Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-05-07, ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260507.1N.4

Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie — ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260507.1N.4 (2026-05-07)

Samenvatting (NL) : Een opstalhouder kan, binnen de grenzen van zijn recht, het opstalvolume of de bouwwerken die daarbinnen zijn aangebracht, verhuren aan een derde voor de duurtijd van zijn opstalrecht; bij het tenietgaan van het opstalrecht door het verstrijken van de duurtijd ervan, eindigt ook de huurovereenkomst tussen de opstalhouder en de derde van rechtswege. (1). (1) Zie concl. OM.

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- C.24.0394.N Conclusie van advocaat-generaal Frederic VROMAN: De voorziening in cassatie is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen, van 15 april 2025. I.

Situering.

De problematiek die aan het Hof wordt voorgelegd betreft de vraag of de opstalhouder na het verstrijken van de contractuele duur van het opstalrecht nog gerechtigd is op de huurgelden van de door hem opgerichte gebouwen die hij verhuurde. De relevante feiten kunnen als volgt worden samengevat: H. nv en A. nv zijn elk voor zich eigenaar van enkele aansluitende percelen grond. H. NV verleent via notariële akte van 26 november 2004 voor haar gronden een opstalrecht aan eiser en zijn twee broers (tweede en derde verweerder) voor een termijn van 17 jaar die ingaat op 1 december 2003 en eindigt op 30 november 2020. A. nv verleent eveneens voor haar gronden een opstalrecht aan eiser en zijn broers voor een termijn van 15 jaar die ingaat op 1 juli 2005 en eindigt op 30 juni 2020. De opstalhouders richten op deze gronden een aantal gebouwen en loodsen op. De opstalhouders verhuren bij huurovereenkomsten van 31 januari 2017 en van 1 september 2018 voor een periode van negen jaar verschillende van hun opstallen aan eerste verweerster. Er is een maandelijks huur van 17.264, 33 euro. Na het verstrijken van de termijn van het opstalrecht dagvaardt eiser H. nv en A. nv op 6 oktober 2021 om hen onder meer te laten veroordelen tot betaling van een bedrag van 1.825.000 euro uit hoofde van zijn aandeel in de waarde van de opstallen (volgens de voorziening zou zijn aandeel 45% betreffen in de waarde van de opstallen). Deze procedure is hangende voor de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen. Naast dit geschil ontstond er ook een geschil over de vraag aan wie de huurgelden die eerste verweerster betaalde na het verstrijken van de termijn van het opstalrecht, toekomen nu eerste verweerster nog steeds de voormalige opstallen gebruikt. Eerste verweerster betaalde eerst deze sommen nog op de gezamenlijk gehouden rekening van de voormalige opstalhouders. De sommen vanaf januari 2022 worden uiteindelijk in gevolge een beschikking van de vrederechter geconsigneerd in de handen van een gerechtsdeurwaarder. Eiser dagvaardde op 11 februari 2022 de verweerders teneinde eerste verweerster te horen veroordelen tot betaling van een bedrag van 207.171,96 euro uit hoofde van achterstallige huur en tot ontbinding van de huurovereenkomst lastens eerste verweerster en voor recht te horen zeggen dat eiser alleen kan handelen en voor zover als nodig en vereist tweede en derde verweerders te veroordelen om hun medewerking en goedkeuring te verlenen en het vonnis gemeen en tegenstelbaar te verklaren aan tweede en derde verweerders. De drie verweerders hebben elk afzonderlijk een rechtsplegingsvergoeding gevorderd van de eiser. De eiser vorderde ook een afzonderlijke rechtsplegingsvergoeding van elk van de verweerders. Bij vonnis van 17 januari 2023 verklaart de vrederechter van het kanton Kapellen de vordering van eiser ontvankelijk maar ongegrond en wordt eiser eveneens veroordeeld tot het betalen van 1/5 Courdecassation.be

een rechtsplegingsvergoeding per verwerende partij. In het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen wordt het hoger beroep van eiser toelaatbaar maar ongegrond verklaard en wordt eiser veroordeeld tot de kosten van het geding in hoger beroep, waaronder een rechtsplegingsvergoeding van 7.500 euro per geïntimeerde. II.

Eerste middel.

Eiser verwijt de appelrechter de artikelen 1134, 1165 en 1741 Oud Burgerlijk Wetboek, de artikelen 2 en 6 Opstalwet, zoals van kracht voor de wetswijziging bij wet van 24 april 2014, en voor zoveel als nodig de artikelen 595, 1119 tot en met 1122 Oud Burgerlijk Wetboek, te hebben geschonden door met overname van de redenen van het vonnis van het vredegerecht van het kanton Kapellen van 17 januari 2023 (waarin verwezen wordt naar de rechtspraak van het Hof in verband met artikel 595, lid 2, Oud Burgerlijk Wetboek en die naar analogie op het recht van opstal zou moeten worden toegepast) te oordelen dat als gevolg van het verstrijken van de duurtijd van het opstalrecht de opstalgevers van rechtswege verhuurder zijn geworden (overdracht van rechtswege) ten aanzien van eerste verweerster en derhalve de mede-eigendom tussen eiser en zijn twee broers, te weten tweede en derde verweerder op de opstallen tot een einde is gekomen, evenals de mede-gerechtigheid op de huur van de opstallen en om op grond daarvan de vorderingen van eiser tegen eerste verweerster af te wijzen als ongegrond terwijl ingeval van verhuring door een opstalhouder, aan de ene kant, de grondeigenaar bij het eindigen van het recht van opstal geenszins verhuurder wordt in de eerder door de opstalhouder toegestane huurovereenkomst zodat hij er als derde bezwaarlijk de nakoming kan van eisen en, aan de andere kant, de voormalige opstalhouder na het beëindigen van het recht van opstal zijn contractpositie als verhuurder niet verliest en zodoende enkel hij de huurder contractueel tot naleving van diens huurdersverplichtingen kan aanspreken. Uit artikel 37 van de Wet van 20 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek1 volgt dat de bepalingen van deze wet niet van toepassing zijn op het recht van opstal dat in deze zaak aanving op 1 december 2003 respectievelijk 1 juli 2005. De wet is in beginsel enkel van toepassing op rechtsfeiten en rechtshandelingen die zich vanaf 1 september 2021 (de inwerkingtreding) realiseren en toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die voor deze datum plaatsvonden blijven in principe onderworpen aan de oude bepalingen 2. Ook de wijzigingen aan de Opstalwet door de Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende Justitie3, zijn niet van toepassing op deze zaak. Aangezien het recht van opstal in dit dossier werd gevestigd via een overeenkomst die dateert van voor de Wet van 25 april 2014 en de bepalingen van de Opstalwet (met uitzondering van artikel 4) in gevolge artikel 8 Opstalwet van suppletieve aard zijn4, blijft de oude wet van toepassing, ook op de toekomstige gevolgen5. Uit artikel 2 Opstalwet, zoals van toepassing, volgt dat degene die het recht van opstal heeft het zelf kan vervreemden en met hypotheek belasten en hij de goederen, aan het recht van opstal onderworpen, met erfdienstbaarheden kan bezwaren, doch alleen voor het tijdvak, 1

BS 17 maart 2020. SAGAERT V. en LECOCQ P., “Het nieuwe goederenrecht: totstandkoming, krachtlijnen en overgangsrecht” in SAGAERT V., BAECK J., CARETTE N., LECOCQ P., MUYLLE M., WYLLEMAN A., Het nieuwe goederenrecht, Intersentia 2021, (1) 23. 3 BS 14 mei 2014. 4 SNAET S. en TRUYEN P., “Commentaar bij art. 8 Opstalwet”, in Bijzondere overeenkomsten, (1) 1. 5 Zie voor een voorbeeld mbt het intertemporeel recht: Cass. 18 maart 2011, AR C.10.0015.N, AC 2011, nr. 212, ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110318.9. 2

2/5 Courdecassation.be

gedurende hetwelk hij het genot van dat recht bezit. Dit artikel bepaalt de beschikkingsbevoegdheid van de opstalhouder en verwoordt het principe nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (niemand kan meer rechten overdragen dan dat hijzelf heeft). De opstalhouder heeft het volle genotsrecht van de opstallen en heeft het recht op de opbrengsten en vruchten ervan en kan het genot van zijn recht of het genot van de opstallen overdragen. Hij kan het bijvoorbeeld in huur geven maar voor niet langer dan de duur van zijn eigen recht6. Volgens artikel 9 Opstalwet, zoals van toepassing, gaat het recht van opstal verloren onder andere door 1° vermenging 2° het niet te niet gaan van de grond en 3° verjaring van dertig jaren. De opsomming is zoals uit de tekst van dit artikel zelf reeds blijkt niet-limitatief7. Het recht van opstal komt teneinde omwille van het verstrijken van de wettelijke of contractuele tijdsduur waarvoor het recht is ontstaan. Deze beëindigingsgrond heeft een absolute werking aangezien hij voor derden voorzienbaar is8. Het opstalrecht, moet volgens artikel 3 Opstalwet, zoals van toepassing, in de daartoe bestemde openbare registers worden overgeschreven9. Wanneer het recht van opstal tenietgaat door het verstrijken van de contractuele tijdsduur, dan eindigt in de regel ook de huurovereenkomst tussen de opstalhouder en de derde van rechtswege10. Dit geldt ook in het geval wanneer zoals in deze zaak een opstalhouder een huurovereenkomst heeft toegestaan waarvan het einde van de huur te situeren valt na het verstrijken van de contractuele tijdsduur van het opstalrecht gelet op de publiciteit van het opstalrecht. Noch de opstalgever noch de opstalhouder kunnen dan ook worden beschouwd als verhuurder na het verstrijken van de contractuele tijdsduur van het opstalrecht. De rechtspraak van het Hof in verband met artikel 595, lid 2, Oud Burgerlijk Wetboek (thans artikel 3.145 Burgerlijk Wetboek en waaruit volgt dat in geval van verhuring door een vruchtgebruiker de blote eigenaar bij het einde van het vruchtgebruik volle eigenaar wordt van het goed waarop het vruchtgebruik was gevestigd en vanaf dat ogenblik verhuurder van dat goed wordt)11, kan niet naar analogie worden uitgebreid naar het recht van opstal. In de rechtsleer wordt terecht gewezen op het feit dat de verhuring door een opstalhouder niet

6

SNAET S. en TRUYEN P., “Commentaar bij art. 2 Opstalwet”, in Bijzondere overeenkomsten, (1) 3; TACK F. bijgewerkt door LAUWERS G., Wet 10 januari 1824 – Opstalwet, (Art. 1) in VAN BAEVEGEM B., VANDROMME T., VAN LOON M. en VERMMEIR D., Duiding Huur, Intersentia 2022, (453) 454. 7 SNAET S. en TRUYEN P., “Commentaar bij art. 9 Opstalwet”, in Bijzondere overeenkomsten, (1) 2. 8 SAGAERT V., Opstalrecht, APR, Wolters Kluwer 2025, 278, 345. 9 SNAET S. en TRUYEN P., “Commentaar bij art. 2 Opstalwet”, in Bijzondere overeenkomsten, (1) 1. 10 In deze zin: SAGAERT V., Opstalrecht, APR, Wolters Kluwer 2025, 236, nr. 279 en 295-296, nr. 374; zie ook meer algemeen BERNARD N., ‘Droits d’emphytéose et de superficie”, in BERNARD D. (ed.), Le droit des biens réformé, Larcier 2020, 294-295, nr. 297. 11 Cass. 7 december 2020, AR C.19.0390.N, AC 2020, nr. 752, ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20201207.3N.12 met concl. van advocaat-generaal VANDERLINDEN, ECLI:BE:CASS:2020:CONC.20201207.3N.12. 3/5 Courdecassation.be

hetzelfde aleatoir karakter heeft als de huur toegestaan door een vruchtgebruiker12. Het middel dat verdedigt dat de appelrechter er ten onrechte vanuit gaat dat de opstalhouder na het verstrijken van de contractuele duur van het recht van opstal van rechtswege zijn contractpositie als verhuurder verliest, faalt dan ook in zoverre naar recht. De beslissing van de appelrechter dat de eiser door het tenietgaan van het opstalrecht wegens het verstrijken van de contractuele duur ervan, de eerste verweerder niet meer kan aanspreken tot betaling van de huurprijs kan naar recht worden verantwoord in het licht van hoger vermelde principes op grond van de vaststellingen van de appelrechter, met de overname van de redenen van het vonnis van de vrederechter, op pagina 8, alinea 1 tot en met 3 van titel ii “Het opstalrecht, de gevolgen en de beëindiging ervan”. Het middel dat verdedigt dat de appelrechter er ten onrechte vanuit gaat dat de opstalgever na het verstrijken van de contractuele duur van het recht van opstal van rechtswege in de contractpositie als verhuurder treedt kan in zoverre niet tot cassatie leiden en is in zoverre niet ontvankelijk. III.

Tweede middel.

(…) IV.

Derde middel.

In het derde middel verwijt eiser de appelrechter de artikelen 1017, 1018, 6° en 1022 Gerechtelijk Wetboek en artikel 1 Tarief Rechtsplegingsvergoeding te hebben geschonden niet na te gaan bij of de procesverhoudingen in hun geheel beschouwd niet eenzelfde geschil uitmaken eerder dan afzonderlijke geschillen en toch te beslissen dat de verweerders elk recht hebben op een rechtsplegingsvergoeding van 7.500 euro. Het Hof heeft recent gepreciseerd dat de taak van de rechter bij het bepalen van de rechtsplegingsvergoeding(en) zich niet enkel uitstrekt tot de bepaling van de omvang van de rechtsplegingsvergoeding, doch tevens tot de beoordeling van de interne procesverhoudingen, teneinde na te gaan of er al dan niet sprake is van afzonderlijke geschillen, die het recht op een afzonderlijke rechtsplegingsvergoeding doen ontstaan en dat de taak van de rechter om ambtshalve de procesverhoudingen te bepalen, niet wegneemt dat een procespartij die als in het gelijk gestelde partij aanspraak maakt op een rechtsplegingsvergoeding en deze wil doen vereffenen, van deze gedingkost opgave moet doen, zonder daarom het bedrag ervan te moeten bepalen13. Mede met verwijzing naar de redenen van de eerste rechter, stelt de appelrechter vast en oordeelt hij dat:

• eiser onder meer de ontbinding heeft gevorderd van de huurovereenkomsten ten nadele van eerste verweerster, eerste verweerster te veroordelen tot betaling van achterstallige huurgelden en tot ontruiming van de gehuurde plaatsen, voor recht te zeggen dat eiser alleen kan handelen en voor zoveel als nodig en vereist eerste en tweede verweerders te 12

SAGAERT V., Opstalrecht, APR, Wolters Kluwer 2025, 236, nr. 279. Cass. 2 oktober 2025, AR C.24.0178.N. ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251002.1N.1, met concl. van advocaatgeneraal F. VROMAN, ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20251002.1N.1 13

4/5 Courdecassation.be

veroordelen om hun medewerking te verlenen en goedkeuring te verlenen en hun uitdrukkelijke uiting daartoe te doen acteren door de vrederechter, bij gebreke waarvan hun weigering als rechtsmisbruik moet worden beschouwd en eiser gemachtigd wordt om alleen te handelen en het vonnis gemeen en tegenstelbaar te verklaren aan eerste en tweede verweerder en lastens elk van de verweerders een afzonderlijke rechtsplegingsvergoeding vordert;

• verweerders besluiten tot de afwijzing van het hoger beroep van eiser als ongegrond en de veroordeling van de eiser tot de kosten in hoger beroep. De appelrechter kent voor het geding in hoger beroep aan de verweerders, als in het gelijkgestelde partijen, elk een afzonderlijke rechtsplegingsvergoeding ten bedrage van 7.500 euro toe. Hiermee verantwoordt hij deze beslissing niet naar recht omdat hij niet het bestaan vaststelt van een afzonderlijk geschil met elke verweerder. Het middel is gegrond. Conclusie: Cassatie in zoverre het bestreden vonnis rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep, met verwijzing.

oordeelt

over

de

5/5 Courdecassation.be