207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14777 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14777 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/03-24-14777)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la haute juridiction monégasque s'inscrit dans la matière du statut des baux commerciaux, plus précisément dans le contentieux de la fin du bail et de la détermination des conséquences pécuniaires d'un refus de renouvellement opposé par le propriétaire des murs au preneur exploitant. Les relations contractuelles unissaient Monsieur ah., ab. AL AM., de nationalité saoudienne et demeurant à Jeddah (Arabie Saoudite), propriétaire bailleur, à la société à responsabilité limitée dénommée « OL. JA. SARL », immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le numéro 93 S 02961, agissant par l'intermédiaire de son gérant en exercice, Monsieur Samuel MOSCHKOWITZ. Le bail portait sur des locaux à usage commercial situés au sein d'un centre commercial de premier plan de la Principauté, à savoir l'ensemble immobilier « LE MÉTROPOLE » à Monaco. Plus exactement, la configuration matérielle des lieux loués, telle que décrite par les constatations expertales reprises par l'arrêt, révèle que le local se trouve au niveau 2 dudit ensemble immobilier, positionné au droit de l'une des entrées de la galerie marchande. Ce local est issu de la réunion de deux lots distincts, présentant une surface commerciale utile dite « GLA » (*Gross Leasable Area*) totale de 119 mètres carrés. Il dispose d'une vitrine en forme d'oriel et présente des seconds-œuvres jugés en bon état d'utilisation, bien que qualifiés de quelque peu défraîchis et désuets. Au sein de cette galerie marchande du MÉTROPOLE, la société locataire OL. JA. SARL exploitait deux boutiques distinctes, toutes deux situées au même niveau 2. Dans les locaux faisant l'objet du litige, l'activité déployée par la société preneuse consistait en la vente d'articles de maroquinerie et de bagagerie multimarques, avec un positionnement commercial haut de gamme sous l'enseigne « OL. JA. », activité reconnue comme étant parfaitement conforme à la destination contractuelle des lieux stipulée au bail. Sur le plan financier, l'économie du contrat de bail reposait sur un loyer binaire, dit à clause de recettes, composé d'une partie fixe et d'une partie variable. La partie fixe s'établissait initialement à la somme de 72 590 euros (indexée sur la valeur de l'indice INSEE du coût de la construction du deuxième trimestre de l'année 2001), laquelle avait évolué par le jeu de la clause de révision contractuelle pour atteindre une valeur actuelle de 102 862 euros. À ce socle fixe s'ajoutait une partie variable correspondant à 6 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé annuellement dans la boutique. Sur la base des trois derniers exercices comptables clos et selon les déclarations mêmes du locataire ayant servi d'assiette au calcul de la part variable du loyer, le chiffre d'affaires hors taxes moyen généré par la boutique objet de l'éviction s'élevait à la somme précise de 999 527,43 euros. Entendant mettre un terme à cette relation locative à l'échéance contractuelle, Monsieur AL AM. a fait notifier à la SARL OL. JA. un congé pour la date d'expiration du bail. Ce congé a été délivré sans offre de renouvellement, mais comportait néanmoins, conformément aux mécanismes légaux régissant la propriété commerciale, la proposition de verser à la société locataire évincée une indemnité d'éviction. Toutefois, aucun accord amiable n'a pu être trouvé entre le bailleur et le preneur quant au montant de cette indemnisation compensatrice de la perte du bail. C'est dans ce contexte d'échec des négociations précontentieuses que le différend a été porté devant les juridictions monégasques, déclenchant une séquence procédurale particulièrement longue et complexe. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'absence d'accord entre les parties, la société preneuse OL. JA. SARL a pris l'initiative du contentieux en saisissant la juridiction spécialisée du premier degré, la Commission arbitrale des loyers commerciaux, par voie d'assignation délivrée le 21 avril 2011. Le parcours procédural s'est d'abord cristallisé autour d'une question de pure forme affectant l'acte introductif d'instance : 1. **Le jugement de première instance :** Par un jugement rendu le 8 février 2012, la Commission arbitrale des loyers commerciaux n'a pas examiné le fond du droit à indemnisation, mais a prononcé la nullité de l'assignation du 21 avril 2011. 2. **L'arrêt d'appel :** Saisie par le preneur, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a réformé ce jugement par un arrêt rendu le 18 juin 2013 (signifié le 26 juin 2013), validant ainsi la procédure initiale. 3. **L'arrêt de cassation initial :** Le bailleur, Monsieur AL AM., a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Par un premier arrêt rendu le 28 novembre 2013, la Cour de révision a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 18 juin 2013. La haute juridiction a reproché aux juges d'appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leurs propres constatations relatives à l'assignation introductive d'instance, après avoir pourtant constaté que l'original de ladite assignation présenté à l'audience du 15 juin 2011 ne comportait pas le visa de l'huissier sur les mentions apposées par son clerc relativement à la notification de l'acte, violant ainsi les textes applicables. L'affaire a été renvoyée à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée. 4. **Les arrêts préparatoires de la Cour de révision statuant au fond :** Se saisissant du fond du litige sur renvoi après cassation, la Cour de révision a, par un arrêt du 15 octobre 2014, infirmé le jugement initial rendu le 8 février 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et renvoyé l'affaire en continuation à une prochaine session utile pour permettre aux parties de conclure sur le fond du litige (c'est-à-dire sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction). 5. **La mesure d'instruction :** Par un nouvel arrêt avant dire droit en date du 26 mars 2015, la Cour de révision a ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction, commettant à cet effet Madame p. MA.-SE. avec mission, serment préalablement prêté, de donner tous éléments utiles à la Cour. Parallèlement, dans ce même arrêt du 26 mars 2015, la Cour avait écarté des débats une pièce n° 18 (rapport principal) et, corrélativement, une pièce n° 44 (rapport complémentaire) qui contenait un jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013. 6. **Le dépôt du rapport d'expertise :** Par arrêt du 14 octobre 2015 (également mentionné dans les écritures d'une partie sous la date du 15 octobre 2015), la Cour de révision a prorogé le délai imparti à l'expert pour le dépôt de son rapport définitif au Greffe général, fixant l'échéance au 15 décembre 2015. L'expert a déposé son rapport à cette date exacte. Aux termes de ses travaux, l'expert a proposé de chiffrer l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues et sur la base du droit au bail (en l'absence de local de remplacement trouvé et de réinstallation avérée), à la somme de 1 955 083 euros si le préavis est effectué par les salariés licenciés, et à 1 971 272 euros dans le cas contraire (sous réserve d'actualisation des frais de licenciement). À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, les parties ont déposé leurs conclusions additionnelles et en ouverture de rapport le 15 février 2016 au Greffe général, faisant naître un double débat, à la fois procédural et substantiel. **Sur le plan procédural (l'incident de communication de pièces) :** Par une lettre en date du 25 février 2016, le conseil de Monsieur AL AM. (Maître Patricia REY, Avocat-Défenseur, assistée de Maître André JACQUIN, Avocat au barreau de Paris) a soulevé un incident visant à restreindre le périmètre des débats : * Il a sollicité le rejet pur et simple des nouvelles pièces numérotées 86 à 95 produites par la société locataire. Selon le bailleur, si l'arrêt de la Cour de révision d'octobre 2015 autorisait les parties à déposer d'éventuelles conclusions sur le rapport d'expertise dans un délai de deux mois à compter de son dépôt, il n'en résultait nullement la faculté de produire de nouvelles pièces comme éléments de preuve, lesquelles n'avaient pas été soumises à discussion contradictoire préalable et étaient évoquées pour la première fois dans les écritures adverses. * Il a également demandé la suppression formelle d'un passage des conclusions additionnelles de la société locataire faisant référence au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, au motif que la Cour de révision l'avait déjà écarté des débats par son arrêt du 26 mars 2015. En réplique à cet incident, le conseil de la SARL OL. JA. (Maître Christine PASQUIER-CIULLA, Avocat-Défenseur, assistée de Maître Claire WAQUET, Avocat aux conseils) a soutenu que la faculté de produire de nouvelles pièces à l'appui de conclusions additionnelles « va de soi » même dans le silence de l'arrêt préparatoire, et que l'évocation d'une décision de justice demeure toujours possible, concluant ainsi au maintien des pièces litigieuses et des références contestées. **Sur le fond du litige (la fixation de l'indemnité et les demandes annexes) :** Aux termes de ses conclusions additionnelles déposées et signifiées le 15 février 2016, la **SARL OL. JA. (appelante)** a formulé les prétentions suivantes : * Condamner Monsieur AL AM. à lui payer la somme de 4 831 302 euros à titre d'indemnité d'éviction ; * Dire et juger qu'elle devra quitter les lieux loués dans le délai maximal de trois mois à compter du paiement effectif de ladite indemnité d'éviction ; * Condamner le bailleur à lui payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit ; * Condamner le bailleur aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise, distraits au profit de son Avocat-Défenseur. De son côté, par ses conclusions en ouverture de rapport déposées le 15 février 2016, **Monsieur AL AM. (intimé)** a demandé à la Cour de : * Fixer à titre principal à la somme de 920 758 euros, et à titre subsidiaire à une somme ne pouvant excéder 1 334 941 euros, le montant de l'indemnité d'éviction qu'il offre de verser à la société locataire ; * Dire que s'y ajouteront les indemnités de licenciement (hors congés payés et préavis) résultant de l'éviction, sur présentation de justificatifs ; * Débouter en tout état de cause la SARL OL. JA. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; * Condamner la société locataire aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire, au profit de son Avocat-Défenseur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de la Principauté de Monaco, statuant au fond après cassation et infirmation du jugement de première instance, devait résoudre une série de questions juridiques relevant tant du droit processuel que du droit substantiel des baux commerciaux : 1. **Sur le terrain de la procédure civile :** Lorsqu'elle statue sur le fond du litige après cassation, la Cour de révision est-elle régie par les règles restrictives du pourvoi en cassation interdisant les productions nouvelles (article 451 du Code de procédure civile) ou par les règles de l'effet dévolutif de l'appel (article 431 du même code) ? Plus spécifiquement, les parties sont-elles recevables, après le dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, à produire de nouvelles pièces justificatives (pièces n° 86 à 95) et à invoquer dans leurs écritures une décision de justice antérieurement écartée des débats en tant qu'annexe d'un rapport inopposable ? 2. **Sur le terrain du droit des baux commerciaux :** Comment doit être évaluée l'indemnité d'éviction due au preneur en vertu de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tant dans sa composante principale (choix entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail au regard des perspectives de réinstallation) que dans ses composantes accessoires (trouble commercial, frais de déménagement, démontage d'aménagements, et périmètre exact des frais liés au licenciement du personnel) ? Accessoirement, le refus de renouvellement et le déroulement du contentieux caractérisent-ils un abus de droit du bailleur justifiant l'octroi de dommages et intérêts distincts ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par la Cour de révision, au rapport de Monsieur le Vice-Président Jean-François RENUCCI, se déploie en trois mouvements successifs d'une grande clarté méthodologique, répondant point par point aux problématiques soulevées. #### 1. Sur la recevabilité des pièces nouvelles et l'invocation d'une décision de justice Pour trancher l'incident de communication de pièces soulevé par le bailleur, la Cour opère une qualification précise de son propre office juridictionnel à ce stade de la procédure. Elle rappelle qu'elle statue désormais « sur le fond » (en application du mécanisme monégasque de renvoi après cassation où la Cour de révision juge elle-même l'affaire au fond à la manière d'une juridiction d'appel). De cette nature particulière de son office découle la détermination du texte applicable : la Cour écarte expressément l'application de l'article 451 du Code de procédure civile, qu'elle cantonne strictement au « pourvoi en cassation » proprement dit, pour faire prévaloir les dispositions de l'article 431 du même code, texte régissant la procédure d'appel. En vertu de cet article 431, les parties disposent de la liberté, pour justifier les demandes soumises au premier juge, d'invoquer des moyens nouveaux, de produire de nouvelles pièces ou de proposer de nouvelles preuves. Par conséquent, les pièces numérotées 86 à 95 produites par le preneur au soutien de ses conclusions après expertise sont déclarées pleinement recevables. Quant à la référence faite au jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 29 mai 2013, la Cour procède à une distinction subtile entre le contenant documentaire antérieurement frappé d'irrecevabilité et la norme jurisprudentielle elle-même. Elle rappelle que si son arrêt du 26 mars 2015 avait effectivement écarté ce jugement des débats, ce n'était que « corrélativement », parce que ledit jugement était matériellement contenu dans la pièce n° 44 (un rapport complémentaire), laquelle avait été écartée par voie de conséquence de l'éviction de la pièce n° 18 (le rapport principal). Or, dès lors que la Cour statue désormais sur le fond et dispose d'éléments d'appréciation renouvelés, la simple référence, dans le corps des conclusions additionnelles d'une partie, à une décision de justice qui « fait partie du droit positif » ne saurait être prohibée et peut valablement être soumise à l'appréciation de la juridiction. #### 2. Sur la détermination de l'indemnité d'éviction S'appuyant largement sur les travaux de l'expert judiciaire Madame MA.-SE., qu'elle valide dans leur structure essentielle tout en exerçant son pouvoir souverain de rectification sur un poste accessoire, la Cour fonde son analyse sur l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Ce texte fondateur pose le principe de la réparation intégrale : le locataire évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. **a) L'évaluation de l'indemnité principale :** La Cour valide le postulat méthodologique de l'expert selon lequel l'évaluation globale du préjudice commande en prérequis de se positionner soit dans l'hypothèse d'une perte sèche du fonds de commerce, soit dans celle d'une réinstallation possible dudit fonds. Analysant concrètement le marché immobilier monégasque, la Cour relève que la réinstallation sur le territoire de Monaco, bien que n'étant pas particulièrement aisée, « s'avère possible ». Si la disponibilité de locaux au sein même de la galerie marchande du MÉTROPOLE est limitée, l'offre commerciale située à proximité immédiate, dans le secteur prestigieux du « CARRÉ D'OR », apparaît suffisante pour envisager un transfert d'activité. Cependant, la Cour constate factuellement que le locataire n'a pas déclaré avoir trouvé de local de remplacement et que sa réinstallation n'est pas avérée à la date où elle statue. C'est alors qu'intervient la règle d'évaluation déterminante : l'expert avait mis en évidence que la valeur du fonds de commerce s'élevait à 1 200 000 euros, mais que dans les situations commerciales très favorables, l'indemnité ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail. En l'espèce, la valeur du droit au bail du local évincé est estimée à la somme de 1 900 000 euros, montant nettement supérieur à la valeur intrinsèque du fonds de commerce. La Cour juge que cette valeur du droit au bail perdu permettrait au preneur d'envisager sa réinstallation hors de la galerie du MÉTROPOLE et qu'étant supérieure à la valeur du fonds, c'est cette somme de 1 900 000 euros qui doit impérativement être retenue au titre de l'indemnité principale. **b) L'évaluation des indemnités accessoires :** La Cour examine ensuite successivement les quatre postes de préjudices accessoires liés à l'éviction : * **Le trouble commercial :** En l'absence de local de remplacement trouvé par le preneur, l'existence d'un trouble commercial est caractérisée et justifie une indemnité spécifique. La Cour entérine la méthode forfaitaire proposée par l'expert, consistant à allouer 2 % du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années (999 527,43 euros), soit la somme de 19 991 euros, jugée conforme tant aux usages qu'à l'équité. * **Les frais de déménagement :** Sur la base d'un devis produit par la société locataire et validé par l'expert, la Cour retient la somme de 30 522 euros. * **Les frais de démontage d'aménagements :** S'écartant sur ce point précis des conclusions de l'expert qui avait exclu une dépense de 2 780 euros relative au démontage de divers aménagements électriques chiffrée sur devis, la Cour décide souverainement d'inclure cette somme dans l'assiette de l'indemnité d'éviction. * **Les frais liés au licenciement du personnel :** La Cour pose une distinction juridique rigoureuse fondée sur le lien de causalité directe avec le refus de renouvellement. Elle affirme qu'une indemnisation de licenciement est due par le bailleur en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine. Toutefois, le bailleur n'a pas à supporter les sommes versées aux salariés à l'occasion de la rupture mais qui ne sont pas directement causées par le refus de renouvellement. Ainsi, l'indemnité compensatrice de préavis et l'indemnité compensatrice de congés payés sont expressément exclues de la condamnation, car elles constituent des sommes dues aux salariés « au titre de
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux commerciaux Local accessoire à un local principal commercial donné en location par un bailleur différent - Absence de droit au renouvellement - Défaut de connaissance par le bailleur d'une utilisation jointe au moment de la conclusion du contrat de location dudit local Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 5 mai 2015, La société civile particulière monégasque dénommée TERRE DUE 2010 c/ la Société à responsabilité limitée CESARE POMA TRAITEUR**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux Local accessoire à un local principal commercial donné en location par un bailleur différent - Absence de droit au renouvellement - Défaut de connaissance par le bailleur d'une utilisation jointe au moment de la conclusion du contrat de location dudit local Aux termes de l'article 1er alinéa 2e de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 bénéficient du droit au renouvellement les locaux accessoires dépendant d'un fonds de commerce à la condition, s'ils appartiennent à un autre propriétaire, que la location les concernant ait été faite??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? AITEUR des dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros. Statuant à nouveau : dire que par l'effet du congé notifié, la SARL CESARE POMA TRAITEUR est occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 1er avril 2011 et ne dispose de nul droit au maintien dans les lieux, en conséquence, ordonner son expulsion des locaux sans délai, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dire qu'elle n'a droit à nulle indemnité d'éviction, rejeter toute demande contraire, confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'excep??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 5 mai 2015, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, faisant fonction de Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Michaël BONNET, Premier substitut du Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 5 mai 2015, La société civile particulière monégasque dénommée TERRE DUE 2010 c/ la Société à responsabilité limitée CESARE POMA TRAITEUR**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 10 avril 2014, n° 12265 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 avril 2014, n° 12265 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/04-10-12265)) ## Faits et procédure Une chirurgienne-dentiste, locataire de locaux professionnels en vertu d'un bail du 15 juin 1993, a reçu congé sans offre de renouvellement pour le 14 juin 2008. Elle a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux le 20 novembre 2008 afin d'obtenir une indemnité d'éviction de 10 millions d'euros. Avant dire droit, la Commission arbitrale a ordonné une expertise. Au vu du rapport, elle a fixé l'indemnité à 598 670 euros, indexée sur l'indice INSEE. Ce montant comprend 320 000 euros de frais d'aménagement du nouveau local, « sous réserve qu'ils soient effectivement exposés ». La locataire a interjeté appel. Par arrêt du 11 juin 2013, la Cour d'appel a confirmé le jugement en ce qu'il fixait l'indemnité à 598 670 euros. Elle l'a toutefois réformé sur un point : la somme de 320 000 euros ne serait due que si les dépenses étaient effectivement réalisées, de sorte que le versement de l'ensemble était dénué de condition. La locataire a formé un pourvoi en révision, enregistré sous le numéro 2013-68 hors session. Il a été statué sur pièces, au visa des articles 458 et suivants du code de procédure civile et des articles 7 et 31, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal. L'audience s'est tenue le 27 mars 2014, sur le rapport du conseiller Jean-François Renucci. ## Question de droit La Cour de révision était saisie de trois questions. La première portait sur la **recevabilité** du pourvoi. La défenderesse soutenait que la requérante n'avait pas respecté les exigences des articles 449 et 451 du code de procédure civile, notamment en ne joignant pas à sa requête une copie sur papier libre certifiée conforme par l'avocat-défenseur. La deuxième concernait le **respect du contradictoire** dans l'expertise. La requérante reprochait à l'arrêt d'avoir retenu un rapport définitif établi à partir d'un dire de la partie adverse, postérieur au pré-rapport et non débattu, et d'avoir modifié les bases de calcul sans l'inviter à s'expliquer. Elle invoquait le principe général du contradictoire, reconnu en droit monégasque, et l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme. La troisième portait sur l'**appréciation du préjudice**. La requérante reprochait à la Cour d'appel de ne lui avoir accordé que trois années de surcoût de loyer, alors que l'expert en retenait neuf, et de s'être fondée sur un loyer que le bailleur aurait pu réclamer plutôt que sur le loyer effectivement payé. Elle invoquait l'article 479, alinéa 1er, du code de procédure civile et l'article 9 de la loi n° 490. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette l'exception d'irrecevabilité, rejette les deux moyens au fond et écarte la demande de dommages-intérêts. **Sur la recevabilité.** La Cour retient que la requérante avait bien mentionné dans l'inventaire l'arrêt critiqué et joint une copie signifiée de celui-ci. Cette copie a permis au défendeur de savoir quelle décision faisait l'objet de sa contre-requête, et à la Cour de statuer en connaissance de cause. Par ailleurs, la défenderesse « ne justifie pas en quoi l'absence d'une copie sur papier libre de cette décision, certifiée conforme par l'avocat-défenseur, aurait nui à l'exercice des droits de la défense ». Enfin, une irrecevabilité prononcée dans ces conditions « porterait une atteinte disproportionnée au droit d'accès au juge ». **Sur le premier moyen (contradictoire).** La Cour relève qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des productions que la requérante n'aurait pas eu communication du dire de la partie adver
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Acte administratif individuel Recours pour excès de pouvoir Loi n° 1.312, du 29 juin 2006, relative à la motivation des actes administratifs - Décision administrative soumise à l'obligation de motivation - Énonciation des considérations de droit et de fait - Décision motivée Logement Locaux à usage d'habitation. Loi n° 1.235, du 28 décembre 2000, modifiée, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 - Date d'entrée en vigueur des dispositions législatives pertinentes - Logement litigieux assujetti à la loi - Décision administrative entachée d'une erreur de droit (non) - Décision légale (oui) Procédure Ordonnance n° 2.984, du 16 avril 1963, modifiée, sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême - Article 13 : délai de recours - Tardiveté du recours - Recevabilité du recours contre une décision administrative faisant grief - Décision administrative confirmative - Irrecevabilité du recours - Décisions administratives non confirmatives - Recevabilité du recours Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 7 avril 2014, Dame G. V. épouse C. c/ État de Monaco**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Acte administratif individuel Recours pour excès de pouvoir Loi n° 1.312, du 29 juin 2006, relative à la motivation des actes administratifs - Décision administrative soumise à l'obligation de motivation - Énonciation des considérations de droit et de fait - Décision motivée Logement Locaux à usage d'habitation. Loi n° 1.235, du 28 décembre 2000, modifiée, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 -??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? . épouse C., enregistrée au Greffe général de la Principauté de Monaco le 13 septembre 2013 sous le numéro TS 2013-19, tendant à l'annulation des décisions du directeur de la Direction de l'Habitat en date du 10 février 2012 et du 22 mars 2012 déclarant soumis au régime locatif de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée le bien immobilier lui appartenant portant le lot 9 et situé au RDC de l'immeuble sis 5, avenue du Berceau à Monaco, ainsi qu'à la condamnation de l'État aux dépens ; Ce faire : Attendu qu'elle a reçu, par dévolution successorale de ses parents, feux H.??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? er LINOTTE, Chevalier de l'Ordre de Saint Charles, Président, M. José SAVOYE Chevalier de l'Ordre de Saint Charles, Rapporteur, Mme Martine LUC-THALER, Chevalier de l'Ordre de Saint Charles, Membres titulaires, M. Frédéric ROUVILLOIS et Mme Magali INGALL MONTAGNIER Membres suppléants. et prononcé le sept avril deux mille quatorze en présence du Ministère Public par Monsieur Didier LINOTTE, assisté de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,. Le Greffier en Chef, le Président, ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 7 avril 2014, Dame G. V. épouse C. c/ État de Monaco**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux commerciaux Baux consentis par l'emphytéote ne sont pas exclus du statut protecteur des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) à la condition qu'ils n'accordent pas au preneur plus de droit qu'en a l'emphytéote, ce dernier étant d'ailleurs considéré comme propriétaire Droit du preneur en renouvellement du bail commercial dès lors qu'il exploite un fonds de commerce depuis au moins 3 ans consécutifs (article 1er de la loi n° 490) - Nullité des clauses dérogeant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 excluant le statut protecteur des baux commerciaux (article 28) Inclusion d'un commerce du preneur dans l'espace hôtelier du bailleur : conditions pour bénéficier du statut protecteur - être commerçant, propriétaire d'un fonds, l'exploiter depuis au moins 3 ans consécutifs - conditions pour bénéficier du statut protecteur - pouvoir exercer librement son commerce, compte tenu des obligations contraignantes, d'ordre économique assujettissant le grand ensemble - conditions pour bénéficier du statut protecteur - disposer d'une autonomie d'exploitation, d'une clientèle indépendante de l'hôtel, l'existence de celle-ci constituant l'élément essentiel du fonds de commerce (d'où en cette affaire le recours à une expertise, à défaut d'éléments probants suffisants pour établir ou non l'existence d'une telle clientèle) - conditions pour bénéficier du statut protecteur - absence de renonciation du preneur à son statut protecteur 3 mois avant l'échéance du contrat de location (article 2 de la loi n° 490) Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 28 janvier 2014, Monte Carlo Grand Hotel SAM « Fairmont Monte Carlo » c/ TR - MA**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux Baux consentis par l'emphytéote ne sont pas exclus du statut protecteur des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) à la condition qu'ils n'accordent pas au preneur plus de droit qu'en a l'emphytéote, ce dernier étant d'ailleurs considéré comme propriétaire Droit du preneur en renouvellement du bail commercial dès lors qu'il exploite un fonds de commerce depuis au moins 3 ans consécutifs (article 1er de la loi n° 490) - Nullité des clauses dérogeant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 excluant le statut p??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ement mis à disposition est variable dans son étendue et sa localisation en fonction des nécessités de la politique commerciale de l'hôtel, selon les termes de la convention, du défaut de qualité du Tribunal pour prononcer un renouvellement de bail, que les allégations de M TR devront être rejetées dans la mesure où la mise en demeure de régulariser la situation est restée vaine, où l'expertise BOISSON établie unilatéralement sera rejetée, où il n'a été encaissé aucun prétendu loyer et enfin où il n'existe pas de clientèle propre. En définitive, l'appelante demande à la Cou??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? icable. M. Foret-Dodelin, v- prés., M. Perriquet, cons. ; Mme Dorato-Chicouras, cons. Mme Sparacia-sioli, greff. Mes Leandri, Pastor-Bensa, av. déf. ; Me Ellia, av. barreau de Nice. La SAM monte Carlo Grand Hôtel (Fairmont Monte Carlo) a loué des locaux inclus dans l'espace de son établissement hôtelier à : TR exploitant la vente de bijoux, la société Grimaud (enseigne Cabinet Palmero, tenant un cabinet d'architecte) la société Grimaud (enseigne Fragrance) exploitant la vente de parfumerie, de produits de beauté…. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 28 janvier 2014, Monte Carlo Grand Hotel SAM « Fairmont Monte Carlo » c/ TR - MA**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 2013, n° 11666 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 2013, n° 11666 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/12-12-11666)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 29 janvier 2007, la SCI R. a donné à bail à la SCS B. des locaux situés à Monaco, destinés à la vente de prêt-à-porter « à titre principal », tous autres articles ne pouvant être vendus « qu'à titre accessoire ». Le preneur exploitait son commerce sous l'enseigne « W. ». Le bail comportait une clause de destination précise, une référence au règlement de copropriété de l'immeuble interdisant l'exploitation de deux activités commerciales similaires, et une clause résolutoire. Le 11 juillet 2012, le bailleur a fait signifier une sommation de cesser la vente d'articles non permis et de se conformer aux charges du bail, en visant la vente de manteaux en fourrure et de bijoux, avec rappel de la clause résolutoire. Le preneur a fait assigner le bailleur le 25 juillet 2012 aux fins, notamment, de voir donner acte de son opposition à la sommation et d'obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur a conclu reconventionnellement à la constatation de la résiliation de plein droit du bail à l'issue du délai de quinze jours, à l'expulsion, au paiement d'une indemnité d'occupation et à des dommages et intérêts. Le tribunal a statué le 12 décembre 2013, après plaidoiries du 31 octobre 2013, en premier ressort et de manière contradictoire. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales. **Première question.** Une clause résolutoire sanctionnant l'inexécution d'une clause de destination peut-elle être acquise lorsque le preneur, dans le délai de quinze jours de la sommation, a fait cesser l'infraction alléguée ? Plus précisément, la réalité de l'infraction doit-elle être appréciée à la date de la sommation, et la vente d'articles dont la liste est restreinte par la destination, mais qui n'occupent qu'une place accessoire dans l'activité, constitue-t-elle une violation du bail ? **Seconde question.** Le bailleur qui a multiplié les démarches (sommations, mises en demeure, congés avec offres de renouvellement, procédures devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux) engage-t-il sa responsabilité pour abus, ouvrant droit à réparation au profit du preneur ? Le jugement ne vise pas expressément les articles 989, 997 et suivants et 1559 du Code civil invoqués par la demanderesse ; le fondement précis de l'allocation de dommages et intérêts n'est pas davantage explicité (non précisé dans la décision). ## Solution et dispositif Le tribunal fait droit à l'opposition du preneur et rejette la demande de constatation de résiliation. Il accorde 3 000 € de dommages et intérêts au preneur au titre des frais exposés, et rejette le surplus de ses prétentions. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Fait droit à l'opposition formée par la SCS B. à la sommation signifiée le 11 juillet 2012 ; > > Déboute la SCI R. de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de l'intégralité de ses demandes subséquentes ; > > Condamne la SCI R. à payer à la SCS B. la somme de 3.000 € de dommages et intérêts avec
# Cour de Révision de Monaco, 9 octobre 2012, n° 9570 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 9 octobre 2012, n° 9570 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/10-09-9570)) --- ## Faits Le 9 avril 2002, l'État de Monaco a conclu avec la Société Anonyme Monégasque d'Exploitation du Grimaldi Forum (ci-après « la société d'exploitation du Grimaldi Forum ») une convention d'occupation et de gestion du bâtiment Grimaldi Forum, édifice relevant intégralement du domaine public de l'État, à titre précaire et révocable. Cette convention prévoyait expressément la faculté, pour la société d'exploitation, de concéder l'autorisation d'exploiter des établissements commerciaux au sein de ce bâtiment, à la condition exclusive que cette sous-concession soit elle-même consentie sous forme de convention d'occupation précaire et révocable. La durée initiale de la convention principale a été prorogée jusqu'au 30 juin 2010, puis pour une durée de dix années supplémentaires à compter de cette échéance. Le 10 novembre 2005, la société d'exploitation du Grimaldi Forum a conclu avec la Société en Commandite Simple SCS RA. & Cie (ci-après « la société RA. & Cie ») une convention d'exploitation précaire et révocable portant sur des locaux situés au sein du même bâtiment. Cette convention rappelait expressément que les locaux concernés relevaient du domaine public de l'État et ne pouvaient en aucun cas conférer la propriété commerciale au bénéficiaire, lequel ne pourrait donc revendiquer le bénéfice des dispositions législatives relatives aux baux à loyer de locaux à usage commercial ou industriel. La convention précisait en outre qu'elle n'était pas renouvelable de plein droit et que son terme était fixé au 30 juin 2010. La société RA. & Cie exploitait dans ces locaux une activité de boîte de nuit. --- ## Procédure Le 8 mars 2010, la société d'exploitation du Grimaldi Forum a fait assigner la société RA. & Cie devant le tribunal de première instance de Monaco, aux fins de faire juger que la convention du 10 novembre 2005 prendrait fin au 30 juin 2010, d'ordonner la libération des lieux à compter du 1er juillet 2010, et de prononcer si nécessaire l'expulsion sous astreinte. La société RA. & Cie a soulevé une exception de nullité de l'assignation du 8 mars 2010, au motif que la Société Anonyme Monégasque d'Exploitation du Grimaldi Forum y était représentée par son directeur général délégué et non par son conseil d'administration, seul organe habilité, selon elle, à la représenter en justice conformément aux statuts et aux articles 141 et 155 du Code de procédure civile. En cours de procédure, une pièce produite tardivement par la demanderesse a été écartée des débats par le tribunal, ce dernier l'ayant jugée constitutive d'une violation des droits de la défense. Par jugement du 13 juillet 2010, le tribunal de première instance a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et a fait droit à la demande de la société d'exploitation du Grimaldi Forum, en constatant la fin de la convention à l'échéance contractuelle et en ordonnant la libération des lieux. La société RA. & Cie a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt confirmatif du 21 février 2012, la Cour d'appel a maintenu le jugement en toutes ses dispositions. Elle a notamment, par l'effet dévolutif de l'appel, pris en considération la pièce précédemment écartée des débats par le tribunal et a confirmé que la représentation de la société d'exploitation du Grimaldi Forum par son directeur général délégué suffisait à identifier l'organe ayant qualité pour agir en justice en son nom. La société RA. & Cie a formé un pourvoi en révision devant la Cour de Révision de Monaco le 18 mai 2012, articulé en deux moyens et en neuf branches au total. --- ## Question de droit La décision soulève deux séries de questions de droit distinctes mais connexes. **Sur le premier moyen :** La cour d'appel, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, pouvait-elle, d'une part, réexaminer la pièce écartée des débats en première instance pour tardiveté et, d'autre part, considérer que la mention du directeur général délégué dans l'assignation suffisait à identifier l'organe habilité à représenter la société anonyme en justice, sans méconnaître l'objet du litige, le principe de la contradiction des débats et sans délaissement des conclusions des parties ? **Sur le second moyen :** Une convention conclue entre une société concessionnaire d'un immeuble dépendant du domaine public et un exploitant commercial, dont les stipulations rappellent expressément le caractère précaire et révocable de l'occupation, l'exclusion de toute propriété commerciale et l'interdiction de revendiquer le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux, peut-elle néanmoins être qualifiée de bail commercial ouvrant droit à l'application de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux à loyer de locaux à usage commercial et industriel, et ce nonobstant l'accord exprès allégué du Ministre d'État à l'exercice de l'activité commerciale ? --- ## Solution La Cour de Révision rejette le pourvoi en toutes ses branches. **Sur le premier moyen :** La Cour relève que la cour d'appel était saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel et qu'à ce titre, la pièce écartée des débats par le tribunal pour cause de production tardive lui avait été régulièrement soumise. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que la mention du directeur général délégué dans l'assignation suffisait à identifier l'organe ayant capacité d'agir en justice au nom de la société anonyme, sans qu'il soit nécessaire de le mentionner nominativement. La Cour de Révision juge que c'est sans méconnaître l'objet du litige ni le principe de la contradiction des débats, et en répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la cour d'appel a légalement justifié sa décision. **Sur le second moyen :** La Cour de Révision fonde son rejet sur les seuls motifs afférents aux stipulations de la convention du 10 novembre 2005, qu'elle juge suffisants pour justifier légalement la décision attaquée. Elle constate que cette convention définit les droits et obligations des parties en rappelant expressément son caractère précaire et révocable, l'impossibilité pour le bénéficiaire de revendiquer la propriété commerciale et l'exclusion du bénéfice de la législation sur les baux commerciaux, et qu'elle n'est pas renouvelable de plein droit, son terme ayant été fixé au 30 juin 2010. Ces motifs, non critiqués par le pourvoi, suffisent à légalement justifier la décision. L'ensemble des branches du second moyen tendant à faire reconnaître la nature commerciale du bail ou à imposer une qualification préalable de la convention en contrat administratif se trouve ainsi écarté. **Dispositif :** > « Rejette le pourvoi ; Condamne la SCS RA. & Cie à une amende de trois cents euros ; La condamne aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat défenseur, sous sa due affirmation. » --- ## Portée ### I. Sur la procédure : l'effet dévolutif de l'appel et la recevabilité des pièces nouvellement soumises La première contribution de cet arrêt réside dans la confirmation, au niveau de la Cour de Révision, du principe de l'effet dévolutif intégral de l'appel en droit monégasque. La décision rappelle que l'appel emporte dévolution de l'entier litige à la juridiction du second degré, et que cette dévolution s'étend à l'ensemble des pièces et moyens, y compris ceux qui n'ont pu être valablement débattus en première instance pour des raisons procédurales tenant à leur communication tardive. Cette solution est cohérente avec la logique même de l'effet dévolutif : la cour d'appel n'est pas juge de la correction du premier juge dans sa gestion de l'instance, mais juge du litige lui-même dans ses dimensions de fait et de droit. Elle réexamine l'affaire et peut donc valablement prendre en compte une pièce que le tribunal avait écarté pour cause de tardiveté, dès lors que cette pièce lui est régulièrement soumise en appel dans le respect du principe de la contradiction. Par cette solution, la Cour de Révision neutralise également le grief tiré de la violation de l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme. Si le tribunal avait fondé sa décision, au moins implicitement, sur une pièce qu'il avait lui-même écartée, ce paradoxe procédural est absorbé par le réexamen complet opéré par la cour d'appel, laquelle dispose désormais, dans le cadre d'un débat contradictoire régulier, de l'ensemble des éléments utiles à la solution du litige. ### II. Sur la représentation en justice des sociétés anonymes monégasques Le second apport du premier moyen concerne l'identification de l'organe habilité à représenter une société anonyme monégasque dans un exploit d'assignation. La Cour de Révision valide le raisonnement de la cour d'appel selon lequel la mention de la qualité de l'organe représentant — en l'espèce le directeur général délégué — dans l'exploit suffit à satisfaire aux exigences des articles 141 et 155 du Code de procédure civile, sans qu'il soit nécessaire de désigner nominativement la personne physique occupant cette fonction. La décision tranche implicitement la question de savoir si la représentation d'une société anonyme en justice peut être assurée par un directeur général délégué, en sus du conseil d'administration. La Cour ne s'explique pas en détail sur la question de la délégation de pouvoir, mais valide la position de la cour d'appel qui avait considéré que la mention de cet organe identifiait suffisamment le représentant légal habilité. On notera que la Cour de Révision opère ici une distinction entre la question de la désignation nominative de la personne physique — non exigée — et la question de la désignation de la qualité de l'organe représentatif — seule pertinente pour apprécier la régularité formelle de l'acte de procédure. Cette distinction est conforme aux exigences fonctionnelles de la procédure civile, qui tend à assurer l'identification de la partie et de la personne qui la représente valablement, plutôt qu'à imposer des formalités identitaires dont l'omission entraînerait une nullité disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi. Sur ce point, l'arrêt illustre la réticence des juridictions monégasques à prononcer des nullités de procédure pour des irrégularités purement formelles n'ayant causé aucun grief réel à la partie adverse, conformément aux principes généraux gouvernant les nullités en procédure civile. ### III. Sur la nature juridique de la convention d'occupation précaire portant sur le domaine public C'est sur le second moyen que l'arrêt présente le plus grand intérêt au fond. La Cour de Révision confirme la décision de la cour d'appel qui avait refusé de requalifier la convention du 10 novembre 2005 en bail commercial susceptible de faire bénéficier la société RA. & Cie des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La solution est fondée sur un motif d'une sobriété remarquable : les stipulations contractuelles elles-mêmes excluent explicitement toute propriété commerciale et tout bénéfice de la législation sur les baux à usage commercial. La Cour de Révision juge que ces seuls motifs contractuels, non critiqués par le pourvoi en leurs propres termes, suffisent à légalement justifier le rejet des prétentions de la société RA. & Cie, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les nombreuses branches du second moyen portant sur des questions de droit public, d'interprétation constitutionnelle et d'application de la loi n° 490. Cette technique de la réponse par les « seuls motifs » contractuels est caractéristique d'une économie de moyens assumée : la Cour de Révision ne tranche pas les questions plus larges soulevées par le pourvoi — notamment celle de savoir si l'article 34 de la loi n° 490 autoriserait des baux commerciaux sur le domaine public, ou si une convention portant sur des locaux affectés à une activité purement commerciale sans lien avec un service public pourrait échapper à la qualification de contrat administratif — car ces questions sont jugées inopérantes au regard du contenu contractuel lui-même. Cette approche mérite attention à plusieurs égards. **Premièrement**, elle confirme la primauté de la volonté contractuelle dans la qualification de la convention lorsque celle-ci est exprimée de manière non équivoque. Les parties avaient expressément stipulé que l'occupation était précaire et révocable, qu'elle ne conférait aucune propriété commerciale et que la législation sur les baux commerciaux était exclue. La Cour de Révision valide la décision de la cour d'appel de s'en tenir à ces stipulations, ce qui revient à dire que lorsque le contrat lui-même exclut en des termes clairs l'application d'un régime légal non impératif entre ces parties, le juge n'a pas à en rechercher l'application. **Deuxièmement**, la solution s'inscrit dans la logique du régime domanial public monégasque. L'État de Monaco n'avait concédé à la société d'exploitation du Grimaldi Forum qu'une occupation précaire et révocable, cette dernière ne pouvant donc transmettre à ses sous-occupants des droits supérieurs à ceux qu'elle tenait elle-même de l'État. Ce principe de l'identité des droits entre concédant et concessionnaire — *nemo plus juris transferre potest quam ipse habet* — est sous-jacent à la solution retenue. **Troisièmement**, il convient de relever que la Cour de Révision ne se prononce pas sur la question constitutionnelle soulevée par la première branche du second moyen, tenant à l'interprétation de l'article 33 de la Constitution de 1968 qui interdirait l'appropriation privée du domaine de l'État. Elle ne tranche pas davantage la question de la qualification administrative de la convention ni celle de l'application potentielle de l'article 34 de la loi n° 490. Ces questions demeurent donc, formellement, ouvertes en droit monégasque, même si la solution pragmatique adoptée — fondée sur les termes du contrat — les rend sans objet en l'espèce. ### IV. Le statut des conventions d'occupation précaire des dépendances du domaine public monégasque L'arrêt présente une importance pratique considérable pour les acteurs économiques exploitant des établissements commerciaux dans des bâtiments relevant du domaine public à Monaco. Il confirme que de tels exploitants ne peuvent, sur le seul fondement de la durée de leur exploitation et de l'exercice effectif d'une activité commerciale, prétendre à une requalification de leur convention en bail commercial et à l'application des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dès lors que la convention qui leur a été consentie stipule expressément le caractère précaire et révocable de l'occupation et l'exclusion de la propriété commerciale. Il ne suffira donc pas à un exploitant commercial d'invoquer l'exercice d'une activité commerciale depuis plus de trois années consécutives — condition posée par l'article 1er de la loi n° 490 pour ouvrir droit au renouvellement du bail — si la convention d'occupation elle-même exclut explicitement ce régime. La protection légale cède devant la convention contractuelle clairement exprimée, pour autant que celle-ci soit valablement formée et ne contrevienne pas à une règle d'ordre public qui lui serait supérieure. La Cour de Révision ne se prononce pas sur la question de savoir si la loi n° 490 est, dans sa totalité ou dans certaines de ses dispositions, d'ordre public absolu susceptible de s'imposer malgré la convention contraire des parties. Elle contourne cette interrogation en fondant le rejet du pourvoi sur les seules stipulations contractuelles non critiquées, laissant ainsi entière la discussion théorique sur l'étendue de l'ordre public de la loi n° 490 dans les rapports entre personnes privées occupant des dépendances du domaine public. ### V. Observations sur la méthode de contrôle de la Cour de Révision Sur un plan plus méthodologique, l'arrêt illustre la spécificité du contrôle exercé par la Cour de Révision de Monaco. Celle-ci se borne à vérifier la légalité de la décision attaquée, sans rejuger le fond. Ainsi, sur le second moyen, dès lors qu'un motif non critiqué par le pourvoi suffit à légalement justifier la décision, les autres branches du moyen deviennent inopérantes et n'ont pas à être examinées. Cette économie de moyens est une constante de la méthode de contrôle des cours régulatrices et ne préjuge en rien de la solution qui serait retenue sur les questions de droit laissées ouvertes si elles devaient se présenter dans un contexte factuel différent. La composition de la formation ayant rendu cette décision mérite d'être relevée : la Cour était composée du président Roger Beauvois, du conseiller rapporteur Jean-Pierre Dumas, de la conseillère Cécile Petit et du conseiller Jean-François Renucci, en présence du Ministère Public, et assistée de Madame Béatrice Bardy, Greffier en Chef. --- *Fiche réalisée par la rédaction Korpus à des fins scientifiques et documentaires.*
# Cour de Révision de Monaco, 22 septembre 2011, n° 7687 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 22 septembre 2011, n° 7687 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/09-22-7687)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation des juridictions monégasques s'inscrit dans le cadre de l'exécution et de la révision d'un contrat de bail à usage commercial portant sur des locaux situés au sein de la Principauté de Monaco. En l'espèce, la Société Civile Immobilière (SCI) de l'Ancien Stade, dont le siège social est établi au 18, boulevard des Moulins à Monaco, et agissant par l'intermédiaire de son gérant en exercice, Monsieur g. BR., est propriétaire de locaux situés au sein d'un immeuble dénommé « Athos Palace ». La SCI de l'Ancien Stade (ci-après la bailleresse) a consenti une location à usage commercial portant sur le premier étage de cet immeuble à la Société en Nom Collectif (SNC) Décathlon et Cie (ci-après la locataire), dont le siège social est sis au 2, rue de la Lüjerneta, au sein même de l'immeuble « Athos Palace » à Monaco. Le contrat de bail initial stipulait un loyer annuel arrêté à la somme de 142 854 euros. Toutefois, la configuration matérielle de l'exploitation commerciale de la société locataire présentait une particularité notable, sur laquelle va se cristalliser l'essentiel du contentieux. En effet, outre le premier étage pris à bail auprès de la SCI de l'Ancien Stade, la SNC Décathlon et Cie avait par ailleurs loué, auprès d'un bailleur distinct (dont l'identité n'est pas précisée dans la décision), le rez-de-chaussée du même immeuble « Athos Palace ». Selon les éléments factuels mis en exergue par la bailleresse au cours de la procédure, ces deux niveaux — le rez-de-chaussée et le premier étage — étaient contigus et avaient fait l'objet d'un aménagement permettant de réunir les surfaces d'exploitation au moyen d'un escalator. Grâce à cette interconnexion physique entre les locaux appartenant à deux propriétaires différents, la société locataire disposait, pour l'exercice de son activité, d'une surface commerciale globale atteignant 2 000 mètres carrés. Estimant que le loyer annuel initialement fixé à 142 854 euros ne correspondait plus à la valeur locative réelle du bien loué, la SCI de l'Ancien Stade a manifesté son intention de voir modifier le prix du bail. Elle a ainsi entendu porter le montant du loyer annuel à la somme de 500 000 euros, ce qui représentait plus du triple du loyer jusqu'alors acquitté. La société locataire, la SNC Décathlon et Cie, a opposé un refus à cette demande d'augmentation substantielle du loyer. C'est dans ce contexte de désaccord persistant sur la détermination du nouveau prix du bail commercial que le différend est entré dans sa phase contentieuse. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de la locataire d'acquiescer à la demande d'augmentation du loyer à hauteur de 500 000 euros par an, le litige a été porté devant la juridiction spécialisée compétente en la matière à Monaco, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par une décision rendue le 25 mars 2009, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué sur la demande de révision. Tout en admettant le principe d'une revalorisation du loyer par rapport au montant initial de 142 854 euros, la Commission n'a pas fait droit aux prétentions intégrales de la bailleresse. Elle a fixé la valeur locative du local litigieux (le premier étage de l'immeuble « Athos Palace ») à la somme annuelle de 220 000 euros. Insatisfaite de cette évaluation qu'elle jugeait insuffisante au regard de ses prétentions initiales de 500 000 euros, la SCI de l'Ancien Stade a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Dans le cadre de cette instance d'appel, et plus particulièrement aux termes de ses conclusions déposées le 27 avril 2010, la bailleresse a développé une argumentation centrée sur la valorisation spécifique résultant de la configuration des lieux. Elle soutenait que l'étage loué à la SNC Décathlon et Cie présentait pour cette dernière un avantage d'autant plus considérable et rare à Monaco — territoire où les grandes superficies commerciales sont rares — que la preneuse était également locataire du rez-de-chaussée et que les deux niveaux étaient reliés entre eux par un escalator. Selon la bailleresse, cette facilité d'exploitation, permettant de disposer d'une surface commerciale unifiée de 2 000 mètres carrés, constituait un élément déterminant de la valeur locative. Par un arrêt rendu en matière civile le 15 février 2011, la Cour d'appel de Monaco a toutefois écarté les prétentions de la bailleresse et a confirmé la décision rendue le 25 mars 2009 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux, maintenant ainsi la valeur locative à 220 000 euros. La SCI de l'Ancien Stade, représentée par Maître Didier Escaut, avocat-défenseur près la Cour d'appel, s'est alors pourvue en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 11 avril 2011, suivie du dépôt et de la signification d'une requête accompagnée de huit pièces le 10 mai 2011. Au soutien de son pourvoi (enregistré sous le numéro 2011-39 Hors Session), la demanderesse a formulé un moyen unique de cassation articulé autour d'un grief de manque de base légale au regard des articles 21 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, telle que modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. La bailleresse reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de se prononcer sur la facilité d'exploitation « appréciable et exceptionnelle » résultant de la contiguïté des locaux et de leur réunion par un escalator, élément qu'elle avait pourtant expressément invoqué dans ses écritures d'appel du 27 avril 2010. En défense, la SNC Décathlon et Cie, représentée par Maître Jean-Pierre Licari, avocat-défenseur près la Cour d'appel, a déposé et signifié une contre-requête accompagnée d'une pièce le 31 mai 2011. Outre le rejet du pourvoi, la société locataire a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de sa bailleresse au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l'article 459-4 du Code de procédure civile. L'instruction du dossier ayant pris fin, le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 13 juillet 2011, attestant de l'expiration de tous les délais légaux, et Monsieur le Procureur Général a déposé ses conclusions à la même date du 13 juillet 2011. La Cour de révision a examiné l'affaire hors session et uniquement sur pièces, conformément à l'article 7 de la loi n° 490 modifiée et aux articles 458 et 459 du Code de procédure civile, lors de son audience du 15 septembre 2011, avant de rendre son arrêt le 22 septembre 2011. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi formé par la SCI de l'Ancien Stade posait à la Cour de révision une question fondamentale touchant à la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation dans le contentieux spécifique de la fixation du loyer des baux commerciaux révisés. Sur le plan substantiel, le litige mobilisait l'application combinée des articles 21 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. En vertu de l'article 21 dudit texte, le prix du loyer d'un bail commercial peut être modifié à la demande de l'une des parties dès lors que celle-ci est en mesure de justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, et ce par suite d'une modification intervenue soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds de commerce. Dans ce cadre légal, la demanderesse au pourvoi tentait d'ériger en question de droit la prise en compte d'un facteur particulier de valorisation : la « facilité d'exploitation » découlant, pour le preneur, de l'exploitation concomitante de locaux contigus loués à un tiers et reliés aux locaux litigieux par un équipement technique (un escalator), permettant ainsi de constituer une grande surface commerciale unifiée de 2 000 mètres carrés dans un marché immobilier monégasque caractérisé par la rareté de telles superficies. Dès lors, la question juridique soumise à la Haute juridiction monégasque était la suivante : le juge du fond qui, pour fixer la valeur locative d'un local commercial en application des articles 6 et 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, confirme l'évaluation de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sans s'expliquer spécifiquement sur l'avantage tiré par le preneur de l'adjonction de locaux contigus reliés par un escalator, prive-t-il sa décision de base légale, ou ne fait-il qu'exercer son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait déterminant ladite valeur locative, échappant ainsi au contrôle de la Cour de révision ? Corrélativement, la Cour de révision devait également se prononcer sur le point de savoir si l'exercice d'un tel pourvoi, reposant sur un moyen remettant en cause cette appréciation factuelle, justifiait l'application des sanctions pécuniaires prévues par l'article 459-4 du Code de procédure civile, tant au titre des dommages et intérêts réclamés par le défendeur qu'au titre de l'amende civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement déployé par la Cour de révision dans son arrêt du 22 septembre 2011 se caractérise par sa concision et sa rigueur procédurale, typiques de la technique de cassation face aux moyens dits « mélangés de fait et de droit » ou de pur fait déguisés en griefs de légalité. Dans un premier temps, la Cour rappelle avec précision les termes du litige et l'argumentation développée par le moyen unique du pourvoi. Elle expose ainsi la thèse de la bailleresse selon laquelle la réunion des surfaces d'exploitation du rez-de-chaussée et du premier étage par un escalator constituait une facilité d'exploitation « appréciable et exceptionnelle » compte tenu de la rareté des grandes superficies à Monaco, élément qui aurait dû conduire à une valorisation supérieure du loyer en vertu des articles 6 et 21 de la loi n° 490 modifiée, et sur lequel la Cour d'appel aurait omis de se prononcer, entachant son arrêt d'un défaut de base légale. Dans un deuxième temps, la Cour de révision oppose une fin de non-recevoir radicale à cette argumentation par un attendu de principe d'une grande netteté : « Mais attendu que, sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de révision des faits qui ont été souverainement appréciés par les juges du fond ; qu'il ne saurait donc être accueilli ». Par cette motivation, la Haute juridiction opère une disqualification du grief invoqué par la demanderesse. Le « manque de base légale » est traditionnellement constitué lorsque les motifs de la décision attaquée sont insuffisants en fait pour permettre à la Cour de révision de vérifier si les règles de droit ont été correctement appliquées. Or, en l'espèce, la Cour de révision considère que la détermination de la valeur locative et la pondération des différents facteurs factuels susceptibles de l'influencer — tels que la configuration des lieux, leur contiguïté avec d'autres lots ou la présence d'un escalator — ne relèvent pas d'une qualification juridique soumise à son contrôle, mais appartiennent exclusivement au domaine de l'appréciation souveraine des juges du fond (Commission arbitrale des loyers commerciaux en première instance, puis Cour d'appel). En reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir retenu ou spécifiquement discuté cet élément pour majorer le loyer au-delà de 220 000 euros, la bailleresse ne dénonçait pas une véritable insuffisance de motivation juridique, mais cherchait en réalité à obtenir de la Cour de révision un nouvel examen des éléments de fait et de preuve déjà débattus et tranchés souverainement en appel. Dans un troisième temps, la Cour de révision tire les conséquences de l'inanité du pourvoi sur le terrain de l'article 459-4 du Code de procédure civile. S'agissant tout d'abord de la demande de dommages et intérêts formulée par la SNC Décathlon et Cie à hauteur de 20 000 euros, la Cour énonce que « compte tenu des éléments de la cause il y a lieu d'accueillir cette demande », faisant ainsi intégralement droit à la prétention indemnitaire de la locataire. S'agissant ensuite de l'amende procédurale prévue par le même article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour relève que « compte tenu des circonstances de l'affaire relevées ci-dessus, il n'y a pas lieu de dispenser la SCI de l'Ancien Stade de la condamnation à l'amende », fixant celle-ci à la somme de 300 euros, outre la condamnation aux entiers dépens. ### C. Le dispositif Par ces motifs, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > - Rejette le pourvoi, > - Condamne la SCI de l'Ancien Stade au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SNC Décathlon et Cie. > - Condamne la SCI de l'Ancien Stade au paiement d'une amende de 300 euros et aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre Licari, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 22 septembre 2011 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco constitue une décision majeure pour la compréhension du contentieux des baux commerciaux à Monaco et, plus largement, de l'office du juge de cassation face à l'évaluation économique des prestations contractuelles. Son analyse révèle une articulation rigoureuse entre le droit substantiel spécial des loyers commerciaux et les règles processuelles gouvernant le pourvoi en révision. #### 1. L'économie générale de la révision du loyer commercial sous l'égide de la loi n° 490 modifiée Le cadre normatif au sein duquel s'inscrit le présent litige est celui de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, telle que profondément remaniée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. Ce dispositif législatif organise un statut protecteur de la propriété commerciale, tout en ménageant des mécanismes d'adaptation du contrat de bail aux évolutions économiques. Au cœur de ce dispositif figure l'article 21 de la loi n° 490, dont la teneur est rappelée dans le moyen du pourvoi reproduit par l'arrêt. Ce texte pose le principe selon lequel la stabilité du prix du bail n'est pas absolue : le prix du loyer peut être modifié à la demande de l'une ou l'autre des parties. Toutefois, le législateur monégasque subordonne la recevabilité et le bien-fondé d'une telle demande de révision à une double condition substantielle dont la charge de la preuve incombe au demandeur à la révision (en l'occurrence, le bailleur qui sollicite une augmentation) : - D'une part, le demandeur doit justifier que le prix actuellement payé par le preneur ne correspond plus à la « valeur locative » telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6 de la même loi. - D'autre part, cet écart entre le loyer contractuel et la valeur locative doit être la conséquence (« par suite ») d'une modification intervenue soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds de commerce. L'articulation entre l'article 21 et l'article 6 est donc fondamentale. L'article 21 définit le fait générateur de la révision (la modification des conditions économiques générales ou des conditions particulières affectant le fonds entraînant un décalage avec la valeur locative), tandis que l'article 6 fournit la méthode et les critères d'évaluation permettant de déterminer cette valeur locative. En l'espèce, le principe même de la révision à la hausse n'était plus véritablement en débat devant la Cour de révision, puisque la Commission arbitrale des loyers commerciaux, suivie en cela par la Cour d'appel, avait admis de porter le loyer annuel de 142 854 euros à 220 000 euros, reconnaissant par là même que le loyer initial ne correspondait plus à la valeur locative. Le conflit se concentrait exclusivement sur le *quantum* de cette majoration : la SCI de l'Ancien Stade revendiquait un loyer de 500 000 euros, soit plus du double de l'évaluation retenue par les juridictions du fond. Pour justifier un tel saut quantitatif, la bailleresse s'appuyait sur la notion de « conditions particulières affectant le fonds » et sur les critères d'évaluation de l'article 6, en mettant en avant la configuration exceptionnelle de l'exploitation de la SNC Décathlon et Cie. L'argumentation revêtait une indéniable habileté économique : dans un territoire exigu comme la Principauté de Monaco, où le foncier est extrêmement contraint et où les grandes surfaces d'un seul tenant ou unifiées sont d'une grande rareté, le fait pour un preneur de pouvoir relier par un escalator le premier étage (loué à la demanderesse) au rez-de-chaussée (loué à un tiers) pour former un ensemble commercial continu de 2 000 mètres carrés génère une synergie commerciale évidente. Selon la thèse du pourvoi, cette « facilité d'exploitation » constituait juridiquement un élément de valorisation obligatoire au titre des articles 6 et 21. #### 2. La frontière entre la qualification juridique et l'appréciation souveraine de la valeur locative C'est précisément sur le terrain de la nature juridique de cette évaluation que l'arrêt du 22 septembre 2011 apporte un éclairage décisif. En jugeant que le moyen, « sous le couvert d'un grief de manque de base légale, [...] ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de révision des faits qui ont été souverainement appréciés par les juges du fond », la Haute juridiction monégasque consacre l'entière souveraineté des juridictions du fond dans la détermination de la valeur locative. Ce positionnement jurisprudentiel s'explique par l'architecture même du contentieux des loyers commerciaux à Monaco. Le législateur a confié le règlement de première instance de ces litiges à une juridiction spécialisée : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par sa composition et sa vocation, cette commission est instituée pour procéder à une appréciation concrète, technique et économique de la valeur des locaux commerciaux sur le marché monégasque. Ses décisions sont soumises au contrôle de la Cour d'appel qui, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, dispose de la plénitude de juridiction pour réexaminer les faits et réévaluer, le cas échéant, le montant du loyer. En revanche, la Cour de révision n'est pas un troisième degré de juridiction. Son rôle est d'assurer l'exacte application de la loi. Or, la notion de « valeur locative », bien que visée par les articles 6 et 21 de la loi n° 490 modifiée, est avant tout une donnée économique et factuelle résultant de la confrontation d'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mars 2004, n° 27105 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 mars 2004, n° 27105 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2004/03-25-27105)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque de Promotion Immobilière (SAMPI), bailleresse, et la société anonyme Industrie du Bâtiment (SAMIB), preneuse, sont liées par trois baux commerciaux portant sur des locaux de l'immeuble « Aigue Marine », à Monaco (Fontvieille) : un bail du 22 octobre 1981 (lot n° 62, complété par un avenant enregistré le 22 décembre 1987), un bail du 1er septembre 1987 (lot n° 61 et moitié du lot n° 60) et un bail du 31 janvier 1988 (cinq onzièmes du lot n° 10). Chacun de ces baux stipule une révision du cautionnement corrélée à l'indice du coût de la construction, ainsi qu'une clause résolutoire. Par trois lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 10 février 2000, reçues le 11 février, la SAMPI a mis la SAMIB en demeure de respecter les clauses « Charges et Conditions » (article 6) et « Cautionnement et Garantie », en reproduisant la clause résolutoire. Le 17 mars 2000, deux sommations de déguerpir ont été signifiées. La SAMIB a, pour sa part, adressé à la bailleresse une attestation d'assurance (lettre du 9 mars 2000, cachet postal du 10 mars) et un chèque de 3 491,05 francs au titre de l'augmentation du cautionnement. La SAMPI ayant refusé ce mode de règlement, la SAMIB a fait dresser un procès-verbal d'offres réelles le 24 mars 2000, suivi d'une consignation le 27 mars 2000. La SAMIB a assigné la SAMPI aux fins d'annulation des sommations, de validation des offres réelles et de libération. La SAMPI a formé une demande reconventionnelle en constat du jeu de la clause résolutoire, expulsion et paiement de dommages-intérêts. Le tribunal de première instance, statuant contradictoirement, a rendu sa décision le 25 mars 2004. ## Question de droit La décision soulève deux questions connexes. La première porte sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Une mise en demeure qui reproduit la clause, sans que le bailleur déclare expressément son intention de s'en prévaloir à défaut d'exécution dans le délai imparti, suffit-elle à faire jouer la résiliation de plein droit ? La seconde concerne l'incidence de l'exigence de bonne foi, visée à l'article 989 du Code civil, lorsque le bailleur fonde sa mise en demeure sur une somme dont le montant ne pouvait être déterminé à la date de l'interpellation. Le tribunal relève, à titre surabondant, que l'invocation de la clause pour un simple ajustement du cautionnement pourrait caractériser un abus de droit. ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que la SAMPI n'a pas manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. Il énonce que cette intention « ne saurait s'induire de la simple reproduction de la clause » dans le courrier du 10 février 2000, et qu'elle devait être « seule susceptible de dénuer de toute équivoque la véritable volonté de la bailleresse », compte tenu des « termes particulièrement clairs et précis » insérés au bail. La SAMPI ne pouvait donc pas se prévaloir de la clause, et les sommations de déguerpir du 17 mars 2000, fondées sur une résiliation non acquise, sont nulles. Le tribunal écarte ensuite la demande reconventionnelle, expressément et exclusivement fondée sur le jeu de la clause résolutoire, « sans qu'il y ait lieu d'examiner le surplus des moyens ». À titre surabondant, il retient que la bailleresse devait calculer elle-même l'augmentation du cautionnement, que cette augmentation ne pouvait être déterminée le 10 février 2000 faute de publication de l'indice du quatrième trimestre 1999 (publié au Journal officiel le 20 avril 2
# Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-04-26586)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre économique d'un contrat à exécution successive, et tout particulièrement d'un bail commercial conclu pour une longue durée, demeure l'une des préoccupations constantes de la pratique contractuelle et du droit spécial des baux. La décision rendue le 4 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco illustre avec une particulière netteté les tensions susceptibles de naître entre les prévisions contractuelles initiales des parties — matérialisées par une clause d'échelle mobile — et les mécanismes légaux de révision de la valeur locative prévus par la législation spéciale sur la propriété commerciale. À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle nouée entre deux personnes morales de droit monégasque : d'une part, la société anonyme monégasque (SAM) de Promotion Immobilière, agissant en qualité de propriétaire bailleur, et, d'autre part, la société Shipping Management (identifiée dans l'intitulé de la décision comme une société anonyme monégasque), preneuse à bail. Le contrat conclu entre ces deux entités portait sur la location de locaux à usage commercial, sans que l'arrêt ne précise la localisation exacte desdits locaux au sein de la Principauté, ni leur consistance matérielle ou la nature précise de l'activité exercée par la société locataire (non précisé dans la décision). Les caractéristiques temporelles et financières fondamentales de cette convention locative sont en revanche clairement établies par les constatations des juges du fond reprises par la Haute juridiction. Le contrat de bail commercial a pris effet à la date du 1er janvier 1990. Les parties avaient convenu d'inscrire leur relation contractuelle dans une certaine pérennité en fixant la durée du bail à une période de dix ans. Le terme initialement convenu était ainsi projeté à la fin de l'année 1999. Afin de prémunir le loyer contre l'érosion monétaire et d'assurer une évolution régulière de la contrepartie financière de la jouissance des lieux tout au long de cette décennie contractuelle, les cocontractants avaient pris le soin d'insérer dans leur convention une stipulation d'indexation. Aux termes de cet accord, le loyer convenu était expressément indexé sur l'indice national français du coût de la construction. La décision qualifie plus loin ce mécanisme conventionnel d'« indexation permanente convenue », ce qui laisse entendre que le loyer faisait l'objet d'ajustements automatiques et périodiques en fonction des variations de cet indice de référence, sans que la périodicité exacte de cette indexation ou le montant nominal du loyer initial ne soient mentionnés dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Après un peu plus de quatre années d'exécution du contrat de bail, la société bailleresse a estimé que le jeu normal de la clause d'indexation ne suffisait plus à maintenir l'adéquation du loyer à la valeur réelle des locaux loués. La société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a alors entrepris des démarches auprès de sa locataire, la société Shipping Management, en vue de renégocier les conditions financières du bail. Elle a ainsi cherché à obtenir une augmentation amiable du loyer, souhaitant que cette revalorisation prenne effet à compter du 1er juillet 1994. Toutefois, ces tentatives de rapprochement amiable se sont soldées par un échec, l'arrêt relevant sobrement que la bailleresse a cherché « sans succès » à obtenir cette augmentation conventionnelle de la part de sa cocontractante. Face au refus opposé par la société preneuse de consentir à une majoration du loyer au-delà de ce que produisait déjà l'application de la clause d'indexation sur l'indice français du coût de la construction, le différend s'est cristallisé et a pris une tournure contentieuse, conduisant la société bailleresse à saisir les juridictions monégasques pour obtenir judiciairement la révision du loyer sur le fondement des dispositions légales régissant les baux commerciaux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'échec des négociations amiables visant à réévaluer le loyer à compter du 1er juillet 1994 a contraint la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière à porter le litige devant les juridictions du fond de la Principauté, afin de voir fixer judiciairement le loyer révisé en application de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le texte de l'arrêt de la Cour de révision ne détaille pas les étapes initiales de la procédure, telles que l'éventuelle phase de conciliation ou la teneur de la décision rendue en première instance par la juridiction compétente (non précisé dans la décision). Il ressort en revanche des mentions finales de la décision commentée que l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, laquelle a statué par un arrêt rendu le 24 juin 1997. Devant les juges d'appel, les débats se sont articulés autour de la question de savoir si les conditions légales d'une révision judiciaire du loyer, au-delà du simple jeu de l'indexation conventionnelle, étaient réunies à la date du 1er juillet 1994. La société bailleresse soutenait que la valeur locative des lieux loués justifiait une augmentation du loyer et avançait, au soutien de sa prétention, divers éléments de fait et critères d'évaluation — dont la nature précise n'est pas détaillée dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision) — tendant à démontrer l'existence de variations justifiant une réévaluation. La société Shipping Management s'opposait à cette demande en faisant valoir que le loyer, tel qu'actualisé par la clause d'indexation, demeurait conforme aux exigences légales. Par son arrêt du 24 juin 1997, la Cour d'appel a débouté la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière de sa demande d'augmentation de loyer. Après avoir examiné les conclusions respectives des deux parties, les juges du second degré ont estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve de variations suffisantes au titre des critères qu'il invoquait. La juridiction d'appel a ainsi considéré que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable et que le loyer initial des locaux commerciaux, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Insatisfaite de cette décision, la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 24 juin 1997. Dans le cadre de cette instance devant la Cour de révision, où les parties étaient représentées par Maîtres Léandri et Brugnetti, avocats-défenseurs, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de plusieurs griefs d'ordre méthodologique et logique adressés à la motivation de la Cour d'appel. Aux termes de ce moyen unique, la société bailleresse faisait tout d'abord grief à l'arrêt attaqué d'avoir estimé que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable en procédant par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués ». Ce premier axe critique reprochait ainsi aux juges du fond une insuffisance de motivation, voire un défaut de réponse à conclusions, leur imputant d'avoir écarté les éléments factuels précis soumis à leur examen par des formules abstraites et stéréotypées. Dans un second temps, le moyen unique reprochait à la Cour d'appel de s'être contredite dans ses motifs. Selon l'analyse développée par le pourvoi, la contradiction résidait dans le fait d'avoir retenu, d'une part, « le caractère insuffisant des critères invoqués pour réclamer une réévaluation du loyer », tout en estimant, d'autre part, ces mêmes critères « suffisants pour ne pas ordonner cette réévaluation ». La demanderesse soutenait ainsi que les juges d'appel ne pouvaient logiquement dénier toute pertinence ou suffisance aux critères avancés pour justifier une hausse, tout en s'appuyant sur le résultat de cet examen pour conclure au maintien du loyer indexé. Enfin, dans un troisième volet étroitement lié aux précédents, le pourvoi reprochait à la juridiction du second degré d'avoir statué ainsi « sans ce placer au 1er juillet 1994 » (selon la graphie exacte du texte de la décision). Par ce grief, la société bailleresse soutenait que la Cour d'appel avait méconnu les règles gouvernant l'appréciation temporelle de la demande de révision, en omettant de se situer précisément à la date d'effet de l'augmentation réclamée pour apprécier l'existence des variations et la conformité du loyer à la valeur locative. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis à la censure de la Cour de révision posait une question fondamentale touchant à l'articulation entre la liberté contractuelle, exprimée à travers une clause d'indexation conventionnelle, et le mécanisme légal de révision du loyer des baux commerciaux prévu par l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le tout envisagé sous le prisme de l'étendue du contrôle exercé par le juge de cassation sur la motivation des juges du fond. Plus précisément, la Haute juridiction devait répondre à la question suivante : dans le cadre d'une demande de révision judiciaire du loyer d'un bail commercial assorti d'une clause d'indexation permanente, les juges du fond peuvent-ils, sans entacher leur décision d'un défaut de motifs, d'une contradiction de motifs ou d'une erreur sur la date d'appréciation, rejeter la demande d'augmentation du bailleur en estimant que ce dernier n'établit pas l'existence de variations suffisantes au regard des critères qu'il invoque et que le jeu de l'indexation conventionnelle suffit à maintenir le loyer à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? Cette interrogation centrale se décomposait en trois sous-questions techniques que la Cour de révision devait nécessairement trancher pour statuer sur le moyen unique du pourvoi : En premier lieu, sur le terrain de la preuve et de l'appréciation des faits, il s'agissait de déterminer à qui incombe la charge de démontrer le déséquilibre entre le loyer indexé et la valeur locative légale, et quelle est la nature du pouvoir reconnu aux juridictions du fond pour évaluer la pertinence et l'ampleur des variations invoquées par le demandeur à la révision. L'appréciation du caractère « suffisant » ou non de ces variations relève-t-elle d'une question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision, ou constitue-t-elle une pure question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond ? En deuxième lieu, sur le terrain de la logique formelle du jugement, la Cour devait vérifier si le raisonnement consistant à écarter les éléments de preuve du bailleur comme insuffisants pour justifier une hausse, tout en concluant que le loyer actuel correspond à la valeur locative équitable, recèle une contradiction de motifs prohibée, ou s'il ne constitue que la conséquence normale et déductive de la défaillance du demandeur dans l'administration de la preuve qui lui incombe. En troisième lieu, sur le plan substantiel du droit des baux commerciaux, la question sous-jacente était celle de l'efficacité de la clause d'échelle mobile au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : dans quelle mesure l'évolution mathématique du loyer par l'effet d'un indice (en l'occurrence l'indice national français du coût de la construction) permet-elle de satisfaire durablement à l'exigence légale d'une valeur locative équitable, faisant ainsi obstacle à une révision judiciaire autonome tant qu'aucune modification notable des facteurs de commercialité ou des critères légaux n'est dûment démontrée à la date de la demande ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière, la Cour de révision déploie une motivation d'une grande concision, caractéristique de la technique de cassation, mais dont chaque terme porte une charge juridique précise qui neutralise l'ensemble des griefs articulés par le moyen unique. Le raisonnement de la Haute juridiction s'articule autour d'un attendu décisif qui énonce : « Mais attendu qu'après avoir examiné les conclusions des deux parties, la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes, au titre des critères qu'il invoquait, et que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». L'analyse détaillée de cette motivation permet de mettre en lumière trois axes majeurs dans la réponse de la Cour de révision : la validation de la méthode d'examen des juges d'appel, la consécration de leur pouvoir souverain d'appréciation adossé aux règles de la charge de la preuve, et l'affirmation de la conformité du loyer indexé aux exigences légales. #### 1. La validation du respect du contradictoire et de l'examen concret des moyens Pour répondre au premier grief du pourvoi, qui reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués », la Cour de révision prend soin de relever liminairement que les juges du second degré se sont prononcés « après avoir examiné les conclusions des deux parties ». Cette mention liminaire n'est nullement une clause de style. Elle signifie que la Cour de révision a vérifié, à la lecture de l'arrêt attaqué, que la juridiction d'appel ne s'était pas contentée d'une motivation abstraite ou préétablie, mais qu'elle avait effectivement procédé à une analyse comparative et contradictoire des écritures et des éléments de preuve soumis tant par le bailleur que par le preneur. En outre, en précisant que la Cour d'appel s'est prononcée « au titre des critères qu'il [le demandeur] invoquait », la Haute juridiction démontre que les juges du fond ont circonscrit leur examen aux paramètres précis que la société bailleresse avait elle-même choisis de mettre en débat pour tenter de justifier sa demande de réévaluation au 1er juillet 1994. Dès lors que les juges d'appel ont examiné ces critères spécifiques pour les juger insuffisamment probants, le grief tiré d'un défaut de réponse concrète ou d'une généralité excessive des motifs se trouve privé de tout fondement. Par la même occasion, le grief reprochant à la cour de ne pas s'être placée au 1er juillet 1994 est implicitement mais nécessairement écarté : en examinant les conclusions des parties et les critères invoqués par le bailleur — lesquels tendaient précisément à une réévaluation à cette date — et en appréciant le loyer « tel que modifié par l'indexation permanente convenue », les juges du fond ont bien apprécié la situation locative dans sa dynamique temporelle exacte. #### 2. La charge de la preuve et le bouclier de l'appréciation souveraine des juges du fond Le cœur du raisonnement de la Cour de révision réside dans l'affirmation selon laquelle « la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes ». Par cette formule, la Haute juridiction combine deux principes directeurs du procès civil : la règle d'attribution du fardeau de la preuve et la délimitation des fonctions respectives des juges du fait et du juge du droit. D'une part, la Cour rappelle avec fermeté que la charge de la preuve pèse sur le demandeur à l'action en révision du loyer. Le contrat de bail étant la loi des parties, et ce contrat prévoyant déjà un mécanisme d'adaptation du loyer par le biais d'une clause d'indexation, le loyer qui résulte du jeu normal de cette clause bénéficie d'une présomption simple d'adéquation aux prévisions contractuelles et légales. Celui qui entend remettre en cause cet équilibre — en l'espèce le bailleur qui réclame une augmentation supplémentaire — doit impérativement rapporter la preuve positive de l'existence de « variations suffisantes » dans les éléments déterminant la valeur locative. D'autre part, la Cour de révision érige le pouvoir souverain des juges du fond en rempart absolu contre la tentative du pourvoi de remettre en discussion les éléments factuels d'évaluation. Savoir si les facteurs économiques ou commerciaux invoqués par un bailleur ont subi une évolution, et déterminer si cette évolution revêt une ampleur « suffisante » pour justifier une modification judiciaire du loyer au-delà de l'indexation conventionnelle, constituent des questions de pur fait. La Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction, refuse d'entrer dans le détail des calculs ou des comparaisons immobilières : dès lors que la Cour d'appel a souverainement apprécié la valeur probante des éléments produits pour conclure à leur insuffisance, cette appréciation échappe par nature au contrôle de cassation. Cette articulation permet également de balayer le grief de contradiction de motifs. Le pourvoi soutenait que la Cour d'appel s'était contredite en jugeant les critères insuffisants pour réévaluer le loyer, mais suffisants pour refuser cette réévaluation. Le raisonnement de la Cour de révision fait apparaître le caractère spécieux de cette critique : la Cour d'appel n'a nullement jugé que les critères démontraient positivement la stabilité de la valeur locative ; elle s'est bornée à constater la carence probatoire du demandeur. En droit probatoire, le constat que le demandeur échoue à prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention suffit, sans la moindre contradiction logique, à justifier le rejet de sa demande et le maintien du *statu quo* contractuel. #### 3. La conformité du loyer indexé aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 Le second membre de phrase de l'attendu décisif parachève la démonstration en reliant le constat factuel aux exigences légales : les juges d'appel ont souverainement estimé « que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». Ici, la Cour de révision valide l'articulation opérée par la Cour d'appel entre la clause d'échelle mobile et le statut des baux commerciaux. Le raisonnement valide l'idée que l'indexation conventionnelle (en l'espèce sur l'indice national français du coût de la construction) remplit une fonction d'adaptation continue (« indexation permanente convenue ») du loyer initial. Tant qu'il n'est pas démontré par le bailleur que des variations extrinsèques ou spécifiques d'une ampleur suffisante ont rompu la corrélation entre ce loyer indexé et la valeur locative réelle, le juge du fond est pleinement fondé à considérer que l'application de la clause d'indexation a permis de maintenir un « loyer équitable », satisfaisant ainsi pleinement aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 24 novembre 1948. L'appréciation de cette correspondance entre le montant du loyer indexé et la valeur locative légale relève, elle aussi, du pouvoir souverain des juridictions du fond. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation écartant l'intégralité des branches du moyen unique, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en des termes particulièrement brefs. Le dispositif de la décision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 mars 1998 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur d'une problématique classique et fondamentale du droit des baux commerciaux : la coexistence et l'interaction entre les mécanismes conventionnels d'adaptation du loyer (clauses d'indexation ou d'échelle mobile) et les mécanismes légaux de révision judiciaire fondés sur la valeur locative. Bien que le texte de la décision soit d'une grande sobriété, les principes qu'il met en œuvre témoignent d'
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1986, n° 25235 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1986, n° 25235 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1986/10-07-25235)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 7 octobre 1986 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un contrat de bail commercial et des conséquences attachées à l'inexécution, par le preneur, de ses obligations relatives aux modalités de règlement du loyer. En l'espèce, suivant un contrat conclu en date du 1er février 1983, la société civile immobilière (S.C.I.) Jalima a consenti au sieur W. un bail portant sur un local à usage commercial situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. L'économie contractuelle initiale de cette convention locative comportait plusieurs stipulations déterminantes pour l'issue du litige, telles qu'elles ressortent des constatations de l'arrêt commenté. En premier lieu, le contrat de bail fixait de manière précise la périodicité et l'exigibilité des échéances locatives : il était expressément prévu que le paiement des loyers devait s'effectuer « par trimestre anticipé ». En deuxième lieu, afin de sanctionner tout retard dans l'exécution de cette obligation principale, les parties avaient inséré au contrat une stipulation prévoyant l'application d'intérêts de retard. En troisième lieu, pour garantir l'efficacité des engagements financiers du preneur, le bail commercial était assorti d'une clause résolutoire de plein droit, appelée à jouer en cas de non-paiement des loyers aux termes convenus. Au cours de l'exécution du contrat, le preneur, le sieur W., ne s'est pas conformé à la modalité de règlement par trimestre anticipé stipulée à l'acte du 1er février 1983. Il a, en effet, procédé à un « règlement fractionné des loyers ». Cette pratique de paiement échelonné ou partiel a donné lieu à un échange de correspondance entre le bailleur, la S.C.I. Jalima, et son locataire. La teneur exacte des dates et le nombre de ces courriers ne sont pas détaillés (non précisé dans la décision), mais l'arrêt relève que cette correspondance portait directement sur la portée juridique qu'il convenait d'attacher à ces règlements fractionnés au regard des stipulations initiales du bail. Face à la persistance de ce mode de règlement non conforme à l'exigibilité trimestrielle et anticipée prévue par la convention, la S.C.I. Jalima a entendu se prévaloir du jeu de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail pour défaut de paiement des loyers. Le texte de la décision ne mentionne pas les actes préalables éventuellement délivrés par la bailleresse, tels qu'une mise en demeure ou un commandement de payer (non précisé dans la décision), mais expose directement la phase judiciaire initiée par la propriétaire des lieux aux fins de faire constater la fin des relations contractuelles et d'obtenir la libération du local commercial. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin de tirer les conséquences juridiques et matérielles de l'inexécution alléguée, la S.C.I. Jalima a saisi la juridiction des référés. La date de la saisine ainsi que la date de l'ordonnance rendue en première instance ne figurent pas dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que le juge des référés a fait droit aux demandes de la société bailleresse. Faisant application de la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat du 1er février 1983, le magistrat des référés a constaté la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. Jalima au sieur W. et a, par voie de conséquence, ordonné l'expulsion du preneur, en lui accordant toutefois un délai de deux mois pour quitter les lieux. Contestant cette décision d'expulsion prononcée au provisoire, le sieur W. a interjeté appel de l'ordonnance de référé devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours, le locataire a développé une argumentation articulée autour de deux axes principaux, visant à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés et justifiant le rejet des demandes de la bailleresse. D'une part, sur le terrain du droit substantiel des obligations, le preneur a soutenu qu'une novation était intervenue dans les modalités de paiement du loyer. Selon sa thèse, le fait d'avoir procédé à des règlements fractionnés, combiné à l'existence dans le bail d'une clause prévoyant des intérêts de retard, aurait modifié l'obligation initiale de payer par trimestre anticipé, substituant ainsi un nouveau mode de règlement à l'ancien et paralysant, de ce fait, la mise en œuvre de la clause résolutoire. D'autre part, sur le terrain de la loyauté contractuelle et des mobiles de l'action, le sieur W. a allégué que le non-paiement des loyers selon les modalités initiales n'était qu'un prétexte, et que « le véritable motif de l'action en résiliation était la volonté de la bailleresse d'évincer un concurrent ». Par un arrêt rendu le 14 janvier 1986, la Cour d'appel de Monaco a intégralement rejeté les prétentions du locataire et a confirmé l'ordonnance du juge des référés en toutes ses dispositions, procédant notamment par adoption des motifs du premier juge. Le 20 février 1986, le sieur W. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt confirmatif. À l'appui de son pourvoi devant la Cour de révision, le demandeur a soulevé deux moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis »). Le grief formulé par le preneur à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel se dédoublait en une critique formelle et une critique substantielle touchant à la compétence du juge des référés : - En premier lieu, sur le plan formel et procédural, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel un défaut de réponse à conclusions. Il soutenait que les juges du second degré avaient omis de répondre aux écritures par lesquelles il invoquait, premièrement, l'existence d'une novation intervenue dans les modalités de paiement du loyer et, deuxièmement, le fait que le mobile réel de l'action en résiliation résidait dans la volonté de la S.C.I. Jalima d'évincer un concurrent. - En second lieu, sur le plan de l'office du juge des référés, le sieur W. faisait grief à l'arrêt attaqué « d'avoir été préjudicié au principal ». Par ce moyen, le preneur soutenait qu'en tranchant la question de la novation alléguée et en constatant l'acquisition de la clause résolutoire malgré les moyens de défense soulevés, la juridiction des référés avait excédé ses pouvoirs en tranchant une contestation sérieuse relevant de la seule compétence du juge du fond. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale située au confluent du droit des contrats spéciaux (le bail commercial), de la théorie générale des obligations (la novation et les clauses résolutoires) et du droit judiciaire privé (l'étendue des pouvoirs du juge des référés face à une contestation sérieuse et l'obligation de motivation des décisions de justice). Le problème juridique soumis à la haute juridiction peut être formulé de la manière suivante : **Le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit d'un bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers selon les modalités contractuelles initiales (par trimestre anticipé), excède-t-il ses pouvoirs en préjudiciant au principal et entache-t-il sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, lorsqu'il écarte comme non sérieuse la contestation du preneur tirée, d'une part, d'une prétendue novation résultant de règlements fractionnés et d'une clause d'intérêts de retard, et, d'autre part, de l'allégation selon laquelle la bailleresse agirait dans le seul but d'évincer un concurrent ?** Plus synthétiquement, il s'agissait de déterminer dans quelle mesure le juge de l'évidence et de l'urgence peut apprécier la portée de correspondances échangées entre les parties et de clauses contractuelles pour exclure toute novation, et s'il est tenu de répondre à de simples arguments relatifs aux mobiles économiques du bailleur, sans pour autant heurter l'interdiction qui lui est faite de préjudicier au principal. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par le sieur W., la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse et condensée, validant en tous points la démarche intellectuelle et procédurale adoptée par la Cour d'appel de Monaco dans son arrêt du 14 janvier 1986. Le raisonnement de la haute juridiction se déploie en deux temps, répondant successivement aux deux branches de l'argumentation du locataire pour en déduire l'absence de toute contestation sérieuse et le respect de l'obligation de motivation. En premier lieu, la Cour de révision examine le moyen relatif à la novation alléguée dans le mode de paiement des loyers. La Cour relève que l'arrêt attaqué, « par motifs adoptés », s'est appuyé sur des éléments factuels et contractuels précis et dépourvus d'ambiguïté. D'une part, les juges du fond ont analysé « la correspondance échangée entre le bailleur et le locataire ». Selon les constatations souveraines rappelées par la Cour de révision, cette correspondance « exprime clairement que le règlement fractionné des loyers par le locataire n'emportait pas novation au mode de paiement par trimestre anticipé prévu par le bail ». La volonté de la bailleresse de ne pas renoncer à l'exigibilité trimestrielle anticipée était donc manifeste et explicite. D'autre part, la Cour de révision valide l'interprétation de la structure même du contrat de bail opérée par les juges du référé : l'existence d'une « clause prévoyant des intérêts de retard » n'avait nullement pour effet d'autoriser le locataire à « différer ses règlements ». Autrement dit, la stipulation d'une pénalité financière en cas de retard constitue une sanction de l'inexécution ponctuelle et non une faculté alternative offerte au débiteur de modifier unilatéralement le terme convenu. En s'appuyant sur ces constatations claires, la Cour d'appel avait donc parfaitement répondu aux conclusions relatives à la novation. En second lieu, la Cour de révision se penche sur le grief tiré du défaut de réponse aux conclusions alléguant que le véritable motif de l'action en résiliation était la volonté de la S.C.I. Jalima d'évincer un concurrent. Sur ce point, la haute juridiction opère une distinction classique et fondamentale en procédure civile entre le « moyen » (qui appelle une réponse obligatoire du juge à peine de nullité de la décision pour défaut de motifs) et le « simple argument » (auquel le juge n'est pas tenu de répondre spécifiquement). La Cour de révision affirme ainsi que le juge du référé a pu statuer « abstraction faite de la motivation prétendue de la bailleresse qui ne constituait qu'un simple argument qu'il n'était pas tenu de prendre en considération ». Dès lors que la clause résolutoire de plein droit jouait en raison d'une inexécution contractuelle objective (le non-paiement aux échéances trimestrielles anticipées), les mobiles psychologiques ou économiques prêtés au créancier étaient juridiquement inopérants et ne constituaient qu'une argumentation périphérique dépourvue de portée juridique. De la réunion de ces deux éléments, la Cour de révision tire la conclusion logique quant à l'office du juge des référés : ayant répondu aux conclusions opérantes par l'analyse d'éléments clairs (correspondance et clause d'intérêts de retard), le juge des référés « a pu considérer que la contestation soulevée par le locataire n'était pas sérieuse ». En l'absence de contestation sérieuse, le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et l'ordre d'expulsion ne préjudiciaient aucunement au principal. Les deux moyens réunis sont, par conséquent, écartés comme non fondés. ### C. Le dispositif Au terme de sa motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours formé par le locataire en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 octobre 1986 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et au rapport de Monsieur le Conseiller Bel, constitue une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque, tant en matière de droit des obligations qu'en droit processuel des référés. Sa richesse théorique mérite d'être analysée à travers les trois prismes qui composent son sommaire officiel : la rigueur des conditions de la novation, l'automatisme de la clause résolutoire face aux mobiles du créancier, et l'étendue du contrôle de la contestation sérieuse par le juge des référés. #### 1. L'exigence stricte de l'animus novandi et le rejet de la novation tacite par simple tolérance La première contribution majeure de cet arrêt réside dans le rappel implicite mais extrêmement ferme des règles gouvernant la novation. Bien que le texte de l'arrêt ne vise aucun article spécifique du Code civil monégasque (non précisé dans la décision), le raisonnement déployé fait directement écho au principe fondamental selon lequel la novation ne se présume point et que la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ou du comportement des parties. En l'espèce, la prétention du sieur W. consistait à ériger un état de fait — le paiement fractionné des loyers — en un état de droit nouveau, abrogeant la stipulation contractuelle initiale qui imposait un règlement par trimestre anticipé. Pour étayer cette thèse d'une novation par changement des modalités de l'obligation (plus précisément une modification affectant le terme et la divisibilité du paiement), le locataire tentait de combiner sa propre pratique déviante avec une stipulation du bail prévoyant des intérêts de retard. La Cour de révision, approuvant les juges du fond, déconstruit méthodiquement cette argumentation en réaffirmant deux principes d'interprétation contractuelle d'une grande sûreté juridique : D'une part, la réception de paiements fractionnés par le bailleur ne saurait emporter novation dès lors que la correspondance échangée entre les parties « exprime clairement que le règlement fractionné des loyers par le locataire n'emportait pas novation au mode de paiement par trimestre anticipé prévu par le bail ». En d'autres termes, l'intention de nover (*animus novandi*) faisait radicalement défaut chez le créancier. La jurisprudence tant monégasque que française (dont les principes du droit civil sont étroitement convergents en cette matière) est constante sur ce point : une simple tolérance du bailleur, qui accepte de recevoir des paiements partiels ou tardifs pour ne pas aggraver immédiatement la situation de son débiteur ou pour recouvrer au moins une fraction de sa créance, ne manifeste aucune renonciation non équivoque à se prévaloir des stipulations initiales du contrat. Plus encore, en l'espèce, la correspondance excluait expressément une telle novation. Le créancier qui proteste ou qui formule des réserves dans ses courriers tout en encaissant des acomptes conserve intact son droit d'exiger le respect strict de l'échéancier contractuel. D'autre part, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur l'articulation entre l'obligation principale de paiement à terme fixe et la clause pénale ou d'intérêts moratoires. Le locataire soutenait, en substance, que puisque le contrat avait prévu le calcul d'intérêts de retard, le retard lui-même était contractuellement autorisé, transformant l'obligation de payer d'avance par trimestre en une faculté de payer de manière différée moyennant le paiement d'un intérêt. La Cour de révision balaie ce sophisme juridique par une formule lapidaire et décisive : « la clause prévoyant des intérêts de retard n'autorisant nullement le locataire à différer ses règlements ». Sur le plan de la théorie générale du contrat, cette affirmation est d'une orthodoxie absolue. Une clause d'intérêts de retard a une fonction exclusivement comminatoire et indemnitaire : elle vise à réparer forfaitairement le préjudice subi par le créancier du fait du retard dans l'exécution (préjudice de trésorerie) et à inciter le débiteur à payer à bonne date. Elle ne crée nullement une obligation alternative ou facultative au profit du débiteur, qui aurait le choix entre payer à l'échéance sans intérêts ou payer quand bon lui semble avec intérêts. L'inexécution demeure une faute contractuelle, et la sanction pécuniaire du retard (les intérêts) est parfaitement cumulable avec la sanction résolutoire de l'inexécution (la clause résolutoire), sans que l'existence de la première ne neutralise la seconde ou n'opère novation du terme convenu. #### 2. L'indifférence des mobiles du créancier dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et la distinction du moyen et de l'argument Le deuxième apport théorique considérable de l'arrêt du 7 octobre 1986 concerne le régime de la clause résolutoire de plein droit dans les baux commerciaux et son articulation avec le droit processuel de la motivation des jugements. Pour tenter de paralyser l'effet extinctif de la clause résolutoire, le preneur invoquait ce qui s'apparente, en substance, à un grief de mauvaise foi ou d'abus de droit : selon lui, la S.C.I. Jalima n'utilisait l'incident de paiement que comme un instrument opportuniste, son « véritable motif » étant « la volonté [...] d'évincer un concurrent ». Le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ce chef de conclusions. La réponse de la Cour de révision est d'une sévérité remarquable sur le terrain de la technique de cassation : elle qualifie cette allégation de « motivation prétendue de la bailleresse qui ne constituait qu'un simple argument qu'il n'était pas tenu de prendre en considération ». Cette qualification processuelle de « simple argument » (par opposition au « moyen » de fait ou de droit déterminant) est lourde de sens quant au droit substantiel des clauses résolutoires. En effet, en droit processuel, un moyen est l'énonciation par une partie d'un fait, d'un acte ou d'un texte juridique d'où, par un raisonnement juridique, elle déduit le bien-fondé d'une demande ou d'une défense. Le juge a l'obligation stricte d'y répondre, à peine de censure pour défaut de motifs. À l'inverse, un simple argument est une considération accessoire, une conjecture, ou une allégation qui, même à la supposer établie, est dépourvue de toute incidence juridique sur la solution du litige. En jugeant que l'intention prétendue de la bailleresse d'évincer un concurrent n'est qu'un « simple argument » que le juge des référés pouvait totalement ignorer (« abstraction faite de... »), la Cour de révision consacre le caractère objectif et mécanique de la clause résolutoire de plein droit. Dès lors que le fait générateur prévu par la clause — à savoir le non-paiement des loyers selon le mode trimestriel anticipé — est objectivement caractérisé et imputable au preneur, la résiliation est acquise de plein droit par la seule force de la loi contractuelle que les parties se sont données. Dans cette perspective rigoureuse, les mobiles psychologiques, stratégiques ou économiques qui animent le bailleur lorsqu'il décide de se prévaloir d'un droit qu'il tient directement du contrat sont indifférents. Le bailleur qui met en œuvre une clause résolutoire suite à une défaillance avérée du locataire ne fait qu'exercer un droit contractuel légitime ; le fait qu'il puisse trouver un avantage commercial indirect ou concurrentiel dans le départ d'un locataire défaillant ne transforme pas l'exercice de ce droit en abus et ne purge pas la faute contractuelle initiale du preneur. C'est uniquement dans l'hypothèse où le bailleur aurait lui-même provoqué par des manœuvres frauduleuses la défaillance du locataire (en l'empêchant de payer ou en créant une confusion trompeuse sur les modalités de règlement) que sa mauvaise foi ferait obstacle à la clause rés
