• §Décision · MC — Cour d'appel, 22 juin 2021, Monsieur v. C. c/ La SA A(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Cour d'appel, 16 mars 2021, L'État de Monaco c/ Monsieur l. S. et autres(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Cour d'appel, 22 novembre 2021, BMTL c/ BPM(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Cour d'appel, 22 juin 2021, La SCI A c/ La SCP B(86%)💬 commenté
• §Décision · MC — Cour d'appel, 15 décembre 2020, Les organismes privés chargés de la gestion d'un service public A et B c/ Monsieur y Z(86%)💬 commenté

Par jugement du 6 octobre 2016, le tribunal a débouté la société A de l'ensemble de ses prétentions, ainsi que les époux GO. de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Il a retenu que la construction avait été réalisée « en conformité avec les décisions prises en assemblée générale et la réglementation en vigueur », et que la société, qui n'occupait pas personnellement le logement, ne subissait pas de préjudice de jouissance direct.

La société A a relevé appel. Elle sollicitait notamment la constatation de l'illicéité de l'ouvrage, l'application de l'article 16 de la loi n° 1.329, la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage, et la condamnation solidaire des époux GO. à démolir l'ouvrage et à lui verser 6.000 euros. Les intimés ont conclu à la confirmation, et à titre incident à la condamnation de l'appelante à 20.000 euros pour procédure abusive. La SAM B, assignée, n'a pas comparu et s'en est remise à justice.

Question de droit

La Cour devait résoudre deux questions.

La première porte sur la régularité de l'autorisation de travaux : une assemblée générale peut-elle valablement donner au syndic un mandat spécial d'autoriser des travaux affectant les parties communes, sur le fondement de l'article 15, alinéa 2, de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, et l'autorisation accordée par le syndic en exécution de ce mandat est-elle régulière, notamment au regard du délai de notification de dix jours ?

La seconde concerne la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : l'installation d'une pergola par un copropriétaire, qui serait source de préjudice visuel, esthétique, sonore et vénal pour un autre copropriétaire, excède-t-elle les inconvénients normaux du voisinage ?

Solution et dispositif

La Cour écarte les moyens de l'appelante et confirme le jugement en toutes ses dispositions appelées. Elle rejette également la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Sur le premier point, la Cour relève que la résolution n° 9 n'a pas été contestée dans le délai de l'article 19 de la loi, de sorte que l'assemblée est devenue définitive et que ses délibérations sont exécutoires à l'égard de tous. Elle en déduit que le mandat spécial a bien été conféré au syndic, qui a ensuite autorisé les travaux par courrier du 5 novembre 2013. Le retard de notification de cette autorisation à l'ensemble des copropriétaires, au regard du délai de dix jours de l'article 15, alinéa 2, « n'a aucune incidence sur la régularité de cette autorisation » et n'est pas imputable aux époux GO. La Cour retient en outre que la résolution n° 12, qui renvoie l'examen du projet au conseil syndical, ne contredit pas la résolution n° 9, et que l'autorisation fait suite à la réunion du conseil syndical du 8 octobre 2013. Enfin, le moyen tiré de ce que l'ouvrage aurait dû relever de l'ass

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Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier copropriete · cour-appel-civile et l'application de : Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis.

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Source : Cour d'appel, 29 septembre 2017, La société A c/ Madame b. PL. épouse GO. et Monsieur r. f. GO.

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• « Déboute la SARL de droit du Libéria A de l'intégralité de ses prétentions,
• déboute b. PL. épouse GO. et r. f. GO. de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,
• condamne la SARL de droit du Libéria A aux dépens, distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
• ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef au vu du tarif applicable ». Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu que « les époux GO. ont réalisé la construction de la pergola en conformité avec les décisions prises en assemblée générale et la réglementation en vigueur » et que la société demanderesse, qui n'occupait pas personnellement l'appartement, ne subissait pas de préjudice de jouissance direct. Par exploit d'appel et assignation délivré le 23 novembre 2016, la société de droit du Libéria A a relevé appel de cette décision. Aux termes de cet exploit et des conclusions qu'elle a déposées le 14 mars 2017 et le 30 mai 2017, la société de droit du Libéria A demande à la Cour de :
• « Allouer à l'appelante l'entier bénéfice de ses précédentes écritures, fins et conclusions,
• infirmer la décision rendue par le Tribunal de première instance de Monaco en date du 6 octobre 2016, signifiée le 25 octobre 2016 et ce, en toutes ses dispositions,
• débouter les consorts GO. de leurs demandes, fins et prétentions,
• dire et juger que les travaux effectués par les consorts GO. auraient dû être soumis à un vote en assemblée générale selon les modalités de l'article 16 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007,
• dire et juger qu'aucune délégation valable n'a été donnée au syndic pour accepter les travaux,
• constater l'illicéité de la construction érigée par les consorts GO. en façade extérieure de la communauté immobilière X2,
• constater les troubles anormaux de voisinage, à savoir le préjudice esthétique et l'obstruction de vue causés par cette construction à la société A,
• constater l'existence de troubles manifestement illicites,
• dire et juger que les consorts GO. ont engagé leur responsabilité envers la société A avec toutes conséquences de droit,
• condamner conjointement et solidairement les consorts GO. à procéder à la remise en état des lieux et donc à la démolition de la construction illicite, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du huitième jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
• les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 6.000 € à titre de réparation des préjudices subis par la société A, toutes causes confondues,
• les condamner aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront tous frais et accessoires, frais d'huissier, d'expertises et de traductions éventuelles, dont distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation». Au soutien de son appel, la société de droit du Libéria A fait valoir, essentiellement, que lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2013, il a simplement été décidé que « le conseil syndical se réunirait pour prendre toute décision utile » sans qu'aucun mandat n'ait été donné ni au syndic, ni au conseil syndical, pour valider le projet des époux GO.. Elle précise que la question n'a été discutée que le 8 octobre 2013, lors de la réunion du conseil syndical élargi, au cours de laquelle a été acceptée la demande de permis de construire, sous la réserve que les aménagements soient faits dans les règles de l'art et n'entraînent aucun trouble pour le voisinage. Elle ajoute que le procès-verbal de cette réunion n'a été communiqué aux copropriétaires que le 27 juin 2014, lors de la convocation pour l'assemblée générale du 18 juillet 2014, alors que si le syndic avait reçu mandat d'autoriser les travaux, il aurait dû notifier, dans un délai de dix jours, l'autorisation ainsi accordée à l'ensemble des copropriétaires, conformément à l'article 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. En l'espèce, l'information a été communiquée aux copropriétaires plus de huit mois plus tard. La société appelante estime que les travaux contestés portent incontestablement atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et lui causent un trouble, et que dès lors, seule l'assemblée générale des copropriétaires, et non le syndic, pouvait les autoriser, conformément à l'article 15 de la loi précitée. Elle précise que contrairement à ce qu'affirment les époux GO., la construction qu'ils ont réalisée n'est pas une pergola, laquelle correspond à une construction légère à claire-voie, alors qu'en l'espèce l'ouvrage litigieux, qui comporte des armatures et des lattes en acier qui peuvent se fermer totalement, s'assimile davantage à un toit. Elle estime, dans ces conditions, que les autorisations obtenues par la copropriété et par l'administration ne sont pas valables. La société appelante affirme qu'elle subit un préjudice de jouissance important du fait de cette construction illicite et qu'outre l'aspect visuel, l'aménagement litigieux a également une incidence acoustique, notamment en cas de pluie en raison du battement de l'eau sur les lamelles métalliques. Elle considère, en outre, que l'appartement dont elle est propriétaire a perdu de sa valeur et qu'elle subit un préjudice de vue et des nuisances sonores en cas de pluie. Aux termes des conclusions déposées les 17 janvier 2017 et 27 avril 2017, b. PL. épouse GO. et r. GO. demandent à la Cour, sur le fondement des articles 22 dernier alinéa, 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, 118 de l'ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, 234 in fine du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, de :
• « Débouter la société A de son appel,
• confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté les époux GO. de leur demande de dommages-intérêts,
• accueillir les époux GO. en leur appel incident de ce chef,
• condamner en conséquence la société A à payer à Monsieur et Madame GO. la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
• condamner enfin la société A aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous son affirmation de droit ». Les intimés rappellent que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2013, le conseil syndical s'est vu déléguer le pouvoir de délibérer sur leur demande de travaux. Ils estiment que le mandat ainsi confié au conseil syndical est à la fois conforme à l'article 22 dernier alinéa de la loi n° 1.329 relative à la copropriété, et à l'article 15 alinéa 2 de cette loi, et que l'autorisation qui leur a été délivrée par le syndic dûment habilité est parfaitement régulière. Ils indiquent que la société appelante ne s'est pas opposée à l'octroi de ce mandat spécial qui a été voté à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés et que la résolution en cause n'a pas été contestée dans les délais légaux. Ils précisent encore qu'une fois l'autorisation obtenue, ils se sont rapprochés de la Direction de la prospective, de l'urbanisme et de la mobilité qui, le 11 février 2014, leur a accordé l'autorisation de modifier les dispositions extérieures de leur appartement afin, notamment, d'adjoindre une pergola, avant de prononcer le recollement et de leur délivrer l'autorisation d'occuper les locaux le 23 décembre 2014. Ils ajoutent que la société appelante ne peut leur reprocher l'inexécution d'obligations qui ne leur incombent pas, estimant qu'ils ne sont pas responsables d'une absence de notification, par le syndic, dans les délais impartis, de l'autorisation qui leur a été accordée. Ils considèrent que la pergola est conforme aux autorisations délivrées et qu'elle s'intègre parfaitement dans le complexe immobilier où elle se trouve. Par ailleurs, les intimés affirment que la société A ne subit aucun trouble du voisinage. Enfin, ils estiment que la procédure intentée à leur encontre est abusive. La SAM B, assignée, n'a pas comparu, faisant connaître, par courrier, qu'elle s'en rapportait. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus développées auquel il est expressément renvoyé. SUR CE, 1- Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et délais prescrits par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ; 2 - Attendu que l'article 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, énonce, en son alinéa 2, que l'assemblée générale peut également, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, donner au syndic le mandat spécial d'autoriser, aux frais des copropriétaires qui en feraient la demande, la réalisation de travaux ou installations affectant des parties communes comprises dans un ou plusieurs lots leur appartenant lorsque ces travaux ou installations leur sont utiles et ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l'esthétique de l'immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires ; Attendu qu'au cas d'espèce, une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble X2 s'est tenue le 24 juillet 2013, au cours de laquelle la résolution n°9, intitulée « INCIDENCES DE LA LOI 1.391 DU 2.07.2012 MODIFIANT LA LOI N°1.329 DU 8.01.2007 RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS - INFORMATION -MANDAT SPÉCIAL À DÉLIVRER - MISE À JOUR RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ » a été votée ; Qu'après un rappel du contenu de l'article 15 alinéa 2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi du 2 juillet 2012, la résolution précitée est ainsi libellée : « Ainsi, le syndic aura la possibilité de signer des plans, sans attendre une assemblée générale réunie ordinairement ou extraordinairement, pour autoriser un ou plusieurs copropriétaires à effectuer des travaux privatifs affectant des parties communes sous certaines conditions. Après discussion, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, et conformément à l'alinéa 2 de l'article 15 de la loi 1329 du 8.01.2007 modifiée par la loi 1391 du 2.07.2012, l'assemblée générale délègue au syndic, pour la durée de sa nomination, y compris de ses réélections successives, le mandat spécial d'autoriser, aux frais des copropriétaires qui en feraient la demande, la réalisation de travaux ou installations affectant les parties communes comprises dans un ou plusieurs lots leur appartenant. Dans le cas de travaux affectant particulièrement des murs porteurs ou de refend, le syndic se réservera la faculté de prendre toutes dispositions nécessaires visant à la sauvegarde des intérêts des copropriétaires, après avoir réuni le conseil syndical. ... ». Attendu que ni l'assemblée générale du 24 juillet 2013, ni la résolution précitée n'ont été attaquées dans le délai prescrit par l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, en sorte que cette assemblée générale est devenue définitive et que les délibérations qui y ont été votées sont exécutoires pour tous les copropriétaires ; Qu'il ressort de la résolution susvisée que, contrairement à ce qu'affirme la société appelante, mandat spécial a été donné au syndic d'autoriser la réalisation par des copropriétaires, aux frais de ces derniers, de travaux affectant les parties communes comprises dans leurs lots ; Qu'en exécution de ce mandat, le syndic a, par courrier du 5 novembre 2013, autorisé les intimés à procéder aux travaux d'installation d'une pergola ; Que, par ailleurs, le fait que le syndic n'ait pas respecté le délai de dix jours que lui impartit l'article 15 alinéa 2 précité, pour notifier, à tous les copropriétaires, l'autorisation donnée le 5 novembre 2013, n'a aucune incidence sur la régularité de cette autorisation et n'est, en toute hypothèse, pas imputable aux époux GO. ; Qu'en remettant à l'examen ultérieur du conseil syndical le projet d'installation de la pergola, après achèvement de leur dossier par les époux GO., la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 24 juillet 2013, ne contredit pas les termes de la résolution n° 9 précitée ; Que d'ailleurs, l'autorisation donnée par le syndic le 5 novembre 2013 fait suite à la réunion du conseil syndical du 8 octobre 2013 ; Qu'en outre, le moyen tiré d'une mauvaise application de l'article 15 alinéa 2, fondé sur l'allégation que l'installation de la pergola litigieuse, qui affecterait l'aspect extérieur de l'immeuble et gênerait les copropriétaires, aurait dû émaner de l'assemblée générale et non du syndic, n'est pas pertinent dès lors que les intimés se prévalent d'une autorisation octroyée en vertu d'une décision d'assemblée générale exécutoire ; Qu'au demeurant, ni l'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, ni la gêne occasionnée aux copropriétaires ne sont démontrées ; Attendu qu'enfin, les photographies produites aux débats établissent que l'ouvrage réalisé par les époux GO. est bien une pergola, qu'elle est conforme aux autorisations obtenues ainsi qu'aux plans établis, contresignés par le syndic, et que l'ensemble a été supervisé par un architecte, le récolement des travaux ayant d'ailleurs été prononcé par la Direction de la Prospective de l'Urbanisme et de la Mobilité le 23 décembre 2014 ; Qu'ainsi, au regard de ces éléments, il n'apparaît pas que la construction érigée par les époux GO. en façade extérieure de l'immeuble X2 soit illégale ; 3 - Attendu que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; Attendu qu'au cas d'espèce, la société appelante déplore un préjudice de vue, un préjudice esthétique, des nuisances sonores ainsi qu'une perte de la valeur vénale de l'appartement ; Mais attendu qu'aucune pièce n'est produite justifiant une possible diminution de la valeur vénale de l'appartement, propriété de la société A, qui serait liée à l'installation de la pergola litigieuse ; Qu'au surplus, il n'est pas établi que les autres préjudices allégués excèdent les inconvénients normaux du voisinage dès lors que :
• les nuisances sonores, qui n'ont fait l'objet d'aucune mesure acoustique, n'apparaîtraient qu'en cas de pluie, et leur caractère pérenne, fréquent et anormal n'est pas démontré,
• à supposer même qu'un copropriétaire, vivant en milieu urbanisé puisse prétendre au maintien de son environnement visuel, il ressort, en l'espèce, des photographies figurant au procès-verbal de constat dressé le 2 mars 2015 par Maître Notari, huissier de justice, produit aux débats par la société, que cette dernière ne souffre d'aucune privation, obstruction ou diminution de sa vue, le seul fait que certains éléments de la pergola soient visibles ne présentant aucun caractère d'anormalité ; Attendu qu'en conséquence, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas établie ; Qu'au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société A de l'intégralité de ses demandes ; 4 - Attendu que l'action en justice et le recours contre une décision de justice représentent l'exercice d'un droit ; Attendu qu'au cas d'espèce, les époux GO. ne démontrent pas que la société demanderesse, appelante, ait commis une faute faisant dégénérer en abus l'exercice de ses droits ; Que l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'un abus ; Qu'en conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux GO. de leur demande de dommages-intérêts, la Cour les déboutant, pour le même motif, de leur demande actualisée en cause d'appel ; 5 - Attendu que, succombant en son appel, la société A en supportera les entiers dépens, distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;