAM B, estimé à 10.000¿.
SUR CE,
Sur la validité de l'attestation :
Il n'est nullement allégué en l'espèce d'une violation de l'une ou plusieurs des dispositions de l'article 324 du Code de procédure civile prévues à peine de nullité.
Il ne peut donc être tiré de la qualité de secrétaire de direction d'Elisabeth WI., précisée dans son témoignage, aucune cause de nullité ou de rejet de cette pièce.
L'incidence éventuelle du lien de subordination relève de la portée probatoire de l'attestation qu'il appartient au Tribunal d'apprécier, en considération de l'ensemble des éléments de preuve figurant à la procédure.
La demande de la SAM B tendant à voir écarter cette pièce des débats doit donc être rejetée.
Sur la demande en paiement d'une commission d'agent immobilier :
Sur les arguments tirés du défaut de mandat :
La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, encadre, en son article 12, la perception de commissions par un agent immobilier à l'occasion des opérations qu'il est autorisé à effectuer pour le compte d'autrui et notamment d'une vente immobilière.
Ce texte dispose ainsi que : « À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps.
Même en l'absence d'un mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties ».
En l'espèce, la SAM B est, depuis au moins 1997, le gestionnaire des deux biens de la SA D situés dans l'immeuble le C (Bloc C, 1er étage local C 12 lot 282, et 4ème sous-sol, emplacement de parking lot 39).
Ces deux locaux ont été donnés à bail, depuis le 21 avril 1997 avec effet au 1er juin 1997 à a. A puis, suivant bail du 7 avril 2000 avec effet au 1er mai 2000, à la SAM E dont a. A est le gérant.
a. A soutenant que : « En l'espèce, aucun mandat écrit n'a été régularisé par les parties », il convient de clarifier la confusion ainsi opérée au regard de l'application à l'espèce de l'article 12 précité de la loi n° 1252 du 12 juillet 2002.
En effet, la SAM B précise que la SA D lui a confié le 19 novembre 2013 un mandat de vente du bien, objet du bail, au prix de 3.300.000 €
La SAM B étant mandataire du vendeur, il ne ressort nullement de ladite loi qu'elle aurait dû être également mandataire de l'acquéreur, et que le droit à commission serait subordonné à la justification d'un mandat donné par l'acquéreur.
Au prix dit « net-vendeur », soit en l'espèce 3.300.000 €, s'ajoutent les frais d'actes et de commission d'agence, à condition que ladite commission ait été convenue avant la vente, ou si elle ne l'a pas été qu'elle soit précisée dans un acte unique constatant l'engagement des parties, avant la signature duquel elle ne peut en tout cas être versée, ou à défaut qu'elle soit convenue postérieurement ; tel est le sens des deux alinéas de l'article 12 précité.
En formulant sa seconde offre du 25 novembre 2015 au prix de 3.300.000 €, a. A y précise qu'il prendra en charge les frais d'actes d'intervention du notaire outre la rémunération de l'agence, à titre de commission suivant bon de commission annexé.
Par ce bon, également signé de lui, il reconnaît le droit à commission de la SAM B sur la vente de 3 % plus TVA 20 %, soit 99.000 € + 19.800 € = 118.000 € TTC, payable au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, prévue au plus tard le 15 février 2016.
Il ne peut donc en conséquence être tiré d'une absence de mandat entre les parties, indifférente à la solution du litige, de motif légitime d'opposition au droit à commission de l'agence mandataire du vendeur.
Sur les arguments tirés des vices du consentement :
a. A s'oppose encore au droit à commission en développant des arguments tirés des vices du consentement, en l'espèce la contrainte morale alimentée par un recel dolosif d'informations essentielles, déterminants, selon lui, au motif que s'il les avait connus, il n'aurait pas acheté le bien.
Cependant, il s'impose de constater que, tout en invoquant l'existence de vices du consentement affectant la vente immobilière, a. A n'en tire aucune conséquence sur la vente elle-même qu'il ne remet pas en question.
