Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du xxx mai 2024, enregistré (n° 2024/000513 ) ;
Vu les conclusions récapitulatives de Maître Pierre-Anne NOGHES-DU MONCEAU, avocat-défenseur, au nom de la N, en date du 11 mars 2025 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SAM A Z, en date du 4 novembre 2025 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, au nom de r L, en date du 6 mai 2025 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, au nom de p E, g G H, la SA J S. A., o I et s F née G (ou H), intervenant en lieu et place de feu n F, en date du 27 mars 2026 ;
Vu les conclusions récapitulatives de Maître Sarah CAMINITI-ROLLAND, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble B, en date du 2 avril 2026 ;
À l'audience publique du 9 avril 2026, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 25 juin 2026, par mise à disposition au Greffe.
FAITS ET PROCÉDURE :
La SAM A Z (A Z) est une société anonyme monégasque, détenue à 60 % par A Monaco et à 40% par M, constituée pour gérer un projet immobilier. Ce projet porte sur la construction d'un immeuble d'une surface de 20.000 m2 en superstructure et 8.100 m2 en infrastructure sur 8 niveaux au lieu et place de deux bâtiments existants situés à l'angle du X5 et de l'X7 :
" x5 " sise x5 parcelle MT xxx du quartier ordonnancé x6, appartenant à la N et objet d'un compromis de vente avec la SAM A Z ;
l'immeuble " P " sis x7 parcelle MT xxx du quartier ordonnancé x6, appartenant à la SAM A Z.
La SAM A Z a été autorisée à procéder à la démolition de ces deux immeubles existants sur les parcelles xxx et xxx par arrêté ministériel du 9 novembre 2023, aujourd'hui définitif.
C'est dans ce contexte que sept copropriétaires du B ont cosigné deux courriers recommandés adressés l'un à la SAM A Z, l'autre à la N, propriétaire de la O, aux termes duquel ils soutenaient que le projet ne respectait pas une ancienne servitude de limitation de hauteur prévue dans un cahier des charges de 1875 et enjoignaient en conséquence à la SAM A Z de s'y conformer.
La SAM A Z y a répondu par la voie de son Conseil en fournissant toutes explications utiles quant à l'extinction de cette servitude du fait de son non-usage trentenaire.
Par acte d'huissier en date du 21 mai 2024, la SAM A Z a assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B, en présence de la N et demande au Tribunal de :
la dire et juger recevable et bien fondée en son action ;
dire et juger que des constructions dépassant la hauteur autorisée par le cahier des charges du 20 mars 1875 sont édifiées sur les fonds depuis plus de trente ans ;
dire et juger que la servitude non altius tollendi grevant les parcelles MT xxx et MT xxx du quartier ordonnancé x6 au profit du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble B correspondant à la parcelle MT xxx du quartier ordonnancé x6 se trouve éteinte par non-usage en application des dispositions de l'article 590 du Code civil ;
dire et juger que les parcelles xxx et xxx se trouvent par l'effet de la prescription trentenaire purgées définitivement de la servitude de limitation de hauteur prévue au cahier des charges de 1875 ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B aux entiers dépens de l'instance ainsi que tous frais et accessoires, dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous son affirmation de droit.
Par conclusions récapitulatives du 4 novembre 2025, la SAM A Z a maintenu ses demandes initiales, et y ajoutant demande au Tribunal de :
À titre subsidiaire,
ordonner la démolition par le syndicat des copropriétaires B des bâtiments édifiés sur la parcelle MT xxx dépassant de plus de 8, 90 mètres ou comportant plus d'un étage sur rez-de-chaussée ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B, p E, n F, g G H, o Q, la SA J S. A. et r L à lui payer une somme de 40.000 euros au titre des frais de procédure.
