L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco tire son origine d'une transaction immobilière conclue sous la forme d'une vente en viager, opération juridique par nature empreinte d'aléa, mais qui s'est trouvée entachée de manœuvres orchestrées au détriment d'une personne particulièrement vulnérable.
Par un acte notarié en date du 29 mai 2013, Madame d. d. H., alors âgée de 86 ans, a consenti à la vente en viager occupé d'un bien immobilier à usage d'habitation, situé X3 à Monaco. L'acquéreur de ce bien était la société civile immobilière (SCI) P., venant aux droits des époux M. Les modalités financières de cette aliénation viagère prévoyaient le versement initial d'un capital-bouquet fixé à la somme de 150.000 euros, assorti du service d'une rente viagère mensuelle d'un montant de 15.000 euros.
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Citations dans le texte
Vente immobilière - Dol - Manœuvres dolosives - Présence du notaire - Effets - Vice du consentement
Attendu, qu'après avoir rappelé que le dol peut être retenu lorsqu'il existe une collusion entre un intermédiaire au contrat et l'une des parties et souverainement apprécié les éléments de preuve produits aux débats, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a relevé que ces éléments démontraient la collusion entre les époux M. aux droits desquels vient la SCI P. et l'agence immobilière AAA MONACO TOWN & SEA pour s'entendre sur la valeur du bien de Mme H. et l'amener à accepter l'offre d'achat de son bien dans des conditions la lésant, cette dernière, dont les facultés cognitives étaient dégradées, ayant vendu son bien à une valeur inférieure à la plus basse de deux estimations tout en réglant à l'agence immobilière des honoraires calculés sur la valeur la plus élevée du bien, sans que la promesse ou l'acte authentique de vente ne lui permettent de vérifier le prix en viager sur lequel étaient calculés le bouquet et la rente mensuelle, la facture d'honoraires de l'agent immobilier ne pouvant que la conforter dans son erreur d'une vente au prix de 1.950.000 € ; qu'elle a pu déduire de ses constatations, sans violer les articles 964 et 971 du Code civil, l'existence des manœuvres dolosives de la SCI P. au moment de la conclusion du contrat, ayant vicié le consentement de Mme H. sans que la présence d'un notaire lors de l'acte de vente ou l'assistance d'un avocat, aient été de nature à modifier la qualification desdites manœuvres.
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches.
en session civile
La Cour,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué, que par acte notarié du 29 mai 2013, Mme d. d. H. âgée de 86 ans, a vendu en viager occupé, à la SCI P. un bien immobilier à usage d'habitation, situé X3 à Monaco, moyennant un versement d'un capital-bouquet de 150.000 €, assorti d'une rente viagère mensuelle de 15.000 € ; que cette dernière est décédée le 10 août 2014, laissant pour lui succéder sa nièce, Mme a. M. instituée légataire universelle ; qu'arguant de l'altération des capacités cognitives de sa tante dont aurait abusé l'agent immobilier qui avait trouvé l'acquéreur pour faire sous-évaluer le bien, Mme M. a saisi le Tribunal de première instance aux fins de voir déclarer nulle la vente pour vice du consentement et subsidiairement pour lésion-vileté du prix ; que jugement du 19 octobre 2017, le tribunal a, notamment, débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement, la déclarant recevable en son action en annulation de vente immobilière fondée sur l'
Textes de loi cités
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour de révision (Principauté de Monaco) le 14 octobre 2021 en matière de contrats contrat general · cour-revision-commerciale, au regard notamment de Code de procédure civile, article 1516 du Code civil et.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour de révision.
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Date de validité
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour de révision le 14 octobre 2021 ?
