Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-10-08, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20261008.1F.6

Décision officielle commentée

d’emplacements

de parking et

[choisissent] l’offre

de [la

demanderesse] ». Il énonce que la défenderesse demande principalement de faire interdiction aux parties appelées en déclaration d’arrêt commun « de procéder à la signature de toute convention de location [...] portant sur l’immeuble à construire par la [demanderesse] jusqu’au prononcé d’un arrêt définitif du Conseil d’État statuant sur le recours en annulation introduit par la [défenderesse] contre les décisions [précitées] des 10 et 14 juin 2021 ». L’arrêt attaqué constate que « le litige porte sur l’action en référé intentée par la [défenderesse] contre deux organismes publics, [les parties appelées en déclaration d’arrêt commun], en raison de la non-sélection de son offre de location [...] et du choix du projet [de la demanderesse] » ; que, « le 1er juin 2022, [...] deux conventions de ‘bail de bureaux’ [mettant en œuvre ce dernier projet] ont été signées [avec les parties appelées en déclaration d’arrêt commun] en qualité de preneurs » ; que « la partie appelante, [la défenderesse], a modifié sa demande, les [parties appelées en déclaration d’arrêt commun] ayant procédé à la conclusion des contrats de bail litigieux avant le prononcé [de l’arrêt attaqué] », et qu’« elle demande [désormais], à titre principal, de faire interdiction aux [parties appelées en déclaration d’arrêt commun] de donner exécution aux contrats de bail litigieux, à savoir d’exécuter les travaux de première installation, d’entrer en jouissance des

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lieux loués et de payer le loyer et les charges, portant sur l’immeuble [concerné par le projet de la demanderesse], jusqu’au prononcé de l’arrêt définitif du Conseil d’État » statuant sur le recours préindiqué. En considérant, sur la base de ces constatations et pour reconnaître le pouvoir de juridiction des cours et tribunaux, que « le véritable objet de la demande de [la défenderesse] est [...] la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que les [parties appelées en déclaration d’arrêt commun] ont porté atteinte », que « les demandes formulées en référé n’ont pas pour objet de solliciter l’annulation ou la suspension des décisions d’attribution (demandes présentées par [la défenderesse] devant le Conseil d’État) mais ont pour objet distinct de faire interdiction aux [parties appelées en déclaration d’arrêt commun] d’y donner exécution, alors que le recours en annulation devant le Conseil d’État n’a pas d’effet suspensif et n’est pas traité dans un délai susceptible d’assurer la sauvegarde des droits subjectifs et des intérêts de [la défenderesse] », l’arrêt attaqué justifie légalement sa décision que « le véritable objet de la demande de [la défenderesse] est [...] la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement ». Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la seconde branche :

Dans la mesure où il fait grief à l’arrêt attaqué de, en omettant de constater l’existence d’une obligation juridique déterminée imposée par une règle de droit objectif aux parties appelées en déclaration d’arrêt commun, empêcher la Cour d’exercer son contrôle de légalité, sans indiquer de quelle disposition légale la Cour ne pourrait contrôler l’application, le moyen, en cette branche, est imprécis, partant, irrecevable. Pour le surplus, après avoir énoncé, comme il a été dit en réponse à la première branche du moyen, que « le véritable objet de la demande de [la défenderesse] est [...] la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement » et relevé que « [la défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions des [parties appelées en déclaration d’arrêt commun]

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découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs », qu’« elle se prévaut d’une violation des articles 10 et 11 de la Constitution, lesquels garantissent le droit à l’égalité et à la non-discrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l’encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l’arbitraire des secondes », et qu’« elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d’établissement) du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, dispositions du droit primaire dotées d’un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables », l’arrêt attaqué considère que « la jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l’attribution de tous contrats publics à des opérateurs privés, d’imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations, en particulier de transparence et de traitement égalitaire, qui peuvent être qualifiées de principes généraux de la commande publique et qui s’imposent nonobstant l’absence de toute réglementation écrite spécifique en droit belge ou européen, même non couvertes par le champ d’application du cadre légal et réglementaire des marchés publics » ; que « les dispositions précitées dudit traité ne voient en effet pas leur champ d’application calqué sur ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, [...] au contraire, applicables par elles-mêmes à tout contrat public, qu’il soit ou non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives » ; que « le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit [...] dont [la défenderesse] tire, en toute hypothèse, son droit subjectif à l’égalité de traitement » ; que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles » ; que « les exigences de transparence et d’égalité de traitement imposent aux autorités publiques non seulement de donner une publicité suffisante à leurs procédures et d’attribuer leurs contrats sur la base de procédures et de modalités d’attribution transparentes et équitables, mais leur font également défense de méconnaître les règles qu’elles ont unilatéralement fixées et communiquées ainsi que de prendre des décisions arbitraires et non impartiales au regard des limites ainsi fixées à leur marge d’appréciation », et que

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« les [parties appelées en déclaration d’arrêt commun] ont méconnu leurs obligations de transparence et d’égalité de traitement, en violation des droits subjectifs de la [défenderesse] ». Il ressort de ces énonciations que l’arrêt attaqué fait application, non des articles 49 et 56 précités, mais des principes généraux applicables à toute commande publique que sont les principes de transparence et d’égalité, inspirés de ces dispositions. Dans la mesure où il est recevable, le moyen, qui, en cette branche, suppose le contraire, manque en fait.

Sur le second moyen :

Quant à la première branche :

En énonçant que « [la défenderesse] expose que la procédure ordinaire en annulation devant le Conseil d’État ne permettra pas [...] de sauvegarder ses droits dans le cadre de la procédure de mise en concurrence des contrats de bail litigieux », que, « en effet, un arrêt ordonnant l’annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021 [par lesquelles les parties appelées en déclaration d’arrêt commun écartent le projet de la défenderesse au profit de celui de la demanderesse], alors que l’exécution des contrats [de bail précités] aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la défenderesse] de récupérer une chance d’obtenir et d’exécuter les contrats litigieux, ce qui la priverait à la fois des revenus, des références, de la réputation et de la clientèle qu’elle pourrait tirer desdits contrats », et qu’« elle n’obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l’égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence », l’arrêt se borne à reproduire la thèse exposée par la défenderesse en conclusions, sans l’élever au rang de ses motifs.

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Pour le surplus, par la considération qu’« il est exact que, si l’annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l’exécution de ces contrats aurait atteint un stade tel que même l’annulation du contrat lui-même, par le juge judiciaire, deviendrait bien plus aléatoire, [la défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d’obtenir la réparation de l’atteinte portée à ses droits en nature », l’arrêt donne à connaître que cette perte de toute chance tiendrait, non à l’annulation des contrats de bail conclus avec les parties appelées en déclaration d’arrêt commun, mais à la circonstance que ces contrats auraient déjà été largement exécutés, de sorte qu’il ne verse pas dans la contradiction dénoncée. Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur l’affirmation de cette contradiction, manque en fait.

Quant à la deuxième branche :

D’une part, dans la mesure où il fait grief à l’arrêt attaqué de violer l’article 149 de la Constitution, le moyen, qui, en cette branche, n’indique ni les moyens auxquels il n’aurait pas été répondu ni les motifs qui seraient contradictoires, est imprécis, partant, irrecevable. D’autre part, dans la mesure où il dénonce une confusion de l’arrêt entre une perte et le risque d’atteinte à un droit subjectif menacé, sans exposer en quoi cette confusion violerait les articles 584 du Code judiciaire ou 149 de la Constitution, le moyen, en cette branche, est également imprécis, partant, irrecevable. Enfin, il y a urgence, au sens de l’article 584, alinéa 1er, du Code judiciaire, dès que la crainte d’un préjudice d’une certaine gravité, voire d’inconvénients sérieux, rend une décision immédiate souhaitable. Il est, dès lors, permis de recourir au référé lorsque la procédure ordinaire serait impuissante à résoudre le différend en temps voulu, ce qui laisse au juge des référés un large pouvoir d’appréciation en fait.

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L’arrêt attaqué énonce que, « si l’annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l’exécution de ces contrats aurait atteint un stade tel que même l’annulation du contrat lui-même, par le juge judiciaire, deviendrait bien plus aléatoire, [la défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d’obtenir la réparation de l’atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », et que « [la défenderesse] démontre qu’elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu’il soit statué préalablement par le Conseil d’État sur le recours en annulation introduit contre les actes attaqués ». Dans la mesure où il s’élève contre cette appréciation, qui gît en fait, de l’existence de la crainte d’un préjudice pour la défenderesse justifiant l’urgence, le moyen, en cette branche, est irrecevable. Pour le surplus, la perte d’une chance est un dommage spécifique qui consiste en la perte certaine d’un avantage probable. Rien n’interdit au juge des référés de considérer que le préjudice craint consiste dans la perte d’une chance. Dans la mesure où il est recevable, le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la troisième branche :

En énonçant que « la référence que représente la conclusion d’un bail à long terme avec deux institutions publiques wallonnes de premier rang est d’une importance fondamentale pour la réputation et les activités d’une entreprise », que « la [défenderesse] expose, sans être démentie, qu’une telle opportunité ne se présente, en moyenne, que tous les trois ou quatre ans » et que « le préjudice invoqué n’est pas uniquement financier », l’arrêt répond aux conclusions de la demanderesse visées au moyen, en cette branche. Le moyen, en cette branche, manque en fait.

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Quant à la quatrième branche :

Contrairement à ce que suppose le moyen, en cette branche, il ne ressort pas des conclusions y reproduites que la demanderesse soutenait que la cour d’appel doive tenir compte de l’effet de l’attitude de la défenderesse sur la modification des baux litigieux pour effectuer une balance des intérêts. Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Et le rejet du pourvoi prive d’intérêt la demande en déclaration d’arrêt commun.

REQUÊTE/1

Requête

REQUETE EN CASSATION

POUR:

S.A EIFFAGE DEVELOPMENT, BCE 0418.472.450, dont le siège social est établi à 1060 Bruxelles, Avenue Brugmann, 27A ;

Demanderesse en cassation,

Assistée et représentée par Me Paul LEFEBVRE, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise 251/10, où il est fait élection de domicile ;

CONTRE

:

SCA INTER REAL ESTATE TRUSTY (IRET), BCE 044.846.129, dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Lange Gasrtuistraat, 35-37 ;

Défenderesse en cassation,

EN PRESENCE DE :

L’AGENCE WALLONNE DE LA SANTE, DE LA PROTECTION SOCIAL, DU HANDICAP ET DES FAMILLES (AVIQ), BCE

REQUÊTE/2

0646.877.855, dont le siège social est établi à 6061 Montignies-Sur-Sambre, rue de la Rivelaine 21 ;

LA CAISSE PUBLIQUE WALLONNE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (FAMIWAL), BCE 0693.771.021, dont le siège social est établi à 6000 Charleroi, boulevard Pierre Mayence 1. Parties appelées en déclaration d’arrêt commun

**

A Madame le Premier Président, à Mesdames et Messieurs les Présidents et Conseillers composant la Cour de cassation de Belgique,

Madame, Mesdames, Messieurs,

La Demanderesse a l’honneur de déférer à votre censure l’arrêt rendu contradictoirement entre les parties par la cour d’appel de Mons – 1er chambre – en date du 6 mars 2023 (n° RG 2022/RF/2).

FAITS ET ANTECEDENTS DE LA PROCEDURE

Contre cet arrêt, la Demanderesse estime pouvoir faire valoir les moyens suivants :

REQUÊTE/3

PREMIER MOYEN

Dispositions légales violées

Les articles 49 et 56 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, signé à Lisbonne le 13 décembre 2007 (approuvé par la Loi du 19 juin 2008 portant avis conforme sur le traité de Lisbonne modifiant le traité sur l'Union européenne et le Traité instituant la Communauté européenne, ainsi que sur l'acte final, fait à Lisbonne le 13 décembre 2007 ) (ci-après le "

TFUE ") ;

les articles 10, 11, 144 et 149 de la Constitution ;

le principe général de droit de la séparation des pouvoirs.

Décision attaquée

L’arrêt attaqué rejette l’exception d’irrecevabilité soulevé et décide que « le premier juge s’est à tort déclaré sans compétence juridictionnelle » sur pied des motifs suivants :

« L'article 144 de la Constitution confère au pouvoir judiciaire la compétence exclusive de connaître des demandes qui portent sur des droits subjectifs de nature civile.

II est admis de longue date qu'une contestation qui a pour objet la réparation pécuniaire de la lésion d'un droit, fût-il politique, relève de la compétence exclusive des cours et tribunaux ; ni l'appréciation de la faute ni celle du préjudice causé par celle-ci n'échappent à la compétence du pouvoir judiciaire au cas où la lésion du droit vanté pourrait trouver sa source dans l'excès de pouvoir d'une autorité administrative et donner lieu à l'annulation de l'acte accompli par cette autorité si une requête à cette fin était introduite devant le Conseil d'Etat (voir Cass., 16 décembre 1965, Pas., 1966, 1, 513).

REQUÊTE/4

Les cours et tribunaux de l’ordre judiciaire sont compétents tant pour prévenir que pour réparer une lésion illicite à ces droits ; ils connaissent des litiges qui portent sur des droits subjectifs.

En ce sens, relèvent de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire l'ensemble des recours qui tendent à protéger un droit subjectif de l'administré à l’égard d'une personne de droit public (voir D. RENDERS, Droit administratif général, 2e ed., Bruylant, 2017, p. 540, n° 918). »

Le pouvoir judiciaire est compétent pour prévenir et réparer toute atteinte portée fautivement a un droit subjectif, y compris dans l’exercice d'une compétence discrétionnaire de l'administration, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge qui a, à tort, restreint sa propre compétence aux hypothèses d'atteintes à un droit subjectif découlant de l'exercice d'une compétence intégralement liée.

Au contraire, les droits subjectifs d'un justiciable sont également susceptibles d'être préjudiciés par l'administration dans le cadre de l'exercice de compétences discrétionnaires, ce que confirme l’abondante jurisprudence relative à la responsabilité extracontractuelle des pouvoirs publics.

Dans ce cadre, l'exercice d'un pouvoir d’appréciation dans le chef d'une autorité administrative ne fait obstacle ni à la compétence du pouvoir judiciaire, ni à la possibilité pour le pouvoir judiciaire de prévenir et de réparer l'atteinte illicite à un droit subjectif, commise par l'administration lors de l'exercice d'une compétence non liée, ni à la possibilité d'écarter l'application d'actes administratifs sur pied de l'article 159 de la Constitution, ni à la possibilité d'adresser des injonctions aux autorités administratives (voir Cass. 4 mars 2003, RG C.030346.N et C.030448.N, Juportal ; Cass. 24 novembre 2005, Pas., 2005, liv. 11, p. 2347).

II faut, pour déterminer si les cours et tribunaux ont pouvoir de juridiction, prendre en considération l'objet véritable du litige et vérifier si celui-ci tend à obtenir le respect d'un droit subjectif.

REQUÊTE/5 Dans la sphère limitée de l'urgence et du provisoire, le juge des référés a le pouvoir de juridiction pour donner injonction à l'autorité administrative lorsque celle-ci semble manifestement porter fautivement atteinte à un droit subjectif et pour imposer ou interdire certains actes lorsqu'il conclut raisonnablement que l'administration n'a pas agi dans le cadre des limites dans lesquelles elle doit intervenir.

À la condition de ne pas porter préjudice au fond, le juge des référés peut imposer ou interdire certains actes lorsqu'il conclut raisonnablement que l'administration n'a pas agi dans le cadre des limites dans lesquelles elle doit intervenir (voir en ce sens, notamment, (Cass., 4 mars 2004, R.G C.030448.N. et conclusions de l'avocat général Dubrulle) et, dès lors, lorsqu'il constate qu'un droit subjectif est menacé par une décision administrative ou l’acte d'une autorité administrative.

En l'espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger.

Les mesures provisoires sollicitées à cette fin - l'interdiction de conclure, puis d'exécuter les baux conclus sur la base de décisions dont la légalité est contestée - ne peuvent être prononcées que par des juridictions de l'ordre judiciaire.

Les demandes formulées en référé n'ont pas pour objet de solliciter l'annulation ou la suspension des décisions d'attribution (demandes présentées par [la Défenderesse] devant le Conseil d'Etat), mais ont pour objet distinct de faire interdiction à [AVIQ et FAMIWAL] d'y donner exécution, alors que le recours en annulation devant le Conseil d'Etat n'a pas d'effet suspensif et n'est pas traité dans un délai susceptible d'assurer la sauvegarde des droits subjectifs et des intérêts de [la Défenderesse].

La circonstance qu'un acte administratif adopté par une autorité administrative (y compris hors d'une compétence liée) est susceptible de recours (en annulation ou en suspension) devant le Conseil d'Etat ne fait pas obstacle à la compétence (parallèle ou cumulative) du juge judiciaire des référés pour connaitre d'un litige dans le cadre duquel il est susceptible de se prononcer a titre incident sur la régularité du même acte administratif, lorsque le juge judiciaire, dans le cadre de l'examen de

REQUÊTE/6 la recevabilité des demandes conformément au Code judiciaire et à l’article 144 de la Constitution, constate que celles-ci ont bien pour objet d'empêcher ou de faire cesser les atteintes que la mise en œuvre dudit acte serait susceptible de porter aux droits subjectifs d'un particulier.

(…)

[La Défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions de [AVIQ et FAMIWAL]découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs dont [la Défenderesse] est fondée à solliciter la protection par le juge judiciaire ; elle se prévaut d'une violation des articles 10 et 11 de la Constitution lesquels garantissent le droit à l'égalité et à la nondiscrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l'encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l'arbitraire des secondes.

Elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d'établissement) du TFUE, dispositions du droit primaire dotées d'un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables que toute juridiction nationale est tenue de sauvegarder, conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne.

La jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l'attribution de tous contrats publics a des opérateurs privés, d'imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations (en particulier de transparence et de traitement égalitaire) qui peuvent être qualifiés de principes généraux de la commande publique et qui s'imposent nonobstant l'absence de toute règlementation écrite spécifique en droit belge ou européen (même non couvertes par le champ d'application du cadre légal et réglementaire des marchés publics).

Les dispositions précitées du TFUE ne voient en effet pas leur champ d'application calqué ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, bien au contraire, applicables par elles-mêmes à tout contrat public, qu'il soit ou non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives, ce que confirment de nombreuses décisions de jurisprudence.

REQUÊTE/7

[La Défenderesse] rappelle que le principe d'égalité dans l'attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement.

Ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles.

II ne peut être sérieusement contesté que les contrats de location litigieux dont la légalité de l'attribution est contestée ne sont pas des contrats privés, mais des contrats publics, conclus entre des autorités administratives et un opérateur privé, à la suite d'un appel à manifestation d'intérêt strictement réglementé.

En effet, l’A.M.I. précise que « Dans la mesure ou le présent appel à manifestation d'intérêt vise uniquement la location simple, la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics n'est en l'espèce pas applicable. II ne s'agit ni de marché de travaux, ni de marché de services, ni de marché de fournitures au sens de la loi. [...] En l'espèce, il s'agit de louer, un immeuble ou partie d'immeuble déjà existant, ou pour lequel un permis d'urbanisme a déjà été accordé et n'est plus susceptible de recours. [...] « les attentes de la Région wallonne et des organismes ne sont prédéterminées que de manière générale et ne répondent qu'aux caractéristiques énoncées dans le présent appel à manifestation d'intérêt. Cette procédure reste cependant soumise aux principes généraux de droit administratif relatifs à la publicité, à la transparence et à l'égalité de traitement entre les candidats ».

Eu égard à l'objet de la demande de [la Défenderesse], les juridictions de l'ordre judiciaire sont compétentes pour en connaître.

(…)

L’administration qui prend une décision en vertu de son pouvoir discrétionnaire, dispose d’une liberté d’appréciation qui lui permet de décider elle-même de la manière dont elle exerce son pouvoir et de

REQUÊTE/8 choisir la solution la plus convenable dans les limites fixées par la loi ; le pouvoir judiciaire est compétent tant pour prévenir que pour indemniser une atteinte irrégulière portée à un droit subjectif par l’administration

L’autorité administrative est tenue de se conformer aux lois sensu lato et de respecter les droits subjectifs qu'elles confèrent.

Dès lors, le juge des référés peut, sans attenter à la séparation constitutionnelle des pouvoirs et dans la sphère limitée de l'urgence et du provisoire, faire toute injonction appropriée à l'administration lorsque celle-ci semble porter fautivement atteinte à un droit subjectif.

Selon la meilleure doctrine, « Concernant le référé administratif, on se limite à rappeler que selon l'enseignement de la Cour de cassation, en cas de contestation directe d'un acte administratif, « le juge des référés ne s'immisce pas dans les attributions du pouvoir exécutif lorsque, statuant au provisoire, dans les cas dont il reconnaît l'urgence, il prescrit à l'autorité administrative des mesures et notamment des défenses nécessaires aux fins de prévenir ou de faire cesser une atteinte paraissant portée fautivement par cette autorité à des droits subjectifs dont la sauvegarde relève des cours et tribunaux » […]

En l'espèce, la demande de [la Défenderesse] ne vise pas à obtenir du juge des référés une interdiction absolue et illimitée dans le temps à l'encontre de [AVIQ et FAMIWAL] de conclure ou exécuter les contrats de bail litigieux avec [la Demanderesse] ; le caractère provisoire de la mesure sollicitée est expressément précisé tant dans la citation que dans les écrits de procédures ultérieures, en ce compris les conclusions d'appel.

La demande vise uniquement à obtenir l'aménagement d'une situation d'attente, afin d'assurer la préservation des droits subjectifs de [la Défenderesse] jusqu’à ce qu'elle ait pu pleinement exercer ses voies de recours contre les actes de [AVIQ et FAMIWAL] qui, selon elles, violent ses droits.

C’est à tort que [la Demanderesse] soutient que l'interdiction d'exécuter les baux conclus reviendraient à bloquer l’action de l'administration pour de nombreuses années et à priver l’AVIQ et FAMIWAL de leurs

REQUÊTE/9 compétences alors qu'elles pourraient parfaitement décider de retirer les décisions prises et/ou d'entamer une nouvelle procédure.

L'exception d'irrecevabilité soulevée par [AVIQ et FAMIWAL] est donc dénuée de fondement, et doit être rejetée ».

(…)

REQUÊTE/10

1. Quant à la violation de droits subjectifs : apparence de droits

Il convient de rappeler que la cour statue en référé et est uniquement compétente pour décider, à titre provisoire, des questions dont la solution ne peut souffrir aucun retard. Il ne lui appartient pas d'aborder le fond du litige, mais de trancher au terme d'un examen prima facie. En l'espèce, il résulte de l'examen, à l'aune de ces principes, des pièces complémentaires déposées à la suite des précédents arrêts ordonnant la production de documents que les droits subjectifs de [la Défenderesse] ont prima facie été violés, les principes de transparence et d'égalité de traitement entre les candidats n'avant apparemment pas été respectés par [AVIQ et FAMIWAL]. En effet, même s'il apparaît de ces documents « caviardés » que la cour ne dispose pas de tous les éléments (ne sont pas produits les échanges entre IMMOWAL et AVIQ concernant les critères d'attribution de la procédure de mise en concurrence évoqués en pages 13-14 et 17 du procès-verbal du 22 avril 2024, la « nouvelle analyse des. offres » établie par un « groupe de travail » visée dans les procès-verbaux des 19 mai et 10 juin 2021, « l'avis circonstancié rédigé par l'Agence » visé par les « résolutions » du procès-verbal du 6 mai 2021), les discussions révélées par la production des procès-verbaux de réunions (pièces complémentaires [AVIQ et FAMIWAL] 75, 80, 81 et 82) apparaissent comme peu compatibles avec un examen sérieux et objectif des conclusions présentées par IMMOWAL au terme de la mission qui lui a été confiée dans le cadre de l'A.M.I. En effet, les documents communiqués comportent une motivation lacunaire et inadéquate, concernant notamment les motifs pour lesquels [AVIQ et FAMIWAL] ont estimé nécessaire de s'écarter du rapport d'IMMOWAL et les motifs juridiques sur la base desquels elles ont considéré que ce revirement fondamental serait admissible et justifié. Les discussions reproduites par le procès-verbal de réunion du 22 avril 2021 (pièce complémentaire 75 du dossier [AVIQ et FAMIWAL]) témoignent d'une grande incompréhension des membres du conseil général de l'AVIQ quant au processus d'évaluation des offres, à la pondération des critères d'attribution et à la méthodologie de cotation. Comme le souligne [la Défenderesse], de deux choses l'une :

• Soit IMMOWAL intervenait effectivement en tant que mandataire ou représentant exclusif des organismes pour mener la procédure de mise en concurrence, et n'avait donc pas besoin de leur approbation préalable pour énoncer et communiquer les critères d'attribution et leur pondération lesquels devaient être respectés;

REQUÊTE/11

Soit IMMOWAL aurait agi sans mandat ou en dehors des limites de son mandat et dans ce cas, la procédure de mise en concurrence aurait été viciée par la communication des critères d'attribution dont les candidats ont erronément tenu compte pour la remise de leurs offres finales. Dans ce cas, le rétablissement de la régularité de la procédure ne pouvait se réaliser, dans le respect du droit à l'égalité de traitement de chaque soumissionnaire, que par l'invitation de ceux-ci à remettre une nouvelle offre finale, ne tenant plus compte des critères d'attribution et des consignes communiquées par IMMOWAL, voire par la renonciation pure et simple à la procédure de mise en concurrence viciée et la relance d'une autre procédure.

En rejetant l'offre de [la Défenderesse] pour avoir respecté les consignes d'IMMOWAL et avoir été classée première suivant les critères de cette dernière [AVIQ et FAMIWAL] ont, dès lors, a irrémédiablement violé le droit à l'égalité de traitement de [la Défenderesse]. Les décisions critiquées, prises par [AVIQ et FAMIWAL] à Missue de ces échanges, en parfaite connaissance de possibles irrégularités et de sérieux risques de recours, font une appréciation erronée des conditions de recevabilité des offres quant au nombre d'emplacements de parking et quant à la maîtrise foncière, s'écartant des conditions telles que proposées et discutées par leur mandataire, IMMOWAL, au mépris de leurs obligations d'égalité de traitement et de transparence envers les soumissionnaires. Les exigences de transparence et d'égalité de traitement imposent aux autorités publiques non seulement de donner une publicité suffisante à leurs procédures et d'attribuer leurs contrats sur la base de procédures et de modalités d'attribution transparentes et équitables, mais leur fait également défense de méconnaître les règles qu'elles ont unilatéralement fixées et communiquées, ainsi que de prendre des décisions arbitraires et non impartiales au regard des limites ainsi fixées à leur marge d'appréciation. En l'espèce, [AVIQ et FAMIWAL] ont méconnu leurs obligations de transparence et d'égalité de traitement, en violation des droits subjectifs de [la Défenderesse] : elles ont en effet, d'une part, modifié a posteriori, au détriment de [la Défenderesse], les règles et instructions qui avaient été communiquées aux candidats à la mise en concurrence quant au contenu et à la recevabilité de leur offre finale; elles ont appliqué de manière différente, sans justification raisonnable, certaines exigences nouvelles respectivement à l'offre de [la Défenderesse] et à l'offre de [la Demanderesse] ; elles ont, d'autre part, illégalement refusé d'appliquer les règles de recevabilité, en matière de maîtrise foncière, établies depuis le début de la procédure de mise en concurrence et se sont illégalement départies de l'interprétation cohérente donnée à ces règles par leur propre mandataire exclusif - IMMOWAL - au stade de l'évaluation des offres.

REQUÊTE/12

Leurs décisions apparaissent subjectives et contraires aux conditions de la mise en concurrence. Modifier les règles du jeu après la remise des offres des opérateurs économiques n'est pas acceptable; il s'agit d'une manipulation irrégulière des conditions de mise en concurrence, les opérateurs ayant suivi les indications et instructions disponibles au jour de la remise de leur offre finale. Les agissements [AVIQ et FAMIWAL] ont apparemment eu pour but et pour effet d'avantager [la Demanderesse] face à [la Défenderesse] et d'ainsi biaiser les résultats de la mise en concurrence, tels qu'ils devaient résulter des règles annoncées au préalable aux opérateurs économiques concernés. Il apparaît qu'en modifiant ainsi lesdites règles en vue d'orienter le résultat de la mise en concurrence, [AVIQ et FAMIWAL]ont violé le droit à l'égalité de traitement conféré à [la Défenderesse] par les articles 10 et 11 de la Constitution, le principe général du droit de l'égalité de traitement dans l'attribution des contrats publics et les articles 49 et 56 du TFUE directement applicables en droit belge. Alors que le rapport d'IMMOWAL a conclu à la recevabilité des deux offres et à la proposition de choisir celle de [la Défenderesse], l'AVIQ et FAMIWAL ont décidé de s'écarter de cet avis et de juger, dans des termes ambigus, l'offre de [la Défenderesse] irrecevable au prétexte d'un nombre insuffisant d'emplacements de parking qui leur soient réservés. La prétendue non-conformité de l'offre de [la Défenderesse] est inexistante dès lors que l'exigence de 100 emplacements de parking se rapportait au bâtiment (en entier) et non aux surfaces louées par l'AVIQ et FAMIWAL, contrairement à ce que prétend leur décision. L'interprétation de cette condition résulte clairement des négociations menées avec IMMOWAL (voir notamment les pièces 6 et 10 du dossier déposé par [la Défenderesse], et la proposition de parkings complémentaires - pièce complémentaire H du dossier de [la Défenderesse]). Cette interprétation a été confirmée sans équivoque par IMMOWAL au cours des négociations et par le « rapport de sélection après négociation » établi par IMMOWAL le 20 avril 2021, [la Défenderesse] ayant été expressément invitée à proratiser le nombre d'emplacements de parking dans sa BAFO en fonction de la surface du bâtiment effectivement prise en location. IMMOWAL l'a encore confirmé à [AVIQ et FAMIWAL] lors de la présentation dudit rapport le 22 avril en leur rappelant l'obligation de respecter les principes d'égalité de traitement, de non-discrimination et de transparence.

REQUÊTE/13 Malgré ce rappel, [AVIQ et FAMIWAL] ont modifié a posteriori des règles présentées aux candidats dans le cadre de l'A.M.l., en violation flagrante de ces principes. A posteriori, [AVIQ et FAMIWAL] et la partie appelée à la cause tentent, en vain, de soutenir que le permis octroyé pour le bâtiment « Tirous1» de [la Défenderesse] n'aurait pas permis d'offrir 100 emplacements de parking; alors que tel n'est pas le cas au vu des pièces déposées, le bâtiment comportant 112 emplacements de parking et le permis n'imposant nullement que certaines places soient: réservées à l'usage exclusif des logements (voir les plans déposés et la notices d'évaluation des incidences - pièces complémentaire L et M du dossier de [la Défenderesse]), interprétation du permis confirmée par l'administration de l'urbanisme (voir attestations du fonctionnaire délégué et du fonctionnaire technique - pièces 46 et 57 du dossier de [la Défenderesse]). De plus, l'AVIQ et FAMIWAL n'ont pas vérifié lors de leurs décisions, alors que le délai de validité des offres expirait le 26 juin 2021, que [la Demanderesse] justifiait effectivement avoir acquis avant cette date la maîtrise foncière du terrain sur lequel devait s'ériger l'immeuble projeté, alors qu'IMMOWAL les avait averties de cette problématique lors de la réunion du 22 avril 2021: « En ce qui concerne la recevabilité pour [la Défenderesse], celle-ci est totalement rencontrée et pour [la Demanderesse], elle l'est également mais il y a un point d'attention pour la « maîtrise foncière », qui est plus complexe et qui nécessitera, le cas échéant, lors de la sélection finale, de pouvoir s'assurer que c'est en ordre. Il précise que cela est en cours et que l'on peut avoir une « casi » (sic) certitude que la « maîtrise foncière » soit acquise mais les actes n'ont pas encore été signé (sic) et pourront être vérifié (sic) ». Aucune vérification de la maîtrise foncière ne semble avoir été effectuée par [AVIQ et FAMIWAL] en temps utile, lors de la prise des décisions des 10 et 14 juin 2021, en violation des conditions de l'A.M.I. et du rapport d'IMMOWAL. En effet, les actes authentiques n'ont été passés que le 7 juillet 2021, à la suite d'une décision du conseil communal de la Ville de Charleroi du 5 juillet 2021 (pièce 9 du dossier [la Demanderesse]) et d'une décision de l'OTW du 12 mai 2021, affectée de conditions suspensives, confirmée le 22 juin 2021 (pièces H et J du dossier [la Demanderesse]), la date à laquelle les conditions se sont réalisées n'étant pas précisée (mise à disposition de bureaux pour reloger les équipes de la Direction territoriale de Charleroi et réalisation de travaux de fermeture de la partie du bâtiment Villette maintenue). Les délais estimés par IGRETEC dans son courrier du 10 février 2021 n'ont, en effet, manifestement pas pu être respectés : « l'acte de vente (du terrain de la Ville de Charleroi) devrait être signé avant le 15 mars 2021...nous mettons tout en œuvre pour garantir à [la Demanderesse] une acquisition de l'ensemble des terrains constitutifs du lot 5 pour le 30 avril 2021 ».

REQUÊTE/14 A la date de prise des décisions-litigieuses de l'AVIQ et de FAMIWAL les 10 et 14 juin. 2021 et de leur confirmation par te Gouvernement wallon 24 juin 2021, il apparaît donc, au terme d'un examen prima facie, que d'offre de [la Demanderesse] n'était pas recevable ou, à tout le moins, que sa recevabilité n'a fait l’objet d'aucune vérification, en totale contradiction avec les conditions de l'A.M.I.et les explications d'IMMOWAL. En outre, des recours au Conseil d'Etat, toujours pendants, ont été introduits contre les décisions de vente prises par la ville de Charleroi et l'OTW, ainsi qu'une action devant le tribunal de première instance du Hainaut en annulation de la vente du 7 juillet 2021 de sorte que, même à ce jour, [la Demanderesse] ne dispose toujours pas de la maîtrise foncière sans recours. Il s'en déduit, au terme d'un examen prima facie, que [AVIQ et FAMIWAL] ont violé les droits subjectifs de [la Défenderesse] et commis des fautes au regard de l'article 1382 C.C.susceptibles de causer à [la Défenderesse] un préjudice grave. »

Griefs

Première branche

L’article 144 de la Constitution confère au pouvoir judiciaire la compétence de connaitre des demandes qui portent sur des droits subjectifs de nature civile, sauf en cas d’exceptions établies par la loi.