Par conclusions récapitulatives en date du 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B demande au Tribunal de :
dire et juger que la première limitation de hauteur prévue au cahier des charges de 1875 constitue une servitude non altius tollendi au profit de la parcelle xxx, fonds dominant, grevant les parcelles xxx et xxx, fonds servant ;
dire et juger que cette servitude n'est pas éteinte ;
À titre subsidiaire,
dire et juger que cette servitude n'est que partiellement éteinte, l'extinction portant sur l'emprise des 2ème, 3ème et 4ème étages de l'immeuble P et du 2ème étage de la O, la servitude, restant opposable au-delà de ces constructions ;
faire interdiction à titre principal à la SAM A Z d'élever toute construction en violation des limites prévues au cahier des charges, de manière à ce que ces constructions n'aient pas plus de 8,90 mètres de hauteur de plancher du rez-de-chaussée au faîte de la maison ;
faire interdiction à titre subsidiaire à la SAM A Z d'élever toute construction excédant la hauteur du 4ème étage de l'immeuble P et le 2ème étage de la x5 ;
dire et juger que s'agissant de la seconde limitation de hauteur, prévue au cahier des charges, elle est opposable à la SAM A Z et doit être respectée par les nouvelles constructions qu'elle envisage ;
dire et juger à titre subsidiaire, que cette limitation de hauteur est une servitude non altius tollendi instituée par le cahier des charges de 1875 et qu'elle n'est que partiellement éteinte, l'extinction portant exclusivement sur l'emprise des 2ème, 3ème et 4ème étage de l'immeuble P et le 2ème étage de la x5 ;
faire interdiction à titre principal à la SAM A Z d'élever toute construction en violation des limites prévues au cahier des charges, à savoir que la construction ne doit avoir qu'un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, la hauteur totale ne devant pas dépasser 8,90 mètres du plancher du rez-de-chaussée au faîte de la maison ;
faire interdiction à titre subsidiaire à la SAM A Z d'élever toute construction excédant la hauteur du 4ème étage de l'immeuble P et du 2ème étage de la x5 ;
En tout état de cause,
débouter la SAM A Z de sa demande visant à voir juger la servitude non altius tollendi totalement éteinte ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 30.000 euros au titre des frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux entiers dépens distraits au profit de Maître Sarah CAMINITI-ROLLAND, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
débouter la N de l'ensemble de ses demandes ;
prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par conclusions en date du 11 mars 2025, la N demande au Tribunal de :
dire et juger que les constructions dépassant la hauteur et le nombre de niveaux autorisés, tel que fixé par le cahier des charges de 1875 sont édifiées depuis plus de trente ans ;
dire et juger que la servitude non altius tollendi se trouve éteinte par le non usage en application de l'article 590 du Code civil ;
dire et juger que les parcelles xxx et xxx se trouvent purgées de la servitude de limitation de hauteur prévue au cahier des charges ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B à lui verser une somme de 2.822 euros au titre des frais de procédure ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B aux frais et dépens distraits au profit de Maître Pierre-Anne NOGHES-DU MONCEAU, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
La SA J S. A., intervenante volontaire, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mars 2026, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
p E, intervenant volontaire, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mars 2026, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
n F, intervenant volontaire, à la procédure est décédé le jma, son épouse s F née G (ou H) reprenant l'instance, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mars 2026, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
g G H, intervenante volontaire, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mars 2026, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
o I, intervenante volontaire, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 27 mars 2026, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
débouter la SAM A Z de ses demandes ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
r L, intervenant volontaire, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives du 26 février 2025, au Tribunal de :
l'accueillir en son intervention volontaire ;
À titre principal,
déclarer irrecevable l'action de la SAM A Z ;
À titre subsidiaire,
juger que la servitude de hauteur demeure pleinement en vigueur et interdit toute construction excédant la hauteur maximale fixée par le cahier des charges ;
En tout état de cause,
débouter la SAM A Z de l'ensemble de ses demandes ;
ordonner la suspension immédiate des travaux entrepris sur les parcelles litigieuses ;
condamner la SAM A Z à lui payer une somme de 30.000 euros au titre de ses frais de procédure ;
condamner la SAM A Z aux dépens distraits au profit de Maître Charles LECUYER, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Les débats ont été clos à l'audience du 9 avril 2026. Les conseils des parties ont plaidé l'affaire qui a été mise en délibéré le 25 juin 2026.
SUR CE,
Sur la recevabilité de l'action de la SAM A Z
La SAM A Z a engagé une action devant la présente juridiction aux fins de voir déclarer que la servitude qui lui est opposée, notamment par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B est éteinte.
