Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 22 janvier 2015, enregistré (n° 2015/000327) ;
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 2 juin 2015, enregistré (n° 2015/000640) ;
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 24 mars 2017, enregistré (n° 2017/000443) ;
Vu le jugement avant-dire-droit en date 7 mai 2015 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 11 juin 2015 ;
Vu le jugement avant-dire-droit en date 14 juillet 2016 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 5 octobre 2016 ;
Vu le jugement avant-dire-droit en date 2 mars 2017 ayant notamment renvoyé la cause et les parties à l'audience du 6 avril 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SCI O. en date des 14 octobre 2015, 13 janvier 2016, 22 février 2018, 28 juin 2018, 11 octobre 2018, 5 décembre 2018 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de p. R. en date du 26 novembre 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de la SARL B, en date des 10 janvier 2018, 12 octobre 2018, 16 mai 2018, 18 mai 2018 et 5 décembre 2018 ;
Vu les conclusions de Maître Hervé CAMPANA, avocat-défenseur, au nom de g. V. et f. V. en date des 7 juin 2017 et 22 février 2018 ;
À l'audience publique du 16 mai 2019, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 3 octobre 2019 et prorogé au 14 novembre 2019, les parties en ayant été avisées ;
FAITS ET PROCÉDURE
La société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI A- dont les associés sont g. V. et sa fille f. V.- est propriétaire de deux studios en Principauté de Monaco.
Par acte sous seing privé daté du 25 mars 2014, enregistré le 2 avril 2014, l'un de ces studios, sis X2 immeuble « X2 », a été donné à bail à p. R. pour une durée de trois ans prenant effet le 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros.
Un litige est survenu, mettant le preneur dans l'impossibilité de prendre possession des lieux loués.
C'est pourquoi, p. R. a, par exploit d'huissier délivré le 22 janvier 2015, fait assigner la SCI A en paiement de la somme principale de 25.000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l'inexécution du contrat, et de la somme accessoire de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive
À l'appui de son action, il expose que :
le contrat de bail a été valablement conclu avec l'agence immobilière B, représentante de la société bailleresse ;
il stipulait un usage mixte, ce qui signifie que le preneur entendait non seulement y habiter mais également y exercer son activité professionnelle ;
l'inexécution de ses obligations par la SCI A a causé au demandeur un préjudice lui ouvrant droit à indemnisation, en ce qu'il a été contraint de trouver en urgence un autre local d'habitation meublé, sis à Roquebrune Cap Martin ;
ce n'est qu'en février 2015, qu'il a retrouvé un local de substitution lui permettant l'implantation de sa société et son exploitation commerciale.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2015/000327.
Autorisée en cela par jugement du 7 mai 2015, la SCI A a, par exploit d'huissier délivré le 2 juin 2015, fait assigner la SARL de droit monégasque B en intervention forcée, aux fins que celle-ci soit condamnée à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2015/000640.
Par jugement avant dire droit du 14 juillet 2016, rendu dans cette deuxième instance, le tribunal a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et la fin de non-recevoir soulevées par la SARL B.
Autorisée en cela par jugement du 2 mars 2017, la SARL B a, par exploit d'huissier délivré le 24 mars 2017, fait assigner g. V. et f. V. en intervention forcée, aux fins que ceux-ci soient condamnés à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro 2017/000443.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
En défense, la SCI A conteste la validité du contrat de bail invoqué par p. R. à l'appui de son action, aux motifs que l'agence immobilière B, qui prétend l'avoir signé en son nom et pour son compte, n'était titulaire d'aucun mandat de gestion et, à supposer qu'elle ait été, ce mandat se trouvait résilié à la date de conclusion du bail litigieux.
Elle demande donc au tribunal de constater la nullité du contrat de bail du 25 mars 2014 et elle conclut subséquemment au rejet des demandes formées par p. R.
En tout état de cause, elle entend se voir relever et garantir par la SARL B de toute condamnation.
Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle fait valoir en substance que :
jusqu'à son décès survenu le 14 juin 2013, feue c. N-M. était la gérante de l'agence immobilière B et la gérante de la SCI A ;
c'est en cette dernière qualité qu'elle gérait la location des biens immobiliers appartenant à ladite SCI ;
à son décès, sa fille, j. N-M. est devenue la gérante de l'agence B ;
la SCI A a désigné une nouvelle gérante, en la personne de l. MA. qui avait été précédemment employée au sein de l'agence susnommée ;
la SARL B ne justifie d'aucun mandat de gestion qui lui aurait été confié par la SCI A ;
lorsqu'après le décès de c. N-M. j. N-M. a adressé aux consorts V. associés de la SCI A un mandat de gestion à lui retourner signé, ceux-ci n'ont pas entendu donner suite et par lettre du 24 mars 2014, g. V. lui a déclaré « mettre fin au mandat de gestion de mes appartements avec votre Agence et de ne pas vouloir les renouveler » ;
il lui a demandé de lui établir le solde de tout compte, de lui rétrocéder les sommes perçues, de lui fournir les documents afférents à la SCI et lui a fait savoir que son nouveau mandataire était désormais l. MA. ;
suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire, tenue le 24 mars 2014, la gérance la SCI A a en effet été confiée à l. MA.;
aux termes de l'article 1188 du Code civil, tout mandat d'une valeur supérieure à 1.140 euros doit être prouvé par écrit et, en vertu de l'article 1162 du même code, c'est à celui qui se prévaut de l'existence d'un mandat d'en rapporter la preuve ;
or il est de principe que la preuve du mandat, même verbal, obéit aux règles générales de la preuve des conventions, ce qui suppose que le consentement se prouve par écrit ;
en l'espèce, la SARL B ne verse aucun écrit justifiant du prétendu mandat qu'elle prétend s'être vue confier par la SCI A ;
à supposer que c. N-M. ait détenu un mandat de la SCI A lorsqu'elle exerçait en nom personnel son activité d'agent immobilier, la caractère intuitu personae du mandat impliquait de le régulariser auprès de la nouvelle entité juridique qu'était la SARL B, ce qui n'a jamais été fait ;
lors de la conclusion du bail consenti à p. R. le 25 mars 2014, j. N-M. gérante de l'agence B, savait pertinemment qu'elle ne disposait d'aucun pouvoir pour représenter la bailleresse ;
dans un arrêt du 12 novembre 2014, la Cour d'appel de Montpellier a jugé que :
« Faute d'envoi d'une lettre recommandée et en l'absence d'actes positifs d'information suffisants, l'apport à une société d'un fonds de commerce d'agence immobilière est inopposable au bailleur ayant conclu un mandat de gestion avec l'apporteur, et la société bénéficiaire de l'apport n'était pas habilitée à signer un engagement locatif au profit du bailleur en vue de relouer le local . » ;
c'est par ailleurs en vain que p. R. se prévaut de la théorie du mandat apparent, laquelle est incompatible avec les dispositions de la loi n° 1252 du 12 juillet 2002 qui règlemente l'activité d'agent immobilier et impose, en son article 12, l'établissement d'un mandat écrit ou à défaut, la constatation de l'engagement des parties dans l'acte conclu sans mandat ;
ainsi que cela a été jugé en droit français, par la Cour de cassation, la théorie du mandat apparent ne saurait faire échec aux règles impératives imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit ;
à supposer que l'agence B ait disposé d'un mandat, un mandataire ne peut agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés ;
or, en consentant à p. R. un bail de nature mixte, pour une durée de trois ans, alors que le bail antérieur était à usage professionnel et d'une durée d'un an, la SARL B, agissant sans l'accord de la SCI A a outrepassé ses pouvoirs ;
il s'ensuit qu'à le supposer caractérisé, elle doit être tenue pour responsable du dommage subi par le preneur ;
outre qu'elle était informée dès le 24 mars 2014, de la décision des consorts V. de ne pas régulariser de quelconque mandat et de désigner l. MA. en qualité de mandataire, l'agence B était avisée de l'intention de celle-ci de prendre elle-même à bail le studio litigieux, ainsi que cela ressort d'un courrier électronique du 14 février 2014, confirmé le 18 février 2014 ;
malgré cela, la SARL B s'est empressée de faire signer un bail à p. R. le 25 mars 2014 et de le faire enregistrer le 2 avril suivant ;
alors que par courrier du 12 juin 2014, la SCI A a contesté la validité de ce bail, la SARL B a procédé à l'état des lieux avec p. R. le 15 juillet suivant ;
au demeurant, ce dernier ne justifie nullement d'un prétendu manque à gagner ni des paiements qu'il aurait effectués auprès de l'agence B au titre des loyers versés ;
si des sommes ont effectivement été versées, elles sont restées en possession de l'agence, sans que le demandeur ne lui en réclame la restitution ;
au total, le requérant ne justifie pas de son préjudice ;
bien plus, p. R. était informé de la nullité du contrat de bail qu'il a conclu avec l'agence B ;
il en a été informé verbalement par l. MA. nouvelle gérante de la SCI A dès le lendemain, 26 mars 2014, puis par lettres recommandées des 9 mai, 12 juin et 18 juillet 2014 ;
mis au courant de la situation avant la date de prise d'effet du bail, fixée au 1er juillet 2014, il n'a jamais contacté la bailleresse et il a signé avec la SARL B, un état des lieux d'entrée le 15 juillet 2014 ;
ignorant les courriers de la bailleresse, il a considéré que le contrat était valable, pour avoir été signé avant la résiliation du mandat de l'agent immobilier, et s'est refusé à rechercher une solution amiable en s'abstenant de prendre l'attache de la SCI A
En défense contre l'appel en garantie formé par la SCI A la SARL B conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite reconventionnellement l'allocation d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Elle soutient que :