202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18224 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18224 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/06-18-18224)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 6 novembre 1985, prenant effet au 1er janvier 1986, un bailleur initial a loué à m. D., agent d'affaires exploitant sous l'enseigne « A », un appartement de cinq pièces et une chambre de bonne au premier étage d'un immeuble monégasque, à usage de bureaux administratifs et commerciaux. Le bail était conclu pour six ans, renouvelable par périodes triennales. Devenu propriétaire des locaux à la suite d'un héritage et d'une cession de droits entre cohéritiers en 1993, p. C. DI S. est le bailleur actuel. En 2002, m. D. a apporté le fonds de commerce à la SAM A. Le bailleur a successivement engagé plusieurs procédures. Un congé fondé sur l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 a été délivré en 2003, puis un droit de repentir exercé en 2005. Un congé pour reprise à fin d'occupation personnelle, délivré le 6 décembre 2005, a donné lieu à une instance qui s'est achevée par un arrêt de la Cour d'appel du 13 avril 2010, confirmé par un rejet de la Cour de révision le 25 novembre 2010. Le bailleur a ensuite délivré, le 16 octobre 2014, un nouveau congé pour reprise pour le 31 décembre 2015, puis assigné le 25 mars 2016 en validation et en expulsion. Les défendeurs ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée. Par jugement du 7 juin 2018, le Tribunal de première instance a rejeté cette exception, déclaré le bailleur recevable, puis débouté celui-ci de sa demande de validation du congé et d'expulsion. Il a également r
# Cour d'Appel de Monaco, 15 janvier 2019, n° 17584 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 janvier 2019, n° 17584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/01-15-17584)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 8 septembre 2015, la SCI « VILLA MIMOSA » a consenti à M. AB. un bail d'habitation portant sur un appartement de deux pièces principales et une cave, pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2015, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel était fixé à 36 000 euros, révisable. Aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé par les parties. Le bailleur a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de la Compagnie monégasque de banque, puis, par ordonnance de référé du 21 septembre 2016, le président du tribunal de première instance a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, avec délai de quatre mois pour le relogement du preneur. Par jugement du 18 juillet 2017, le tribunal a notamment constaté l'extinction de la créance de loyers ayant justifié la saisie, condamné le preneur au paiement d'indemnités d'occupation, à la somme de 19 545,20 euros au titre des travaux de remise en état, « déduction faite du dépôt de garantie », soit 7 545,20 euros, ainsi qu'à une somme de 232,62 euros au titre des factures d'eau et d'électricité. Il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts du bailleur. M. AB. a interjeté appel partiel, par exploit du 17 octobre 2017, limité au chef relatif aux travaux de remise en état. Le bailleur a conclu à la nullité de l'exploit d'appel, en raison d'une adresse inexacte du requérant, et a sollicité 15 000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour d'appel était saisie de trois questions. **La première** portait sur la validité de l'acte d'appel et assignation, dont l'adresse indiquée était inexacte. Il s'agissait de déterminer si l'inobservation de l'article 136 du Code de procédure civile, sanctionnée par l'article 155 du même code, ouvre droit à nullité indépendamment de la démonstration d'un grief, au regard de l'article 264 de ce code dans sa rédaction issue de la loi n° 1.423 du 2 décembre 2015. **La deuxième** concernait la charge de la preuve des travaux de remise
## I. Faits et procédure Décision rendue le **01/02/2018** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **16730**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Baux d'habitation - État de locaux - Dégradation due à un ca de force majeure - Réparation à la charge du locataire (non) - Re titution tardive imputable au locataire (non) Le dégradation ré ultant du dégât de eaux lié à de perturbation climatique importante relèvent d'un ca de force majeure, de orte que le travaux ne peuvent être mi à la charge de preneur , qui n'ont commi aucune faute dan la urvenance du ini tre. De même, le retard dan la re titution de lieux, dû aux travaux de réfection néce ité par le dégât de eaux, n'e t pa imputable aux locataire qui ne ont pa redevable d'une indemnité à ce titre. TRIBUNAL … ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > fier ; Lecture du di po itif de la pré ente déci ion a été donnée à l'audience du 1er FÉVRIER 2018, dont la date avait été annoncée lor de la clôture de débat , par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Pré ident, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charle , a i tée de Mademoi elle Bénédicte SEREN, Greffier tagiaire, en pré ence de Mon ieur Olivier ZAMPHIROFF, Premier Sub titut du Procureur Général, et ce en application de di po ition de article 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire . ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15053 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15053 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/06-23-15053)) ## Faits et procédure Le 20 mars 2008, la SAM A a donné à bail à Mme k. TE. un appartement avec cave dans un immeuble monégasque, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros. La locataire a également pris à bail, à la même date, un box de garage. Elle a cessé de payer les loyers et charges à compter du 1er avril 2015. Par commandements de payer signifiés le 8 septembre 2015, la bailleresse a réclamé 50.711,68 euros et 633 euros en principal, en visant la clause de résolution de plein droit huit jours après mise en demeure ou commandement demeuré infructueux. Une action en référé aux fins d'expulsion, introduite le 8 octobre 2015, était pendante à la date du jugement. Par ordonnance du 14 octobre 2015, le Président du Tribunal de Première Instance a autorisé une saisie-gagerie sur les meubles garnissant l'appartement et la cave, pour une créance de 79.477,38 euros. La saisie a été pratiquée le 3 décembre 2015. Par exploit du 29 décembre 2015, la SAM A a assigné la locataire en validation de la saisie-gagerie, conversion en saisie-exécution et vente aux enchères publiques, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Elle demandait en outre qu'il soit dit qu'elle pourrait recouvrer sa créance sur le produit de la vente. La défenderesse, régulièrement assignée à domicile en la personne de son fils, n'a pas comparu. Par jugement avant dire droit du 17 mars 2016, le tribunal a soulevé d'office une fin de non-recevoir tirée de l'absence de demande de condamnation à paiement, ordonné la réouverture des débats et invité la demanderesse à conclure sur ce point. Par conclusions du 21 avril 2016, la SAM A a maintenu ses demandes initiales et formé une demande additionnelle en paiement de 135.743,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus du 1er avril 2015 au 1er juin 2016. Ces conclusions n'ont pas été signifiées à la défenderesse défaillante. ## Question de droit La question pos
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mai 2014, n° 12207 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mai 2014, n° 12207 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/05-15-12207)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé, un locataire a pris à bail, auprès d'une société propriétaire représentée par une société de gestion, un appartement avec cave, coffre-fort et trois emplacements de parking. Le contrat, conclu pour trois ans, était tacitement reconductible. Le locataire a versé un cautionnement de 76 250 euros, destiné à garantir notamment le coût des réparations locatives. Des impayés de loyers ont conduit à la délivrance de plusieurs commandements de payer, puis à une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion. Le locataire a quitté les lieux le 21 juin 2011, date à laquelle un procès-verbal de sortie a été dressé par un huissier. Le bailleur a refusé de restituer le dépôt de garantie, invoquant la remise en état de l'appartement et diverses sommes au titre des charges, honoraires, pénalités et indemnités journalières. Les parties se sont réciproquement reconnues créancières, et des mesures conservatoires ont été pratiquées : une saisie-arrêt sur les comptes bancaires des sociétés, puis une saisie conservatoire sur deux véhicules appartenant au locataire. La procédure a donné lieu à deux instances jointes. Dans la première, le locataire demandait la validation de la saisie-arrêt et la restitution du cautionnement ; dans la seconde, la société bailleresse sollicitait la validation de la saisie conservatoire et le paiement de 161 716,09 euros. Un tiers, créancier allégué du locataire, est intervenu volontairement. Il convient de relever que le jugement mentionne tantôt un contrat du 15 mars 2007, tantôt un acte signé le 17 mars 2007. Cette divergence de dates n'affecte pas la solution retenue. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, que le tribunal a traitées successivement : 1. Le locataire qui restitue un log