Une telle action n'est pas prévue par le législateur mais les tribunaux ont été saisis de telles actions et ont parfois considéré qu'une telle action était recevable dès lors qu'il apparaissait que le demandeur à l'action avait besoin d'une position juridique sur un point eu égard aux enjeux en cause.
En l'espèce, la SAM A Z a un projet de construction d'un immeuble sur deux parcelles xxx et xxx sur lesquels un immeuble et une villa ont été détruites en vue de cette nouvelle construction.
Au cours des travaux qui ont commencé, la SAM A Z explique avoir été confrontée, sur le terrain, à la réaction du syndicat des copropriétaires de l'immeuble B qui l'a informé de ce qu'une servitude non altius tollendi ne lui permettait pas de construire l'immeuble tel qu'elle l'envisageait. Plusieurs copropriétaires lui ont adressé des courriers recommandés appelant son attention sur le non-respect de la servitude.
Les courriers adressés à la SAM A Z indiquaient clairement qu'à défaut pour elle de se conformer au cahier des charges, il y aurait engagement d'une procédure judiciaire.
De ce fait, la SAM A Z était donc en droit de considérer qu'elle allait dans l'avenir se heurter à d'importantes difficultés avec le voisinage de la construction.
Face à cette situation, la SAM A Z avait deux possibilités, l'une de renoncer à la construction envisagée et de prendre en compte les servitudes prévues au cahier des charges de 1875 invoqué par le syndicat des copropriétaires, l'autre d'entreprendre sa construction telle que prévue initialement, au risque de s'exposer à un contentieux judiciaire pouvant aboutir à ce qu'elle soit condamnée à démolir sa construction en tout ou partie pour se conformer aux servitudes.
Face à une situation dont les enjeux financiers sont évidents, la SAM A Z a fait le choix d'exposer les problèmes juridiques à la juridiction afin de connaître son droit à construire sur les parcelles xxx et xxx.
Compte tenu de ces considérations, le Tribunal considère que la SAM A Z est recevable à agir en action déclaratoire.
Sur l'irrecevabilité des interventions volontaires de p E, n F, substitué par son épouse s F née G (ou H), r L, o I, g G H et la SA J S. A. soulevée par la SAM A Z
La SAM A Z indique que p E, n F, substitué par son épouse s F née G (ou H), r L, o I, g G H et la SA J S. A. n'ont pas qualité à agir au présent litige. Le Tribunal est saisi de cette fin de non-recevoir bien que non reprise dans le dispositif des conclusions de la demanderesse.
L'article 383 du Code de procédure civile prévoit que " quiconque aura un intérêt dans une instance suivie entre d'autres personnes aura le droit d'y intervenir ".
p E, n F, substitué par son épouse s F née G (ou H), r L, o I, g G H et la SA J S. A. sont intervenus en qualité de copropriétaires dans l'immeuble B.
En matière de copropriété, le syndicat des copropriétaires est investi de la qualité pour agir en justice ou se défendre en justice au nom de l'ensemble des copropriétaires, notamment pour défendre les droits relatifs aux parties communes ou aux servitudes qui leur sont attachés. Ce principe de représentation collective limite en principe la possibilité pour un copropriétaire d'intervenir individuellement dans une procédure où le syndicat représente l'intérêt collectif.
Toutefois, une intervention volontaire est possible si le copropriétaire justifie d'un droit propre ou d'un intérêt personnel et autonome échappant à la représentation syndicale.
En l'espèce, le litige porte sur l'effectivité de la servitude non altius tollendi dont seraient titulaires les lots listés dans le cahier des charges, lots constituant pour partie la copropriété B, à savoir les lots n° xxx. Il s'agit de la numérotation de parcelles sur lesquelles est construit l'immeuble B.
Les lots constituent donc un seul ensemble qui bénéficie de la servitude non altius tollendi.
p E, n F, substitué par son épouse s F née G (ou H), r L, o I, g G H et la SA J S. A., bien que copropriétaires, ne sont pas bénéficiaires individuels de la servitude en question. Ils n'ont pas un intérêt autonome et distinct de celui du syndicat des copropriétaires qui fonderait leur qualité à agir au présent litige.
