Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-01-16, ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449

d’examiner et d’apprécier la régularité et le bien-fondé de celles-ci. Un acte de l’administration active ne doit, en règle, pas répondre à toutes les objections qui ont été émises au cours de la procédure qui a conduit à son édiction. Toutefois, lorsqu’au cours de l’enquête publique, des observations précises ont été formulées, dont l’exactitude et la pertinence ne sont pas démenties par le dossier, le permis délivré ne peut être considéré comme adéquatement motivé dès lors qu’il ne permet pas de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité passe outre, au moins partiellement, à ces observations. En l’espèce, la réclamation du requérant se fonde sur le postulat que, faute de recul, la grande baie vitrée du rez-de-chaussée au premier étage, ainsi que la terrasse arrière au troisième étage plongent sur l’intérieur d’îlot, spécialement sur les cours et jardins, voire sur la cuisine et la salle-de-bain par-dessus le mur mitoyen. Il ressort toutefois des plans et spécialement de ceux du premier étage qu’un recul de 20 centimètres est prévu entre le sol et la baie vitrée et de 40 centimètres entre le sol et le rebord extérieur du mur de façade arrière de la nouvelle annexe. En outre, le bord de la baie vitrée est situé à 78 centimètres de la limite mitoyenne . En outre, d’une part, l’implantation de l’immeuble qui fait l’objet du projet n’est pas modifiée, des baies existent actuellement au rez-de-chaussée et au premier étage et, d’autre part, l’extension de l’annexe au deuxième étage fait l’objet d’un recul latéral par rapport à la limite mitoyenne avec le terrain du requérant. En ce qui concerne la terrasse du troisième étage, outre le maintien partiel du mur mitoyen le long de la terrasse, un recul est prévu en profondeur, par rapport à la fin de ce mur mitoyen avec un couvre mur de 35 centimètres puis un bac de plantes. Le projet prévoit donc des dispositifs de recul non mentionnés dans la réclamation du requérant et qui sont de nature à réduire les vues vers son terrain. Dès lors, la réclamation à l’enquête publique ne peut être considérée comme pertinente sur ce point et il ne s’imposait pas d’y répondre expressément. La deuxième branche n’est pas sérieuse. VI.2.3. Troisième branche Les éventuels problèmes de stabilité liés aux travaux autorisés par un permis d’urbanisme ne sont pas liés à la légalité de ce permis, qui est délivré sans préjudice des droits des tiers, mais à son éventuelle mise en œuvre déficiente. Il s’agit d’une question technique à laquelle il appartient aux entreprises chargées de la construction de répondre en respectant les règles de l’art et en prenant, dans ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 11/20

l’exécution des travaux et sous leur responsabilité, toutes les précautions nécessaires afin de ne pas endommager la propriété voisine. Cette question technique n’est pas du ressort des autorités qui ont traité la demande de permis, lesquelles ne sont en principe pas tenues d’y répondre. La troisième branche n’est donc pas sérieuse. VI.2.4. Quatrième branche Le projet se situe en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement au PRAS. L’acte attaqué indique à cet égard que c’est la raison pour laquelle le projet a été soumis à l’avis de la Commission de concertation. La prescription particulière 21 du PRAS dispose ce qui suit: « 21. Zones d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement Dans ces zones, la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de la nécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques de ces périmètres ou de promouvoir leur embellissement, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger. Ces conditions particulières sont arrêtées par plan particulier d’affectation du sol, par règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. À défaut, elles sont arrêtées après avis de la Commission de concertation ». La notice explicative de la demande initiale décrit comme suit la façade avant existante : « La façade à rue est recouverte d’une brique de parement de ton jaune. Les encadrements des fenêtres du rez-de-chaussée, le soubassement et les seuils de fenêtre des étages sont en pierre de ton gris. Les châssis sont en bois de couleur gris foncé. La corniche en bois de ton gris est placée entre le 1er et le 2ème étage. Le deuxième étage franc de la maison est recouvert d’ardoises de ton gris anthracite. Cela donne l’impression que le 2ème étage est une lucarne. La toiture est couverte de tuiles orange ». Cette même notice décrit le projet initial comme suit : « 4.5. La toiture La toiture originellement mansardée est transformée en toiture inclinée du côté rue et en toiture plate vers l’intérieur d’îlot. Ce faisant, le projet vise à respecter l’esthétique des constructions visibles depuis l’espace public, en y conservant l’aspect d’une toiture mansardée. Les proportions et le gabarit ajouté respectent la typologie avoisinante ainsi que les normes en vigueur. Elle dépasse de 43 cm la ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 12/20

