La locataire a cessé de régler loyers et charges à compter de janvier 2014, en invoquant des désordres affectant le logement. Trois mises en demeure lui ont été adressées (9 juin 2015, 25 février 2016 et 4 mai 2016), restées sans effet. Le 17 juin 2016, l'État a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de l'établissement bancaire A, après autorisation du Président du Tribunal de première instance, et a assigné la défenderesse au fond. Parallèlement, une procédure de référé a abouti à une ordonnance du 18 janvier 2017 constatant la résiliation de plein droit du bail et ordonnant l'expulsion, confirmée par la Cour d'appel le 29 septembre 2017.

Devant le Tribunal, l'État sollicitait la condamnation de la locataire à la somme de 90.960,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2017, outre 5.000 euros de dommages et intérêts, la validation de la saisie-arrêt et l'exécution provisoire. La défenderesse, bénéficiaire de l'assistance judiciaire, concluait au débouté. Elle soutenait que le bailleur avait manqué à ses obligations, que le logement était dangereux et avait été déclaré insalubre, et qu'elle était en conséquence fondée à différer le paiement des loyers. Elle invoquait les articles 1559 et 1560 du Code civil. Le Tribunal a, en outre, été saisi d'une demande de l'État tendant à écarter un procès-verbal de constat d'huissier du 11 août 2016 produit par la défenderesse.

Question de droit

La question posée au Tribunal était, en substance, la suivante : un locataire peut-il suspendre le paiement de ses loyers en invoquant l'inexécution, par le bailleur, de travaux de réparation et des désordres affectant le logement, alors que ceux-ci n'ont pas rendu les lieux totalement inoccupables ?

Une question subsidiaire portait sur la recevabilité et la valeur probante du constat d'

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 26 octobre 2017, L'État de Monaco c/ Madame e. KH. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Code de procédure civile (art. 491) — mentionné sous « article 491 du Code de procédure civile »
• article 139 du Code de procédure civile par son (art. 139)
• article 202 du Code de procédure civile prévoit que (art. 202)
• loi n° 1.398

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (4 référence(s) normative(s) identifiée(s)) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 17 juin 2016 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.

Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour d'appel de Monaco.

Confiance : 88%

• Cour d'appel de Monaco — Texte intégral vérifié (16 843 car.)

