Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 21 juin 2017, enregistré (n° 2017/000559) ;
Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 4 octobre 2017, 10 janvier 2018 et 7 mars 2018 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de d. MO. en date des 23 novembre 2017, 7 février 2018 et 22 mars 2018 ;
À l'audience publique du 17 mai 2018, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 12 juillet 2018 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
La Société Anonyme Monégasque (SAM) A a souhaité se porter acquéreur d'un appartement dans l'immeuble « Y » sis X3 à Monaco, propriété de d. MO. et mis en vente par celui-ci.
Une offre d'achat au prix de 2.300.000 euros a été émise par la SAM A le 15 mai 2017, prévoyant notamment :
que l'acceptation de l'offre devait, à peine de caducité, être notifiée par tout moyen au plus tard dans un délai de 5 jours à compter de l'offre,
le versement par l'offrant d'un acompte de 115.000 euros entre les mains de Maître C-A, notaire, au plus tard dans un délai de cinq jours à compter de la réception de l'acceptation de l'offre par le vendeur,
la régularisation d'une promesse synallagmatique de vente sous forme authentique au plus tard le 10 juin 2017,
la signature de l'acte authentique de transfert de propriété devant intervenir au plus tard le 14 juillet 2017, avec paiement à cette date du solde du prix d'achat, soit la somme de 2.185.000 euros.
L'offre d'achat a été acceptée par d. MO. le 16 mai 2017.
La SAM A n'a finalement pas donné suite à son offre d'achat et n'a pas déposé entre les mains du notaire l'acompte susmentionné avant la date butoir du 22 mai 2017, expliquant par la suite que son établissement bancaire avait refusé de lui accorder le prêt escompté.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai 2017, d. MO. a mis en demeure la SAM A d'avoir à justifier de ce refus de la banque sous huitaine, lui précisant qu'à défaut, celle-ci resterait contractuellement redevable de la somme de 115.000 euros.
En l'absence de réponse à ce premier courrier, d. MO. a mis en demeure la SAM A d'avoir à lui régler l'indemnité contractuelle de 115.000 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 juin 2017.
La société défenderesse ne s'étant pas exécutée, d. MO. l'a assignée par exploit du 21 juin 2017, afin de la voir condamnée au paiement des sommes de :
115.000 euros en exécution de l'offre d'achat du 15 mai 2017 acceptée le 16 mai 2017,
5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
À l'appui de son assignation, d. MO. fait valoir que la SAM A a fait le choix de renoncer à l'acquisition du bien immobilier, sans justifier d'une absence de réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues, et reste donc redevable de la somme de 115.000 euros versée à titre d'acompte à son profit.
Il ajoute que le comportement de la société offrante l'a contraint à engager d'importants frais pour assurer le recouvrement de sa créance, qu'il serait illégitime de laisser à sa charge.
⁂
Par conclusions déposées les 4 octobre 2017 et 10 janvier 2018, la SAM A sollicite le débouté de l'ensemble des demandes du requérant, outre la condamnation de celui-ci à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
La SAM A soutient que l'offre d'achat formalisée le 15 mai 2017 est caduque pour trois raisons :
d. MO. ne rapporte pas la preuve de la notification de son acceptation de l'offre dans le délai imparti pour ce faire,
la condition (insérée dans l'offre d'achat) de l'obtention d'un prêt pour acquérir l'immeuble, pour un montant minimum de 2.100.000€ au taux de 1.395% l'an, hors assurance, pour une durée maximum de 17 ans, n'a pu être levée par la société,
la promesse de vente ainsi que l'acte authentique de vente n'ont pas été signés, alors qu'il s'agit de conditions essentielles à la réalisation de la vente, rendant caduc l'accord des parties passé le 16 mai 2017 sur la chose et le prix.
La SAM A conteste par ailleurs le préjudice financier allégué par d. MO. affirmant :
n'avoir commis aucune faute, ayant rapidement informé le vendeur du refus de la banque de lui accorder le prêt,
que le demandeur n'avait aucune garantie que la transaction aboutisse avec l'autre acquéreur, rendant sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance dépourvue de pertinence.
⁂
Dans des conclusions responsives et récapitulatives déposées le 23 novembre 2017 puis le 7 février 2018, d. MO. confirme l'ensemble de ses demandes.
Il sollicite en outre, à titre subsidiaire, la condamnation de la SAM A à lui verser la somme de 115.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, si la présente juridiction estimait l'offre d'achat caduque, en réparation de la perte de chance de conclure avec un autre acquéreur intéressé par le bien immobilier.
d. MO. explique avoir accepté l'offre d'achat de la défenderesse en l'état des démarches préalables réalisées par elle pour garantir le sérieux de l'opération, en prenant le risque de perdre l'autre investisseur également intéressé par l'acquisition, raison pour laquelle l'offre d'achat comprenait une clause de dédit.
Il affirme que l'absence d'octroi du prêt escompté, argument avancé par la SAM A pour justifier son refus de conclure la vente, n'est en réalité qu'un prétexte, celle-ci ayant fait preuve d'un comportement d'une particulière mauvaise foi, qui lui a fait perdre une chance de vendre le bien immobilier à un autre investisseur au prix proposé.
Selon lui, cette attitude désinvolte de la défenderesse lui a causé un préjudice qui sera justement réparé par l'octroi à son profit de la somme de 115.000 euros de dommages et intérêts.
⁂
Par des écritures en réponse déposées le 7 mars 2018, la SAM A maintient ses prétentions et conteste en outre le prétendu préjudice subi par le requérant, qui a ultérieurement réussi à vendre le bien litigieux à un prix supérieur, soit 2.450.000 euros le 6 novembre 2017.
⁂
Dans des dernières conclusions récapitulatives déposées le 22 mars 2018, d. MO. confirme l'ensemble de ses demandes et précise que s'il a finalement réussi à vendre son bien immobilier six mois plus tard au prix de 2.450.000 euros, il en est néanmoins résulté un manque à gagner de 240.000 euros, puisque l'autre investisseur voulant former une offre d'achat concurrente à celle avancée par la défenderesse avait proposé le prix de 2.690.000 euros, sans condition de prêt.
Le demandeur affirme donc qu'il a subi un « manque à gagner » indéniable.
d. MO. ajoute que le retard dans la conclusion de la vente de son bien immobilier lui a occasionné des frais divers, raison pour laquelle il maintient sa demande globale de dommages et intérêts à hauteur de 115.000 euros.
SUR QUOI :
Sur le fond :
Il est constant que les relations entre les parties sont régies par l'article 989 du Code civil, qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.
En vertu des dispositions des articles 1011 et suivants du Code civil, on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
L'interprétation des contrats relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
En l'occurrence, dans le cas d'une promesse d'achat, il y a décalage des consentements à la vente. Le promettant donne immédiatement son consentement à la vente et ne peut ensuite le révoquer pendant toute la durée de vie de la promesse.
Si le bénéficiaire lève l'option, la vente devient alors parfaite, en l'état de l'accord des parties sur la chose et le prix conformément aux dispositions de l'article 1426 du Code civil, sauf à préciser que la vente ne produira ses effets qu'à partir du moment où elle est constatée par acte authentique passé devant un notaire monégasque.
Il convient donc d'examiner les moyens développés par la société défenderesse pour affirmer que l'offre d'achat est en réalité caduque.
Sur le délai de notification de l'offre :
Le premier argument avancé par la défenderesse consiste à dire que le demandeur ne rapporte pas la preuve d'avoir notifié à la SAM A l'acceptation de son offre d'achat dans le délai de 5 jours qui lui était imparti pour ce faire.
L'offre d'achat du 15 mai 2017 prévoit que « l'acceptation du bénéficiaire de l'offre devra être notifiée au plus tard dans un délai de cinq (5) jours de la date de la présente, par tout moyen de transmission ».
Or, d. MO. produit aux débats un courriel du 16 mai 2017, par lequel son agent immobilier, soit son mandataire, a notifié à l'agent immobilier mandaté par la SAM A l'acceptation de l'offre.
La société défenderesse a d'ailleurs expressément reconnu en page 2 de ses conclusions du 4 octobre 2017 que « l'offre d'achat a été acceptée et contresignée ». Elle en a donc bien eu connaissance.
Enfin, la preuve de l'acceptation de cette offre d'achat résulte également du courrier du 28 juin 2017 de Maître n. A-C, adressé à son client d. MO. par lequel ce Notaire confirme avoir reçu le 18 mai 2017 une offre d'achat établie par a. CE., administrateur délégué de la SAM A, datée du 15 mai 2017 et acceptée le 16 mai 2017.
Maître A-C ajoute qu'elle s'est alors rapprochée de l'étude de Maître C-A, notaire du futur acquéreur, afin de convenir d'un rendez-vous de signature du compromis de vente, après lui avoir communiqué une copie de l'offre d'achat.
La société défenderesse ne peut donc sérieusement prétendre ne pas avoir eu connaissance de l'acceptation de son offre dans le délai prévu par l'offre d'achat.
Cet argument ne sera donc pas retenu.
Sur les conditions suspensives non levées :
Selon le second moyen développé par la SAM A, l'offre d'achat serait devenue caduque en l'absence de réalisation de diverses conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un prêt bancaire, qui n'a pas été remplie.
Il convient de rappeler les termes du paragraphe intitulé « conditions suspensives » inséré dans l'offre d'achat, lequel prévoit que : « Les conditions suspensives qui pourront être fixées dans la promesse synallagmatique de vente, sous peine de caducité de la présente offre d'achat sont les suivantes -, soit notamment au 6), -que l'offrant obtienne un prêt auprès de la société G, pour un montant minimum de 2.100.000 au taux de 1,395% l'an, hors assurance, maximum, pour une durée maximum de 17 ans . »
Dans son analyse, la société défenderesse confond cependant :
les conditions suspensives fixées dans la promesse synallagmatique à venir et les conséquences de l'absence de réunion de ces conditions pour la signature de l'acte authentique de vente du bien immobilier, rendant de ce fait l'offre d'achat caduque ;
avec :
les stipulations spécifiques à l'offre d'achat en elle-même, promesse initiée par la SAM A et acceptée par d. MO.
En effet, ce n'est que si une promesse synallagmatique de vente avait été rédigée par les parties, sans reprendre l'une des conditions suspensives listées dans l'offre d'achat, que celle-ci se serait alors avérée caduque par voie de conséquence.
Toutefois, force est de constater qu'en l'absence de toute réponse donnée par la SAM A suite à l'acceptation de l'offre par son bénéficiaire, les parties ne sont pas arrivées jusqu'à l'étape de rédaction d'une promesse synallagmatique de vente.
Dès lors, à ce stade, le fait que la société offrante n'obtienne pas son prêt auprès de la société G selon les modalités prévues dans l'offre d'achat n'a aucune incidence, puisque ces conditions suspensives n'auraient eu de conséquences que sur la validité de la promesse synallagmatique et non sur celle de l'offre d'achat, acte dont les parties n'avaient pas prévu de le soumettre à une quelconque formalité.
Ce moyen ne sera donc pas plus retenu.
Sur l'absence de signature de la promesse de vente et de l'acte authentique de vente :
L'ultime argument de la société défenderesse consiste à soutenir que la promesse synallagmatique de vente ainsi que l'acte authentique de vente n'ont en définitive pas été signés alors qu'il s'agit de conditions essentielles à la réalisation de la vente, rendant ainsi l'offre d'achat caduque.
