Par des écritures en réponse déposées successivement les 8 mars, 22 juin et 8 novembre 2017, p. ME. sollicite de voir :
le débouté des époux TA. de l'ensemble de leurs demandes,
Leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros, toutes causes de préjudice confondus ;
À l'appui de ses prétentions, la défenderesse soutient que ses anciens locataires doivent être tenus pour responsables du retard dans l'exécution des travaux de remise en état de l'appartement, au regard des clauses du bail conclu entre les parties ;
Elle précise qu'en raison des travaux conséquents de remise en état de l'appartement suite au dégât des eaux, le bien n'a pu être reloué que le 15 janvier 2016, alors même que les époux TA. s'étaient engagés à quitter les lieux avant le 1er décembre 2015 ;
Elle estime que le délai supplémentaire dans la remise en état du logement n'est pas la conséquence directe du dégât des eaux mais bien de l'absence de diligence des époux TA. et de leur irrespect de leurs obligations contractuelles ;
Elle prétend que les travaux de remise en état de l'appartement résultant du dégât des eaux intervenu entre le 3 et le 4 octobre 2015 sont indiscutablement à la charge des locataires, au regard des clauses du contrat de bail ;
Elle affirme que l'attitude procédurale des demandeurs lui a causé un préjudice financier et moral considérable.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
I - Sur la demande de restitution partielle du dépôt de garantie :
Selon l'article 989 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi ;
La clause intitulée « dépôt de garantie » du contrat de bail stipule qu' « une somme équivalente à six mois de loyer doit être déposée entre les mains du bailleur à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie, non productif d'intérêt, sera restitué au locataire après son départ, au plus tard dans les 3 mois, après déménagement et remise des clés, si les locaux sont rendus en l'état dans lequel le bailleur est en droit de les recevoir, conformément aux conditions générales du bail et sous déduction de toutes sommes que le locataire pourrait devoir au bailleur et ce, pour quelque cause que ce soit. Il est bien précisé que ce dépôt de garantie ne constituera pas un loyer d'avance et ne pourra en aucune façon servir de paiement d'une quelconque période locative précédant le départ.
Ces sommes s'entendent notamment : des loyers et charges forfaitaires impayés, du coût des travaux de remise en état des lieux ».
Les époux TA. reprochent à la bailleresse d'avoir retenu sur le dépôt de garantie de 168 000 euros initialement versé :
les loyers et charges perdus pour la période nécessaire aux travaux de remise en état du 1er décembre 2015 au 14 janvier 2016, représentant la somme de 60 000 euros,
la somme de 45 538,39 euros correspondant aux travaux de remise en état du logement suite au dégât des eaux ;
Il convient donc d'examiner ces deux points ;
Sur les travaux de remise en état suite au dégât des eaux :
L'article 1570 du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;
L'article 1572 du Code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;
Ainsi, en cas de dégât des eaux à l'origine de la destruction des choses louées, le preneur qui n'a pas commis de faute ne doit pas répondre des pertes survenues pendant sa jouissance (TPI, 17 mars 2011) ;
Le paragraphe intitulé « Charges et conditions - État des lieux d'entrée et de sortie » du contrat de bail signé le 21 mai 2014 mentionne quant à lui que le preneur devra rendre les lieux loués en parfait état, sans qu'il puisse être tenu compte de la vétusté, et ce quel que soit le temps de location écoulé ;
Les conditions énoncées par ce paragraphe de la convention sont plus sévères, pour les locataires, que celles posées par le Code civil, qui ne sont toutefois pas d'ordre public. Dès lors elles doivent s'appliquer en l'espèce entre les parties, raison pour laquelle les époux TA. ne contestent pas la soustraction du montant total du dépôt de garantie de la somme de 31 287,43 euros, correspondant aux travaux de remise en état du logement loué par leurs soins ;
En revanche, il est constant que l'expert de la compagnie d'assurance des époux TA. (MMA), indique clairement dans son rapport que la cause du dégât des eaux réside dans des pluies exceptionnelles ayant mis en charge le balcon du logement des anciens locataires, jusqu'à engorger une descente commune ;
Il s'agit là d'un événement extérieur irrésistible et imprévisible, présentant toutes les caractéristiques de la force majeure ;
Le rapport du cabinet POLYEXPERT ajoute qu'aucun défaut d'entretien du locataire n'a été prouvé ;
Par conséquent, les travaux résultant du dégât des eaux lié à des perturbations climatiques importantes relèvent d'un cas de force majeure, et ne peuvent être mis à la charge des preneurs, qui n'ont commis aucune faute dans la survenance du sinistre;
La somme de 49 538,39 euros, déduite par Madame ME. du montant total restitué aux preneurs au titre du dépôt de garantie, n'était donc pas due par les époux TA. ;
La bailleresse leur ayant déjà reversé à ce titre la somme de 28 593,76 euros le 20 juin 2017, p. ME. doit encore leur restituer le solde, soit la somme de 20 944,63 euros (49 538,39€ - 28 593,76€ = 20 944,63€) ;
Sur les loyers et charges perçus après le 1er décembre 2015 :
Aux termes du paragraphe 1 du contrat de bail, il est prévu qu'à l'échéance du contrat, le preneur s'engage à libérer les locaux, après qu'un état des lieux aura été établi par huissier de justice, choisi par le bailleur, aux frais exclusifs du preneur ;
La clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS - ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE » du bail énonce que le preneur devra rendre en parfait état les lieux loués ;
« Pour assurer le contrôle comme l'exécution de cette obligation, le preneur s'engage au minimum six semaines avant la fin du bail à faire dresser un pré-état des lieux avec le bailleur ou son représentant et établir la liste des travaux de remise en état, réparation, réfection, remplacement, que le preneur s'engage à exécuter, à ses frais exclusifs, pour l'état des lieux de sortie »
Selon ladite clause, dans le cas où, à la fin du bail, il sera constaté un retard quelconque dans la remise en état, le preneur sera tenu de régler, sur la base du dernier loyer, une indemnité journalière de retard et en outre, il sera responsable de tous les dommages pour perte de location ou trouble de jouissance quelconque ;
Il est constant qu'en raison des travaux de réfection, l'appartement, objet du bail, n'a pu être à nouveau loué qu'à compter du 15 janvier 2016, alors même que les parties s'étaient initialement accordées sur un achèvement des travaux de remise en état et une restitution du logement avant le 1er décembre 2015 ;
Pour s'exonérer du paiement des indemnités journalières, les époux TA. font valoir l'existence d'un cas de force majeure ne leur ayant pas permis de respecter leur obligation contractuelle de restituer le logement à la date et dans les conditions prévues ;
Selon l'article 1002 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, notamment à raison du retard dans l'exécution de son obligation, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ;
L'article 1003 du Code civil précise qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts lorsque, par suite de la force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s'était obligé ;
L'événement constitutif de la force majeure doit être imprévisible, extérieur et irrésistible ou insurmontable (CA, 29 septembre 2015) ;
Force est de constater que le dégât des eaux intervenu dans l'appartement loué par les demandeurs dans la nuit du 3 au 4 octobre 2015 remplit ces conditions ;
En réplique, Madame ME. affirme que les preneurs n'ont pas agi de manière diligente, ce qui a retardé la mise en œuvre des travaux de réfection et entraîné l'irrespect par les preneurs de leur obligation contractuelle de restitution de l'appartement avant le 1er décembre 2015 ;
Elle soutient que le délai supplémentaire de remise en état du logement n'est pas la conséquence directe du dégât des eaux, mais de la négligence des époux TA. ;
Tout d'abord, il y a lieu de relever que les époux TA. ont respecté leur obligation de faire dresser un pré-état des lieux au moins six semaines avant la restitution prévue du logement soit le 17 septembre 2015, ce qui permettait ainsi à la bailleresse d'effectuer les travaux de remise en état avant le 1er décembre 2015, ce qui n'est pas contesté par celle-ci ;
C'est bien suite au dégât des eaux que le planning des travaux n'a pu être respecté ;
En effet, il résulte des devis adressés par la bailleresse aux époux TA. le 17 novembre 2015, que le sinistre survenu le 3 octobre 2015 a entraîné des interventions supplémentaires, notamment de remise en service de l'ascenseur intérieur et d'asséchage de l'appartement endommagé par les eaux pour une période de 15 jours ;
Par ailleurs, les demandeurs versent aux débats la facture de leur déménagement de MONACO en Angleterre le 28 septembre 2015, démontrant ainsi que le logement était vide et pouvait accueillir les ouvriers pour les réfections à compter de cette date ;
Les époux TA. ont adressé dès le 7 octobre le constat de sinistre à leur compagnie d'assurance ;
Force est de constater que le devis concernant les travaux de remise en état suite au dégât des eaux n'a été établi par la société A. que le 9 novembre 2015 ;
Dans un courriel envoyé le 6 novembre 2015, le mandant de Madame ME. indiquait d'ailleurs au représentant des époux TA., d. CR., qu'en « ce qui concerne les travaux de remise en état de l'appartement, une nouvelle étude de votre dossier est nécessaire compte tenu des derniers événements.
