Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-01-25, ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580

Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 (2024-01-25)

Sommaire (FR) : Arrêt no 258.580 du 25 janvier 2024 Marchés et travaux publics - Marchés publics Décision : Intervention non accueillie Indemnité réparatrice accordée

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF VIe CHAMBRE ARRÊT no 258.580 du 25 janvier 2024 A. 229.168/VI-21.609 En cause :

DUSSART Bernard, ayant élu domicile chez Me Laura MERODIO, avocat, boulevard Émile de Laveleye 64 4020 Liège, contre : la ville de Huy, représentée par son collège communal, ayant élu domicile chez Me Sandra PIERRE, avocat, avenue Roi Albert 200 5300 Andenne. Requérante en intervention : la société anonyme AXA BELGIUM, ayant élu domicile chez Mes Noël SIMAR, Bruno DEVOS et Nathalie VAN DAMME, avocats, place des Nations Unies 7 4020 Liège.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet du recours Par une requête introduite le 20 septembre 2019, Bernard Dussart sollicite une indemnité réparatrice à la suite « de l’annulation par [le Conseil d’État], par un arrêt n° 245.228 prononcé le 24 juillet 2019, de l’arrêté d’inhabitabilité adopté par Monsieur le Bourgmestre de la ville de Huy en date du 16 juin 2016 » d’un montant de 84.793,78 euros, à majorer des intérêts de retard. II. Procédure La contribution et les droits visés aux articles 66, 6°, et 70 du règlement général de procédure ont été acquittés. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 1/30

Les mémoires en réponse et en réplique ont été régulièrement échangés. M. Yves Delval, premier auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 25/3 du règlement général de procédure. Le rapport a été notifié aux parties. La partie adverse a, le 14 juillet 2020, déposé un dernier mémoire. Par une requête introduite le 17 août 2020, la SA Axa Belgium a demandé à être reçue en qualité de partie intervenante. La requérante a, le 19 août 2020, déposé un dernier mémoire. Par ordonnance du 23 septembre 2020, le Conseil d’État a accueilli provisoirement la demande en intervention de la SA Axa Belgium. Le 14 décembre 2020, la partie intervenante a déposé un mémoire en intervention. Par une ordonnance du 13 octobre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 29 novembre 2023. Mme Florence Piret, conseillère d’État, a exposé son rapport. Me Eric Lemmens, loco Me Laura Merodio, avocat, comparaissant pour la partie requérante, Me Sandra Pierre, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Me François Philippart de Foy, loco Mes Noël Simar, Bruno Devos et Nathalie Van Damme, avocat, avocat, comparaissant pour la partie intervenante ont été entendus en leurs observations. M. Yves Delval, premier auditeur, a été entendu en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973.

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III. Exposé des faits

1. Le requérant était le propriétaire d’un immeuble sis au n° 69 de la rue des Jardins à 4500 Huy. Il s’agit d’un immeuble de trois logements mis en location. La séparation en trois logements a fait l’objet d’un permis d’urbanisme en date du 22 février 2010.
2. Dans la soirée du 10 décembre 2016, une des locataires de l’immeuble appelle le service d’intervention de la zone de secours Hemeco en raison de l’effondrement d’une partie du plafond du hall d’entrée. La présence de fissures est constatée sur la façade du bâtiment, au niveau de la loggia. Un risque d’effondrement est évoqué. Les habitants de l’immeuble sont évacués. Un cordon de sécurité est placé devant l’immeuble. Les alimentations en gaz, eau et électricité sont coupées et des étançons sont placés pour soutenir les madriers (dont certains sont vermoulus) du hall d’entrée de l’immeuble.
3. Le lendemain, des études complémentaires sont ordonnées. Le bureau d’ingénieurs Greisch rédige, à la demande du bourgmestre de la ville de Huy, un rapport de stabilité du bâtiment dont il ressort qu’il n’existe pas de risque d’effondrement. Ce rapport n’est pas produit par la partie adverse et n’a jamais été transmis au requérant.
4. Le 13 juin 2016, le département opérationnel de la zone de secours Hemeco visite les lieux et établit, le 14 juin 2016, un rapport. Celui-ci fait état de différents manquements aux « normes incendie » (compartimentage, détection incendie, moyen d’annonce, alarme, éclairage de sécurité, signalisation, escaliers, extincteurs, installation gaz et électricité, exutoire de fumée et contrôles périodiques) ainsi que d’autres désordres. Il mentionne notamment les éléments suivants :

• sur la « stabilité générale du bâtiment », « [v]u les rapports de stabilité précités, il a été conclu que ce bâtiment ne menaçait pas de s’effondrer » ;
• sur la « stabilité loggia », cette partie du bâtiment est en mauvais état ; le cimentage étant fissuré à de nombreux endroits, celui-ci menace de tomber à tout moment ; une interdiction de circuler a été mise en place sur le trottoir ; il y a lieu d’effectuer un sondage complet de la stabilité de la loggia et d’effectuer toutes les réparations qui s’imposeront en fonction de ce sondage ;
• sur la « stabilité cage escaliers », cette partie de l’immeuble a été étançonnée au rez-de-chaussée et en cave ; il y a lieu d’analyser les madriers vermoulus pour ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 3/30

trouver la raison du problème et réparer toute la structure portante de la cage d’escalier ; il est précisé, dans les conclusions de l’enquête, que « le plafond du hall d’entrée a été démonté dans son entièreté » ; La conclusion du rapport est que l’immeuble présente un niveau de sécurité « dangereux contre l’incendie, l’explosion et la panique ». Il est recommandé au Bourgmestre de la ville de Huy d’en interdire l’occupation et de prendre un arrêté décrétant sa fermeture. 5. Le 16 juin 2016, le Bourgmestre de la ville de Huy prend un arrêté, « vu l’urgence » et « considérant que cette situation d’insécurité ne peut perdurer », déclarant la totalité de l’immeuble inhabitable et ne pouvant être habité à nouveau qu’à partir du moment où : « 1) un sondage complet de la stabilité de la loggia et des madriers de la cage d’escalier aura été effectué et les réparations nécessaires suite à ce sondage totalement effectuées (cfr. rapport prévention de la zone de secours Hemeco du 14 juin 2016) ; 2) les travaux de mise en conformité du bien auront été totalement réalisés (cfr. rapport prévention de la zone de secours Hemeco du 14 juin 2016) ; 3) des attestations vierges de toute remarque auront été délivrées par les organismes agréés pour les installations d’électricité et de gaz ; 4) le bureau de prévention susvisé de la zone de secours Hemeco aura effectué une nouvelle visite de contrôle des lieux et délivré une attestation de sécurité déclarant le bien habitable et que, dès lors, cet immeuble présente un niveau de sécurité au moins “satisfaisant” ». Le requérant introduit un recours en annulation contre cet arrêté (recours enrôlé sous le numéro de rôle général A.220.017/VI-20.836). 6. Dans l’attente qu’il soit statué sur son recours, le requérant entreprend différentes démarches pour obtenir la levée de l’arrêté d’inhabitabilité. Par courrier du 24 juin 2016, il sollicite l’autorisation de restaurer les alimentations en gaz, électricité et eau, des dérogations pour ce qui concerne la largeur de l’escalier principal et l’exutoire de fumée et un délai d’un an pour réaliser le compartimentage intérieur de l’immeuble. La zone de secours Hemeco donne un avis favorable pour l’ensemble de ces demandes. En juillet 2016, le requérant mandate le bureau d’ingénieur JLD Engineering pour réaliser le sondage complet de la stabilité de la loggia et des madriers, exigé par l’arrêté d’inhabitabilité, ainsi que le suivi de chantier, concernant la loggia et le hall d’entrée. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 4/30

Aux mois d’août et de septembre 2016, il fait réaliser les travaux prescrits par la zone de secours Hemeco. Le 28 septembre 2016, le bourgmestre de la ville de Huy lève l’arrêté d’inhabitabilité, à la suite d’une nouvelle visite de contrôle effectuée par la zone de secours Hemeco. Le rapport de contrôle du 20 septembre 2016 conclut que l’immeuble présente un niveau de sécurité satisfaisant contre l’incendie, l’explosion et la panique. 7. Dans le courant du premier semestre de l’année 2017, le requérant vend l’immeuble litigieux. L’acte authentique est signé le 8 juin 2017. 8. Par l’arrêt n° 245.228 du 24 juillet 2019, le Conseil d’État annule l’arrêté d’inhabitabilité du 16 juin 2016, en application de l’article 30, § 3, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, après avoir constaté que la partie adverse n’a pas introduit de demande de poursuite de la procédure dans un délai de trente jours à compter de la notification du rapport de l’auditeur concluant à l’annulation. Dans cet arrêt, le Conseil d’État juge qu’il n’y a pas de raison de s’écarter du rapport du premier auditeur, que les deuxième et troisième moyens sont fondés et qu’il y a lieu d’annuler l’acte attaqué. Les passages pertinents du rapport, notamment pour ce qui concerne les deuxième et troisième moyens de la requête, sont reproduits dans l’arrêt, comme il suit : « VI.

Deuxième moyen

A. Thèses des parties Le requérant prend un deuxième moyen de la “violation des articles 1 à 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, du principe général de motivation adéquate des actes administratifs, du principe de proportionnalité, des articles 133, alinéa 2, et 135 § 2 de la nouvelle loi communale, des articles 5 à 8 du Code wallon du logement, du RGIE, de l’arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire, du Règlement général de police de la Ville de Huy du 14 juillet 2015, de l’arrêté royal du 28 juin 1971 déterminant les mesures de sécurité à prendre lors de l’établissement et dans l’exploitation des installations de distribution de gaz par canalisations, de l’excès de pouvoir et de l’erreur manifeste d’appréciation”. Après avoir rappelé que le pouvoir du bourgmestre de prendre une mesure de police administrative est soumis au respect du principe de proportionnalité et que l’arrêté doit démontrer concrètement un risque en matière d’incendie, indiquer lequel précisément et faire apparaître que ce risque justifie raisonnablement une mesure de fermeture, le requérant expose que les considérations qui fondent l’acte attaqué sont inexactes ou insuffisantes. Il détaille que si la loggia est ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 5/30

vétuste et le ciment risquerait de chuter sur les passants, rien ne permet de mettre en doute sa stabilité ce que confirme les experts mandatés par son assureur et le bureau GREISH dont la partie adverse refuse de communiquer le rapport. Il en va de même pour les madriers du hall d’entrée, le mur non-porteur déchaussé de la cave, l’infiltration d’eau dans la cave, le manque de ventilation et le problème de reprise d’eau dans la cour arrière qui n’induisent aucun risque d’incendie, d’effondrement ou d’insalubrité. Les autres manquements sont des exigences de l’arrêté royal du 7 juillet 1994 précité qui n’est pas applicable, car l’immeuble a été construit en 1903 et s’ils peuvent créer des problèmes pour évacuer un immeuble en feu, ils ne sont pas susceptibles de causer en soi un incendie. Il ajoute que l’immeuble est en bon état et dispose d’installations de gaz et d’électricité conformes et que la partie adverse a ensuite accordé des dérogations ou des délais. Elle poursuit que la mesure est tout à fait disproportionnée puisqu’il n’y a aucun risque pour la stabilité du bâtiment, le risque d’incendie n’est fondé sur aucune circonstance concrète, mais sur les exigences imposées uniquement aux bâtiments neufs pour en faciliter l’évacuation. La partie adverse aurait pu imposer une mesure moins grave en l’invitant pas exemple à réaliser les travaux dans un délai raisonnable. Il relève de nouveau qu’il a été privé de la possibilité d’exposer ses moyens de défense avant que l’acte attaqué soit pris. La partie adverse reproche de nouveau au requérant de ne pas exposer son intérêt au moyen. Elle affirme ensuite que le requérant expose à tort que le dossier ne démontrerait aucun risque pour la sécurité des habitants puisque le rapport des services de secours mentionne qu’un sondage complet de la stabilité de la loggia doit être effectué, car elle est en très mauvais état. Il a d’ailleurs procédé à des réparations des colonnes du second étage. Au niveau de l’escalier, toute la structure portante était à remplacer. L’acte attaqué peut être pris lorsque la sécurité des habitants ou de tiers est mise en péril et cela ne peut être nié. Elle estime enfin que l’arrêté royal du 7 juillet 1994 précité s’applique, car il s’applique, selon son article 1er, aux bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite après le 1er janvier 1998 et tel est le cas puisque le requérant a obtenu un permis de bâtir le 22 février 2010. Elle ajoute que ce dernier est conditionné au respect de l’avis du service d’incendie du 27 janvier 2010, ce que le requérant n’a pas fait. Le requérant réplique qu’il n’y a pas de problème de stabilité puisque la voirie a été rouverte, que la partie adverse ne produit pas le rapport du bureau d’ingénieurs Greish et qu’il peut en être déduit que son affirmation selon laquelle il concluait en l’absence de risque pour la stabilité de l’immeuble en ce compris la loggia dont seul un sondage complet de la stabilité était demandé et celle du hall d’entrée et de l’escalier est réputée exacte. De plus, des étançons étaient placés et il ne peut lui être reproché d’avoir exécuté une décision exécutoire et les travaux ont démontré que la loggia ne menaçait pas de s’effondrer. Il s’agissait de colonnes métalliques en parfait état dont le cimentage s’effritait simplement et en ce qui concerne la cage d’escalier la structure portante était légèrement sousdimensionnée par rapport aux normes actuelles, mais il n’y avait aucun risque de ruine et donc aucune urgence justifiant une mesure aussi extrême. En ce qui concerne l’arrêté royal précité du 1er janvier 1998, la condition est un permis de bâtir et non un permis d’urbanisme au sens large. Le permis du 22 février 2010 concerne la séparation de l’immeuble et il s’y est conformé. Celui-ci exigeant uniquement la pose de détecteurs d’incendie et la ventilation d’une salle de bain, car l’avis concluait que “tel que défini, ce projet est conforme aux normes de sécurité contre l’incendie et l’explosion pour autant qu’il soit réalisé conformément au plan et aux prescriptions reprises dans ce rapport”.

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B. Examen Le requérant ne devait pas justifier son intérêt à chacun des moyens sous peine d’irrecevabilité et la partie adverse ne conteste pas concrètement l’intérêt du requérant au deuxième moyen. Par ailleurs, il y a intérêt. Le préambule de l’acte attaqué vise exclusivement les articles 133, alinéa 2, et 135, § 2, de la nouvelle loi communale, à l’exclusion de toute référence au Code wallon du Logement. L’article 135, § 2, alinéa 2, 5°, charge notamment les communes de veiller à prévenir, par les précautions convenables, les accidents et fléaux calamiteux, tels que les incendies. Cette disposition ne contient pas d’indication particulière quant aux mesures qui peuvent être prises. Elle cite uniquement la prise de “précautions convenables” et la “distribution des secours nécessaires”. Il résulte de l’emploi de ces termes très généraux qu’un large pouvoir d’appréciation est laissé aux bourgmestres quant au choix de la mesure appropriée. Ces dispositions habilitent donc le bourgmestre à prendre des mesures constituant des “précautions convenables” pour prévenir un risque d’incendie. Il dispose d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire dans le choix de la mesure qui convient le mieux pour remédier au risque que présentent les logements et, dans les cas graves, il peut être amené à interdire l’habitation d’un logement, le cas échéant, même sans permettre au propriétaire d’effectuer au préalable des travaux. Il n’appartient pas au Conseil d’État de substituer à cet égard son appréciation à celle de l’autorité, sous réserve de la sanction d’une éventuelle erreur manifeste d’appréciation. Il appartient toutefois au bourgmestre de motiver adéquatement sa décision et toute mesure de police emportant des limitations à des droits ou à des libertés doit être proportionnelle au trouble ou au risque de trouble qu’elle entend prévenir. “La mesure finalement adoptée devrait être le résultat de la mise en balance des intérêts particuliers en présence avec les exigences de la composante de l’ordre public concernée. […] la mesure de police […] ne peut dépasser ce qui est nécessaire pour assurer la salubrité ou la sécurité publique”. En l’espèce, il ressort de la motivation de l’acte attaqué que la partie adverse ne vise que la prévention des incendies visée à l’article 135, § 2 précité 5° et pas les immeubles menaçant ruine visés au 1° de la même disposition. En effet, il se fonde uniquement sur le rapport de la zone de secours qui estime : “cet immeuble ne répond pas aux normes minimales de sécurité incendie et que dès lors cet immeuble présente un niveau de sécurité dangereux contre l’incendie, l’explosion et la panique”. La notion d’insécurité qui découle du risque d’incendie que présenterait un immeuble doit être appréciée en fonction de critères techniques et matériels de sécurité et “la circonstance que le risque lié à l’incendie concerne au premier chef les locataires d’un immeuble divisé en appartements […] n’enlève rien à son caractère de menace pour la sécurité publique. Cette notion englobe, en effet, nécessairement la sécurité des locataires d’unités de logement dont la vie serait mise en péril par un incendie survenu dans une autre partie de l’immeuble. Il ne se justifie pas à cet égard d’effectuer une distinction selon que le risque concerne des maisons d’habitation individuelles, d’une part, ou des logements dans un immeuble divisé en studios ou appartements, d’autre part”. L’acte attaqué relève une série de manquements qui sont manifestement étrangers à la prévention des incendies tels que le cimentage fissuré de la loggia, les madriers du hall d’entrée étançonnés dont certains seraient vermoulus et le déchaussement d’un mur non porteur des caves, des traces d’humidité, un défaut ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 7/30

de ventilation dans les caves, des problématiques de reprise d’eau dans les caves, des infiltrations d’eau dans la cave et le local poubelles non conforme. L’acte attaqué n’est ainsi pas adéquatement motivé et rien ne permet d’établir que la partie adverse aurait pris la même décision sur la base des seuls manquements pertinents par rapport à la prévention incendie. Au contraire, il semble que les craintes liées à la stabilité générale du bâtiment au moment de son évacuation avant que l’acte attaqué ne soit pris sont le motif de principal de l’acte attaqué, mais celles-ci ne sont plus établies au moment où l’acte attaqué a été pris. Il ressort du rapport du bureau de prévention du 14 juin 2016 alors que l’acte attaqué a été pris le 16 juin 2016 que “Le bureau prévention de la Zone de secours HEMECO se base sur les rapports des sociétés STABIL et GREISH. Vu les rapports de stabilité précités, il a été conclu que ce bâtiment ne menaçait pas de s’effondrer”. Cela ressort également de l’accord donné au délai demandé postérieurement quant au compartimentage du hall d’entrée qui avait également été relevé parmi les manquements détaillés dans l’acte attaqué, mais aussi aux demandes de dérogations concernant l’escalier principal et l’exutoire de fumée réclamés par le rapport précité du 14 juin 2016 dont la réalisation totale est imposée par l’acte attaqué. Par conséquent, le deuxième moyen est fondé. VII. Troisième moyen A. Thèses des parties Le requérant prend un troisième moyen de “la violation du principe général d’audition préalable, des articles 133, alinéa 2, et 135 § 2 de la nouvelle loi communale, des articles 5 à 8 du Code wallon du logement, de l’Arrêté du gouvernement wallon du 30 août 2007 relatif à la procédure en matière de respect des critères de salubrité des logements et de la présence de détecteurs d’incendie, de l’excès de pouvoir et de l’erreur manifeste d’appréciation”. Le requérant expose qu’il n’a jamais été entendu ni invité à faire valoir ses observations alors que le danger n’était pas imminent puisque tout risque pour la stabilité du bâtiment avait été écarté et que ce n’est que postérieurement à l’envoi de l’acte attaqué qu’il y a été invité ce qui était inutile et tardif. La partie adverse répond de nouveau que le requérant ne justifie pas de son intérêt au moyen alors qu’il a été reçu le 20 juin 2016, rencontre à l’issue de laquelle il a écrit à la commune sans contestation aucune. Elle ajoute que les articles 5 à 7 du Code wallon du logement ne sont pas applicables. Le requérant réplique que les articles 5 à 7 précités sont applicables et que le moyen est également pris du principe général de droit de l’audition préalable. Il rappelle que l’audition est prévue également par le règlement général de police. B. Examen De nouveau, le requérant ne devait pas justifier son intérêt à chacun des moyens sous peine d’irrecevabilité. Il a intérêt au moyen en ce qu’il invoque qu’il aurait dû être entendu avant de prendre l’acte attaqué. La circonstance qu’il a été entendu après ne le prive pas de son intérêt et cela d’autant plus qu’il n’a pas acquiescé à l’acte attaqué. Le moyen est recevable en ce qu’il est pris du principe audi alteram partem que la partie adverse rappelle dans les articles 79 et 80 de son règlement général de police pour les immeubles menaçant ruine et 131 et 132 pour les immeubles ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 8/30

insalubres. Ce principe vise à permettre à l’autorité de statuer en connaissance de cause, ce qui implique que la personne concernée ait eu la possibilité de faire entendre son point de vue en temps utile. Le respect de ce principe ne requiert aucun formalisme strict. Il ne trouve, par ailleurs, pas à s’appliquer dans certaines hypothèses, notamment lorsque son respect serait inconciliable avec une situation imposant l’adoption d’une décision dans l’urgence. Il ne se confond pas avec celui des droits de la défense et exige que l’intéressé ait pu faire valoir son point de vue à un moment donné de la procédure concernant une décision que l’autorité envisage de prendre et qui pourrait porter atteinte à ses intérêts. Pour satisfaire à ce principe, l’autorité doit offrir au destinataire de la décision l’occasion de faire valoir ses observations en l’informant de la décision en projet et en lui permettant d’avoir accès aux éléments sur lesquels celle-ci se fonderait. Un débat oral ne doit pas nécessairement se dérouler, pour peu que l’intéressé ait effectivement eu la possibilité de faire valoir ses observations. Or, il ne ressort pas de l’acte attaqué et du dossier administratif que le requérant a eu l’occasion de faire entendre son point de vue en temps utile et le dossier ne présente pas au moment où l’acte attaqué est pris une urgence telle qu’elle puisse le justifier. En effet, d’une part, au moment où l’acte attaqué est pris la partie adverse était informée que le bâtiment ne menaçait pas de s’effondrer et, d’autre part, entre l’effondrement du plafond le 10 juin 2016 qui est à l’origine de l’examen de la situation de l’immeuble et l’acte attaqué du 16 juin 2016 elle aurait pu l’entendre. Par conséquent, le troisième moyen est fondé ». IV. Intervention Par une requête introduite le 17 août 2020, la SA AXA Belgium demande à intervenir à la présente procédure. Elle explique qu’elle assure la responsabilité civile de la ville de Huy et qu’en cette qualité, elle « a un intérêt certain, direct et personnel à l’issue de la procédure tendant à obtenir une indemnité réparatrice à la charge de son assurée ». À la date d’introduction de la requête en intervention, l’article 52, § 1er, de l’arrêté du règlement général de procédure disposait comme il suit : « La requête en intervention est introduite dans un délai de trente jours au plus tard après la réception de l’envoi visé à l’article 6, § 4, ou la publication de l’avis visé à l’article 3quater. En l’absence de notification ou de publication, la chambre saisie de l’affaire peut permettre une intervention ultérieure pour autant qu’elle ne retarde pas la procédure ». L’admission de l’intervention par ordonnance a un caractère provisoire. Sa recevabilité est définitivement fixée par l’arrêt. La SA AXA Belgium n’indique aucune raison pour justifier l’introduction de sa requête près de onze mois après celle de la demande d’indemnité réparatrice. En choisissant d’intervenir postérieurement à la communication du ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 9/30

rapport déposé par le premier auditeur, la partie intervenante empêche le déroulement normal de la procédure au fond. Le mémoire en intervention contient de nombreux arguments de défense nouveaux qui n’ont pas été examinés par l’auditeur-rapporteur et auxquels la requérante n’a pas pu répondre, le dépôt de son dernier mémoire étant antérieur, de près de quatre mois, à celui du mémoire en intervention. Cette intervention retarde la procédure et porte atteinte au droit de la défense et au principe d’égalité des armes ; elle doit être rejetée. L’intervention de la SA AXA Belgium est irrecevable. V. Exposé du préjudice subi V.1. Thèses des parties A. Requête Le requérant expose que la demande d’indemnité réparatrice vise à réparer le préjudice qu’il estime avoir subi en raison de l’illégalité de l’acte annulé et qui n’est pas réparée par l’annulation de ce dernier. Il invoque et détaille un préjudice locatif ainsi que différents postes de dommages liés à une partie des travaux réalisés dans l’immeuble, des frais d’intervention, la vente de son immeuble et le crédit-pont contracté pour réaliser les travaux ainsi qu’un préjudice moral. En ce qui concerne le préjudice locatif, il réclame le montant des loyers des trois appartements pour les quatre mois de chômage locatif de juin à septembre 2016 (soit 4 x 660 euros + 4 x 505 euros + 4 x 550 euros) ainsi que les frais de relocation pour deux des appartements qu’il évalue ex aequo et bono à 400 euros par appartement (soit 2 x 400 euros), soit une somme totale, pour ce poste de préjudice, de 7.660 euros. Pour les travaux réalisés dans l’immeuble, il ne réclame pas l’indemnisation des travaux de remise en état de la façade, de peinture et de mise en conformité aux normes incendie, car ce sont des frais qu’il aurait dû exposer même s’ils l’ont été anticipativement. Il vise uniquement ceux liés au risque d’effondrement non avéré et contredit par l’étude du bureau Greish avant l’adoption de l’acte attaqué, à savoir les frais liés à l’étude de stabilité concernant la structure du hall d’entrée et les colonnes en béton ceinturant la loggia. Il explique que cette étude ne pouvait se faire que de façon invasive, en détruisant les colonnes et en ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 10/30

analysant l’état du béton et du ferraillage, que même si aucun problème de stabilité n’a été décelé, ces interventions destructrices ont engendré des frais importants pour le remplacement des colonnes en béton par des colonnes métalliques, que ces frais s’élèvent à 9.177,48 euros TVAC (soit 8.658 euros HTVA = 6.730 euros pour les colonnes, 1.200 euros pour le cadre métallique et 728 euros pour le faux plafond) et que ces frais n’auraient jamais été exposés en l’absence d’arrêté d’inhabitabilité. Il estime qu’il convient d’ajouter les frais liés au contrôle de ces travaux par un ingénieur en stabilité tel qu’exigé par la décision d’inhabitabilité, soit les honoraires de la SRL JLD Engineering s’élevant à 1.028,50. Selon le requérant, le total des frais pour les travaux indûment supportés est donc de 10.205,98 euros. Pour les frais d’intervention, il retient ceux du bureau Greisch qui lui sont réclamés par la ville de Huy (soit 3.188,35 euros) ainsi que ceux des trois interventions de la zone de secours Hemeco qui lui ont été réclamés (643,72 euros pour l’intervention du 10 juin 2016 + 225 euros pour la visite du 13 juin 2016 + 225 euros pour la visite du 21 septembre 2016 après la réalisation des travaux), soit la somme totale de 4.282,07 euros. Pour le préjudice lié à la vente de l’immeuble, il explique qu’il a dû vendre ce dernier, car il n’avait pas la capacité financière d’acquitter la facture des travaux d’un montant de 20.201,58 euros. Il explique qu’il a mis en vente son immeuble au prix de 390.000 euros, puis, ne trouvant pas preneur – l’immeuble étant identifié par les acquéreurs potentiels comme étant celui dont la presse avait fait état d’un risque d’effondrement –, au prix de 360.000 euros, pour finalement accepter, en février 2017, une offre d’achat à 340.000 euros. Il ajoute que l’acte authentique de vente a été passé le 8 juin 2017 et que, pour payer les factures des travaux, il a dû contracter, le 6 décembre 2016, un crédit-pont d’un montant de 20.363,43 euros, le requérant payant les intérêts mensuellement, le capital devant être remboursé lors de la vente de l’immeuble. Il précise encore qu’« il n’avait plus aucune épargne disponible en raison de l’arrêté d’inhabitabilité, alors qu’il était en train de rénover un autre immeuble où il devait emménager suite à une séparation », qu’« il n’avait évidemment pas prévu le déséquilibre budgétaire causé par la ville de Huy » et qu’« il n’aurait en temps normal jamais vendu cet immeuble, qu’il destinait à ses enfants, et encore moins pour la somme de 340.000 euros, compte tenu des investissements réalisés et des heures passées à la rénovation durant tous ses temps libres de 2008 à 2012 ». Il détermine son préjudice comme il suit : « Le préjudice correspond au fait que l’immeuble a été vendu à un prix moindre par rapport à sa valeur réelle, valeur dont il faut encore déduire des frais supportés. Il peut être établi comme suit : ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 11/30

• valeur réelle de l’immeuble, selon l’estimation à minima de l’agence WOLF = 360.000 €
• Prix de vente = 340.000 €
• Honoraires de l’agence WOLF = 12.342 € (pièce 14/1).
• Intérêts du crédit-pont durant 7 mois (43,39 €/m) = 303,73 € (pièce 13).
• Préjudice total = 32.645,73 € ». Pour le préjudice moral, il détaille son investissement personnel dans la rénovation de l’immeuble, à laquelle il a consacré tous ses week-ends et son temps libre entre 2009 et 2012. Il précise qu’il souhaitait le léguer à ses enfants pour leur assurer une sécurité financière. Il expose avoir vécu la situation comme injuste et inéquitable, que son investissement personnel a été réduit à néant – ce qui a eu des conséquences psychiques importantes – et qu’il en a perdu le goût d’entreprendre et toute motivation et confiance en lui. Il réclame, à titre de préjudice moral, un montant évalué ex aequo et bono à 30.000 euros. Selon le requérant, le total de son préjudice se chiffre au montant de 84.793,78 euros, à majorer des intérêts de retard. B. Mémoire en réponse La partie adverse répond qu’il faut établir un lien causal certain entre le dommage et l’illégalité constatée par le Conseil d’État, que le préjudice doit être certain, direct et personnel, que la charge de la preuve repose sur le requérant et que la fixation du montant de l’indemnité ne peut intervenir qu’en tenant compte des intérêts publics et privés en présence. Elle conteste les différents montants réclamés. Pour le préjudice locatif, elle relève qu’il n’y a pas de raison d’octroyer une indemnité pour la période antérieure à l’arrêté annulé de sorte que, tout au plus, 3,5 mensualités peuvent être prises en compte. Selon elle, il est, par ailleurs, établi qu’indépendamment de l’arrêté annulé, le requérant n’aurait pas pu percevoir l’ensemble des loyers en raison des troubles de jouissance liés à la dégradation du hall d’entrée et des travaux de la loggia qui nécessitaient notamment le démontage des châssis du deuxième étage, de sorte que le requérant ne peut soutenir qu’en l’absence de l’illégalité, il aurait perçu l’entièreté des loyers pendant cette période. Elle ajoute qu’il convient de vérifier que les loyers des locations ultérieures n’ont pas été supérieurs, ce que les pièces produites par la requérante ne permettent pas de contrôler. Quant aux frais de relocation, elle estime qu’ils ne reposent sur aucune base quelconque. Elle ajoute qu’il ressort des pièces produites que le requérant ne ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 12/30

souhaitait pas poursuivre ses relations contractuelles avec l’un des locataires qui était en retard chronique de paiement et n’avait pas constitué la garantie locative. Elle conclut que le préjudice locatif n’est pas établi et doit être rejeté. Pour les travaux réalisés dans l’immeuble, elle relève que le fait d’avoir ordonné la réalisation d’une étude de stabilité n’a jamais été contesté ni déclaré illégal, cette demande étant « totalement indépendante de la mesure d’inhabitabilité » et sans relation avec l’illégalité constatée par le Conseil d’État. Selon elle, il est établi que le hall d’entrée s’est en partie effondré en raison de sa vétusté. Elle ajoute que les travaux réalisés dans le hall sont la conséquence, non de la mesure d’inhabitabilité, mais de son état de vieillissement et d’un problème structurel, ainsi que cela ressort du rapport d’expert déposé par le requérant, qui reconnaît que la résistance des planchers n’est pas conforme aux normes. Elle affirme que le requérant aurait par ailleurs dû procéder à ces travaux si, en lieu et place de déclarer l’inhabitabilité de l’immeuble, l’arrêté du bourgmestre avait prescrit leur réalisation. Quant au remplacement des colonnes, la partie adverse estime qu’il résulte d’un choix du requérant et de son expert, qui a notamment relevé que les colonnes du deuxième étage étaient « fort abîmées ». Elle en déduit que la demande n’est pas fondée et conteste, à titre subsidiaire, la hauteur du montant réclamé, en relevant que le requérant ne dépose aucune preuve de paiement de ces travaux et que la facture relative à l’intervention du bureau JLD Engineering concerne tant le hall d’entrée que la loggia alors que le requérant ne conteste pas la nécessité de procéder aux travaux de la loggia. La partie adverse estime qu’en tout état de cause, il y a lieu de tenir compte d’un coefficient de vétusté qui peut être fixé à 100 %, compte tenu de l’état dans lequel se trouvaient tant le hall d’entrée (éléments vermoulus) que la loggia (colonnes abîmées et effritées). Sur les frais d’intervention, la partie adverse relève que le requérant réclame le remboursement de montants qu’il n’a jamais payés. Elle précise qu’il n’a payé que la facture relative à l’intervention de la zone de secours dans la nuit du 10 juin 2016 et seulement après les poursuites entamées par un huissier. Selon elle, « [c]eci en dit long sur le caractère totalement déloyal du requérant aux propos et demandes desquels aucune confiance ne peut être octroyée ». Elle ajoute qu’il n’a pas contesté les factures de la zone de secours qui sont la conséquence l’une de l’appel d’un de ses locataires – et n’a donc pas été sollicitée par la commune – et l’autre d’une visite indispensable pour vérifier l’état de l’immeuble à la suite de son effondrement et qui est antérieure à l’acte attaqué. Elle fait valoir qu’en l’absence de l’illégalité, l’intervention des services de secours aurait eu lieu de la même manière. Il en est de même pour l’intervention du bureau Greisch dont la facturation est, selon la partie adverse, légitime, car il était nécessaire de recourir aux lumières d’un ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 13/30

bureau spécialisé afin de vérifier la stabilité de l’immeuble, dont une partie d’un plafond s’était effondré tandis que « la loggia présentait des fissures extrêmement inquiétantes ». Elle relève encore que l’intervention du bureau Greish est antérieure à l’arrêté annulé et « aurait également été refacturée [au requérant] si l’arrêté, au lieu de décider de l’inhabitabilité du bâtiment, avait “seulement” exigé la réalisation de travaux ».

Sur le préjudice lié à la vente de l’immeuble et au crédit-pont, la partie adverse fait valoir qu’aucun élément ne justifie la demande, qu’il y a lieu de tenir compte des intérêts publics et que rien ne prouve que ce soit en raison de l’acte annulé que le requérant a vendu son immeuble plusieurs mois après la levée de la mesure d’inhabitabilité. Elle relève que le requérant n’apporte aucun début de preuve de son défaut de capacité financière d’acquitter les factures des travaux, qu’il a mis en vente son immeuble à 390.000 euros et qu’il n’a trouvé aucun acheteur sérieux. Elle indique qu’il est vain de se référer à la valeur d’assurance d’un bien qui est la valeur à neuf et pas la valeur vénale de celui-ci. Elle ajoute que les pièces déposées ne démontrent pas l’existence d’un crédit-pont, mais une reprise d’encours sur une ouverture de crédit hypothécaire déjà existante (datée de 2015), ce qui semble contraire à l’affirmation non démontrée de ses difficultés financières. Elle relève encore que rien n’indique que le requérant ait dû vendre rapidement son immeuble (puisqu’aucun remboursement de capital ne devait intervenir avant le 6 décembre 2018), qu’il l’a vendu à un prix qui ne lui convenait pas ou que la facture de travaux est à l’origine de cette vente, étant entendu que ces travaux étaient de toute façon nécessaires compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble. Sur le préjudice moral, la partie adverse relève que les déclarations des ex-compagnes du requérant ne sont pas conformes au « prescrit légal sur le plan formel », outre qu’elles sont rédigées dans des formes et caractères identiques – ce qui laisse à penser qu’elles n’en sont pas le rédacteur –, et qu’elles ne permettent pas d’établir la réalité du préjudice qui est contestée. Elles permettent cependant d’établir, selon la partie adverse, que les difficultés financières du requérant et la vente de son bâtiment sont liées à l’emménagement du requérant, à la suite d’une séparation, dans un autre immeuble à rénover et à la nécessité de disposer de liquidités pour ce faire. Elle relève aussi le caractère indécent du montant réclamé par rapport à celui accordé en raison du décès d’un enfant dans un accident de voiture (6.000 euros). C. Mémoire en réplique

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Le requérant réplique, sur le préjudice locatif, que les locataires ont été évacués en urgence sans possibilité de récupérer leurs affaires et qu’il leur a ainsi remboursé les loyers pour le mois de juin, que ce préjudice n’est limité à quatre mois qu’en raison de son attitude, car il a mis tout en œuvre pour obtenir la levée de l’arrêté. Il ajoute que les légers travaux de réfection n’auraient manifestement pas entrainé des troubles de jouissance indemnisables pour les locataires qui doivent supporter un minimum de désagrément pour l’entretien de l’immeuble, en particulier dans les communs, et que, pour la loggia, les travaux d’entretien et de réparation des fissures par l’extérieur ne troublaient pas les locataires. Il précise que « si au second étage, des colonnes ont été démontées, ce n’est pas par nécessité (la structure complète s’est avérée intacte), mais parce que la ville de Huy a imposé un sondage complet de la stabilité de la loggia et des madriers dans l’acte […] annulé ». Il ajoute qu’il n’a jamais souhaité mettre fin aux contrats de location, le litige avec l’un de ses locataires ne concernant que la caution et qu’il n’a tiré aucun bénéfice de la situation, comme le montre les nouveaux baux conclus. Sur les travaux réalisés dans l’immeuble, il soutient que l’étude de stabilité est nécessairement liée à l’acte attaqué qui imposait un sondage complet de la loggia et des madriers de la cage d’escalier. Il réfute l’affirmation selon laquelle le sondage et les travaux auraient été justifiés par la vétusté de l’immeuble – et non par l’acte attaqué – en expliquant qu’il a complètement rénové l’immeuble de 2009 à 2013, « à l’exception du hall d’entrée en raison de son caractère d’époque » (moulures au plafond, vitraux aux fenêtres, châssis en bois et arc de cercle). Il précise que seule une plaque de plafonnage est tombée. Selon lui, il ressort des rapports d’experts qu’il n’y avait aucun problème de stabilité et, si la portance des planchers a été jugée insuffisante, c’est par rapport aux normes actuelles alors que l’immeuble a été construit en 1903. Il affirme qu’il en va de même pour la loggia, qu’aucun sondage n’aurait été réalisé s’il n’avait été exigé par la décision d’inhabitabilité et que les bureaux d’ingénieurs consultés lui ont affirmé que la seule manière de sonder l’état de la structure de la loggia était de détruire les colonnes existantes. Il expose ensuite que selon la jurisprudence de la Cour de cassation il appartient à l’auteur de la faute de démontrer que, sans celle-ci, le dommage se serait produit tel qu’il s’est réalisé in concreto et qu’à défaut il doit indemniser l’intégralité du préjudice. Il explique que s’il a admis la possibilité de lui imposer de réaliser certains travaux, il ne visait que des travaux relatifs à la prévention des incendies et pas un sondage complet et une reconstruction de l’immeuble selon les normes actuelles. Enfin, l’existence des factures justifie, selon lui, à suffisance le ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.580 VI - 21.609 - 15/30

PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D’ÉTAT DÉCIDE :

Article 1er. La requête en intervention introduite par la SA Axa Belgium est rejetée. Article 2. Une indemnité réparatrice de 15.056,80 euros est accordée au requérant, à charge de la partie adverse, augmentée des intérêts compensatoires calculés au taux légal depuis le 16 juin 2016, puis des intérêts moratoires calculés au taux légal à dater du prononcé du présent arrêt jusqu’au complet paiement. Article 3. La partie intervenante supporte le droit de 150 euros lié à son intervention.

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La partie adverse supporte les autres dépens, à savoir le droit de rôle de 200 euros, la contribution de 20 euros et l’indemnité de procédure de 700 euros, accordée à la partie requérante.

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Ainsi prononcé à Bruxelles le 25 janvier 2024, par la VIe chambre du Conseil d’État, composée de : Imre Kovalovszky, Florence Piret, Michèle Belmessieri, Vincent Durieux,

président de chambre, conseillère d’État, conseillère d’État, greffier.

Le Greffier,

Le Président,

Vincent Durieux

Imre Kovalovszky