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux constitutionnel. Recours en annulation. Dispositions législatives Logement Loi n° 1.377 du 18 mai 20121, modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Extension du bénéfice de la loi à des personnes vivant dans les lieux quoique sans liens familiaux avec le titulaire du bail conformément à l'intérêt général de la loi. Institution du droit pour le locataire évincé d'occuper le local rendu vacant, même non soumis aux dispositions protectrices de la loi, appartenant au bénéficiaire du droit de reprise par l'exercice du dit droit, pour la durée du bail restant à courir. Restriction au droit du propriétaire de scinder ou de réunir des lots plus d'une fois par décennie. Extension de la sanction de la nullité du bail à la méconnaissance de toutes les dispositions de la loi n°1.235 du 28 décembre 2000. Institution du droit de préemption administratif en cas de mise en vente volontaire d'un bien par son propriétaire de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Obligation pour le bénéficiaire du droit de reprise d'occuper le logement sous peine de sanctions administratives. Application de sanctions administratives à défaut de preuve de l'occupation effective du logement. Droits et libertés constitutionnelles Constitution. Article 24. Inviolabilité de la propriété. Privation de la propriété pour cause d'utilité publique et moyennant une juste indemnité. Conciliation du libre exercice du droit de propriété avec autres règles et principes de valeur constitutionnelle tels que principe accordant la priorité aux monégasques compte tenu des caractères particuliers, notamment géographiques, de la Principauté de Monaco. Article 12 de la loi déférée. - Extension de la protection à des personnes vivant dans le logement quoique sans liens familiaux avec le titulaire du bail. - Extension conforme au but d'intérêt général de la loi applicable à des personnes ayant vocation à être logé dans le secteur protégé. Atteinte au libre exercice du droit de propriété (non). Article 14 de la loi déférée. - Droit pour le locataire évincé d'occuper un logement rendu vacant, appartenant au bailleur ou au bénéficiaire de la reprise, en bénéficiant des dispositions protectrices de la loi, quoique non applicables au dit logement, sous réserve de la limitation de la durée d'exercice de ce droit à durée du bail restant à courir. Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non). Article 11 de la loi déférée. - Limitation du droit d'opérer la scission ou la réunion d'un lot, à une seule fois par décennie. Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non). Articles 13 et 17 de la loi déférée. Article 13 régissant le droit de reprise. Article 17 instituant l'obligation de prouver l'occupation des locaux. Erreur manifeste d'appréciation (non). Atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété (non). Article 19 de la loi déférée. - Intervention de la Direction de l'Habitat dans la gestion locative et la réception des candidatures à la location d'un logement. Privation d'un attribut fondamental du propriétaire (non). Article 21 de la loi déférée. - Nullité du contrat de bail consenti en méconnaissance de toutes les dispositions de la loi. Atteinte portée à l'exercice du droit de propriété justifiée par l'objet de la loi. Article 23 de la loi déférée. - Exercice du droit de préemption par le Ministre d'État limité en cas de mise en vente volontaire d'un bien par son propriétaire ou en cas de vente en bloc par leur propriétaire de locaux relevant à la fois du secteur protégé et de la loi du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Atteinte excessive à l'exercice du droit propriété (non). Constitution. Article 19. Garantie de la liberté et de la sûreté individuelles. Article 15 de la loi déférée. - Obligation pour le bénéficiaire du droit de reprise d'occup Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 4 juillet 2012, SAM Esperanza, SCI de l'ouest, SCI Sakura, SAM Les trois mimosas, SAM Parfi, SCI des villas Clotilde et Rosario c/ État de Monaco**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux constitutionnel. Recours en annulation. Dispositions législatives Logement Loi n° 1.377 du 18 mai 20121, modifiant la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Extension du bénéfice de la loi à des personnes vivant dans les lieux quoique sans liens familiaux avec le titulaire du bail conformément à l'intérêt général de la loi. Institution du droit pour le locataire évincé d'occuper le local rendu vacant, m??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? lative ; que l'amende administrative qu'ils prévoient est prononcée sans respecter les droits de la défense, et notamment le principe du contradictoire ; et qu'enfin, le prononcé de ces amendes n'est encadré par aucune condition de fond, en méconnaissance des principes de personnalité, de nécessité et de proportionnalité des peines ; Attendu, en sixième lieu, que la loi du 18 mai 2011 porte une atteinte excessive au droit de propriété en ne prévoyant aucune compensation financière au profit des propriétaires de locaux réservés aux locataires privilégiés, alors même qu'il es??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? la requête présentée par la SAM Esperanza, La Société civile particulière dénommée « SCI de l'Ouest », La Société civile particulière dénommée « SCI Sakura », La SAM « les trois Mimosas », La SAM « Parfi », La Société civile particulière dénommée « SCI des Villas Clotilde et Rosario » tendant à l'annulation de la loi n° 1.377 du 18 mai 2011, est rejetée. Les dépens sont partagés par moitié entre l'État d'une part et les requérants d'autre part. Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 4 juillet 2012, SAM Esperanza, SCI de l'ouest, SCI Sakura, SAM Les trois mimosas, SAM Parfi, SCI des villas Clotilde et Rosario c/ État de Monaco**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7568 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7568 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7568)) L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco (pourvoi n° 2011/21 en session) constitue une décision de référence à double titre. D'une part, il apporte des précisions rigoureuses sur les conditions de recevabilité du pourvoi en révision en cas de décès d'une partie en cours d'instance et de pluralité de demandeurs, en distinguant nettement la qualité à agir résultant des énonciations de l'arrêt attaqué et le formalisme impératif du dépôt de la requête prévu par l'article 445 du Code de procédure civile. D'autre part, et plus fondamentalement encore sur le terrain du droit substantiel des obligations, la Haute juridiction monégasque réaffirme avec fermeté la force obligatoire du contrat proclamée par l'article 989 du Code civil. En censurant une cour d'appel qui avait paralysé le jeu d'une clause résolutoire acquise pour défaut de paiement dans le délai imparti par un commandement de payer, au motif inopérant de la bonne foi du preneur s'étant ultérieurement acquitté de sa dette locative, la Cour de révision rappelle l'automaticité de la sanction contractuelle face à l'office du juge des référés. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle de bail portant sur un bien immobilier à usage d'habitation situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. Monsieur a. CA., né le 15 juin 1924, de nationalité monégasque et demeurant à Monaco, avait donné en location un appartement à Madame c. NI. De FR., née le 7 avril 1921 à Monaco, de nationalité française, retraitée et demeurant également à Monaco. Le contrat de bail conclu entre les parties comportait une clause résolutoire expresse destinée à sanctionner les manquements du preneur à ses obligations financières. Au cours de l'exécution du contrat (à une date non précisée dans la décision), la locataire a cessé d'honorer régulièrement ses échéances, laissant apparaître une dette locative. Afin de recouvrer les sommes impayées et de mettre en œuvre la sanction contractuelle prévue par les stipulations du bail, le bailleur, Monsieur a. CA., a fait délivrer à sa locataire, Madame c. NI. De FR., un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat. Cet acte extrajudiciaire impartissait à la débitrice un délai d'un mois pour régler les causes du commandement, à défaut de quoi la clause résolutoire serait définitivement acquise. Madame c. NI. De FR. ne s'est pas acquittée des sommes réclamées dans le délai d'un mois qui lui était imparti par le commandement de payer, fait qu'elle a du reste expressément reconnu au cours des débats judiciaires ultérieurs. Ce n'est qu'ultérieurement (à une date non précisée dans la décision, mais postérieure à l'expiration du délai d'un mois) que la locataire s'est finalement acquittée de sa dette locative. Sur le plan personnel et patrimonial, un événement majeur est survenu en cours de procédure : Monsieur a. CA., le bailleur initial, est décédé le 23 novembre 2010. Suite à ce décès, deux personnes sont intervenues pour venir aux droits du défunt : Madame n. LA. épouse CA. et Madame