Or, la reconnaissance d'un vice du consentement est sanctionnée par l'annulation du contrat dont le vice a permis qu'il soit conclu, outre des dommages et intérêts.
En l'espèce, le défendeur ne remet nullement en question la validité de son acquisition, ni dans la présente procédure ni par une procédure distincte et ne tire donc pas les conséquences des atteintes prétendues à son consentement à la vente.
À les supposer établis, les vices allégués ne sauraient avoir pour effet de priver l'agence de sa commission sans que la vente ait été remise en question en son principe ou sur son prix.
Sur le devoir d'information de l'agent immobilier :
Même s'il n'est pas mandataire de l'acquéreur, l'agent immobilier, en sa qualité d'intermédiaire professionnel, est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui lui impose de délivrer à celui qui se porte acquéreur loyalement les informations en sa possession de nature à influer sur sa décision.
En l'espèce, a. A fait encore grief à la SAM B de ne pas l'avoir informé du caractère commercial du bail.
Or, il est inexact d'affirmer qu'au stade où est intervenue la SAM B, la SAM E était titulaire d'un bail commercial.
En effet, contrairement à ce qu'affirme a. A, les contrats de bail successifs d'abord à son profit, puis à celui de la SAM E, ne sont pas des contrats de bail commercial, dès lors que le dernier bail du 21 avril 2003 porte sur une location « à usage d'habitation bourgeoise et sans activité commerciale » et que les baux précédents, depuis 1997, portaient sur une location « à usage exclusif de bureaux administratifs sans aucune activité commerciale ».
Compte tenu de la nature civile mentionnée par les parties, le caractère commercial de la location ne constitue donc pas une donnée acquise.
Le statut commercial des baux ne pourrait donc résulter que d'une requalification effectuée par une décision de justice, sous la réserve de la réunion des conditions légales.
Ainsi, dans le cas d a. A, la requalification en bail commercial ne pouvait représenter qu'un objectif procédural et non une certitude, après avis d'un professionnel de la procédure susceptible d'analyser le droit et la jurisprudence monégasques, ce que n'est pas la SAM B et qui excède les compétences qui peuvent être attendues d'un agent immobilier.
En outre, le devoir d'information n'est opposable à l'agent immobilier qu'autant que le futur acquéreur ignorait les éléments dont le défaut d'information fait l'objet du grief.
Au cas présent, a. A signataire à titre personnel du premier bail, et en qualité de représentant de la SAM E pour les suivants, ne peut sérieusement prétendre à une dissimulation de la nature du bail, alors qu'il lui appartenait de prendre tout conseil professionnel et d'engager toute procédure s'il estimait devoir bénéficier pour lui ou sa société de la propriété commerciale.
Il précise avoir pris connaissance de la mise en vente dès le 10 novembre 2015, à l'occasion de la visite de Madame O., directrice commerciale de la SAM B, qui s'est rendue dans les locaux pour une visite de vente, en compagnie d'une personne qu'elle a présentée comme un éventuel acquéreur et qui, à cette occasion l'aurait menacé d'un déménagement imminent s'il ne se portait pas acquéreur, faute de prorogation du bail au-delà du 30 avril 2016.
Dès lors qu'il soutient, même s'il n'en rapporte pas la démonstration suffisante par l'attestation d'Elisabeth WI., non corroborée par d'autres éléments, que cette information lui a causé un état de panique et de terreur psychologique, il doit en être déduit que cette information lui paraissait pour le moins suffisamment inquiétante pour mettre en péril les intérêts de ses sociétés.
Il lui était donc loisible, en sa qualité de chef d'entreprise, dirigeant de trois sociétés dans ces mêmes locaux, dont le rôle social consiste à prendre des décisions préservant l'intérêt de ses sociétés, de tirer toutes conséquences de cette inquiétude et prendre dès cette date tous conseils et mesures propres à rétablir les droits prétendument bafoués de la SAM E.