Aux termes de son offre d'achat établie le 15 mai 2017, la SAM A s'est engagée, dans le paragraphe intitulé « Modalités de paiement », à verser « à concurrence de CENT QUINZE MILLE EUROS ( 115.000,00€), à titre d'acompte, par chèque de banque établi à l'ordre de Maître m. C-A., Notaire à Monaco, au plus tard dans un délai de cinq (5) jours à compter de la réception de l'acceptation de la présente . »
Ce paragraphe précise ensuite que « la signature de la promesse synallagmatique de vente, qui devra être obligatoirement reçue en la forme authentique, sous peine de caducité de la présente, reprenant le contenu de la présente, devra intervenir avant le 10/06/2016 à 10H00, à défaut de signature de la promesses synallagmatique de vente à ces date et heure, l'acompte demeura définitivement acquis au bénéficiaire de l'offre . »
Il convient de rappeler la définition du terme « acompte », qui constitue une somme d'argent versée à l'avance par l'une des parties à un contrat, un paiement partiel établissant la conclusion définitive du contrat.
En vertu des dispositions de l'offre d'achat, si l'acquéreur se rétracte et renonce à la transaction dont s'agit après la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse, la somme de 115.000 euros, versée à titre d'acompte par l'offrant, sera acquise au bénéficiaire de l'offre.
En effet, à ce stade, l'engagement des deux parties est définitivement établi, le promettant étant dans l'obligation d'acquérir, et le bénéficiaire de lui vendre son bien.
Comme l'indique le demandeur dans ses écritures, cette clause peut être définie comme une « clause de dédit », permettant à l'offrant de bloquer à son profit pendant un temps la vente du bien immobilier par son propriétaire, sous réserve de versement d'une certaine somme d'argent au vendeur pour compenser l'immobilisation de son bien, en cas de renonciation ultérieure à l'achat par ce dernier et d'absence de signature de l'acte authentique de vente de ce fait.
En l'espèce, force est de constater que les termes de l'offre d'achat sont sans ambiguïté, puisqu'il y est clairement indiqué qu'à défaut de signature de la promesse synallagmatique de vente aux date et heure fixées dans ce document, l'acompte demeurera définitivement acquis au bénéficiaire de l'offre.
Il est indéniable que l'absence de signature de la promesse synallagmatique de vente ne permet pas aux parties de conclure la vente, puisque l'offrant s'est dégagé unilatéralement de ses obligations, alors même qu'il y avait eu accord des parties sur la chose et le prix dans le cadre de l'acceptation par le vendeur de l'offre d'achat émise par l'acquéreur.
En revanche, la non-signature de l'avant-contrat de vente du fait du refus de l'acquéreur entraîne en contrepartie l'exécution de l'obligation accessoire que le contrat d'offre d'achat contenait, à savoir le paiement de la somme de 115.000 euros au vendeur du bien immobilier.
Les juges ne peuvent en effet méconnaître le sens d'une stipulation contractuelle dépourvue d'ambiguïté.
Par conséquent, il convient de condamner la SAM A à verser à d. MO. la somme de 115.000 euros, somme acquise au vendeur du fait de la non-présentation de l'acheteur devant le notaire afin de signer la promesse synallagmatique de vente au plus tard le 10 juin 2017, en exécution de l'offre d'achat du 15 mai 2017 acceptée le 16 mai 2017 par le vendeur du bien immobilier.
Sur les demandes de dommages et intérêts :
d. MO. sollicite à ce titre la somme de 5 000 euros en réparation de la résistance abusive dont a fait preuve la défenderesse.
Certes, il est manifeste que la SAM A a fait preuve d'une résistance abusive, en ne répondant pas aux divers courriers envoyés par le demandeur et son conseil suite à l'acceptation de l'offre par d. MO. en ne versant pas l'acompte contractuellement prévu et en ne comparaissant pas devant le notaire chargé de formaliser l'acte de vente du bien immobilier.
Cependant, le demandeur a manifestement déjà été indemnisé de son préjudice par le paiement de l'acompte et sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Par ailleurs, la SAM A, partie perdante, se verra déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les dépens :
La défenderesse, qui succombe, doit supporter les dépens, par application de l'article 231 du Code de procédure civile.