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• d'entendre déclarer régulière la saisie-arrêt pratiquée à l'encontre de celle-ci,
• de condamner la défenderesse à lui verser la somme de 56.746,75 euros, L'établissement A a déclaré détenir pour le compte d'e. KH. la somme totale de 19.183,96 euros et précisait avoir bloqué ladite somme dans ses comptes par courrier du 27 juillet 2016. Parallèlement, le 3 juin 2016, l'État de MONACO a fait délivrer une assignation en référé à e. KH. aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef. Par ordonnance en date du 18 janvier 2017, le Juge des référés a fait droit aux demandes de l'État de MONACO. Sur appel interjeté par e. KH., la Cour d'appel a, par arrêt rendu le 29 septembre 2017, confirmé l'ordonnance sus visée en toutes ses dispositions. Dans des conclusions successives déposées le 5 octobre 2016, le 11 janvier 2017, le 2 mars 2017 et le 7 juin 2017, e. KH. sollicite le débouté de l'État de MONACO de l'ensemble de ses demandes, À l'appui de ses prétentions fondées sur les articles 1559 et 1560 du Code civil, la défenderesse fait valoir que :
• l'État de MONACO a manqué à ses obligations de bailleur, en lui fournissant un appartement comportant de nombreux désordres,
• elle a avisé à de nombreuses reprises en vain l'administration des Domaines des dysfonctionnements grevant l'appartement, son bailleur faisant preuve à son égard d'une inertie coupable et l'entravant ainsi dans sa jouissance paisible du logement,
• le logement présente un caractère de dangerosité constaté par procès-verbal d'huissier du 11 août 2016, et a en outre été déclaré insalubre par la Division de la Sécurité Sanitaire et Alimentaire par courrier du 14 mars 2013,
• elle était donc fondée à différer le règlement des loyers, et le demandeur ne dispose pas d'un principe certain de créance. La défenderesse ajoute que cette situation est d'autant plus difficile à supporter quelle souffre de problèmes de santé importants, aggravés par ces nuisances. e. KH. estime qu'il existe donc une contestation sérieuse quant au principe de créance et sollicite que soit ordonnée la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée à son encontre le 17 juin 2016. Par des écritures en réponse déposées successivement le 24 novembre 2016 puis le 27 avril 2017, l'État de MONACO a actualisé ses demandes initiales, sollicitant désormais la condamnation de la défenderesse à lui verser les sommes de :
• 90.960,81 euros au titre de la dette locative, en ce compris les charges et pénalités dues au 9 avril 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2016,
• 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. L'État de MONACO demande par ailleurs à voir :
• écarter des débats le procès-verbal de constat en date du 11 août 2016 versé par la défenderesse, en invoquant son caractère non contradictoire,
• ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Sur le fond de l'affaire, l'État de MONACO fait valoir que :
• quand bien même le bailleur n'aurait pas respecté les obligations mises à sa charge, cela ne dispense pas le locataire de son obligation de paiement des loyers et charges, sauf à rapporter la preuve dune impossibilité absolue d'occuper les lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
• l'administration des Domaines n'a pas failli à son obligation d'entretien de l'appartement, mais s'est au contraire montrée diligente face aux demandes multiples de réparation et d'intervention formées par sa locataire particulièrement exigeante,
• e. KH. ne rapporte pas la preuve de l'inhabitabilité ou de la dangerosité du logement,
• la défenderesse est à l'origine des désordres énumérés dans le constat d'huissier dont elle excipe, soit en n'entretenant pas correctement le bien, soit en n'effectuant pas les réparations à sa charge,
• e. KH. n'a subi aucun préjudice « du fait de l'inertie de l'administration » puisqu'au contraire, celle-ci s'est toujours montrée réactive face aux doléances de sa locataire,
• la locataire a parfois refusé l'accès de son logement aux entreprises chargées de faire des réparations, les entravant ainsi dans leur travail,
• la mauvaise foi de la défenderesse a contraint l'État de MONACO à engager des frais d'avocat pour faire valoir ses droits en Justice. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de rejet du constat d'huissier en date du 11 août 2016 : e. KH. verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par Maître ESCAUT-MARQUET en date du 11 août 2016. L'État de MONACO demande à voir cette pièce écartée des débats, faisant valoir que le constat d'huissier na pas été établi au contradictoire des parties, l'huissier se bornant selon le demandeur à reprendre les déclarations de la requérante à l'acte, sans qu'un représentant de l'administration des Domaines ne puisse rétorquer. Le fait que ce constat d'huissier n'ait pas été établi contradictoirement ne pose pas en soi de difficulté puisque par essence, cet acte a pour objectif de décrire une situation à un moment donné et ne vaut que comme simple renseignement, à charge pour le tribunal den tirer toute conséquence utile. La demande de rejet formée par l'État de MONACO sera donc rejetée. Sur la demande en paiement : L'État de MONACO verse les pièces suivantes de nature à fonder sa demande en paiement, tant en son principe qu'en son quantum :
• le contrat de bail conclu entre l'Administration des Domaines et e. KH. le 23 novembre 2011, pour un logement et une cave sis X1 à MONACO, moyennant un loyer annuel hors charges de 27.787,40 euros ;
• les mises en demeure successives adressées à la défenderesse par le bailleur, dont la dernière en date du 4 mai 2016 pour une dette locative de 56.746,75 euros, à laquelle la locataire a répondu par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mai 2016,
• le décompte des sommes locatives dues par e. KH., arrêté à la date du 9 avril 2017 à une somme totale de 90.557,78 euros, à laquelle sont ajoutées les pénalités relatives au 2ème trimestre 2017 pour un montant de 408,03 euros, soit une somme totale due de 90.960,81 euros. Le principe et le quantum de la dette locative d'e. KH. sont donc établis. Il convient dexaminer les arguments développés par la défenderesse pour échapper à son paiement. Le preneur qui est tenu de payer son loyer aux termes convenus ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation incombant au bailleur pour cesser tout paiement, sauf à justifier d'une impossibilité totale d'occuper les lieux loués. Pour fonder son exception d'inexécution depuis le mois de janvier 2014, e. KH. invoque un constat d'huissier dressé le 11 août 2016 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, ainsi que des attestations. Certes, ces pièces font état de dysfonctionnements et de nuisances dans le logement occupé par la défenderesse, notamment l'absence de la porte-fenêtre de la cuisine, le mauvais état du chauffe-eau et des infiltrations d'eau. Cependant, sans qu'il soit nécessaire de vérifier que la réparation de ces désordres incombait au bailleur (ce que celui-ci conteste fermement), force est de constater que les dysfonctionnements décrits ne permettent nullement de considérer que la locataire se serait trouvée dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués. En effet, e. KH. soutient que le logement fourni par l'administration des Domaines est indécent, sans jamais alléguer d'une inhabitabilité complète de son appartement. e. KH. indique en outre dans ses dernières conclusions que « par courrier du 14 mars 2013, la Division de la Sécurité sanitaire et Alimentaire répondait à sa réclamation concernant les dysfonctionnements et suite à la visite du contrôleur, constatait l'état d'insalubrité, les réparations locatives des joints de la fenêtre et l'infiltration d'eau au plafond de l'escalier », mais n'a jamais versé aux débats cette pièce. Par conséquent, la locataire ne pouvait valablement s'exonérer du paiement de ses loyers sur le fondement allégué de l'indécence du logement fourni, notion largement contestée par le bailleur, qui affirme que les désordres grevant l'appartement sont en tout état de cause le fait d'un mauvais entretien des lieux par e. KH.. En outre, le manque de diligence allégué du bailleur dans l'exécution des travaux sollicités par la preneuse ne pouvait pas plus justifier la suspension du règlement des loyers, les conditions de l'exception d'inexécution invoquée par e. KH. n'étant pas remplies dans cette hypothèse. Dès lors, e. KH. n'était pas fondée, à défaut d'y avoir été judiciairement autorisée, à différer le paiement de ses loyers et charges. Il convient donc de condamner e. KH. à verser à l'État de MONACO la somme de 90.960,81 euros au titre des loyers, charges et pénalités impayées, selon décompte au 9 avril 2017, outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 4 mai 2016 sur la somme de 56.746,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur la validation de la saisie-arrêt : La saisie-arrêt pratiquée le 17 juin 2016 entre les mains de l'établissement bancaire A a été autorisée en l'absence de titre exécutoire par le Président de ce Tribunal conformément aux dispositions de l'article 491 du Code de procédure civile. Les dispositions des articles 494 et suivants du Code de procédure civile ayant par ailleurs été respectées, la saisie-arrêt est régulière en la forme. Il y a lieu dès lors de la valider à concurrence des condamnations en principal, intérêts et frais prononcées à l'encontre d e. KH.. Sur la demande de dommages et intérêts : L'État de MONACO ne justifie pas dune faute particulière d'e. KH. dans le cadre de la présente instance, celle-ci n'ayant fait qu'user de son droit de faire valoir ses arguments par la voie judiciaire. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'exécution provisoire : L'article 202 du Code de procédure civile prévoit que l'exécution provisoire est ordonnée, avec ou sans caution, sil y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente, ou dans tous les cas d'urgence. En l'espèce, aucune des conditions posées par cet article n'étant remplie, il convient de rejeter la demande d'exécution provisoire formée par le demandeur. Sur les dépens : La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.