Seul le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B est habilité à défendre la copropriété, s'agissant de la servitude non altius tollendi inscrite au cahier des charges de 1875.
Le Tribunal fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la SAM A Z et déclare p E, n F, substitué par son épouse s F née G (ou H), r L, o I, g G H et la SA J S. A. irrecevables en leur intervention volontaire au présent litige.
Sur l'existence d'une servitude non altius tollendi éteinte
La SAM A Z sollicite du Tribunal qu'il juge que la servitude insérée dans le cahier des charges de la copropriété de 1875 est une servitude " non altius tollendi ", qui se prescrit par 30 ans et qui, en l'espèce est désormais éteinte pour non usage durant 30 ans.
La N, en sa qualité de vendeur de la x5 à la SAM A Z présente les mêmes demandes que cette dernière, à l'appui des mêmes arguments.
Le cahier des charges du 20 mars 1875 spécifiait cette clause qui a été reprise dans les actes de vente subséquents des acquéreurs successifs des lots dépendant de l'ancien B.
Cette servitude est rappelée dans les actes d'achat de la x5 et de l'immeuble P.
La servitude est ainsi libellée " il est spécialement stipulé que les constructions qui seront élevées sur les lots n° xxx ne devront être composés que d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, afin que la vue des lots placés immédiatement derrière ne soit pas enlevée ".
" Dans ces constructions, les acquéreurs devront en outre respecter les hauteurs qui seront déterminées dans le plan dont il est parlé ci-dessus, de manière à ce que lesdites constructions n'aient pas plus de 8,90 mètres de hauteur de plancher du rez-de-chaussée au faîte de la maison ".
La construction que doit entreprendre la SAM A Z est effectivement située sur la parcelle 8 et 9 qui est listée dans le libellé supra.
Les lots " immédiatement derrière " bénéficient donc de cette protection de vue.
Avant d'engager le projet, la SAM A Z a consulté des professionnels, géomètres, avocats, notaires qui se sont tous prononcés dans le sens d'une purge totale de cette servitude par l'effet de la prescription extinctive trentenaire.
La servitude est un droit réel. Elle implique un rapport entre deux fonds, le fonds dominant à qui est due la servitude, et le fonds servant, qui la doit.
L'article 522 du Code civil définit la servitude comme " une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ".
L'article 571 précise s'agissant des servitudes conventionnelles " Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs, rien de contraire à l'ordre public ".
L'article 590 du Code civil dispose que " La servitude est éteinte par le non usage pendant trente ans ".
L'article 591 du même code précise " Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes ou du jour où l'on a cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude lorsqu'il s'agit de servitudes continues ".
Le syndicat des copropriétaires soutient que la servitude est un droit réel perpétuel.
Il convient d'indiquer qu'un droit réel perpétuel confère au titulaire de ce droit une jouissance spéciale sur le bien, une prérogative comme la possibilité d'édifier une construction.
La servitude non altius tollendi est au contraire une servitude négative qui limite l'usage du fonds servant en interdisant de construire au-delà d'une hauteur déterminée, cette servitude est continue et non apparente.
Dès lors que c'est une " servitude " et non un " droit réel perpétuel ", la prescription de 30 ans par le non usage prévue à l'article 590 du Code civil précité s'applique.
Dès lors, au vu de la rédaction rappelée supra dans le cahier des charges, il s'agit en l'espèce d'une servitude non altius tollendi soumise à la prescription de 30 ans.
Bien que mentionnant qu'il s'agit d'un droit réel perpétuel, le syndicat des copropriétaires a toutefois analysé la prescription de 30 ans pour en conclure que la servitude n'est pas prescrite.
Il a été indiqué qu'il s'agit d'une servitude continue, le point de départ du délai de 30 ans est donc le jour où un acte contraire à la servitude a été réalisé.
Le syndicat des copropriétaires considère que les constructions de la x5 et de l'immeuble P n'ont pas enfreint l'objectif de préservation de vue stipulé dans le cahier des charges, de sorte qu'à ce jour, le délai de 30 ans n'a pas commencé à courir.
Compte tenu de l'imprécision découlant de la rédaction de la clause du cahier des charges, " afin que la vue des lots placés immédiatement derrière ne soit pas enlevée ", les juridictions monégasques ont été saisies en 1984 et la Cour d'appel et la Cour de révision ont considéré que " chaque lot se trouve à la fois fonds servant par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant par rapport à celui placé directement devant ".
Il est établi que la O, parcelle xxx et l'immeuble P, parcelle xxx jouxtent la copropriété B, parcelle xxx et sont donc soumis à la servitude, objet du présent litige. D'ailleurs, ce n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires. Ce dernier explique que compte tenu du dénivelé du terrain, la construction de ces deux biens immobiliers n'a pas enfreint la servitude non altius tollendi, de sorte que ce ne peut être ces constructions qui ont fait courir le délai de prescription.
La SAM A Z soutient le contraire et a produit à la procédure l'acte de vente du 29 octobre 1924 de la x5 qui mentionne " une grande maison à usage d'hôtel dénommé " AA ", situé à l'angle du X8 (actuellement X5) et de l'X7 à Monte-Carlo, élevé d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée sur terrasse et deux étages, ensemble le terrain sur lequel les constructions reposent et celui à l'usage de terrasse, cour et jardin qui en dépend… ".
Il ressort de ce descriptif que la x5 comporte incontestablement deux étages, alors que la servitude limite les constructions à un seul étage.
Tous les actes de vente de ce bien sont produits à la procédure et confirment que la x5 a effectivement deux étages.
Il y a d'évidence, malgré les dénégations du syndicat des copropriétaires, une construction qui enfreint la servitude et ce, depuis de nombreuses décennies.
Malgré cette infraction, personne n'a durant le délai de 30 ans, agi afin de faire respecter la servitude qui s'est donc éteinte par la durée de 30 ans.
S'agissant de l'immeuble P, l'acte de vente de 1983 le concernant, décrit un " immeuble en cours de rénovation, après démolition partielle des constructions anciennement à usage d'hôtel, connu sous le nom de " AA ", puis de " P ", édifié actuellement sur sous-sol, rez-de-chaussée partiel avec terrasse et trois étages ". Il résulte par ailleurs d'un constat d'huissier établi le 21 mars 2024 par Maître Claire NOTARI que l'immeuble comprend " un entresol et trois étages (…) ", " la hauteur de ce bâtiment est de 13,13 mètres ".
Des plans de cet immeuble produits en pièce 32 attestent d'une hauteur de l'immeuble de plus de 18 mètres, qui caractérise là encore une infraction à la servitude qui limite la hauteur des constructions à 8,90 mètres.
Là encore, il est indéniable que cet immeuble ancien, construit depuis plus de 30 ans, l'a été en infraction aux limites posées par la servitude du cahier des charges de 1875.
Le point de départ de cette construction vieille de plus de 30 ans fait qu'aujourd'hui la servitude non altius tollendi est éteinte.
Le syndicat des copropriétaires argue de ce que la servitude n'a pas commencé à courir dès lors que les deux constructions en cause n'ont pas obstrué la vue du B.
Toutefois, le Tribunal relève que si la clause précise " afin que la vue ne soit pas enlevée ", il ne s'agit que du but recherché, étant rappelé qu'à l'époque, il n'y avait que des maisons individuelles et non un immeuble de la hauteur du B, la vue pouvait donc être enlevée bien plus facilement que pour l'immeuble existant aujourd'hui. Néanmoins, la clause n'a pas été modifiée et les contraintes d'étages et de hauteur ont été maintenues, toute construction ne pouvant avoir plus d'un étage et dépasser 8,90 mètres.
Il a été démontré que les deux constructions ont été réalisées il y a plus de 30 ans en infraction aux limites fixées. Le fait qu'elles n'ont pas enlevé la vue n'est pas à prendre en compte au vu de la rédaction qui montre bien qu'il ne s'agit que du but à atteindre, elle ne peut à elle seule priver d'effet la servitude imposée. C'est donc à compter des constructions en infraction aux règles mentionnées de deux étages et d'une hauteur maximale de 8,90 mètres que le point de départ du délai de 30 ans a pris effet.