n. CA. épouse FA. C'est dans cette configuration factuelle mêlant défaillance contractuelle initialement caractérisée, régularisation tardive de l'arriéré locatif et transmission successorale de l'action en justice que le contentieux s'est noué devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Constatant que le délai d'un mois fixé par le commandement de payer était expiré sans que la dette locative n'ait été intégralement soldée dans cet intervalle, Monsieur a. CA. a assigné sa locataire, Madame c. NI. De FR., devant la juridiction des référés. L'objet de cette assignation tendait à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer préalablement délivré. Le juge des référés (à une date et selon des modalités exactes non précisées dans la décision) a accueilli favorablement la demande du bailleur, ainsi que le révèle la mention ultérieure d'une réformation de sa décision par la juridiction du second degré. Madame c. NI. De FR. a interjeté appel de cette ordonnance de référé devant la Cour d'appel de Monaco. Au cours de cette instance d'appel, suite au décès de Monsieur a. CA. survenu le 23 novembre 2010, Madame n. LA. épouse CA. et Madame n. CA. épouse FA. sont intervenues à la procédure. La Cour d'appel les a nommément désignées comme intimées dans l'instance d'appel et a formellement constaté qu'elles reprenaient l'instance, ainsi que les prétentions et moyens initialement développés par le bailleur défunt. Par un arrêt rendu le 11 janvier 2011, la Cour d'appel de Monaco a infirmé la décision de première instance. Pour réformer l'ordonnance du juge des référés et dire n'y avoir lieu à référé, les juges du second degré ont retenu que la bonne foi de la locataire, Madame c. NI. De FR., était établie en ce qu'elle s'était finalement acquittée de sa dette locative. La juridiction d'appel a ainsi estimé que le règlement de l'arriéré, bien qu'intervenu hors du délai d'un mois imparti par le commandement (ce que la locataire reconnaissait), suffisait à caractériser sa bonne foi et à faire obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire en référé. Mécontentes de cette décision, les ayants droit du bailleur ont entendu saisir la Cour de révision. Le parcours procédural devant la Haute juridiction a toutefois présenté une singularité déterminante quant aux actes accomplis : - Le 2 février 2011, Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, a remis à la Caisse des Dépôts et Consignations (récépissé n° 40348) la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi, au nom des demandeurs. - Le 3 février 2011, une déclaration de pourvoi a été formée. L'arrêt mentionne dans ses visas qu'elle a été formée par Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO au nom de Madame n. CA. épouse FA. venant aux droits de Monsieur a. CA., tandis que les motifs de l'arrêt précisent que par cette déclaration du 3 février 2011, tant Madame n. LA. épouse CA. que Madame n. CA. épouse FA. se sont pourvues en révision à l'encontre de l'arrêt du 11 janvier 2011. - Le 1er mars 2011, la requête à l'appui du pourvoi, accompagnée de 7 pièces, a été déposée au greffe général et signifiée le même jour par Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, mais uniquement au nom de Madame n. CA. épouse FA. venant aux droits de Monsieur a. CA. Aucune requête n'a été déposée au nom de Madame n. LA. épouse CA. En défense, par une contre-requête déposée au greffe général et signifiée le 24 mars 2011 par Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur, accompagnée de 26 pièces, Madame c. NI. De FR. a soulevé à titre principal une fin de non-recevoir. Elle a soutenu que le pourvoi formé par déclaration du 3 février 2011 était irrecevable pour avoir été formé au nom de Monsieur a. CA. (pourtant décédé), sans que Madame n. LA. épouse CA. et Madame n. CA. épouse FA. n'aient justifié de leur qualité d'héritière. Par ailleurs, la Cour de révision a elle-même relevé d'office, après avis donné aux parties, la question de l'irrecevabilité spécifique du pourvoi de Madame n. LA. épouse CA. au regard des prescriptions de l'article 445 du Code de procédure civile, faute de dépôt d'une requête en son nom. Au fond, la demanderesse au pourvoi (Madame n. CA. épouse FA.) a articulé un moyen unique, comportant plusieurs griefs (ou branches), dont la première branche invoquait la violation de l'article 989 du Code civil. Elle reprochait à la Cour d'appel d'avoir refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire en se fondant sur la bonne foi de la locataire résultant de l'apurement tardif de sa dette, alors même qu'il était constaté que le règlement n'était pas intervenu dans le délai d'un mois fixé par le commandement de payer. Le certificat de clôture a été établi le 4 mai 2011 par le Greffier en Chef, date à laquelle le Ministère Public a également déposé ses conclusions. L'affaire a été examinée à l'audience du 12 octobre 2011 pour aboutir au prononcé de l'arrêt le 14 octobre 2011. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à trois problèmes juridiques successifs, les deux premiers relevant de la procédure civile et gouvernant l'accès au juge de cassation, le troisième touchant au droit substantiel des contrats et aux pouvoirs du juge des référés. En premier lieu, sur la recevabilité globale du pourvoi contestée par la défense : des parties qui ont repris l'instance d'appel suite au décès de leur auteur et qui ont été nommément désignées comme intimées dans l'arrêt d'appel sont-elles tenues, au stade de la déclaration de pourvoi en révision, de justifier à nouveau de leur qualité d'héritières, ou tirent-elles une qualité suffisante pour agir en leur nom personnel des seules constatations de l'arrêt attaqué ? En deuxième lieu, sur la recevabilité individuelle du pourvoi relevée d'office : lorsque deux parties forment conjointement une déclaration de pourvoi en révision, l'absence de dépôt, dans le délai légal, d'une requête en révision au nom de l'une d'entre elles entraîne-t-elle l'irrecevabilité du pourvoi à l'égard de cette partie défaillante en application de l'article 445 du Code de procédure civile, nonobstant le dépôt régulier d'une requête par la seconde demanderesse ? En troisième lieu, sur le fond du droit : le juge des référés (et la cour d'appel statuant en matière de référé) peut-il refuser de constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un contrat de bail et dire n'y avoir lieu à référé en se fondant sur la bonne foi du preneur qui s'est acquitté de sa dette locative, alors même qu'il constate que ce règlement est intervenu après l'expiration du délai d'un mois imparti par le commandement de payer visant ladite clause, sans méconnaître la force obligatoire des conventions instituée par l'article 989 du Code civil ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par la Cour de révision se déploie en trois temps distincts, répondant avec une rigueur syllogistique classique à chacune des questions posées. **1. Le rejet de l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de qualité d'héritière** Pour écarter la fin de non-recevoir soulevée par Madame c. NI. De FR., la Cour de révision procède à une analyse précise des actes de procédure et de la teneur de l'arrêt attaqué. La défenderesse prétendait que le pourvoi avait été formé au nom du défunt sans justification de la qualité d'héritières des signataires. La Haute juridiction dément cette lecture factuelle et juridique. Elle relève que Mesdames LA. épouse CA. et CA. épouse FA. « n'ont pas déclaré se pourvoir au nom de M. CA., décédé, mais se sont pourvues en leur nom personnel ». Surtout, la Cour fonde leur qualité à agir sur l'autorité même des constatations de l'arrêt frappé de pourvoi : cet arrêt du 11 janvier 2011 « les a nommément désignées comme intimées dans l'instance d'appel » et « a constaté qu'elles reprenaient l'instance, ses prétentions et moyens ». Dès lors que leur qualité de parties à l'instance d'appel, venant aux droits du défunt par reprise d'instance, avait été judiciairement actée par la Cour d'appel sans être remise en cause par un moyen approprié, elles disposaient de plein droit de la qualité requise pour se pourvoir en révision en leur nom personnel contre la décision leur faisant grief. L'irrecevabilité soulevée par la défense est en conséquence rejetée. **2. La sanction d'office du défaut de dépôt de requête par l'une des demanderesses** Agissant d'office après avoir respecté le principe du contradictoire par un avis donné aux parties, la Cour de révision examine la régularité formelle de l'instruction du pourvoi au regard de l'article 445 du Code de procédure civile. Elle distingue la phase initiale de la déclaration de pourvoi de la phase subséquente du dépôt de la requête développant les moyens de révision. Si, par la déclaration du 3 février 2011, les deux ayants droit (Mme LA. épouse CA. et Mme CA. épouse FA.) s'étaient bien pourvues en révision, l'examen du dossier de la procédure révèle une divergence dans l'accomplissement des formalités postérieures : seule Madame CA. épouse FA. a déposé une requête en révision au greffe général le 1er mars 2011. À l'inverse, Madame LA. épouse CA. « n'a déposé aucune requête en son nom ainsi que l'exige l'article 445 du code de procédure civile ». La sanction est immédiate et divisible : le pourvoi de Madame LA. épouse CA. est déclaré irrecevable, tandis que celui de Madame CA. épouse FA., régulièrement soutenu par une requête, demeure recevable et permet à la Cour d'examiner le fond du litige. La Cour précise néanmoins dans son dispositif qu'il n'y a pas lieu de condamner la demanderesse irrecevable à une amende. **3. La censure au fond pour violation de l'article 989 du Code civil** Statuant sur la première branche du moyen unique présenté par Madame CA. épouse FA., la Cour de révision vise expressément l'article 989 du Code civil, texte fondamental qui consacre le principe de la force obligatoire des contrats en droit monégasque. La Cour rappelle les éléments constants du litige tels qu'ils ressortaient de l'arrêt attaqué : le bailleur avait assigné la locataire aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans un commandement de payer ses dettes locatives. Pour infirmer l'ordonnance de référé et dire n'y avoir lieu à référé, la Cour d'appel s'était placée sur le terrain de l'appréciation morale du comportement de la débitrice, retenant que sa « bonne foi » était établie par le fait qu'elle s'était finalement acquittée de sa dette locative. Or, la Cour de révision met en évidence la contradiction rédhibitoire — constitutive d'un refus de tirer les conséquences légales de ses propres constatations — qui entache le raisonnement des juges du fond. La Cour d'appel avait elle-même relevé que la locataire « reconnaissait ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois imparti par celui-ci ». En droit, l'expiration du délai d'un mois sans paiement intégral entraîne de plein droit, par la seule volonté des parties exprimée dans la clause résolutoire ayant force de loi entre elles en vertu de l'article 989 du Code civil, la résiliation automatique du bail. Ni la bonne foi du débiteur, ni le paiement tardif intervenu postérieurement à l'échéance du délai du commandement ne permettent au juge d'anéantir rétroactivement l'effet acquis de la clause résolutoire. En refusant de constater cette acquisition, la Cour d'appel a violé l'article 989 du Code civil. La cassation est dès lors prononcée « en toutes ses dispositions », sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'autre grief du moyen, et l'affaire est renvoyée à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée. ### C. Le dispositif La Cour de révision énonce la solution suivante dans son dispositif : > « PAR CES MOTIFS, > - Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief du moyen ; > - Dit le pourvoi de Mme LA., épouse CA. irrecevable ; > - Casse en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel en date du 11 janvier 2011 ; > - Renvoie la cause et les parties à la prochaine session utile de la Cour de révision autrement composée ; > - Dit n'y avoir lieu à condamner Mme LA., épouse CA. à une amende ; > - Laisse les dépens à la charge du trésor. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de révision s'inscrit dans la droite ligne d'une tradition civiliste classique, tant en ce qui concerne la rigueur du droit processuel du pourvoi en révision que la défense intransigeante de l'orthodoxie contractuelle fondée sur l'article 989 du Code civil monégasque. **1. L'autonomie procédurale des codemandeurs en révision et la portée des constatations des juges du fond sur la qualité à agir** Sur le terrain procédural, la décision apporte un double éclairage. En premier lieu, la question de la qualité pour former un pourvoi en révision suite au décès d'une partie initiale est résolue par le prisme de l'effet déclaratif des constatations de l'arrêt d'appel. La défenderesse au pourvoi tentait d'ériger en condition de recevabilité du pourvoi la production, devant la Cour de révision, des justificatifs successoraux établissant la qualité d'héritière des demanderesses. La Cour de révision écarte cet obstacle en posant une règle de cohérence procédurale : dès lors qu'une juridiction d'appel a formellement constaté la reprise d'instance par les ayants droit d'une partie décédée et les a désignés comme intimés dans sa décision, la qualité de partie à l'instance est définitivement fixée pour l'exercice des voies de recours extraordinaires. Les intéressées n'agissent pas par représentation d'un mort (« au nom de M. CA., décédé »), ce qui serait une cause de nullité ou d'irrecevabilité, mais « en leur nom personnel » en tant que parties succombantes à l'arrêt d'appel qui leur fait directement grief. Si la partie adverse entendait contester la réalité ou la preuve de leur vocation successorale lors de la reprise d'instance, il lui appartenait de le faire devant les juges du fond ou, le cas échéant, de critiquer l'arrêt d'appel sur ce point par la voie d'un pourvoi, mais non d'opposer un défaut de qualité au stade de la recevabilité du pourvoi formé par les personnes mêmes contre lesquelles l'arrêt attaqué a été rendu. En second lieu, la Cour fait une application stricte de l'article 445 du Code de procédure civile. La procédure devant la Cour de révision est une procédure écrite et formaliste dans laquelle la déclaration de pourvoi doit impérativement être suivie, dans les délais légaux, du dépôt d'une requête signée par un avocat-défenseur contenant les moyens de droit. L'enseignement majeur de l'arrêt réside dans le caractère personnel et divisible de cette obligation en cas de pluralité de demandeurs. Bien que Mesdames LA. épouse CA. et CA. épouse FA. aient formé une déclaration de pourvoi commune (ou concomitante le 3 février 2011) et fussent représentées par le même avocat-défenseur ayant consigné une somme unique au titre de l'amende, l'omission du nom de Madame LA. épouse CA. dans la requête déposée le 1er mars 2011 n'est pas couverte par la présence de Madame CA. épouse FA. La solidarité ou l'indivisibilité
# Tribunal Suprême de Monaco, 15 décembre 2006, n° 27252 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 15 décembre 2006, n° 27252 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2006/12-15-27252)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal Suprême de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation particulière régissant le secteur locatif protégé de la Principauté, à savoir les dispositions de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1291 du 21 décembre 2004. Ce corpus législatif encadre strictement les rapports locatifs au sein du parc immobilier ancien et prévoit, notamment, un mécanisme légal de plafonnement de l'évolution annuelle des loyers. En vertu du deuxième alinéa de l'article 20 de la loi du 28 décembre 2000 (visé également dans les écritures des parties sous le prisme de l'application des articles 14 et 18 de la loi modificative n° 1291 du 21 décembre 2004), l'augmentation annuelle du montant du loyer ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice des prix à la consommation (hors tabac) pour l'ensemble des ménages (France entière), tel que publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques français (INSEE). Pour l'échéance du 1er janvier 2006, la Direction de l'habitat, service administratif dépendant du Gouvernement monégasque, a procédé à la détermination de ce taux de variation. Elle a fait paraître sur le site Internet officiel du Gouvernement monégasque une indication selon laquelle la variation des loyers au 1er janvier 2006, correspondant à la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE précité, s'établissait au taux de 1,91 % pour l'ensemble des ménages. Cet acte n'a pas fait l'objet d'une publication formelle au Journal officiel de Monaco sous la forme d'un arrêté ou d'une ordonnance délibérée en Conseil de Gouvernement, mais s'est matérialisé par une simple mise en ligne numérique d'un tableau et d'un taux sur le portail électronique de l'Administration. Contestant l'exactitude mathématique et la base légale de ce taux de 1,91 %, l'Association des locataires de Monaco a estimé que l'Administration avait commis une erreur de droit dans la méthode de calcul retenue, laquelle aboutissait à une majoration excessive des loyers par rapport à ce qu'aurait donné une stricte application de la loi, que l'association évaluait à 1,82 %. Afin de contester cette évaluation administrative dès sa prise d'effet, l'Association des locataires de Monaco a d'abord emprunté la voie administrative précontentieuse, tout en saisissant parallèlement la juridiction constitutionnelle et administrative monégasque. Par une lettre en date du 12 janvier 2006, l'association a formé un recours hiérarchique contre cet acte, soutenant que la Direction de l'habitat avait fondé son opération mathématique sur les cinq derniers trimestres et non sur quatre trimestres comme le prescrit le texte légal. En réponse à cette démarche, la Direction de l'habitat a précisé son interprétation à l'intention de l'association en indiquant que son calcul se fondait effectivement sur cinq trimestres de référence aux fins de déterminer l'évolution entre le trimestre du début et celui de la fin de la période considérée. Le recours hiérarchique a finalement fait l'objet d'une décision de rejet le 1er février 2006, laquelle a repris à son compte cette même argumentation méthodologique. Ultérieurement, par une lettre du 28 février 2006 adressée au Président de