13 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 19 décembre 2000, n° 26890 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 décembre 2000, n° 26890 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2000/12-19-26890)) ## Faits et procédure Une société civile particulière, la SCI Les Lys, propriétaire d'un immeuble à Monaco, a adressé entre le 19 juin 1998 et le 21 février 2000 plusieurs courriers à des agences immobilières monégasques et françaises pour leur faire part de son souhait de vendre la société ou l'immeuble, pour un prix variant de 120 à 127 millions de francs selon la destination. Le 9 février 2000, un courrier signé « A. D. Le Service Financier » a été adressé à la société AMPCO, à la suite d'un entretien téléphonique. Il transmettait un dossier sur la SCI, indiquait un prix « calculé sur une base de 125 000 000 de francs, » net vendeur «, et proposait une visite de l'immeuble. La société AMPCO, marchand de biens, a fait enregistrer ce courrier le 6 avril 2000 à la recette du Cannet, avec la mention « bon pour acceptation » et une qualification de promesse unilatérale de vente. Entre-temps, les associés de la SCI avaient signé, le 16 mars 2000, un acte sous seing privé de vente de l'immeuble à deux acquéreurs, moyennant 130 000 000 de francs, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 23 mai 2000. La venderesse a informé une trentaine de destinataires de la signature de ce compromis. Saisi le 7 avril 2000 par la société AMPCO, le tribunal de première instance a, par jugement du 29 juin 2000, débouté celle-ci de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à 300 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le notaire a été mis hors de cause. La société AMPCO a interjeté appel. ## Question de droit La cour devait résoudre deux questions. La première portait sur la qualification juridique du courrier du 9 février 2000 : constitue-t-il une offre de promesse unilatérale de vente, ou seulement une invitation à entrer en pourparlers ? La seconde portait sur la responsabilité de l'appelante : l'exercice de l'action en justice, fondé sur des droits inexistants et visant à faire échec à une vente, constitue-t-il un abus susceptible de réparation ? ## Solution et dispositif La cour écarte la qualification de promesse unilatérale. Elle retient que la pièce « ne peut être considérée, eu égard à la manière dont elle a été rédigée, que comme une invitation à entrer en pourparlers ». Elle relève que le courrier « ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux de ce contrat », les termes employés ne comportant « ni les précisions ni la fermeté nécessaires à caractériser une offre », le prix étant indiqué « sur la base de » et l'objet demeurant indéterminé entre « un immeuble » et « une société civile immobilière ». Elle juge en outre que la société AMPCO « n'a pu se méprendre sur la portée de ses droits », dès lors qu'elle n'était pas même entrée en relation avec la venderesse avant d'agir en justice. Elle confirme la condamnation prononcée en première instance, en retenant que l'appelante avait « entendu de mauvaise foi, et en utilisant les institutions judiciaires à des fins étrangères à celles qui leur sont conférées, faire échec à une vente régulièrement envisagée ». Enfin, elle relève que la poursuite de l'appel a « accru le retard de la conclusion de l'acte authentique » et a causé un « préjudice supplémentaire », qu'elle évalue à 400 000 francs. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de rapport de l'exécution provisoire, > Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de première instance du 29 juin 2000, et y ajoutant, > Condamne la société AMPCO à payer à la SCI Les Lys la somme de 400 000 francs à titre de dommages et intérêts, > Rejette pour le surplus les demandes des parties. » Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par la cour de révision le 20 octobre 2001, selon la mention figurant à la fin de la décision. ## Portée et enseignement pratique **1. La distinction entre offre et invitation à entrer en pourparlers.** L'arrêt repose sur une analyse classique : pour être qualifié d'offre, un ac
# Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20067 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20067 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/09-30-20067)) ## Faits et procédure Le 31 octobre 2018, y. M. a formalisé une offre d'achat portant sur deux appartements (lots n° 53 et n° 54), deux emplacements de parking (lots n° 73 et n° 179) et une cave (lot n° 233) de l'immeuble « K » à Monaco, pour 14.200.000 euros. Le bien appartenait à o. A. L'offre était assortie d'une condition suspensive stipulée au point 4.1 : la vente d'une pièce lors d'une vente aux enchères programmée le 15 novembre 2018 à New York, condition devant être levée au plus tard le 20 novembre 2018. À défaut, l'acquéreur était délié de toute obligation. Le point 5 subordonnait la validité de l'offre à une réponse écrite favorable du vendeur avant le lundi 6 novembre 2018 à 18 heures. Le point 6 organisait la réitération par acte authentique au plus tard le 31 janvier 2019 et prévoyait, au point 6.3, que si l'acquéreur se rétractait « après le 20 novembre 2018 », l'acompte versé resterait acquis de plein droit au vendeur à titre de dommages-intérêts. Un chèque de 1.420.000 euros a été remis à titre d'acompte entre les mains de Maître Z, notaire. Le même jour, un acte distinct portant sur le mobilier garnissant les appartements a été signé, moyennant 448.000 euros. Par courrier recommandé du 20 novembre 2018, y. M. a indiqué ne pas pouvoir poursuivre « la procédure d'achat » faute d'avoir obtenu « le montant nécessaire » suite à la vente aux enchères du 15 novembre 2018, en se référant à la condition 4.1. Par courrier du 6 décembre 2018, o. A. a réclamé le versement de l'acompte. Saisi par y. M., le Tribunal de première instance (jugement du 12 mars 2020) a écarté la nullité et la caducité de l'offre, jugé que la rétractation avait été régulièrement exercée et ordonné la restitution de l'acompte, sans examiner la condition suspensive. o. A. a relevé appel. Y. M. a formé appel incident, demandant notamment la défaillance de la condition suspensive et la nullité ou la caducité de l'offre. Le notaire, régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions. La première portait sur la qualification du comportement de l'acquéreur : le courrier du 20 novembre 2018 constituait-il l'exercice de la faculté de rétractation prévue par la clause 6.3, ou la constatation de la défaillance d'une condition suspensive ? La deuxième concernait la réalisation de la condition suspensive, et notamment l'incidence du montant obtenu lors de la vente aux enchères. La troisième visait la validité et l'efficacité de l'offre, au regard de l'identification du bénéficiaire (nullité) et de la preuve de l'acceptation dans le délai (caducité). La dernière portait sur le sort de l'acompte et sur les demandes indemnitaires. ## Solution et dispositif La Cour confirme le rejet de la nullité, tirée de l'absence d'identification du bénéficiaire, et celui de la caducité. Elle infirme en revanche la solution de première instance et condamne l'acquéreur à restituer le mont
# Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 2018, n° 17031 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 mai 2018, n° 17031 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2018/05-15-17031)) ## Faits et procédure Une société anonyme monégasque spécialisée dans la fabrication, le conditionnement et la commercialisation de produits pharmaceutiques (la société S) a été sollicitée, par courriel du 22 décembre 2015, par une société à responsabilité limitée (la société D). Cette dernière rappelait qu'un premier lot de capsules avait été conditionné « gracieusement », puis demandait le conditionnement de 1 000 boîtes du produit L, dont elle offrait de régler le coût de production. La société S a répondu, par lettre recommandée du 23 décembre 2015, qu'elle avait omis de facturer le conditionnement d'un lot de 2 880 boîtes, et a adressé une facture n° FA 052090 d'un montant TTC de 13 672,80 euros. Après deux mises en demeure, restées sans effet, elle a assigné la société D devant le Tribunal de première instance, en paiement de cette somme et de 4 000 euros de dommages-intérêts. La société D contestait devoir ce montant. Elle soutenait que la prestation avait été réalisée à titre gracieux, qu'aucune commande n'avait été passée pour ce conditionnement, et que celui-ci remontait au 5 novembre 2014, date antérieure à l'obtention de la licence de commercialisation du produit (11 novembre 2014). Par jugement du 11 mai 2017, le Tribunal a débouté la société S de l'intégralité de ses prétentions et la société D de sa demande reconventionnelle. Il a retenu qu'il ne pouvait s'assurer de l'existence d'un prix convenu et que le montant réclamé n'était pas justifié. La société S a relevé appel. En cause d'appel, elle soutenait que la commande, de nature commerciale, était présumée onéreuse, que le prix de 13 672,80 euros correspondait au prix usuel, et, à titre subsidiaire, que la cour devait reconnaître une créance fondée sur l'enrichissement sans cause. La société D a formé appel incident pour appel abusif. ## Question de droit La décision soulève deux questions. **Première question** : une prestation de conditionnement exécutée entre deux sociétés commerciales, en l'absence de devis et de prix convenu, peut-elle donner lieu au
# Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16437 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16437 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/10-16-16437)) ## Faits et procédure En septembre 2007, M. a. SH. m. présente à M. a. AL. NO. un bien immobilier appartenant à la société de droit liechtensteinois IMMOPLACE ESTABLISHMENT, dépendant de l'immeuble « Monte-Carlo Palace ». Les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse synallagmatique portant sur les parts de cette société est conclue entre la fondation ZARKA STIFTUNG et M. AL. NO. La vente ne se réalise pas, mais M. AL. NO. verse à M. SH. m., à titre de commission, la somme de 450.000 €. Un litige s'ensuit. M. AL. NO. est déclaré en faillite par le tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008, puis la procédure d'insolvabilité est clôturée le 5 avril 2013. Il assigne M. SH. m. en restitution de la commission, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2010, et en paiement de 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le tribunal de première instance fait droit à ces demandes par jugement du 29 septembre 2015. La cour d'appel confirme, par arrêt du 7 juin 2016, sauf sur les dommages-intérêts. Saisie d'un pourvoi, la Cour de révision casse, par arrêt du 24 mars 2017, l'arrêt d'appel en toutes ses dispositions, pour méconnaissance des limites du litige au regard des articles 199, 427 et 431 du Code de procédure civile. L'affaire est renvoyée à une formation autrement composée. Devant elle, M. SH. m. demande, à titre principal, l'irrecevabilité de l'action de M. AL. NO. À titre subsidiaire, il soutient que la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'est pas applicable, qu'un mandat le liait à M. AL. NO. et qu'il a exécuté sa mission. À titre très subsidiaire, il réclame 450.000 € de dommages-intérêts, à compenser avec la restitution sollicitée. À titre infiniment subsidiaire, il conteste l'intérêt à agir de M. AL. NO., au motif que celui-ci n'aurait agi qu'en qualité de préposé de la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER. M. AL. NO. conclut au rejet et sollicite 10.000 € pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions. La première portait sur la recevabilité de l'action, M. SH. m. faisant grief à M. AL. NO. de ne pas justifier de la clôture effective de la procédure d'insolvabilité. La deuxième, centrale, concernait l'application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 aux parts sociales en cause. La troisième visait l'existence d'un mandat de recherche et, corrélativement, la qualité en laquelle M. SH. m. avait agi
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 1987, n° 25290 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 1987, n° 25290 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/02-19-25290)) ## Faits et procédure Par convention sous seing privé du 16 mars 1985, enregistrée le 18 mars suivant, Mme E. A. née P. obtient d'A. P. née L. une promesse unilatérale de vente portant sur une maison de deux étages avec jardin et garage, située pour partie en France et pour partie à Monaco. La vente devait intervenir en viager, moyennant un bouquet de 800 000 F et une rente mensuelle de 3 500 F. La promesse était valable jusqu'au 30 juin 1985. Par lettre du 19 mars 1985, la promettante notifie sa rétractation, au motif qu'elle n'est plus d'accord avec les termes de la promesse. Le 22 mars 1985, la bénéficiaire lui fait délivrer une sommation par huissier de comparaître le 26 mars devant un notaire français, puis un notaire monégasque, pour la passation des actes de vente. La sommation demeurant sans effet, elle saisit le tribunal d'une demande tendant à impartir à la défenderesse un délai de quinze jours pour signer, et, à défaut, à voir valoir jugement d'acte de vente. Les dommages-intérêts sont chiffrés en dernier lieu à 10 000 F. Comparaissant assistée de son administrateur judiciaire, R. L., désigné par le tribunal le 5 juillet 1985 sur le fondement de l'article 410-19° du Code civil, la défenderesse soulève l'incompétence du tribunal pour la partie de l'immeuble située en France. Elle invoque la nullité de la promesse, d'une part, sur le fondement de l'article 410-24° du Code civil, en faisant valoir que la situation ayant motivé la désignation de l'administrateur existait déjà au 18 mars 1985 ; d'autre part, sur celui des articles 963 et 964 du Code civil, pour violence morale. Elle réclame en outre 100 000 F de dommages-intérêts et une rente de 3
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 2013, n° 11684 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 2013, n° 11684 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/12-19-11684)) ## Faits et procédure Par un « contrat de vente » signé les 17 septembre et 3 octobre 2007, la fondation G. et M. A. A. N. ont conclu une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier situé à Monaco (un appartement, deux studios, une cave et six emplacements de stationnement), appartenant à la société K. Le prix était fixé à 25 000 000 euros. Un acompte de 2 500 000 euros devait être déposé auprès d'un agent immobilier, sous forme de chèque, le contrat d'achat formel étant prévu pour le 30 novembre 2007. Le chèque n'a pas été remis. L'acompte a été versé par virements échelonnés : 1 250 000 euros le 7 novembre 2007, 700 000 euros le 28 décembre 2007 (en deux virements, dont l'un émanant de l'acquéreur lui-même), puis 550 000 euros à une date que la décision mentionne tantôt comme le 23 mai 2008, tantôt comme le 23 décembre 2008 (la date exacte n'est pas constante dans le texte fourni). Par assignation du 7 juillet 2008, l'acquéreur a sollicité la vente forcée de l'immeuble et la validation d'une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, inscrite le 21 juillet 2008. Une seconde assignation, du 5 septembre 2008, a été jointe à la première. Entre-temps, le tribunal de commerce de Vienne avait ouvert une procédure de faillite à l'encontre de l'acquéreur, le 24 octobre 2008. Le tribunal a ordonné la mise en cause du syndic, puis a constaté la régularité de la procédure, les droits en cause ayant été séparés de l'actif de l'insolvabilité. En cours d'instance, l'acquéreur a abandonné ses demandes initiales (constat de la réalisation des conditions suspensives, jugement valant vente) pour ne maintenir que la restitution de l'acompte, assortie d'une demande indemnitaire de 1 000 000 euros. Les défenderesses ont soulevé l'irrecevabilité de cette prétention au regard du principe de l'immutabilité du litige, et sollicité en reconvention des dommages et intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. **La première** est de nature procédurale : une demande de restitution de l'acompte, formée en cours d'instance après restriction de l'objet initial, est-elle recevable au regard du principe de l'immutabilité du litige ? Le tribunal répond par l'affirmative, en se fondant sur les articles 379 à 382 du Code de procédure civile, qui admettent les demandes incidentes, dès lors que la demande additionnelle repose sur le même acte et a la même cause. **La seconde** est de fond : l'acquéreur peut-il obtenir la restitution de l'acompte en soutenant que la vente n'a pu se réaliser par la faute des vendeurs, qui auraient refusé de révéler l'identité du bénéficiaire économique de la fondation destinataire du prix, empêchant ainsi le règlement du solde ? Plus précisément, la défaillance de la vente est-elle imputable aux promettants ? ## Solution et dispositif Le tribunal déclare la demande recevable, mais la rejette sur le fond. Il retient que l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de l'empêchement allégué. Les documents produits émanent de ses conseils ou de ses propres écritures ; il ne justifie ni d'un compte auprès d'une banque autrichienne, ni d'un courrier de cette banque exigeant l'identité de l'ayant droit économique. Le tribunal relève en outre que le dernier virement de 550 000 euros, émanant d'un établissement autrichien au profit de la fondation, a été exécuté sans que l'ignorance de cette identité ait fait obstacle au paiement. Il constate également qu'un délai de signature avait été proposé par les défenderesses dans le cadre de pourparlers, sans suite. Il conclut que « le défaut de réalisation de la vente n'est donc pas imputable aux vendeurs ». Le dispositif retient notamment : > « Déclare Monsieur A. A. N. recevable en ses demandes ; > Déboute Monsieur A. A. N. de sa demande de restitution de l'acompte de 2.500.000 euros et de sa demande de dommages et intérêts ; > Ordonne la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire prise à la requête de Monsieur A. A. N. et enregistrée le 21 juillet 2008 ; » Les demandes reconventionnelles des défenderesses en dommages et intérêts sont rejetées, et les dépens sont mis à la charge de l'acquéreur. ## Portée et enseignement pratique **Sur la rec
# Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 2007, n° 27239 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 2007, n° 27239 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2007/03-27-27239)) ## Faits et procédure Le 5 juin 2003, M. S. souscrit un engagement de location portant sur un appartement sis à Monaco, moyennant un loyer annuel de 38 400 euros. Il remet le même jour un chèque de 9 200 euros « à valoir sur les frais de location ». Le bail devait être régularisé avant le 30 juin 2003, avec prise d'effet au 1er juillet 2003 selon l'engagement initial. L'engagement stipulait que, « dans le cas où je me désisterais, la somme versée ce jour resterait acquise de plein droit au propriétaire à titre de dommages-intérêts ». Par courrier du 10 juin 2003 (la version sommaire de la décision mentionne 2000, erreur matérielle manifeste au regard du reste du texte), le mandataire du locataire transmet l'engagement signé et le chèque, en sollicitant un report de la prise d'effet. Le mandataire du bailleur notifie, le 11 juin 2003, l'accord du propriétaire pour une prise d'effet au 15 juillet 2003. La signature du bail n'intervient pas à cette date. Le 16 juillet 2003, le mandataire du bailleur adresse au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception l'avisant que la somme de 9 200 euros est « désormais acquise au propriétaire à titre de dommages-intérêts ». Le 17 juillet suivant, le mandataire de M. S. répond qu'il entend maintenir la demande de signature du bail et s'oppose à l'appropriation de la somme. Le 22 juillet 2003, le bailleur propose de restituer la moitié de la somme, soit 4 600 euros, proposition que M. S. refuse en ne d'encaissant pas le chèque. Saisi par M. S., le Tribunal de première instance, par jugement du 17 novembre 2005, rejette ses prétentions. Il retient que le terme étant échu sans signature du bail ni paiement des frais, le locataire s'était désisté. Il déboute également la SCI Q. et E. O.-B. de leurs demandes de dommages-intérêts. M. S. interjette appel le 19 janvier 2006. Il sollicite la réformation du jugement, la constatation de sa volonté constante de louer, la condamnation de la SCI à restituer 9 200 euros avec intérêts au taux légal depuis le 5 juin 2003, et 20 000 euros de dommages-intérêts, somme portée ensuite à 20 100,96 euros. Les intimés concluent à la confirmation, forment un appel incident pour procédure et appel abusifs (5 000 euros chacun) et soutiennent qu'aucun contrat de bail n'a été signé. ## Question de droit La question posée à la Cour est de savoir si le bailleur peut conserver, à titre de clause pénale ou de dommages-intérêts conventionnels, la somme versée par un futur locataire lorsque celui-ci n'a pas sign
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25387 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25387 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/11-26-25387)) ## Faits et procédure Une agence immobilière exploitée en nom propre par M^me^ S. C., dont l'enseigne est « A. », a réclamé à une société civile immobilière, la S.C.I. « Le Castel Developments », le paiement d'une commission d'intermédiaire liée à la vente d'une villa. La demanderesse sollicitait 533 700 F, correspondant à une commission calculée au taux de 3 % outre la T.V.A., assortie d'intérêts à compter de la vente du 15 octobre 1986, ainsi que 50 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle demandait en outre le plein effet d'une inscription provisoire d'hypothèque prise le 1^er^ juin 1987 et l'exécution provisoire du jugement. Les faits, tels qu'exposés par le tribunal, se déroulent en plusieurs temps. Une offre d'achat, datée du 10 juin 1986, fut présentée à l'agence par la société de droit jordanien H. S. & Sons Exchange, représentée par M. R. F. K. Cette offre reconnaissait expressément l'intervention de l'agence, qui avait fait visiter le bien à plusieurs reprises. Une promesse de vente et d'achat fut signée le 21 juillet 1986 entre la S.C.I. du Castel, venderesse, et la société jordanienne. Cette promesse réservait au bénéficiaire la faculté d'acquérir pour son compte ou celui de toute personne qu'il se substituerait. L'acte authentique fut reçu le 15 octobre 1986 en l'étude de Maître Aureglia, notaire, au profit de la S.C.I. « Le Castel Developments », qui s'était substituée au bénéficiaire de la promesse. La note d'honoraires fut adressée le 20 octobre 1986. L'acquéreur contesta alors toute obligation, au motif que ni son représentant légal ni ses associés n'avaient été informés d'un engagement de cette nature. Le tribunal statue par jugement de défaut, la S.C.I. n'ayant pas comparu. Il relève qu'un échange de télex entre M. K. et un mandataire de la société jordanienne portait précisément sur les usages en matière de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Ce télex mentionnait une commission de 534 000 F T.T.C. figurant sous l'intitulé « Broker » dans un plan de financement. ## Question de droit Le litige posait deux questions connexes. En premier lieu, il s'agissait de déterminer si l'agent immobilier qui a introduit un acquéreur initial peut réclamer sa commission à la société qui a finalement acquis le bien par substitution au bénéficiaire d'une promesse de vente avec faculté d'acquérir pour le compte d'autrui, alors que cette société n'avait pas contracté directement avec l'agence. Le tribunal formule la question en termes de droit de l'agent à la commission d'usage due par l'acquéreur d'un bien immobilier. En second lieu, il fallait déterminer selon quels critères la commission est due dans son principe et dans son montant. Le sommaire de la décision précise qu'elle « est fixée selon les usages en vigueur, tenant compte d'un barème établi par la Chambre des agents immobiliers de Monaco ». ## Solution et dispositif Le tribunal fait droit à la demande principale, dans la limite de la somme de 533 700 F. Son raisonnement repose sur trois constats. Le premier tient à l'identité de représentation. M. K. était à la fois représentant de la société bénéficiaire de la promesse et représentant de la S.C.I. acquéreur. Le trib
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/10-23-12701)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco le 23 octobre 2014 s'inscrit dans un entrelacs factuel d'une grande complexité, mêlant infractions pénales d'affaires, montages sociétaires allégués et ventes immobilières concurrentes portant sur deux appartements distincts situés au sein du même immeuble « V » à Monaco. À l'origine de ce contentieux se trouvent des agissements frauduleux commis courant 1999 et 2000 par deux sœurs, Hélène SA. et Geneviève SA., au préjudice de M. s. EM. Ces faits d'escroquerie et de faux en écritures privées de commerce et de banque ont donné lieu à une plainte déposée par la victime le 27 février 2002 (évoquée également à la date du 28 février 2002 dans les motifs du jugement). Ce volet répressif initial a abouti à un jugement du Tribunal correctionnel de Monaco du 10 mai 2005, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel du 23 janvier 2006 — le pourvoi ayant été rejeté par la Cour de révision le 20 juin 2006. Sur l'action publique, Hélène SA. et Geneviève SA. ont été condamnées respectivement à deux ans et dix mois d'emprisonnement. Sur l'action civile, Hélène SA. a été condamnée à verser à M. s. EM. la somme de 237 330,66 euros à titre de dommages et intérêts, et les deux sœurs ont été condamnées solidairement au paiement de la somme de 131 378,60 euros, soit un total de 368 709,26 euros. Parallèlement à cette procédure pénale, les protagonistes se sont livrés à diverses opérations immobilières portant sur deux biens situés dans l'immeuble « V » à Monaco, opérations qui constituent le cœur du litige civil. Le premier bien immobilier est un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble « V », appartenant en indivision aux sœurs Hélène et Geneviève SA. Le 11 avril 2005, soit peu avant le jugement correctionnel du 10 mai 2005, les sœurs SA. ont conclu avec M. s. EM. une promesse synallagmatique de vente portant sur cet appartement, moyennant un prix principal forfaitaire de 1 000 000 d'euros. Aux termes de cet acte, les parties convenaient que ce prix se compenserait avec pareille somme de 1 000 000 d'euros, représentant le montant forfaitaire, global et définitif (en principal, frais et accessoires) de la dette des sœurs SA. envers M. s. EM., pour laquelle la procédure pénale initiée en février 2002 était en cours. Toutefois, aucun acte authentique réitératif de ce compromis n'a jamais été signé au profit du bénéficiaire. Au contraire, par acte authentique reçu le 15 mars 2006 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, notaire à Monaco, Hélène et Geneviève SA. ont vendu ce même appartement du deuxième étage à un tiers, M. d. EZ., moyennant le prix de 725 000 euros. M. s. EM. a alors engagé une action tendant à obtenir la vente forcée de ce bien à son profit, mais il en a été débouté par un jugement du Tribunal de première instance en date du 24 juillet 2007. Le second bien immobilier est un appartement de trois pièces principales (avec cuisine, vestibule, salle de bains, terrasse, jardin et deux caves) situé au rez-de-chaussée du même immeuble « V », propriété de la seule Hélène SA. Par acte authentique reçu le 12 mai 2004 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, Hélène SA. a vendu ce bien à la SCI B — société dont l'associée majoritaire était Mme Ilana AM., compagne de M. Dan BE., et le gérant en exercice M. s. MA. — pour un prix principal, en bloc et à forfait, de 914 694,10 euros. Selon les stipulations de l'acte authentique, ce prix a été payé comptant par l'acquéreur selon deux modalités : à concurrence de 762 245,09 euros (soit la contre-valeur de 5 millions de francs) dès avant l'acte et en dehors de la comptabilité du notaire, et à concurrence de 152 449,02 euros à l'instant même par la comptabilité notariale. Suite à cette vente, la SCI B a consenti à Hélène SA., le 27 mai 2004, un contrat de bail portant sur cet appartement moyennant un loyer mensuel de 2 570 euros. Deux ans plus tard, par un acte authentique reçu par Maître Paul-Louis AUREGLIA le 12 mai 2006 (également mentionné à la date du 5 mai 2006 dans certaines écritures et motifs de la décision), la SCI B a revendu cet appartement du rez-de-chaussée aux époux KA. moyennant le prix de 1 300 000 euros. C'est la répartition et l'appréhension de cette somme de 1 300 000 euros, détenue par l'étude notariale, qui ont déclenché une série d'actions judiciaires tant civiles que pénales. Hélène SA. a en effet soutenu que la vente du 12 mai 2004 à la SCI B était purement fictive et déguisait un prêt usuraire de 152 449,02 euros consenti par M. Dan BE., la somme de 762 245,09 euros correspondant à une reconnaissance de dette fictive datée du 15 janvier 1999. Elle s'est prévalue à cet égard de deux documents sous seing privé qualifiés de contre-lettres, datés des 12 mai 2004 et 8 juin 2004, censés garantir le maintien de ses droits sur le bien ou sur le prix de sa revente. De son côté, M. s. EM., cherchant à recouvrer sa créance indemnitaire et croyant initialement que le bien revendu par la SCI B était celui qui lui avait été promis, a tenté de saisir les fonds détenus par le notaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural ayant conduit au jugement du 23 octobre 2014 s'est étendu sur plus de huit années, jalonné par des mesures conservatoires, trois instances civiles jointes et une longue information judiciaire pénale. Dans un premier temps, des mesures d'immobilisation des fonds ont été obtenues. Sur requête d'Hélène SA., le Président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 12 juin 2006, autorisé l'immobilisation de la somme de 1 300 000 euros issue de la revente aux époux KA. et constitué Maître Paul-Louis AUREGLIA séquestre judiciaire. La demande de rétractation de cette ordonnance formée par la SCI B a été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée par la Cour d'appel le 20 avril 2010. Concomitamment, sur requête de M. s. EM. du 21 juin 2006 évaluant sa créance à 1 000 000 d'euros, une ordonnance du même jour l'a autorisé à pratiquer une saisie-arrêt entre les mains du notaire sur toutes sommes dues aux sœurs SA. ou à la SCI B, à hauteur de 500 000 euros. La demande de rétractation de la SCI B a également été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée en appel le 20 avril 2010. Trois instances civiles au fond ont alors été successivement introduites devant le Tribunal de première instance : 1. **L'instance n° 2006/000654** : Par exploit du 23 juin 2006, M. s. EM. a fait signifier la saisie-arrêt à Maître AUREGLIA et a assigné Geneviève SA., Hélène SA. et la SCI B en validation de la mesure et en paiement de 500 000 euros. Le notaire tiers-saisi a déclaré détenir 91 451,87 euros pour Geneviève SA., 371,61 euros pour Hélène SA., et 1 300 000 euros pour la SCI B au titre du séquestre. Par conclusions du 26 octobre 2006, les sœurs SA. avaient déclaré s'en rapporter, souhaitant se libérer de leur dette envers M. s. EM. qu'elles évaluaient alors à 525 000 euros. 2. **L'instance n° 2007/000408** : Par exploit du 21 février 2007, Hélène SA. a assigné la SCI B et son gérant M. s. MA., en présence du notaire séquestre, en annulation pour dol et fictivité de l'acte authentique de vente du 12 mai 2004 et en paiement de 500 000 euros de dommages et intérêts. Avant que le juge civil ne statue au fond, le contentieux s'est déplacé sur le terrain pénal. Le 29 mai 2006 (également mentionné au 29 mai 2007 dans l'exposé des faits), Hélène SA. a déposé plainte avec constitution de partie civile contre M. Dan BE., Mme Ilana AM. et M. s. MA. des chefs de tentative d'escroquerie, complicité et abus de faiblesse. En réplique, le 17 janvier 2007, la SCI B, Mme Ilana AM. et M. s. MA. ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre X pour faux et contre les sœurs SA. pour usage de faux, visant les prétendues contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004. Les procédures pénales ont été jointes le 16 août 2007, et M. s. EM. s'y est constitué partie civile le 5 octobre 2009. Dans l'attente de l'issue pénale, le Tribunal de première instance a, par jugement avant-dire-droit du 25 octobre 2012, ordonné la jonction des instances civiles n° 2006/000654 et n° 2007/000408 et sursis à statuer. L'instruction pénale a connu de multiples rebondissements : après une ordonnance de non-lieu du 9 août 2011, la Chambre du conseil de la Cour d'appel a, par arrêts des 19 janvier 2012 et 26 avril 2012, réformé le non-lieu, requalifié les faits et ordonné le renvoi devant le Tribunal correctionnel d'Hélène SA. du chef de tentative d'escroquerie au jugement au préjudice de M. s. EM., et de Mme Ilana AM. et M. s. MA. du chef de complicité de ce délit. Toutefois, par un jugement définitif du 5 février 2013, le Tribunal correctionnel a prononcé la relaxe générale des prévenus et débouté M. s. EM. de son action civile, en relevant notamment la confusion opérée entre les deux appartements et l'absence de concertation frauduleuse préalable entre Hélène SA. et les animateurs de la SCI B au détriment de M. s. EM. 3. **L'instance n° 2013/000608** : Suite au jugement de relaxe, l'affaire civile a été rappelée le 13 mars 2013. Hélène SA. étant décédée le 16 février 2013 à Nice, sa sœur et unique héritière acceptante, Geneviève SA., a, par exploit du 4 juillet 2013, assigné les parties en reprise d'instance. Dans le dernier état de leurs écritures respectives devant le Tribunal de première instance : * **M. s. EM.** (conclusions du 11 décembre 2013) demandait qu'il lui soit donné acte qu'il s'en rapportait à justice sur le litige opposant Geneviève SA. à la SCI B (tout en suggérant que la relaxe pénale au bénéfice du doute n'excluait pas une faute civile). Il sollicitait la condamnation de Geneviève SA. à lui payer la somme de 630 000 euros (représentant la différence entre le million d'euros reconnu dans la promesse de vente du 11 avril 2005 et la condamnation pénale de 368 709,26 euros) avec intérêts de droit à compter du 23 juin 2006, la validation de la saisie-arrêt pratiquée à cette date, et le rejet des demandes adverses en soutenant sa parfaite bonne foi. * **Mme Geneviève SA.** (conclusions du 31 mars 2014), agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière d'Hélène SA., sollicitait le débouté des demandes de la SCI B et de M. s. EM., ainsi que la condamnation de la SCI B à lui payer 1 300 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement notamment de l'article 1004 du Code civil, en soutenant la fictivité de la vente du 12 mai 2004, la validité des contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004 et l'état de vulnérabilité et de besoin de sa sœur. Vis-à-vis de M. s. EM., elle demandait de constater que la créance de ce dernier était limitée à la somme fixée par le juge pénal (368 709,26 euros), déclarait retirer son offre transactionnelle de 525 000 euros, arguait de la caducité de la promesse du 11 avril 2005 souscrite sous la pression pénale, et demandait que le notaire séquestre (Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO, ayant succédé à Maître Paul-Louis AUREGLIA) lui verse les fonds séquestrés sous déduction de la somme de 368 709,26 euros à remettre à M. s. EM. * **La SCI B et M. s. MA.** (conclusions du 11 juin 2014) concluaient au débouté intégral de M. s. EM. et de Geneviève SA. Ils sollicitaient la mainlevée de la saisie-arrêt du 23 juin 2006 sur leurs fonds, la rétractation de l'ordonnance du 12 juin 2006 et la mainlevée du séquestre judiciaire de 1 300 000 euros à leur profit. Reconventionnellement, ils réclamaient la condamnation de M. s. EM. à 100 000 euros de dommages et intérêts pour maintien abusif de saisie, et celle de Geneviève SA. à 200 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, contestant toute simulation et arguant de la fausseté des contre-lettres produites en simples copies. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La jonction des trois instances soumettait au Tribunal de première instance de Monaco deux questions juridiques principales relatives au droit des contrats et au droit de la preuve, doublées de questions accessoires touchant aux voies d'exécution et à la responsabilité pour abus du droit d'agir en justice : 1. **Sur la simulation contractuelle et la preuve de la contre-lettre** : Une partie à un acte authentique de vente immobilière peut-elle obtenir l'annulation de cet acte pour fictivité et dol, ou revendiquer le prix de revente du bien sur le fondement d'une simulation par déguisement de prêt, en produisant, à titre de contre-lettres au sens de l'article 1168 du Code civil, de simples photocopies ou télécopies dont l'authenticité des signatures est sérieusement mise en doute par les expertises graphologiques, et en invoquant des témoignages sur le comportement ultérieur des parties ? 2. **Sur l'inexécution d'une promesse synallagmatique de vente immobilière** : Lorsque le promettant refuse de réitérer par acte authentique une promesse synallagmatique de vente immobilière — laquelle comprenait une clause de compensation du prix avec une dette préexistante forfaitairement reconnue — et aliène le bien au profit d'un tiers, rendant impossible l'exécution forcée en nature, le bénéficiaire est-il fondé, en application de l'article 1426, alinéa 3, du Code civil, à obtenir des dommages et intérêts calculés en considération de la reconnaissance de dette stipulée dans le compromis non réitéré ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction de l'instance en reprise d'instance n° 2013/000608 avec les deux instances initiales déjà jointes (conformément à l'article 392 du Code de procédure civile), le Tribunal déploie un raisonnement méthodique en trois temps. #### 1. Le rejet de la demande en nullité de la vente du 12 mai 2004 : l'échec probatoire de la contre-lettre et du dol Le Tribunal examine tout d'abord la crédibilité intrinsèque de la thèse d'Hélène SA., reprise par sa sœur Geneviève, selon laquelle la vente authentique du 12 mai 2004 à la SCI B aurait été un montage fictif masquant un prêt hypothécaire usuraire au taux de 20 % l'an, dans le cadre duquel elle aurait été victime d'un dol. Les juges écartent d'emblée l'argument tiré de la volonté d'éviter la « lourdeur d'un prêt hypothécaire » : en 2004, le patrimoine immobilier monégasque d'Hélène SA. (composé de deux appartements dans l'immeuble « V ») n'était grevé d'aucune sûreté, de sorte qu'elle n'avait aucun motif rationnel de recourir à un montage d'une telle complexité hors des circuits bancaires traditionnels. Le Tribunal relève avec lucidité que le seul mobile plausible d'Hélène SA., affleurant dans les dernières écritures de sa sœur, résidait dans la volonté d'organiser son insolvabilité apparente à l'égard de ses créanciers français (son activité de gestion immobilière ayant été placée en redressement judiciaire à Nice le 9 mars 2004 puis en liquidation le 16 décembre 2004) ou de M. s. EM. Se plaçant ensuite sur le terrain strictement probatoire au visa de l'article 1168 du Code civil (« les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes »), le Tribunal pose la règle fondamentale gouvernant l'administration de la preuve de la simulation entre les parties : **« dans les rapports entre les parties, la preuve d'une contre-lettre doit être administrée par écrit lorsque l'acte apparent est constaté en cette forme »**. En l'espèce, l'acte apparent étant un acte authentique, une preuve littérale de la contre-lettre était exigée. Or, le Tribunal constate que les deux documents litigieux versés aux débats par Geneviève SA. — l'attestation attribuée à Mme Ilana AM. du 12 mai 2004 déclarant nulle et non avenue la dette de 5 millions de francs (pièce n° 15, cote pénale D29) et l'engagement du 8 juin 2004 de céder les parts de la SCI B ou de reverser le prix de revente sous déduction de 152 449,02 euros (pièce n° 14, cote pénale D30) — ne sont produits qu'en copie (une photocopie pour le premier, un fax pour le second), aucun original n'étant représenté. Poussant l'analyse plus loin, le Tribunal envisage l'hypothèse où ces copies pourraient valoir commencement de preuve par écrit. Il procède alors à une recension exhaustive et minutieuse des cinq expertises et contre-expertises en écritures réalisées durant l'instruction pénale (rapports privés de C. KO., F.
# Cour d'Appel de Monaco, 24 juin 1986, n° 25231 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 juin 1986, n° 25231 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/06-24-25231)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de la Principauté de Monaco tire son origine d'une opération de promotion immobilière d'envergure internationale, marquée par une succession d'engagements contractuels concurrents portant sur un même tènement immobilier. Cet ensemble foncier présentait la particularité géographique d'être situé à la fois sur le territoire monégasque, à Monte-Carlo, et sur le territoire français, au sein de la commune limitrophe de Beausoleil, bien que le contrat litigieux l'ait désigné comme étant supposé situé intégralement en Principauté de Monaco. Chronologiquement, les relations juridiques autour de ce bien débutent le 30 août 1974. Par un acte notarié reçu à cette date par Maître Paul-Louis Auréglia, notaire à Monaco, la société civile immobilière (S.C.I.) Le Castelleretto, dont le siège est à Monaco et représentée par sa gérante, dame B.-L., promet de vendre ladite propriété à une première entité, la S.C.I. Le Castel. Cette première promesse de vente est assortie d'une condition suspensive tenant au paiement de l'intégralité du prix à une date déterminée. L'exécution de cet avant-contrat donne toutefois lieu à un contentieux : le 7 avril 1976, la S.C.I. Le Castel assigne la S.C.I. Le Castelleretto aux fins de voir réitérer la promesse de vente par acte authentique. Dans la foulée de cette action en revendication, la S.C.I. Le Castel obtient et fait inscrire, le 6 mai 1976, une hypothèque judiciaire provisoire grevant la propriété litigieuse. De surcroît, le 1er juin 1976, à la requête de la S.C.I. Le Castel, un exploit d'huissier est signifié à Maître Auréglia, faisant formellement défense à la S.C.I. Le Castelleretto ainsi qu'à son mandataire, J.-P. A., en raison de l'instance pendante, de passer tous actes de quelque nature que ce soit concernant le terrain. Parallèlement, sur le plan administratif, un accord préalable d'urbanisme avait été délivré le 5 février 1976, suivi d'une pétition déposée le 3 juin 1976 par J.-P. A. agissant comme mandataire de la S.C.I. Le Castelleretto, sur la base d'un projet de construction élaboré par l'architecte Monsieur B. et le Cabinet Epure. C'est dans ce contexte contentieux et hypothécaire que la S.C.I. Le Castelleretto noue des relations avec un nouveau partenaire. Le 1er octobre 1976, un acte sous seing privé intitulé « protocole d'accord » est conclu à Paris, puis enregistré dans cette même ville le 8 octobre suivant. Aux termes de cette convention, la S.C.I. Le Castelleretto, représentée par dame B.-L., s'engage à céder la même propriété à la Société Anonyme Continentale de Production Immobilière (ou de promotion immobilière selon l'intitulé de l'arrêt), en abrégé S.C.P.I., ayant son siège social à Paris et représentée par son Président-Directeur Général, J. O. Le prix de cession est fixé à 50 000 000 de francs, selon des modalités de règlement mixtes : 10 000 000 de francs sont payables comptant lors de la signature de l'acte authentique de cession, laquelle doit intervenir « dans les meilleurs délais », tandis que le solde de 40 000 000 de francs est stipulé payable sous la forme d'une dation en paiement portant sur des appartements, locaux et emplacements de parking à construire. Dans le corps de ce protocole du 1er octobre 1976, dame B.-L. formule une déclaration expresse majeure : elle affirme que le terrain appartenant à la S.C.I. Le Castelleretto n'est grevé ni de servitude ni d'hypothèque, et prend l'engagement de n'en consentir aucune. En contrepartie de cette cession, la S.C.P.I. s'engage à fournir à dame B.-L. une garantie bancaire de bonne fin destinée à assurer l'achèvement des appartements choisis par la venderesse. Enfin, l'acte stipule que dame B.-L. confère à la S.C.P.I. ainsi qu'à F. G. L., architecte et maître d'œuvre de l'opération, tous les pouvoirs et autorisations nécessaires pour intervenir auprès de l'administration en vue d'obtenir le permis de construire, avec l'engagement de transférer le bénéfice de ce permis à la S.C.P.I. dès sa délivrance. L'exécution de ce protocole se heurte rapidement à la réalité de la situation juridique du bien. Dès le 14 octobre 1976, Maître Auréglia, notaire de la venderesse, adresse à la S.C.P.I. un schéma de projet d'acte authentique évoquant plusieurs problèmes à régler (notamment l'indemnisation de J.-P. A. et le délai de livraison des appartements). Surtout, le notaire joint à cet envoi divers documents relatifs au terrain, parmi lesquels figure la photocopie de la notification par exploit d'huissier du 1er juin 1976 faisant défense d'aliéner le bien en raison du procès intenté par la S.C.I. Le Castel. Le lendemain, 15 octobre 1976, la banque The Chase Manhattan Bank confirme néanmoins qu'elle réserve un rang prioritaire au financement de l'opération immobilière de la S.C.P.I., information immédiatement portée à la connaissance du directeur de l'Urbanisme de Monaco par lettre du même jour accompagnée d'une note de présentation de la S.C.P.I., en réponse à une demande de garanties techniques et financières adressée par l'administration à J.-P. A. le 4 octobre 1976. Dès la seconde quinzaine d'octobre 1976, les relations entre les cocontractants se tendent. Le 22 octobre 1976, la S.C.I. Le Castelleretto informe la S.C.P.I. de l'envoi imminent de l'acte définitif dressé par Maître Auréglia et exige que « tout soit terminé avant le 28 courant », menaçant de dénoncer le protocole dans le cas contraire. Elle insiste sur l'urgence de transmettre à l'administration la lettre de garantie de la Chase Manhattan Bank et reproche à la S.C.P.I. d'avoir fait enregistrer le protocole à Paris, exigeant la signature d'un nouveau protocole annulant le premier. Le 30 octobre 1976, Maître Auréglia rappelle l'urgence de connaître les modalités financières de la banque et transmet un projet d'acte comportant des stipulations réservées au litige en cours, prévoyant une délégation de paiement au profit de la S.C.P.I. dans l'hypothèse où la venderesse serait condamnée à céder le bien à la S.C.I. Le Castel. Après avoir transmis ce projet à sa banque le 2 novembre 1976, la S.C.P.I. reçoit le 6 novembre une nouvelle proposition de Maître Auréglia, au nom de la venderesse, visant à modifier les accords pour fixer la réitération de la vente au 20 novembre 1976 sous peine de nullité, mais « sans transcription au bureau des hypothèques pour ne point éveiller l'attention de la Société Le Castel ». Le 8 novembre 1976, la S.C.P.I. fait part au notaire de ses observations et des réserves émises par la Chase Manhattan Bank en raison du procès pendant, tout en cherchant une solution amiable. Le 24 novembre 1976, réagissant à un courrier du notaire du 8 novembre laissant entendre que la venderesse voulait rompre l'accord, la S.C.P.I. conteste toute demande d'établissement d'un nouveau protocole et rappelle que le retard ne lui est pas imputable. Entre-temps, sur le plan administratif, J.-P. A. remet une note de renseignements financiers le 12 novembre 1976, mais l'administration monégasque juge le dossier incomplet et interrompt l'instruction par courriers des 14 décembre 1976 et 14 janvier 1977. Par ailleurs, le 21 décembre 1976, à l'initiative de Maître Auréglia et sans que la S.C.P.I. en soit informée, dame B.-L. fait transcrire une nouvelle hypothèque conventionnelle sur le bien, correspondant à une reconnaissance de dette. Au printemps 1977, la crise contractuelle s'intensifie. Le 12 avril 1977, la S.C.I. Le Castelleretto met en demeure la S.C.P.I. de signer l'acte de vente et de payer le prix sous huitaine, sous peine de caducité définitive du protocole. Le lendemain, 13 avril 1977, l'administration met en demeure J.-P. A. de fournir les références financières sous dix jours, à défaut de quoi l'accord préalable du 5 février 1976 sera nul et non avenu. Après une réponse d'attente du 15 avril en raison d'un voyage d'affaires de son dirigeant, la S.C.P.I. notifie par lettre recommandée du 12 mai 1977 que le financement global est définitivement en place, mais que l'acte de cession ne pourra être signé qu'une fois le litige entre Le Castel et Le Castelleretto tranché par la Cour d'appel. Parallèlement, la venderesse a engagé des tractations avec un tiers acquéreur, la Société Shell, laquelle indique d'ailleurs au directeur de l'Urbanisme, par lettre du 21 avril 1977, qu'elle diffère également son acquisition par acte de Maître Crovetto en raison de la contestation du droit de propriété par la S.C.I. Le Castel. Le 11 juillet 1977, la S.C.I. Le Castelleretto réitère sa mise en demeure du 12 avril par exploit d'huissier signifié à la S.C.P.I. et à G. L. Or, dès le lendemain, 12 juillet 1977, la S.C.P.I., apprenant que la Cour d'appel a débouté la S.C.I. Le Castel de son action en revendication, informe Maître Auréglia qu'elle est prête à acquérir le terrain, sous réserve des effets d'un recours en révision. Les 4 et 5 août 1977, la S.C.P.I. et la Chase Manhattan Bank réclament au notaire le projet d'acte et une date de signature pour verser les 10 000 000 de francs comptant. Toutefois, bien que Maître Auréglia ait dans un premier temps indiqué au cours de l'été (lettres des 22 juillet, 5 et 22 août 1977) qu'il convenait d'attendre le sort du pourvoi en révision introduit par la S.C.I. Le Castel, il informe finalement la S.C.P.I., le 19 août 1977, que les accords du 1er octobre 1976 sont devenus caducs en vertu des actes des 12 avril et 11 juillet 1977. En dépit de ce refus, la S.C.P.I. multiplie les démarches pour obtenir l'exécution du contrat : invitation à signer adressée le 20 octobre 1977, sommation par exploit d'huissier du 14 janvier 1978 pour accomplir les formalités de caution du permis de construire, notifications des 18 janvier et 17 mai 1978, et mises en demeure par exploits d'huissier des 11 mai, 18 et 25 juillet 1978. Toutes ces tentatives demeurent infructueuses. En réalité, un arrêté ministériel d'autorisation de construire (n° 7882 ou 78/82) est délivré le 15 février 1978 au profit de J.-P. A. ès qualités de mandataire de la S.C.I. Le Castelleretto, la Société Shell obtient un permis de construire le 15 juin 1978, et la S.C.I. Le Castelleretto vend finalement le terrain à la Société Shell par acte du 2 août 1978, au prix comptant de 46 000 000 de francs. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à cette rupture et à la dualité géographique de l'immeuble, le contentieux se dédouble de manière symétrique devant les juridictions françaises et monégasques. En France, la S.C.P.I. prend l'initiative en assignant, dès le 4 août 1978, dame B.-L. (tant en son nom personnel qu'ès qualités de gérante) et la S.C.I. Le Castelleretto devant le Tribunal de grande instance de Paris, en résiliation du protocole du 1er octobre 1976 et en paiement de 8 808 000 francs de dommages-intérêts. Les défenderesses soulèvent une exception d'incompétence qui donne lieu à un long périple procédural : par jugement du 28 mai 1979, le Tribunal de grande instance de Paris se déclare compétent ; sur contredit, la Cour d'appel de Paris infirme cette décision par arrêt du 8 février 1980 ; sur pourvoi de la S.C.P.I., la Cour de cassation (désignée dans l'arrêt comme la « Cour suprême ») casse cet arrêt le 16 juin 1981 et renvoie l'affaire devant la Cour d'appel d'Amiens, laquelle confirme le jugement initial ayant retenu la compétence parisienne (bien que le texte de l'arrêt mentionne matériellement « confirma le jugement du Tribunal de grande instance de Paris se déclarant incompétent ») ; un second pourvoi formé par dame B.-L. et la S.C.I. Le Castelleretto est définitivement rejeté le 9 novembre 1983. Statuant au fond par jugement du 10 juillet 1984, le Tribunal de grande instance de Paris met hors de cause dame B.-L. à titre personnel, déclare la loi française applicable au litige, prononce la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 1er octobre 1976 aux torts exclusifs de la venderesse, déboute la S.C.P.I. de sa demande de 5 000 000 de francs pour préjudice commercial, condamne la S.C.I. Le Castelleretto à payer une indemnité provisionnelle de 1 000 000 de francs, et désigne Monsieur Barthes de Ruyther comme expert pour évaluer le préjudice lié à la perte subie et au gain manqué. Saisie d'un recours, la Cour d'appel de Paris, par arrêt du 19 avril 1985, confirme ce jugement pour l'essentiel, mais le réforme partiellement en déclarant dame B.-L. personnellement responsable in solidum avec la S.C.I. Le Castelleretto du préjudice et du paiement de la provision de 1 000 000 de francs. En Principauté de Monaco, la procédure suit un cours parallèle mais inversé. Le 22 décembre 1978, la S.C.I. Le Castelleretto assigne la S.C.P.I. et l'architecte F. G. L. devant le Tribunal de première instance de Monaco afin de faire prononcer la résiliation du protocole à compter du 1er novembre 1976 aux torts des défendeurs, et d'obtenir leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de 4 000 000 de francs de dommages-intérêts, outre 100 000 francs pour procédure abusive. La S.C.P.I. et G. L. soulèvent à leur tour une exception d'incompétence, rejetée par jugement du 17 janvier 1980, dont l'appel est déclaré irrecevable par arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 24 février 1981. La S.C.I. Le Castelleretto réitère son assignation au fond par exploit du 20 mars 1980. Par jugement du 5 mai 1983, le Tribunal de première instance de Monaco adopte une solution diamétralement opposée à celle que retiendront les juges parisiens. Appliquant la loi monégasque, le tribunal qualifie le contrat de promesse de vente ne produisant les effets d'une vente qu'à compter de sa constatation par acte authentique. Il juge que la formule « dans les meilleurs délais » est dépourvue de signification juridique, mais estime légitime la mise en demeure adressée par la venderesse cinq mois après la signature, au motif que l'accord préalable administratif allait devenir caduc. Surtout, les premiers juges monégasques retiennent que la S.C.P.I., n'ayant émis aucune protestation après avoir reçu copie de l'assignation du procès Le Castel quelques jours après le protocole, n'était pas fondée à retarder la signature de l'acte authentique jusqu'à l'issue de ce procès, la promesse n'ayant prévu aucune condition suspensive à cet égard. En conséquence, le tribunal prononce la résiliation de la convention aux torts de la S.C.P.I., la condamne à payer 400 000 francs de dommages-intérêts à la S.C.I. Le Castelleretto, met hors de cause F. G. L., et condamne la S.C.P.I. à verser 40 000 francs de dommages-intérêts à ce dernier ainsi qu'aux dépens. Par exploit du 15 février 1985, la S.C.I. Le Castelleretto interjette appel *parte in qua* de ce jugement afin d'obtenir l'entier bénéfice de son assignation initiale. Soutenant sur le fondement des articles 1432 et 1426 du Code civil monégasque que le protocole ne constituait qu'une promesse unilatérale à durée indéterminée révocable à tout moment (comme fait le 22 octobre 1976), elle reproche à la S.C.P.I. sa carence dans l'obtention des garanties bancaires, du financement et du maintien des autorisations d'urbanisme, ce qui l'aurait contrainte à vendre à la société Shell à un prix inférieur. S'appuyant sur trois pièces (attestations de Maître Auréglia du 10 octobre 1978 et de J.-P. A. du 2 octobre 1978, et lettre du directeur de l'Urbanisme du 20 septembre 1978), elle affirme que la S.C.P.I. et G. L. connaissaient le litige Le Castel dès l'origine et ont agi de concert pour lui nuire, tout en contestant toute intervention réelle de G. L. pour qui la S.C.P.I. avait pourtant réclamé 1 050 000 francs d'honoraires. Par conclusions du 27 novembre 1985, elle sollicite le rejet de l'appel incident. Par conclusions des 19 mars 1985 et 4 février 1986 — reprises le 25 février 1986 par Maître C., syndic au règlement judiciaire de la S.C.P.I. prononcé par le Tribunal de commerce de Paris le 4 novembre 1985 —, la S.C.P.I. forme appel incident. Elle revendique l'application de la loi française (lieu de signature et d'enregistrement) et des articles 1582 et suivants du Code civil français, tout en soulignant que la solution est identique en droit monégasque quant à l'octroi de dommages-intérêts. Elle demande l'infirmation du jugement, la résiliation du protocole aux torts exclusifs de la S.C.I. Le Castelleretto et sa condamnation à 4 000 000 de francs pour procédure abusive et préjudice subi, en dénonçant la déclaration mensongère de dame B.-L., la dissimulation des hypothèques des 6 mai et 21 décembre 1976, et le fait que la société Shell avait elle-même différé son achat pour le même motif tenant au procès en cours. Elle signale en outre l'insolvabilité apparente de la venderesse, qui n'a pas réglé la provision parisienne. Enfin, par conclusions du 4
# Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/05-02-16008)) ## Faits et procédure Par jugement d'adjudication du 18 janvier 2012, l. CA. est devenu propriétaire d'un appartement, avec cave et parking, situé dans un immeuble monégasque. Le 24 avril 2012, il a promis de vendre ce bien à m. SA., moyennant 1.875.000 euros, avec une date d'échéance fixée au 3 décembre 2012 et une jouissance consentie à l'acquéreur jusqu'à cette date. Un avenant du 7 janvier 2013 a substitué aux acquéreurs m. SA. et son époux, g. SA., la vente devant intervenir le 15 janvier 2013. Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit des époux SA. pour le même prix. Le paiement était échelonné, avec un versement initial de 375.000 euros, trois tranches de 100.000 euros, et un solde de 1.200.000 euros à la signature de l'acte définitif, fixée au 10 avril 2013. Les époux SA. bénéficiaient d'une jouissance des lieux jusqu'à cette date, à titre de commodat sans reconduction. Ils ont versé 675.000 euros, mais la vente n'a pas été réalisée à l'échéance. Après une sommation du 2 mai 2013, puis une assignation en référé du 29 août 2013, le juge des référés a ordonné, par ordonnance du 22 janvier 2014, l'expulsion des époux SA., confirmée par arrêt du 17 juin 2014. Les occupants ont libéré les lieux. Saisi par les époux SA. d'une action tendant, à titre principal, à la passation de l'acte authentique, à titre subsidiaire, au paiement de 700.000 euros de dommages-intérêts, à titre infiniment subsidiaire, à la restitution de 675.000 euros, le Tribunal de première instance a débouté les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions. Il a condamné les époux SA. à payer à l. CA. 100.200 euros d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014, et a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts. Les époux SA. ont interjeté appel. Le vendeur a formé appel incident. La Cour d'appel confirme le jugement, sauf sur le rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, qu'elle accueille à hauteur de 5.000 euros. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier. La première porte sur la qualification du financement bancaire. Les acquéreurs soutenaient que l'obtention d'un prêt constituait une condition suspensive implicite de la vente, en dépit de l'absence de stipulation expresse. La Cour doit déterminer si la commune intention des parties, au sens de l'article 1011 du Code civil, permet de retenir une telle condition. La deuxième concerne l'imputabilité de la non-réalisation de la vente. Les acquéreurs reprochaient au vendeur de n'avoir pas procédé à la mainlevée d'une hypothèque, ce qui aurait empêché la réitération. La question est de savoir si cette carence est établie et si elle peut être regardée comme la cause de l'échec de la vente. La troisième, enfin, est de déterminer si la clause pénale de conservation de l'acompte et l'indemnité d'occupation prévue par la promesse trouvent application, et si le préjudice allégué par le vendeur, lié à la dégradation des lieux et aux frais de justice, est réparable. ## Solution et dispositif **1. Sur l'interprétation de la promesse.** La Cour rappelle que « l'interprétation d'une convention relève de l'appréciation souveraine des juges du fond », puis retient qu'« il n'est pas établi que les parties aient entendu ériger en condition suspensive tacite ou implicite l'obtention d'un prêt par les époux SA. ». Elle fonde cette appréciation sur plusieurs éléments : l'absence de condition suspensive de financement dans les trois actes successifs (promesse du 24 avril 2012, avenant du 7 janvier 2013, promesse du 8 février 2013), le caractère « clair, dénué d'équivoque » de ces actes, et la durée de la négociation, qui aurait permis aux parties d'insérer une telle clause. La connaissance par le vendeur de la nécessité d'un financement bancaire, ainsi que les démarches entreprises auprès d'une banque dès juin 2011, sont jugées insuffisantes à « modifier l'interprétation univoque »
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15621 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15621 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15621)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 5 avril 2013, les consorts HI. (Mme Editha DA., veuve de John HI., MM. John Edward HI. et Edmond-Jason HI.) et Mme Josette HI., épouse BL., ont conclu avec la société civile particulière HO. CAPITAL une promesse de vente portant sur un immeuble de rapport dénommé « Palais HO. », situé à Monaco. La promesse était subordonnée à une unique condition suspensive, tenant au non-exercice par l'État monégasque de son droit légal de préemption. Elle prévoyait le versement d'un acompte d'un million d'euros, la prise en charge du solde des droits de succession de M. John HI., le paiement d'une indemnité égale aux loyers non perçus, la réitération par acte authentique au plus tard le 4 avril 2014 et le versement comptant de vingt-sept millions d'euros lors de la signature de l'acte de vente. Une clause pénale était stipulée au profit des vendeurs en cas de refus de l'acquéreur de régulariser. Enfin, toute prorogation des délais ne pouvait résulter que d'un avenant signé par l'ensemble des parties. Le 28 août 2013, le Ministère d'État informa le notaire que le Gouvernement Princier n'entendait pas exercer le droit de préemption. La société HO. CAPITAL ne se présenta pas à la convocation du 4 avril 2014 et assigna le même jour les vendeurs et Mme BL. Elle sollicitait, à titre principal, une prorogation de dix-huit mois du délai de réitération à compter de la décision judiciaire devenue définitive, et, à titre subsidiaire, la restitution des sommes versées ainsi que des dommages-intérêts. Par jugement du 7 mai 2015, le Tribunal de première instance rejeta la demande de prorogation, constata la caducité de la promesse, débouta la société de ses demandes de restitution, dit les sommes versées acquises aux vendeurs et la condamna au paiement de diverses sommes au titre des indemnités locatives impayées. La Cour d'appel confirma intégralement ce jugement le 9 février 2016. La société HO. CAPITAL forma un pourvoi comportant trois moyens. Le premier, fondé sur l'article 989 du Code civil, invoquait la bonne foi contractuelle. Le deuxième et le troisième, fondés sur l'article 199 du Code de procédure civile, dénonçaient une contradiction et une insuffisance de motifs. Les défendeurs au pourvoi sollicitaient en outre des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 459-4, alinéa 2, du Code de procédure civile et de l'article 1229 du Code civil. ## Question de droit La Cour de révision devait répondre à trois questions. 1. Le juge du fond peut-il écarter, au motif de la mauvaise foi du promettant, l'effet caducifiant attaché au dépassement du délai de réitération, sans modifier les termes du contrat (premier moyen) ? 2. Les motifs retenant l'absence de mauvaise foi des vendeurs sont-ils contradictoires lorsque le juge constate, d'une part, que l'acquéreur a acheté en vue d'une opération immobilière et, d'autre part, que le projet n'est pas entré dans le champ contractuel (deuxième moyen) ? 3. Le juge qui refuse d'écarter une clause pénale, au motif que la mauvaise foi n'est pas démontrée, motive-t-il suffisamment sa décision (troisième moyen) ? Il convenait également de déterminer si l'usage par l'acquéreur des voies de recours ouvertes par la loi pouvait fonder une condamnation à des dommages-intérêts. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi sur les trois moyens et refuse l'allocation de dommages-intérêts. **Sur le premier moyen et le deuxième moyen réunis**, la Haute juridiction valide le raisonnement de la Cour d'appel. Elle relève que celle-ci a « souverainement déduit que le projet immobilier envisagé par la société HO. CAPITAL n'était pas entré dans le champ contractuel » et a « sans se contredire, retenu au vu de ces constatations et énonciations que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas établie ». **Sur le troisième moyen**, elle approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que, « en l'absence de mauvaise foi des promettants, elle n'avait pas le pouvoir de modifier les termes de cette promesse », ce qui légalement justifiait sa décision sur la clause pénale. **Sur les demandes indemnitaires**, elle énonce que « la société HO. CAPITAL n'a fait qu'user normalement d'une voie de recours prévu par la loi ; qu'il n'y a pas lieu d'accueillir les demandes indemnitaires formées contre elle ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le pourvoi, > Cond
# Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 2021, n° 19894 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 2021, n° 19894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/07-06-19894)) ## Faits et procédure Le 7 octobre 2017, M. j. V. D. H. a formalisé, par l'intermédiaire de l'agence immobilière A, une offre d'achat portant sur un bien immobilier situé à Monaco, appartenant à M. r. B., au prix de 24.750.000 euros. Le vendeur a contresigné cette offre le même jour, sous condition du versement de 1.000.000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire. Un compromis de vente a été signé le 8 novembre 2017, prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 31 janvier 2018. Cette réitération n'a pas eu lieu. Mme m. C., qui soutenait avoir mis en relation M. V. D. H. avec l'agence, a réclamé la commission de porteur d'affaires qu'elle estimait lui être due. Elle a assigné l'acquéreur le 3 janvier 2019 devant le Tribunal de première instance de Monaco, sollicitant la reconnaissance d'une faute dans la non-réitération, l'indemnisation d'une perte de chance, et le paiement de 334.125 euros, correspondant à 90 % de la commission. Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal a déclaré l'action recevable mais a débouté la demanderesse, au motif que les incidents médicaux ayant conduit au report de la signature n'étaient pas fautifs, et que la volonté de l'acquéreur de réitérer la vente était constante. Mme C. a relevé appel le 21 juillet 2020. M. V. D. H. a formé appel incident, invoquant l'existence d'un lien contractuel d'apporteur d'affaires et la mise en œuvre du principe de non-cumul des responsabilités. Un protocole transactionnel conclu le 26 juillet 2018 entre M. V. D. H. et le vendeur, mettant fin à l'instance en réitération, prévoyait le versement à l'acquéreur d'une indemnité de 900.000 euros. La cour a par ailleurs écarté des débats la pièce n° 7 produite par l'intimé, rédigée en langue anglaise et non accompagnée de traduction en langue française. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions successives. **Première question** : l'action de l'apporteur d'affaires contre l'acquéreur, tiers à la relation d'apport, relève-t-elle du régime délictuel ou du régime contractuel, eu égard au principe de non-cumul invoqué par l'intimé ? **Seconde question** : la non-réitération de l'acte authentique résulte-t-elle d'une faute imputable à l'acquéreur, appréciée au regard des diligences normales qui auraient dû permettre la réalisation de la vente ? ## Solution et dispositif Sur la qualification, la cour retient que Mme C. était liée à M. V. D. H. par une relation d'apporteur d'