Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-10-08, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20261008.1F.1

Décision officielle commentée

Requête

REQUÊTE EN CASSATION

POUR :

1. A. D.,
2. C. D.,
3. L. D.,

demandeurs en cassation, assistés et représentés par Me Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation soussigné, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise, 250 (Bte 10), où il est fait élection de domicile.

CONTRE :

L. B.,

défenderesse en cassation

A Messieurs les Premier Président et Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation de Belgique, Messieurs, Mesdames,

REQUÊTE/2 Les demandeurs en cassation ont l’honneur de déférer à Votre censure le jugement rendu en cette cause, le 28 mai 2025, par le tribunal de première instance du Brabant wallon (1ère chambre civile – RG n° 24/256/A). *

• *

Les faits de la cause peuvent être résumés comme suit.

MM. A., C. et L. D., ici demandeurs, occupent, en vertu d’un bail à ferme verbal, diverses parcelles situées à [...], d’une superficie globale de quelque 3,5 hectares. Par acte du 31 août 2022, Mme L. B., ici défenderesse, a fait l’acquisition de ces parcelles, après avoir donné aux demandeurs la possibilité d’exercer leur droit de préemption. Par la suite, en date du 21 novembre 2022, Mme B. a notifié un congé aux demandeurs, au motif d’exploitation personnelle, en désignant M. F. D., son époux, comme bénéficiaire du congé. 3. Les demandeurs refusèrent d’acquiescer à ce congé et saisirent dès lors le juge de paix du canton de Nivelles de leur contestation. En ordre principal, ils demandaient que le congé ne soit pas validé tandis qu’en ordre subsidiaire, ils demandaient, au cas où le congé serait validé, de leur reconnaître un droit de passage pour accéder à d’autres parcelles qu’ils exploitaient par ailleurs. Par jugement du 20 décembre 2023, le juge de paix de Nivelles dit la demande principale des demandeurs non fondée et valida dès lors le congé litigieux. Avant dire droit sur leur demande subsidiaire, il ordonnait une vue des lieux en présence du géomètre-expert A. B. 4. Par requête déposée le 16 février 2024, les demandeurs relevèrent appel de cette décision en tant qu’elle validait le congé. Par le jugement attaqué, le tribunal de première instance du Brabant wallon dit cet appel recevable mais non fondé. *

• * Au soutien du pourvoi qu’ils forment contre ce jugement, les demandeurs ont l’honneur d’invoquer le moyen suivant.

REQUÊTE/3

Moyen unique de cassation

Dispositions légales violées

Article 12, § 6, spécialement alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme tel qu’il a été modifié par le décret wallon du 2 mai 2019 ; Articles 1:5, § 2, 2:6, § 1er, 2:8, § 1er, 2:13, 2:14, 2:18 et 7:1 du Code des sociétés et des associations ; Article 149 de la Constitution.

Décisions et motifs critiqués 1. Déclarant l’appel des demandeurs recevable mais non fondé, le jugement attaqué confirme la décision entreprise en ce qu’elle prononce la validité du congé notifié pour motif d’exploitation personnelle par courrier recommandé à la poste le 21 novembre 2022 par la défenderesse aux demandeurs. 2. Après avoir considéré que le congé donné au profit de M. F. D. est sincère et sérieux, le jugement attaqué rejette le moyen par lequel les demandeurs faisaient valoir que les conditions de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme n’étaient pas réunies dans le chef du bénéficiaire du congé, ceci pour les motifs suivants : « 11. Les appelants mettent en cause le caractère prépondérant de l’activité agricole de M. F. D.. Le tribunal relève à l’instar du premier juge que :

Les déclarations de superficie et demande d’aides de l’association de fait P. et F. D. et de la SA Sartage (créée pour des raisons fiscales) ; L’implication de M. F. D. dans l’association de fait P. et F. D. et la SA Sartage ; Le diplôme d’ingénieur agronome de M. F. D. ; Les revenus perçus par M. F. D. sont des revenus liés à une activité agricole ; Le nombre d’hectares cultivés (140 hectares)

sont des éléments qui démontrent l’existence d’une activité agricole prédominante qui mobilise de manière prépondérante M. F. D., bénéficiaire du congé » (p. 9). Griefs

REQUÊTE/4 1. Après avoir relevé que M. F. D. poursuivait son activité agricole, d’une part, dans le cadre d’une association de fait avec son frère, M. P. D., et, d’autre part, au travers de la SRL (lire SA) Sartage, alors que le congé n’avait été donné qu’au profit de M. F. D. (conclusions de synthèse d’appel des demandeurs, pp. 3 à 5), les demandeurs faisaient valoir, dans leurs conclusions de synthèse d’appel, sous un titre b « Du caractère prépondérant de l’activité de M. F. D. (article 12, § 6, alinéa 2, LBF) » (pp. 5 à 7), qu’à supposer même que ce dernier exploite personnellement les biens litigieux, encore cette exploitation personnelle ne serait-elle pas prépondérante au sens de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme, qui était applicable en l’espèce dès lors que les demandeurs exerçaient la profession agricole à titre principal. Ils soulignaient, à cet égard, que M. D. déclarait, en 2022, un revenu de 104.151,37 euros au titre de rémunération de dirigeant d’entreprise dans la SA Sartage et la SRL Impact Communication, alors qu’il déclarait seulement un bénéfice brut de 38.058,59 euros à titre de bénéfice d’entreprise agricole ; que la défenderesse « ne pipait mot quant au temps de travail consacré à l’activité agricole qui n’entre pas dans l’activité de la SA Sartage » (p. 6) et que l’on ignore tout de l’importance de l’exploitation agricole de M. D. dans le cadre de son association de fait avec son frère (p. 7). Les demandeurs concluaient que la défenderesse ne rapportait pas la preuve de ce que l’activité du bénéficiaire du congé répondait aux conditions de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme (p. 7). Première branche 2. Aux termes de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme « quand le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge ne pourra confirmer le congé en vue de l’exploitation personnelle que si l’exploitation de l’entreprise agricole dans laquelle les biens ruraux en question seront exploités constituera une partie prépondérante de l’activité professionnelle de la personne ou des personnes indiquées dans le congé, devant assurer l’exploitation et, en outre, s’il s’agit de personnes morales, la ou les personnes qui dirigent l’activité en qualité d’administrateur ou de gérant ». Il résulte de ce texte que l’exploitation à prendre en compte pour déterminer si elle constitue la partie prépondérante de l’activité professionnelle du futur exploitant est uniquement celle dans laquelle les biens ruraux, objets du congé, seront exploités. 3. Ayant constaté que c’était bien M. F. D. qui était désigné comme bénéficiaire du congé et non la SA Sartage ou l’association de fait P. et F. D., laquelle n’avait pas de personnalité juridique (jugement attaqué, n° 9, p. 8), le jugement attaqué ne pouvait légalement considérer que les conditions de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme étaient réunies vu la superficie exploitée par l’association de fait et la SA Sartage, l’implication de M. F. D. dans cette association et cette société anonyme, et le fait que ses revenus étaient liés à une activité agricole en sorte que son activité agricole était globalement

REQUÊTE/5 prépondérante, sans constater que l’exploitation personnelle dans laquelle les parcelles litigieuses seraient exploitées constituerait une part prépondérante de ses activités si on les compare avec ses autres activités notamment dans la SA Sartage. Ce faisant, en effet, le jugement attaqué viole l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme en appréciant le caractère prépondérant de l’activité agricole du bénéficiaire du congé globalement, et non au regard de l’exploitation dans laquelle les biens, objets du congé, devaient être intégrés, à savoir sa propre exploitation. Le jugement attaqué n’est donc pas légalement justifié (violation de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme). 4. A tout le moins, le jugement n’est-il pas régulièrement motivé en ce qu’il ne comporte pas, dans ses motifs, les constatations permettant à votre Cour d’exercer son contrôle de légalité au regard de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme (violation de l’article 149 de la Constitution). Seconde branche 5. Il résulte de l’article 1:5, § 2, du Code des sociétés et des associations que la société anonyme définie à l’article 7:1 du même code se voit reconnaître une personnalité juridique distincte de celle de ses actionnaires. Cette personnalité est acquise à compter du dépôt au greffe de son acte constitutif visé à l’article 2:8, § 1er, 1°, du Code des sociétés et des associations et des autres documents visés à l’article 2:8, § 1er, 2° et 5° (article 2:6, § 1er, du Code des sociétés et des associations). Elle est opposable aux tiers et les tiers peuvent s’en prévaloir à tout le moins à compter de la publication de ces derniers aux Annexes du Moniteur belge, en application des articles 2:13 et 2:14, 1°, du Code des sociétés et des associations (article 2:18 du Code des sociétés et des associations). Les tiers peuvent ainsi se prévaloir du caractère distinct de la personnalité juridique d’une société anonyme régulièrement constituée, qui a satisfait aux conditions des articles 2:6, § 1°, 2:8, § 1°, 2° et 5°, 2:13, 2:14, ceci même si elle a été constituée à des fins essentiellement fiscales. 6. Interprété comme ayant voulu constater que l’exploitation agricole personnelle de M. F. D., bénéficiaire du congé, serait prépondérante car elle n’était pas distincte de celle de la SA Sartage, au motif que celle-ci n’avait été constituée qu’à des fins fiscales et qu’il fallait dès lors la confondre avec son exploitation personnelle, le jugement attaqué méconnaît tant la personnalité juridique distincte de cette société anonyme que le droit qu’avaient les demandeurs de s’en prévaloir (violation de l’article 1:5, § 2, du Code des sociétés et des associations et des autres dispositions de ce code visées au moyen) et, par suite, l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme qui imposait de ne

REQUÊTE/6 tenir compte que de l’exploitation du bénéficiaire du congé et non celle de la SA Sartage.

Développement Il résulte du texte même de l’article 12, § 6, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme que le caractère prépondérant de l’activité agricole du bénéficiaire du congé doit s’apprécier au regard de l’exploitation agricole personnelle dans laquelle les parcelles, objets du congé, seront intégrées, et non au regard de l’activité agricole menée globalement par le bénéficiaire, à la fois personnellement et au travers d’une personne morale distincte (consultez Cass. 10 janvier 2023, Pas., 2023, n° 23 ; E. Beguin et A. Caprasse, Bail à ferme et droit de préemption, 2ème éd., coll. RPDB, Bruxelles, Larcier, 2020, n°s 496 et 497). Le jugement attaqué méconnaît, à l’évidence, ce principe en considérant que l’essentiel de l’activité de M. F. D. est liée à l’agriculture si l’on prend en compte à la fois l’activité qu’il exerce avec son frère au sein d’une association de fait et celle qu’il poursuit au sein de la SA Sartage. Or, la question n’était pas de savoir si l’essentiel de l’activité de M. D. était liée à l’agriculture mais bien de savoir ce que représenterait son activité personnelle directe d’agriculteur après la libération à son profit des parcelles litigieuses qui n’étaient pas destinées à être exploitées par une autre personne que lui-même en nom personnel. Le jugement encourt donc les griefs formulés par le moyen.

PAR CES CONSIDÉRATIONS,

l’avocat à la Cour de cassation soussigné, pour les demandeurs en cassation, conclut, Messieurs, Mesdames, qu’il Vous plaise, casser le jugement attaqué, ordonner que mention soit faite en marge de la décision cassée, renvoyer la cause devant un autre tribunal de première instance, et statuer sur les dépens comme de droit.

REQUÊTE/7 Bruxelles, le 14 octobre 2025

Pour les demandeurs en cassation, leur conseil,

Paul Alain Foriers

Pièce jointe : Il sera joint à la présente requête, lors de son dépôt au greffe de la Cour, l'original de l'exploit constatant sa signification à la défenderesse en cassation.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_penal.

Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie.

Confiance : 88%

• Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie — Texte intégral vérifié (15 726 car.)

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

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