Cette décision (Cour de révision, 14 octobre 2021, La S.C.I. P. c/ Madame a) précise les conditions d'application de Code de procédure civile, article 1516 du Code civil et devant Cour de révision (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de contrats contrat general · cour-revision-commerciale.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 2 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Code de procédure civile, article 1516 du Code civil et.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour de révision, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 14 octobre 2021 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (contrats contrat general · cour-revision-commerciale) et porte sur l'interprétation de Code de procédure civile, article 1516 du Code civil et ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour de révision.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Vente immobilière - Dol - Manœuvres dolosives - Présence du notaire - Effets - Vice du consentement Attendu, qu'après avoir rappelé que le dol peut être retenu lorsqu'il existe une collusion entre un intermédiaire au contrat et l'une des parties et souverainement apprécié les élé…
Source : Cour de révision · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Code de procédure civile (art. 199)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Code de procédure civile (art. 199)
3
Application
Confrontation par Cour de révision des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour de révision · Motifs de la décision (14 octobre 2021)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour de révision (rejet) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour de révision, 14 octobre 2021, La S.C.I. P. c/ Madame a
Pour parvenir à la conclusion de cette transaction, une entremise avait été assurée par un professionnel de l'immobilier, l'agence immobilière dénommée « AAA MONACO TOWN & SEA » (également désignée dans le moyen comme l'« AGENCE MONACO TOWN AND SEA »). Les circonstances entourant la détermination de la valeur du bien et la fixation des conditions financières de la vente révèlent une disparité notable dans les évaluations. Il ressort en effet des éléments factuels rapportés par l'arrêt que la maison d'habitation aurait pu être vendue pour un prix en viager compris dans une fourchette allant de 1.840.000 euros à 2.000.000 d'euros, correspondant à deux estimations distinctes. Or, l'offre d'achat sur laquelle les époux M. (aux droits desquels est venue la SCI P.) et l'agence immobilière se sont entendus portait sur un prix en viager de 1.800.000 euros, soit une valeur inférieure à la plus basse des deux estimations réalisées.
L'asymétrie de l'opération s'est trouvée considérablement aggravée par le mécanisme de facturation des honoraires de l'intermédiaire et par la rédaction même des actes juridiques. D'une part, ni la promesse de vente, ni l'acte authentique de vente reçu le 29 mai 2013 ne permettaient à la venderesse de vérifier le prix global en viager sur la base duquel avaient été calculés le montant du capital-bouquet et celui de la rente mensuelle. D'autre part, alors même que la transaction s'opérait sur une base sous-évaluée à 1.800.000 euros, Madame d. d. H. a réglé à l'agence immobilière des honoraires de négociation calculés sur la valeur la plus élevée du bien. Plus précisément, la facture d'honoraires émise par l'agent immobilier faisait référence à une valeur de nature à conforter la venderesse dans la croyance erronée que la vente était conclue au prix de 1.950.000 euros.
Cette opération s'est déroulée alors que Madame d. d. H., en raison de son grand âge (86 ans) et d'un état de santé dégradé, présentait une altération de ses facultés cognitives la plaçant dans un état d'infériorité, nonobstant le fait que l'acte authentique ait été reçu par un notaire et que la venderesse ait bénéficié de l'assistance d'un avocat.
Environ un an après la signature de l'acte authentique de vente, le 23 mai 2014, Madame d. d. H. a institué sa nièce, Madame a. M. (également désignée comme Mme a c. M.), en qualité de légataire universelle. Moins de trois mois après cette disposition testamentaire, le 10 août 2014, Madame d. d. H. est décédée, laissant sa nièce lui succéder. C'est à la suite de ce décès que la régularité de la vente en viager a été contestée devant les juridictions monégasques.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Estimant que l'agent immobilier, qui avait trouvé l'acquéreur, avait abusé de l'altération des capacités cognitives de sa tante pour faire sous-évaluer le bien immobilier, Madame a. M., agissant en sa qualité d'ayant cause universel, a saisi le Tribunal de première instance de Monaco. Ses prétentions s'articulaient autour d'une demande principale et d'une demande subsidiaire : à titre principal, elle sollicitait que la vente du 29 mai 2013 soit déclarée nulle pour vice du consentement ; à titre subsidiaire, elle poursuivait l'annulation ou la rescision de la vente pour lésion ou vileté du prix, sur le fondement de l'article 1516 du Code civil monégasque.