l'association, le Ministre d'État a par ailleurs indiqué que la mesure litigieuse n'avait pas à être déterminée par un texte réglementaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Sans attendre l'issue de son recours hiérarchique du 12 janvier 2006, l'Association des locataires de Monaco a saisi le Tribunal Suprême d'une requête enregistrée dès le 3 janvier 2006, tendant à l'annulation de l'acte édité sur le site Internet du Gouvernement monégasque relatif à l'application des articles 14 et 18 de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, ainsi qu'à l'octroi d'une indemnisation financière à hauteur de 20 000 euros. L'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri de mémoires : une contre-requête du Ministre d'État enregistrée le 2 juin 2006, une réplique de l'association requérante enregistrée le 7 juillet 2006, et une duplique du Ministre d'État enregistrée le 9 août 2006. Par une ordonnance du 6 octobre 2006, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé l'affaire à l'audience du 4 décembre 2006, lors de laquelle le Tribunal a siégé et délibéré en assemblée plénière statuant en matière administrative. L'argumentation de l'Association des locataires de Monaco s'articulait autour de moyens de légalité externe et de légalité interne particulièrement précis : 1. **Sur la nature de l'acte et la légalité externe :** Dans sa requête initiale, l'association qualifiait la publication électronique d'« acte administratif informel pris en application d'un texte de loi, s'apparentant à une circulaire », intervenant dans le champ d'une loi d'ordre public (article 42 de la loi) et dans le cadre de l'exécution d'une mission de service public. Dans son mémoire en réplique du 7 juillet 2006, l'association a durci sa critique formelle en soutenant que le taux d'augmentation aurait dû être fixé par un texte réglementaire délibéré en Conseil de Gouvernement et publié au Journal officiel de Monaco pour devenir opposable aux tiers. Elle invoquait à cet égard l'article 69 de la Constitution, tel qu'analysé par la doctrine (les Professeurs V., B. et W.), selon lequel seule la publication au Journal officiel entraîne l'opposabilité aux tiers, alors qu'en l'espèce l'acte avait été édité uniquement sur Internet. 2. **Sur la légalité interne et la dénaturation de la loi :** Au fond, l'association soutenait que, sous couvert d'interprétation, l'acte attaqué dénaturait la loi considérée. Elle reprochait à l'Administration de s'être fondée sur une assiette de cinq trimestres (incluant le quatrième trimestre de l'année 2004) au lieu des quatre trimestres prescrits, faisant ainsi grimper le taux d'augmentation à 1,91 % au lieu de 1,82 %. L'association relevait que le calcul administratif comparait les quatrièmes trimestres 2004 et 2005 en faisant abstraction des trois premiers trimestres 2005, de sorte que la moyenne se trouvait calculée non pas sur quatre, mais sur deux trimestres. En réplique, elle précisait que si son propre mode de calcul était identique à celui de l'État, l'écart de pourcentage provenait de l'ajout indû d'un cinquième trimestre (le dernier de 2004) pour calculer la variation du premier trimestre 2005. Selon la requérante, le calcul de la variation devait se faire en référence aux mois qui composent le trimestre et non par rapport à ceux du trimestre précédent. Elle ajoutait que l'Administration avait d'ailleurs procédé selon la méthode revendiquée par l'association jusqu'en janvier 2006 (comme en témoignaient une lettre adressée par la Direction de l'habitat à un administré et le tableau publié sur le site Internet), et que la loi française n° 94-624 du 21 juillet 1994 allait dans le même sens en retenant quatre trimestres et non cinq. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête, tant sur le terrain de la recevabilité que sur celui du fond : 1. **Sur la fin de non-recevoir :** Dans sa duplique enregistrée le 9 août 2006, le Ministre d'État a soulevé à titre principal l'irrecevabilité de la requête. Il soutenait que le recours s'opposait à une simple mesure qui n'avait pas à être déterminée par un texte réglementaire, ainsi qu'il l'avait déjà indiqué au Président de l'association par lettre du 28 février 2006. Dès lors, selon l'Administration, le document incriminé mis en ligne sur Internet ne constituait pas un acte faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir. 2. **Sur le bien-fondé du calcul et la demande indemnitaire :** Dans sa contre-requête du 2 juin 2006, le Ministre d'État affirmait que les prescriptions des articles 14 et 18 de la loi du 21 décembre 2004 n'avaient nullement été méconnues. Selon lui, la loi impose de déterminer la « variation moyenne » pour quatre trimestres des prix à la consommation, et non « l'indice moyen » des prix. Pour mesurer une telle variation sur quatre trimestres, il convenait nécessairement de comparer le résultat du premier trimestre 2005 avec celui du dernier trimestre 2004, et ainsi de suite. Le Ministre d'État faisait valoir que telle était d'ailleurs la méthode utilisée en France par l'INSEE pour calculer la variation de l'indice de référence des loyers pour l'application de la loi française n° 89-462 du 6 juillet 1989, méthode à laquelle il s'était référé pour fixer le taux à 1,91 %. Il contestait également l'affirmation selon laquelle seules les moyennes de deux trimestres auraient été prises en compte, réaffirmant que le tableau figurant sur le site officiel traduisait des variations et non des moyennes. Par voie de conséquence, et soulignant au passage qu'on ne voyait pas quel préjudice l'association aurait pu subir, il demandait le rejet de la prétention indemnitaire de 20 000 euros. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumettait à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême une double interrogation juridique, l'une relevant de la recevabilité du recours pour excès de pouvoir face aux formes modernes de l'action administrative, l'autre touchant à l'office du juge administratif et à l'intensité de son contrôle de légalité interne face à un acte à caractère technique et mathématique. En premier lieu, sur le terrain de la recevabilité : la simple publication par un service administratif (la Direction de l'habitat) sur le site Internet officiel du Gouvernement monégasque d'un taux de majoration annuelle des loyers (1,91 %), dépourvue de tout support réglementaire formel publié au Journal officiel, constitue-t-elle une simple information dépourvue de portée juridique ou révèle-t-elle l'existence d'une véritable décision administrative faisant grief, susceptible à ce titre d'être déférée à la censure du Tribunal Suprême par la voie du recours pour excès de pouvoir sur le fondement de l'article 90, B, 1° de la Constitution ? En second lieu, sur le fond et l'exercice du contrôle juridictionnel : comment le juge de l'excès de pouvoir doit-il exercer son contrôle de légalité sur la conformité du taux ainsi fixé aux prescriptions de l'article 20, alinéa 2, de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 modifiée, lorsque les modalités précises du calcul mathématique ayant conduit à ce résultat chiffré ne figurent ni dans la publication électronique attaquée, ni dans les écritures et pièces produites par le Ministre d'État au cours de l'instruction contradictoire ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal Suprême procède en deux temps distincts, marqués par une grande rigueur conceptuelle : il écarte d'abord résolument la fin de non-recevoir opposée par l'État en privilégiant une approche réaliste et substantielle de l'acte administratif, avant de constater l'impossibilité matérielle d'exercer son contrôle au fond en l'état du dossier, ce qui le conduit à faire usage de ses pouvoirs d'instruction en rendant un arrêt avant dire droit. #### 1. La consécration de la recevabilité par la théorie de la décision révélée et de l'effet décisoire Pour écarter l'argumentation du Ministre d'État qui réduisait la mise en ligne litigieuse à une simple mesure informative ne faisant pas grief et ne nécessitant aucun texte réglementaire, le Tribunal Suprême énonce dans son premier considérant : « Considérant que la publication par la Direction de l'habitat sur le site Internet du Gouvernement monégasque de la majoration de 1,91 % du montant des loyers au 1er janvier 2006 révèle une décision d'évaluer ce montant, devant avoir un effet sur les loyers en cours ; que cette décision constitue un acte administratif faisant grief ; que, par suite, la requête de l'Association des locataires de Monaco est recevable ». Ce motif, d'une remarquable densité juridique, opère une dissociation classique en droit du contentieux administratif entre l'instrumentum (le support formel de l'acte, ici une page web éditée par la Direction de l'habitat) et le negotium (la norme juridique, l'opération intellectuelle et volontaire de l'autorité administrative). En employant le verbe « révèle », la Haute Juridiction met en œuvre la technique contentieuse de la décision révélée : peu importe que l'Administration n'ait pas édicté un arrêté formellement structuré ; la publication numérique du taux de 1,91 % trahit nécessairement l'existence préalable d'une décision administrative consistant à « évaluer ce montant ». De surcroît, pour qualifier cette décision d'acte faisant grief, le Tribunal s'attache exclusivement à sa portée matérielle et à ses effets sur l'ordonnancement juridique et les situations contractuelles des administrés : cette évaluation est « devant avoir un effet sur les loyers en cours ». Dès lors que les bailleurs et les locataires du secteur protégé vont se fonder sur ce taux officiel pour réviser les loyers au 1er janvier 2006, l'acte modifie par lui-même la situation juridique des parties aux contrats de bail soumis à la loi n° 1235 modifiée. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de grief est donc logiquement rejetée, et la recevabilité de la requête de l'Association des locataires (dont l'intérêt à agir n'était d'ailleurs pas contesté) est pleinement admise. #### 2. L'obstacle à l'exercice du contrôle de légalité et le recours à la mesure d'instruction avant dire droit Une fois le cap de la recevabilité franchi, le Tribunal Suprême aborde l'examen au fond. Fait notable sur le plan de la technique juridictionnelle, alors que la requête visait l'application des articles 14 et 18 de la loi modificative n° 1291 du 21 décembre 2004, le Tribunal replace d'office le débat sur le terrain de la disposition substantielle exacte, telle que codifiée ou issue de la loi d'origine modifiée, à savoir le deuxième alinéa de l'article 20 de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Il en cite intégralement la teneur : « L'augmentation annuelle du montant du loyer ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice des prix à la consommation (hors tabac) pour l'ensemble des ménages (France entière) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques français ». Or, face à la controverse technique opposant l'association (qui soutenait que le calcul portait illégalement sur cinq trimestres ou sur une moyenne de deux trimestres pour aboutir à 1,91 % au lieu de 1,82 %) et le Ministre d'État (qui affirmait avoir calculé une variation sur quatre trimestres selon la méthode de l'INSEE applicable à la loi française du 6 juillet 1989), le juge constate une carence probatoire rédhibitoire imputable à l'Administration. Le Tribunal relève en effet « que les modalités du calcul qui ont conduit la Direction de l'habitat à fixer à 1,91 % la variation prévue par la disposition précitée n'ont été indiquées ni par la Direction de l'habitat sur le site Internet ni par le Ministre d'État devant le Tribunal Suprême ». En d'autres termes, l'Administration s'était bornée, tant lors de la publication initiale que dans ses mémoires en défense (contre-requête et duplique), à des affirmations de principe sur sa méthodologie, sans jamais produire le détail arithmétique, les indices trimestriels bruts retenus et les opérations mathématiques exactes ayant permis d'aboutir au chiffre de 1,91 %. Tirant les conséquences de cette opacité, le Tribunal affirme « qu'en l'état du dossier, le Tribunal Suprême n'est pas en mesure d'exercer son contrôle sur la légalité de la décision attaquée ». Ne pouvant ni valider de confiance le chiffre gouvernemental, ni l'annuler sur la seule foi des calculs adverses sans vérifier lui-même l'exactitude de l'opération au regard du texte légal, le juge décide de surseoir à statuer sur le fond. Visant expressément l'article 32 de l'Ordonnance souveraine n° 2984 du 16 avril 1963 modifiée sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, il prescrit une mesure d'instruction enjoignant au Ministre d'État de produire les éléments du calcul dans un délai d'un mois. ### C. Le dispositif Le dispositif de cet arrêt avant dire droit est ainsi rédigé : > « Décide : > Le Ministre d'État est invité à produire dans le délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision, tous éléments du calcul permettant au Tribunal Suprême d'exercer son contrôle. > Les dépens sont réservés. > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Cet arrêt rendu en assemblée plénière le 15 décembre 2006 par le Tribunal Suprême de Monaco revêt une importance majeure à un double titre : il constitue, d'une part, un jalon essentiel dans la modernisation de la théorie de l'acte administratif faisant grief à l'ère de la dématérialisation numérique (1) et illustre, d'autre part, la vitalité du pouvoir inquisitoire du juge administratif monégasque dans le contrôle de l'exactitude matérielle et juridique des motifs de l'action administrative (2). #### 1. La justiciabilité des actes administratifs dématérialisés et le rejet du formalisme L'apport premier de la décision réside dans la fermeté avec laquelle le Tribunal Suprême refuse que l'utilisation des nouvelles technologies de l'information et de la communication par l'Administration ne crée une zone de non-droit ou d'immunité juridictionnelle. En 2006, le développement de l'administration électronique (e-gouvernement) conduisait fréquemment les services de l'État à diffuser directement sur leurs portails Internet des données, des barèmes, des tableaux ou des interprétations, sans passer par le canal solennel des actes réglementaires publiés au Journal de Monaco. La défense du Ministre d'État tentait habilement d'exploiter cette informalisme : puisque la loi n° 1235 modifiée renvoyait directement à la variation d'un indice publié par l'INSEE français, l'Administration soutenait que la fixation du taux ne nécessitait aucun texte réglementaire d'application et que l'indication figurant sur le site Internet de la Direction de l'habitat n'était qu'une simple mesure d'information technique dépourvue de portée décisoire propre, donc insusceptible de faire grief. De son côté, l'association requérante percevait bien le piège contentieux en qualifiant l'acte d'« acte administratif informel pris en application d'un texte de loi, s'apparentant à une circulaire ». En jugeant que cette publication sur le site Internet « révèle une décision d'évaluer ce montant, devant avoir un effet sur les loyers en cours » et « constitue un acte administratif faisant grief », le Tribunal Suprême fait prévaloir une conception résolument matérielle et fonctionnelle de l'acte administratif unilatéral. Cette solution s'inscrit dans la droite ligne des principes directeurs du contentieux administratif d'inspiration francophone, avec lequel le droit public monégasque entretient d'étroites affinités structurelles et conceptuelles (comme l'illustre d'ailleurs la
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux d'habitation Obligations du locataire : paiement du loyer (indexé sur un indice trimestriel), paiement des charges Résiliation du bail Maintien dans les lieux de l'ex-locataire après résiliation - Indemnité d'occupation due au bailleur Saisie-Garagerie Garantie de la créance du bailleur contre le locataire portant sur les meubles et effets garnissant la maison du débiteur - Procédure : identique à la saisie exécution art. 756 CPC - Opposition à la vente des meubles : susceptible d'être formée par le véritable propriétaire des meubles Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 16 mars 2006, Sté Vasco International Enterprises Inc. c/ M.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux d'habitation Obligations du locataire : paiement du loyer (indexé sur un indice trimestriel), paiement des charges Résiliation du bail Maintien dans les lieux de l'ex-locataire après résiliation - Indemnité d'occupation due au bailleur Saisie-Garagerie Garantie de la créance du bailleur contre le locataire portant sur les meubles et effets garnissant la maison du débiteur - Procédure : identique à la saisie exécution art. 756 CPC - Opposition à la vente des meubles : susceptible d'être formée par le véritable propriétaire des meubles Sur l??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? strement d'un tel document, ne démontre pas la réalité du contrat qu'elle invoque ; Enfin un certain nombre d'objets saisis ne sont pas visés par la photocopie de contrat produite aux débats, et que certains autres ne peuvent être identifiés avec certitude, leur désignation étant insuffisamment précise ; N. M. est donc en tout état de cause mal fondée à contester la validité de la saisie. Le tribunal, Considérant les faits suivants : Par acte sous seing privé du 17 décembre 2003 la société Vasco International Enterprises a donné à bail à N. M. un appartement situé au cinqui??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? énalités de retard et des indemnités d'occupation, ainsi que celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Valide la saisie-gagerie pratiquée le 9 mars 2005 suivant exploit de Me Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, et autorise la poursuite des opérations en vue de la vente pour le paiement des sommes ci-dessus outre intérêts et frais, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Mme Grinda-Gambarini, prés. ; Mme Gonelle, prem. subst. proc. gén. ; Mes Escaut et Ray, av. déf. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 16 mars 2006, Sté Vasco International Enterprises Inc. c/ M.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1981, n° 25905 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 janvier 1981, n° 25905 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1981/01-19-25905)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans la matière hautement réglementée des baux d'habitation soumis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, telle que modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970. À l'origine de cette affaire se trouve une situation immobilière et familiale complexe impliquant plusieurs biens et baux distincts en Principauté ainsi qu'en territoire français voisin. M. R., de nationalité monégasque, a acquis suivant acte reçu par Maître Rey, notaire, en date du 6 mars 1967, la propriété d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble sis en Principauté de Monaco. Ce bien immobilier, composé de cinq pièces principales, d'une cuisine et de dépendances, était donné à bail à usage d'habitation aux époux B.-L. Parallèlement à cette propriété donnée en location, M. R. était lui-même locataire de plusieurs espaces au sein d'un autre immeuble situé à Monte-Carlo, dénommé « Villa L. S. », appartenant à une dame I., veuve D. Plus précisément, la situation locative de M. R. au sein de cette Villa L. S. se décomposait en trois éléments distincts : 1. Un appartement situé au premier étage de l'immeuble, dans lequel M. R. résidait effectivement avec son épouse (née L. M.), son fils majeur (J.-P. R.) et l'épouse de ce dernier, étant précisé que l'ensemble de ces personnes possèdent la nationalité monégasque. 2. Un appartement situé au rez-de-chaussée du même immeuble, loué à usage professionnel, et utilisé conformément aux stipulations du contrat de bail par son fils, J.-P. R., pour l'exercice de sa profession de médecin acupuncteur. 3. Deux pièces contiguës audit local professionnel, également situées au rez-de-chaussée, lesquelles avaient été distraites d'une autre location à usage commercial qui avait été supplémentairement consentie à M. R. Selon les affirmations de ce dernier, ces deux pièces étaient respectivement en nature d'office et de cuisine, présentaient une surface moyenne de 7,80 mètres carrés et étaient dépourvues de fenêtres normales ouvrant directement sur l'extérieur. L'équilibre résidentiel de la famille R. a été rompu par l'action de la propriétaire de la Villa L. S., dame I. veuve D. Celle-ci a en effet exercé son propre droit de reprise sur l'appartement d'habitation du premier étage. Cette procédure a abouti à un jugement en date du 28 avril 1978, devenu définitif, en exécution duquel M. R. et les membres de sa famille ont fait l'objet d'une expulsion de leur logement principal à Monaco. Faute de disposer d'un autre appartement libre en Principauté, M. R., son épouse, son fils et sa belle-fille se sont trouvés dans l'obligation de transférer provisoirement leur habitation dans une résidence secondaire dont M. R. était propriétaire sur le territoire français, à Roquebrune-Cap-Martin. C'est dans ce contexte de perte de son logement monégasque que M. R. a entrepris de récupérer l'usage de l'appartement dont il était propriétaire depuis 1967 et qu'occupaient les époux B.-L. Par exploit d'huissier (dont la date comporte une divergence matérielle au sein même de l'arrêt, qui mentionne successivement dans l'exposé des faits un exploit du « 9 avril 1978 », puis un congé du « 2 août 1978 » dans le rappel des motifs du tribunal, et enfin un congé signifié le « 9 août 1978 » dans le dispositif), M. R. a fait signifier à ses locataires, les époux B.-L., un congé pour la date du 31 août 1979. Ce congé était délivré sur le fondement des dispositions de l'article 26 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée par l'article 3 de la loi n° 888 du 25 juin 1970, aux fins de reprise personnelle tant pour lui-même que pour son épouse, son fils majeur et l'épouse de celui-ci. L'acte de congé ne faisait toutefois aucune mention des locations que M. R. conservait au rez-de-chaussée de la Villa L. S. (le local professionnel et les deux pièces contiguës), pas plus qu'il n'exposait les circonstances susceptibles de s'opposer à ce que les locataires congédiés puissent occuper lesdits locaux par voie d'échange. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Les locataires n'ayant pas libéré les lieux à l'échéance fixée au 31 août 1979, M. R. a, après avoir satisfait aux prescriptions préalables édictées par l'alinéa 4 de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669, assigné les époux B.-L. devant le Tribunal de première instance par exploit introductif d'instance en date du 6 septembre 1979. Il sollicitait de la juridiction qu'elle valide le congé délivré et qu'elle ordonne en conséquence l'expulsion des époux B.-L. dès le prononcé du jugement à intervenir, le tout sous une astreinte comminatoire de 200 francs par jour de retard. Au soutien de sa demande initiale, le bailleur faisait valoir que l'occupation de l'appartement litigieux répondait non seulement à des besoins normaux pour lui et les autres bénéficiaires désignés, mais également à une impérieuse nécessité découlant directement de leur propre expulsion de la Villa L. S. et de leur relogement contraint en France. Par un jugement rendu le 7 mars 1980, le Tribunal de première instance a intégralement rejeté les demandes du propriétaire, le déclarant aussi irrecevable que mal fondé en son action et l'en déboutant. Pour statuer ainsi, les premiers juges se sont appuyés sur une double motivation, touchant tant à la régularité formelle du congé qu'aux conditions de fond de la reprise : * Sur la forme, le tribunal s'est référé au jugement d'expulsion du 28 avril 1978 versé aux débats ainsi qu'à une autre procédure ayant donné lieu à une décision rendue par ses propres soins la veille, soit le 6 mars 1980. Il en a déduit qu'à la date du congé, M. R. demeurait locataire au rez-de-chaussée de la Villa L. S. de l'appartement à usage professionnel et des deux pièces contiguës distraites de la location commerciale. Constatant que le congé ne mentionnait ni l'existence de ces locations, ni les circonstances s'opposant à leur occupation par les défendeurs en violation des alinéas 2 et 4 de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, le tribunal a estimé que le caractère d'ordre public de cette législation lui imposait de relever d'office ce moyen. Il a en conséquence déclaré le congé nul et de nul effet. * Sur le fond, les premiers juges ont ajouté, d'une part, que l'article 26 de l'ordonnance-loi ne prévoyait pas que le droit de reprise puisse être exercé en vue d'une occupation personnelle conjointe du propriétaire et d'un ou plusieurs bénéficiaires par lui désignés et, d'autre part, qu'il n'était pas démontré que l'appartement loué aux époux B.-L. constituât une habitation correspondant aux besoins normaux des deux ménages composant la famille R. Par acte du 18 avril 1980, M. R. a régulièrement interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Aux termes de son acte d'appel et de ses conclusions en réplique, l'appelant sollicitait la réformation intégrale du jugement entrepris et l'allocation du bénéfice de son exploit introductif d'instance du 6 septembre 1979. Son argumentation s'articulait autour des moyens suivants : * Concernant la validité formelle du congé au regard de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, il reprochait aux premiers juges une interprétation erronée de ce texte. Il soutenait que l'échange de locaux imposé par l'article 32 (dans les conditions de l'article 25) n'est concevable et juridiquement possible qu'à la condition que les locaux du reprenant aient été loués à usage d'habitation. À l'appui de cette thèse, il invoquait en réplique l'article 27 du même texte, qui interdit l'exercice du droit de reprise sur un local dans lequel le locataire exerce sa profession. Dès lors, n'ayant plus de logement d'habitation à Monaco suite à son expulsion du premier étage de la Villa L. S. et résidant provisoirement en France, il estimait n'avoir rien à proposer en échange à ses locataires. Il n'avait donc pas à mentionner le local professionnel du rez-de-chaussée utilisé par son fils médecin acupuncteur, ni les deux pièces contiguës (office et cuisine de 7,80 m² sans fenêtres normales sur l'extérieur) qui ne pouvaient être utilisées à usage d'habitation. * Concernant les allégations adverses relatives à son patrimoine immobilier, il contestait formellement être propriétaire à Monaco d'un quelconque appartement compris dans le circuit locatif. Il démentait occuper avec sa famille un logement situé dans l'immeuble « C. P. » à Monte-Carlo, produisant à cet effet une attestation du syndic de cet immeuble datée du 1er décembre 1979 et soulignant que les premiers juges n'avaient d'ailleurs pas retenu cet élément. * Concernant les conditions de fond de l'article 26 et les besoins normaux, il rappelait les termes de son acte d'acquisition du 6 mars 1967 démontrant que l'appartement repris (cinq pièces principales) présentait une superficie sensiblement égale à celle de l'appartement dont sa famille avait été expulsée et dans lequel les deux ménages n'avaient jamais cessé de vivre ensemble. Il soutenait que l'article 26 n'interdit nullement à un propriétaire monégasque d'occuper son bien conjointement avec d'autres membres de sa famille, fussent-ils mariés, une telle cohabitation constituant un mode d'occupation normale et durable. Enfin, il faisait valoir qu'en sa qualité de citoyen monégasque, il était fondé à conserver son domicile en Principauté et ne pouvait être contraint de le transférer définitivement dans sa résidence secondaire à Roquebrune-Cap-Martin. En défense, les époux B.-L., intimés, concluaient à la confirmation pure et simple du jugement déféré. Leurs prétentions reposaient sur plusieurs axes : * Ils invoquaient en premier lieu le caractère d'ordre public de l'ordonnance-loi n° 669 et soutenaient que son article 32 revêt une portée générale, englobant indistinctement les locaux à usage d'habitation et les locaux à usage professionnel. Selon eux, l'omission dans le congé de la location professionnelle et des deux pièces contiguës au rez-de-chaussée de la Villa L. S., ainsi que l'absence d'indication des raisons empêchant l'exercice du droit d'échange, justifiaient pleinement la sanction de la nullité prononcée par le tribunal. * À titre subsidiaire, pour le cas où la Cour jugerait que l'article 32 se limite aux seuls locaux d'habitation, les intimés maintenaient que le congé demeurait nul faute d'avoir mentionné l'occupation par l'appelant d'un appartement situé dans l'immeuble « C. P. » à Monte-Carlo, bien non compris dans le circuit locatif et propriété de la société civile immobilière (S.C.I.) Migeor. * Sur le fond, ils réfutaient la réalité des besoins locatifs allégués par M. R. et sa famille. Ils affirmaient qu'il était de notoriété publique que l'appelant possédait plusieurs appartements à Monaco sous le couvert de diverses sociétés civiles immobilières. Ils soutenaient enfin que la délivrance de ce congé aux fins de reprise était dictée par une intention frauduleuse, visant uniquement à obtenir leur éviction et à les empêcher de faire évaluer le préjudice résultant de troubles de jouissance qu'ils affirmaient subir depuis vingt-cinq ans. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une question principale d'interprétation des textes régissant le formalisme du congé pour reprise et l'étendue de l'obligation corrélative d'échange de locaux, préalable nécessaire à l'examen des conditions de fond de la reprise. Le problème de droit se décomposait ainsi : les dispositions des alinéas 1, 2 et 4 de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée, qui imposent au propriétaire exerçant son droit de reprise de mettre à la disposition du locataire évincé le local qu'il occupe et d'indiquer dans le congé, à peine de nullité, toutes précisions utiles à l'exercice de ce droit d'échange, obligent-elles le bailleur à offrir en échange et, par suite, à mentionner dans l'acte de congé des locaux dont il est locataire à usage exclusivement professionnel ou commercial, ou des pièces contiguës distraites d'une location commerciale ? De la réponse à cette question dépendait la validité formelle du congé litigieux : si l'obligation d'échange et de mention s'étendait aux locaux professionnels ou commerciaux, la nullité prononcée d'office par les premiers juges devait être confirmée ; si, à l'inverse, cette obligation était restreinte aux seuls véritables locaux d'habitation dont le reprenant a la disposition, il convenait alors de déterminer la nature exacte de l'ensemble des locaux conservés par le bailleur pour apprécier la régularité de l'acte. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer l'approche extensive qu'avaient adoptée les premiers juges quant à la portée de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, la Cour d'appel développe un raisonnement exégétique et téléologique particulièrement structuré, procédant par étapes successives. En premier lieu, la juridiction d'appel précise l'objet et les limites du formalisme imposé par l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669. Elle observe que si le législateur a prescrit, à peine de nullité, que le congé donné aux fins de reprise (dans les conditions des alinéas 1 et 4 dudit article) contienne toutes les indications utiles permettant au locataire congédié d'exercer son droit et d'opérer un contrôle préalable à toute contestation au fond, il n'a toutefois ni énuméré ni précisé la liste des mentions obligatoires. Interprétant la volonté législative, la Cour juge qu'il est nécessairement requis d'indiquer le logement devant être mis par voie d'échange à la disposition du locataire évincé, mais elle assortit immédiatement ce principe d'une condition substantielle : il faut « que le bénéficiaire de cette reprise dispose des locaux qu'il occupe ». La Cour rattache expressément cette réserve à une jurisprudence constante selon laquelle aucun local de remplacement n'a à être indiqué lorsque le reprenant n'est ni locataire ni occupant légal d'aucun bien, la simple mention de l'absence de local disponible (par exemple du fait d'une réquisition) étant alors jugée suffisante. En deuxième lieu, la Cour écarte tout caractère formel et automatique à l'obligation de mise à disposition du local rendu vacant par l'exercice de la reprise. Elle pose le principe selon lequel cette obligation d'échange disparaît purement et simplement « lorsqu'il n'y a pas de véritable local d'habitation à offrir en échange ». La juridiction illustre immédiatement cette règle par deux hypothèses d'exclusion : d'une part, le cas où les locaux occupés par le reprenant font l'objet d'une location commerciale ; d'autre part, le cas où le reprenant dispose de pièces d'habitation mais que celles-ci forment avec de tels locaux commerciaux ou professionnels « un tout indivisible ». En troisième lieu, appliquant ces principes directeurs aux différents biens immobiliers évoqués dans le litige, la Cour procède à un tri rigoureux : 1. S'agissant de l'appartement du premier étage de la Villa L. S. : la Cour constate qu'il est constant qu'à la suite de sa propre expulsion, qui l'a contraint à résider dans sa résidence secondaire à Roquebrune-Cap-Martin, l'appelant ne disposait plus de cet appartement. N'en ayant plus la disposition, il n'avait aucune obligation de le mentionner dans le congé. 2. S'agissant du local du rez-de-chaussée de la Villa L. S. utilisé par le fils de l'appelant pour sa profession de médecin acupuncteur : la Cour juge que l'alinéa 2 de l'article 32 n'imposait nullement au bailleur de déclarer cette location professionnelle. Pour justifier cette exclusion, la Cour procède à une lecture combinée des alinéas 1 et 4 de l'article 32, affirmant que « l'occupation par le bénéficiaire de la reprise telle que visée par l'alinéa 4 de l'article susvisé s'entend d'une véritable habitation du local susceptible d'être offert à l'échange aux locataires évincés ainsi qu'il résulte des termes mêmes de l'alinéa 1er dudit article et, en aucun cas, d'une réhabitation commerciale ou professionnelle d'un tel local ». La Cour conforte cette analyse littérale par deux arguments majeurs. D'abord, un argument d'ordre pratique et d'équité : imposer l'échange d'un local professionnel reviendrait à priver les bénéficiaires de la reprise de la possibilité de poursuivre leur activité professionnelle dans un local loué à cet effet, à l'occasion même de l'exercice d'un droit que la loi leur reconnaît. Ensuite, un argument systémique tiré de l'esprit du législateur : le Titre VII de l'ordonnance-loi n° 669, intitulé « Du droit de reprise », a un champ d'application strictement limité aux seuls locaux à usage d'habitation. La Cour en veut pour preuve les dispositions de l'article 27 du même texte, qui interdisent au propriétaire d'exercer son droit de reprise sur un local dans lequel le locataire exerce sa profession au vu et au su du bailleur et avec son accord au moins tacite. Par symétrie, le droit d'échange corrélatif au droit de reprise ne saurait englober les locaux professionnels. 3. S'agissant du prétendu appartement situé dans l'immeuble « C. P. » : la Cour écarte définitivement le moyen des intimés en relevant que leurs affirmations relatives à une occupation de ce bien par l'appelant et sa famille sont formellement démenties par les pièces produites aux débats (notamment l'attestation du syndic mentionnée dans l'exposé des moyens) et n'avaient d'ailleurs pas été retenues par le tribunal. Aucune mention de ce chef n'était donc requise à peine de nullité. 4. S'agissant enfin de la location supplémentaire des deux pièces contiguës au local professionnel au rez-de-chaussée de la Villa L. S. : la Cour relève que l'omission de cette location dans le congé ne pourrait justifier la sanction de la nullité prononcée par le tribunal qu'à la condition que ces deux pièces constituent « un véritable local d'habitation susceptible d'être mis, par voie d'échange, à la disposition des intimés ». Estimant ne pas disposer d'éléments d'appréciation factuels et techniques suffisants sur la configuration exacte de ces deux pièces, la Cour décide, avant dire droit sur la régularité du congé et sur la justification des besoins normaux des bénéficiaires de la reprise, d'ordonner une mesure d'expertise confiée à un architecte afin de déterminer si ces pièces constituent un véritable local d'habitation autonome ou si elles forment un tout indivisible avec le local professionnel contigu. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation, la Cour d'appel rend une décision mixte, tranchant au principal la question de droit relative à l'interprétation de l'article 32 de l'ordonnance-loi n° 669, et ordonnant avant dire droit une mesure d'