La servitude non altius tollendi est donc éteinte.
Le syndicat des copropriétaires invoque subsidiairement une extinction partielle de la servitude, considérant selon lui, que les édifications des deux constructions litigieuses, au-delà des limites fixées par la servitude, ne peuvent être clairement datées.
Ce moyen est totalement démenti par les pièces examinées par le Tribunal et mentionnées supra qui démontrent incontestablement que les deux constructions, lors de leur destruction, dépassaient depuis plus de 30 ans, la limite d'un étage et la hauteur de 8,90 mètres.
Le Tribunal rappelle que l'extinction d'une telle servitude dans les conditions précitées est totale.
Malgré cela, le syndicat des copropriétaires invoque le fait que le cahier des charges de 1875 est toujours effectif et dès lors, la servitude limitant à un étage s'impose à la SAM A Z. Il explique, jurisprudence à l'appui que le cahier des charges " quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ".
Le Tribunal ne conteste bien évidemment pas ce rappel juridique.
Cependant, en l'espèce, la clause de servitude insérée au cahier des charges permet au fonds dominant parcelle xxx du syndicat des copropriétaires de bénéficier d'une servitude à l'encontre des fonds servant parcelle xxx et xxx appartenant à la SAM A Z.
Il a été jugé que cette servitude posant des limites de construction aux fonds servant xxx et xxx est éteinte. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut arguer de ce que la clause du cahier des charges instaurant la servitude fixant un seul étage s'impose à la SAM A Z.
S'agissant de la hauteur de 8,90 mètres, le syndicat des copropriétaires avance un moyen supplémentaire, consistant à considérer que cette hauteur n'est pas une servitude mais une clause contractuelle s'imposant à tous les colotis et donc à la SAM A Z qui a acquis les parcelles de l'ensemble régi par le cahier des charges.
Au vu de l'analyse de la clause qu'a faite le Tribunal, la distinction que fait le syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire, alors qu'il admet la qualification de servitude à titre principal, entre la servitude non altius tollendi et une clause contractuelle est totalement artificielle dès lors que la limite de hauteur, comme la limite d'étage répond à la définition d'une servitude non altius tollendi. Il n'y a pas lieu de faire cette distinction.
En outre, le plus surprenant dans ce moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires est que si l'on suit sa logique, cette clause contractuelle s'imposant à tous les colotis, il est en infraction dès lors que l'immeuble B, au vu des photos produites, dépasse la hauteur de 8,90 mètres.
D'ailleurs, en réponse à ce moyen, la SAM A Z demande au Tribunal à titre subsidiaire, d'ordonner la démolition de l'immeuble B pour sa partie dépassant la hauteur de 8,90 mètres.
Le Tribunal écarte donc ce moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires et confirme que la servitude fixant la hauteur maximale à 8,90 mètres est également et totalement éteinte.
Le Tribunal déduit de tout cela que les parcelles xxx et xxx sur lesquelles étaient édifiées la x5 et l'immeuble P, initialement fonds servant, ne sont plus grevées de la servitude non altius tollendi limitant la possibilité pour la SAM A Z de construire sur ces parcelles.
Sur la demande au titre des frais de procédure
L'article 238-1 du code de procédure civile prévoit que : " Le juge condamnera la partie tenue aux dépens ou qui perdra son procès à payer :
1° à l'autre partie la somme qu'il déterminera au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° et le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'assistance judiciaire une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'assistance aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide ;
Dans tous les cas, le juge tiendra compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée. Il pourra, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne pourra être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L'avocat bénéficiaire de l'assistance judiciaire ne pourra cumuler la somme prévue au titre du 2° du présent article avec la part contributive de l'Etat ".
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B est condamné à payer à la SAM A Z et à la N, chacune la somme de 3.500 euros au titre de leurs frais de procédure.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble B est condamné aux dépens distraits au profit de Maîtres Pierre-Anne NOGHES-DU MONCEAU et Thomas GIACCARDI, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation.