Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2026-04-09, ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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Considérant que le projet consiste à construire un immeuble résidentiel d’un gabarit R + 7 + 2 niveaux en retrait ; que le rez-de-chaussée accueille le foyer culturel juif ; qu’il s’étend jusqu’à ± 8,00 m du fond de la parcelle mais prévoit l’aménagement de deux zones de cours et jardins : une latéralement d’une superficie de ± 74 m² et une seconde à l’arrière d’une superficie de ± 126 m² ; que cette seconde zone n’est accessible que pour son entretien ou comme sortie de secours ; […] Vu l’article D.IV.54 du CoDT permettant à l’autorité compétente de subordonner la délivrance d’un permis à la réalisation de charges d’urbanisme dans le respect du principe de proportionnalité ; […] Considérant qu’au niveau des impacts positifs, il est possible de relever la contribution du projet : • Au besoin croissant de logements supplémentaires sur le territoire communal ; • Au maintien de la fonction culturelle existante, permettant une mixité programmatique à l’échelle de la parcelle ; • Au remplacement d’un bâti jugé insalubre pour partie ; Considérant que les impacts négatifs susceptibles de peser sur la collectivité à relever sont les suivants : • Une imperméabilisation plus grande de la zone de cours et jardins ; […] Considérant que dans sa note d’analyse, le demandeur précise qu’aujourd’hui, la zone végétalisée en pleine terre est de 165 m² pour une zone non bâtie de 177 m² ; Considérant que dans le nouveau projet, bien que le parking couvre toute la parcelle, la zone de cours et jardins est d’environ 195 m² ; que le jardin contemplatif est réalisé avec un apport de terre arable sur une hauteur de 70 cm ; que toutes les toitures sont végétalisées, soit environ 265 m² ; que globalement, pour compenser l’imperméabilisation du sol, environ 50 % de la superficie de la parcelle est couverte soit de végétation intensive (jardin contemplatif) soit de végétation extensive (toiture végétale) ; Considérant que ces espaces verdurisés ne sont pas mis à disposition des occupants afin de répondre aux réclamations des riverains ; que néanmoins, chaque logement possède un espace extérieur de qualité ». Il ressort de la demande de permis et de l’acte attaqué que, par rapport à la précédente version du projet, la superficie du jardin, planté en pleine terre, est augmentée. La motivation de l’acte attaqué qui précède permet de comprendre la raison pour laquelle l’autorité considère que la réduction, par rapport à la situation existante, de la zone végétalisée en pleine terre est admissible. Elle estime que cette imperméabilisation du sol sera compensée par le fait qu’au total environ 50 % de la superficie de la parcelle sera végétalisée. ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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Par ailleurs, en soutenant que l’autorité ne pouvait tenir compte de la compensation par les toitures vertes pour justifier la perte de la zone végétalisée ellemême, les parties requérantes tentent de substituer leur propre appréciation à celle de l’autorité, sans démontrer l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation. La deuxième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.4. Troisième branche A. Recevabilité 25. L’article 29, 1°, de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil, publiée au Moniteur belge du 17 mars 2020, dispose comme suit : « Dans l’ancien Code civil, sont abrogés : 1° le livre II, comportant les articles 516 à 710bis, modifié en dernier lieu par la loi du 8 mai 2019 ». L’article 37, § 1er, alinéa 1er, de cette même loi est libellé comme suit : « La présente loi s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur ». Son article 39 dispose comme suit : « La présente loi entre en vigueur le premier jour du dix-huitième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge ». Il s’ensuit que les articles 678 et 679 de l’ancien Code civil sont abrogés au 1 septembre 2021, de sorte qu’ils ne s’appliquent pas à l’acte attaqué. er

Partant, la branche est irrecevable en tant qu’elle est prise de la méconnaissance de ces dispositions. B. Fond 26. Le collège communal de Liège a adopté plusieurs directives thématiques relatives aux demandes d’autorisation d’urbanisme (permis d’urbanisme, permis groupé, certificat d’urbanisme n° 2, etc.). Un document intitulé « Les directives d’analyse des demandes de permis d’urbanisme », de décembre 2018, compile ces différents textes. Son chapitre VI, consacré aux saillies, contient notamment les dispositions suivantes : ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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« VI.1. Généralités Le Collège communal ne délivre un permis d’urbanisme que si celui-ci participe à la mise en œuvre des principes suivants : • garantir le bon aménagement des lieux et la cohérence architecturale, • garantir la praticabilité et la qualité de l’espace public VI.2. Règles Pour être admissible, un élément architectural en saillie doit respecter les principes suivants : VI.2.1. Règles générales : • •

aucune saillie ne peut mettre en péril l’alignement de fait ou de droit ; aucune saillie ne peut mettre en péril l’usage du domaine public quel qu’il soit : passage des piétons, passage des véhicules, notamment les véhicules d’urgence et les camions de livraisons, etc ; aucune saillie ne peut être réalisée au détriment des utilisateurs, résidents ou citoyens de manière générale ; aucune saillie ne pourra empêcher la mise en œuvre des impétrants.

• •

VI.2.2. Règles particulières Deux types de saillies architecturales sont distingués : […] A. Règle pour les saillies liées à la mise en œuvre des parements et éléments techniques de la façade : […] B. Règle pour les saillies “exceptionnelles” avec augmentation de la surface plancher d’un ‘immeuble : Les éléments visés sont les balcons, loggia, oriel, etc. Ces éléments et tous leurs accessoires doivent rester inscrits dans le gabarit déterminé ci-après et illustré par les schémas suivants : […] • •

•

•

Débordement : le débordement au-dessus du domaine public sera, au maximum, égal au 8/100ème de la largeur de la voirie, sans pouvoir dépasser 1,20 m ; Position par rapport au trottoir : une saillie ne peut être envisagée qu’au-delà d’une hauteur de 2,50 m, mesurée depuis le point le plus élevé du trottoir. Cette hauteur est portée à 4,50 m pour les bâtiments d’angle et pour des configurations particulières le justifiant. Ces hauteurs sont calculées pour limiter le risque d’accident avec les véhicules hauts ; Retraits latéraux : pour limiter le risque de vues invasives d’un immeuble à l’autre, la distance entre la saillie et la limite de propriété doit être, au minimum, égale au débordement de la saillie, cette distance ne sera jamais inférieure à 60 cm. Limite supérieure : la saillie sera limitée en hauteur à 50 cm sous le niveau de la corniche ou de l’acrotère, de manière à différencier la volumétrie de la saillie du volume principal de l’immeuble ».

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1. En l’espèce, l’acte attaqué est motivé comme suit : « 2. Projet/architecture […] Considérant que les terrasses en façade avant, bien que permettant des vues latérales, s’ouvrent vers le domaine public ; que cette situation est systématiquement rencontrée dès qu’une façade présente des avancées à usage de terrasses extérieures ; que les immeubles voisins présentent des configurations similaires ; que la terrasse du dernier étage est située en contrebas de celle du voisin de gauche, ce qui limite tout risque de perte d’intimité à ce niveau ; Considérant que la profondeur des balcons par rapport à l’alignement des façades varie de 0,94 m à 120 m ; que le recul latéral par rapport aux limites de la propriétés voisines est porté à 1,20 m contre 0,60 m précédemment ; que le premier balcon se développe à partir d’une hauteur de +- 3,00 m du trottoir ; que les directives reprises à la directive d’analyse des demandes de permis d’urbanisme visant les saillies sont respectées ; […] Considérant que la directive communale du 12 octobre 2018 relative aux saillies limite les saillies au-dessus du domaine public ; que le projet présente une composition de façade à rue principalement vitrée avec aménagements de balcons sur une majorité de la largeur de la façade ; que les balcons se développent jusqu’à 1,20 m des limites de propriétés latérales ; que la profondeur des balcons par rapport au plan d’alignement des façades varie de 0,94 m à 1,20 m ; que la distance de recul en latéral respecte le minimum requis ». Il en résulte que la motivation de l’acte attaqué permet de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité estime que les terrasses en façade sont admissibles, bien qu’elles permettent des vues latérales. Par ailleurs, les prescriptions générales contenues dans le point VI.2.1 du chapitre relatif aux saillies des directives précitées doivent être lues en combinaison avec les prescriptions particulières reprises au point VI.2.2. Dès lors que les prescriptions particulières permettent la réalisation de balcons, il ne peut être soutenu que ce type de « saillies » met nécessairement en péril l’alignement de fait ou de droit. À défaut, pour les parties requérantes, d’exposer en quoi la réalisation de balcons est concrètement de nature « à mettre en péril » l’alignement ou est réalisée au détriment des utilisateurs de l’espace public, le grief est dénué de pertinence. Concernant le grief pris de l’absence d’indication sur les plans de la profondeur des balcons, celle-ci est mesurable sur les plans, dont l’échelle est précisée. Du reste, les demandeurs de permis ont précisé, dans leur courrier du 25 mars 2022 déposé à la suite des réclamations, que les balcons en saillie le sont de 94 centimètres côté n° 11 et de 118 centimètres côté n° 14. Le grief n’est, partant, pas fondé.

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Quant au respect des règles particulières et plus particulièrement de la règle des retraits latéraux, par rapport à la précédente version du projet, la distance de recul latéral a été portée de 60 à 120 centimètres et respecte à présent le minimum requis par la directive. Quant au grief pris de l’absence de réponse à l’avis du fonctionnaire délégué, il manque en fait dès lors que le passage dont se prévalent les parties requérantes n’est pas repris dans l’avis du 11 avril 2022 du fonctionnaire délégué, propre à l’instruction de la demande du permis autorisé par l’acte attaqué. La troisième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.5. Quatrième branche 28. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant que les réclamations portent sur les points suivants : […] 4. Intégration – compatibilité • La capacité de la salle de conférence ; • Les nuisances liées à la présence d’une cour accessible depuis la salle de conférence ; • L’agrandissement des activités du foyer culturel juif ; […] Considérant que les réclamations peuvent être analysées comme suit : […] 4. Intégration – compatibilité Considérant que le projet inclut l’aménagement d’une salle de conférence pouvant accueillir jusqu’à 120 personnes ; que les éléments qui composent la demande confirment que l’activité existante dans l’immeuble actuel a des proportions similaires ; qu’en effet, le tableau comparatif entre les superficies utilisées dans le foyer culturel actuel et projeté tend à confirmer que l’ampleur de l’activité reste sensiblement similaire voire inférieure ; que certains locaux précédemment utilisés n’ont pas été retenus dans le nouveau programme (superficie de ± 146 m²) ; que la demande précise que la jauge de 120 personnes est un maximum ; que les activités de type “spectateurs debouts” sont exclues car jamais organisées puisqu’elles ne cadrent pas avec les besoins du foyer culturel ; Considérant qu’aucun élément en notre possession ne permet de déclarer cette activité source de nuisances excessives ; que l’agenda passé du foyer culturel est joint à la demande et témoigne en moyenne de l’organisation de sept évènements annuels pour une affluence variant de de ± 40 à ± 90, voire exceptionnellement en occupation complète de 120 personnes ; ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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Considérant que la configuration de l’espace extérieur permet un usage plus aisé que celui du jardin actuel ; que seule une utilisation ponctuelle de l’espace latéral est prévue, le jardin du fond restant contemplatif ; qu’aucun élément ne permet de considérer que cet espace ne sera pas utilisé en personne prudente et raisonnable ; Considérant que l’autorité communale a pour rôle, dans le cadre d’un permis d’urbanisme, d’être le garant du développement territorial sous divers enjeux ; que la demande relève majoritairement d’un besoin social de la collectivité ; qu’il est, de plus, démontré que l’activité existante est maintenue dans les mêmes proportions ; que l’éventuel impact inhérent de cette activité reste dès lors similaire et connu de son contexte environnant ; […] Considérant que la salle de conférence est prévue pour une capacité maximale de 120 personnes ; que le projet s’implante en bordure du centre-ville ; que cette activité existe déjà actuellement à cet endroit ; qu’il est démontré que l’ampleur de l’activité est maintenue telle qu’existante ; qu’au lieu d’être réparties comme aujourd’hui sur plusieurs niveaux, les fonctions sont concentrées au rez-dechaussée ; […] Considérant que le projet consiste à construire un immeuble résidentiel d’un gabarit R + 7 + 2 niveaux en retrait ; que le rez-de-chaussée accueille le foyer culturel juif ; qu’il s’étend jusqu’à +-8,00 m du fond de la parcelle mais prévoit l’aménagement de deux zones de cours et jardins : une latéralement d’une superficie de +-74 m² et une seconde à l’arrière d’une superficie de +-126 m² ; que cette seconde zone n’est accessible que pour son entretien ou comme sortie de secours ; [...] Considérant que l’évolution du projet permet de répondre davantage aux remarques soulevées par le Conseil d’Etat dans sa décision du 29 avril 2021 ; qu’en effet, les activités projetées ont été précisées et permettent de confirmer la similitude d’ampleur de l’activité existante et celle projetée ; […] Considérant qu’entre notre demande d’avis au fonctionnaire délégué et la réception de cet avis, le demandeur a souhaité prendre connaissance des réclamations ; qu’il nous a transmis une note d’analyse des différents points soulevés par les réclamants, datée du 25 mars 2022 ; Considérant que cette note insiste sur différents points, notamment : • • • •

La réduction des activités du foyer culturel juif existant depuis 63 ans et la réduction des superficies dédiées au foyer dans le présent projet ; L’absence de plainte des riverains concernant cette activité, que ce soit en termes de nuisance ou de mobilité ; […] La limite d’occupation du foyer culturel juif à maximum 120 personnes, occupation exceptionnelle atteinte une seule fois depuis le début des activités ;

[…]

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Considérant que dans sa note d’analyse, le demandeur précise qu’aujourd’hui, la zone végétalisée en pleine terre est de 165 m² pour une zone non bâtie de 177 m² ; Considérant que dans le nouveau projet, bien que le parking couvre toute la parcelle, la zone de cours et jardins est d’environ 195 m² ; que le jardin contemplatif est réalisé avec un apport de terre arable sur une hanteur de 70 cm ; que toutes les toitures sont végétalisées […] ; Considérant que ces espaces verdurisés ne sont pas mis à disposition des occupants afin de répondre aux réclamations des riverains ; que néanmoins, chaque logement possède un espace extérieur de qualité ; Considérant dès lors que nous pouvons considérer que le projet améliore la situation existante en proposant des installations adaptées aux besoins actuels d’une fonction existante depuis plus de 60 ans dans le quartier ». L’acte attaqué est en outre assorti de la condition de « limiter l’occupation du foyer culturel à 120 personnes ». Il ressort du dossier administratif et de la motivation de l’acte attaqué que le projet a été précisé, par rapport à sa précédente version autorisée par le permis du 22 mai 2020, par le plan 01 « situation existante », qui expose la destination des locaux existants, et par un tableau comparatif des superficies des espaces utilisés actuellement par le foyer culturel et des superficies projetées, qui identifie aussi les surfaces existantes mais inexploitées et qui ne sont pas reprises dans le projet. Le relevé de ces superficies et leur comparatif sont corroborés par la comparaison des plans 01 et 03 de la demande de permis. Il ressort de cette comparaison que la superficie des espaces dédiés à l’accueil des usagers et du public reste identique (salle de conférence, bar, scène), voire diminue (salle de réception, salle de réunion), et que la superficie des espaces techniques (cuisine, réserves, sanitaires, vestiaires) diminue également. Il en résulte une diminution de la superficie totale de presque 60 m². Il en ressort également que sont exclus de l’infrastructure projetée les locaux existants mais actuellement non utilisés par le foyer d’une superficie d’environ 145 m². Le fait que l’immeuble accueillant les activités projetées se tiendra sur un terrain accueillant précédemment deux immeubles alors que l’activité actuelle se développe dans un seul immeuble ne change pas ce constat. Par ailleurs, le document « cadre 6 – Options d’aménagement et parti architectural du projet » de la demande de permis comporte des précisions objectivant la capacité maximale assise de 120 personnes de la salle de conférence projetée. Partant de cette objectivation, la capacité en d’autres configurations est définie de manière subjective sur la base du projet des demandeurs de permis à une capacité moindre compte tenu du fait que les demandeurs excluent les activités avec public debout et que le projet précise pourquoi les autres configurations utilisées (banquets, repas) ne permettent que des capacités limitées (présence de tables notamment). Il y ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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est aussi exposé des précisions sur le public cible du foyer, sur les activités passées du foyer de 2002 à 2017 (5 à 6 manifestations par an pour une fréquentation moyenne de 60 personnes, moyennant une exception d’une activité rassemblant 120 personnes) et sur l’intention des demandeurs de permis de faire perdurer cette activité sans l’accroître. Il ressort de la motivation de l’acte attaqué que l’autorité examine la question des activités futures et estime que les éléments ajoutés au dossier lui permettent de confirmer que l’activité projetée aura des proportions similaires à l’activité actuelle et qu’aucun élément ne lui permet de considérer que l’activité projetée sera source de nuisances excessives, sachant que l’activité actuelle n’a jamais suscité de réclamation de la part des riverains. Contrairement à ce qu’allèguent les parties requérantes, le dossier de demande n’indique pas que la capacité de la salle de conférence sera augmentée au niveau de la zone de cours et jardins. La demande de permis indique que, « dans sa configuration actuelle, la totalité du jardin de la parcelle n° 12 est en lien direct avec le foyer » et que la superficie de cours et jardins passe de 177 m² (jardin actuel du foyer) à 195 m² (122 m² de jardin en fond de parcelle et 73 m² de cour minérale latérale). L’acte attaqué précise que ce jardin projeté en fond de parcelle ne pourra pas être utilisé par les usagers du centre. Il en résulte que la superficie extérieure accessible évolue de 177 m² (jardin actuel) à 73 m² (cour minérale latérale). Ces éléments permettent de circonscrire à suffisance les activités culturelles susceptibles d’être organisées sur le site et, partant, à l’autorité décidante de statuer en connaissance de cause des nuisances potentielles de ces activités. Pour le surplus, les parties requérantes émettent des considérations hypothétiques qui ne tiennent pas compte du cadre ainsi fixé par l’acte attaqué sur ce que pourront être les activités organisées dans les lieux concernés. La motivation précitée de l’acte attaqué répond à suffisance aux réclamations formulées à cet égard. Quant au grief pris de l’absence de réponse au « premier avis » du fonctionnaire délégué préalable à la décision du 22 mai 2020, selon lequel l’utilisation de la cour « n’est pas clairement définie mais une exploitation de celle-ci pourrait nuire à la quiétude des résidents de l’îlot », l’autorité délivrante ne devait pas y répondre dès lors que les parties requérantes n’établissent pas que le fonctionnaire délégué a réitéré une telle remarque lors de l’instruction administrative propre à l’acte attaqué.

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Enfin, les parties requérantes ne démontrent pas que l’activité culturelle se déroulait, préalablement à l’acte attaqué, au n° 13 du quai Marcellis. Ceci ne ressort pas davantage du dossier administratif et est démenti par les première et deuxième parties intervenantes. La quatrième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.6. Cinquième branche 29. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant que les réclamations portent sur les points suivants : 4. Intégration – comptabilité […] • L’évacuation des gaz d’échappement en intérieur d’ilot ; […] Considérant que les réclamations peuvent être analysées comme suit ; […] 4. Intégration – comptabilité […] Considérant que le projet présente au sous-sol un niveau dédié au parcage pour dix-sept véhicules ; que l’extraction de l’air vicié est prévue de manière naturelle via une ouverture au niveau de la dalle située en fond de propriété ; que ces rejets doivent faire l’objet d’une déclaration environnementale et répondre aux normes en vigueur tant en termes acoustiques qu’en termes de filtration des particules ; Considérant que les points de réclamation ci-dessus ne sont pas retenus ». Il ressort de la motivation de l’acte attaqué que, contrairement à ce qu’exposent les parties requérantes, l’autorité délivrante n’a pas considéré que le point de leur réclamation portant sur l’évacuation des gaz d’échappement était partiellement fondé. Les parties requérantes ne critiquent pas spécifiquement cette motivation. Le grief n’est pas fondé. Par ailleurs, par ces motifs de l’acte attaqué, l’autorité délivrante se limite à rappeler, de manière générale, les obligations qui s’imposent aux bénéficiaires de l’acte attaqué en termes de déclaration environnementale pour ce qui concerne l’exploitation du parking souterrain en vertu de la police administrative spéciale de

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l’environnement. Les griefs exposés concernant la pertinence de ces obligations échappant à la compétence de l’auteur de l’acte attaqué, ils sont irrecevables. La cinquième branche du septième moyen est pour partie irrecevable et non fondée pour le surplus. IV.2.7. Sixième branche 30. Le chapitre III des directives communales de décembre 2018, précitées, intitulé « stationnement des véhicules », dispose comme suit : « III.1. Généralités Le Collège communal ne délivre un permis que si celui-ci participe à la mise en œuvre des principes suivants : • tout projet d’urbanisme doit pouvoir être autonome en termes de stationnement pour voitures et, donc, présenter un nombre suffisant d’emplacements sur la ou les parcelle(s) privée(s) concernée(s) par le projet, en dehors de l’espace public et de la voirie ; • les besoins en stationnement doivent considérer l’objectif d’organiser une mobilité plus durable et une utilisation accrue des modes alternatifs à la voiture et/ou un usage partagé des véhicules. III.2. Champs d’application La présente directive s’applique à tout projet qui accroît les besoins en stationnement, par exemple par le biais soit : • d’une augmentation du nombre de logements ; • d’une augmentation de la superficie commerciale, de bureaux, d’équipement public ; • d’une modification de la destination d’un bien (exemple : atelier converti en lofts). Par exception, la présente directive ne s’applique pas aux cas suivants : • aux projets de transformation en logements ou aux divisions d’immeubles visant, au final, un programme inférieur à 4 logements ; • aux commerces présentant moins de 150 m² de surface commerciale nette ; • aux projets localisés dans des espaces piétonniers ou dans des rues et ruelles piétonnes. III.3. Règles Le caractère admissible des emplacements de stationnement de véhicules ainsi que leur nombre se fonde notamment sur les principes suivants : III.3.1. Le nombre d’emplacements : Le nombre d’emplacements à créer sur la ou les parcelle(s) concernée(s) par le projet dépend : • de sa localisation : trois profils d’accessibilité ont ainsi été définis (A, B et C) et sont représentés sur la carte jointe. Ils tiennent compte de la desserte en ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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transports publics et des effets de “pôles” (présence de services et commerces, densité plus forte...) où les modes doux peuvent être privilégiés ; • de la destination de l’immeuble (les besoins et la génération de trafic sont différents en fonction des affectations). Le nombre de stationnement doit respecter les valeurs reprises dans le tableau :

III.3.2 Nouveaux immeubles : Pour tous les nouveaux immeubles de logements multiples ou de bureaux, le stationnement sera privilégié en souterrain. III.4 Régime d’exception III.4.1. Ecart admissible […] III.4.2 Projet mixte Il est possible de s’écarter de la règle n° 1 en cas de projet mixte (plusieurs destinations) et de mutualisation du stationnement. L’offre de stationnement proposée par le projet peut ainsi être réduite pour autant qu’il soit démontré la manière dont la mutualisation s’organise. III.5 Définitions Ces expressions se comprennent de la manière suivante : •

Mutualisation des parkings : principe d’un usage en alternance horaire d’un même emplacement de stationnement pour voiture ».

Le chapitre IV, intitulé stationnement pour vélos », des directives précitées comprend, en son point « IV.2 Règles », un tableau déterminant les objectifs à atteindre par type d’affectations se présentant comme suit : ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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[…]

1. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant qu’il y a lieu de comparer la situation d’avant travaux dénuée de parcage privatif, et composée du foyer culturel (superficie utile de 499 m² au n° 12 et d’un cabinet d’avocats (superficie utile de 637 m²) au n° 12, contre une situation projetée composée du foyer culturel (superficie utile de 293 m²) et 16 logements combinés à 17 emplacements de voitures et 32 emplacements vélos en privatif ; Considérant que la salle de conférence est prévue pour une capacité maximale de 120 personnes ; que le projet s’implante en bordure du centre-ville ; que cette activité existe déjà actuellement à cet endroit ; qu’il est démontré que l’ampleur de l’activité est maintenue telle qu’existante ; qu’au lieu d’être réparties comme aujourd’hui sur plusieurs niveaux, les fonctions sont concentrées au rez-dechaussée ; Considérant que le projet prévoit 17 emplacements de parking mais également plusieurs espaces permettant d’accueillir 32 vélos ; que ce nombre peut être facilement atteint dans les zones définies en optant pour des systèmes d’attache en quinconce (vertical ou horizontal) ; Considérant que notre directive vise un besoin en stationnement voiture de minimum 0,5 emplacement par logement tandis qu’il n’existe aucune précision pour les activités de type culturel ; qu’il est d’usage d’estimer le besoin à 1 véhicule pour 10 personnes assises ; que dès lors, les besoins en stationnement seraient d’environ 20 places ; que le déficit de 3 places paraît admissible à cet endroit ; qu’en effet, ce déficit est compensé par des emplacements pour vélos ; que, de plus, le quartier est bien desservi en transports en commun et se situe à proximité du centre-ville ; que les plots anti-intrusion existants devant les immeubles 12 et 13 ont été supprimés ; qu’ils seront remplacés et limités uniquement au droit de l’entrée parking et de la cour ; que cet aménagement permet de libérer deux emplacements de parking en domaine public ; Considérant que l’usage du parking pour voitures n’apparaît pas compromis par sa conception classique ; que suivant les guides de bonnes pratiques, ce type d’organisation de stationnement nécessite une largeur entre murs de 15,5 m et une largeur d’emplacement de minimum 2,5 m pour une profondeur de 5 m ; que la situation en sous-sol présente une largeur utile de 15,6 m ; que chaque emplacement a les dimensions requises ; que le parking est donc exploitable tel que proposé ;

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Considérant que la mobilité du quartier n’apparaît pas impactée ; que le projet apporte par ailleurs des solutions qui n’existent pas aujourd’hui ; Considérant que les points de réclamation ci-dessus ne sont pas retenus ; […] Considérant que suivant la directive communale du 12 octobre 2018 relative au stationnement des véhicules, le programme proposé à cet endroit nécessite l’aménagement de 20 emplacements de parcage ; que le projet présente 17 emplacements pour véhicules accessibles depuis la rue via une rampe d’accès de ± 16 m de longueur ; que la situation proche du centre-ville et les nombreuses solutions de mobilité à cet endroit permettent d’admettre le minimum requis en termes d’emplacements par logement ; que le déficit de 3 places est calculé sur le programme maximum du foyer juif soit 120 personnes une fois par an ; que dans la fréquentation courante de 90 personnes, le parking est calibré correctement c’està-dire 8 places pour les logements et 9 places pour le foyer culturel ; […] Considérant que la directive communale du 4 mai 2018 relative au stationnement des vélos implique que le projet nécessite l’aménagement de 30 emplacements de vélos couverts, sécurisés et à accès limité dont 18 pour les logements et 9 pour le foyer culturel, voire 12 une fois par an ; que l’offre présente un total de 32 places dont 23 pour les logements et 9 pour le foyer culturel ; que chacune des zones est couverte, sécurisée et à accès limité ; que ce ratio est cohérent pour l’usage courant de l’immeuble ; que néanmoins, il apparaît insuffisant pour les jours d’affluence ; qu’il conviendra d’augmenter la capacité du local vélo dédié au foyer culturel par l’installation de racks doubles pour compenser le stationnement voiture ; que le local devrait pouvoir ainsi accueillir minimum 18 vélos (12 + 50 %) en double hauteur ; […] Considérant que l’évolution du projet permet de répondre davantage aux remarques soulevées par le Conseil d’Etat dans sa décision du 29 avril 2021 ; qu’en effet, les activités projetées ont été précisées et permettent de confirmer la similitude entre l’ampleur de l’activité existante et celle projetée ; que l’impact sur la mobilité reste minime ; qu’en tenant compte du passif de la situation (foyer culturel existant et maintenu + cabinet d’avocats), la situation est même améliorée ; que les réflexions et solutions proposées permettent de combler le besoin en parking des nouvelles entités résidentielles ; que la question sur l’insécurité générée par le foyer culturel ne se pose plus vu que l’activité projetée est similaire à l’actuelle ». L’acte attaqué est par ailleurs assorti de la condition d’« aménager dans le local [vélos] dédié à cet effet, 18 emplacements pour le foyer culturel, par exemple par la pose d’un rack à double étage ». Il ressort de la motivation qui précède que l’autorité délivrante considère que la situation projetée est améliorée par rapport à la situation existante dès lors qu’elle passe d’infrastructures à destination d’un cabinet d’avocats et sa clientèle et d’un foyer culturel, sans aucun parking, à une infrastructure accueillant le même foyer culturel et 16 nouveaux logements, prévoyant 17 emplacements de parkings pour voitures et 32 emplacements pour vélos et libérant, en outre, deux places de stationnement pour voitures sur le domaine public, accessibles à tous. ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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La thèse des parties requérantes selon laquelle l’autorité s’est limitée, pour justifier le « déficit » de 3 stationnements voitures, exclusivement au motif que ce déficit était fondé sur la capacité d’accueil maximale de 120 personnes du foyer qui ne sera atteinte que de manière exceptionnelle est contredite par la motivation de l’acte attaqué qui précise plusieurs raisons, outre le motif en question, pour lesquelles elle estime que l’offre de stationnement peut être admise, s’agissant de la compensation induite par les emplacements pour vélos, de la circonstance que le quartier est bien desservi en transports en commun et qu’il se situe à proximité du centre-ville et de la suppression des plots anti-intrusion existants devant les immeubles nos 12 et 13, ce qui libère deux emplacements de parking en domaine public. Les parties requérantes ne contestent pas spécifiquement, dans leur requête, les autres motifs de l’acte attaqué relatifs à l’offre de stationnement. L’autorité délivrante ne devait pas répondre à un avis du fonctionnaire délégué émis lors d’une précédente instruction administrative sur un projet différent et les parties requérantes n’identifient pas une critique exposée dans l’avis défavorable du 11 avril 2022 du fonctionnaire délégué, émis lors de la procédure administrative propre à l’acte attaqué, portant sur l’offre de stationnement. Le grief n’est pas fondé. Pour le surplus, les griefs des parties requérantes visent en réalité à critiquer l’appréciation en opportunité retenue par l’autorité délivrante, sans qu’il soit établi l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation, ou partent de la prémisse que les activités culturelles susceptibles d’être organisées ne sont pas circonscrites par l’acte attaqué, ce qui est erroné en fait, comme exposé sous le point 28. La sixième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.8. Septième branche 32. Les directives de décembre 2018, précitées, disposent comme suit : « Chapitre V – Gabarits V.1. Généralités Le Collège communal ne délivre un permis que si celui-ci participe à la mise en œuvre des principes suivants : • garantir un développement du territoire durable, harmonieux et équilibré, visant à défendre un cadre de vie qualitatif et une ville à "échelle humaine" ; • permettre le renouvellement du bâti et la densification des axes, mais avec des hauteurs et des profondeurs qui restent compatibles avec le contexte urbain ; • préserver les valeurs d’ensemble et les immeubles d’intérêts patrimoniaux ;

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• limiter les reconstructions en hauteur sur les quais et les grands boulevards, pour permettre une rupture avec la vision urbanistique développée principalement dans les années 1960 à 1980. […] V.3. Règles Le caractère admissible des gabarits se fonde notamment sur les principes suivants : V.3.1 Hauteur des volumes principaux : • Principe d’harmonie : La hauteur de façade à rue de tout volume doit s’harmoniser avec le gabarit moyen caractérisant l’espace-rue. L’immeuble doit s’intégrer dans la séquence bâtie de son environnement. Les différences de hauteur sous corniche sont possibles dans la limite de 3 mètres (correspondant à un niveau moderne), lorsque le contexte le justifie, en particulier la déclivité de la rue. Le principe d’harmonie prévaut sur les autres principes. Il défend l’objectif d’une ville agréable à vivre, présentant un équilibre entre hauteurs d’immeubles et espaces publics ainsi que des gabarits limités pour ne pas être oppressants ni écrasants. • Hauteur minimum : En l’absence de contexte de référence, la hauteur de façade est au minimum de 5 mètres. • Principe de limitation des hauteurs : Lorsque le contexte est constitué de gabarit élevé, la hauteur de façade est limitée à 22 mètres (R + 6). L’immeuble peut être surmonté : • soit d’une toiture à double pente, qui ne peut comprendre qu’un seul niveau utile ; • soit d’un seul étage à toiture plate mais implanté en recul significatif (de minimum 2 mètres) du plan de façade. • Principe de comblement : Par exception au principe de limitation des hauteurs, un immeuble de gabarit plus élevé peut être envisagé en cas de construction ou reconstruction si le projet s’inscrit dans un contexte de bâtiments élevés et vise le “comblement” de la séquence bâtie. Les conditions suivantes doivent être rencontrées pour justifier l’exception : • • • • •

le projet n’engendre pas la démolition d’un ou plusieurs immeubles patrimoniaux (en valeur propre ou participant à une valeur d’ensemble) ; le projet s’inscrit entre deux mitoyens élevés ; la largeur à combler est inférieure à 20 mètres ; le projet comble entièrement cette largeur, ou démontre qu’elle pourra l’être de manière phasée ; la profondeur de la parcelle est suffisante pour accueillir le projet ».

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1. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Patrimoine Considérant que les deux bâtisses ne sont ni classées, ni reprises à l’Inventaire Régional ; que ces deux biens ne font pas l’objet de mesures de protection particulière ; que le projet vise à améliorer l’état du bâti existant, actuellement estimé insalubre pour une partie de l’immeuble n° 12 ; Considérant qu’aucun élément présent dans le dossier ou dans le contenu des réclamations réceptionnés lors de l’enquête publique ne permet d’infirmer ou de confirmer une perte de la valeur des biens immobiliers situés à proximité du projet ; Considérant qu’en l’absence de protection particulière des immeubles repris aux n° 12 et n° 13 du quai Marcellis, il convient de respecter les caractéristiques architecturales du bâti existant, à savoir de hauts immeubles à appartements ; Considérant que les points de réclamation ci-dessus ne sont pas retenus ; […] Considérant que la directive communale du 12 octobre 2018 relative aux gabarits vise, au vu des effets négatifs qu’ils peuvent parfois engendrer, à limiter la construction d’immeubles de gabarits élevés le long des quais, excepté s’ils visent à combler une séquence bâtie de gabarits plus élevés ; qu’au vu du contexte et des enjeux collectifs portés par le projet, à cet endroit, le gabarit projeté relève bien du principe d’exception, dit “de comblement”, visé dans notre directive ; Considérant que la hauteur de la façade à rue s’harmonise avec le gabarit moyen caractérisant l’espace-rue ; que l’immeuble s’intègre dans la séquence bâtie de son environnement ; que le recul opéré aux deux derniers niveaux permet de limiter leur perception et d’harmoniser les hauteurs à l’alignement ; Considérant que le projet permet le comblement de la séquence bâtie tout en respectant les dispositions de la directive communale relative aux gabarits ; […] Considérant que l’avis du fonctionnaire délégué […] est libellé et motivé comme suit : “ […] Considérant que le projet de l’immeuble d’appartements n’a pas suffisamment évolué ; que l’avis que j’ai émis à la suite des dépôts des différentes versions du projet reste toujours valable concernant l’urbanisation des lieux envisagés ; que le 30/03/2018 j’ai émis un avis motivé comme suit : ‘ Considérant que les actes et travaux visent à perpétuer une urbanisation excessive qui a permis de développer des immeubles très hauts au détriment d’immeubles bas de caractère. En effet, bien que non repris à l’inventaire du patrimoine wallon, il n’en demeure pas moins que ces anciennes bâtisses forment la richesse du patrimoine liégeois. Considérant que cette urbanisation n’est pas à encourager.’ […]”

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Considérant que le Fonctionnaire délégué maintient son avis défavorable tel qu’émis dans les versions précédentes du projet ; qu’il considère que le projet n’a pas suffisamment évolué ; que la démolition des immeubles et l’urbanisation proposées ne doivent pas être encouragées ; […] Considérant que nous ne nous rallions pas à cette position ; qu’en effet, comme déjà souligné dans les décisions antérieures, le principe du projet apparaît cohérent avec son contexte, et admissible selon notre directive "gabarit" qui permet dans certains cas précis une construction en hauteur, à savoir : “ Par exception au principe de limitation des hauteurs, un immeuble de gabarit plus élevé peut être envisagé en cas de construction ou reconstruction si le projet s’inscrit dans un contexte de bâtiments élevés et vise le ‘comblement’ de la séquence bâtie. Les conditions suivantes doivent être rencontrées pour justifier l’exception : • • • • •

le projet n’engendre pas la démolition d’un ou plusieurs immeubles patrimoniaux ; le projet s’inscrit entre deux mitoyens élevés ; la largeur à combler est inférieure à 20 mètres ; le projet comble entièrement cette largeur, ou démontre qu’elle pourra l’être de manière phasée ; la profondeur de la parcelle est suffisante pour accueillir le projet” ».

Il ressort de la motivation qui précède que l’autorité délivrante examine la qualité des deux immeubles à démolir d’un point de vue patrimonial. Elle vérifie et établit que ceux-ci ne sont ni classés ni inscrits à l’inventaire régional du patrimoine et qu’en outre, ils ne bénéficient d’aucune mesure de protection particulière. Ce faisant, elle explique à suffisance les raisons pour lesquelles elle considère que ces deux immeubles ne sont pas des immeubles patrimoniaux dont la démolition fait, selon sa directive, obstacle au principe du comblement qu’elle applique en l’espèce et les raisons pour lesquelles elle ne partage pas l’avis du fonctionnaire délégué. La septième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.9. Huitième branche 34. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant que les réclamations peuvent être analysées comme suit : […] 4 - Intégration – compatibilité : […] Considérant que l’autorité communale a pour rôle, dans le cadre d’un permis d’urbanisme, d’être le garant du développement territorial sous divers enjeux ; que la demande relève majoritairement d’un besoin social de la collectivité ; qu’il est, de plus, démontré que l’activité reste dès lors similaire et connue de son contexte environnant ; qu’il ne paraît pas y avoir de raisons particulières pour que les mesures de sécurité soient renforcées ; ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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[…] Considérant que les points de réclamation ci-dessus ne sont pas retenus ; […] Considérant qu’entre notre demande d’avis au fonctionnaire délégué et la réception de cet avis, le demandeur a souhaité prendre connaissance des réclamations ; qu’il nous a transmis une note d’analyse des différents points soulevés par les réclamants, datée du 25 mars 2022 ; Considérant que cette note insiste sur différents points, notamment : […] • L’étude de la sécurisation des lieux en collaboration avec le bureau exécutif de surveillance communautaire, agréé par le ministère de l’intérieur, et l’intégration de mesures de sécurité modernes et efficaces inexistantes aujourd’hui ». Il ressort de la motivation qui précède que l’autorité délivrante a examiné les questions relatives à la sécurité et qu’elle a fondé son appréciation sur les éléments concrets du dossier. Elle considère que le dossier établit à suffisance que l’activité projetée restera similaire à l’activité actuelle et ne relève pas d’éléments indiquant la nécessité d’un renfort de la sécurité. La huitième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.10. Neuvième branche 35. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant que le projet propose la construction d’un immeuble d’une hauteur totale de 31,05 m dont les deux derniers niveaux sont en retrait franc, ce qui permet de marquer une hauteur de corniche à 24,30 m ; que l’immeuble voisin de gauche (n° 11) présente une hauteur totale de 29,65 m avec une corniche marquée à 26,03 m ; que l’immeuble de droite (n° 14) culmine à 24,60 m au niveau corniche avec un élément technique ponctuellement plus élevé ; que dès lors, les hauteurs de façades prises à front de voirie peuvent être considérées comme similaires à celles des immeubles voisins ; que le recul des deux derniers niveaux, réalisé sur une profondeur de ± 2,50 m, permet de limiter la perception du gabarit de l’immeuble depuis le quai Marcellis ; qu’à plus large échelle, le gabarit perçu se maintient dans les lignes de force du paysage définies par les hauteurs des immeubles composant le quai ». Ce faisant, l’autorité délivrante expose à suffisance la raison pour laquelle elle autorise un projet qui présente une hauteur sensiblement plus importante que celle des immeubles voisins. Par ailleurs, le grief selon lequel l’autorité n’a pas correctement appliqué le principe du comblement, tel que prévu par le chapitre « V – Gabarit » de sa directive ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.327

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de décembre 2018, au motif qu’une valeur patrimoniale au sens de cette directive est attachée aux deux immeubles à démolir, n’est pas fondé pour les raisons exposées sous le point 33. La neuvième branche du septième moyen n’est pas fondée. IV.2.11. Dixième branche 36. L’acte attaqué est motivé comme suit : « Considérant par ailleurs, qu’actuellement, un des enjeux du développement urbain est la reconstruction de la ville sur la ville et le développement de 15.000 logements sur notre territoire pour 2035 ; que le présent projet est situé dans le cœur métropolitain, non loin de la gare, avec une bonne accessibilité en transports en commun et à l’ensemble des services urbains; qu’ainsi, la densification des fonctions et le programme de logements de qualité proposé par le projet participent à répondre aux enjeux territoriaux et aux besoins de la collectivité ». Il ressort de cette motivation que l’autorité délivrante considère que le programme de logements proposé peut être autorisé en raison du besoin en logements de la collectivité, de la localisation du projet à l’endroit considéré et de sa bonne accessibilité, un tel projet répondant aux enjeux territoriaux. Un tel motif ne pourrait donc pas être retenu pour autoriser « n’importe quel projet à n’importe quel endroit » et n’est par conséquent pas stéréotypé. Pour le surplus, il n’appartient pas au Conseil d’État de substituer son appréciation de l’opportunité d’un tel projet à l’endroit considéré à celle de l’autorité, sous réserve de l’erreur manifeste, non démontrée en l’espèce. La dixième branche du septième moyen n’est pas fondée. 37. Il s’ensuit que le septième moyen n’est fondé en aucune de ces branches. 38. Il convient de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à l’auditeur désigné par l’auditeur général adjoint pour qu’il en poursuive l’instruction.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_penal.

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

Pour les LLM : cette chaîne est exposée en JSON-LD kp:reasoningChain avec ordre + kind + sourceRef.