Il nous faut prendre en considération les travaux de réparation des dommages causés par les « dégâts des eaux », mais surtout bien évaluer les délais d'exécution sachant qu'aujourd'hui, nous ne savons pas à quelle date pourront être commencés lesdits travaux » ;
C'est donc bien suite au sinistre du 3 octobre 2015 que les travaux de réfection ont dû être un temps reportés, sans que les époux TA. ne fassent preuve d'une quelconque mauvaise volonté à ce titre, ni ne commettent aucune faute ;
d. CR. s'est enquis par deux mails des 6 et 13 novembre 2015 de l'avancée des travaux et de la réception à venir des devis, démontrant ainsi le souci des locataires de voir régler rapidement cette question ;
Il ne peut donc être reproché aux époux TA. un manque de réactivité ayant entraîné un retard dans les travaux de réfection de l'immeuble, alors même que les dégâts résultant du sinistre subi par le logement le 3 octobre 2015 et les expertises des compagnies d'assurance en découlant sont manifestement à l'origine de l'ajournement pendant un temps du chantier de rénovation ;
Ainsi, il est clairement établi que la cause du retard dans la remise en état de l'appartement réside dans le dégât des eaux survenu le 3 octobre 2015, ce qui constitue une cause étrangère qui ne peut être imputée aux preneurs ;
Madame ME. ne pouvait donc déduire du dépôt de garantie la somme de 60 000 euros, correspondant selon elle à l'irrespect par les preneurs de leur obligation contractuelle de restitution du logement au 1er décembre 2015 ;
Les époux TA. ne peuvent être tenus pour responsables d'aucun des dommages matériels ou immatériels consécutifs au dégât des eaux survenu le 3 octobre 2015 ;
Par conséquent, il y a lieu uniquement de déduire du dépôt de garantie versé initialement par les époux TA. à hauteur de 168 000 euros, les sommes suivantes :
31 287,43 euros correspondant aux travaux résultant de l'usure normale de l'appartement du fait de l'occupation des locataires,
160 euros de frais d'émetteur parking,
550 euros correspondant au coût de l'état des lieux établi par un huissier ;
La bailleresse aurait dû ainsi restituer à ses anciens preneurs la somme de 136 002,57 euros ;
Or, il n'est pas contesté que Madame ME. leur a déjà remboursé les sommes de 28 593,76 euros et de 26 464,18 euros ;
Elle sera dès lors condamnée à leur verser la somme de 80 944,63 euros se décomposant ainsi : 136 002,57 - (28 593,76€+ 26 464,18€) = 80 944,63€.
II. Sur les demandes de dommages et intérêts :
Les époux TA. ne démontrent pas la mauvaise foi caractérisée de la bailleresse, et seront pas conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;
La présente décision démontre s'il en était besoin le caractère non abusif de la procédure intentée par les époux TA.. Madame ME. se verra donc déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
Sur les dépens :
p. ME., qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance ;