Cour de Révision de Monaco, 10 juillet 2014, n° 12645

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 10 juillet 2014 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière du droit des baux commerciaux et met en lumière la confrontation classique entre la liberté contractuelle, matérialisée par la conclusion de conventions d'occupation précaire successives assorties de clauses de renonciation, et le statut impératif régissant la propriété commerciale sur le territoire monégasque.

À l'origine des relations contractuelles, la Société Anonyme de droit monégasque dénommée « Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières » (ci-après désignée la SAEH), immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie (RCI) de Monaco, a consenti à une personne physique, Madame e. DA., l'occupation temporaire de locaux situés à Monaco. Cette mise à disposition initiale résultait d'un contrat en date du 4 février 2003, complété par un premier avenant du 25 janvier 2005. Aux termes de ces accords initiaux, l'occupation temporaire prenait effet à compter du 30 mars 2003 pour s'achever le 29 janvier 2006. La destination contractuelle des lieux était précisément définie : les locaux devaient servir à l'usage de prestations d'agence de voyages, ainsi qu'à l'organisation de congrès, de salons et à la réception de groupes.

À l'approche puis au-delà du terme initialement fixé au 29 janvier 2006, les relations entre la société propriétaire et l'occupante se sont poursuivies et ont fait l'objet de nouveaux aménagements conventionnels au printemps 2006. Un deuxième avenant a été régularisé le 2 mai 2006. Ce document contractuel comportait deux stipulations majeures pour la suite du litige. D'une part, il reportait l'échéance du droit d'occupation de Madame DA. jusqu'au 29 janvier 2009. D'autre part, par une clause expresse insérée dans cet avenant, l'occupante déclarait renoncer au bénéfice de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 « concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal ». Il convient de relever la chronologie exacte mise en évidence par la décision : l'occupation ayant débuté le 30 mars 2003, la date du 30 mars 2006 marquait le troisième anniversaire de la jouissance des lieux, soit une date antérieure à la signature de l'avenant du 2 mai 2006 contenant la renonciation litigieuse.

Six jours seulement après cet avenant, le 8 mai 2006, un troisième avenant venait modifier la structure subjective de la relation contractuelle. Par cet acte, la SAEH prenait note de ce que Madame DA., jusqu'alors exploitante à titre personnel, se substituait une personne morale, la société e. DA. Cette société fut ultérieurement dénommée société Synergy Group, immatriculée sous la forme d'une société à responsabilité limitée (SARL).

La restructuration des activités de l'occupante initiale s'est concrétisée sur le plan administratif et juridique le 22 septembre 2006. À cette date, Madame DA., qui exploitait en son nom personnel, s'est radiée du Répertoire du Commerce et de l'Industrie. Simultanément, le même 22 septembre 2006, ont été immatriculées au RCI deux sociétés : la SARL Synergy Group (anciennement société e. DA.) et une société anonyme monégasque dénommée SAM Platinium Group. Ces deux entités juridiques ont toutes deux été domiciliées dans les lieux initialement concédés à Madame DA. (et bien que l'en-tête de l'arrêt mentionne un siège social ultérieur au « La Felouque », 2, boulevard Rainier III à Monaco, l'arrêt précise qu'elles étaient alors domiciliées dans les locaux litigieux). Sur le plan matériel et économique, ces deux sociétés ont succédé à Madame DA. dans ses activités en opérant une subdivision de celles-ci : l'une des sociétés a repris l'activité au titre de l'agence de voyages, tandis que l'autre a repris le secteur de l'organisation de salons et de réceptions.

L'implication de ces deux personnes morales dans les lieux loués a été suivie d'effets dans la gestion locative quotidienne menée par la bailleresse. En effet, à partir de l'année 2007, les factures de loyers ainsi que des propositions d'avenants émanant de la SAEH furent adressées simultanément aux deux sociétés, Synergy Group et Platinium Group, la SAEH procédant par ailleurs à l'encaissement des loyers correspondants.

Toutefois, cette situation a pris fin à l'initiative de la société propriétaire avant même l'échéance du 29 janvier 2009 qui avait été fixée par l'avenant du 2 mai 2006. Par un acte en date du 13 novembre 2007, la SAEH a délivré congé à la société Synergy Group. Par la suite, la bailleresse a néanmoins accordé la possibilité de proroger l'exploitation dans les lieux jusqu'à la date du 30 mai 2008. Passé ce délai, les sociétés occupantes n'ayant manifestement pas libéré les locaux de leur propre chef ou un différend étant né sur leur maintien dans les lieux, une procédure de référé a été engagée, laquelle a abouti à ce que leur expulsion soit ordonnée en référé (la date exacte de l'ordonnance de référé n'est pas précisée dans la décision). C'est à la suite de cette expulsion que le contentieux s'est déplacé sur le terrain du fond.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Après que leur expulsion eut été ordonnée par le juge des référés, la SARL Synergy Group et la SAM Platinium Group ont pris l'initiative de saisir la juridiction du fond en assignant la SAEH. L'objet de leur demande principale consistait à se faire reconnaître titulaires d'un véritable bail commercial portant sur les locaux litigieux, et soumis comme tel au statut protecteur de la loi n° 490 du 24 novembre 1948.

Une décision de première instance a été rendue par le Tribunal de première instance (dont la date n'est pas précisée dans la décision), laquelle a fait droit à l'analyse des sociétés demanderesses en consacrant notamment le caractère d'ordre public composite de la loi n° 490 et l'impossibilité de renoncer à son bénéfice.

Sur appel, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a rendu un arrêt confirmatif le 20 septembre 2013. Aux termes de cette décision d'appel, la juridiction du second degré a déclaré recevable l'action exercée conjointement par les sociétés Platinium Group et Synergy Group. Sur le fond, adoptant les motifs des premiers juges, la Cour d'appel a jugé que le contrat liant la SAEH à ces deux sociétés constituait un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490, écartant par là même la validité de la clause de renonciation signée le 2 mai 2006 par Madame DA. ainsi que les contestations de la bailleresse relatives à la transmission des droits locatifs aux deux sociétés.

Mécontente de cette décision, la SAEH a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 27 novembre 2013 par son avocat-défenseur, accompagnée du récépissé de la Caisse des Dépôts et Consignations attestant du dépôt de la somme destinée à garantir le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi. Une requête en révision a été déposée et signifiée le 19 décembre 2013, à laquelle les sociétés Synergy Group et Platinium Group ont répondu par le dépôt et la signification d'une contre-requête le 8 janvier 2014. Après l'établissement du certificat de clôture par le Greffier en Chef le 21 janvier 2014 et les conclusions du Ministère Public en date du 22 janvier 2014, la Cour de révision a examiné l'affaire hors session et uniquement sur pièces, conformément aux dispositions combinées de l'article 31, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et des articles 458 et 459 du Code de procédure civile.

À l'appui de son pourvoi, la SAEH développait deux moyens de cassation distincts, outre une demande indemnitaire accessoire.

Le premier moyen, divisé en deux branches, attaquait le chef de l'arrêt ayant déclaré recevable l'action des deux sociétés et qualifié le contrat de bail commercial soumis à la loi n° 490 malgré la renonciation intervenue le 2 mai 2006 :

• Dans une première branche, de nature processuelle, la demanderesse au pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir dénaturé ou méconnu ses écritures d'appel, en violation de l'article 427 du Code de procédure civile et de l'article 989 du Code civil. La Cour d'appel avait en effet retenu que la bailleresse n'avait pas contesté le caractère composite de l'ordre public (de direction et de protection) consacré par les premiers juges et le caractère impossible de la renonciation qui en découlait. Or, la SAEH soutenait qu'en faisant valoir dans ses conclusions que le caractère d'ordre public de la loi n° 490 ne faisait pas obstacle à la renonciation par le preneur à un droit acquis, elle s'opposait nécessairement, par déduction (« il s'en évinçait »), à ce que la renonciation fût annulée en raison dudit caractère composite de l'ordre public.
• Dans une seconde branche, touchant au fond du droit civil et commercial, la SAEH invoquait la violation par fausse application de l'article 6 du Code civil, ensemble les articles 963 et 989 du même code, ainsi que de l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Sa thèse reposait sur la théorie classique de la renonciation aux droits acquis : selon elle, s'il est interdit de renoncer par avance à une règle d'ordre public de protection, la renonciation devient pleinement valable dès lors qu'elle est exprimée par le titulaire une fois le droit acquis par l'effet de la loi. Une telle renonciation a posteriori ne ferait pas échec à la loi mais révélerait simplement la force attachée à la volonté des parties capables de disposer d'un droit entré dans leur patrimoine. Dès lors, Madame DA. ayant renoncé clairement le 2 mai 2006 à un droit à la propriété commerciale déjà acquis (depuis le 30 mars 2006), cette renonciation devait être jugée valable et opposable aux sociétés venant à ses droits, rendant leur action irrecevable.

Le second moyen du pourvoi se plaçait sur le terrain de la titularité du fonds de commerce et de la régularité de la transmission des droits entre Madame DA. et les sociétés défenderesses. Invoquant une violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour défaut de réponse à conclusions, la SAEH soutenait avoir soulevé un moyen déterminant devant la Cour d'appel, auquel celle-ci aurait omis de répondre. La demanderesse avait fait valoir que Madame DA. s'était radiée du RCI le 22 septembre 2006, mais que la société repreneuse (la société e. DA., devenue Synergy Group) ne justifiait d'aucune cession de fonds de commerce ou d'aucun apport en société dûment formalisé dans ses statuts. Or, selon la SAEH, à défaut d'apport ou de cession du fonds de commerce par le commerçant personne physique à la société, cette dernière n'est pas propriétaire du fonds et ne peut, par conséquent, revendiquer le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial.

Enfin, sur le plan financier, les parties formaient des demandes croisées : la SAEH sollicitait la condamnation des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, tandis que les sociétés Platinium Group et Synergy Group réclamaient chacune la condamnation de la SAEH à leur verser 10 000 euros pour pourvoi abusif sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, dont la première constitue le cœur doctrinal de l'arrêt et lui confère sa portée de décision de principe.

La question principale, soulevée par le premier moyen, peut être formulée ainsi : Quelle est la nature exacte de l'ordre public attaché à la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, et cette nature autorise-t-elle le preneur, fût-ce après l'acquisition de son droit à la propriété commerciale par l'écoulement du temps, à renoncer conventionnellement au bénéfice de ce statut et à son droit au renouvellement ? En d'autres termes, la distinction classique entre l'ordre public de protection (autorisant la renonciation au droit acquis) et l'ordre public de direction (prohibant toute dérogation ou renonciation, même postérieure) trouve-t-elle à s'appliquer de manière distributive en droit monégasque des baux commerciaux, ou la spécificité économique et géographique de la Principauté impose-t-elle une qualification unitaire et absolue faisant échec à toute abdication volontaire du statut par le locataire ?

La question secondaire, posée par le second moyen, portait sur les conditions de la reconnaissance de la titularité d'un bail commercial au profit de sociétés ayant succédé à un exploitant individuel : Les juges du fond sont-ils tenus de répondre au moyen tiré de l'absence de formalisation statutaire d'un apport ou d'une cession de fonds de commerce entre un preneur personne physique et des sociétés lui succédant, dès lors qu'ils constatent par ailleurs que ces sociétés ont repris ses activités subdivisées et se sont vu conférer directement par le bailleur un titre propre d'occupation par l'acceptation d'une substitution et la facturation directe des loyers ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SAEH, la Cour de révision développe une motivation dense, particulièrement remarquable sur le premier moyen en ce qu'elle consacre de manière explicite une théorie de l'ordre public spécifique au territoire monégasque, avant d'écarter le second moyen comme étant inopérant au regard des constatations souveraines des juges du fond.

1. Sur la nature de l'ordre public de la loi n° 490 et la nullité absolue de la renonciation (Premier moyen)

La réponse de la Haute juridiction monégasque au premier moyen s'articule en deux temps, répondant simultanément au grief procédural de méconnaissance des écritures et au grief substantiel relatif à la validité de la renonciation au droit acquis.

En premier lieu, sur le grief procédural, la Cour de révision valide l'observation de la Cour d'appel en soulignant que l'arrêt confirmatif a statué « par motifs adoptés, et sans qu'une contestation de cette analyse figure dans les conclusions d'appel de la SAEH ». Ce faisant, la Cour de révision refuse le raisonnement par induction proposé par la demanderesse au pourvoi : le simple fait de soutenir dans des écritures que le preneur peut renoncer à un droit acquis ne valait pas contestation expresse et articulée de la qualification juridique précise retenue par les premiers juges, à savoir celle d'un « ordre public composite ». La Cour d'appel n'a donc nullement dénaturé ou méconnu les conclusions dont elle était saisie.

En second lieu, et c'est là l'apport fondamental de l'arrêt, la Cour de révision ne se contente pas d'un rejet pour un motif purement disciplinaire ou procédural ; elle approuve expressément sur le fond l'analyse juridique des juges d'appel par les termes « retient exactement » et « déduit à bon droit ».

La Cour consacre ainsi la qualification de la nature juridique de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : cette législation est « porteuse d'un ordre public composite, de protection comme de direction ». La juridiction suprême monégasque prend soin d'expliciter les deux composantes de cet ordre public ainsi que leur fondement téléologique et géopolitique :

• D'une part, cet ordre public « défend le locataire et le bailleur » : c'est la dimension d'ordre public de protection, visant à équilibrer les rapports contractuels individuels entre les parties au contrat de bail.
• D'autre part, il « poursuit en outre une finalité de politique économique, l'exiguïté du territoire monégasque rendant nécessaire un strict encadrement des loyers, prohibitif de toute renonciation » : c'est la dimension d'ordre public de direction.

Le raisonnement de la Cour est ici d'une grande rigueur logique. Dans la théorie générale des obligations, lorsqu'une loi relève uniquement de l'ordre public de protection (destiné à sauvegarder les intérêts d'une catégorie de contractants réputée faible), la prohibition des renonciations ne vaut que pour l'avenir (renonciation anticipée) ; une fois le droit né et entré dans le patrimoine du bénéficiaire (droit acquis), celui-ci retrouve sa liberté d'en disposer et peut valablement y renoncer. C'était précisément la thèse soutenue par la SAEH, qui s'appuyait sur la chronologie des faits : Madame DA. occupait les lieux depuis le 30 mars 2003, avait acquis la propriété commerciale le 30 mars 2006, et n'y avait renoncé que postérieurement, par l'avenant du 2 mai 2006.

Mais la Cour de révision brise ce syllogisme en faisant prévaloir la composante directionnelle de l'ordre public monégasque. Parce que le territoire de la Principauté de Monaco est frappé d'une « exiguïté » structurelle, le marché immobilier commercial y subit une pression foncière exceptionnelle. Le statut des baux commerciaux issu de la loi n° 490 n'a donc pas seulement pour vocation de protéger l'intérêt privé d'un commerçant pris isolément ; il constitue un instrument de régulation macroéconomique (« une finalité de politique économique ») qui passe par « un strict encadrement des loyers ». Dès lors que l'intérêt général économique de la Principauté est en jeu, la règle revêt un caractère d'ordre public de direction. Or, l'ordre public de direction ne tolère aucune dérogation conventionnelle, à quelque moment qu'elle intervienne. La présence de cette composante de direction au sein de l'ordre public « composite » absorbe et neutralise la faculté de renonciation qui aurait pu découler d'un simple ordre public de protection. Cet encadrement est, selon la formule lapidaire et décisive de la Cour, « prohibitif de toute renonciation ».

Tirant la conséquence directe de cette prémisse, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir déduit « du caractère composite qu'il énonce » la nullité de la clause insérée dans l'avenant du 2 mai 2006. La motivation précise que cette clause, par laquelle Madame DA. avait renoncé à invoquer son droit à la propriété commerciale, est nulle « en ce qu'elle avait précisément et directement pour objet de faire échec aux dispositions de la loi invoquée ». Cette dernière formulation fait directement écho aux termes mêmes de l'article 28 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 (visé au moyen), qui frappe de nullité les clauses, stipulations et arrangements ayant pour objet de faire échec au droit de renouvellement institué par ladite loi. Ainsi, même exprimée postérieurement à l'acquisition du droit (acquise le 30 mars 2006), la renonciation stipulée à l'occasion d'un avenant de prorogation (le 2 mai 2006) conserve pour objet direct d'éluder l'application du statut légal et se heurte de plein fouet à l'ordre public économique monégasque. Le premier moyen est donc écarté comme non fondé.

2. Sur la substitution des sociétés et l'octroi d'un titre propre d'occupation (Second moyen)

Pour écarter le second moyen du pourvoi, qui

• La Société Anonyme de droit monégasque dénommée « SOCIÉTÉ ANONYME D'EXPLOITATIONS HÔTELIÈRES », en abrégé S. A. E. H., immatriculée au RCI de Monaco sous le n° 73 S 01404, dont le siège social est sis 7 avenue de Grande Bretagne à Monaco, prise en la personne de son administrateur délégué en exercice, Madame c. MU. BR., demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel et ayant comme avocat plaidant la SCP PIWNICA - MOLINIE, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation ; DEMANDERESSE EN RÉVISION, d'une part, Contre :
• La SAM PLATINIUM GROUP, immatriculée au RCI sous le n° 06 S 04539, dont le siège social est sis « La Felouque », 2, boulevard Rainier III à Monaco, prise en la personne de son président délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ;
• La SARL SYNERGY GROUP, immatriculée au RCI de Monaco sous le n° 06 S 4537, dont le siège social est sis « La Felouque », 2, boulevard Rainier III à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel ; DÉFENDERESSES EN RÉVISION, d'autre part, LA COUR DE RÉVISION, Statuant hors session et uniquement sur pièces, en application des dispositions de l'article 31, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et des articles 458 et 459 du Code de procédure civile ; VU :
• l'arrêt rendu par la Cour d'appel statuant en matière civile, le 20 septembre 2013 ;
• la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 27 novembre 2013, par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la Société Anonyme de droit monégasque dénommée « SOCIÉTÉ ANONYME D'EXPLOITATIONS HÔTELIÈRES » ;
• le récépissé délivré par la Caisse des Dépôts et Consignations sous le n° 43937, en date du 27 novembre 2013, attestant du dépôt par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la demanderesse, de la somme destinée à assurer le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi ;
• la requête déposée le 19 décembre 2013 au greffe général, par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SAM SAEH, signifiée le même jour ;
• la contre-requête déposée le 8 janvier 2014 au greffe général, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SARL SYNERGIY et la SAM PLATINIUM GROUP, signifiée le même jour ;
• le certificat de clôture établi le 21 janvier 2014, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
• les conclusions du Ministère Public en date du 22 janvier 2014 ; Ensemble le dossier de la procédure, À l'audience du 26 juin 2014, sur le rapport de M. Jean-Pierre GRIDEL, conseiller, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par contrat et avenant en date des 4 février 2003 et 25 janvier 2005, la société anonyme d'exploitations hôtelières, ci-après SAEH, a consenti à Mme e. DA., avec effet du 30 mars 2003 au 29 janvier 2006, l'occupation temporaire de locaux, sis à Monaco, pour l'usage de prestations d'agence de voyages, ainsi que d'organisation de congrès, salons, réception de groupes ; que dans un autre avenant, en date du 2 mai 2006, reportant au 29 janvier 2009 l'échéance du droit d'occupation de Mme DA., celle-ci a, en outre, renoncé au bénéfice de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 « concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal » ; que le 8 mai 2006, dans un nouvel avenant, la SAEH prenait note de ce que Mme DA. se substituait la société e. DA., elle-même ultérieurement dénommée société Synergy Group, immatriculée le 22 septembre 2006 au répertoire du commerce et de l'industrie, simultanément avec une société Platinium Group, toutes deux domiciliées dans les lieux concédés à Mme DA. et lui succédant dans ses activités, l'une au titre de l'agence de voyages, l'autre pour l'organisation de salons et réceptions ; qu'à partir de 2007, les factures et propositions d'avenants émanées de la SAEH furent adressées en même temps aux deux sociétés, avant que, le 13 novembre 2007, elle délivre congé à la société Synergy Group, avec possibilité ultérieurement donnée de proroger l'exploitation jusqu'au 30 mai 2008 ; qu'après leur expulsion ordonnée en référé, les sociétés Synergy Group et Platinium Group ont assigné au fond la SAEH, prétendant se faire reconnaître titulaires d'un bail commercial, soumis comme tel à la loi n°490 ;

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