Cet article énonce, en effet, que :

« Les contestations qui ont pour objet des droits civils sont exclusivement du ressort des tribunaux.

Toutefois, la loi peut, selon les modalités qu'elle détermine, habiliter le Conseil d'état ou les juridictions administratives fédérales à statuer sur les effets civils de leurs décisions ».

La Constitution édicte ainsi, en son article 144, que les contestations qui ont pour objet des droits civils relèvent exclusivement du ressort des tribunaux.

REQUÊTE/15

Le principe général de droit de la séparation des pouvoirs impose, quant à lui, que le pouvoir judiciaire ne s’immisce point dans l’exercice d’un autre pouvoir.

L’autorité administrative exerce un pouvoir discrétionnaire lorsqu’elle peut choisir, entre plusieurs solutions juridiquement fondées, celle qui lui paraît la plus opportune.

Lorsque, par contre, la compétence est liée, il est question, dans le chef du bénéficiaire, d’une l’obligation mise à charge de l’administration et donc d’un droit subjectif, c’est-à-dire une obligation juridique précise qu’une règle de droit objectif met directement à charge d’un tiers et à l’exécution de laquelle le demandeur a un intérêt propre.

Plus la loi, les règlements ou les principes généraux du droit encadrent et limitent ce pouvoir d’administration, plus la compétence sera liée. Moins ils le feront, plus la compétence sera discrétionnaire.

Lorsque la compétence de l’administration est liée, il est de règle que la contestation à ce sujet relève des attributions des juridictions judiciaires. Si, par contre, elle est discrétionnaire, son contrôle, qui est objectif, est attribué aux juridictions administratives.

Il s’ensuit que, lorsqu’une juridiction de l’ordre judiciaire siégeant au fond est saisie d’une contestation née du comportement de l’administration, elle doit d’abord vérifier si l’objet réel du litige est bien la reconnaissance ou la protection d’un droit subjectif et non pas la suspension, l’annulation ou la privation des effets d’un acte administratif, pour laquelle seul le juge administratif est compétent.

Si l’objet réel du litige n’est pas la protection d’un droit subjectif, le juge judiciaire, y compris le juge siégeant en référé, doit se déclarer incompétent.

REQUÊTE/16

En effet, en vertu de la Constitution, il est uniquement compétent pour connaître des litiges tendant à la reconnaissance ou à la protection d’un droit subjectif, civil ou politique.

En l’espèce, l’objet réel du litige est la décision, prise à l’issue d’une procédure d’attribution par des organismes publics AVIQ et FAMIWAL, de considérer le projet de la Demanderesse comme le mieux apte à héberger les services d’AVIQ et FAMIWAL ce qui constitue un acte administratif.

Après avoir rappelé les principes qui règlent la compétence du pouvoir judiciaire par rapport à la prévention et la réparation d’atteintes à un droit subjectif par l’administration, l’arrêt décide que « le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte au droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », que « la circonstance qu'un acte administratif adopté par une autorité administrative (y compris hors d'une compétence liée) est susceptible de recours (en annulation ou en suspension) devant le Conseil d'Etat ne fait pas obstacle à la compétence (parallèle ou cumulative) du juge judiciaire des référés pour connaitre d'un litige dans le cadre duquel il est susceptible de se prononcer a titre incident sur la régularité du même acte administratif, lorsque le juge judiciaire, dans le cadre de l'examen de la recevabilité des demandes conformément au Code judiciaire et à l’article 144 de la Constitution, constate que celles-ci ont bien pour objet d'empêcher ou de faire cesser les atteintes que la mise en œuvre dudit acte serait susceptible de porter aux droits subjectifs d'un particulier », que « les mesures provisoires sollicitées à cette fin l'interdiction de conclure, puis d'exécuter les baux conclus sur la base de décisions dont la légalité est contestée - ne peuvent être prononcées que par des juridictions de l'ordre judiciaire ».

L’arrêt attaqué constate également que « [la Défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions de [AVIQ et FAMIWAL] découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs dont [la Défenderesse] est fondée à solliciter la protection par le juge judiciaire »

REQUÊTE/17

en se prévalant « d'une violation des articles 10 et 11 de la Constitution lesquels garantissent le droit à l'égalité et à la non-discrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l'encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l'arbitraire des secondes », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », qu’ « en l’espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d'égalité dans l'attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », , sur base du fait qu’ « elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d'établissement) du TFUE, dispositions du droit primaire dotées d'un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables que toute juridiction nationale est tenue de sauvegarder, conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne », que « la jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l'attribution de tous contrats publics a des opérateurs privés, d'imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations (en particulier de transparence et de traitement égalitaire) qui peuvent être qualifiés de principes généraux de la commande publique et qui s'imposent nonobstant l'absence de toute règlementation écrite spécifique en droit belge ou européen (même non couvertes par le champ d'application du cadre légal et réglementaire des marchés publics) », et que « les dispositions précitées du TFUE ne voient en effet pas leur champ d’application calqué ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, bien au contraire, applicables par

REQUÊTE/18

elles-mêmes à tout contrat public, qu’il soit ou non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives, ce que confirment de nombreuses décisions de jurisprudence ».

L’arrêt attaqué, ce disant, fait fi de l’objet réel du litige.

En décidant que « le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte au droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », que « la circonstance qu'un acte administratif adopté par une autorité administrative (y compris hors d'une compétence liée) est susceptible de recours (en annulation ou en suspension) devant le Conseil d'Etat ne fait pas obstacle à la compétence (parallèle ou cumulative) du juge judiciaire des référés pour connaitre d'un litige dans le cadre duquel il est susceptible de se prononcer a titre incident sur la régularité du même acte administratif, lorsque le juge judiciaire, dans le cadre de l'examen de la recevabilité des demandes conformément au Code judiciaire et à l’article 144 de la Constitution, constate que celles-ci ont bien pour objet d'empêcher ou de faire cesser les atteintes que la mise en œuvre dudit acte serait susceptible de porter aux droits subjectifs d'un particulier », que « les mesures provisoires sollicitées à cette fin - l'interdiction de conclure, puis d'exécuter les baux conclus sur la base de décisions dont la légalité est contestée - ne peuvent être prononcées que par des juridictions de l'ordre judiciaire », que « [la Défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions de [AVIQ et FAMIWAL] découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs dont [la Défenderesse] est fondée à solliciter la protection par le juge judiciaire » en se prévalant « d'une violation des articles 10 et 11 de la Constitution lesquels garantissent le droit à l'égalité et à la non-discrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l'encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l'arbitraire des secondes », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces

REQUÊTE/19

obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », qu’ « en l’espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d'égalité dans l'attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », , sur base du fait qu’ « elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d'établissement) du TFUE, dispositions du droit primaire dotées d'un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables que toute juridiction nationale est tenue de sauvegarder, conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne », que « la jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l'attribution de tous contrats publics a des opérateurs privés, d'imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations (en particulier de transparence et de traitement égalitaire) qui peuvent être qualifiés de principes généraux de la commande publique et qui s'imposent nonobstant l'absence de toute règlementation écrite spécifique en droit belge ou européen (même non couvertes par le champ d'application du cadre légal et réglementaire des marchés publics) », et que « les dispositions précitées du TFUE ne voient en effet pas leur champ d’application calqué ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, bien au contraire, applicables par elles-mêmes à tout contrat public, qu’il soit ou non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives, ce que confirment de nombreuses décisions de jurisprudence », alors qu’en vertu de l’article 144 de la Constitution le juge doit vérifier quel est l’objet véritable de la demande dont il est saisi et doit refuser de prendre connaissance de chaque affaire qui ne ressort pas de son pouvoir de juridiction, alors que l’objet véritable de la demande formulée en l’espèce par la Défenderesse est la neutralisation d’une décision administrative et de ses effets – à savoir, la décision de considérer le projet de la Demanderesse comme le

REQUÊTE/20

mieux apte à héberger les services d’AVIQ et FAMIWAL. Le juge viole, partant, le principe général de droit de la séparation des pouvoirs ainsi que l’article 144 de la Constitution.

Deuxième branche

La Défenderesse invoquait la violation d’un droit subjectif qui découlerait des articles 49 et 56 du TFUE ainsi que des articles 10 et 11 de la Constitution desquels elle déduit un principe d’égalité de traitement entre soumissionnaires.

Ces dispositions énoncent les principes fondamentaux de la liberté d'établissement (art. 49 du TFUE) et de la libre prestation des services (art. 56 du TFUE) au sein de l'Union européenne.

L'article 49 interdit les restrictions à la liberté d'établissement des ressortissants d'un État membre dans le territoire d'un État membre. La liberté d'établissement inclut l'accès aux activités non salariées, la constitution et la gestion d'entreprises, et ce, conformément aux conditions définies par la législation du pays d'établissement.

D'autre part, l'article 56 interdit les restrictions à la libre prestation des services à l'intérieur de l'Union. Ces restrictions sont spécifiquement proscrites à l'égard des ressortissants des États membres établis dans un État membre autre que celui du destinataire de la prestation.

Les deux articles susvisés consacrent deux libertés fondamentales tendant à la création du marché unique européen et visent, dès lors, des relations transfrontalières ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La Cour de Justice de l’Union européenne (ci-après la CJUE) interprète ces dispositions en ce sens qu’elles ne s’opposent pas à une réglementation nationale qui impose des conditions spécifiques à des

REQUÊTE/21

entreprises souhaitant exercer des activités dans une zone déterminée, pour autant que les conditions suivantes soient respectées :

(1) Des critères non discriminatoires sur base de critères objectifs ; (2) les critères doivent être connus à l’avance assurant ainsi la transparence du processus ; (3) pas de contingent limité sur le nombre d’entreprises étrangères. Ces dispositions confèrent à l’autorité réglementaire nationale le pouvoir discrétionnaire d'émettre des décisions différenciées subordonnées à la condition que les catégories de services en concurrence, par leur nature et finalité selon la réglementation nationale, soient considérées comme se trouvant dans des situations distinctes.

Il en est a fortiori ainsi dans le cadre des articles 10 et 11 de la Constitution et du principe général de droit d’égalité dans l’attribution des contrats publics où, faute de réglementation à l’instar de la situation réglée par les articles 49 et 56 du TFUE, l’autorité administrative, beaucoup plus encore que dans le cadre européen réglementé, dispose d’un pouvoir discrétionnaire.

Plus la loi, les règlements ou les principes généraux du droit encadrent et limitent ce pouvoir d’administration, plus la compétence sera liée. Moins ils le feront, plus la compétence sera discrétionnaire.

Les organismes publics que sont AVIQ et FAMIWAL disposaient, dès lors, dans le cadre de l’examen de sélection du projet querellé, que ce soit dans le cadre des articles 49 et 56 du TFEU (que l’arrêt attaqué érige en tant que droit commun de l’attribution des contrats publics) ou, dans une plus large mesure, dans celui des articles 10 et 11 de la Constitution et du « principe général de droit d’égalité dans l’attribution des contrats publics », d’une marge d’appréciation et, partant, d’une compétence discrétionnaire. Or, le Défendeur ne peut se prévaloir d’un droit subjectif qu’en présence d’une compétence liée de l’administration.

REQUÊTE/22

La simple invocation d’un droit subjectif par la Défenderesse fait fi de l’obligation reposant sur le juge de constater l’existence d’une obligation juridique déterminée imposant une règle de droit objective.

Or, pour qu’une partie puisse invoquer un droit subjectif à l’égard de l’autorité administrative, la compétence de cette autorité doit être liée ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En vertu de l’article 149 de la Constitution, le juge doit motiver sa décision de telle façon à rendre le contrôle de Votre Cour possible.

L’arrêt attaqué constate que « [la Défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions de [AVIQ et FAMIWAL] découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs dont [la Défenderesse] est fondée à solliciter la protection par le juge judiciaire » en se prévalant « d'une violation des articles 10 et 11 de la Constitution lesquels garantissent le droit à l'égalité et à la non-discrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l'encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l'arbitraire des secondes », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », qu’ « en l’espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d'égalité dans l'attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit

REQUÊTE/23

subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », , sur base du fait qu’ « elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d'établissement) du TFUE, dispositions du droit primaire dotées d'un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables que toute juridiction nationale est tenue de sauvegarder, conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne », que « la jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l'attribution de tous contrats publics a des opérateurs privés, d'imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations (en particulier de transparence et de traitement égalitaire) qui peuvent être qualifiés de principes généraux de la commande publique et qui s'imposent nonobstant l'absence de toute règlementation écrite spécifique en droit belge ou européen (même non couvertes par le champ d'application du cadre légal et réglementaire des marchés publics) », et que « les dispositions précitées du TFUE ne voient en effet pas leur champ d’application calqué ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, bien au contraire, applicables par elles-mêmes à tout contrat public, qu’il soit ou non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives, ce que confirment de nombreuses décisions de jurisprudence », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », qu’ « en l’espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger ».

Ce énonçant, les juges d’appel ne motivent pas pourquoi les articles 49 et 56 du TFUE seraient d’application en l’espèce.

REQUÊTE/24

Pas plus qu’ils ne constatent l’existence d’une quelconque obligation juridique déterminée imposant une règle de droit objective reposant sur AVIQ et FAMIWAL et de laquelle dérive le droit subjectif que la Défenderesse invoque à leur égard.

Il suit des motifs susmentionnés qu’il n’est pas question en l’espèce d’un droit subjectif fondé sur l’existence d’une obligation juridique déterminée qui impose une règle de droit objectif directement et spécifiquement à une partie et dont le respect présente un intérêt pour cette partie.

En décidant que « [la Défenderesse] invoque une atteinte à ses droits subjectifs par les décisions de [AVIQ et FAMIWAL] découlant en premier lieu du fait que ces décisions ont été adoptées en violation de règles qui reconnaissent des droits subjectifs dont [la Défenderesse] est fondée à solliciter la protection par le juge judiciaire » en se prévalant « d’une violation des articles 10 et 11 de la Constitution lesquels garantissent le droit à l’égalité et à la non-discrimination et peuvent être invoqués par les justiciables à l’encontre des autorités administratives afin de protéger les premiers de l’arbitraire des secondes », qu’ « elle invoque également une violation des articles 49 (libre prestation des services) et 56 (liberté d’établissement) du TFUE, dispositions du droit primaire dotées d’un effet direct, qui engendrent directement des droits dans le chef des justiciables que toute juridiction nationale est tenue de sauvegarder, conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne », que « la jurisprudence a consacré que ces dispositions ont pour effet spécifique et autonome, dans le cadre de l’attribution de tous contrats publics a des opérateurs privés, d’imposer aux autorités publiques le respect de certaines obligations (en particulier de transparence et de traitement égalitaire) qui peuvent être qualifiés de principes généraux de la commande publique et qui s’imposent nonobstant l’absence de toute règlementation écrite spécifique en droit belge ou européen (même non couvertes par le champ d’application du cadre légal et réglementaire des marchés publics) », que « les dispositions précitées du TFUE ne voient en effet pas leur champ d’application calqué ou limité à celui des directives relatives aux marchés publics et aux concessions mais sont, bien au contraire, applicables par elles-mêmes à tout contrat public, qu’il soit ou

REQUÊTE/25

non soumis, par ailleurs, au régime juridique découlant de ces directives, ce que confirment de nombreuses décisions de jurisprudence », que « [la Défenderesse] rappelle que le principe d’égalité dans l’attribution des contrats publics est également consacré par la jurisprudence, hors marchés publics et droit européen, en tant que principe général de droit, dont elle tire, en toute hypothèse, son droit subjectif a l’égalité de traitement », que « ces obligations de comportement à charge des autorités administratives ont pour corollaire la possibilité pour les opérateurs économiques de se prévaloir, à titre de droits subjectifs, de la violation desdites règles », qu’ « en l’espèce, le véritable objet de la demande de [la Défenderesse] est bien la préservation de son droit subjectif à l’égalité de traitement, auquel elle soutient que [AVIQ et FAMIWAL] ont porté atteinte, droit que seul le juge judiciaire est en mesure de protéger », alors qu’en vertu de l’article 149 de la Constitution, la motivation doit être telle qu’elle doit permettre à Votre Cour d’exercer sa mission de contrôle légal, et alors que les juges d’appel, en prenant en compte ce qu’ils considèrent être des voies de faits, omettent (i) de constater l’existence d’une obligation juridique déterminée imposant une règle de droit objective à AVIQ et FAMIWAL et (ii) de motiver comment les articles 49 et 56 du TFUE, qui organisent respectivement la liberté d’établissement et la libre prestation de services au sein de l’Union européenne, s’appliquent dans une situation où toutes les parties concernées sont établies en Belgique, la motivation de l’arrêt attaqué, ne permet pas à Votre Cour d’exercer son contrôle légal et, partant, viole les articles précités ainsi que l’article 149 de la Constitution.

REQUÊTE/26

SECOND MOYEN

Dispositions légales violées

L’article 149 de la Constitution ;

l’article 584 du Code judiciaire.

Décision attaquée

L’arrêt attaqué rejette l’exception d’irrecevabilité pour manque d’urgence soulevée par la Demanderesse, AVIC et FAMIWAL, sur base des motifs suivants :

« Selon l'article 584 du Code judiciaire, « Le président du tribunal de première instance statue au provisoire dans les cas dont il reconnaît l'urgence […] ».

Il y a urgence au sens de l'article 584 alinéa premier du code judiciaire, en tant que condition du fondement de la demande, dès que la crainte d'un préjudice d'une certaine gravité, voire d'inconvénients sérieux, rend une décision immédiate souhaitable. Il est, dès lors, permis de recourir au référé lorsque la procédure ordinaire serait impuissante à résoudre le différend en temps voulu, ce qui laisse au juge des référés un large pouvoir d'appréciation en fait et dans une juste mesure, une grande liberté […].

[…]

REQUÊTE/27 La notion d'urgence telle qu’appliquée par le Conseil d'État excède les exigences posées par le législateur et ne peut être transposée par le juge judiciaire.

Il appartient à la cour de vérifier les conditions de l'urgence propres à la demande dont elle est saisie en référé, abstraction faite des considérations qui ont été émises à cet égard par le Conseil d'État.

Les conditions de l’urgence sont rencontrées lorsque « la procédure ordinaire sera impuissante à résoudre le différend en temps voulu, ce qui laisse au juge des référés un large pouvoir d’appréciation en fait, et dans une juste mesure, la plus grande liberté ».

(…)

« [La Défenderesse] expose, à juste titre, que l'arrêt de rejet rendu le 3 février 2022 est limité à la seule appréciation, restrictive et non conforme à l'esprit de l'article 584 du Code judiciaire, de la condition de l'urgence et ne lui a pas garanti de recours effectif, d'autant plus que les baux ont désormais été conclus en cours de procédure d'appel de référé avant toute décision de fond sur la légalité de la procédure administrative ayant précédé leur conclusion et sur le respect des droits subjectifs de [la Défenderesse] dans le cadre de cette procédure et à l'issue de celleci.

En effet, [AVIQ et FAMIWAL] et [la Demanderesse] ont signé les baux litigieux le 1er juin 2022, après la clôture initiale des débats et avant le prononcé de l'arrêt du 27 juin 2022, au prétexte d'une urgence à assurer la mise à disposition des lieux loués, tout en reportant la date contractuelle de mise à disposition des lieux loués au 28 février 2025 et en l'assortissant d'une clause suspensive couvrant les jours de retard, consécutif à des injonctions administratives ou judiciaires ordonnant notamment une suspension du bail ou de son exécution, ainsi que les jours entre la conclusion du bail et l'arrêt de cette cour (article 1.3.2.2 (ii) de chaque contrat de bail) : ces baux comportent diverses anomalies, s'écartant des conditions de la mise en concurrence quant à la durée, au prix, à la surface louée…

REQUÊTE/28 Une telle attitude procédurale et contractuelle ne manque pas d'interpeller la cour quant aux démarches entreprises par [AVIQ et FAMIWAL] et [la Demanderesse] afin de pratiquer la politique du fait accompli, de priver définitivement [la Défenderesse] de ses droits et de préserver les droits de [la Demanderesse] tout en la mettant à l'abri de tous risques quant aux éventuels retards de construction.

La signature des baux intervenus le 1 juin 2022 ne fait nullement disparaître l'urgence, la demande de [la Défenderesse] visant également une mesure d'interdiction d'exécuter les baux.

[La Défenderesse] expose que la procédure ordinaire en annulation devant le Conseil d'État ne permettra pas de résoudre le différend en temps utile ni de sauvegarder ses droits dans le cadre de la procédure de mise en concurrence des contrats de bail litigieux.

En effet, un arrêt ordonnant l'annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021, alors que l'exécution des contrats conclus aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la Défenderesse] de récupérer une chance d'obtenir et d'exécuter les contrats litigieux, ce qui la priverait à la fois des revenus, des références de la réputation et de la clientèle qu'elle pourrait tirer desdits contrats ; elle n'obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l'égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait.

Il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade, que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent.

[La Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés.

REQUÊTE/29 Il est incontestable que la perte de la possibilité de donner en location près de 16500 m² de bureau pendant 18 ans à des institutions publiques (dont le montant est évalué à plus de 43 millions d'euros pour [la Défenderesse] et à plus de 49 millions d'euros pour [la Demanderesse] - sous réserve de l'actualisation du loyer introduite dans les contrats de bail alors qu'elle était exclue par les conditions de la mise en concurrence - ce qui représente un loyer annuel de plus de 2 millions d'euros) constitue à tout le moins un inconvénient sérieux, voire un préjudice difficilement réparable, que la procédure ordinaire en annulation et/ou en dommages-intérêts ne pourrait empêcher, conditions du référé quant à l'urgence.

Un contrat d'une telle valeur est sans conteste de première importance pour une société immobilière comme [la Défenderesse], qui ne comporte que quelques dizaines de collaborateurs.

De plus, la référence que représente la conclusion d'un bail à long terme avec 2 institutions publiques wallonnes de premier rang est d'une importance fondamentale pour la réputation et les activités d'une entreprise ; [la Défenderesse] expose, sans être démentie, qu'une telle opportunité ne se présente en moyenne que tous les 3 ou 4 ans.

La mise en péril de la santé ou de la survie financière d'une entreprise ne peut être considérée comme une condition indispensable à la démonstration de l'existence d'une urgence susceptible d'être prise en considération.

En décider ainsi aboutirait à une situation totalement discriminatoire où seul un opérateur économique en difficulté financière pourrait pleinement faire valoir ses droits en temps utile pour éviter de perdre un contrat important, tandis que l'opérateur économique en bonne santé devrait accepter que le même contrat lui échappe et se contente de solliciter à posteriori, des dommages-intérêts qui n'auraient jamais économiquement la même valeur et la même incidence que la conclusion et l'exécution du contrat manqué.

La cour ne peut suivre l'argumentation suivant laquelle, d'une part, la perte des contrats ne constitue pas un préjudice important pour [la Défenderesse], d'autre part, il est certain que les autres procédures entamées connaîtront leur issue avant février 2025, date à laquelle la

REQUÊTE/30 mise à disposition des lieux loués a été reportée au lieu de février 2024, lors de la signature des baux litigieux.

D'une part, le préjudice invoqué n'est pas uniquement financier, ne pourrait être adéquatement réparé par le seul octroi de dommages et intérêts.

D'autre part, vu les délais de procédure actuels, tant devant le Conseil d'État que devant les juridictions de fonds, la date d'issue des différentes procédures entamées par [la Défenderesse] est totalement incertaine, de sorte que l'action en référé conserve tout son intérêt au sens de l'article 17 C.J.

[AVIQ et FAMIWAL] soutiennent également que [la Défenderesse] aurait tardé à agir en lançant, citation en référé par exploit du 26 novembre 2021, soit plusieurs mois après la notification du 25 juin 2021.

[La Défenderesse] explique à juste titre qu'il eût été déraisonnable de saisir plus rapidement le juge judiciaire alors que le recours en suspension devant le Conseil d'État aurait dû suffire et qu'elle n'a agi en référé qu'après avoir pris connaissance de l'avis défavorable de l'auditeur du Conseil d'État.

En l'espèce, il résulte des circonstances que l'urgence est établie. »

(…) ».

Griefs

Première branche

L’article 149 de la Constitution oblige le juge à répondre aux moyens invoqués par les parties dans leurs conclusions.

REQUÊTE/31

La décision ne peut, en outre, contenir des motifs contradictoires : le cas échéant, il s’agit -à nouveau- d’une violation de l’article 149 de la Constitution.

L’arrêt attaqué retient, d’une part, qu’« un arrêt ordonnant l’annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021, alors que l’exécution des contrats conclus aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la Défenderesse] de récupérer une chance d’obtenir et d’exécuter les contrats litigieux », qu’« il est incontestable que la perte de la possibilité de donner en location près de 16500 m² de bureau pendant 18 ans à des institutions publiques constitue à tout le moins un inconvénient sérieux, voire un préjudice difficilement réparable, que la procédure ordinaire en annulation et/ou en dommages-intérêts ne pourrait empêcher, conditions du référé quant à l’urgence », que « le préjudice invoqué n’est pas uniquement financier, ne pourrait être adéquatement réparé par le seul octroi de dommages et intérêts », que « elle n’obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l’égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait ».

Il constate, d’autre part, qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent » et que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés ». Ces motifs sont contradictoires.

REQUÊTE/32

En décidant, d’une part, qu’« un arrêt ordonnant l'annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021, alors que l'exécution des contrats conclus aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la Défenderesse] de récupérer une chance d'obtenir et d'exécuter les contrats litigieux », qu’« il est incontestable que la perte de la possibilité de donner en location près de 16500 m² de bureau pendant 18 ans à des institutions publiques constitue à tout le moins un inconvénient sérieux, voire un préjudice difficilement réparable, que la procédure ordinaire en annulation et/ou en dommages-intérêts ne pourrait empêcher, conditions du référé quant à l'urgence », retient que « le préjudice invoqué n'est pas uniquement financier, ne pourrait être adéquatement réparé par le seul octroi de dommages et intérêts » et que « elle n'obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l'égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait » mais, d’autre part, qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent » et que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés », alors qu’une décision judiciaire ne peut, en vertu de l’article 149 de la Constitution, contenir des motifs contradictoires, et alors que la cour d’appel se contredit dans sa motivation en ce qu’elle considère simultanément que l’exécution des contrats de bail rendrait impossible la récupération d’une chance d’obtenir l’offre et les contrats (« ne permettrait pas », que « l’appelante aurait définitivement perdu toute chance de […] ») et que cette même exécution rendrait l’annulation des contrats « bien plus aléatoire », avec pour conséquence que cette motivation ne permet pas de comprendre sur quelle base elle parvient à la conclusion inverse, et, par conséquent, ne permet pas à Votre Cour d’exercer son contrôle de légalité, et viole, partant, l’article 149 de la Constitution.

Deuxième branche

REQUÊTE/33

L’urgence dans les procédures en référé, telle qu’exigée par l’article 584 du Code judiciaire, est la crainte d’un préjudice d’une certaine gravité, voire d’inconvénients sérieux, qui rend une décision immédiate souhaitable, et constitue à la fois une condition de fondement de la demande et de compétence du juge des référés.

Comme préjudice grave et inconvénients sérieux ne peut venir en compte, dans le cadre d’un référé, la perte d’une chance.

Qu’en outre seul, un préjudice subi dans le chef de celui qui agit en référé vient en compte comme préjudice grave et inconvénient sérieux.

L’article 149 de la Constitution oblige le juge à répondre aux moyens invoqués par les parties dans leurs conclusions.

La décision ne peut, en outre, contenir des motifs contradictoires : le cas échéant, il s’agit -à nouveau- d’une violation de l’article 149 de la Constitution.

L’arrêt attaqué retient qu’« un arrêt ordonnant l'annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021, alors que l'exécution des contrats conclus aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la Défenderesse] de récupérer une chance d'obtenir et d'exécuter les contrats litigieux », que « le préjudice invoqué n'est pas uniquement financier, ne pourrait être adéquatement réparé par le seul octroi de dommages et intérêts », qu’« elle n'obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l'égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait », qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait

REQUÊTE/34

bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade, que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés », qu’ « il est incontestable que la perte de la possibilité de donner en location près de 16500 m² de bureau pendant 18 ans à des institutions publiques (dont le montant est évalué à plus de 43 millions d'euros pour IRET et à plus de 49 millions d'euros pour [la Demanderesse] - sous réserve de l'actualisation du loyer introduite dans les contrats de bail alors qu'elle était exclue par les conditions de la mise en concurrence - ce qui représente un loyer annuel de plus de 2 millions d'euros) constitue à tout le moins un inconvénient sérieux, voire un préjudice difficilement réparable, que la procédure ordinaire en annulation et/ou en dommages-intérêts ne pourrait empêcher, conditions du référé quant à l'urgence. ».

Ce-disant l’arrêt attaqué prend en compte comme préjudice grave et inconvénient sérieux la perte d’une chance.

Il constate également qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent » et que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés ».

REQUÊTE/35

Ce disant l’arrêt attaqué prend en compte le préjudice qui serait (éventuellement) subi par la Demanderesse en cas d’annulation par le Conseil d’Etat dans un stade avancé de l’exécution du contrat.

En décidant que « [la Défenderesse] n’obtiendrait pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l’égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait », qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés », qu’« un arrêt ordonnant l'annulation des décisions des 10 et 14 juin 2021, alors que l'exécution des contrats conclus aurait été largement entamée, ne permettrait pas à [la Défenderesse] de récupérer une chance d'obtenir et d'exécuter les contrats litigieux », que « le préjudice invoqué n'est pas uniquement financier, ne pourrait être adéquatement réparé par le seul octroi de dommages et intérêts », qu’« elle n'obtiendrait dès lors pas la réparation effective de la violation de son droit subjectif à l'égalité de traitement dans le cadre de la procédure de mise en concurrence, violation que pourtant cette annulation tardive confirmerait », qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade, que même l'annulation du contrat lui-même par le juge

REQUÊTE/36

judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés », qu’ « il est incontestable que la perte de la possibilité de donner en location près de 16500 m² de bureau pendant 18 ans à des institutions publiques (dont le montant est évalué à plus de 43 millions d'euros pour IRET et à plus de 49 millions d'euros pour [la Demanderesse] - sous réserve de l'actualisation du loyer introduite dans les contrats de bail alors qu'elle était exclue par les conditions de la mise en concurrence - ce qui représente un loyer annuel de plus de 2 millions d'euros) constitue à tout le moins un inconvénient sérieux, voire un préjudice difficilement réparable, que la procédure ordinaire en annulation et/ou en dommages-intérêts ne pourrait empêcher, conditions du référé quant à l'urgence. », alors qu’il y a urgence lorsque des droits apparents – évidents et manifestes - d’une partie risquent d’être violés causant un préjudice d’une certaine gravité, alors que fonder son appréciation de l’urgence sur des considérations relatives à une « chance » ou à une « perte possible » ne constitue pas une urgence au sens de l’article 584 du Code judiciaire, et alors qu’il opère une confusion entre « une perte » et le risque d’une atteinte à un droit subjectif menacé (quod non), l’arrêt attaqué, viole, partant, l’article 584 du Code judiciaire et 149 de la Constitution.

En décidant qu’« il est exact que si l'annulation des actes unilatéraux ayant fondé la conclusion des contrats de bail intervient trop tard, à un moment où l'exécution de ces contrats aurait atteint un tel stade que même l'annulation du contrat lui-même par le juge judiciaire deviendrait bien plus aléatoire, [la Défenderesse] aurait alors définitivement perdu toute chance d'obtenir la réparation de l'atteinte portée à ses droits en nature et non par équivalent », que « [la Défenderesse] démontre qu'elle subirait un préjudice sérieux et irrémédiable si les contrats litigieux devaient être exécutés sans qu'il soit statué préalablement par le Conseil d'État sur le recours en annulation introduit contre les actes analysés », alors que le préjudice grave et les inconvénients sérieux dont question à l’article 584 du Code judiciaire, sont ceux subis par la partie qui agit en référé, alors que le préjudice et les inconvénients qui découleraient de l’annulation ou de la privation des effets des baux suite à une décision du Conseil d’Etat se cristalliseraient dans le chef de la Demanderesse et que l’éventuel dommage subi par la Défenderesse qui en résulterait serait parfaitement

REQUÊTE/37

indemnisable par des dommages et intérêts, et alors que l’arrêt n’établit pas un préjudice sérieux et irrémédiable au sens de l’article 584 du Code judiciaire dans le chef de la Défenderesse, l’arrêt viole, partant, l’article précité.

Troisième branche

L’article 149 de la Constitution oblige le juge à répondre à la défense invoquée par les parties en leurs conclusions.

L’arrêt attaqué n'est pas régulièrement motivé dans la mesure où la cour néglige d'examiner le moyen soulevé par le demandeur dans ses conclusions.

Dans ses conclusions de synthèse après réouverture des débats, la Demanderesse faisait valoir que :

« [La Défenderesse] n’indique pas en quoi cette perte l’empêcherait de commercialiser son immeuble TIROU 1 au profit d’autres locataires publics ou privés. Elle revendiquait au demeurant, dans son courrier du 21 mai 2021 à IMMOWAL (en réponse à la demande de prolonger la validité de son offre – pièce 15 du dossier de l’AVIQ et FAMIWAL), le droit de commercialiser librement cet immeuble et se libérer d’une exclusivité de négociation avec l’AVIQ et FAMIWAL, établissant par-là que d’autres locataires sont ou pouvaient être intéressés. »

La cour, par les motifs reproduits au moyen, ne répond pas à ces conclusions en ce qu’elle décide que l’exécution des contrats litigieux causerait un préjudice financier important à IRET en la privant de louer son immeuble, sans néanmoins tenir compte et répondre aux conclusions d’EIFFAGE sur ce point et n’est, par conséquent pas régulièrement motivé et viole, partant, l’article 149 de la Constitution.

REQUÊTE/38

Quatrième branche

L’article 149 de la Constitution oblige le juge à répondre à la défense invoquée par les parties en leurs conclusions.

L’arrêt attaqué n'est pas régulièrement motivé dans la mesure où la cour néglige d'examiner le moyen soulevé par le demandeur dans ses conclusions.

Plus précisément, dans ses conclusions de synthèse après réouverture des débats, la Demanderesse faisait valoir que :

“4.4.5. Réfutation du neuvième moyen de [la Défenderesse] - à titre principal : eu égard aux illégalités propres contenues dans les contrats de bail conclus avec [la Demanderesse], constitutives de nouvelles violations du droit subjectif à l’égalité de traitement de [la Défenderesse], [la Défenderesse] sollicite de la Cour qu’il soit fait interdiction à l’AVIQ et FAMIWAL d’exécuter ces contrats.

1. [La Défenderesse] développe, dans ses ultimes conclusions, un nouveau moyen, correspondant à une nouvelle demande dans son dispositif, visant à solliciter de la Cour de céans d’interdire à l’AVIQ et FAMIWAL d’exécuter les contrats de bail jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur l’action en nullité des baux ou toute forme de terminaison anticipée de ceux-ci résultant de leur contrariété à l’ordre public.

2. Suivant [la Défenderesse], outre que les baux conclus se fondent sur des décisions qui violent les droits subjectifs de [la Défenderesse] et leurs propres engagements (moyens 5 à 8), ils présenteraient, en raison de modifications substantielles qu’ils contiennent, leurs propres illégalités constitutives de nouvelles atteintes au droit subjectif de [la Défenderesse] au respect du principe d’égalité de traitement.

Les modifications substantielles invoquées visent :

REQUÊTE/39

d’une part, le fait que les baux sont conclus sans aucune urgence légitime dès lors que le chantier de construction de l’immeuble Ohrizons n’a toujours pas commencé et qu’une clause de report de la mise à disposition des lieux loués a été prévue dans les baux ; d’autre part, le fait que ces baux ne sont pas conformes à l’objet et aux modalités de la mise en concurrence sur trois aspects essentiels à ces contrats et donc à la mise en concurrence y afférente, à savoir : (i) la surface prise en location, (ii) le loyer et (iii) la date de mise à disposition des lieux loués. 236. D’emblée, on fera remarquer que cette demande nouvelle est irrecevable dès lors qu’elle aurait pu et dû être introduite devant le premier juge des référés :

L’intention des parties de conclure les baux était annoncée à cette date et sans cesse confirmée ;

La demande vise toujours à interdire à l’AVIQ et FAMIWAL de donner exécution à leur décision en leur interdisant d’exécuter leurs obligations contractuelles de prendre possession de l’immeuble Ohrizons et de payer le loyer ;

Sur la base de la citation en nullité des baux introduite le 21 décembre dernier par [la Défenderesse], on constate qu’elle se fonde à titre principal sur les mêmes violations du principe d’égalité que celles déjà exposées devant ce juge et réitérées dans la présente procédure et qui affecteraient la légalité des décisions des 10 et 14 juin. 237. La demande est, en outre, dénue du moindre sérieux ou d’apparence de droit.

4.4.5.1. QUANT AU DÉLAI DANS LEQUEL LES BAUX ONT ÉTÉ CONCLUS

1. [La Défenderesse] ne cesse d’être scandalisée par la chronologie de la signature des baux et tente de prêter des intentions frauduleuses aux signataires. Or, il n’en est rien. Pour rappel, les baux devaient initialement être négociés et signés dans la foulée des décisions prises par l’AVIQ et FAMIWAL. Celles-ci ont toutefois appliqué un délai d’attente de 15 jours permettant à [la Défenderesse] d’introduire un recours en suspension, le cas échéant, en extrême urgence, à l’encontre des décisions des 10 et 14 juin. Elles se sont engagées, en cas de recours, à ne pas conclure les baux tant que le Conseil d’Etat n’avait pas statué sur ces recours. [la

REQUÊTE/40 Défenderesse] a fait choix d’une suspension ordinaire, l’arrêt a dès lors été rendu non dans les quelques semaines de l’introduction de son recours (9 juillet 2021) mais dans les 7 mois de celle-ci. À aucun moment – et [la Défenderesse] ne le dément pas – il n’a été question de prolonger cette période de stand till au-delà de l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat.

1. [La Défenderesse] ne pouvait l’ignorer dès le 26 novembre 2021 date à laquelle elle a saisi le juge des référés d’une demande d’interdiction de signer les baux dès lors que son injonction, par courrier de la veille, de prolonger le stand still jusqu’au prononcé de l’arrêt du Conseil d’Etat sur la demande d’annulation, avait été implicitement mais certainement refusée.

2. [La Défenderesse] n’ignore pas non plus que lors de l’audience d’introduction du 30 novembre 2021 – en référé –, de l’audience au Conseil d’Etat du 8 décembre 2021, de l’audience de plaidoiries du 23 décembre 2021 – en référé – et de l’audience d’introduction de la présente procédure le 8 février 2022, cette dernière a systématiquement sollicité de l’AVIQ, de FAMIWAL et de [la Demanderesse] qu’elles confirment suspendre la conclusion des contrats de bail dans l’attente du prononcé d’un arrêt définitif du Conseil d’Etat. A chaque reprise, l’AVIQ, FAMIWAL et [la Demanderesse] ont refusé de marquer un quelconque accord sur pareille suspension.

3. Dans ses conclusions de synthèse d’appel déposées le 2 mai 2022, [la Demanderesse] indiquait que « les contrats de bail sont finalisés et prêts pour signature formelle de part et d’autre ».

4. [La Défenderesse] invoque, sans le moindre fondement, que les baux auraient été signés afin de court circuiter l’intervention de la Cour de céans. En effet, [la Demanderesse] peine à comprendre comment une telle manœuvre serait possible étant donné que [la Défenderesse] invoquait déjà dans le dispositif de ses conclusions du 14 avril 2022, l’hypothèse de la conclusion des baux et le sort à donner à l’exécution desdits contrats. La signature des baux ne pouvait dès lors pas affaiblir la position de la Cour laquelle pouvait faire appliquer le dispositif de [la Défenderesse] tel que repris dans lesdites conclusions. Il s’agit tout simplement d’une tentative malencontreuse de [la Défenderesse] de salir une fois de plus l’image de [la Demanderesse]. Lors de l’audience de plaidoirie, sur interpellation de Votre Cour, il avait été répondu que les

REQUÊTE/41 baux allaient être signés incessamment. Le fait que la signature soit datée du 1er juin – soit le lendemain de la deuxième audience devant Votre Cour – est un pur concours de circonstance dès lors que non seulement, comme précité, les baux devaient être conclus à brève échéance mais l’audience de plaidoiries était au départ uniquement fixé au 16 mai 2022.

1. [La Défenderesse] fait grand cas d’une signature de l’AVIQ et de FAMIWAL le 1er juin alors que les mandats pour signer lesdits baux dateraient des 2 et 3 juin 2022. En réalité, comme c’est souvent le cas, les signataires ne se sont pas réunis pour signer les baux de sorte que [la Demanderesse] a signé les baux en premier, le 1er juin 2022, et les a ensuite adressés à l’AVIQ et FAMIWAL qui les ont signés les jours suivants.

2. Il a été expliqué également ci-avant les motifs pour lesquels les baux sont conclus avant la mise à disposition (construction) des locaux. Il s’agit pour l’AVIQ et FAMIWAL de disposer d’un planning et d’une sécurité quant à la prise en location d’un immeuble répondant à leur besoin, à la date du 25 février 2025 ; l’engagement de prise en location permet au promoteur de sécuriser l’investissement dès lors qu’aucun promoteur ne construit un tel immeuble sans s’être assuré, au préalable, de sa location pour une majorité des surfaces à construire. Les recours (en nombre) introduits par [la Défenderesse] ne peuvent, comme l’indiquent l’AVIQ et FAMIWAL, bloquer l’action de l’administration pour plusieurs années en empêchant ces organismes publics de se relocaliser dans un immeuble qui répond à leurs besoins et leur permet de faire face à leurs obligations (et missions) de service public.

3. Il est donc faux de considérer qu’il y aurait une attitude grossière ou irrespectueuse dans le chef [la Demanderesse] (et/ou de l’AVIQ et FAMIWAL), d’autant que la conclusion des baux n’implique pas que l’AVIQ et FAWIWAL ne respecteraient pas l’injonction que formulerait la Cour d’en suspendre l’exécution.

Au contraire, les contrats conclus tiennent compte d’une éventuelle interdiction de Votre Cour de donner l’immeuble en location à l’AVIQ et FAMIWAL et prévoient à ce titre, une suspension (ou un report) de l’obligation de mettre l’immeuble à disposition.

REQUÊTE/42 246. Enfin, on comprend mal comment [la Défenderesse] ose reprocher que le chantier [de la Demanderesse] soit à l’arrêt, celle-ci invoquant, dans ses ultimes conclusions, qu’elle ne sollicite aucunement l’interdiction pour [la Demanderesse] de construire l’immeuble casco. Or, [la Défenderesse] n’ignore pas qu’un tel immeuble ne se construit pas sans l’assurance de disposer d’un engagement conséquent de prise en location ou de vente.

Dans le cas d’espèce, après avoir opéré les démolitions début d’année, nécessaires quoi qu’il advienne, on ne peut lui reprocher de ne pas avoir lancé le chantier de construction après la signature (en juillet - congé de la construction) ou peu de temps après dès lors qu’en octobre se plaidait la demande avant dire droit de [la Défenderesse] d’interdire la construction et qu’il existait dès lors un risque de devoir arrêter le chantier sitôt entamé.

Outre que l’attitude eut été, à nouveau, qualifiée par [la Défenderesse] de « grossière ou injurieuse » à l’égard du tribunal de première instance, les coûts d’une telle interruption sont, comme [la Défenderesse] s’en plaint lui-même, trop importants.

Le tribunal précité a rendu son jugement avant dire droit ce 1er décembre 2022 et rejeté la demande d’interdire « tout acte de construction sur le lot 5 du PRU », il permet dès lors d’organiser la reprise des travaux de construction pour autant que Votre Cour n’interdise pas la prise en location de l’immeuble. Aucun promoteur n’investit dans une tour de plus de 20 étages de bureau – à Charleroi – sans disposer d’un engagement de prise en location « effectif ».

[La Défenderesse] le sait ; elle a arrêté son chantier de la tour TIROU 1 dès qu’elle a pressenti que l’AVIQ et FAMIWAL étaient susceptibles de ne pas approuver la sélection proposée par IMMOWAL, [la Défenderesse] invoquant expressément dans ses ultimes conclusions qu’elle « serait parfaitement en mesure de reprendre ce chantier si elle disposait d’une perspective réelle de pouvoir mettre en location son bâtiment ».

Les retards de chantier sont exclusivement dus aux recours introduits par [la Défenderesse] ; elle le sait ; tout comme elle sait que la voie de fait qu’elle invoque de manière incantatoire est dénue de toute vraisemblance.

REQUÊTE/43

4.4.5.2. QUANT À LA DATE DE MISE À DISPOSITION DES LIEUX LOUÉS

1. [La Défenderesse] s’offusque de l’extension du délai de mise à disposition des lieux loués à février 2025 en lieu et place de mars 2024. Ce report est motivé comme suit dans les baux:

« Tenant compte du retard encouru pour la signature du Bail en raison des recours en référé introduits par la société [la Défenderesse] devant le Conseil d’Etat et le juge judiciaire contre les décisions de sélectionner l’Immeuble et l’offre du Bailleur au terme de l’appel à manifestation d’intérêt, le planning de réalisation et mise à disposition de l’Immeuble a dû être adapté de commun accord des Parties. Le Bailleur s’engage dès lors à mettre à disposition les Locaux Loués dès l’Achèvement de ces derniers conformément à l’article 1.3.2 de la Section I du Bail au plus tard le 28 février 2025 » (pièce R).

L’on peine à comprendre comment [la Défenderesse] ose invoquer une irrégularité dans la date de mise à disposition des lieux loués alors même qu’elle est précisément à l’origine d’un tel report.

La décision d’appliquer un stand still volontaire et le recours en suspension ordinaire (et non en extrême urgence) devant le Conseil d’Etat introduit par ne sont pas prévisibles au moment où l’AMI est rédigé et fixe une date de mise à disposition à mars 2024.

Au demeurant, les deux offres finales étaient conformes à cette condition fixée dans l’AMI de sorte qu’elle n’a pas eu d’incidence ni sur leur évaluation par IMMOWAL ni sur la décision de sélection finale. Enfin, si la date de mise à disposition avait été postposée à février 2025 avant la remise des offres finales, [la Défenderesse] n’aurait pas pu pour autant remettre une offre finale sélectionnable dès lors que cette date n’a aucun impact sur le nombre d’emplacements voiture/vélos qu’elle a proposé dans son offre, seul motif de son éviction. Le principe d’égalité de traitement n’a pas été violé. Aucune modification « substantielle » n’a été apportée aux conditions de la mise en concurrence.

REQUÊTE/44 248. [La Défenderesse] s’offusque ensuite de ce que les baux conclus permettent que cette date contractuelle de mise à disposition soit postposée (« causes légitimes de retard ») :

« en cas d’injonctions administratives ou judiciaires ordonnant ou justifiant une suspension ou arrêt des travaux de construction ou une suspension du présent bail ou de son exécution (dans le chef de l’une ou de parties) sauf dans le cas où un tel arrêt ou suspension est imputable au bailleur ainsi que les jours entre la conclusion du bail et l’arrêt de la Cour d’Appel de Mons RG 2022/RF/2 sur les demandes de suspension du bail ou de son exécution actuellement pendantes ».

On ne comprend pas la critique :

• d’une part, cette cause légitime de retard était prévue en substance dans le projet de bail joint à son offre finale (mars 2021).

Elle a, dans le cadre de la rédaction des baux après sélection finale, été adaptée pour tenir compte des (innombrables) recours introduits par [la Défenderesse] depuis la notification de la décision de sélection finale. Ces recours sont en outre, à la date où les projets de baux sont joints aux offres finales, imprévisibles. Ils l’étaient d’ailleurs tout autant à la date de rédaction de l’AMI, de la négociation du projet de bail ou de l’offre finale.

• D’autre part, [la Défenderesse] ne peut à la fois reprocher ces adaptations du texte à la situation « actuelle » et à la fois prétendre que la signature des baux est une « voie de fait » qui ne vise qu’à court-circuiter la présente procédure.

• Par ailleurs, on ne voit pas en quoi cette adaptation constituerait une « modification substantielle », non autrement définie par [la Défenderesse], ni en quoi cette adaptation violerait un droit subjectif non autrement identifié de [la Défenderesse] ou en quoi cette cause légitime de retard aurait influencé le contenu de son offre finale et lui aurait permis de proposer 100 emplacements de parking voiture/vélos.

1. Enfin, contrairement à ce que prétend [la Défenderesse], il n’y a aucune contradiction flagrante entre, d’une part, les dispositions des baux

REQUÊTE/45 relatives à la date de mise à disposition et son report excusable, et, d’autre part, l’absolue nécessité pour l’AVIQ et FAMIWAL de ne pas se voir interdire d’exécuter les contrats de bail jusqu’à la prononciation d’arrêts définitifs sur la vente du lot 5 et/ou leur décision de sélection et/ou la nullité des baux.

Le raisonnement est fallacieux : si les reports, excusables dans le chef de [la Demanderesse] (et donc non pénalisés) lorsqu’il résulte d’un arrêt de Votre Cour (ou d’une autre juridiction), auront pour résultat de postposer de plusieurs années la date à laquelle l’AVIQ ET FAMIWAL pourraient occuper les lieux, c’est uniquement en raison des recours introduits par [la Défenderesse]. Ce sont ces recours et eux seuls qui obligent à reporter la satisfaction d’un besoin qui était et reste urgent. L’urgence est relative, certes, puisque pour occuper l’immeuble, il doit d’abord être construit. Le délai de construction a toujours été pris en considération (dans l’AMI et dans le baux conclus) pour déterminer une date la plus proche possible d’occupation des lieux loués. Ce sont les recours [la Défenderesse] qui retardent cette date de plusieurs années.

1. En conclusions :

• Le report de la date de mise à disposition de l’immeuble à février 2025 alors que l’AMI l’imposait à mars 2024 est justifiée par les recours introduits par [la Défenderesse] ; ce report lui est imputable ; il ne le lui est pas reproché pour autant ;

• Ce report n’a aucun impact « à rebours » sur l’évaluation des offres et leur classement opéré par IMMOWAL ni sur la décision de sélection/non sélection prise par les Organismes : les deux offres répondaient à la condition de mise à disposition en mars 2024 de sorte qu’un report ne bénéficie ni à l’un in à l’autre, en particulier pas à [la Demanderesse] au détriment [la Défenderesse];

• Il est faux de prétendre que si ce report avait été connu à la date de remise des offres finales, celles-ci auraient été différentes ; [la Défenderesse] ne démontre ni ne tente de démontrer quel impact cela aurait pu avoir sur son offre, en particulier son offre de parkings dans l’immeuble TIROU 1 ;

REQUÊTE/46

• Le fait que le recours pendant devant Votre Cour constitue une cause légitime de retard qui permet à [la Demanderesse] de ne pas être pénalisé en cas de non livraison pour février 2025 (i) n’est qu’une adaptation des causes déjà prévues dans le projet de bail joint à l’offre en mars 2021 pour tenir compte des circonstances à la conclusion des baux, (ii) ne permet en rien de considérer que les demandes de suspension d’exécution du bail formulées par [la Défenderesse] seraient dès lors parfaitement « recevables » : elles portent un préjudice grave, disproportionné et abusif à l’intérêt général/la continuité du service public en reportant de plusieurs années la mise à disposition prévue pour février

4.4.5.3. QUANT À LA SURFACE PRISE EN LOCATION

1. s’offusque que la surface effectivement mise en location serait de 16.599 m² au lieu des surfaces initialement reprises dans le rapport d’IMMOWAL de 15.453 m².

D’une part, cette surface avait été posée comme hypothèse de comparaison des prix (loyers) ; on s’en réfère aux développements ciavant qui critiquent d’ailleurs les options de superficies adoptées par IMMOWAL.

D’autre part, l’AVIQ et FAMIWAL déterminent librement leurs besoins pour autant qu’elles restent dans les limites fixées par l’AMI ; celui-ci exigeait une surface de 16.500 m² avec une fourchette de 10% tant à la hausse qu’à la baisse.

En conclusion, les surface pises en location dans le cadre des baux conclus sont tout à fait conformes à l’AMI.

On notera que [la Défenderesse] reproche donc ici aux Organismes le respect des règles qu’ils ont fixées, la critique est étonnante au titre d’un droit subjectif au respect du principe de transparence ; [la Défenderesse] par ailleurs ne s’émeut pas de ce qu’IMMOWAL, pour comparer son prix /montant de loyer à celui de [la Demanderesse], retienne en ce qui la concerne des superficies inférieures à ce qui était prévu dans l’AMI (et à celles retenues pour [la Demanderesse]) et insuffisantes à répondre aux

REQUÊTE/47 besoins de l’AVIQ et FAMIWAL dans le respect des contraintes de ventilation.

4.4.5.4. QUANT À L’ACTUALISATION DU LOYER

1. Le prix n’est pas une condition de l’AMI qui précise ne pas en fixer ; il ne contient aucune mention quant à l’actualisation des loyers. Le prix est un critère d’attribution fixé par IMMOWAL pour l’établissement et l’évaluation des offres finales.

L’actualisation des loyers, ou plutôt leur absence, était prévue dans le projet de bail qu’IMMOWAL a transmis aux candidats en cours de négociations et à l’égard duquel, comme l’indique IMMOWAL dans son rapport « au fil des négociations, chaque candidat a pu exprimer son acceptation ou ses réserves au regard de ses dispositions ou d’éventuels engagements complémentaires. L’évaluation de l’offre tient compte des réserves et des modifications qu’ils ont apportées ».

En d’autres termes, l’actualisation des loyers est un élément pris en considération pour l’application du critère « conditions d’occupation » (10pts/100). Sur ce critère, l’offre de [la Demanderesse] a reçu une cotation inférieure à celle d’IRET. Si [la Demanderesse] avait refusé l’absence d’actualisation proposée dans le projet de bail, elle n’aurait donc subi qu’une cotation encore inférieure. Le classement final d’IMMOWAL n’aurait pas changé.

1. Enfin, lorsqu’elles sélectionnent l’offre de [la Demanderesse], l’AVIQ et FAMIWAL ne fondent pas leur décision sur le fait que le prix de [la Demanderesse] est plus avantageux que celui d’IRET. Au contraire, elles indiquent que si prima facie l’offre de [la Défenderesse] est moins couteuse, le prix de 140e /m² (hors indexation) est acceptable au regard des prix du marché.

En d’autres termes, une augmentation du prix ensuite d’une actualisation du loyer, telle que consentie dans les baux conclus, n’a aucun impact «à rebours » ni sur le classement des offres finales établis par IMMOWAL ni sur la sélection du projet Ohrizons (ou la non-sélection du projet TIROU 1). Partant, on ne voit pas en quoi, l’actualisation du loyer porte atteinte aux droits subjectifs [la Défenderesse] à l’égalité de traitement.

REQUÊTE/48

1. Enfin, l’actualisation des loyers se justifie également par le fait que les baux sont conclus un an après la décision de sélection. Ils tiennent compte des circonstances imprévisibles, qui ont marqué cette période. Vu la situation géopolitique mondiale et l’évolution fulgurante de l’inflation belge, les baux ont dû inclure une clause d’actualisation des loyers. .

[La Défenderesse] ne démontre pas en quoi il s’agirait d’une modification substantielle pour autant que l’on puisse comprendre ce qu’elle entend par là. [La Défenderesse] n’indique pas davantage quels sont ses droits subjectifs qui en seraient violés” (P. 130-137 des conclusions de la

Demanderesse).

La Demanderesse soutient ainsi que les contrats de bail en question ont été modifiés en raison de retards dans leur signature et de changements dans la date de disponibilité des locaux loués et défend la thèse que ces retards et changements sont dus aux recours introduits par la défenderesse, mais que ceux-ci n'ont pas affecté le processus de sélection initial.

L’arrêt attaqué ne répond, dans l’évaluation de la balance des intérêts, pas aux moyens reproduit ci-dessus tirés de l’attitude de la Défenderesse dans la modification des baux querellés.

En ne répondant pas aux moyens ci-dessus cités, l’arrêt attaqué n’est pas régulièrement motivé et, viole, partant, l’article 149 de la Constitution.

Développements

REQUÊTE/49

PAR CES CONSIDERATIONS,

L'avocat à la Cour de cassation soussigné conclut, qu'il vous plaise, Mesdames, Messieurs, de casser et annuler l’arrêt attaqué, ordonner que mention en soit faite en marge de la décision annulée, renvoyer la cause et les parties devant une cour d’appel et statuer comme de droit sur les dépens de la présente instance.

Bruxelles, le 24 juin 2024

Pour la Demanderesse, Leur conseil,

Paul LEFEBVRE

Annexe :

L’original de l’exploit d’huissier constatant sa signification aux défendeurs sera joint à l’original du présent pourvoi.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_penal.

Décision de juridiction suprême purgeant définitivement ou encadrant strictement le point de droit.

Confiance : 80%

• Juridiction suprême

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

Source : Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-10-08, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20261008.1F.6

Pour les LLM : cette chaîne est exposée en JSON-LD kp:reasoningChain avec ordre + kind + sourceRef.