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 octobre 2013, n° 11508 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 octobre 2013, n° 11508 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/10-10-11508)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 4 février 2003, complété par des avenants des 25 janvier 2005 et 2 mai 2006, la Société anonyme G. (ci-après « la bailleresse ») a consenti à Mme E. D., exploitant sous l'enseigne « J », un contrat d'occupation temporaire portant sur des locaux situés dans l'hôtel M. Le contrat a été renouvelé par avenant du 2 mai 2006 jusqu'au 29 janvier 2009. Par courrier du 13 novembre 2007, la bailleresse a notifié un congé au locataire pour le 28 février 2008 au plus tard, au motif de la cessation d'activité de l'hôtel. Par courrier du 30 avril 2008, elle a reporté l'échéance au 30 mai 2008. Les sociétés R. et U., qui se présentent comme substituées à Mme D., ont assigné la bailleresse le 7 mai 2008 en réparation de leur préjudice, à hauteur de 250 000 euros chacune, outre 5 000 euros pour « tracasserie judiciaire ». Plusieurs décisions antérieures sont invoquées. Par jugement du 12 mai 2011, le tribunal a déclaré recevable l'action des sociétés demanderesses et refusé de surseoir à statuer. Par jugement du 19 avril 2012, rendu dans une autre instance, la convention a été requalifiée en bail commercial soumis à la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Une procédure relative à l'indemnité d'éviction est pendante devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux (non précisé dans la décision quant à son état d'avancement). La bailleresse a conclu au rejet des demandes, invoquant le respect du préavis contractuel de six mois (clause n° 10) et une clause exonératoire (clause n° 11). Elle a formé une demande reconventionnelle de 500 000 euros, fondée sur le retard qu'aurait causé le maintien des locataires dans les lieux. ## Question de droit Le litige soulève trois questions. La première porte sur la validité du congé pour transformation d'un immeuble délivré avec un préavis contractuel de six mois, alors que les articles 16 et 16-1 de la loi n° 490 imposent un préavis de douze mois. La deuxième concerne l'effet d'une clause exonératoire de responsabilité stipulée pour les hypothèses de fermeture provisoire de l'hôtel. La troisième vise la nature et l'étendue des préjudices indemnisables, ainsi que le bien-fondé de la demande reconventionnelle du bailleur. ## Solution et dispositif Sur la faute, le tribunal retient que le congé pour transformation de l'hôtel en appartements privatifs a été délivré avec un délai de six mois et dix-sept jours, soit en deçà du préavis légal d'un an. Il écarte la clause contractuelle n° 10 en application de l'article 28 de la loi n° 490, qui frappe de nullité les stipulations ayant pour conséquence directe de faire échec à ses dispositions. Le tribunal retient également que la clause n° 11, qui exonère la bailleresse en cas de fermeture provisoire pour grève, émeute ou force majeure, est inapplicable, l'établissement ayant fermé définitivement. Il relève qu'il n'est pas nécessaire d'apprécier la validité de cette clause. Sur le préjudice, le tribunal opère un tri. Les pièces relatives aux travaux d'aménagement de 2003 et 2004 ne sont pas justifiées. Le trouble de jouissance antérieur au 30 novembre 2007 n'est pas davantage établi. Le tribunal retient en revanche un trouble de jouissance entre le 30 novembre 2007 et le départ des locataires, qu'il date du 5 septembre 2008 sur la base d'un courrier des intéressés. Il s'appuie sur un constat d'huissier dressé le 13 décembre 2007, qu'il qualifie de document probant bien que non contradictoire. Il relève enfin un préjudice d'image et une atteinte à la réputation. Les frais de communication et le retentissement sur le chiffre d'affaires ne sont pas démontrés. Le tribunal évalue le préjudice à 20 000 euros par société, et les frais de justice à 2 500 euros par société. Sur la demande reconventionnelle, le tribunal la rejette au motif qu'elle est tardive, qu'aucune pièce justificative n'est produite, et que les locataires ont démontré par courrier que le local avait été démoli dès le 6 octobre 2008. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Condamne la SOCIÉTÉ ANONYME G. à payer à la SAM R. les sommes suivantes : > 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; > 2.
# Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26894 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2001/02-13-26894)) ## Faits et procédure Par contrat du 4 septembre 1987, la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière (SAMPI) a loué à H. D., commerçant, un local composé des lots n° 5, 6 et 7 situés au rez-de-chaussée d'un immeuble. Un avenant du 27 décembre 1995 a reconduit le bail pour six ans à compter du 1er janvier 1996, porté le loyer annuel à 464 000 francs hors taxes et imposé au preneur une caution bancaire de 550 000 francs. Le 4 février 1998, le locataire a informé le bailleur qu'il avait trouvé un acquéreur pour son fonds de commerce et lui a notifié, sur le fondement de l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le prix et les conditions envisagés, afin de permettre l'exercice du droit de préemption. Le bailleur a alors adressé plusieurs courriers, les 9 et 20 février, puis les 3 mars 1998, sollicitant des informations sur la solvabilité de l'acquéreur, le texte de la caution bancaire et la confirmation de l'information de l'acquéreur sur l'impossibilité d'exécuter certains travaux. Il a déclaré que le délai de dix jours était « suspendu » jusqu'à satisfaction de ses demandes, et a formulé une « opposition à toute vente ». Le locataire a répondu en contestant cette lecture, notamment par lettre du 23 février 1998. Selon le locataire, l'acquéreur a retiré son offre le 13 mars 1998 en se fondant sur la lettre du 3 mars. Il a par la suite cédé son droit au bail à une société tierce pour 1 400 000 francs, en précisant que l'activité du fonds n'avait pu être transmise. Saisi par le locataire, le Tribunal de première instance a, par jugement du 11 novembre 1999, condamné la SAMPI à lui payer 350 000 francs. Le bailleur a interjeté appel le 3 février 2000. Le locataire a formé appel incident et demandé 900 000 francs de dommages-intérêts compensatoires et 500 000 francs au titre du préjudice moral. *Observation sur les dates* : le dispositif de l'arrêt vise un jugement « du 22 novembre 1999 », alors que les motifs mentionnent le 11 novembre 1999. La décision renvoie également à une décision de la commission arbitrale des loyers commerciaux datée tantôt du 17 novembre 1998, tantôt du 17 novembre 1999. Ces divergences sont vraisemblablement des erreurs matérielles, mais elles ne sont pas rectifiées dans le texte fourni. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions liées. La première porte sur la portée de la réponse du bailleur à la communication prévue par l'article 32 bis de la loi n° 490. Ce texte impose au locataire c
# Cour d'Appel de Monaco, 18 mai 2004, n° 27117 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 18 mai 2004, n° 27117 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2004/05-18-27117)) ## Faits et procédure Le bailleur, R. A., fait l'objet d'un jugement de liquidation des biens du 22 mars 2001, consécutif à un jugement du 16 mars 2000 ayant constaté sa cessation des paiements. C. B. est désigné syndic. Le locataire, C. S., occupe un local à usage commercial, d'abord sous l'effet d'une convention verbale à compter du 1er novembre 1999, puis en vertu d'une convention du 18 février 2000 intitulée « bail précaire », pour vingt-trois mois à compter du 1er mars 2000. Une nouvelle convention du 1er février 2002, également qualifiée de « bail précaire », est conclue pour six mois. Le syndic délivre congé avec refus de renouvellement le 4 septembre 2002, pour le 31 octobre 2002. Le locataire saisit le président du Tribunal de première instance, en qualité de magistrat conciliateur, d'une demande de fixation d'une indemnité d'éviction, chiffrée à 500 000 euros dans le billet d'avis du 30 octobre 2002. Il sollicite ensuite, par requête du 15 novembre 2002 fondée sur l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, un sursis à l'expulsion jusqu'au versement de cette indemnité. Par ordonnance du 14 février 2003, le magistrat déclare la demande recevable et, avant dire droit, ordonne une expertise destinée à arbitrer la somme à consigner. Le syndic interjette appel. Il soulève l'irrecevabilité de la demande, faute de mise en cause du bailleur et de chiffrage de la prétention. Il conteste, au fond, que le locataire puisse bénéficier de la loi n° 490, faute d'exploitation suffisamment durable et régulière. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions
# Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1993, n° 26205 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1993, n° 26205 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/01-19-26205)) ## Faits et procédure La commune de Monaco était propriétaire d'un immeuble dit des Halles et Marchés de Monte-Carlo, dans lequel la société anonyme de diffusion automobile monégasque (SADAM) occupait, depuis 1950 au moins, un local commercial affecté à la vente de véhicules d'occasion. Un projet d'urbanisme impliquant à terme le départ des occupants a conduit la commune à négocier avec les commerçants concernés, dont la SADAM, lors d'une réunion du 23 novembre 1978, puis par courriers des 5 décembre 1978 et 30 mars 1979. Ce dernier courrier reconnaissait expressément le caractère commercial du bail et le bénéfice des « garanties usuelles » de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. Le 24 avril 1979, les parties ont signé un bail commercial de « structure classique », « consenti et accepté pour une durée de trois, six ou neuf années, entières et consécutives, à compter du 1er janvier 1978 », se terminant « au gré du preneur » le 31 décembre 1980, 1983 ou 1986. La signature du preneur était précédée d'une mention manuscrite visant les engagements confirmés par les lettres annexées. Par lettre recommandée du 1er août 1980, la commune a notifié à la SADAM qu'elle mettait fin au bail à compter du 31 décembre 1980. La SADAM a refusé l'indemnité proposée et, dès le 12 février 1981, a indiqué qu'elle n'avait jamais considéré le bail comme terminé. La loi n° 1076 du 27 juin 1984 a déclaré d'utilité publique les travaux de démolition de l'immeuble. Par lettre du 31 juillet 1984, le maire a constaté que la SADAM n'était plus titulaire d'aucun droit locatif à compter du 30 juin 1984, et a fixé en mai 1985 une indemnité d'éviction, que la société a refusée. Les parties ont alors engagé la procédure d'expertise prévue par la loi n° 1076, sans aboutir à un accord amiable. Assignée le 19 mai 1988, la commune a été condamnée en première instance. Par jugement du 21 mars 1991, le Tribunal de première instance a dit le congé « sans effet de droit », constaté la poursuite du bail jusqu'à la date de publication de la loi du 27 juin 1984, reconnu à la SADAM le droit à indemnité sur le fondement de l'article 2 de cette loi, et ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. François Brych, expert-comptable. La commune a interjeté appel. ## Question de droit La cour devait trancher plusieurs questions, que la commune soulevait successivement : 1. **Interprétation du bail** : le bail du 24 avril 1979 doit-il être regardé comme un bail commercial ou comme une location précaire, révocable à la discrétion du bailleur, au regard des circonstances de sa conclusion et des lettres annexées ? 2. **Validité du bail** : ce contrat est-il affecté d'un vice de perpétuité, justifiant sa nullité ? 3. **Validité du congé** : le bailleur pouvait-il, par la lettre du 1er août 1980, mettre fin au bail avant l'expiration de la neuvième année ? 4. **Acquiescement** : la SADAM a-t-elle acquiescé au congé en négociant sur le seul montant de l'indemnité ? 5. **Forclusion** : l'action était-elle prescrite faute d'avoir été introduite dans le délai de deux ans du congé ? 6. **Application de la loi n° 1076** : la société pouvait-elle s'en prévaloir alors que, selon la commune, elle occupait les lieux sans droit ni titre à la date de sa publication ? ## Solution et dispositif La cour écarte l'ensemble des moyens de l'appelant. **Sur l'interprétation du bail.** Elle juge que le bail est « clair » et que « sa durée et ses conditions de résiliation ne souffrent aucune interprétation ». Les lettres annexées, « loin d'en modifier le sens ou la portée », confirment au contraire le caractère commercial du contrat et la protection légale du locataire. Le juge retient également que, si la volonté du bailleur avait été différente, « il lui appartenait de rédiger le bail d'une manière conforme à ses intentions », observation qui fonde l'exigence de cohérence entre l'écrit et l'intention alléguée. **Sur le vice de perpétuité.** La cour relève qu'il « n'est pas sérieux » de soutenir une telle qualification, le bail, « au demeurant rédigé par le bailleur lui-même », prévoyant une durée maximale de neuf ans, à l'issue de laquelle chaque partie peut mettre fin au contrat, le preneur disposant seul de la faculté de résiliation anticipée à la troisième ou à la sixième année. Elle ajoute que « tel a toujours été le sens du bail classique dit "trois, six, neuf" ». **Sur le congé.** En