Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531 (2026-04-28)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 266.531 van 28 april 2026 Ruimtelijke ordening, stedenbouw,
leefmilieu en aanverwante aangelegenheden - Onbewoonbare en ongezonde/onveilige
woningen Beslissing : Verwerping
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Xe KAMER
ARREST
nr. 266.531 van 28 april 2026
in de zaak A. 243.102/X-18.855
In zake :
R.M.
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Tariq Pels
kantoor houdend te 2000 Antwerpen
Michel De Braeystraat 52 bus 109
bij wie woonplaats wordt gekozen
eveneens bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Jozef Ubaghs
kantoor houdend te 2180 Antwerpen
Driehoekstraat 6 bus 1
tegen :
het VLAAMSE GEWEST
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Walter Muls
kantoor houdend te 1000 Brussel
Antoine Dansaertstraat 92
bij wie woonplaats wordt gekozen
-----------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van het beroep
Het beroep, ingesteld op 29 september 2024, strekt tot de
nietigverklaring van “[d]e beslissing van de [Vlaamse] minister van financiën en
begroting, wonen en onroerend erfgoed van 25 juli 2024 over de ongeschikt- en
onbewoonbaarverklaring van de zelfstandige woningen gelegen te [D .]straat 14
bus 1, bus 101 en bus 201, 2060 Antwerpen”.
II. Verloop van de rechtspleging
De verwerende partij heeft een memorie van antwoord ingediend
en verzoeker heeft een memorie van wederantwoord ingediend.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-1/13
Eerste auditeur Wouter De Cock heeft een verslag opgesteld.
Verzoeker heeft een laatste memorie ingediend. De verwerende
partij heeft een laatste memorie ingediend.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 27 februari 2026.
Staatsraad David D’Hooghe heeft verslag uitgebracht.
Advocaat Tariq Pels, die verschijnt voor verzoeker, en advocaat
Marijn Serneels, die loco advocaat Walter Muls verschijnt voor de verwerende
partij, zijn gehoord.
Eerste auditeur Wouter De Cock heeft een met dit arrest
eensluidend advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973.
III. Feiten
3.1.
Verzoeker is eigenaar van een onroerend goed, gelegen te 2060
Antwerpen, D.-straat 14, bestaande uit drie appartementen: een appartement op het
gelijkvloers (bus 1), een appartement op de eerste verdieping (bus 101) en een
appartement op de tweede verdieping (bus 201). Deze drie appartementen (hierna:
‘de betrokken woningen’) maken het voorwerp uit van de bestreden beslissing.
3.2.
Op 28 februari 2024 beslist de burgemeester van de stad
Antwerpen dat de betrokken woningen ongeschikt en onbewoonbaar zijn, om
reden dat de woningen gebreken vertonen “die direct gevaar opleveren voor de
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-2/13
veiligheid of gezondheid of die mensonwaardige levensomstandigheden
veroorzaken”.
De beslissing is gesteund op de technische verslagen van de
woningcontroleur van 30 januari 2024.
3.3.
Op 28 maart 2024 stelt verzoeker tegen deze beslissing een
bestuurlijk beroep in bij de Vlaamse regering. Dat beroep steunt op de volgende
redenen:
“Zonder exhaustief te zijn treft u op het schrijven in bijlage reeds een aantal
redenen aan dewelke aan de administratie van de burgemeester werden
meegedeeld en om welke redenen onder andere cliënten zich verzetten
tegen een onbewoonbaarverklaring:
(1) Betreft het gelijkvloers weigert de huurder cliënt binnen te laten om de
herstellingen uit te voeren wat met andere woorden aan onmogelijkheid/
overmacht betekent.
Bovendien heeft deze huurder de onbewoonbaarheid zelf veroorzaakt en is
hij sowieso gedwongen om te vertrekken 31 maart 2024 wegens einde van
de huur (opzeg zie bijlage).
(2) Betreffende de eerste verdieping: in bijlage kopie van het ontbindings/ uitzettingsvonnis; ook hier verkregen we geen toelating tot reparatie.
(3) Betreffende de tweede verdieping: hiervan wordt nog een procesverbaal opgesteld, maar behoudens huurachterstand van ongeveer
8.000 EURO bekomen in vonnis in bijlage, zouden er thans vaststellingen
gebeuren wegens gebruik in strijd met de regels van openbare orde door de
huurder.
Ook hier wordt er geen toelating verschaft tot de woning tot reparatie zodat
ook hier een vorm van overmacht plaatsgrijpt.
Wij trachten juridisch tegen de betreffende huurders te reageren, doch
indien ze de plaats niet vrijwillig vrijgeven kunnen we niet zomaar een
inbreuk op de privacy plegen.
In alle actuele casussen zijn de huurders met andere woorden expliciet
opzettelijk te kwader trouw.
(4) Betreffende de gebreken in de gemene delen waar de verhuurder wel
toegang toe heeft: deze werden verholpen en foutief niet weergegeven in
het betreffend schrijven.
Dit is foutief en moet gehercontroleerd worden.
Tot slot wil[len we] u melden dat we zo spoedig mogelijk als er bijkomende
bewijsmiddelen zijn ter ondersteuning van onderhavig verzoek, wij dit
zullen overmaken.
U bent uiteraard welkom om een en ander tezamen met ons te controleren.
Wij zenden u tevens een video per email zodra u ons een emailadres bezorgt
die we ook aan de Stad Antwerpen hebben bezorgd en waarop duidelijk een
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-3/13
fulminerende huurder te zien is die onder andere ook de meer dan 80-jarige
cliënt van mij, met het leven bedreigd heeft in de gang.
Cliënt wenst de woning in orde te stellen maar wordt gewoon manu militari
weerhouden door de huurders die alleen betrachten aan hun huurgelden,
dewelke ze al meer dan een jaar niet betalen, te ontsnappen. Ze zijn
manifest te kwader trouw.
(5)
Nieuwe elementen die zich hebben voorgedaan op de dag van indiening
van het beroep:
Verzoeker probeert al maanden tevergeefs toegang te krijgen om het pand
te betreden met aannemer.
Verzoeker kon door overmacht en opzettelijke onwil van de bewoners om
de herstellers en verzoeker binnen te laten niet repareren
Thans is er eindelijk progressie en kunnen de bewoners wettelijk worden
uitgezet
- Inzake Verdieping 1 zie stuk 4: […]: vonnis uitzetting, huurontbinding
en achterstand +5000EUR
- Inzake Verdieping 0: zie stuk 5 uitzetting
- Inzake Verdieping 2: Vermoeden van illegale bewoning en illegale
onderhuur vastgesteld door onze deurwaarder […] op 28 3 2024. (reeds
9 maanden aan de gang: de klager is zelf een illegale onderhuurder voor
300EUR/maand) AANVULLEND stuk: PV deurwaarder, wordt
nabezorgd. (PV vaststellingen van heden)
U zal hopelijk begrip hebben dat client (+ 80 jaar) de woning wil renoveren
maar niet kon omdat hem kwaadwillig en agressief de toegang ontzegd
werd terwijl deze huurders al maanden/ jaren geen huur betalen!
Er is thans juridische actie.
Dank om het verzoek in te willigen, een hercontrole te organiseren, en de
onbewoonbaarverklaring op te heffen.”
Het beroep wordt op 4 april 2024 ontvankelijk verklaard.
3.4.
Op 8 juli 2024 wordt in het kader van het bestuurlijk beroep een
hercontrole uitgevoerd. De technische verslagen daarvan worden met een
begeleidende brief aan verzoeker ter kennisgeving toegezonden. De brief is
gedateerd op 15 juli 2024 en vermeldt dat verzoeker “binnen de 10 dagen na
ontvangst van deze brief” kan reageren.
3.5.
Bij e-mail van 25 juli 2024 verzoekt het secretariaat van de
raadsman van verzoeker de verwerende partij om “kennis te nemen van het
schrijven van” de raadsman van verzoeker. Dit schrijven is zelf gedateerd op 24 juli
en luidt:
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-4/13
“We bedanken u voor uw schrijven van 15/7/2024 en wensen u toch nog
graag het volgend te repliceren:
- in bijlage bezorgen we u kopie van de video-opname waarin de
bewoners van de derde verdieping de aannemer tijdens de
renovatiewerken van de gemeenschappelijke delen en poging tot
renovatiewerken van de private delen hardhandig buiten jagen.
(bijlage 1)
- wij bezorgen u correspondentie in sms-verkeer nog zeer recent,
waarbij de eigenaar opnieuw probeert bij de huurders van de tweede
verdieping en bij de huurders van het gelijkvloers binnen te geraken
met de aannemer, teneinde het noodzakelijke werk te doen, dat
nochtans gepland staat, helaas wordt ook hier de aannemer manu
militari geweigerd (bijlage 2)
- ik moet u helaas meegeven dat de aannemer helaas ook gehinderd
is in zijn timing door een medische problematiek. (bijlage 3 en 4 factuur + mail)
Hierdoor is hij zijn timing ten opzichte van cliënt eigenaar
verhuurder helaas niet kunnen nakomen.
Derhalve dank ik u vriendelijk om deze vormen van overmacht te willen
aannemen en ons een bijkomende termijn te geven om de noodzakelijke
elementen in de woning opnieuw in orde te willen stellen.
Tot slot bezorgen we u in bijlage ook een kopie van de facturatie van de
aannemer in het kader van deze werkzaamheden, waar hij dus helaas toe
verhinderd geworden is, niet in het minst door de klagende huurders zelf.
Wij danken u om deze elementen van overmacht mee te willen nemen en
cliënt de mogelijkheid te geven zich verder in regel te stellen.”
Bij dit schrijven worden een aantal documenten gevoegd: een
kopie van een video-opname, correspondentie sms-verkeer, kopie van een factuur
van de aannemer en een e-mail betreffende de ziekte van de aannemer.
3.6.
Eveneens op 25 juli 2024 wijst de Vlaamse minister van
Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed het bestuurlijk beroep af en
wordt beslist dat de betrokken woningen “nog steeds” ongeschikt en
onbewoonbaar zijn.
Dit is de bestreden beslissing, die als volgt wordt gemotiveerd:
“3.1. Het normatief kader
In het kader van een administratieve beroepsprocedure ingesteld in
toepassing van artikel 3.14 van de Vlaamse Codex Wonen kan uitsluitend
een uitspraak gedaan worden over de al dan niet ongeschikte en/of
onbewoonbare toestand van een woning ten tijde van de beroepsprocedure.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-5/13
Artikel 3.16 van diezelfde Codex verduidelijkt dat het een uitspraak dient
te zijn die zich beperkt tot het al dan niet ongeschikt en/of onbewoonbaar
verklaren van de woning. De minister beschikt hiervoor over dezelfde
beoordelingsbevoegdheid als het orgaan dat in eerste aanleg een beslissing
heeft genomen. Meer nog, krachtens de devolutieve werking van het
administratief beroep komt de ministeriele beslissing in de plaats van de
bestreden beslissing.
De Vlaamse Overheid heeft op het vlak van huisvesting een eigen
bevoegdheid ingevolge artikel 6 van de Bijzondere Wet op de Hervorming
der Instellingen.
De Vlaamse Overheid heeft deze bevoegdheid uitgeoefend door minimale
kwaliteits-, veiligheids- en gezondheidsnormen op te leggen voor
woningen.
Deze gewestelijke woningkwaliteitsnormen, die de naleving van het
grondrecht op behoorlijk wonen helpen te realiseren, komen het karakter
van openbare orde toe.
Het doel van de Vlaamse Codex Wonen en de daarnaast vastgestelde
kwaliteitsnormen is de kwaliteit en de veiligheid van woningen te bewaken.
Derhalve moet een woning op elk ogenblik aan de kwaliteitsvereisten
voldoen.
[…]
3.2. Het conformiteitsonderzoek
Bij een onderzoek in het kader van Boek 3 van de Vlaamse Codex Wonen
wordt de feitelijke toestand van een woning op het ogenblik van het
onderzoek vastgesteld en wordt nagegaan of de woning voldoet aan de in
artikel 3.1. van de Vlaamse Codex Wonen bedoelde elementaire
veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen. Er wordt uitgegaan
van de effectieve situatie op het moment van onderzoek. De feitelijke
vaststellingen betreffen de visueel waarneembare schades die de
woningcontroleur daadwerkelijk objectief kan vaststellen op het moment
van het onderzoek ter plaatse.
De feitelijke toestand van een woning wordt beoordeeld aan de hand van
een technisch verslag. Het gehanteerde model van technisch verslag maakt
integraal deel uit van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering en
betreft hierdoor een formele juridische regel voor het nader bepalen van de
kwaliteits- en veiligheidsnormen vermeld in artikel 3.1. van de Vlaamse
Codex Wonen. […]
De woningcontroleur noteert de gebreken die hij tijdens een
conformiteitsonderzoek in een woning vaststelt in het technisch verslag, en
quoteert die in een van de beschikbare categorieën van gebreken. De aard
van het gebrek is bepalend voor de categorie waarin het wordt gequoteerd
en die wordt op haar beurt bepaald door de impact en de omvang van het
gebrek op de woning:
- Categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van
de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen
uitgroeien tot ernstige gebreken.
- Categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden
van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar
vormen voor hun veiligheid of gezondheid.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-6/13
Categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige
levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen
voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.
[…]
3.3. Objectieve aansprakelijkheid van de houder van het zakelijk recht
De indieners van het beroep werpen op dat de bewoners hen steeds de
toegang tot de woning geweigerd hebben om de nodige herstellingen
uitvoeren en zij zich alzo in een situatie overmacht bevinden. Bovendien
beweren zij dat de bewoners te kwader trouw gehandeld hebben door de
onbewoonbaarheid van hun woningen opzettelijk veroorzaakt te hebben.
Om deze redenen werden er reeds gerechtelijke procedures aangespannen
ter ontbinding van de huur en uithuiszetting van de bewoners. Deze
argumenten worden ook hernomen in de brief van 25 april 2024 met
aanvullende standpunten. In die brief wordt evenwel het perspectief
geboden dat de bewoners op korte termijn uit de woningen gedreven zullen
worden zodat ook het herstel op korte termijn zal aangevat worden.
Dienaangaande
dient
opgemerkt
te
worden
dat
de
woningkwaliteitsregelgeving in de Vlaamse Codex Wonen de verhouding
regelt tussen de overheid, die bepaalde minimumnormen oplegt voor
woningen op vlak van woningkwaliteit, en de houder zakelijk
recht/verhuurder van een woning. Bijgevolg is het op basis van de
regelgeving in de Vlaamse Codex Wonen steeds de taak van de houder van
het zakelijk recht om ervoor te zorgen dat een woning conform is. Er is met
andere woorden, louter administratiefrechtelijk gezien, als het ware sprake
van een objectieve aansprakelijkheid in hoofde van de houder van het
zakelijk recht. Als de houder van het zakelijk recht echter van oordeel is
dat zij ten onrechte wordt aangesproken omdat de aansprakelijkheid van de
vastgestelde gebreken, op basis van subjectief recht, bij een andere partij
dient te worden gelegd, dan dient zij zich voor de eventuele nadelige
gevolgen van een besluit in het kader van administratieve procedure tot
ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring te wenden tot de daartoe
bevoegde burgerlijke rechter.
Daarnaast bestaan de onderzoeken die op vlak van woningkwaliteit
uitgevoerd worden, zoals hierboven reeds uitgelegd, uit een objectieve
beoordeling van de toestand van die woning op het moment van het
onderzoek waardoor dit geen oordeel of uitspraak bevat omtrent oorzaak
van en aansprakelijkheid voor de vastgestelde gebreken. Immers, enkel de
reële, objectieve toestand van de woning als feitelijk gegeven is het
bepalende criterium om de woonsituatie vanuit woningkwaliteitsbewaking
te beoordelen. Het is dan ook eigen aan administratieve procedures om zich
enkel te baseren op objectieve feiten en gegevens wat maakt dat zij behoren
tot het zogenaamde objectief contentieux.
Uit het voorgaande volgt dan ook dat het voor de beoordeling van en
uitspraak over de woningkwaliteit volstrekt irrelevant is dat de houders van
het zakelijk recht geen toegang wordt verleend tot de woning met oog op
de uitvoering van de vereiste herstellingen. Zoals reeds toegelicht
hierboven dienen de houders van het zakelijk recht wiens woning het
voorwerp uitmaakt van het bestreden besluit, indien zij van oordeel zijn dat
zij ten onrechte door de overheid worden aangesproken omdat de
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-7/13
aansprakelijkheid voor de gebreken of herstellingswerken op basis van
subjectief recht bij een andere partij ligt, in rechte aan te spreken. Dit valt
echter buiten de bevoegdheid van de administratieve beroepsinstantie
aangezien dit een kwestie van subjectief recht betreft.
Met andere woorden, de oorzaak van en mogelijke aansprakelijkheid voor
de vastgestelde toestand zijn feitelijk en rechtens irrelevant voor een
ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring als vaststelling van die
objectieve toestand van een woning. Het beantwoorden van de vraag inzake
de aansprakelijkheid voor de gebrekkige toestand van een woning, onder
andere door het weigeren van de toegang aan de verhuurder om de vereiste
herstellingen uit te voeren, behoort niet tot de bevoegdheid van de
administratieve beroepsinstantie die dit beroep behandelt. Ter beslechting
van dergelijke huur- en aansprakelijkheidsgeschillen dienen de houders van
het zakelijk recht zich in hoedanigheid van verhuurders te beroepen op het
huurcontract en het algemeen verbintenissenrecht ten overstaan van de
daarvoor bevoegde burgerlijke rechtsinstantie. Hetzelfde geldt voor
geschillen omtrent de toegang van de verhuurder tot de huurwoning; de
minister kan in die zin immers geen dwangmaatregelen opleggen aan de
bewoners.
Het feit dat dergelijke procedures al hangende zijn of daarin zelfs al een
uitspraak gedaan is, verhindert de minister alleszins niet om een uitspraak
te doen in de administratieve beroepsprocedure noch dient hij met de
uitspraak rekening te houden in zijn besluit omdat beide procedures
wezenlijk verschillend zijn, alleen al door het feit dat de administratieve
beroepsprocedure zich bevindt in het objectief contentieux en de
burgerrechtelijke procedure in het subjectief contentieux.
Ook het argument van de vermeende overmacht waarin de indieners van
het beroep zich bevinden door de onwil van de bewoners, kan niet aanvaard
worden.
Voor de hoger vermelde objectieve verantwoordelijkheid bestaat er immers
geen enkele vrijstelling, ook niet vanwege overmacht. […]
3.4. Besluit op basis van de vaststellingen in beroep
Gelet op de melding van herstel in/aan het gebouw en de gemene delen
alsook het geboden perspectief dat herstel op korte termijn gerealiseerd kan
worden, werd in het kader van de administratieve beroepsprocedure op
8 juli 2024 een nieuw conformiteitsonderzoek uitgevoerd door [B.O.],
woningcontroleur van het agentschap Wonen in Vlaanderen.
De woningcontroleur stelt tijdens het conformiteitsonderzoek evenwel vast
dat er kennelijk nog steeds onvoldoende herstellings- en
aanpassingswerken zijn uitgevoerd en, meer nog, komt op datum van het
onderzoek ter plaatse tot bijkomende vaststellingen die een quotering
verantwoorden en/of veiligheids- en gezondheidsrisico’s inhouden.
De eindbeoordelingen van de opgestelde technische verslagen, die als
bijlage bij dit besluit worden gevoegd, gaven voor de zelfstandige
woningen gelegen te [D.-]straat 14, 2060 Antwerpen de volgende
resultaten:
o Zelfstandige woning gelegen te [D.-]straat 14 bus 1, 2060
Antwerpen (volledige gelijkvloers):
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-8/13
14 kleine gebreken van categorie I, 10 ernstige gebreken van
categorie II en 2 ernstige gebreken van categorie III die
mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of een direct
gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de
bewoners.
o Zelfstandige woning gelegen te [D.-]straat 14 bus 101, 2060
Antwerpen (volledige lste verdieping):
13 kleine gebreken van categorie I, 11 ernstige gebreken van
categorie II en 3 ernstige gebreken van categorie III die
mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een
direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de
bewoners.
o Zelfstandige woning gelegen te [D.-]straat 14 bus 201, 2060
Antwerpen (volledige 2de verdieping):
10 kleine gebreken van categorie I, 10 ernstige gebreken van
categorie II en 2 ernstige gebreken van categorie III die
mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of een direct
gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de
bewoners.
[…]
Bij aangetekende brief van 15 juli 2024 werden de indieners van het beroep,
diens raadsman en de bewoners in kennis gesteld van de technische
verslagen met de uitnodiging om binnen de 10 dagen opmerkingen hierop
schriftelijk kenbaar te maken. Er werden binnen deze termijn evenwel geen
opmerkingen ingediend bij de administratieve beroepsinstantie.
Aldus dient besloten worden dat, nu uit het conformiteitsonderzoek van
8 juli 2024 is gebleken dat de woningen gelegen te [D.-]straat 14 bus 1,
bus 101 en bus 201, 2060 Antwerpen nog steeds gebreken vertonen van
categorie II en III, deze woningen ook heden nog niet beantwoorden aan de
reglementair bepaalde elementaire vereisten. Derhalve kan een opheffing
van de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring vooralsnog niet in
overweging worden genomen.
[…]”
IV. Onderzoek van de middelen
A. Eerste middel
Uiteenzetting van het middel
Verzoeker voert in een eerste middel de schending aan van
artikel 3.17/1 van het besluit van de Vlaamse regering van 11 september 2020 ‘tot
uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021’ (hierna: het besluit Vlaamse
Codex Wonen 2021), van de artikelen 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-9/13
‘betreffende de uitdrukkelijke motivering van de bestuurshandelingen’ (hierna: de
formelemotiveringswet), en van het hoorrecht, het zorgvuldigheidsbeginsel, het
redelijkheidsbeginsel en de materiëlemotiveringsplicht als algemene beginselen
van behoorlijk bestuur.
De verzoekende partij vat het middel in de memorie van
wederantwoord als volgt samen:
“De verwerende partij heeft onzorgvuldig en in strijd met het hoorrecht
gehandeld door geen rekening te houden met de replieknota na hercontrole
zoals bijgebracht door verzoekende partij.
Uit de bestreden [beslissing] blijkt niet dat verwerende partij zich
inhoudelijk rekenschap heeft gegeven van de inhoud uit de replieknota. De
daarin aangevoerde grieven worden niet weerlegd of besproken. De
bestreden beslissing is gebrekkig gemotiveerd.”
Beoordeling
Verzoeker heeft geen belang bij de kritiek dat de bestreden
beslissing geen rekening zou hebben gehouden met de opmerkingen die op 25 juli
2024 aan de verwerende partij werden meegedeeld,
De argumentatie en de opmerkingen die op 25 juli 2024 werden
meegedeeld, vormen immers niet meer dan een herhaling van argumenten die reeds
eerder tijdens de administratieve procedure geuit werden. Dat ook nog bijkomende
stukken werden aangeleverd, doet geen afbreuk aan de vaststelling dat die
bijkomende stukken enkel tot doel hadden om aannemelijk te maken dat er sprake
is van een situatie van ‘overmacht’ en er om die reden een bijkomende termijn
moet worden verleend om de nodige aanpassings- of herstellingswerken uit te
voeren.
Dezelfde argumentatie lag aan de basis van het bestuurlijk
beroep. De bestreden beslissing neemt ter zake uitdrukkelijk het standpunt in dat
“enkel de reële, objectieve toestand van de woning als feitelijk gegeven […] het
bepalende criterium [is] om de woonsituatie vanuit woonkwaliteitsbewaking te
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-10/13
beoordelen” en dat “de oorzaak van en mogelijke aansprakelijkheid voor de
vastgestelde toestand […] feitelijk en rechtens irrelevant [zijn] voor een
ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring als vaststelling van die objectieve
toestand van een woning”.
De bestreden beslissing besluit dat “het argument van de
vermeende overmacht waarin de indieners van het beroep zich bevinden door de
onwil van de bewoners, [niet kan] aanvaard worden” en dat zelfs overmacht geen
vrijstelling van objectieve verantwoordelijkheid met zich meebrengt.
Verzoeker kan zich in die argumentatie niet vinden en acht deze
“kennelijk onredelijk”. Zij toont evenwel niet aan dat bij de beoordeling van de
woonkwaliteit ook rekening zou moeten worden gehouden met de problemen die
de eigenaar ondervindt om de nodige werken te laten uitvoeren. Zij overtuigt er
dan ook niet van dat deze motivering de grenzen van de redelijkheid te buiten zou
gaan of anderszins onwettig zou zijn.
Het eerste middel wordt verworpen.
B. Tweede middel
Uiteenzetting van het middel
In een tweede middel voert verzoeker de schending aan van de
formelemotiveringsplicht zoals vervat in de artikelen 2 en 3 van de
formelemotiveringswet,
redelijkheidsbeginsel,
en
het
van
“het
zorgvuldigheidsbeginsel,
evenredigheidsbeginsel
en
de
het
materiële
motiveringsplicht als [algemene] beginselen van behoorlijk bestuur en uit hoofde
van overmacht”.
De verzoekende partij vat het middel in de memorie van
wederantwoord als volgt samen:
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-11/13
“De weerspannige en agressieve houding van de huurders die pertinent de
toegang tot hun huurappartement weigeren voor verzoeker en de door hem
aangestelde werklieden, vormt voor verzoeker een aantoonbare situatie van
overmacht. In de bestreden beslissing wordt [de] overmachtssituatie waar
verzoeker zich in bevond onvoldoende in rekening gebracht. De bestreden
beslissing is tevens onafdoende en gebrekkig gemotiveerd.”
Beoordeling
Uit de beoordeling van het eerste middel is gebleken dat, door
de door verzoeker ingeroepen situatie van overmacht niet aan te nemen, en door te
oordelen dat “enkel de reële, objectieve toestand van de woning als feitelijk
gegeven […] het bepalende criterium [is] om de woonsituatie vanuit
woningkwaliteitsbewaking te beoordelen”, de minister niet onredelijk heeft
geoordeeld, en de bestreden beslissing afdoende heeft gemotiveerd.
Vermits mogelijke situaties van overmacht geen impact hebben
op de beoordeling van de objectieve woonkwaliteit, is ook het tweede middel
ongegrond. De verwijzing naar de gevorderde leeftijd van verzoeker doet niet
anders besluiten.
BESLISSING
-
De Raad van State verwerpt het beroep.
-
De verzoekende partij wordt verwezen in de kosten van het beroep tot
nietigverklaring, begroot op een rolrecht van 200 euro, een bijdrage van
24 euro en een rechtsplegingsvergoeding van 770 euro, die verschuldigd is aan
de verwerende partij.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-12/13
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op achtentwintig april tweeduizend
zesentwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Jan Clement,
kamervoorzitter,
Stephan De Taeye,
staatsraad,
David D’Hooghe,
staatsraad,
bijgestaan door
Karin Meerschaut,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Karin Meerschaut
Jan Clement
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.531
X-18.855-13/13