Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-01-16, n° TAL-2023-06326 (TAL01)

Décision officielle commentée

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convocation d’une assemblée générale dans les délais ou lorsqu’il s’agit d’assurer l’observation et l’exécution du règlement de copropriété ». Point n’est besoin d’autorisation de l’assemblée si le syndicat assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ou agit en recouvrement de créance respectivement d’une action à caractère urgent. Le plus souvent, l’action en recouvrement de créance s’effectue contre les copropriétaires. Par recouvrement de créance s’entend en particulier celui des charges de la copropriété (PERSONNE3.) et PERSONNE4.), Le copropriétaire – Le syndic de copropriété, p. 86). Il en suit que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en recouvrement judiciaire des charges de copropriété restées impayées, tel qu’en l’espèce. Il en suit que la demande est à déclarer recevable. Quant au fond Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale (PERSONNE5.) et PERSONNE6.), La copropriété, n° 443, p. 329). Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale, lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19 mai 1993, SOCIETE1.) c/ PERSONNE7.) et résidence SOCIETE2.) no NUMERO1.)). 5

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (PERSONNE5.) et PERSONNE6.) précités, n° 568, page 437). Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9 mai 1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS2.) c/ PERSONNE8.), Juris-Data no NUMERO2.)). Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai 2000, Syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS3.) c/ PERSONNE9.), Juris-Data no NUMERO3.)). Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Conformément à l’article 1315 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». En application des textes susvisés, il incombe au SYNDICAT de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

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Il appartient ainsi au SYNDICAT d’établir, pièces à l’appui, qu’il dispose d’une créance à hauteur de 17.349,34 euros à l’égard de PERSONNE2.). À l’appui de sa demande, le SYNDICAT verse un document intitulé « Situation de votre compte » adressé à un dénommé « PERSONNE10.) » en date du DATE2.), faisant état d’un solde débiteur de 16.149,34 euros, accompagné d’une « Répartition ALIAS4.) », également adressée à « PERSONNE10.) », faisant état d’un solde débiteur de 14.529,34 euros (pièce n° 1 de Maître CORRE). Le SYNDICAT verse encore une mise en demeure adressée par son mandataire à « PERSONNE10.) » en date du DATE1.), faisant état d’un montant dû de 8.576,99 euros « du chef du solde de charges au DATE3.), ainsi que d’avances mensuelles sur charges pour les DATE4.) » (pièce n° 2 de Maître CORRE). Aucune preuve d’expédition de cette mise en demeure ne figure au dossier. Le SYNDICAT a encore versé une deuxième mise en demeure adressée par son mandataire, par courrier recommandé avec avis de réception, à « PERSONNE10.) » en date du DATE5.), faisant état d’un montant dû de 16.149,34 euros « du chef de solde de charges au DATE6.), d’avances mensuelles sur charges pour les DATE7.), ainsi que d’une avance supplémentaire d’un montant de 540,00 € ». Ce courrier a été retourné comme « non réclamé » (pièce n° 3 de Maître CORRE). Ensuite, le SYNDICAT produit encore un décompte chauffage et eau chaude pour DATE8.) au nom de la « Résidence ADRESSE4.) », faisant état d’un total pour la copropriété entière de 7.577,20 euros (pièce n° 4 de Maître CORRE). À ce décompte sont joints deux décomptes séparés pour l’eau chaude et le chauffage pour les copropriétaires respectifs, dont « PERSONNE10.) ». Il ressort du décompte d’eau chaude qu’il ne semble s’agir que d’une estimation, alors que derrière le nom de « PERSONNE10.) » figure le mot « estimatio(…) », la ligne n’étant pas entièrement lisible. Le SYNDICAT a également produit un décompte chauffage et eau chaude pour DATE9.) au nom de la « Résidence ADRESSE4.) », faisant état d’un total de 13.492,78 euros pour la copropriété entière (pièce n° 5 de Maître CORRE). Tout comme pour DATE8.), sont joints à celui-ci des décomptes séparés pour l’eau chaude et le chauffage pour les copropriétaires respectifs, dont 7

« PERSONNE10.) ». Il ressort du décompte d’eau chaude qu’il ne semble s’agir que d’une estimation, alors que derrière le nom de « PERSONNE10.) » figure le mot « estimatio(…) », la ligne n’étant pas entièrement lisible. Ensuite, le SYNDICAT a encore produit une pièce intitulée « feuille de présence Assemblée générale avec tableau des millièmes » (pièce n° 6 de Maître CORRE). L’analyse de cette pièce permet de constater qu’il s’agit d’une liste des différents copropriétaires et de leurs millièmes respectifs. Toutefois, rien ne permet de savoir, d’une part, à quelle assemblée générale cette feuille de présence se rapporte, la date y étant renseignée comme « 00/00/0000 », et, d’autre part, quels copropriétaires auraient été présents lors de l’assemblée générale, alors qu’aucun des copropriétaires n’a signé la fiche de présence. Le SYNDICAT verse encore une pièce intitulée « Courrier de PERSONNE11.) à Mme PERSONNE1.) du DATE10.) » (pièce n° 7 de Maître CORRE). L’analyse de cette pièce permet de constater qu’un dénommé PERSONNE11.) a écrit en date du DATE10.) ce qui suit à « Mme PERSONNE1.) » : « Par la présente je vous communique que dans l’immeuble ADRESSE4.) ADRESSE5.) nous sommes propriétaire de 2 appartements. Pour cette raison j’ai reçu le décompte de DATE8.) et DATE9.). Après mon contrôle j’estime [que] le travail est très bien fait et les décompte[s] sont exa[c]t[s] ». Finalement, le SYNDICAT produit encore aux débats une pièce intitulée « Retour d’un courrier LRAR de l’étude Tabery & Wauthier à Mr PERSONNE10.) » (pièce n° 8 de Maître CORRE), sans que l’analyse de la pièce (photocopie de l’enveloppe d’un envoi recommandé avec accusé de réception retourné comme « non réclamé ») ou de l’assignation ne permette de savoir quel est le contenu de cette enveloppe. Au vu des pièces versées, la somme actuellement réclamée semble se composer du solde des charges au DATE3.), du solde des charges au DATE11.), du solde des charges au DATE6.) et des avances sur charges pour DATE7.). Il est constant que les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes et la répartition des charges ont été approuvés par l’assemblée générale.

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Toutefois, le tribunal ne dispose d’aucun procès-verbal d’assemblée générale pour aucun des exercices concernés, de sorte qu’il n’est pas en mesure de savoir si les comptes et la répartition des charges pour les exercices ALIAS5.) ont ou non été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. À ce titre, le courrier du dénommé PERSONNE11.) ne saurait valoir approbation des comptes et de la répartition des charges par l’assemblée générale des copropriétaires, alors que le dénommé PERSONNE11.), qui semble être un copropriétaire, n’écrit ce courrier qu’en son nom propre. Le tribunal rappelle que le SYNDICAT verse effectivement aux débats une liste de présence des copropriétaires à une assemblée générale, mais que l’analyse de cette pièce ne permet ni de savoir à quelle assemblée générale cette feuille de présence se rapporte, la date y étant renseignée comme « 00/00/0000 », ni quels copropriétaires auraient été présents lors de l’assemblée générale, alors qu’aucun des copropriétaires n’a signé la fiche de présence. Le tribunal ignore dès lors si une quelconque assemblée générale s’est tenue pour les exercices concernés. Le tribunal ne dispose pas non plus des convocations à une quelconque assemblée générale de PERSONNE2.), de sorte que le tribunal ignore si ce dernier a été informé de sa situation de copropriétaire par le syndic de copropriété. À défaut pour le SYNDICAT de produire les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, le tribunal n’est pas en mesure de contrôler ni la quote-part de frais de copropriété de PERSONNE2.) pour les exercices ALIAS0.), ni le montant des avances arrêté par les copropriétaires pour les exercices ALIAS5.). Le tribunal constate encore, à toutes fins utiles, que les pièces figurant au dossier sont toutes adressées à un dénommé « PERSONNE10.) » et non pas à PERSONNE2.). En l’absence de toute précision à ce sujet par la partie requérante, le tribunal ignore s’il s’agit de la même personne.

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La demande du SYNDICAT tendant à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de 17.349,34 euros au titre de soldes de charges et d’avances sur charges de copropriété est dès lors à rejeter. Demandes accessoires  Demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat Le SYNDICAT demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement du montant de 1.200.- euros au titre de frais et d’honoraires d’avocat sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil. Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de rejeter la demande du SYNDICAT en paiement des frais et honoraires d’avocat qui laisse en tout état de cause d’être établie.  Indemnité de procédure Le SYNDICAT réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, n° 3508 du registre). Au vu de l’issue du litige, le SYNDICAT est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.  Frais et dépens Le SYNDICAT réclame encore la condamnation de PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. En application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

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Par application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de laisser la totalité des frais et dépens de l’instance à charge du SYNDICAT succombant à l’instance.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.

Motivation circonstanciée réduisant l'aléa d'infirmation sur les chefs de jugement examinés.

Confiance : 80%

• Juridiction du fond

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

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Source : Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-01-16, n° TAL-2023-06326 (TAL01)

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