hauteur du profil mitoyen le plus bas (voisin n°88) et est située en dessous du profil mitoyen le plus haut (voisin n°92). La toiture est recouverte d’ardoise de ton gris anthracite. Deux lucarnes sont aménagées en toiture côté rue afin d’apporter un maximum de lumière et des vues droites. Elles sont centrées par rapport aux fenêtres des étages inférieurs et sont de différentes dimensions afin de respecter les proportions de la façade. La lucarne de gauche a une longueur de 2,54m et la lucarne de droite a une longueur de 1,09m. Elles respectent donc la règle des 2/3 de la façade (5,45 m) imposée par l’article 8 du Titre I du RRU. 4.6. Les façades La façade avant projetée est en briques de parement de ton jaune/orange. La nouvelle corniche en bois peint en gris est rehaussée de 2,72 m et est similaire à la corniche existante. Une bande de pierre de ton gris est posée à la place de l’ancienne corniche afin de réaliser la jonction entre la façade existante et la nouvelle façade du 2ème étage. La brique utilisée pour la nouvelle façade du 2ème étage est de couleur et de dimension similaire à la brique existante des étages inférieurs. Les deux nouvelles baies du 2ème étage ont le même cintrage et respectent les proportions des baies du 1er étage. Leurs châssis sont en bois peint en gris ». Dans son avis du 31 mai 2022, la Commission de concertation a demandé de « revoir l’ampleur et l’expression des rehausses envisagées dans le respect du caractère architectural de la maison et des parcelles environnantes ». À la suite de cet avis, les demandeurs de permis ont modifié leur demande et la nouvelle notice explicative indique ce qui suit : « 4.5. La toiture La toiture originellement mansardée est transformée en toiture inclinée du côté rue et en toiture plate vers l’intérieur d’îlot. Ce faisant, le projet vise à respecter l’esthétique des constructions visibles depuis l’espace public, en y conservant l’aspect d’une toiture mansardée. Les proportions et le gabarit ajouté respectent la typologie avoisinante ainsi que les normes en vigueur. Elle dépasse de 43 cm la hauteur du profil mitoyen le plus bas (voisin n°88) et est située en dessous du profil mitoyen le plus haut (voisin n°92). La toiture est recouverte d’ardoise de ton gris anthracite. Deux fenêtres de toit sont aménagées en toiture côté rue afin d’apporter un maximum de lumière et des vues droites. Elles sont centrées par rapport aux fenêtres des étages inférieurs et sont de différentes dimensions afin de respecter les proportions de la façade. 4.6. Les façades La façade avant est en briques de parement de ton jaune/orange. La corniche existante en bois peint en gris est conservée et réalise la jonction entre la façade existante et la nouvelle façade du 2ème étage. Afin de répondre aux inquiétudes de la CC (concernant la tentative d’imiter la façade existante en utilisant des matériaux similaires), la façade du 2ème étage franc est désormais habillée d’ardoises noires. Visuellement, elle fait donc partie de la toiture. Deux fenêtres ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 13/20