Par un jugement rendu le 19 octobre 2017, le Tribunal de première instance a opéré une distinction entre les deux fondements invoqués. Les premiers juges ont débouté Madame a. M. de sa demande principale en nullité de la vente fondée sur les vices du consentement. En revanche, accueillant favorablement la recevabilité de sa demande subsidiaire en annulation de vente immobilière fondée sur l'article 1516 du Code civil, le tribunal a, avant dire droit au fond sur la lésion, ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins de procéder à l'évaluation de la valeur vénale du bien immobilier à la date de la vente, soit au 29 mai 2013.
Mécontente de cette décision qui laissait prospérer la contestation sur le terrain de la lésion, la SCI P. a interjeté appel du jugement. L'effet dévolutif de l'appel (et vraisemblablement un appel incident, bien que le texte de la décision ne le précise pas expressément) a conduit la Cour d'appel de Monaco à réexaminer l'entier litige, y compris le grief tiré du vice du consentement. Par un arrêt rendu le 26 janvier 2021, la Cour d'appel a infirmé le jugement du Tribunal de première instance en ce qu'il avait rejeté la demande fondée sur les vices du consentement. Statuant à nouveau de ce chef, la juridiction du second degré a retenu l'existence d'un dol et a déclaré nulle la vente immobilière conclue le 29 mai 2013.
La SCI P. a alors formé un pourvoi en révision contre cet arrêt infirmatif. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, la société demanderesse a développé un moyen unique de cassation, articulé en six branches, invoquant la violation des articles 964 et 971 du Code civil (relatifs aux vices du consentement et au dol) ainsi que de l'article 199 du Code de procédure civile (relatif à l'obligation de motivation et de réponse aux conclusions).
Les prétentions développées par la SCI P. à travers les six branches de son moyen unique peuvent être synthétisées comme suit :
Sur la caractérisation de la collusion frauduleuse et de l'intention de tromper (première branche) : La SCI P. soutenait que si le dol peut résulter d'une collusion frauduleuse entre un cocontractant et un tiers, encore faut-il caractériser une volonté de tromper intentionnellement l'autre partie, ainsi que le rôle déterminant de cette entente sur le consentement de la victime. Selon elle, la Cour d'appel s'était bornée à relever une entente sur un prix de 1.800.000 euros (inférieur à la fourchette de 1.840.000 à 2.000.000 d'euros) et l'exploitation de l'état d'infériorité de la venderesse, sans constater l'intention dolosive de la SCI P. ni le caractère déterminant de la collusion.
Sur la distinction entre le dol vice du consentement et le dolus bonus (deuxième branche) : La demanderesse au pourvoi faisait valoir que les mensonges, à les supposer établis, portant sur une dissimulation ou une minoration du prix de la maison relevaient de la catégorie du dolus bonus, c'est-à-dire des exagérations ou minorations usuelles tolérées dans les relations d'affaires, lesquelles ne sont pas juridiquement répréhensibles et ne peuvent caractériser un dol au sens des articles 964 et 971 du Code civil.
Sur l'insuffisance de l'état d'infériorité de la victime (troisième branche) : La SCI P. arguait que le simple fait de profiter de l'état d'infériorité de la venderesse, résultant de son grand âge et de son état de santé dégradé, ne suffisait pas, en droit, à caractériser l'existence d'un dol.
Sur l'incidence de la présence d'un notaire et d'un avocat (quatrième branche) : Le pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir jugé inopérante l'assistance d'un avocat et l'intervention du notaire de la venderesse lors de la signature de l'acte authentique. Selon la SCI P., ces professionnels du droit étant légalement et déontologiquement tenus de vérifier la capacité de contracter et de s'inquiéter de l'état de santé de leur cliente, leur présence excluait que l'état d'infériorité puisse caractériser un dol.
Sur l'exigence de contemporanéité des éléments de preuve (cinquième branche) : Rappelant que le dol s'apprécie au moment de la formation du contrat, la SCI P. faisait grief aux juges du fond de s'être fondés sur des éléments non contemporains de la vente du 29 mai 2013 pour retenir l'exploitation de l'état d'infériorité de la venderesse.
Sur le défaut de réponse à conclusions (sixième branche) : Enfin, sur le terrain procédural de l'article 199 du Code de procédure civile, la SCI P. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à un moyen qu'elle jugeait opérant : elle avait soutenu dans ses écritures d'appel que Madame a. M. était mal fondée à invoquer la dégradation des facultés mentales de sa tante au 29 mai 2013, dès lors qu'elle avait elle-même été instituée légataire universelle par cette dernière un an plus tard, le 23 mai 2014, soit moins de trois mois avant le décès, ce qui impliquait nécessairement la reconnaissance de la lucidité de la disposante à une date postérieure à la vente litigieuse.
En défense au pourvoi, Madame a. M. concluait au rejet du recours et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SCI P. au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour pourvoi abusif, sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile.
⁂
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La Cour de révision était confrontée à une question centrale du droit des obligations contractuelles, touchant aux frontières du dol en présence d'un intermédiaire et d'une partie vulnérable, assistée par des professionnels du droit : Dans quelle mesure la collusion entre l'acquéreur d'un bien immobilier en viager et l'agent immobilier mandaté pour la vente, consistant à dissimuler dans les actes la valeur de référence sous-évaluée du bien tout en facturant à la venderesse, dont les facultés cognitives sont dégradées, des honoraires calculés sur une estimation haute afin de lui faire croire à un prix de vente supérieur, caractérise-t-elle des manœuvres dolosives viciant le consentement au sens des articles 964 et 971 du Code civil, nonobstant l'assistance d'un avocat et la présence d'un notaire lors de l'instrumentation de l'acte ?
À cette question substantielle s'ajoutait une interrogation probatoire et procédurale : le juge du fond apprécie-t-il souverainement les éléments établissant cette collusion et cet état de vulnérabilité au jour de l'acte sans être tenu de répondre à l'argument tiré de la validité d'un testament postérieur instituant la demanderesse à l'action en nullité ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter l'intégralité des six branches du moyen unique en un seul attendu de principe dense et synthétique, la Cour de révision procède à une validation méthodique du raisonnement de la Cour d'appel, en combinant le rappel des règles de droit substantiel applicables au dol avec la délimitation stricte de son contrôle face au pouvoir souverain des juges du fond.
1. Le principe de la prise en compte du dol résultant d'une collusion avec un intermédiaire
En premier lieu, la Haute juridiction monégasque approuve la prémisse juridique posée par les juges d'appel : « le dol peut être retenu lorsqu'il existe une collusion entre un intermédiaire au contrat et l'une des parties ». En droit des contrats, il est de principe que le dol, pour être une cause de nullité de la convention en application de l'article 971 du Code civil, doit émaner de la partie contractante et non d'un tiers. Toutefois, cette règle reçoit une exception classique lorsque le tiers — en l'espèce, l'agence immobilière AAA MONACO TOWN & SEA — agit de concert, par connivence ou collusion frauduleuse, avec l'une des parties (les époux M., aux droits desquels vient la SCI P.). Par cette collusion, l'acquéreur devient coauteur ou complice des manœuvres, rendant le vice opposable et sanctionnable par l'annulation du contrat.
2. La caractérisation concrète des manœuvres dolosives et le rejet implicite du dolus bonus
En deuxième lieu, la Cour de révision s'attache à démontrer que la Cour d'appel ne s'est nullement contentée de relever une simple lésion financière ou un simple état de faiblesse, mais a parfaitement caractérisé une véritable mise en scène constitutive de manœuvres dolosives.
Reprenant les constatations souveraines des juges du fond, la Cour de révision met en lumière l'articulation de trois éléments factuels indissociables qui, combinés à l'altération des facultés cognitives de Madame H., ont provoqué son erreur déterminante :
L'entente préalable au détriment de la venderesse : Les époux M. et l'agence immobilière se sont entendus sur la valeur du bien pour amener Madame H. à accepter une offre dans des conditions la lésant, à savoir une vente à une valeur inférieure à la plus basse des deux estimations réalisées (1.800.000 euros contre une fourchette de 1.840.000 à 2.000.000 d'euros).
L'opacité instrumentale des actes de vente : Ni la promesse de vente, ni l'acte authentique de vente en viager ne mentionnaient le prix global en viager servant de base de calcul au capital-bouquet (150.000 euros) et à la rente mensuelle (15.000 euros). Cette omission privait la venderesse de tout moyen de vérifier, à la lecture des actes contractuels, la valeur vénale retenue pour son bien.
L'artifice de la facture d'honoraires (la manœuvre active) : C'est ici que se niche le cœur de la tromperie. L'agence immobilière a facturé à Madame H. des honoraires calculés sur la valeur la plus élevée du bien. Comme le souligne avec force la Cour de révision, « la facture d'honoraires de l'agent immobilier ne [pouvait] que la conforter dans son erreur d'une vente au prix de 1.950.000 € ».
Ce mécanisme complexe balaye l'argumentation de la deuxième branche relative au dolus bonus. Il ne s'agissait pas d'une simple habileté de négociation ou d'une minoration usuelle dans la discussion d'un prix, mais d'un stratagème documentaire actif : faire payer une commission sur un prix fictif de 1.950.000 euros pour faire croire à une venderesse vulnérable que son bien était vendu à ce tarif, tout en rédigeant un contrat de rente viagère occultant la base de calcul réelle de 1.800.000 euros. L'intention de tromper et le caractère déterminant de l'erreur (première branche) ainsi que la réalité des manœuvres au-delà du seul état d'infériorité (troisième branche) se trouvaient ainsi légalement justifiés.
3. La neutralisation de la présence du notaire et de l'avocat
En troisième lieu, la Cour de révision apporte une réponse directe et tranchante à la quatrième branche du moyen, en affirmant que la Cour d'appel a pu déduire l'existence de manœuvres dolosives ayant vicié le consentement de Madame H. « sans que la présence d'un notaire lors de l'acte de vente ou l'assistance d'un avocat, aient été de nature à modifier la qualification desdites manœuvres ».
La solution est juridiquement implacable : le litige ne portait pas sur une demande de nullité pour insanité d'esprit ou incapacité d'exercice, hypothèse dans laquelle les constatations du notaire instrumentaire quant à la lucidité apparente du comparant auraient pu être discutées, mais sur un dol. Or, dès lors que la tromperie reposait sur l'occultation du prix de base dans l'acte notarié lui-même et sur une facture d'honoraires trompeuse émise par un tiers en collusion avec l'acquéreur, la simple présence d'un officier public ou d'un conseil juridique lors de la signature ne faisait pas disparaître la réalité objective de la machination ni l'erreur dans laquelle la venderesse avait été maintenue. La qualification de manœuvres dolosives demeure intacte.
4. Le pouvoir souverain d'appréciation des preuves et la dispense de suivre les parties dans le détail de leur argumentation
En quatrième lieu, pour écarter les cinquième et sixième branches, la Cour de révision mobilise les prérogatives classiques du juge du fond en matière probatoire. En énonçant que la Cour d'appel a « souverainement apprécié les éléments de preuve produits aux débats » et en a déduit l'existence de manœuvres dolosives « au moment de la conclusion du contrat », la Haute juridiction rejette le grief de non-contemporanéité des preuves (cinquième branche), qui ne tendait en réalité qu'à remettre en cause cette appréciation souveraine.
De même, en rappelant que la Cour d'appel « n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation », elle écarte le grief de défaut de réponse à conclusions (sixième branche). L'argument de la SCI P. tiré de l'existence d'un testament postérieur d'un an à la vente (23 mai 2014) instituant la nièce légataire universelle ne constituait qu'un simple argument de fait ou un indice visant à contester la dégradation cognitive de la venderesse, et non un moyen de droit autonome exigeant une réponse spécifique, dès lors que les juges avaient souverainement constaté l'état des facultés de la victime et la réalité de la tromperie au jour de la vente du 29 mai 2013.
5. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour pourvoi abusif
Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle de Madame a. M. formée au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour de révision relève que « le caractère abusif du pourvoi formé par la SCI P. n'étant pas établi, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ». L'exercice d'une voie de recours extraordinaire, même vouée à l'échec sur l'ensemble de ses branches, ne dégénère pas en abus en l'absence de démonstration d'une faute ou d'une intention dilatoire caractérisée.
C. Le dispositif
Au terme de son délibéré en session civile, la Cour de révision de Monaco prononce la décision suivante :
Reproduction verbatim
« PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi,
Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme a c. M.
Condamne la SCI P. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation
▸Texte intégral de la décision officielle (9 674 caractères)
Sommaire
Vente immobilière
Dol
Manœuvres dolosives
Présence du notaire
Effets
Vice du consentement
Faits et procédure
Attendu, qu'après avoir rappelé que le dol peut être retenu lorsqu'il existe une collusion entre un intermédiaire au contrat et l'une des parties et souverainement apprécié les éléments de preuve produits aux débats, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a relevé que ces éléments démontraient la collusion entre les époux M. aux droits desquels vient la SCI P. et l'agence immobilière AAA MONACO TOWN & SEA pour s'entendre sur la valeur du bien de Mme H. et l'amener à accepter l'offre d'achat de son bien dans des conditions la lésant, cette dernière, dont les facultés cognitives étaient dégradées, ayant vendu son bien à une valeur inférieure à la plus basse de deux estimations tout en réglant à l'agence immobilière des honoraires calculés sur la valeur la plus élevée du bien, sans que la promesse ou l'acte authentique de vente ne lui permettent de vérifier le prix en viager sur lequel étaient calculés le bouquet et la rente mensuelle, la facture d'honoraires de l'agent immobilier ne pouvant que la conforter dans son erreur d'une vente au prix de 1.950.000 € ; qu'elle a pu déduire de ses constatations, sans violer les articles 964 et 971 du Code civil, l'existence des manœuvres dolosives de la SCI P. au moment de la conclusion du contrat, ayant vicié le consentement de Mme H. sans que la présence d'un notaire lors de l'acte de vente ou l'assistance d'un avocat, aient été de nature à modifier la qualification desdites manœuvres.
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches.
en session civile
La Cour,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué, que par acte notarié du 29 mai 2013, Mme d. d. H. âgée de 86 ans, a vendu en viager occupé, à la SCI P. un bien immobilier à usage d'habitation, situé X3 à Monaco, moyennant un versement d'un capital-bouquet de 150.000 €, assorti d'une rente viagère mensuelle de 15.000 € ; que cette dernière est décédée le 10 août 2014, laissant pour lui succéder sa nièce, Mme a. M. instituée légataire universelle ; qu'arguant de l'altération des capacités cognitives de sa tante dont aurait abusé l'agent immobilier qui avait trouvé l'acquéreur pour faire sous-évaluer le bien, Mme M. a saisi le Tribunal de première instance aux fins de voir déclarer nulle la vente pour vice du consentement et subsidiairement pour lésion-vileté du prix ; que jugement du 19 octobre 2017, le tribunal a, notamment, débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement, la déclarant recevable en son action en annulation de vente immobilière fondée sur l'article 1516 du Code civil et, avant dire droit, ordonné une expertise aux fins de procéder à l'évaluation de la valeur vénale du bien à la date de la vente ; que sur appel de la SCI P. par arrêt du 26 janvier 2021, la Cour d'appel a, notamment, infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et déclaré nulle ladite vente ; que la SCI P. s'est pourvue en révision ;
Motifs
Sur le moyen unique, pris en ses six branches
Attendu que la SCI P. fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et, statuant de nouveau, de déclarer nulle la vente de la maison d'habitation en date du 29 mai 2013 entre d. H. et elle-même, alors, selon le moyen, 1) « que si le dol peut résulter d'une collusion frauduleuse entre le cocontractant et un tiers, le caractère frauduleux suppose la volonté de tromper intentionnellement l'autre partie contractante, la collusion frauduleuse devant avoir eu un rôle déterminant du consentement de la victime ; qu'en déduisant l'existence d'un dol de la part de la SCI P. de ce que cette dernière et l'AGENCE MONACO TOWN AND SEA s'étaient entendues pour une offre d'achat de la maison de d. H. au prix de 1.800.000 € en viager, en l'état d'une maison qui aurait pu être vendue pour un prix en viager compris entre 1.840.000 et 2.000.000 d'euros, les intéressés ayant profité de l'état d'infériorité de la venderesse en raison de son grand âge et de son état de santé dégradé, sans constater la volonté de la SCI P. de tromper intentionnellement d. H. outre que l'entente prétendue entre la SCI P. et l'AGENCE MONACO TOWN AND SEA avait eu un rôle déterminant du consentement de la victime, la Cour d'appel a violé les articles 964 et 971 du Code civil » ; 2) « que ne sont pas répréhensibles les mensonges qui entrent dans la catégorie du dolus bonus, c'est-à-dire des exagérations ou minorations usuelles dans les relations d'affaires ; qu'au demeurant, en sanctionnant une dissimulation du prix de la maison, quand les mensonges, à les admettre, qui entraient dans la catégorie du dolus bonus, c'est-à-dire des exagérations ou minorations usuelles dans les relations d'affaires, ne pouvaient caractériser un dol, la Cour d'appel a violé les articles 964 et 971 du Code civil » ; 3) « que l'état d'infériorité ne suffit pas à caractériser le dol ; qu'au demeurant encore, en retenant que la SCI P. et l'AGENCE MONACO TOWN AND SEA avait profité de l'état d'infériorité de la venderesse en raison de son grand âge et de son état de santé dégradé, quand cela n'était pas de nature à caractériser un dol, la Cour d'appel a violé les articles 964 et 971 du Code civil » ; 4) « que l'état d'infériorité peut d'autant moins caractériser le dol lorsque la victime était assistée par un avocat et que l'acte a été reçu par un notaire, ces derniers étant tenus de vérifier la capacité de leurs clients ; qu'en jugeant inopérante la présence d'un avocat et du notaire de d. H. lors de la signature de l'acte authentique, en tant que cela n'était pas de nature à invalider l'état de santé de la venderesse, quand le notaire, qui avait reçu l'acte de vente pour le compte de sa cliente, était tenu de vérifier sa capacité de contracter, l'avocat devant aussi s'inquiéter de l'état de santé de sa cliente, la Cour d'appel a violé les articles 964 et 971 du Code civil » ; 5) « que c'est à celui qui se prévaut de l'existence d'un dol d'établir la réalité de celui-ci au moment de la formation du contrat dont il est demandé l'annulation ; qu'en se fondant,en outre, pour retenir que la SCI P. et l'AGENCE MONACO TOWN AND SEA avaient profité de l'état d'infériorité de la venderesse en raison de son grand âge et de son état de santé dégradé, sur des éléments qui n'étaient pas contemporains de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 964 et 971 du Code civil » ; 6) « que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI P. faisait valoir que Madame M. ne pouvait utilement soutenir que, de connivence avec l'AGENCE MONACO TOWN AND SEA, elle avait obtenu par dol, le 29 mai 2013, la vente de la maison de d. H. en profitant de l'état d'infériorité de la venderesse en raison de son grand âge et de son état de santé dégradé, quand Madame M. avait elle-même été instituée légataire universelle de d. H. un an plus tard le 23 mai 2014, et moins de 3 mois avant le décès de celle-ci, survenu le 10 août 2014 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 199 du Code de procédure civile » ;
Mais attendu, qu'après avoir rappelé que le dol peut être retenu lorsqu'il existe une collusion entre un intermédiaire au contrat et l'une des parties et souverainement apprécié les éléments de preuve produits aux débats, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a relevé que ces éléments démontraient la collusion entre les époux M. aux droits desquels vient la SCI P. et l'agence immobilière AAA MONACO TOWN & SEA pour s'entendre sur la valeur du bien de Mme H. et l'amener à accepter l'offre d'achat de son bien dans des conditions la lésant, cette dernière, dont les facultés cognitives étaient dégradées, ayant vendu son bien à une valeur inférieure à la plus basse de deux estimations tout en réglant à l'agence immobilière des honoraires calculés sur la valeur la plus élevée du bien, sans que la promesse ou l'acte authentique de vente ne lui permettent de vérifier le prix en viager sur lequel étaient calculés le bouquet et la rente mensuelle, la facture d'honoraires de l'agent immobilier ne pouvant que la conforter dans son erreur d'une vente au prix de 1.950.000 € ; qu'elle a pu déduire de ses constatations, sans violer les articles 964 et 971 du Code civil, l'existence des manœuvres dolosives de la SCI P. au moment de la conclusion du contrat, ayant vicié le consentement de Mme H. sans que la présence d'un notaire lors de l'acte de vente ou l'assistance d'un avocat, aient été de nature à modifier la qualification desdites manœuvres ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que Mme M. sollicite la condamnation de la SCI P. à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile ;
Mais attendu que le caractère abusif du pourvoi formé par la SCI P. n'étant pas établi, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi,
Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme a c. M.
Condamne la SCI P. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable.
Confiance : 88%
Cour de révision — Texte intégral vérifié (9 674 car.)
Maîtrise du risque contentieuxSourcé89▾
Décision de juridiction suprême purgeant définitivement ou encadrant strictement le point de droit.
Confiance : 80%
Juridiction suprême
Sécurité juridiqueSourcé85▾
Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.
Confiance : 85%
2 texte(s) normatif(s) rattaché(s)
Effet pratique & opérabilitéHybride84▾
Portée opérationnelle directe pour la rédaction des actes, contrats et conclusions contentieuses.
Confiance : 82%
Grille praticien Korpus
Cohérence jurisprudentielleHybride83▾
Continuité méthodologique avec la jurisprudence établie de la juridiction (MC).
Confiance : 84%
Référentiel Korpus MC
Acceptabilité pour les partiesHybride81▾
Équilibre des droits procéduraux et proportionnalité de la solution retenue au fond.
Confiance : 76%
Équilibre processuel
article 1516 du Code civil et
, avant dire droit, ordonné une expertise aux fins de procéder à l'évaluation de la valeur vénale du bien à la date de la vente ; que sur appel de la SCI P. par arrêt du 26 janvier 2021, la Cour d'appel a, notamment, infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et déclaré nulle ladite vente ; que la SCI P. s'est pourvue en révision ;
Sur le moyen unique, pris en ses six branches
Attendu que la SCI P. fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme M. de sa demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et, statuant de nouveau, de déclarer nulle la vente de la maison d'habita
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Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Cour de révision (Principauté de Monaco) en matière de contrats contrat general · cour-revision-commerciale et l'application de : Code de procédure civile.
Étude sur l'application de Code de procédure civile devant Cour de révision (Principauté de Monaco) — Crossref / Semanti…82/100
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Étude systémique sur la sécurité juridique, l'office du juge et le contrôle de motivation devant Cour de révision.
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