À supposer même que son offre ait été effectuée avec une grande rapidité ne lui ayant pas permis de se renseigner dans l'instant, il n'en demeure pas moins que la vente devait être réitérée au plus tard le 15 février 2016, de sorte qu'il disposait d'un large délai pour toute consultation utile sur ses droits éventuels tirés du statut des baux commerciaux, délai dans lequel il n'invoque, ni ne justifie avoir cherché à s'extraire de ce qu'il prétend, dans la procédure, avoir considéré comme un piège.
Ce défaut de réactivité doit encore être relevé jusqu'à la signature de l'acte authentique, puisque le 29 janvier 2016, la SA D (et non la SAM B) a fait signifier par voie de huissier à la SAM E une copie de l'offre d'achat signée par lui, en lui indiquant qu'elle bénéficiait d'un droit de préemption prévu par l'article 32 ter de la loi numéro 490.
Si la cohérence de cette démarche de la venderesse pose question, sans qu'en son absence à la présente procédure, il puisse en être déduit de conclusions particulières sur sa relation avec sa locataire, il apparaît que l'acte d'huissier ainsi signifié renvoie à la nature commerciale du bail, si bien qu a. A disposait des éléments d'information suffisants pour questionner la nature civile du bail et prendre, le cas échéant, toute mesure utile.
a. A ne peut donc être suivi, en l'état des renseignements en sa possession, lorsqu'il se présente comme ayant subi l'ensemble des agissements reprochés, avec une totale passivité et crédulité, jusqu'à la réclamation, postérieurement à la signature de l'acte authentique, du paiement de la commission.
Il soutient enfin s'agissant du bon de commission régularisé par ses soins, la nullité de ce document, et à défaut son absence d'effet.
Cependant, peu important que le bon de commission ne soit pas un document contractuel prévu par la loi, il convient de rappeler que, pour le paiement de la commission, les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2006 précisent qu'en l'absence de mandat, en l'espèce donné par a. A, "aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties.
Or, le bon de commission est annexé à l'acte authentique de vente, qui constitue ainsi un acte unique au sens de ce texte, et qui matérialise le principe et le montant du droit à commission de l'agence.
Sa prétention de ce chef est fondée de telle sorte qu a. A doit être condamné à lui payer la somme de 118.800 € au titre de sa commission.
Sur les demandes respectives en dommages et intérêts :
S'il est incontestable qu a. A a résisté à la demande de paiement de commission, il n'est pas en l'espèce établi que cette résistance ait dégénéré en abus.
Il convient en conséquence de débouter la SAM B de sa demande en dommages et intérêts.
La prétention principale du demandeur étant fondée, la demande reconventionnelle d a. A n'a pas lieu prosperer.
Sur la demande reconventionnelle en radiation d'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire :
a. A entend voir ordonner la radiation de l'inscription provisoire hypothèque judiciaire prise le 24 mai 2016 par la demanderesse.
Dès lors qu'il succombe, aucun motif ne justifie de faire droit à cette demande qui doit être rejetée.
Sur la demande d'exécution provisoire :
L'article 202 du Code de procédure civile dispose que : « L'exécution provisoire est ordonnée sans caution par le tribunal à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel.
Elle peut être ordonnée, avec ou sans caution dans tous les cas d'urgence à moins qu'elle ne soit de nature à produire des effets irréparables.
Elle ne peut naître pour les dépens quand même ils sont adjugés pour tenir lieu de dommages et intérêts. »
Il en résulte que les décisions ne sont pas exécutoires de plein droit, de sorte qu'il appartient à la partie, en l'espèce la SAM B, qui sollicite l'exécution provisoire de la décision, d'invoquer les conditions de ce texte qu'elle estime réunies.
À défaut par la SAM B d'expliciter sa demande, et alors que la réalisation de l'une au moins des conditions de ce texte n'est pas manifeste en l'espèce, il y a lieu de la débouter de sa demande.
Sur les dépens :
a. A qui succombe supportera la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit.