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IMMOBILIER COPROPRIETE · TRIBUNAL-PREMIERE-INSTANCE-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — reformation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 08 janvier 2007 (n° 13670) par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de loi n° 1.329, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (reformation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de loi n° 1.329 (reformation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté de Monaco.
: toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Jurisprudence · Reproduction exacteloi n° 1.329
Principe jurisprudentiel (Cour d'appel de Monaco, ECLI:MC:COURREV:2007:13670797F4B01) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par reformation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (Tribunal de première instance, 28 juillet 2015, M. r. BO. c/ Le Syndicat Des Copropriétaires A).
▸Texte intégral de la décision officielle (8 548 caractères)
Sommaire
Copropriété
Assemblée générale
Nullité (oui)
Faits et procédure
Exigence probatoire immédiate
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile.
Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13670
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 juillet 2015, n° 13670 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble A, représenté par son syndic, la SAM B, a tenu une assemblée générale le 27 novembre 2014. Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 1 élisant comme président de séance M. CO., présenté dans les motifs comme « directeur administratif de la SAM B », et dans l'exposé comme « responsable administratif » de cette société.
Un copropriétaire, M. r. BO., absent et non représenté, a fait assigner le syndicat par exploit d'huissier du 20 février 2015 (enregistré sous le n° 2015/000387). Il demandait notamment :
l'annulation de la résolution n° 1 et de l'ensemble des résolutions votées lors de l'assemblée du 27 novembre 2014 ;
l'annulation de l'assemblée dans son ensemble ;
la fixation d'une date pour une nouvelle assemblée, avec injonction au syndic de la convoquer ;
une indemnité réparatrice de 6 000 euros.
Il soutenait que M. CO., salarié du syndic, ne pouvait être élu président de séance sans méconnaître la loi et le règlement de copropriété, et que cette irrégularité substantielle entraînait la nullité de l'assemblée entière.
Le syndicat, par conclusions du 13 mai 2015, s'en remettait à la décision du tribunal sur la validité de l'assemblée et demandait qu'il lui soit donné acte de ce qu'il avait pris des dispositions pour la tenue d'une nouvelle assemblée. Les plaidoiries ont eu lieu à l'audience du 18 juin 2015 et le jugement a été rendu le 28 juillet 2015, en premier ressort et de manière contradictoire.
Question de droit
Le tribunal devait déterminer si la désignation d'un président de séance lié au syndic, en méconnaissance des dispositions légales et réglementaires, emporte la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, et, dans l'affirmative, si le juge doit fixer une nouvelle date d'assemblée et enjoindre au syndic de la convoquer.
Plus généralement, la décision soulève la question de la nature des règles relatives à la composition du bureau de séance, et de l'étendue de la sanction attachée à leur méconnaissance.
Solution et dispositif
Le tribunal fonde son raisonnement sur trois textes, cités in extenso :
l'article 12, alinéa 1er, de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, selon lequel « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne un bureau de séance composé d'un président et, au moins, d'un assesseur » ;
l'article 13, alinéa 2, de la même loi, aux termes duquel « Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni recevoir délégation de vote » ;
l'article 16 du règlement de copropriété, qui prévoit que « dès le début de la réunion, l'assemblée générale désigne un Président et un secrétaire parmi ses membres, le Syndic exclu ».
Le tribunal retient que M. CO. exerce des fonctions au sein de la société syndic, que l'élection est donc irrégulière, et que « les formalités légales ci-dessus reproduites sont substantielles, de sorte que leur inobservation entraîne la nullité de l'assemblée toute entière ». Il en déduit que l'assemblée du 27 novembre 2014 doit être déclarée nulle.
S'agissant des demandes de fixation d'une nouvelle date et d'injonction, il relève qu'« il est démontré » qu'une nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic le 11 mai 2015 pour le 25 juin 2015, et qu'il n'y a don
Aux termes de l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, relative à la copropriété des immeubles bâtis : « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne un bureau de séance composé d'un président et, au moins, d'un assesseur ». L'article 13 alinéa 2 de cette loi, dispose que : « Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni recevoir délégation de vote ». L'article 16 du règlement de copropriété stipule quant à lui que : « dès le début de la réunion, l'assemblée générale désigne un Président et un secrétaire parmi ses membres, le Syndic exclu ». En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble A en date du 27 novembre 2014, a selon résolution n° 1, nommé comme Président de séance, M. CO., qui est directeur administratif de la SAM B. Cette société est le Syndic de la copropriété et l'élection est donc irrégulière. Les formalités légales ci-dessus reproduites sont substantielles, de sorte que leur inobservation entraîne la nullité de l'assemblée toute entière. Au vu de ces éléments, l'assemblée générale du 27 novembre 2014 doit être déclarée nulle. Il est démontré qu'à la suite de la présente action engagée par M. r. BO., une nouvelle assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A a été convoquée par le Syndic le 11 mai 2015 pour le 25 juin 2015. Il n'y a pas lieu ainsi, de faire droit aux demandes tendant à fixer une date d'assemblée et de faire injonction au Syndic de convoquer une nouvelle assemblée.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 28 JUILLET 2015
En la cause de :
M. r. BO., demeurant X, 98000 Monaco, né le 10 octobre 1944 à Antibes (06000), de nationalité française, retraité ;
DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Charles GARDETTO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Brigitte CHARLES NEVEU, avocat au barreau de Nice ;
d'une part ;
Contre :
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A, domicilié X1, 98000 Monaco, représenté par son Syndic en exercice la SAM B. (ci-après désignée : SAM B) domiciliée X2, 98000 Monaco, société au Capital social de 300.000 €, immatriculée au Répertoire du Commerce et des Sociétés de Monaco X, prise en la personne de l'un ou de l'autre de ses administrateurs délégués en exercice, Mme s. RA. ou M. g. PA. y demeurant en cette qualité audit siège;
DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Motifs
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 20 février 2015, enregistré (n° 2015/000387) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A, en date du 13 mai 2015 ;
à l'audience publique du 18 juin 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 28 juillet 2015 ;
EXPOSE,
Lors de leur assemblée générale qui s'est tenue le 27 novembre 2014, les copropriétaires du Syndicat A ont, dans une résolution n° 1, élu comme Président de séance M. CO., responsable administratif de la SAM B..
Par acte d'huissier délivré le 20 février 2015, M. r. BO., copropriétaire qui n'était ni présent, ni représenté lors de cette assemblée, a fait assigner LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A devant ce Tribunal aux fins de voir :
« - dire et juger que la résolution n° 1 doit être annulée car en violation de la loi n° 1.329 et de l'article 16 du Règlement de Copropriété du 30 janvier 1956,
dire et juger que la désignation régulière d'un Président de séance est une condition substantielle et impérative, définie par la loi et le règlement de copropriété, à la régularité et à la légalité de l'Assemblée Générale dans son ensemble,
dire et juger que la nullité de fond frappant la résolution n° 1 entache d'une égale nullité de fond l'intégralité des résolutions votées lors de l'Assemblée Générale du 27 novembre 2014,
En conséquence,
annuler l'intégralité des résolutions votées lors de l'Assemblée Générale du 27 novembre 2014,
annuler l'Assemblée Générale du 27 novembre 2014 en son entier,
fixer telle date qui lui semblera la plus adéquate pour une nouvelle Assemblée Générale,
enjoindre le Syndic S. A. M. B de convoquer une nouvelle Assemblée Générale à ladite date fixée, comportant un ordre du jour identique à l'Assemblée Générale du 27 novembre 2014,
condamner LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à verser à r. BO. une juste indemnité réparatrice de 6.000 € ».
M. r. BO. fait valoir que :
M. CO. est salarié du syndic de la copropriété et ne pouvait, sans contrevenir à la loi et au règlement de copropriété, se faire élire Président de séance ;
cette irrégularité étant substantielle, frappe de nullité en son entier, l'assemblée générale du 27 novembre 2014 ;
afin de ne pas entraver le bon fonctionnement de la copropriété, une nouvelle assemblée doit être réunie dans les plus brefs délais ;
il a été contraint d'engager des frais de justice et est en droit d'obtenir de ce chef, une indemnité réparatrice.
Dans ses écritures déposées le 13 mai 2015, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A demande au Tribunal de :
statuer ce que de droit sur la validité de l'assemblée générale litigieuse ;
lui donner acte de ce qu'il a pris ses dispositions afin qu'une nouvelle assemblée soit convoquée.
MOTIFS,
Aux termes de l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, relative à la copropriété des immeubles bâtis : « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne un bureau de séance composé d'un président et, au moins, d'un assesseur ».
L'article 13 alinéa 2 de cette loi, dispose que : « Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée ni recevoir délégation de vote ».
L'article 16 du règlement de copropriété stipule quant à lui que : « dès le début de la réunion, l'assemblée générale désigne un Président et un secrétaire parmi ses membres, le Syndic exclu ».
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble A en date du 27 novembre 2014, a selon résolution n° 1, nommé comme Président de séance, M. CO., qui est directeur administratif de la SAM B..
Cette société est le Syndic de la copropriété et l'élection est donc irrégulière.
Les formalités légales ci-dessus reproduites sont substantielles, de sorte que leur inobservation entraîne la nullité de l'assemblée toute entière.
Au vu de ces éléments, l'assemblée générale du 27 novembre 2014 doit être déclarée nulle.
Il est démontré qu'à la suite de la présente action engagée par M. r. BO., une nouvelle assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A a été convoquée par le Syndic le 11 mai 2015 pour le 25 juin 2015.
Il n'y a pas lieu ainsi, de faire droit aux demandes tendant à fixer une date d'assemblée et de faire injonction au Syndic de convoquer une nouvelle assemblée.
Il n'existe pas en droit monégasque, d'indemnité destinée à rembourser les frais irrépétibles et M. r. BO. n'explicite pas en quoi LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A aurait eu un comportement abusif.
La demande formée de ce chef sera rejetée.
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déclare nulle l'assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A qui s'est tenue le 27 novembre 2014 ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES A aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Charles GARDETTO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Patricia HOARAU, Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 28 JUILLET 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Sophie LEONARDI, Juge, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15, 58 et 59 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
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Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (reformation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
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Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 13670.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco), « Tribunal de première instance, 2…
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Korpus Éditorial, « Tribunal de première instance, 28 juillet 2015, M. r. BO. c/ Le Syndicat Des Copropriétaires A », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-tribunal-premiere-instance-2015-07-28-13670.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 08 janvier 2007 en matière de immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile, au regard notamment de loi n° 1.329, loi n° 1.398.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 08 janvier 2007 ?
Cette décision (Tribunal de première instance, 28 juillet 2015, M. r. BO. c/ Le Syndicat Des Copropriétaires A) précise les conditions d'application de loi n° 1.329, loi n° 1.398 devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 2 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : loi n° 1.329, loi n° 1.398.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 08 janvier 2007 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile) et porte sur l'interprétation de loi n° 1.329, loi n° 1.398 ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Copropriété – Assemblée générale – Nullité (oui) Aux termes de l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, relative à la copropriété des immeubles bâtis : « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne un bureau de séance composé d'un président et, au …
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
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Règle
Mobilisation de la norme de référence (loi n° 1.329) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : loi n° 1.329
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (08 janvier 2007)
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Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (reformation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Tribunal de première instance, 28 juillet 2015, M. r. BO. c/ Le Syndicat Des Copropriétaires A
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : loi n° 1.329.