202 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 07 avril 2015, n° 13195 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 avril 2015, n° 13195 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/04-07-13195)) ## Faits et procédure Par convention du 20 janvier 2009, les bailleurs, M. e F et Mme i. C divorcée D, ont accepté la résiliation anticipée, au 15 octobre 2009, d'un bail échéant le 14 octobre 2010. La locataire, Mme g. A épouse B, avait invoqué l'état de santé de son époux, qui l'obligeait selon elle à s'installer à Lugano. Le motif avancé reposait sur un courrier adressé aux bailleurs le 13 janvier 2009. Saisi par les ex-époux F d'une demande en annulation de leur consentement et en paiement de diverses sommes, le Tribunal de première instance a, par jugement du 28 février 2013, écarté le vice du consentement, faute de manœuvres dolosives caractérisées. Il a toutefois retenu que le motif de résiliation était fallacieux et a condamné la locataire à verser 17.614,31 euros au titre de la perte locative. La locataire a relevé appel par exploit du 6 juin 2013, sollicitant la réformation partielle du jugement. Les intimés ont formé un appel incident tendant notamment à faire établir le dol et à obtenir une indemnisation plus élevée, soit 119.335,41 euros, subsidiairement 80.211,91 euros. En cours d'instance, Mme Nadia Jahlan, administratrice judiciaire des biens de M. F, est intervenue volontairement. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher trois questions : 1. **Recevabilité** : la demande en paiement portée à 119.335,41 euros constituait-elle une demande nouvelle en cause d'appel ? 2. **Vice du consentement** : le fait d'avoir modifié la mention de l'expéditeur sur un courrier (« Monte-carlo » rayé et remplacé par « Lugano ») constitue-t-il une manœuvre dolosive susceptible d'annuler la résiliation ? 3. **Responsabilité** : la locataire qui fonde la résiliation anticipée sur un motif inexact, en dissimulant son maintien de résidence à Monaco, engage-t-elle sa responsabilité, et sur quel fondement ? ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions appelées, après avoir statué sur les points suivants. **Sur la recevabilité.** La demande de 119.335,41 euros est nouvelle pour l'essentiel. Les bailleurs avaient chiffré leur réclamation en première instance à 118.681,44 euros. Seul ce montant peut être réclamé en appel, en application de l'article 431 alinéa 2 du Code de procédure civile. Le surplus de 653,97 euros est déclaré irrecevable. **Sur le dol.** La Cour écarte la manœuvre dolosive. La rature était « évidente et non dissimulée », et les mentions lisibles du document (date, heure, nom et numéro de télécopie) révélaient un envoi par fax depuis Monaco. Il n'en résultait « aucune présentation trompeuse quant au domicile de la bailleresse ». **Sur la faute.** La Cour retient en revanche que la locataire a continué de résider à Monaco après la résiliation,
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 février 1989, n° 25520 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 février 1989, n° 25520 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/02-09-25520)) ## Faits et procédure La société anonyme de droit monégasque « Société Immobilière Charlotte » est propriétaire, au rez-de-chaussée du Bloc I de l'immeuble en copropriété « Le Windsor », d'un appartement composé d'un hall, de deux pièces à usage de bureau et d'une toilette, formant le lot n° 9. L'article 1er du règlement de copropriété stipulait que « les locaux composant l'immeuble devront conserver la destination uniquement bourgeoise, sauf en ce qui concerne les locaux du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin du Bloc II ». Par acte sous seing privé du 15 octobre 1984, enregistré le 22 octobre 1984, la bailleresse a loué ce local « à usage de bureau à l'exclusion de toute profession » à la société anonyme « Entretien Technique Service » (E.T.S.), pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. Le bail contenait une clause par laquelle le locataire déclarait avoir pris connaissance du règlement de copropriété et s'engageait à en respecter les dispositions. La locataire a apposé sur les vitres des fenêtres du local les lettres « E.T.S. », initiales de sa raison sociale. Le syndic, habilité par décision de l'assemblée générale du 27 mars 1986, a assigné la bailleresse, par exploit du 18 août 1986, afin d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à la suppression de ces lettres, ainsi qu'au paiement de 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. La défenderesse a conclu au débouté et formé une demande reconventionnelle de 10 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutenait que le sigle ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, dès lors que le local n'était utilisé qu'à usage de bureau et que des fonds de commerce pourvus d'enseignes se trouvaient au rez-de-chaussée du Bloc II, sur la même façade. Le syndicat a maintenu sa demande. Il produisait un extrait du Répertoire du commerce et de l'industrie établissant que le local constituait le siège social de la locataire, laquelle ne disposait d'aucun autre établissement en Principauté. Il en déduisait une activité commerciale prohibée dans le Bloc I. La bailleresse répliquait que l'activité de nettoyage et d'entretien d'immeubles de la locataire ne s'exerçait pas dans les bureaux. ## Question de droit La question posée était de savoir si le syndicat des copropriétaires pouvait obtenir, contre le copropriétaire bailleur, la suppression d'une enseigne apposée par son locataire en violation du règlement de copropriété. Plus précisément, le tribunal devait déterminer si l'action, fondée sur l'article 998 du Code civil, était dirigée contre la personne tenue de l'obligation de ne pas faire, et si le bailleur pouvait être regardé comme l'auteur de l'inexécution. La solution emporte donc une double qualification : celle de la nature de l'action, et celle de la personne passivement légitimée. Le tribunal n'a pas eu à se prononcer sur le caractère commercial ou non de l'activité du locataire, ni sur la conformité de l'enseigne au règlement de copropriété au fond. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'action du syndicat contre la bailleresse. Il relève que le syndicat a « opté pour la réparation en nature de l'inexécution d'une obligation de ne pas faire conformément aux dispositions de l'article 998 du Code civil ». Or, la bailleresse ayant mis le local à la disposition de la locataire, elle en « a perdu l'usage pour la durée de la location consentie », ce qui lui interdit toute immixtion dans les lieux. Le tribunal ajoute que la locataire, « non appelée en cause, est l'unique auteur de la modification ainsi apportée à l'aspect des fenêtres ». Le tribunal qualifie l'action d'« action personnelle mobilière », qui « aurait dû être dirigée contre la personne tenue de l'obligation arguée d'inexécution ». Il rejette également la demande reconventionnelle, au motif que la demanderesse « a pu se méprendre sur la portée de ses droits à rencontre de l'un des copropriétaires ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute le syndicat des copropriét
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 2015, n° 12994 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 2015, n° 12994 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/02-19-12994)) ## Faits et procédure Suivant contrat du 6 août 2004, j. HA. a donné à bail à j. JO-FL. un appartement de cinq pièces, avec terrasse-jardin et emplacement de parking, dans un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 96 000 euros, payable par trimestres anticipés, et le dépôt de garantie à 24 000 euros, porté à 29 532 euros en cours de bail. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 novembre 2004, à l'issue de travaux réalisés par le locataire. Le bail, d'une durée initiale de trois ans, s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction. La bailleresse a donné congé par courrier du 14 mai 2010, « sans préjudice de la résiliation pour faute qui lui sera imputée s'il n'effectuait pas les travaux de réparation dans le délai imparti ». Un procès-verbal de constat dressé le 11 juin 2010 par Maître ESCAUT-MARQUET, huissier, a relevé plusieurs modifications dans les lieux. Par acte du 13 juillet 2010, la bailleresse a fait signifier un commandement d'effectuer, dans un délai de huit jours, les travaux de remise en état, en précisant qu'à défaut elle entendait user de la clause résolutoire du bail. Les travaux n'ont pas été exécutés. Le locataire a quitté les lieux le 31 août 2010, à la suite d'un constat de sortie. Par acte du 29 octobre 2012, la bailleresse a assigné le locataire devant le Tribunal de première instance (affaire n° 2013/000155). Elle demandait de constater la résiliation du bail aux torts du
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 2014, n° 12802 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 décembre 2014, n° 12802 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/12-18-12802)) ## Faits et procédure La SAM R, bailleresse, a conclu avec M. e. AB., joueur de football professionnel, un bail portant sur un appartement duplex de cinq pièces à Monaco, daté du 10 mars 2014 et prenant effet le 1er avril 2014. Deux engagements de location distincts ont été conclus pour deux emplacements de parking, à effet de la même date. Le loyer de l'appartement était fixé à 355 000 euros par an, payable par trimestres anticipés, avec des provisions sur charges de 8 875 euros par trimestre. Le locataire a quitté les lieux dans la nuit du 29 au 30 juillet 2014, sans préavis, en adressant ses clefs et une lettre de départ expédiée depuis l'Espagne. Trois avis d'échéance ont été notifiés le 26 juin 2014 pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014. Un commandement de payer de 95 725 euros a été délivré le 30 juillet 2014. La bailleresse a obtenu une ordonnance présidentielle autorisant une saisie-arrêt entre les mains de la SAM O, employeur du locataire, pour garantie d'une créance de 150 000 euros. L'assignation, délivrée à parquet le 27 août 2014, tendait à la validation de la saisie et à la condamnation du défendeur au paiement de 96 066 euros. Par conclusions dites « ampliatives » déposées le 28 octobre 2014, la demanderesse a porté sa prétention à 274 530,44 euros. Elle y ajoutait des travaux de remise en état, un coût de constat d'état des lieux, une indemnité de relocation et des dommages-intérêts. Le défendeur, cité à parquet, n'a pas comparu. Le jugement a été rendu par défaut et en premier ressort. ## Question de droit Le tribunal devait trancher deux questions. La première tenait à la recevabilité des demandes additionnelles formulées par conclusions, alors que ces écritures n'avaient pas été signifiées au défendeur défaillant. La seconde portait sur le bien-fondé de la créance locative. Le juge devait déterminer si le bailleur rapportait la preuve de l'arriéré dont il demandait le paiement, en l'absence de toute contestation du défendeur. Sur ce second point, le tribunal se fonde sur l'article 1568 du code civil, qui impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus, et sur l'article 1162 du même code, aux termes duquel « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». ## Solution et dispositif Le tribunal déclare irrecevables les demandes additionnelles. Il retient que les conclusions ampliatives n'ont pas été signifiées à M. AB., et que leur envoi par courrier recommandé à un av
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/10-27-25493)) ## Faits et procédure Par acte de vente du 27 mars 1986, reçu par deux notaires monégasques, la veuve C. a cédé aux époux C. l'intégralité d'un immeuble comprenant des caves, un rez-de-chaussée et quatre étages, composé de huit appartements loués. Deux locataires occupaient chacun un appartement : U., au rez-de-jardin gauche, et B., dans les 2e et 3e étages selon l'exposé de la décision. Le prix global de la cession n'est pas précisé dans la décision. Par la suite, les acquéreurs ont cédé à titre gratuit l'appartement du rez-de-jardin, occupé par U., à leur fils J. C., par acte du 22 décembre 1986 transcrit le 26 mars 1987. Ce dernier l'a lui-même cédé gratuitement à son épouse le même jour. U. a été informé de la vente par exploit extrajudiciaire du 4 février 1987. U. a assigné le 1er avril 1987 les acquéreurs, la donataire et la venderesse (RG n° 476). Il sollicitait la reconnaissance d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il occupait, sur le fondement de l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et d'un arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983. Il demandait également l'annulation ou l'inopposabilité de la vente et des cessions subséquentes, pour fraude, ainsi que 100 000 F de dommages-intérêts. B. est intervenu volontairement le 12 avril 1988 aux mêmes fins, en réclamant en outre la restitution d'une cave et 20 000 F d'indemnité. U. a par ailleurs assigné le 24 juin 1987 J. C. (RG n° 632), qui a demandé la jonction des instances. Les défendeurs ont opposé la forclusion prévue par le dernier alinéa de l'article 40, l'absence de qualité des demandeurs pour agir contre une vente portant sur l'immeuble entier, l'inapplicabilité de l'article 40 selon l'arrêt de 1983, l'absence de fraude et l'absence d'obligation de notification à la charge du propriétaire autre que celui qui cède. Ils ont formé des demandes reconventionnelles. ## Question de droit La question posée était la suivante : le droit de préemption institué par l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 peut-il être exercé par un locataire ou occupant lorsque la cession porte sur l'intégralité d'un immeuble, alors que la location ne concerne qu'une partie des biens cédés ? Le tribunal relève que la situation diffère de celle tranchée par l'arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983 et par l'arrêt de la Cour de Révision du 8 octobre 1985 (Z. et autres / L. et M.). Dans ces affaires, des locataires souhaitaient acquérir des biens qu'ils n'occupaient pas en totalité. Ici, les locataires entendaient au contraire limiter leur préemption aux seules parties qu'ils occupaient.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 novembre 2014, n° 12766 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 novembre 2014, n° 12766 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/11-27-12766)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, enregistré le 22 janvier 2010, s. GA. a donné à bail à e. GO. un appartement de trois pièces situé à Monaco, moyennant un loyer annuel de 79.200 euros en principal, 3.360 euros de charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 19.800 euros. Le bail a pris fin en décembre 2012. Deux procès-verbaux de constat ont été dressés à la sortie par un huissier de justice, les 6 et 27 décembre 2012. Le second a été établi après que le preneur eut fait réaliser, à ses frais, des travaux de réfection des peintures. Un état des lieux d'entrée, daté du 18 janvier 2010, figurait au dossier ; il ne comportait pas la signature de la partie qui s'en prévaut, mais son contenu n'était pas contesté, hormis une mention sans incidence sur le litige. Par exploit du 17 octobre 2013, le locataire sortant a assigné le bailleur en paiement du dépôt de garantie de 19.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2013, et de 10.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, avec exécution provisoire. Le bailleur a conclu au rejet et, reconventionnellement, au paiement de 2.576 euros, solde du coût de travaux de remise en état évalués au total à 22.376 euros, ainsi que de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le tribunal de première instance a statué par jugement contradictoire et en premier ressort. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si le bailleur pouvait retenir tout ou partie du dépôt de garantie au titre de travaux de remise en état, lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des désordres, et si le fait de conserver une somme significative dans ces conditions constitue une résistance abusive ouvrant droit à dommages-intérêts. Le raisonnement suppose de déterminer l'obligation du preneur au regard des dispositions du Code civil relatives au bail, et de répartir la charge de la preuve des dégradations. ## Solution et dispositif Le tribunal rappelle le cadre légal. Selon l'article 1570 du Code civil, lorsqu'un état des lieux a été dressé, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1571 pose une présomption de réception en bon état de réparations locatives en l'absence d'état des lieux, sauf preuve contraire. L'article 1572 met à la charge du preneur les dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve d'une absence de faute de sa part. Le tribunal retient le second procès-verbal de sortie pour procéder à la comparaison, dès lors qu'il a été établi après les travaux de remise en état réalisés par le preneur
# Cour d'Appel de Monaco, 25 novembre 2014, n° 12753 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 25 novembre 2014, n° 12753 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/11-25-12753)) ## Faits et procédure Le 26 janvier 2011, la SARL Ferrari Expéditions Monaco Privé a souscrit un engagement de location portant sur des bureaux et deux emplacements de parking à Monaco, moyennant un loyer annuel de 144 000 euros HT. Cet engagement était soumis à des conditions suspensives, dont la signature du bail avant le 17 février 2011, et prévoyait le versement immédiat de la somme de 35 880 euros. Le bailleur, la société Rotwin Corp. S.A., l'a accepté le même jour. Un projet de bail conforme, à l'exception d'un emplacement de parking (n° 76 au lieu du n° 83), avait été établi le 4 février 2011. Aucun bail n'a été signé. Le 14 février 2011, la société preneuse a indiqué qu'elle renonçait à la location des bureaux. L'agent immobilier, M. j-a. BE., a conservé la somme versée. Saisi d'une demande en paiement par la société, le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 27 juin 2013, a déclaré valables l'engagement et la clause pénale qu'il contenait. Il a toutefois subordonné la mise en œuvre de cette clause à l'envoi d'une mise en demeure préalable, absente en l'espèce. Il a en conséquence condamné l'agent à restituer les 35 880 euros. L'agent a relevé appel le 15 octobre 2013. Il soutenait principalement que la renonciation du preneur dispensait de toute mise en demeure, et subsidiairement qu'il subissait des préjudices justifiant la conservation de la somme. La société a formé appel incident et sollicité la nullité de l'engagement et de la clause pénale, subsidiairement sa caducité, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. ## Question de droit La question centrale était de savoir si la mise en demeure, exigée par l'article 1085 du Code civil pour que le créancier puisse bénéficier de la clause pénale, demeure nécessaire lorsque le débiteur a déclaré, avant le terme, qu'il refusait d'exécuter son obligation. Les questions subsidiaires portaient sur la validité de la promesse unilatérale de bail (cause, erreur, dol, conditions impossible et potestative), le caractère non écrit de la clause pénale, l'effet de la renonciation sur la caducité de l'engagement, et l'existence d'une novation. ## Solution et dispositif La Cour confirme la validité de l'engagement de location et de la cl
# Tribunal Correctionnel de Monaco, 22 janvier 2019, n° 17643 > Décision commentée : Tribunal Correctionnel de Monaco, 22 janvier 2019, n° 17643 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-correctionnel/2019/01-22-17643)) ## Faits et procédure La prévenute, de nationalité monégasque, était attributaire d'un appartement appartenant à l'État de Monaco, qui le lui avait remis par un contrat de bail. Elle l'a mis à disposition d'un tiers par l'intermédiaire d'un site internet, pour une durée déterminée et en contrepartie d'une somme d'argent. Le tribunal relève que la prévenue ne conteste pas ces faits, que la prévention vise « courant mai 2018 » et qu'il lui est reproché d'avoir « détourné le contrat de bail en sous-louant l'appartement propriété de l'État de Monaco ». La poursuite est engagée sur le fondement des articles 26 et 337 du Code pénal pour abus de confiance. La citation a été délivrée le 9 juillet 2018 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 décembre 2018. L'État de Monaco, représenté par l'Administration des domaines, s'est constitué partie civile et a sollicité un euro symbolique à titre de dommages-intérêts. Le jugement a été prononcé le 22 janvier 2019. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si la mise en sous-location, par le titulaire d'un bail portant sur un appartement domanial, constitue un abus de confiance au sens de l'article 337 du Code pénal. Le tribunal formule lui-même cette interrogation : il lui « appartient à la juridiction saisie d'apprécier si cette démarche qui peut être définie comme de la sous-location est constitutive d'un abus de confiance au sens de l'article 337 du Code pénal ». Cette question se décompose en trois éléments, que le jugement examine successivement : 1. **L'objet du détournement.** Le contrat de bail peut-il être détourné au sens de l'article 337 ? 2. **La nature du bien.** L'appartement, en tant qu'immeuble, peut-il faire l'objet d'un détournement ou d'une dissipation ? 3. **Le préjudice.** Le propriétaire a-t-il été privé de ses droits sur la chose remise ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'infraction sur chacun de ces trois points. **Sur le premier point**, le bail n'entre dans aucune des catégories énumérées par l'article 337. Le jugement précise qu'il « ne peut être considéré comme un fond, un meuble, un effet, un denier, une marchandise, un billet, une promesse, une quittance ou encore un écrit contenant ou opérant une obligation ou une décharge, à savoir une reconnaissance de dettes par exemple, tel que cela est limitativement prévu par les dispositions dudit article 337 ». **Sur le deuxième point**, le tribunal retient que le détournement « n'aurait pu davantage porter sur l'appartement [...] qui est un immeuble et donc exclu de ladite liste ». Il qualifie cette liste
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25452 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25452 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-09-25452)) ## Faits et procédure Des époux de nationalité italienne, domiciliés en Italie (à Dolceacqua, Imperia), sont propriétaires à Monaco d'un appartement loué à un locataire également de nationalité italienne. Les bailleurs ont acquis cet appartement, ainsi qu'un autre lot du même étage, par actes notariés du 8 mai 1972. Par acte du 6 février 1973, ils ont vendu libre de tout occupant le logement qu'ils occupaient, avec la cave afférente, et ont conservé l'appartement loué, en se réservant la libre disposition de la cave attachée à ce logement. Un congé a été délivré au locataire pour quitter les lieux. Le texte présente à cet égard une divergence de dates : la demande et les motifs visent un congé du 29 septembre 1979, tandis que l'exposé des prétentions évoque un exploit d'huissier du 25 novembre 1979 et que les motifs mentionnent un congé « en date du 29 novembre 1979 ». La décision ne tranche pas ce point, qui n'est pas déterminant. Les bailleurs ont assigné le locataire en validation du congé et en expulsion, sur le fondement de la législation sur les locaux à usage d'habitation, en invoquant leur résidence habituelle à Monaco depuis 1935. Le défendeur a opposé l'absence de résidence habituelle depuis le 6 février 1973, la fictivité de leur domicile monégasque, et le caractère spéculatif de l'opération. Il a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de 50 000 F et a accepté une mesure de transport sur les lieux. Le tribunal a statué au fond, contradictoirement. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si des bailleurs étrangers, qui remplissent les conditions de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970, peuvent exercer un droit de reprise au titre de l'une des catégories de l'article 30, notamment la quatrième, qui vise les étrangers résidant habituellement dans la Principauté depuis plus de dix ans, lorsque le locataire lui-même est étranger et réside habituellement à Monaco depuis plus de dix ans. En second lieu, se posait la question de la qualification de la « résidence habituelle » : un local de sous-sol désigné dans les actes comme cave d'un appartement, occupé de manière épisodique, peut-il constituer une telle résidence ? Accessoirement, la demande reconventionnelle appelait l'appréciation du caractère abusif de l'action en reprise. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte le droit de reprise. Il relève que les bailleurs remplissent effectivement les conditions de l'article 28, mais qu'ils n'entrent dans aucune des catégories de l'article 30, et spécialement dans la quatrième. Il constate que les demandeurs « ne justifient pas qu'ils aient occupé ce local à Monaco de façon permanente depuis au moins 10 ans » et que « les demandeurs ne résidaient qu'épisodiquement dans la pièce qu'ils s'étaient réservée dans cet immeuble ». Pour ce faire, il s'appuie sur un faisceau d'éléments : les notes manuscrites adressées au locataire entre 1986 et 1988, un relevé de charges locatives afférentes à la cave, un procès-verbal de constat d'huissier du 8 février 1988, et un certificat médical de 1983 décrivant le local comme « en sous-sol, humide et insalubre ». Le tribunal refuse en outre de retenir le certificat de résidence délivré par la Direction de la sûreté publique le 20 novembre 1
# Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 2002, n° 27004 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 2002, n° 27004 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2002/06-04-27004)) ## Faits et procédure Par contrat enregistré conclu le 8 janvier 1996, la SAM Damor, bailleresse, a loué à la Société monégasque de courtage (ci-après « la locataire ») des locaux à usage de bureaux, d'une superficie indiquée comme « approximativement de 134 m2 », pour une durée de trois ans à compter rétroactivement du 1er janvier 1996. Le bail se poursuivait ensuite par tacite reconduction par périodes de vingt-quatre mois, sous réserve d'un préavis de six mois. Un cautionnement de garantie d'un trimestre de loyers, soit 50 250 francs, non productif d'intérêts, avait été versé. Deux commandements de payer ont été délivrés les 27 mars 1997 et 19 juin 1998. Le second, portant sur un solde de 71 434,77 francs, visait la clause résolutoire du bail, dont le troisième alinéa prévoyait que les sommes versées resteraient acquises au bailleur à titre d'indemnité en cas de résiliation. Une lettre du 11 mai 1998 donnait congé pour le 31 décembre 1998. Faute de paiement, la bailleresse a saisi le président du tribunal de première instance en référé. La locataire a invoqué des désordres (infiltrations, dégâts des eaux, défauts électriques, flocage et poussières prétendument nocifs) ainsi qu'une surface réelle de 110 m2 et non de 134 m2. Par ordonnance du 20 novembre 1998, le juge des référés a donné acte à la locataire de son engagement de quitter les lieux avant le 1er décembre 1998, et a ordonné une expertise confiée à M. Requena. Au fond, le tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 13 juillet 2000, a condamné la locataire au paiement de 190 357,45 francs au titre des loyers et de 17 023,14 francs au titre des charges, et a dit que le cautionnement de 50 250 francs resterait acquis au bailleur. Il a rejeté la demande indemnitaire de la locataire. La locataire a interjeté appel par acte du 15 juin 2001. Elle demandait l'infirmation, le rejet des demandes de la bailleresse, la restitution du dépôt de garantie, une expertise sur la superficie, et 50 000 francs de dommages-intérêts. La bailleresse a conclu à la confirmation et formé appel incident pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Le preneur peut-il obtenir une réduction de loyer au titre d'une non-délivrance partielle, lorsque la superficie louée est inférieure à celle mentionnée au bail (art. 1559 du Code civil) ? 2. Le preneur peut-il suspendre le paiement des loyers en invoquant les manquements du bailleur à son obligation d'entretien (art. 1560 et exception d'inexécution) ? 3. La clause résolutoire ayant joué, le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité alors que le preneur a accepté de quitter les lieux ? 4. Les troubles de jouissance allégués ouvrent-ils droit à réparation lorsque le bail écarte tout recours contre le bailleur ? ## Solution et dispositif **Sur la superficie.** La Cour écarte l'application des articles 1459 et 1464 du Code civil, auxquels renvoie l'article 1604 relatif au bail à ferme. Ces dispositions, « même si elles peuvent être par analogie appliquées aux baux de terrains en général, n'ont pas été étendues par la loi aux locations d'édifices ou d'appartements, dont la consistance est aisément perceptible par les preneurs ». Elle fonde toutefois la solution sur l'article 1559, qui oblige le bailleur à délivrer la chose louée. Elle admet « en général » que le preneur puisse demander une réduction de loyer pour non-délivrance
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25412 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25412 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/02-04-25412)) ## Faits et procédure Un bail verbal portant sur un local d'habitation a été conclu entre la dame G., bailleresse, et D. P., locataire. Selon la décision, le locataire a cessé de payer les loyers et charges dès le 1er juillet 1984, soit un mois après son entrée dans les lieux. Il n'a pas répondu à plusieurs lettres de mise en demeure ni à une sommation de payer du 5 février 1985. Par jugement de défaut du 10 octobre 1985, le Tribunal de première instance a condamné D. P. au paiement de 13 840,46 F au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 1984 au 30 septembre 1985, a prononcé la résiliation du bail verbal, a constaté que le locataire ne pouvait se prévaloir du droit au maintien dans les lieux en application de l'article 13 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959, et a ordonné son expulsion. Ce jugement a été signifié le 7 novembre 1985 sur le lieu de travail du défendeur, où il a été remis à un employé. Le locataire a formé opposition le 23 décembre 1985. Par jugement du 3 juillet 1986, le Tribunal a déclaré l'opposition irrecevable comme tardive. Sur appel, la Cour, par arrêt du 7 avril 1987, a annulé l'exploit de signification, déclaré l'opposition recevable et renvoyé la cause au Tribunal pour être statué au fond. Saisi par nouvel exploit du 7 mai 1987, le Tribunal a statué sur le fond de l'opposition. La bailleresse demandait la confirmation du jugement de défaut. Le locataire soutenait que l'inexécution de son obligation de paiement avait pour origine un cas de force majeure lié à son état de santé, qu'il était de bonne foi et qu'il avait réglé l'arriéré. Il invoquait aussi le coût des travaux effectués dans les lieux et le caractère inéquitable de l'expulsion. ## Question de droit La question posée au Tribunal était de savoir si un locataire, qui n'a pas payé ses loyers pendant plusieurs mois, peut échapper à l'action en résiliation du bail et en expulsion en invoquant, d'une part, la force majeure tirée de son hospitalisation et de son traitement médical, d'autre part, sa bonne foi manifestée par le paiement tardif de l'arriéré. Cette question appelle une double analyse. Il s'agit, en premier lieu, de déterminer les conditions dans lesquelles l'état de santé du débiteur peut constituer une cause d'inexécution exonératoire. En second lieu, il faut apprécier si le règlement postérieur de la dette, intervenu après la connaissance du jugement de défaut, permet d'établir la bonne foi du locataire et de faire obstacle au droit au maintien dans les lieux. ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette l'argumentation du locataire. Il pose le principe suivant, qui constitue le cœur du raisonnement : > « Dès lors que le défaut de paiement de loyer n'apparaît pas résulter d'une impossibilité absolue, dans laquelle se serait trouvé le locataire de s'occuper de ses affaires par suite de son hospitalisation et de son traitement médical, qui soit de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/01-07-25399)) ## Faits et procédure Un propriétaire monégasque, C. C. R., avait acquis en 1973 un appartement situé au rez-de-chaussée gauche d'un immeuble de la Principauté. Il l'avait donné à bail à une locataire, A. (divorcée P.), dont le statut est désigné comme relevant de l'une des catégories protégées par l'ordonnance-loi n° 669 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. Le propriétaire entendait reprendre le logement au profit de son fils, M. R., de nationalité monégasque, marié depuis le 28 décembre 1984. Le congé fut notifié le 19 décembre 1985 pour le 31 décembre 1986. Le bailleur assigna la locataire aux fins de validation du congé, d'expulsion avec astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard. La défenderesse opposa deux moyens. Le premier, de recevabilité, tenait à l'inobservation de l'obligation de l'article 28-3° de l'ordonnance-loi, sanctionnée par la nullité de la procédure. Le second, au fond, reposait sur l'absence de justification, par le demandeur et le bénéficiaire, de l'absence d'autre locataire monégasque à l'encontre duquel la reprise pût être utilement exercée (article 30 in fine). Elle invoquait par ailleurs sa nationalité étrangère, une résidence dans la Principauté depuis 1941, et le fait que le bénéficiaire et son épouse occupaient déjà depuis 1964 un logement de même consistance dans l'immeuble. Elle rappelait enfin qu'une demande identique du même bailleur avait été rejetée par jugement du 7 juin 1984, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 26 février 1985. Le Tribunal a statué contradictoirement. Il a déclaré la demande recevable et fondée pour ce qui concerne la validation du congé et l'expulsion, accordé à la locataire un délai de deux mois, et débouté le demandeur pour le surplus. *Observation sur le texte* : la décision désigne la loi tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 », tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1957 ». La date exacte du texte n'est donc pas assurée par la seule lecture de la décision. De même, la locataire est désignée tantôt au féminin, tantôt, à deux reprises, sous l'abréviation « M. A. ». Ces discordances matérielles n'affectent pas le raisonnement, mais elles doivent être relevées avant toute citation. ## Question de droit Le litige soulevait deux questions distinctes. La première est de recevabilité : le bailleur qui exerce le droit de reprise doit-il, à peine de nullité, avoir accompli les formalités de l'article 28 et notamment celle de l'alinéa 3° ? Le Tribunal se demande si la justification exigée du bénéficiaire quant à la satisfaction de « besoins normaux » est établie par les pièces produites. La seconde, plus substantielle, concerne la charge de la preuve de la condition de l'article 30 : le droit de reprise contre un locataire protégé n'est ouvert « qu'à la condition que ni le bénéficiaire de la reprise ni le propriétaire n'ait à Monaco un autre locataire à l'encontre duquel la reprise puisse être utilement exercée ». Il s'agit de savoir si cette condition constitue une preuve négative à la charge du demandeur, ou si elle doit être démontrée par celui qui la conteste. ## Solution et dispositif Sur le premier point, le Tribunal retient que le bailleur « remplit les conditions légalement exigées », et que la production de l'acte de mariage et du certificat de résidence des jeunes époux « suffit pour établir la régularité de la procédure et notamment le respect de l'obligation mise à la charge de C. R. par l'article 28-3° ». Le besoin normal du bénéficiaire est apprécié au regard de sa situation de jeune couple, contraint de vivre jusqu'alors dans un logement de même contenance chez le demandeur. Sur le second point, le Tribunal écarte l'argument de la défenderesse en ces termes : « la défenderesse, en se référant à ces dispositions, entend mettre à la charge de C. R. une preuve négative ». Il juge « qu
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/06-12-25222)) ## Faits et procédure Par acte extra-judiciaire du 27 septembre 1984, A. B.-Z., propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage inférieur d'un immeuble monégasque en vertu d'un partage du 17 octobre 1973, a donné congé à sa locataire, J. M., pour le 30 septembre 1985. Le congé était délivré aux fins de reprise, le logement étant destiné à être occupé par la fille de la bailleresse, son époux et leurs deux enfants, lesquels étaient alors locataires d'un autre appartement. Le congé n'ayant pas été suivi d'effet, la bailleresse a assigné la locataire afin de faire constater la régularité du congé et le respect, tant par elle-même que par les bénéficiaires de la reprise, des exigences légales. Elle sollicitait l'expulsion de la défenderesse et une astreinte journalière de 300 francs à défaut de libération dans le mois suivant la signification du jugement. La défenderesse s'opposait à la demande. Elle faisait valoir qu'elle occupait les lieux à la suite d'un échange d'appartements intervenu en février 1984, sans opposition de la propriétaire, et que le congé lui avait été délivré quelques mois plus tard. Elle soutenait, en outre, que son logement de deux pièces ne correspondait pas, compte tenu de ses dimensions réduites, aux besoins normaux des bénéficiaires, à savoir un couple avec deux jeunes enfants. À titre subsidiaire, elle demandait une mesure d'expertise. ## Question de droit Le litige posait deux questions. La première tenait à la régularité de la procédure de reprise et aux conséquences éventuelles de l'absence d'opposition de la bailleresse à l'échange d'appartements. La seconde, centrale, consistait à déterminer si le bailleur qui exerce un droit de reprise sur un local sensiblement plus petit que celui occupé par le bénéficiaire satisfait à l'exigence posée par l'article 28-3° de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959, selon laquelle l'occupation du logement doit répondre, pour les bénéficiaires, à des besoins normaux. Le texte de l'article 28 n'est pas reproduit dans la décision. Seule en est donnée la portée telle que le Tribunal la retient. ## Solution et dispositif Le Tribunal écarte les deux moyens de la défenderesse. Sur la régularité du congé, il relève qu'hormis le point relatif aux besoins normaux, la locataire ne conteste pas la procédure et que « les prescriptions édictées par les articles 26 et suivants de l'ordonnance-loi n° 669 apparaissent avoir été respectées en l'espèce ». Sur l'échange d'appartements, il juge « qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence, dans le cadre de la présente instance, du défaut d'exercice par la demanderesse de son droit d'opposition ». Sur le fond, le Tribunal retient que les bénéficiaires sont locataires d'un appartement à Monaco d'une superficie habitable de 51 m², comprenant un hall, un séjour, une chambre, une cuisine et une salle de bains, pour un loyer trimestriel de l'ordre de 10 000 francs. Il constate que le logement objet de la reprise, d'une superficie alléguée d'environ 32 m² par la défenderesse, comprend également une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains, une petite terrasse et un débarras, qu'une cloison a été déplacée pour agrandir la chambre et installer une salle de bains avec W.C. intérieur, et que des travaux exécutés en 1976 permettent de le qualifier en très bon état d'entretien. Le raisonnement du Tribunal repose alors sur trois éléments. Les bénéficiaires, logés dans un appartement de composition similaire, « ne subiront pas de modification notable des conditions d'habitation » qui satisfont leurs besoins « compte tenu de leur niveau de vie ». Le passage à un logement plus réduit leur permettra de cesser d'acquitter un loyer « de nature à obérer leurs ressources ». Enfin, le juge « ne saurait se prononcer sur l'opportunité d'un choix de conditions d'existence que les bénéficiaires déterminent librement ». Il en conclut que l'occupation du logement « répond, en l'espèce, aux besoins normaux des bénéficiaires ». Le dispositif est ainsi rédigé :
# Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25058 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25058 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/03-27-25058)) ## Faits et procédure Le litige porte sur l'appartement situé au deuxième étage d'un immeuble monégasque appartenant à l'hoirie G., et loué par M. (le locataire, intimé). Le locataire occupait les lieux depuis 1955 (non précisé dans la décision : la date exacte de conclusion du bail). Saisie d'une demande en modification de classement et de surface corrigée, la Commission arbitrale des loyers d'habitation a, par jugement du 3 mars 1983, homologué le rapport de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une décision antérieure. Ce jugement a classé la fraction d'immeuble concernée en catégorie 2B, fixé la surface corrigée à 101,40 m² jusqu'à la fin février 1978, puis à 124,85 m² à compter du 1er mars 1978, et limité la révision de la valeur locative et du loyer à la date de l'exploit introductif d'instance, soit le 17 mars 1977. Les hoirs G. ont interjeté appel. Ils soutenaient que le rapport d'expertise était entaché d'erreurs graves et manifestes, tant dans la composition de la surface corrigée que dans la classification de l'immeuble. Ils sollicitaient la réformation du jugement, le rejet des demandes de déclassement et de minoration, et, à titre très subsidiaire, la désignation d'un nouvel expert, dont les opérations ne pourraient intervenir qu'après l'achèvement de travaux de restauration encore en cours. Au soutien de leurs critiques, les appelants produisaient des éléments nouveaux : une publicité relative à un immeuble récemment construit, et une consultation datée du 11 janvier 1984 établie par un évaluateur immobilier. Cette consultation concluait à un classement en catégorie 2A, avec des coefficients de situation de 1,1 et d'entretien de 2,30. Les appelants acceptaient par ailleurs 114 m² comme surface réelle du local. ## Question de droit La question posée à la Cour était, en substance, la suivante : les juges du fond peuvent-ils retenir le classement d'un immeuble en catégorie 2B, sur la base d'un rapport d'expertise homologué, en écartant une consultation privée produite en appel qui conclut à une catégorie 2A ? Le sommaire de la décision formule le principe de façon plus générale : les juges du fond sont fondés à classer un immeuble « en fonction de la nature du gros œuvre, de sa composition, de ses installations et de son état actuel ». Ces quatre critères constituent donc le référentiel de la qualification. Un second point, accessoire, touchait à la demande de nouvelle expertise, subordonnée à l'achèvement des travaux, et à la rec
# Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1979, n° 25886 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1979, n° 25886 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1979/02-19-25886)) ## Faits et procédure Le locataire S., bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, reçoit le 19 mai 1972 de la Société Patricia, propriétaire, l'ordre de quitter les lieux dans un délai de six mois. Ce congé est délivré en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble dit « Villa G. E. », en application de l'article 35 (ancien) de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. S. quitte l'appartement le 19 décembre 1972 et demeure le dernier occupant de l'immeuble. Deux constats révèlent ensuite la présence de tiers dans l'immeuble. Le 4 décembre 1973, un exploit d'huissier relève la présence de neuf salariés de l'Entreprise P. et fils, sans qu'il soit indiqué s'ils étaient accompagnés de leur famille. Le 25 juillet 1974, le commissaire de police, agissant sur commission rogatoire, dénombre vingt et une personnes, réparties entre deux célibataires et cinq ménages totalisant neuf enfants, toutes cadres ou ouvriers de la Société P. La décision précise que leur installation a été rendue possible par le rétablissement, par la Société Patricia, des abonnements d'eau, de gaz et d'électricité. Au cours de son audition du 1er juin 1976, G. P., administrateur délégué de la Société Patricia, admet qu'il n'est pas exclu que certains des ouvriers logés aient travaillé de temps à autre sur d'autres chantiers. S. avait déposé, le 9 novembre 1973, une plainte avec constitution de partie civile visant deux faits : le défaut de commencement des travaux dans les trois mois de son départ, et la réoccupation des lieux avant l'achèvement des travaux. Le premier chef a fait l'objet d'une ordonnance de non-lieu du 5 décembre 1975, confirmée par arrêt du 31 janvier 1977. Le second a conduit la Cour à infirmer le non-lieu et à ordonner l'inculpation de P. Renvoyé devant le tribunal correctionnel, celui-ci a relaxé le prévenu le 25 avril 1978 et débouté la partie civile de sa demande de dommages-intérêts. Seule la partie civile a interjeté appel. La décision ne précise pas si la relaxe a été prononcée au visa d'un motif autre que l'interprétation de l'article 35, alinéa 3, mais l'arrêt retient que le tribunal a fondé sa relaxe sur un motif que le prévenu n'avait pas lui-même invoqué. S. sollicite 10 000 francs en réparation des « préjudices de toute nature » résultant de l'occupation irrégulière, qui aurait prolongé de plus d'un an le versement d'un loyer élevé dans le secteur libre. P. soulève, pour sa part, l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'intérêt à agir. ## Question de droit La Cour est saisie de deux questions distinctes, l'une de procédure, l'autre de fond. **Sur le plan procédural**, il s'agit de déterminer l'étendue du pouvoir du juge saisi du seul appel de la partie civile. La Cour relève qu'en l'absence d'appel du ministère public, la relaxe est devenue définitive en ce qui concerne la poursuite pénale, selon une jurisprudence constante que la décision ne cite pas. Elle en déduit que l'appel de la partie civile impose néanmoins « la recherche et la détermination des éléments constitutifs du délit », dès lors que la justification d'un préjudice fonderait l'action civile. **Sur le fond**, la question est de savoir si l'interdiction de réoccupation « en aucun cas » des locaux rendus disponibles, prévue par l'article 35, alinéa 3, de l'ordonnance-loi n° 669, vise uniquement l'occupant évincé, ou s'étend au propriétaire ayant provoqué ou facilité une nouvelle occupation. Une seconde question, subsidiaire, porte sur l'existence et l'évaluation d'un préjudice indemnisable en présence d'une infraction dont l'incidence sur la durée des travaux n'est pas établie. ## Solution et dispositif La Cour écarte l'interprétation du tribunal. Elle relève que le terme « occupation » est employé dans d'autres articles de l'ordonnance-loi dans un sens de fait, distinct de l'acception juridique
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 octobre 1973, n° 25662 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 octobre 1973, n° 25662 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1973/10-25-25662)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 mai 1970, la veuve J. G., M. G. et J.-C. G. (désignés « Hoirs G. ») louent aux époux B. deux appartements contigus. Le contrat précise que la location est consentie pour « habitation bourgeoise », avec faculté pour le preneur d'utiliser deux pièces à usage de bureau. Il est conclu pour un an à compter du 1er juillet 1970, renouvelable par périodes identiques, à défaut de congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois au moins avant le terme. Le bail est renouvelé par tacite reconduction le 1er juillet 1971. Le 29 février 1972, la société anonyme monégasque Comptoir Commercial de recouvrement et de gérance (C.C.R.G.), mandataire des bailleurs, propose de renouveler le bail à la condition que le preneur retourne signée une attestation par laquelle il déclarerait renoncer à se prévaloir de la propriété commerciale. Les locataires ne répondant pas, C.C.R.G. leur adresse le 20 mars 1972 un congé prenant effet au 30 juin suivant, qu'elle confirme le 31 mars 1972. Le 30 mars 1972, les époux B. font signif Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 25 octobre 1973, Dame Vve G. et autres c/ ép. B.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux en général Fonds de commerce - Exploitation - Durée minimum fixée par la loi - Durée inférieure - Droit commun Action en justice Moyens des parties - Terminologie défectueuse - Intention - Juges - Interprétation En admettant même qu'une location ait eu ou ait acquis le caractère commercial, dès lors que sa durée a été inférieure à trois ans, la protection prévue par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 telle qu'elle a été modifiée ne peut s'appliquer et le propriétaire peut mettre fin au bail selon les règles du droit commun sans que le locat??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? tion, le congé donné le 20 mars précédent ; Attendu que, suivant exploit du 15 mars 1973, les Hoirs G. ont assigné les époux B., aux fins de voir valider le congé donné le 20 mars 1972 et réitéré le 31 mars suivant et ordonner leur expulsion sous astreinte, et de s'entendre condamner au paiement du loyer du premier trimestre 1973, soit 3 900 F., ainsi qu'aux charges du deuxième semestre 1972, soit 1 136,30 F. ; Attendu que les époux B. concluent au rejet de cette demande et se fondent sur deux moyens : le premier, tiré de ce que la location a eu un caractère commercial, leq??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? s, être fait droit à la demande des hoirs G. notamment en ce qui concerne l'astreinte qui doit cependant demeurer comminatoire ; qu'il résulte, d'autre part, des pièces versées aux débats que le loyer du premier trimestre 1973 a été réglé et qu'il n'y a pas lieu de prononcer condamnation sur ce point ; Que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, Valide le congé donné le 20 mars 1972 aux époux B. ; ordonne leur expulsion... M. François, pr., Mme Margossian, subst. gén., MMe Marquilly et Sanita, av. déf. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 25 octobre 1973, Dame Vve G. et autres c/ ép. B.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mai 1976, n° 25806 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mai 1976, n° 25806 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/05-20-25806)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 5 février 1971, un engagement de location fut conclu entre le sieur B. L., agissant pour sa mère, A. L., propriétaire d'un appartement, et le sieur P. Ce dernier avait obtenu, en qualité de prioritaire régulièrement autorisé par le service du Logement, la cession des droits locatifs que possédait sur ce logement le sieur M., décédé, cession consentie par le sieur V., légataire de M. Un différend relatif au classement de l'immeuble opposa ensuite la bailleresse au locataire. Saisie de ce litige, la Commission Arbitrale ordonna une expertise par jugement du 24 avril 1975. L'expert n'avait pas encore déposé son rapport à la date de la décision. Dame C., épouse P., mariée sans contrat préalable à Monaco le 10 janvier 1956, engagea une procédure de divorce. Par ordonnance présidentielle du 9 juillet 1975, elle fut autorisée à résider seule au domicile conjugal. Le divorce fut prononcé le 16 octobre 1975 aux torts réciproques des époux, et un notaire fut désigné pour liquider le régime matrimonial. Il apparaissait que les ex-époux étaient convenus, hors l'intervention du notaire, que l'épouse conserverait l'appartement (les termes de la décision sont à cet égard exprès : « apparaissent s'être mis d'accord »). La bailleresse assigna le locataire aux fins de constater l'inexécution de ses obligations de paiement des loyers, de prononcer la résiliation du bail du 5 février 1971 et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, sous astreinte, et d'obtenir le paiement de 5 714,50 francs d'arriérés arrêtés au 31 décembre 1975, outre intérêts et sous réserve des indemnités d'occupation. Dame C. intervint à l'instance par conclusions du 29 janvier 1976. Elle demandait que son intervention soit déclarée fondée au regard du divorce et de l'attribution de la jouissance de l'appartement, et qu'il soit sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, le montant de l'arriéré et le bien-fondé de la résiliation n'étant selon elle pas déterminés. Le défendeur initial soutenait, pour sa part, que l'attribution de la jouissance à son épouse et l'ordonnance du 9 juillet 1975 l'empêchaient d'occuper les lieux, de sorte qu'il devait être mis hors de cause. Le ministère public était représenté par Mme Margossian, substitut général. (Le nombre de mois d'arriérés et le montant mensuel du loyer ne sont pas précisés dans la décision.) ## Question de droit Le litige soulevait deux questions principales. **Première question** : un locataire peut-il opposer au bailleur, pour échapper à une demande en résiliation ou en paiement, une ordonnance judiciaire ayant autorisé son conjoint à résider seul au domicile conjugal ? **Seconde question** : le jugement de divorce, qui n'a pas statué sur l'attribution du logement loué, peut-il opérer novation des relations entre le bailleur et le locataire, par substitution de l'ex-épouse à l'époux dans la qualité de débiteur ? Se posaient accessoirement la question de l'effet de l'intervention de l'ex-épouse (reconnaissance de dette ou non), celle du caractère éventuellement solidaire ou in solidum de l'obligation des ex-époux, et celle du sursis à statuer sollicité au motif de l'expertise en cours. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'ensemble des moyens du locataire. Il ju
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 février 1990, n° 25582 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 février 1990, n° 25582 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1990/02-15-25582)) ## Faits et procédure Par contrat de bail d'habitation daté du 22 avril 1988, enregistré le 17 mai suivant, M. P., de nationalité britannique, a pris à bail, à compter du 1er mai 1988, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, un appartement de type studio, moyennant un loyer trimestriel de 9 000 F, outre les charges. Le bail comportait une clause pré-imprimée par laquelle le preneur reconnaissait les lieux « à l'heure actuelle en parfait état de réparation locative ». Aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé. Le preneur soutenait que le bailleur, la Société Agemar, ne avait pas exécuté les travaux de remise en état auxquels il s'était obligé, l'appartement n'étant notamment pas alimenté en eau froide. Par exploit du 14 février 1989, il a assigné la bailleresse en résolution du bail pour inexécution contractuelle, en paiement de la somme de 24 469,60 F (caution, loyers et charges versés d'avance, commission d'intermédiaire, frais d'enregistrement et de timbre), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 1988, et de 5 000 F à titre de dommages et intérêts. La défenderesse a soulevé à titre principal l'incompétence du tribunal, le montant de la demande en paiement étant inférieur au seuil de 30 000 F fixé par l'article 6 du Code de procédure civile. À titre subsidiaire, elle a contesté la valeur probante du constat d'huissier, invoqué la clause de parfait état locatif, reproché au locataire divers manquements (absence de garnissage, défaut d'assurance, non-paiement de loyers) et formé une demande reconventionnelle de 10 500 F au titre du deuxième trimestre, outre 5 000 F de dommages et intérêts. Le constat d'huissier est, selon les écritures, daté tantôt du 26 juillet 1988 (dans les motifs du jugement), tantôt du 29 juillet 1988 (dans l'exposé des moyens du demandeur) ; la discordance n'est pas tranchée par le tribunal. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. **En premier lieu**, une demande en résolution d'un bail d'habitation, assortie d'une demande pécuniaire, peut-elle être regardée comme indéterminée en son montant, ce qui fonde la
# Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/10-08-25131)) L’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection statutaire du preneur à bail constitue l’une des lignes de tension majeures du droit immobilier spécial. Lorsque le législateur institue un mécanisme dérogatoire au droit commun des contrats, tel qu’un droit de préemption d’ordre public au profit de l’occupant d’un local d’habitation ou assimilé, la jurisprudence se trouve inévitablement confrontée à la délicate question de la délimitation du périmètre matériel de cette prérogative. C’est précisément à cet exercice d’interprétation téléologique et de bornage juridique que s’est livrée la Cour de révision de la Principauté de Monaco dans son arrêt rendu le 8 octobre 1985, opposant les consorts Z. et autres aux consorts L. et autres. Bien que d’une grande concision formelle, caractéristique du style rédaktionnel des hautes juridictions de cassation et de révision de tradition civiliste franco-monégasque à cette époque, cette décision n’en demeure pas moins fondamentale à double titre. D’une part, sur le terrain du droit processuel, elle énonce avec la netteté d’un axiome une règle gouvernant les conditions de recevabilité relatives au défendeur à l’instance. D’autre part, et c’est là son apport substantiel principal, elle fixe avec autorité la doctrine de la Cour de révision quant à l’assiette et à la finalité du droit de préemption du locataire institué par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d’habitation. En jugeant que ce droit légal de préférence a pour unique dessein la sauvegarde des prérogatives nées du titre locatif et ne saurait être dévoyé en un instrument d’acquisition spéculative ou globale excédant les limites de l’occupation effective, la haute juridiction monégasque offre une leçon magistrale de méthode d’interprétation des lois d’exception. Afin de mesurer toute la richesse de cet arrêt de rejet, il convient d’examiner successivement le contexte factuel et procédural dans lequel s’inscrit le litige (I), la question de droit soumise à la Cour de révision ainsi que l’articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée théorique et pratique de cette jurisprudence (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L’intelligence de la solution dégagée par la Cour de révision le 8 octobre 1985 commande au préalable une restitution rigoureuse des données de fait telles qu’elles émergent des constatations souveraines des juges du fond reprises par l’arrêt (A), ainsi qu’un examen précis du cheminement procédural ayant conduit les parties devant le juge du droit (B). ### A. Les faits à l'origine du litige À l’origine du différend se trouve une opération immobilière portant sur un immeuble entier appartenant à L. (la localisation exacte du bien au sein de la Principauté ainsi que sa consistance architecturale détaillée ne sont pas précisées dans la décision). Il ressort toutefois avec précision des énonciations de l’arrêt que cet immeuble collectif était composé, dans sa structure matérielle et juridique, d’un total de onze appartements. La situation locative de cet ensemble immobilier présentait une particularité déterminante pour l’issue du litige : la totalité de l’immeuble n’était pas placée sous le régime de l’occupation locative par les demandeurs. En effet, les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond établissent que sur les onze appartements que comptait l’immeuble appartenant à L., seuls huit appartements étaient effectivement loués et occupés à ce titre par les locataires (désignés dans l’instance sous l’appellation « Z. et autres », sans que la répartition individuelle de ces huit lots entre les différents preneurs ne soit précisée dans la décision). Le statut juridique ou factuel des trois appartements restants (qu’ils fussent vacants, occupés par le propriétaire lui-même ou détenus à un autre titre) n’est pas précisé dans la décision, mais le fait constant et acquis aux débats résidait dans cette discordance arithmétique et matérielle entre l’assiette de l’immeuble dans son entier (onze appartements) et l’assiette cumulée de l’occupation locative des demandeurs (huit appartements). Le fait générateur du contentieux est intervenu lorsque le propriétaire, L. (ou « L. et autres », la nature exacte des droits des codéfendeurs n’étant pas précisée dans la décision), a entrepris d’aliéner son bien. L’immeuble dans son intégralité a ainsi fait l’objet d’une promesse de vente (la date de cet avant-contrat, l’identité du tiers bénéficiaire de la promesse ainsi que le prix et les modalités financières de la transaction projetée ne sont pas précisés dans la décision). Informés de ce projet d’aliénation portant sur l’entier bâtiment, les locataires occupant les huit appartements ont entendu se prévaloir des dispositions protectrices de la législation spéciale sur les baux à loyer, et plus singulièrement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Estimant que la mise en vente de l’immeuble ouvrait à leur profit le droit de préemption légal institué par ce texte, Z. et les autres locataires ont manifesté la prétention d’acquérir, par l’exercice de cette prérogative légale de substitution, non pas seulement les locaux qu’ils occupaient respectivement en vertu de leurs baux, mais la totalité de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente, incluant par conséquent les trois appartements échappant à leur occupation locative. Le refus opposé à cette prétention a cristallisé le litige et conduit à la saisine des juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit né de la volonté des locataires de préempter l’entier immeuble a d’abord été porté devant la juridiction de première instance (la date du jugement de première instance et la teneur exacte de ses motifs ne sont pas précisées dans la décision, si ce n’est que la Cour d’appel a ultérieurement rendu un « arrêt confirmatif », ce qui atteste que les premiers juges avaient d’ores et déjà débouté les locataires de leurs demandes). Contestant cette décision initiale qui leur refusait le bénéfice de la préemption globale, les locataires (Z. et autres) ont interjeté appel devant la Cour d’appel de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 22 février 1985, la juridiction du second degré a rejeté leurs prétentions et validé le refus d’exercice du droit de préemption dans de telles conditions. Pour statuer ainsi, la Cour d’appel a souverainement relevé que les locataires n’occupaient pas la totalité de l’immeuble objet de la promesse de vente — puisque seuls huit appartements sur onze étaient loués et occupés par eux — et en a déduit en droit qu’ils ne pouvaient, sur le fondement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, acquérir la totalité dudit immeuble. Selon l’analyse des juges d’appel, le but de ce texte légal permettait uniquement au preneur, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de se porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers afin de protéger les droits issus de son titre, et non de réaliser une acquisition excédant ce cadre protecteur. Nonobstant cette double déconvenue devant les juges du fond, Z. et les autres locataires ont formé un pourvoi en révision le 19 mars 1985 à l’encontre de l’arrêt rendu le 22 février 1985 par la Cour d’appel. Représentés par Maître Marquilly, avocat-défenseur (l’attribution précise des avocats-défenseurs, Maîtres Marquilly et Lorenzi, à chacune des parties respectives n’est pas explicitement détaillée dans la décision, bien que leur intervention conjointe au procès soit mentionnée), les demandeurs au pourvoi articulaient un moyen unique de cassation. Ils faisaient grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de leur reconnaître le droit d’acquérir la totalité de l’immeuble par voie de préemption au motif qu’ils n’en occupaient pas l’intégralité. Selon la thèse sous-jacente au moyen des locataires, dès lors que l’immeuble était mis en vente globalement par le biais d’une promesse de vente unique, le droit de préemption de l’article 40 devait leur permettre de se substituer à l’acquéreur pressenti pour l’acquisition de l’immeuble tout entier, nonobstant l’inoccupation par eux de trois des onze lots. Par ailleurs, sur le terrain procédural, une exception d’irrecevabilité tirée d’un prétendu défaut d’intérêt avait été soulevée à l’encontre de la partie défenderesse (la question de savoir si cette exception a été soulevée pour la première fois devant la Cour de révision ou si elle faisait l’objet d’une critique liée à l’instance au fond n’est pas précisée dans la décision, mais la Cour de révision y répond par un chef autonome en tête de sa motivation). Les défendeurs au pourvoi, L. et autres, concluaient quant à eux au rejet de cette exception ainsi qu’au rejet au fond du pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ce litige mêlant un incident de procédure civile et une question substantielle d’interprétation de la loi spéciale sur les baux d’habitation, la Cour de révision devait trancher une double problématique juridique (A). Elle y répond par une motivation à la fois dense et limpide, validant intégralement l’approche téléologique des juges du second degré (B), avant de prononcer le rejet du pourvoi dans son dispositif (C). ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à deux questions de droit distinctes, d’inégale ampleur mais d’égale certitude juridique. En premier lieu, à titre préliminaire et processuel, se posait la question de la recevabilité de l’exception tirée du défaut d’intérêt lorsqu’elle est dirigée contre la partie défenderesse : le demandeur à une action ou à une voie de recours peut-il valablement opposer une fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’intérêt à agir à la partie qu’il a lui-même attraite en justice en qualité de défendeur ? En second lieu, et principalement, le moyen unique du pourvoi posait une question fondamentale de droit spécial des baux à loyer quant à l’interprétation et au champ d’application matériel de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 : **les locataires qui n’occupent qu’une partie des appartements composant un immeuble collectif (en l’occurrence huit appartements sur onze) peuvent-ils, lorsque cet immeuble fait l’objet d’une promesse de vente portant sur sa totalité, exercer le droit de préemption légal institué à leur profit par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 afin de se porter acquéreurs de l’intégralité de l’immeuble, y compris des lots sur lesquels ils ne détiennent aucun titre locatif ni aucune occupation ?** En d’autres termes, il s’agissait de déterminer si la lettre du texte légal, qui vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local par lui occupé », autorisait une préemption globale débordant l’assiette des baux consentis, ou si la finalité protectrice de la loi commandait de circonscrire strictement l’exercice du droit de préférence à la seule sauvegarde des droits nés du titre d’occupation exclusif du preneur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter tant l’exception préliminaire que le moyen unique du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement en deux temps, marqué par le sceau de l’orthodoxie juridique. S’agissant tout d’abord de l’exception d’irrecevabilité, la haute juridiction l’écarte d’un revers de plume par une formule lapidaire qui a valeur de maxime de droit judiciaire privé : « *Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception.* » Le syllogisme est implacable dans sa concision. Si l’intérêt à agir constitue la condition cardinale de recevabilité de toute demande en justice pour celui qui prend l’initiative du procès (le demandeur), une telle exigence est dépourvue de toute pertinence à l’égard du défendeur. Par hypothèse même, le défendeur ne prend pas l’initiative de l’action : il la subit. Son intérêt à se défendre naît mécaniquement et nécessairement du seul fait qu’une prétention est formulée contre lui en justice. Dès lors, lui opposer un défaut d’intérêt constitue un non-sens procédural que la Cour de révision sanctionne immédiatement par le rejet de l’exception. S’agissant ensuite du fond du droit et de l’examen du moyen unique, la Cour de révision procède à un contrôle de la qualification juridique et de la justification légale de l’arrêt attaqué, en s’appuyant sur une méthode d’interprétation résolument téléologique (c’est-à-dire fondée sur la recherche du but poursuivi par le législateur, la *ratio legis*). La Cour commence par rappeler les constatations factuelles souveraines et déterminantes opérées par la Cour d’appel dans son arrêt confirmatif : sur les onze appartements composant l’immeuble appartenant à L., seuls huit étaient loués et occupés à ce titre par les demandeurs au pourvoi. Ce constat d’inadéquation matérielle entre l’objet de la promesse de vente (l’immeuble entier de onze lots) et l’objet de l’occupation locative (huit lots) étant posé, la Cour de révision approuve pleinement la déduction juridique qu’en ont tirée les juges d’appel. C’est ici que l’arrêt livre son attendu de principe, repris mot pour mot dans le sommaire officiel de la décision : la Cour de révision juge que « *les juges du fond ont déclaré à bon droit que le but de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 qui a institué un droit de préemption au profit du locataire permet seulement à ce dernier, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de s’en porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif* ». L’articulation logique de cette motivation mérite une attention particulière : 1. **L’identification de la finalité légale (*« le but de l’article 40 »*)** : Le droit de préemption n’est pas une prérogative abstraite ou inconditionnelle ; il a été institué dans un dessein précis de protection sociale et contractuelle du preneur en place face au risque d’éviction ou de changement de propriétaire consécutif à la vente de son logement. 2. **La délimitation restrictive de la prérogative (*« permet seulement à ce dernier »*)** : Parce qu’il s’agit d’un droit exorbitant qui porte atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire-vendeur (notamment à sa liberté de choisir son cocontractant), son périmètre est strictement mesuré. Le texte vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local *par lui occupé* ». Le participe passé « occupé » gouverne et limite l’assiette du bien préemptable : si le locataire occupe l’immeuble entier, il peut préempter l’immeuble ; s’il n’occupe qu’un local, son droit se borne à ce local. 3. **L’exclusion des acquisitions étrangères au titre locatif (*« et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif »*)** : C’est la clé de voûte du raisonnement. Le droit de préemption est l’accessoire et le prolongement de la protection du titre locatif (« *son titre exclusif* »). Dès lors que les locataires prétendaient acquérir trois appartements supplémentaires sur lesquels ils ne disposaient d’aucun bail ni d’aucune occupation, ils cherchaient à réaliser une opération d’acquisition immobilière dépourvue de tout lien avec la sauvegarde de leur maintien dans les lieux. En concluant « *qu’il s’ensuit qu’en refusant en l’espèce aux demandeurs l’exercice du droit de préemption, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision - que ce moyen ne saurait être accueilli* », la Cour de révision consacre la parfaite rectitude juridique du raisonnement des juges du fond et clôt toute discussion sur une éventuelle extension du droit de préemption au-delà des strictes limites des lieux loués. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et décisive, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » *(Il convient d’inclure également le chef de dispositif intermédiaire figurant dans le corps de l’arrêt relatif à l’incident procédural : « Sur l’exception d’irrecevabilité, Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception. »).* Par ce double rejet — rejet de l’exception d’irrecevabilité et rejet du pourvoi formé le 19 mars 1985 —, l’arrêt confirmatif rendu par la Cour d’appel de Monaco le 22 février 1985 acquiert un caractère définitif et irrévocable, scellant l’impossibilité pour les locataires partiels d’évincer l’acquéreur de l’entier immeuble. --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 8 octobre 1985 par la Cour de révision, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et avec le concours de Messieurs les Conseillers Bel et Pucheus, dépasse largement le cadre d’un simple arrêt d’espèce. Par la fermeté de ses formules, il s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs de la jurisprudence monégasque et de la tradition civiliste en matière de droit processuel et de baux spéciaux (A), tout en recelant des enseignements pratiques de premier ordre pour les praticiens du droit immobilier et du contentieux (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse théorique de la décision commande de dissocier ses deux apports, lesquels témoignent tous deux d’une maîtrise classique des concepts fondamentaux du droit privé : d’une part, l’affirmation de l’immunité du défendeur face à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ; d’autre part, la consécration d’une lecture téléologique et stricte du droit de préemption locatif. #### 1. L’évidence processuelle : l’inopposabilité du défaut d’intérêt au défendeur à l’action Le premier attendu de l’arrêt, bien que succinct, constitue une illustration éclatante de la théorie générale de l’action en justice telle qu’elle est reçue en droit judiciaire monégasque. En énonçant que « *le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice* », la Cour de révision rappelle la dissymétrie structurelle qui existe entre les parties à l’instance au regard des conditions de recevabilité de l’action. Dans la conception classique de la procédure civile, que partage le droit monégasque avec la tradition juridique française (dont témoignaient en l’espèce la composition même de la Cour de révision et la rigueur de sa technique de cassation), l’intérêt à agir — traditionnellement résumé par les adages *« pas d’intérêt, pas d’action »* ou *« l’intérêt est la mesure des actions »* — est une condition subjective exigée de celui qui saisit le juge d’une prétention initiale ou d’un recours. C’est à l’auteur de l’initiative procédurale de démontrer que le succès de sa prétention est susceptible de lui procurer un avantage juridique, matériel ou moral, né et actuel. À l’inverse, la situation procédurale du défendeur (qu’il s’agisse du défendeur originaire en première instance, de l’intimé en appel ou du défendeur au pourvoi en révision, pour autant qu’il se borne à
# Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15610 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15610 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2016/10-20-15610)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 9 janvier 2013, la société civile particulière LONG-ISLAND a consenti à la société à responsabilité limitée GATOR, alors en cours de constitution, une gérance libre portant sur un fonds de commerce situé à Monte-Carlo. Le contrat était conclu pour deux ans à compter du 1er février 2013. Le 12 novembre 2014, la bailleresse a fait délivrer à la gérante un commandement de payer les loyers et redevances de novembre 2014, rappelant la clause résolutoire. Le 19 décembre 2014, la société GATOR a assigné au fond la société LONG-ISLAND devant le Tribunal de première instance, en nullité du contrat et en paiement d'indemnités. Le 5 février 2015, la société LONG-ISLAND a saisi le juge des référés aux fins de constatation de la résiliation, de l'absence de renouvellement du contrat et de restitution du fonds. Par ordonnance du 1er juillet 2015, le juge des référés, retenant sa compétence, a débouté la bailleresse de sa demande tendant à faire constater le jeu de la clause résolutoire. En revanche, il a constaté que le contrat avait pris fin le 31 janvier 2015, sans avoir été renouvelé, et a condamné la société GATOR à restituer les locaux. Sur appel de la société GATOR, la Cour d'appel a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, par arrêt du 12 janvier 2016, signifié le 8 février 2016. La société GATOR a formé un pourvoi en révision par déclaration du 16 février 2016, puis par requête déposée le 17 février 2016. La société LONG-ISLAND a produit une contre-requête le 17 mars 2016. Le Ministère public a conclu le 21 mars 2016. L'affaire a été examinée à l'audience du 17 octobre 2016, sur le rapport de M. le Conseiller François Cachelot. ## Question de droit Le pourvoi soulevait, sur le fondement d'un moyen unique tiré de la violation de l'article 414 du Code de procédure civile, une question de compétence et de pouvoir du juge des référés. La société demanderesse soutenait que le juge des référés ne pouvait pas se prononcer sur un contrat dont la nullité était demandée au fond sans examiner le bien-fondé de cette prétention. Elle faisait valoir qu'une contestation sérieuse existait sur la qualification du contrat, et que le juge des référés ne pouvait ni interpréter ni qualifier la convention pour en déduire un droit à l'expulsion. La question posée à la Cour de révision était donc la suivante : le juge des référés excède-t-il ses pouvoirs lorsqu'il constate l'arrivée du terme d'un cont
# Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 2007, n° 27239 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 2007, n° 27239 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2007/03-27-27239)) ## Faits et procédure Le 5 juin 2003, M. S. souscrit un engagement de location portant sur un appartement sis à Monaco, moyennant un loyer annuel de 38 400 euros. Il remet le même jour un chèque de 9 200 euros « à valoir sur les frais de location ». Le bail devait être régularisé avant le 30 juin 2003, avec prise d'effet au 1er juillet 2003 selon l'engagement initial. L'engagement stipulait que, « dans le cas où je me désisterais, la somme versée ce jour resterait acquise de plein droit au propriétaire à titre de dommages-intérêts ». Par courrier du 10 juin 2003 (la version sommaire de la décision mentionne 2000, erreur matérielle manifeste au regard du reste du texte), le mandataire du locataire transmet l'engagement signé et le chèque, en sollicitant un report de la prise d'effet. Le mandataire du bailleur notifie, le 11 juin 2003, l'accord du propriétaire pour une prise d'effet au 15 juillet 2003. La signature du bail n'intervient pas à cette date. Le 16 juillet 2003, le mandataire du bailleur adresse au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception l'avisant que la somme de 9 200 euros est « désormais acquise au propriétaire à titre de dommages-intérêts ». Le 17 juillet suivant, le mandataire de M. S. répond qu'il entend maintenir la demande de signature du bail et s'oppose à l'appropriation de la somme. Le 22 juillet 2003, le bailleur propose de restituer la moitié de la somme, soit 4 600 euros, proposition que M. S. refuse en ne d'encaissant pas le chèque. Saisi par M. S., le Tribunal de première instance, par jugement du 17 novembre 2005, rejette ses prétentions. Il retient que le terme étant échu sans signature du bail ni paiement des frais, le locataire s'était désisté. Il déboute également la SCI Q. et E. O.-B. de leurs demandes de dommages-intérêts. M. S. interjette appel le 19 janvier 2006. Il sollicite la réformation du jugement, la constatation de sa volonté constante de louer, la condamnation de la SCI à restituer 9 200 euros avec intérêts au taux légal depuis le 5 juin 2003, et 20 000 euros de dommages-intérêts, somme portée ensuite à 20 100,96 euros. Les intimés concluent à la confirmation, forment un appel incident pour procédure et appel abusifs (5 000 euros chacun) et soutiennent qu'aucun contrat de bail n'a été signé. ## Question de droit La question posée à la Cour est de savoir si le bailleur peut conserver, à titre de clause pénale ou de dommages-intérêts conventionnels, la somme versée par un futur locataire lorsque celui-ci n'a pas sign
# Cour d'Appel de Monaco, 20 mars 2007, n° 27294 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 mars 2007, n° 27294 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2007/03-20-27294)) ## Faits et procédure Par un contrat de bail conclu le 30 octobre 1995, la SAM Le Brasilia, représentée par son président délégué, a loué à P. B. un appartement de quatre pièces avec cave à Monte-Carlo, pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 1995, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel, indexé, était payable par trimestre anticipé. Le même jour ou à peu de distance, les parties ont conclu un engagement de location d'un box de garage, daté du 20 octobre 1995 dans le texte. Les deux actes contiennent une clause résolutoire identique (clause n° 25 du bail), prévoyant une résiliation de plein droit huit jours après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux et contenant rappel de la clause, ainsi qu'une attribution exclusive de compétence au président du Tribunal de première instance, statuant en référé, pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Deux commandements de payer ont été délivrés au seul locataire, l'un pour 19 225,65 euros au titre de l'appartement, l'autre pour 649,09 euros au titre du garage, tous deux rappelant la clause résolutoire. Le texte fournit deux dates pour ces actes : le 20 avril 2006 dans l'exposé des motifs de l'arrêt et le 20 août 2006 dans l'exposé des faits. Cette divergence n'est pas résolue par la décision. La bailleresse a ensuite assigné le locataire en référé, le 9 mai 2006 selon le texte, aux fins de constater l'extinction des baux par l'effet de la clause résolutoire, de constater la résiliation et d'ordonner l'expulsion. Par ordonnance du 18 octobre 2006, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail, enjoint la libération des lieux dans un délai de deux mois et ordonné, à défaut, l'expulsion avec le concours de la force publique. P. B. a relevé appel le 27 octobre 2006. Il soutenait que les commandements, signifiés au seul signataire, étaient irréguliers au regard de l'exigence de protection du logement familial résultant de la loi n° 1.278 du 29 décembre 2003, de l'article 22 de la Constitution, des articles 8 et 14 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 22 du Code civil. Il invoquait aussi l'incompétence du juge des référés en raison d'une contestation sérieuse, et l'absence d'urgence. Il a enfin présenté, par conclusions du 11 janvier 2007, une demande fondée sur le même article 8, et demandé un délai d'un an pour quitter les lieux. La bailleresse concluait à la confirmation et réclamait 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Une signification de commandements de payer adressée au seul signataire d'un bail d'habitation, et non également à son conjoint, méconnaît-elle les exigences de protection de la vie privée et familiale et du logement familial, qu'elles résultent de la Constitution, de la Convention européenne des droits de l'homme ou des dispositions civiles issues de la loi de 2003 ? 2. Le juge des référés est-il compétent pour constater la résiliation de plein droit d'un bail par le jeu d'une clause résolutoire, dès lors qu'une contestation sérieuse est alléguée ? 3. La condition d'urgence, exigée pour le référé, est-elle satisfaite lorsque le bailleur sollicite la constatation de la résiliation et l'expulsion d'un locataire défaillant ? Ces questions se rattachent à une interrogation plus générale : dans quelle mesure les garanties relatives à la protection de la famille et du logement peuvent-elles fa
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 2002, n° 26994 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 mai 2002, n° 26994 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2002/05-02-26994)) ## Faits et procédure Un bail d'habitation a été conclu le 1er mars 1996 pour une durée de cinq ans et deux mois, expirant le 30 avril 2001, moyennant un loyer annuel de 19 002 francs outre les charges. Il était soumis à la loi n° 1118 du 18 juillet 1988, modifiée par la loi n° 1159 du 29 décembre 1992. La loi n° 1235 du 28 décembre 2000 est intervenue avant le terme du bail. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2001, le mandataire de la bailleresse T. G. a proposé au locataire M. G. un nouveau bail de six ans à compter du 1er mai 2001, moyennant un loyer porté à 3 000 francs par mois, outre les charges. Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2001, le locataire a été sommé de répondre et de régler les loyers d'avril, mai et juin 2001. Il n'a pas donné suite, pas plus qu'à un courrier de la Direction de l'Habitat du 25 juin 2001. Par lettre du 10 juillet 2001, il a toutefois indiqué qu'il n'était pas opposé au montant du loyer proposé et a sollicité la communication des références ayant servi à le fixer. Des mises en demeure ultérieures sont restées sans réponse. La bailleresse a fait assigner le locataire le 20 février 2002 aux fins de faire constater son occupation sans droit ni titre depuis le 30 juin 2001 en application de la loi n° 1235, d'obtenir son expulsion, le paiement d'arriérés de loyers et charges et d'indemnités d'occupation, ainsi que 2 500 euros de dommages-intérêts, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire. Elle soutenait que le locataire, en refusant de signer le nouveau contrat, était déchu de ses droits locatifs. Le locataire n'ayant pas reçu l'assignation à sa personne, le tribunal a statué par défaut. ## Question de droit La décision soulève deux questions principales. **Première question** : le refus, par le locataire titulaire d'un bail en cours fondé sur la loi n° 1118, de signer le nouveau bail proposé en application de la loi n°