sont aménagées en lucarnes. Celles-ci sont centrées par rapport aux fenêtres des étages inférieurs. Les matériaux utilisés respectent l’architecture de la façade existante ». Le 20 décembre 2022, la Commission de concertation a rendu, sur le projet modifié, un nouvel avis en ces termes en ce qui concerne la façade avant : « 73. qu’en façade avant, les lucarnes du 3ème étage sont supprimées et remplacées par des fenêtres de toit; 74. que la corniche existante est maintenue et que l’ensemble de l’extension est réalisée en ardoises noires; 75. que cette extension respecte la façade existante et s’intègre dans le quartier » . L’acte attaqué reproduit cette motivation qu’il s’approprie. Ces éléments procéduraux et cette motivation formelle permettent de comprendre que l’auteur du projet, la Commission de concertation et, à leur suite, la partie adverse, ont cherché à sauvegarder ou valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques du bien, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger, notamment en imposant de ne pas tenter de copier les matériaux de la façade existante et d’intégrer, plutôt, l’extension dans la toiture. Des conditions ont été émises dans l’avis de la Commission de concertation du 31 mai 2022 et mise en œuvre dans le projet définitif afin de permettre de réaliser cet objectif. La quatrième branche n’est donc pas sérieuse. VI.2.5. Cinquième branche La prescription générale 0.6 du PRAS dispose comme suit : « 0.6. Dans toutes les zones, les actes et travaux améliorent, en priorité, les qualités végétales, ensuite, minérales, esthétiques et paysagères des intérieurs d’îlots et y favorisent le maintien ou la création des surfaces de pleine terre. Les actes et travaux qui portent atteinte aux intérieurs d’îlots sont soumis aux mesures particulières de publicité ». L’intérieur d’îlot est défini dans le Glossaire des principaux termes utilisés dans le prescriptions urbanistiques du PRAS de la manière suivante : « Espace au-delà de la profondeur de construction définie par plan particulier d’affectation du sol ou, à défaut, par règlement régional ou communal d’urbanisme ».

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En l’espèce, les aménagements de l’immeuble autorisés par l’acte attaqué ne portent pas atteinte à l’intérieur d’îlot au niveau du rez-de-chaussée, l’implantation n’étant pas modifiée. Seule l’extension de l’annexe, au deuxième étage, s’implante en intérieur d’îlot. En vue de préserver les qualités végétales de l’intérieur d’îlot, l’acte attaqué impose la verdurisation de la toiture du premier étage de l’annexe, ainsi qu’un important bac de plante sur toute la largeur de la terrasse du troisième étage. Par ailleurs, le projet apporte une modification à la cour extérieure qui était entièrement pavée en situation existante et dans le projet initial. Sur ce point, la Commission de concertation a estimé, dans son avis du 31 mai 2022, ce qui suit : « 11. que la cour extérieure est réaménagée; 12. qu’elle ne parait pas comprendre de parties en pleine terre; qu’il convient de prévoir au moins 50% de la surface en pleine terre plantée et de prévoir une terrasse perméable en plus ». La note explicative du projet modifié indique que « [l]a cour extérieure est réaménagée et 50% de sa surface est en pleine terre plantée afin de répondre à l’avis de Commission de Concertation du 31 mai 2022 ». Les plans de synthèse illustrent également ce réaménagement. Dans ces circonstances, la Commission de concertation et, à sa suite, la partie adverse, ont pu valablement considérer que le projet améliore les qualités végétales de l’intérieur d’îlot, notamment par la création des surfaces de pleine terre. La cinquième branche n’est pas sérieuse et, partant, le premier moyen n’est pas sérieux. VII. Deuxième moyen VII.1. Thèse de la partie requérante Le second moyen est pris de la violation de la prescription particulière 21 du PRAS, du principe de la motivation interne des actes administratifs, de l’erreur dans les motifs, de l’insuffisance des motifs, du défaut d’examen sérieux des dossiers et de l’erreur manifeste d’appréciation. Dans une première branche, le requérant fait valoir qu’il a indiqué dans sa lettre de réclamation du 3 mai 2022 que sa maison, construite en 1921, est de style architectural Art Déco et que la rue des Aduatiques est connue pour son ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 15/20

esthétique et son architecture dès lors qu’elle contient de nombreuses maisons de style Art Déco, Art Nouveau, Beaux-Arts ou éclectique et plus d’une trentaine de maisons reprises à l’inventaire du patrimoine architectural de la Région de Bruxelles-Capitale. Il rappelle que le bien faisant l’objet du permis attaqué est situé en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement, qui est une zone destinée à maintenir, améliorer ou développer la qualité architecturale ou paysagère, tant des espaces publics que du bâti. Il indique le projet litigieux s’implante dans un quartier où l’aspect architectural, culturel et historique est important et dont il convient de préserver et de valoriser l’embellissement. Il souligne que le permis attaqué autorise la réalisation d’un projet d’architecture de type moderne, compte tenu notamment :

• de la grandeur de la baie vitrée sur deux niveaux à l’arrière de l’annexe et des grandes fenêtres rectangulaires à l’arrière de l’annexe projetée au 2ème étage,
• des matériaux utilisés pour réaliser l’élévation en façade avant, à savoir des briques rouges et des ardoises noires,
• de la toiture plate qui remplace la toiture à versants existante au 3ème étage;
• de l’annexe projetée sur 3 niveaux et du nouveau volume au 3ème étage à toiture plate avec une terrasse de 13m2 qui sont massifs et disproportionnés par rapport aux autres façades des maisons en intérieur d’îlot et à l’espace disponible dans cet îlot (voir les photos de l’arrière de la maison litigieuse actuelle en annexe 13)
• de l’imposante baie vitrée allant du rez-de-chaussée jusqu’au 1er étage du projet d’annexe arrière,
• des grandes fenêtres rectangulaires projetées au 2ème étage de l’arrière de la maison (voir plus particulièrement le plan d’élévation de la façade arrière). Il relève que la Commission de concertation, dans son avis du 31 mai 2022, avait estimé que l’annexe arrière projetée « est conséquente, qu’elle dénature complétement to façade arrière de la maison », « porte préjudice à la parcelle voisine » et qu’« elle dénature l’aspect architectural de la maison » (points 20 et 22). Selon lui, le projet n’est pas de nature à s’intégrer facilement au cadre bâti existant, d’un style architectural plus ancien témoignant d’un grand esthétisme (style Art Déco, Art Nouveau, Beaux-Arts ou éclectique). Il estime que ce projet ne préserve ni ne valorise le contexte bâti existant et qu’il ne participe pas à l’embellissement du quartier dès lors que son style architectural est très éloigné de celui des maisons avoisinantes. Il en déduit que le projet ne respecte pas l’aménagement harmonieux des lieux. Il considère que l’appréciation de la compatibilité du projet avec le caractère architectural de la zone est insuffisante dans le permis attaqué. En outre, il estime que l’analyse de la partie adverse selon laquelle le projet s’intégrera dans le cadre bâti existant procède d’une erreur manifeste d’appréciation. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 16/20

Dans une deuxième branche, il fait valoir que, dans ses lettres de réclamation des 3 mai et 2 décembre 2022, il a indiqué que le projet créerait des vues plongeantes dans l’intérieur d’îlot et plus précisément sur ses fenêtres donnant sur l’intérieur de sa maison (sa cuisine et sa salle de bain), ainsi que sur sa cour et son jardin. Il soutient que c’est à tort que le permis attaqué indique que l’installation de bacs à plantes le long de la terrasse permettra de « limiter les vues plongeantes vers l’intérieur d’îlot ». Selon lui, le placement de quelques bacs de plantes le long des garde-corps, qui ne sont pas ancrés dans la terrasse et sont donc amovibles, ne permettra pas de limiter cette vue. Il allègue que les bacs de plantes tels que représentés sur les plans annexés au permis ne sont pas assez hauts pour limiter la vue sur sa propriété. Quant à la dérogation à l’article 4 du titre Ier du RRU, qui concerne la construction de l’annexe arrière du rez-de-chaussée au 2ème étage, il considère que les motifs sur la base desquels elle a été accordée sont insuffisants dès lors qu’ils n’abordent pas la problématique des vues sur sa propriété et en particulier sur sa cour, son jardin, sa cuisine et sa salle de bain. Selon lui, il ressort clairement des plans que l’absence d’une telle dérogation permettrait de réduire les vues plongeantes créées sur sa propriété. VII.2. Appréciation VII.2.1. Première branche Le contrôle du Conseil d’État sur la matérialité des faits et leur qualification est complet. Le contrôle de l’appréciation est marginal, limité à l’erreur manifeste d’appréciation. À cet égard, en effet, il n’appartient pas au Conseil d’État d’intervenir comme arbitre des appréciations divergentes du gouvernement et de la partie requérante quant au bon aménagement des lieux. Il ne peut substituer son appréciation en opportunité à celle qui a été portée par l’autorité chargée, sur recours, de la délivrance du permis et ne peut censurer cette appréciation que dans le cas d’une erreur manifeste. L’appréciation est manifestement erronée quand elle est incompréhensible pour tout observateur averti. Il ne suffit pas de constater qu’au regard des mêmes critères, telle autre mesure paraît raisonnablement admissible ou semble même meilleure. Il s’agit de l’attitude qu’aucune autre autorité placée dans les mêmes circonstances n’aurait adoptée. Tout doute doit être exclu. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.449 XV - 5404 - 17/20

La prescription particulière 21 du PRAS concerne « la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l'aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public » et elle est, par conséquent, inapplicable en ce qui concerne les modifications apportées à la façade arrière. La circonstance qu’il existe dans le voisinage des bâtiments représentatifs d’un style d’architecture ancien n’implique pas que tout nouveau projet devrait obligatoirement tenter de reproduire des éléments représentatifs de ce style plutôt qu’une architecture contemporaine. Il ressort de l’examen de la quatrième branche du premier moyen que l’auteur du projet, la Commission de concertation et, à leur suite, la partie adverse, ont cherché à sauvegarder ou valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques du bien, y compris au travers de la qualité de l'architecture des constructions et des installations à ériger, notamment en imposant de ne pas tenter de copier les matériaux de la façade existante et d’intégrer, plutôt, l’extension dans la toiture et que des conditions ont été émises en ce sens dans le premier avis de la commission et mise en œuvre dans le projet définitif. La première branche n’est pas sérieuse. VII.2.2. Seconde branche La seconde branche du moyen se confond avec la deuxième branche du premier moyen, en ce qui concerne le recul, les vues plongeantes et le bac de plantation de la terrasse du troisième étage. Par ailleurs, l’article 4, § 1er, 2°, a, du Titre Ier du RRU dispose comme suit: « lorsque les deux terrains voisins sont bâtis, la construction :

• ne dépasse pas la profondeur du profil mitoyen de la construction voisine la plus profonde;
• ne dépasse pas de plus de 3 mètres en profondeur le profil mitoyen de la construction voisine la moins profonde. Une profondeur supérieure à 3 mètres peut être autorisée dans la mesure où un retrait latéral de 3 mètres au moins est respecté. Les mesures sont prises perpendiculairement à l’élément de référence ». En l’espèce, la dérogation à cet article 4 concerne l’extension au deuxième étage de l’annexe existante, qui dépasse de 3,79 mètres la façade arrière du bâtiment du requérant au même étage, lequel constitue la construction voisine la moins profonde. Cette dérogation est motivée comme suit :

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« 63. que la demande déroge au Règlement Régional d’Urbanisme (RRU), titre I, article 4 (profondeur) en ce qui concerne le volume au 2e étage qui dépasse de plus de 3m le profil mitoyen de la construction voisine la moins profonde (côté gauche); 64. que l’annexe ne dépasse cependant pas le mitoyen de droite, le plus profond; 65. qu’elle réalise une transition entre les gabarits des deux immeubles mitoyens; 66. que les toitures de la nouvelle annexe sont non accessibles et plantées; 67. que la dérogation est acceptable ». En outre, ainsi que cela a été exposé lors de l’appréciation de la première branche du premier moyen, l’autorité a prêté, tout au long de la procédure, une attention particulière à l’intégration du projet, spécialement par rapport à la maison du requérant. Prima facie, la motivation de l’acte attaqué est donc suffisante en ce qui concerne cette dérogation. La seconde branche du moyen n’est pas sérieuse et, partant, le second moyen n’est pas sérieux. L’une des conditions requises par l’article 17, § 1er, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, pour que celui-ci puisse ordonner la suspension de l’exécution de l’acte attaqué fait défaut. La demande de suspension ne peut en conséquence être accueillie.

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