• que l'agence A a agi en qualité de mandataire du cédant et qu'il n'existait aucun mandat, écrit ou verbal, entre elle et Messieurs MI. ;
• qu'à défaut de mandat préalable, l'article 12 de la loi n°1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, prévoit que la rémunération d'un agent immobilier ne peut intervenir que si l'accord de règlement intervient postérieurement à la réalisation de l'acte de vente ;
• que l'engagement des consorts MI. au profit de l'agence A est dépourvu de validité en ce que le bon de commission a été signé antérieurement à l'acte de cession du droit au bail ;
• qu'il est par ailleurs de jurisprudence constante que la commission d'agence n'est due qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, même si l'acquéreur a été précédemment présenté par un autre agent immobilier ;
• qu'en l'espèce, l'opération de cession du droit au bail s'est réalisée plus de deux ans après la signature du bon de commission litigieux, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, la société D, à laquelle le consorts MI. ont d'ailleurs réglé une commission d'un montant de 20.000 euros. En réplique, la SARL A maintient l'intégralité de ses demandes et soutient que :
• contrairement à ce qui est allégué en défense, elle a été mandatée, certes verbalement, par les consorts MI., afin de trouver un local commercial en Principauté de Monaco ;
• c'est grâce à son intervention qu'ils ont pu se porter acquéreur du droit au bail du local susmentionné ;
• contrairement à l'interprétation erronée qu'en font les défendeurs, l'article 12 de la loi n°1.252 du 12 juillet 2002 n'impose pas que, pour être valable, l'accord de règlement au profit de l'agent immobilier soit conclu après la réalisation de l'opération ; il interdit seulement que le paiement de la commission intervienne avant la signature de l'acte de vente ;
• en l'espèce, ce n'est qu'une fois l'opération de cession du droit au bail réalisée, que l'agence A a réclamé aux consorts MI. le règlement de sa rémunération. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale : La loi n°1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, exige, en son article 1er que : « Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, 2° - l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, 3° - l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce, 4° - la gestion immobilière, l'administration de biens immobiliers et le syndic d'immeubles en copropriété. » Sur le mandat : La loi précitée prévoit, en son article 12 alinéa 1er, qu' « à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps. » Il résulte de ces dispositions que la conclusion d'un mandat entre l'agent immobilier et le client ne constitue pas une exigence légale mais une simple faculté, ouverte aux parties à la demande du client. En l'espèce, il n'a pas été signé de contrat de mandat écrit entre la SARL A et les consorts MI.. Il ressort toutefois des pièces versées aux débats et des circonstances de l'espèce la preuve de l'existence d'un mandat verbal. Cela résulte :
• de deux offres d'achat, transmises par Messieurs MI. à l'agence A les 21 juillet et 22 septembre 2010, soit peu avant la visite du 29 septembre 2010, pour deux autres locaux commerciaux sis en Principauté (pièces n° 9) ;
• de la télécopie adressée le 2 août 2010 par l'agence AGEDI en réponse à l'offre transmise par l'agence A pour le compte des consorts MI. et concernant un autre local (pièce n° 10), rédigée ainsi qu'il suit : « Nous avons fait parvenir l'offre de location formulée par votre client « SARL B » au propriétaire du local ci-dessus mentionné (…) ». Le fait que le mandataire du vendeur mentionne la société « B » comme étant la cliente de l'agence immobilière A et le fait que les consorts MI. aient, durant la même période, visité au moins trois autres locaux pour lesquelles ils ont fait des offres transmises à A permet de retenir l'existence d'un mandat verbal de recherche confié par Messieurs f. et c. MI. à la SARL A. Au demeurant, les défendeurs ne rapportent nulle preuve de l'allégation en sens contraire, selon laquelle l'agence A était le mandataire du cédant. À cet égard et contrairement à ce qu'ils soutiennent, la forme du courrier daté du 29 septembre 2010, par lequel ils ont adressé à la société A une offre d'acquisition du fonds de commerce litigieux, ne permet pas de conclure à sa qualité de mandataire du vendeur. L'existence d'un mandat est toutefois insuffisante pour ouvrir droit à rémunération, de sorte qu'il convient d'examiner le second point en litige. Sur le droit à rémunération : L'article 12 alinéa 2 de la loi précitée dispose que : « Même en l'absence de mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties. » En l'espèce, la cession de fonds de commerce litigieuse n'a pas été effectivement conclue au sens de ce texte, en ce qu'elle a fait l'objet d'un compromis de vente qui n'a pas été suivi d'effet, faute de réalisation de l'une de ses conditions suspensives et en ce que la cession n'est finalement intervenue que deux ans plus tard, sous l'égide d'un autre agent immobilier. Dans ces circonstances, c'est en vain que la SARL A tente de soutenir que ce serait grâce à son intervention que les consorts MI. ont pu se porter acquéreur du droit au bail du local commercial du Park Palace. Le mandant n'est en effet tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SARL A ne pourra qu'être purement et simplement déboutée de sa demande principale en paiement de la somme de 29.601 euros ainsi que sa demande accessoire de dommages-intérêts. Sur la demande reconventionnelle : Aucune circonstance ne caractérise en l'espèce l'abus du droit d'agir, de sorte que Monsieur c. MI., Monsieur f. MI. et la SARL B seront déboutés de leur demande reconventionnelle d'allocation d'une somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens : La partie succombante supportera les entiers dépens de l'instance.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.

Confiance : 94%

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

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Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (reformation) tranchant le point de droit soulevé.

Source : Tribunal de première instance, 12 février 2015, La Société à Responsabilité Limitée dénommée A c/ M. c. MI. et autres

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