• 14.928,60 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation encore dus pour la location de l'appartement, outre les frais selon facture de la société G;
• 22.149 euros correspondant au devis de réparation des dégâts dans l'appartement loué, établi par la société N le 13 juin 2013
• 100 euros correspondant à deux télécommandes non restituées dont il faut déduire la somme de 7.500 euros versée à titre de dépôt de garantie. Et ce avec intérêts de retard à compter du 27 juin 2013, outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et les dépens de l'instance distraits au profit de Maître George BLOT, avocat défenseur. À l'appui de ses demandes, il soutient :
• que son ancien locataire lui reste redevable d'une somme de 14.928,60 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupations dus pour la période du 6 février 2013 au 8 mai 2013 en application de l'article 4.5 du contrat de bail (soit 26.576,12 euros facture de la société G -11.646,52 euros alloués à titre principal par le Juge de Paix), la clause pénale étant bien applicable, telle qu'il résulte d'un arrêt de la cour de révision en date du 9 octobre 2012 ;
• que le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance rendue par le juge de paix le 4 avril 2014 est inopérant car elle s'inscrit dans le cadre d'une simple mesure d'exécution ;
• que Monsieur p. LO. n'a pas communiqué son adresse lors de la remise des clés ;
• que l'état des lieux a été établi en son absence par huissier de justice conformément à l'article 4 du bail ;
• qu'il a été relevé de nombreuses dégradations dans les lieux, ainsi que des transformations non autorisées (appareil de chauffage, gazon synthétique de la terrasse) ;
• que Monsieur p. LO. a notamment posé un sol en lames plastifiées « imitation parquet » par-dessus la moquette existante et a découpé la partie inférieure des portes, les endommageant irrémédiablement ;
• que les peintures des murs et plafonds ont été rendues sales et tachées ce qui est inadmissible en une année d'occupation ;
• que le défendeur lui doit entière réparation. En réponse, dans le dernier état de ses conclusions Monsieur p. LO. demande au tribunal de :
• dire que le procès-verbal de constat de sortie dressé le 28 mai 2013 hors sa présence et presque trois semaines après la remise des clés ne lui est pas opposable ;
• dire que la créance dont fait état Monsieur n. NO. au titre de la rénovation de l'appartement n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible ;
• débouter ce dernier de l'ensemble de ses demandes ;
• ordonner au propriétaire de lui restituer la somme de 7.500 euros retenue abusivement au titre de la caution versée ;
• condamner son propriétaire à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Christophe SOSSO avocat défenseur. Il fait valoir :
• que suivant ordonnance du 4 avril 2014, le Juge de Paix a rejeté la requête en intervention formée par Monsieur n. NO. aux fins d'obtenir paiement de la somme de 14.928,60 euros au titre de l'indemnité contractuelle restant due du 6 février 2013 au 8 mai 2013, après la résiliation de plein droit du bail ;
• qu'il a été jugé que la clause pénale se référait à l'échéance du bail et non à sa cessation anticipée, de sorte qu'elle ne pouvait s'appliquer lorsque le bail a été résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et que le bailleur ne pouvait réclamer l'indemnité sollicitée ;
• que cette décision définitive a autorité de la chose jugée ;
• que Monsieur n. NO. a été rempli de ces droits, dès lors qu'il a perçu une somme en principal de 11.646,52 euros, outre 1534,40 euros de frais suite à l'ordonnance de mainlevée de la saisie du 18 avril 2014 ;
• que le procès-verbal d'état des lieux de sortie n'est pas probant car réalisé 3 semaines après la remise des clés et lui est inopposable car non contradictoire ; -qu'il pouvait aisément être joint sur son lieu de travail connu de son bailleur et de l'huissier ; -que la majeure partie des sommes réclamées au titre des réparations locatives ne sont pas dues ;
• que Monsieur n. NO. tente en réalité de lui faire supporter des travaux d'embellissement de l'appartement ;
• que rien ne démontre que ces travaux aient été réalisés, le bailleur ne communiquant qu'un simple devis. SUR CE,
• sur l'indemnité d'occupation Aux termes des dispositions de l'article 4.5 du contrat de bail signé par les parties le 1er décembre 2011, si la remise en état des lieux n'était pas terminée à l'échéance du bail, et faute par le preneur de libérer les lieux à l'échéance du présent contrat, et pour quelque cause que ce soit, il s'engage par la présente clause pénale à verser au bailleur une indemnité égale à au moins trois fois le montant journalier payé à l'époque du départ, par jour d'occupation sans bail. Sur ce fondement, Monsieur n. NO. sollicite paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 14.928,60 euros pour la période située entre le 6 février 2013, date de résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, (dûment constaté par ordonnance de référé du 6 mars 2013) et le 8 mai 2013, date du procès-verbal de remise des clés établi par l'huissier. Monsieur p. LO. soutient que cette demande se heurte à la fin de non- recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, le juge de Paix l'ayant définitivement rejetée suivant ordonnance du 4 avril 2014. L'autorité de la chose jugée, prévue à l'article 1198 du Code civil, n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. L'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'aux décisions contentieuses, sur le fond et qui tranchent une partie du principal. Or en l'espèce, l'ordonnance du 4 avril 2014 alléguée par le défendeur, s'inscrit dans le cadre d'une mesure d'exécution, au visa de la loi n° 741 du 25 mars 1963, qui permet au juge de paix d'ordonner la saisie des rémunérations du débiteur, lorsque les parties ne sont pas parvenues à un accord et si le créancier justifie d'un titre exécutoire ou si le principe et le quantum de la créance ne sont pas sérieusement contestables. La requête en intervention formée par Monsieur n. NO. était en l'occurrence une mesure d'exécution diligentée à la suite de l'ordonnance de saisie arrêt sur salaire du 18 mars 2014, elle-même rendue en exécution de l'ordonnance de référé du 6 mars 2013. Aussi, l'ordonnance de rejet du juge de paix en date du 4 avril 2014 n'a pas autorité de la chose jugée au principal en ce qu'elle ne tranche pas le fond du droit. Il convient dès lors de rechercher le bien-fondé de la demande en paiement de la somme de 14. 928,60 euros au titre de l'indemnité d'occupation prévue au contrat de bail. Monsieur p. LO. soutient que la clause pénale prévue à l'article 4.5 du contrat se réfère à l'échéance du bail et non à sa cessation anticipée, de sorte qu'il ne pourrait être considéré que le maintien dans les lieux du locataire, après que le contrat ait été résilié de plein droit, permette au bailleur de réclamer l'indemnité d'occupation sollicitée. Cependant, la Cour de révision a rappelé dans un arrêt du 9 octobre 2012, que la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ne saurait avoir pour effet de rendre inapplicable la clause pénale stipulée dans le bail. Force est de constater que le contrat de bail liant Monsieur n. NO. et Monsieur p. LO. se réfère d'ailleurs à l'échéance du contrat « pour quelque cause que ce soit ». En conséquence, il y a lieu de dire que Monsieur n. NO. est en droit de se prévaloir de cette clause et de condamner Monsieur p. LO. à lui payer la somme de 14.928,60 euros à titre d'indemnité d'occupation.
• sur les réparations locatives Aux termes des dispositions de l'article 5.1 du contrat de bail, les lieux loués seront entretenus par le preneur, en parfait état de réparation locative, et rendus en fin de bail tels qu'il les a reçus, conformément à l'état des lieux d'entrée.
• sur les télécommandes Aux termes des dispositions de l'article 1162 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Monsieur n. NO. sollicite paiement d'une somme de 100 euros au titre du coût de deux télécommandes de parking que Monsieur p. LO. n'aurait pas restituées. Le locataire reconnaît dans ses conclusions du 14 octobre 2015, qu'il lui a été remis à l'entrée dans les lieux une seule télécommande qu'il a bien restituée. Or, il ressort du procès-verbal de remise des clés établi le 8 mai 2013 qu'aucune télécommande de parking n'a été restituée. En conséquence, Monsieur p. LO. sera condamné à indemniser Monsieur n. NO. par un versement de 50 euros à ce titre. En ce qui concerne l'autre télécommande, il ne pourra être fait droit à la demande du bailleur, à défaut de mention du nombre de télécommande remise au locataire sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée dressé le 1er décembre 2011.
• sur les réparations locatives : Il ressort des déclarations de l'huissier lors de l'établissement du procès-verbal de remise des clés le 8 mai 2013 qu'il a conservé les clés à son étude pour ne les remettre au représentant de l'agence, mandataire de Monsieur n. NO. que le 28 mai 2013, tel qu'il ressort du procès-verbal de constat établi le même jour. En conséquence, les constatations effectuées le 28 mai 2013 portent bien sur la seule période d'occupation du logement litigieux par le locataire et les dégradations relevées lui incombent. S'agissant du caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie, l'article 4.1 du contrat de bail stipule « un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut par un huissier de justice dont l'intervention restera à la charge de la partie qui l'aura sollicitée » En l'espèce, il ressort des pièces du dossier qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la restitution des clés dans la mesure où Monsieur p. LO. s'est présenté sans rendez-vous à l'étude d'huissier le 8 mai 2013 après qu'une sommation de quitter les lieux puis un procès-verbal de tentative d'expulsion lui aient été signifiés. Il ne justifie pas en outre avoir sollicité l'établissement d'un état des lieux contradictoire, ni même avoir laissé ses coordonnées, comme il le soutient. Dès lors, le bailleur était en droit, conformément aux dispositions de l'article 4.1 du contrat, de faire établir un état des lieux par huissier de justice et le procès-verbal de constat du 28 mai 2013 lui est bien opposable.
• sur l'enlèvement du parquet et le remplacement des portes : Monsieur p. LO. ne conteste pas avoir posé des lames de parquet sur la moquette existante et détalonné le bas des portes en fonction de la hauteur du parquet. L'huissier a relevé lors de l'état des lieux de sortie que les bases des portes étaient découpées de manière irrégulière. Il note également que les joints du parquet sont apparents dans le séjour et que celui-ci est découpé irrégulièrement le long des murs dans le couloir. Il apparaît dès lors justifié de condamner le locataire à payer la somme de 1.800 euros HT prévue au devis établi par la société N pour l'enlèvement du parquet et le remplacement des portes. En effet, un simple masticage et peinture des tasseaux, comme le propose Monsieur p. LO., serait insuffisant pour réparer les dégradations causées.
• sur les peintures : Il ressort de la comparaison du procès-verbal d'état des lieux d'entrée en date du 1er décembre 2011 et du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 28 mai 2013, portant sur une période d'occupation effective de 17 mois que Monsieur p. LO. a dégradé la peinture des murs et plafonds du hall, de la cuisine, du dégagement, de la buanderie, du séjour et des deux chambres, lesquels étaient à l'état neuf et ont été restitués tachés. De même, la peinture des caissons de radiateur, boiseries et encadrement de portes a été endommagée. En revanche, l'état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation sur les 6 fenêtres mentionnées au devis et n'évoque nullement l'état dégradé des peintures des murs et des plafonds des balcons de la cuisine et du séjour dont la réfection est également prévue au devis du bailleur. La réfection des plinthes n'incombe pas au locataire dans la mesure où l'état des lieux d'entrée signalait déjà des plinthes écaillées. De même, l'huissier précise que les murs de salle de bain sont recouverts partiellement de carreaux de faïence blanche et de tapisserie dans leur partie supérieure et au plafond, en bon état d'usage, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire supporter leur réfection au locataire. Enfin si le garage a été restitué taché d'huile, il n'existe aucun état des lieux concernant le garage permettant de connaître son état lors de sa prise de possession par Monsieur p. LO.. Il n'a donc pas à s'acquitter de réparation concernant le nettoyage et encore moins le masticage de fissures et de couches anti-poussières dudit garage. Au final, au vu du devis de la société N, Monsieur p. LO. doit être déclaré redevable d'une somme de 3.830 euros HT au titre de la réfection des peintures de l'appartement.
• sur l'électricité et les appareils électro ménagers : Monsieur n. NO. sollicite paiement de diverses sommes au titre de l'enlèvement des câbles électriques, fixation des prises sur leur support, réfection des prises de courant et de l'installation intérieure de l'antenne TV (changement de câble), faisant valoir que Monsieur p. LO. s'est livré à des installations électriques improvisées, dangereuses par endroit et inesthétiques. Cependant, l'état des lieux de sortie n'en fait aucunement état, le procès-verbal ne portant aucune mention relative aux éléments d'équipement électrique. De même, Monsieur n. NO. demande paiement du coût de remplacement d'un four Whirpool, dont il affirme qu'il a été fourni lors de la location, tel que le présente la plaquette descriptive de l'appartement par l'agence G. Cependant, ce four ne figurant pas sur l'état des lieux d'entrée listant pourtant les éléments d'équipement de la cuisine, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur à ce titre. Au final, il y a lieu de dire que Monsieur p. LO. devra supporter les seules réparations relatives au remplacement de la plaque de cuisson rayée et fendue et à l'enlèvement de l'appareil de climatisation sur le mur de la salle de bain pour un total de 470 euros HT .
• sur la plomberie : Il convient de condamner Monsieur p. LO. à prendre en charge le coût de remplacement du bidet cassé pour 380 euros HT ce qui n'est pas contesté par le défendeur. En revanche, la fourniture et la pose d'une nouvelle bonde de baignoire ne sont pas justifiées par les pièces versées aux débats.
• sur la menuiserie À l'examen comparatif des procès-verbaux d'entrée et de sortie des lieux, il convient de considérer que le remplacement de la porte palière (très abîmée), la réfection de la serrure de la porte fenêtre du séjour (mécanisme détérioré) et la réfection des placards de la cuisine (réglage des portes, étagères, charnières, tiroirs déréglés) sont justifiées pour un montant de 1780 euros HT. En revanche, le poste réglage général des meubles de la cuisine ne s'explique nullement pas plus que la remise en place de la tringle à rideau du salon, laquelle ne figure pas sur l'état des lieux d'entrée. La simple photographie sur la plaquette présentative de l'agence étant insuffisante à cet égard, dans la mesure où les photographies qui y sont présentées ne sont pas datées.
• sur les « frais divers » : Il ressort des constatations effectuées par l'huissier que Monsieur p. LO. devra supporter le coût du nettoyage au karcher des sols du balcon, de la dépose des accessoires fixés sur les murs, de l'enlèvement de chevilles en plastique sur les faïences et masticage des trous de la salle de bain et de la réfection du faux plafond de l'entrée, tels que figurant au devis pour un montant total de 640 HT. La trappe d'accès dans la salle de bain a visiblement été enlevée et détériorée (cf photographie annexée au procès-verbal d`huissier du 28 mai 2013). Le locataire devra donc supporter le coût de son remplacement à hauteur de 100 euros HT. Monsieur p. LO. devra enfin s'acquitter d'une somme de 660 euros HT au titre du nettoyage de la moquette (sur laquelle il n'est pas contesté qu'il a collé du parquet). En revanche, il n'est pas établi que le caractère jauni des stores et supports de fenêtres lui soient imputables, étant précisé qu'il n'a occupé les lieux qu'un an et demi. De même, Monsieur p. LO. conteste avoir arraché le gazon synthétique dont le propriétaire allègue qu'il recouvrait la terrasse lors de l'entrée dans les lieux. Le fait que la plaquette publicitaire présente cette pelouse synthétique sur une photographie est insuffisant à démontrer que ce gazon existait réellement lors de l'entrée dans les lieux du défendeur, en l'absence de mention sur le procès-verbal du 1er décembre 2011. Il n'aura donc pas à supporter le coût de son remplacement. En conséquence, Monsieur p. LO. sera condamné à verser à Monsieur n. NO. une somme totale de 9.660 euros HT soit 10.143 euros TTC (avec TVA à 5,5% conformément au devis de la société N) outre la somme de 50 euros (télécommande parking), soit la somme finale de 10.193 euros au titre des réparations locatives dont il faut déduire la somme de 7.500 euros versée par le locataire à titre de dépôt de garantie. Les sommes dues par Monsieur p. LO. produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes de dommages et intérêts Dans la mesure où le défendeur pouvait en l'espèce légitimement se méprendre sur la portée de ses droits, Monsieur n. NO. ne démontre pas que celui-ci ait résisté de manière abusive à la demande en paiement, laquelle n'a été d'ailleurs que partiellement acceptée. En conséquence, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur p. LO. au paiement de dommage et intérêts à ce titre. Le tribunal ayant favorablement accueilli une partie des demandes formées par Monsieur n. NO., il y a lieu de débouter le défendeur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur l'exécution provisoire Les conditions prévues à l'article 202 du Code de procédure civile n'étant pas réunies, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Sur les dépens Monsieur p. LO. ayant principalement succombé, sera condamné aux dépens en application de l'article 231 du Code de procédure civile, distraits au profit de Maître Georges BLOT, avocat défenseur.

Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.

Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.

Confiance : 85%

• 7 texte(s) normatif(s) rattaché(s)

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

Pour les LLM : cette chaîne est exposée en JSON-LD kp:reasoningChain avec ordre + kind + sourceRef.