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-13-25107)) Le droit des baux d'habitation en Principauté de Monaco présente la singularité remarquable d'articuler, au sein d'un territoire exigu soumis à une forte pression démographique et foncière, la protection constitutionnelle du droit de propriété et un interventionnisme étatique prononcé visant à préserver l'accès au logement de certaines catégories de personnes dites « prioritaires ». Au cœur de cet édifice législatif figure l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, complétée par son ordonnance souveraine d'application n° 2.057 du 21 septembre 1959. Ce dispositif institue un mécanisme contraignant de déclaration des locaux vacants, assorti d'une prérogative exorbitante du droit commun conférée à l'autorité administrative : le pouvoir d'attribuer d'office le logement vacant à un candidat prioritaire lorsque le propriétaire n'a pas lui-même consenti de bail à une telle personne dans le délai légal. Le jugement rendu le 13 juin 1985 par le Tribunal de première instance de Monaco, siégeant en chambre du conseil et statuant en audience publique dans l'affaire opposant les consorts B. et D. à l'État de Monaco, constitue une décision de référence quant à l'interprétation et à la mise en œuvre de ce régime d'attribution d'office. Par cette décision d'une grande richesse technique, la juridiction monégasque tranche tout à la fois une question fondamentale de répartition des compétences entre le juge judiciaire et le juge constitutionnel et administratif (le Tribunal Suprême), précise l'articulation hiérarchique entre la loi et le règlement dans la définition de la vacance, encadre rigoureusement la computation des délais procéduraux de l'attribution d'office, et délimite de manière stricte l'office du juge ainsi que les prérogatives résiduelles du propriétaire face au locataire imposé par l'Administration. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la situation juridique et matérielle d'un bien immobilier à usage d'habitation situé en Principauté de Monaco. Madame R. I., veuve en premières noces de Monsieur B. et en secondes noces de Monsieur D., était propriétaire d'un appartement composé de quatre pièces principales et de ses dépendances, sis au premier étage d'un immeuble monégasque. Ce logement avait été libéré par son dernier locataire au mois d'octobre 1978 et était demeuré inoccupé depuis cette date. Le 7 avril 1983, Madame R. I. est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, R. B., A. D. et G. D., lesquels sont dès lors devenus propriétaires indivis de l'appartement en question. L'inoccupation prolongée du bien n'a pas échappé à la vigilance de l'Administration monégasque. En effet, à la suite d'une enquête diligentée par le service du logement de la Principauté, il est apparu que l'appartement n'était plus occupé depuis l'année 1978. Par une lettre de l'Administrateur des domaines chargé de l'habitat (dont le texte de la décision mentionne la date du 7 septembre 1984, bien que la chronologie des actes subséquents démontre que les démarches déclaratives se sont nouées dès le mois d'août 1984), R. B. a été invité, en sa qualité de copropriétaire indivis, à souscrire la déclaration de vacance de ce logement. Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, R. B., les héritiers indivis ont procédé à ladite déclaration de vacance en utilisant la formule spéciale délivrée à cet effet par le service du logement. L'examen matériel de ce document administratif révèle plusieurs mentions déterminantes pour la solution du litige : - En regard de la question pré-imprimée *« le local est-il disponible ? »*, le déclarant a expressément répondu : *« Oui, le 1er octobre 1984 »*. - Le formulaire mentionne comme date d'établissement le 23 août 1984. - Toutefois, lors de son établissement le 23 août 1984, la déclaration ne répondait pas à la demande d'indication des jours et heures de visite de l'appartement ; elle n'a été complétée sur ce point que postérieurement et verbalement par le déclarant. - Le cadre réservé à l'Administration sur ce même document comporte les indications suivantes : *« Date : 23 août 1984, Affiché le 27 août 1984, Transmis au Journal de Monaco le 24 août 1984 »*. - Enfin, le service du logement a délivré à R. B. un récépissé officiel de cette déclaration de vacance sous la date du 27 août 1984. L'affichage réglementaire de la vacance ayant eu lieu pendant une durée de vingt jours, du 27 août au 15 septembre 1984, sans qu'une location amiable ne soit conclue par les propriétaires avec un candidat prioritaire, l'Administration a mis en œuvre son pouvoir d'attribution forcée. Par une décision du 25 septembre 1984, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception émanant du Conseiller de gouvernement pour les Finances et l'Économie agissant pour le Ministre d'État, il a été porté à la connaissance du mandataire des indivisaires que l'appartement était attribué d'office à un prioritaire, Monsieur R. S., en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cependant, les héritiers indivis ont opposé un refus catégorique de mettre les locaux à la disposition de Monsieur R. S., empêchant ainsi l'attributaire désigné par l'État de prendre possession du logement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire échec à cette mesure administrative d'attribution forcée, les copropriétaires indivis, R. B., A. D. et G. D., ont, par exploit d'assignation en date du 2 octobre 1984, attrait l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance en déclarant fonder leur action sur l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu'il statue selon les chefs de demande suivants : - Constater que la comptabilisation des délais prévus par l'ordonnance-loi n° 669 n'était pas exacte, au motif qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement, et par application des dispositions de l'article 4, alinéa 2, du titre I de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ce bien ne pouvait être considéré comme vacant ; - Constater en conséquence que le Ministère d'État aux Finances et à l'Économie avait outrepassé ses droits dans sa décision d'affectation d'office de l'appartement, sans attendre que le délai de vingt jours puisse commencer à s'écouler et qu'il soit complètement écoulé ; - *« Annuler purement et simplement la décision dont s'agit du 25 septembre 1984 »* ; - Donner acte aux requérants de leur engagement de réaliser non seulement les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement, mais également les travaux requis pour faire changer cet appartement de catégorie, afin de leur permettre de le louer aux locataires de leur choix. Au soutien de ces prétentions, l'argumentation des consorts B. et D. se déployait en deux branches principales, assorties d'un moyen subsidiaire : 1. **En la forme (sur la computation des délais) :** Les demandeurs soutenaient que l'Administration n'avait pas respecté les délais impératifs prévus par l'ordonnance-loi n° 669 lors de l'édiction de sa décision d'attribution d'office du 25 septembre 1984. Selon eux, le délai avait été indûment comptabilisé à partir du 27 août 1984, alors qu'il aurait dû courir dès le 23 août 1984, date effective d'établissement de la déclaration de vacance. En faisant rétroagir le point de départ au 23 août, la décision du 25 septembre 1984 apparaissait tardive comme étant intervenue après l'expiration du délai légal (vingt jours d'affichage augmentés des dix jours d'attribution d'office, soit trente jours expirant avant le 25 septembre). Les propriétaires en déduisaient qu'ils avaient recouvré la libre disposition de leur local en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669. 2. **Au fond (sur la vacance et la disponibilité du local) :** De manière alternative et quelque peu contradictoire avec leur déclaration initiale, les indivisaires affirmaient que l'appartement ne pouvait être qualifié de vacant. S'ils reconnaissaient avoir souscrit une déclaration de vacance, ils alléguaient l'avoir fait sous la menace de poursuites pénales. Ils faisaient valoir qu'en raison d'un état d'insalubrité, de dégradations importantes affectant les lieux, ainsi que de l'entreposage de meubles dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, les locaux n'étaient ni disponibles, ni susceptibles d'une habitation immédiate. Invoquant l'article 4 de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ils soutenaient que le point de départ du délai de vingt jours devait être impérativement *« reporté au jour où prend fin la situation de droit ou de fait (rendant) le local indisponible »*. Dès lors, l'attribution d'office était, selon cette seconde branche, prématurée et irrégulière. 3. **À titre subsidiaire (sur la personne de l'attributaire) :** Les demandeurs s'opposaient au choix même du locataire désigné par l'Administration, Monsieur R. S., en mettant expressément en doute sa bonne foi, sa moralité et sa solvabilité. En défense, l'État de Monaco concluait au rejet intégral des demandes en opposant d'abord une exception d'incompétence juridictionnelle, puis une réfutation point par point sur le fond : 1. **Sur la compétence :** L'État soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance. S'appuyant sur la formulation de l'assignation qui tendait à voir *« annuler purement et simplement »* une décision administrative émanant du Ministre d'État, le défendeur soutenait qu'une telle action s'analysait en un recours en annulation pour excès de pouvoir, lequel ressortit à la compétence exclusive du Tribunal Suprême en vertu de l'article 90 B de la Constitution. 2. **Sur le fond :** Subsidiairement, l'État faisait valoir que le bien était incontestablement vacant au sens de l'article 1er-5° de l'ordonnance-loi n° 669, obligeant les copropriétaires à déclarer cette vacance. Quant au point de départ du délai, la date du 27 août 1984 avait été retenue conformément à l'ordonnance du 21 septembre 1959 en raison de l'omission, par Monsieur B., de l'indication des jours et heures de visite sur le formulaire du 23 août, omission qui avait retardé l'affichage et fait obstacle au déroulement normal de la procédure jusqu'à sa régularisation le 27 août. S'agissant de l'état d'inhabitabilité allégué, l'État le jugeait sans pertinence dès lors que plusieurs prioritaires s'étaient déclarés prêts à occuper les lieux et que l'attributaire entendait réaliser à ses frais les travaux nécessaires. De plus, l'État rappelait que l'insalubrité doit faire l'objet d'une déclaration par arrêté et ne saurait résulter d'un simple constat d'huissier, une telle allégation contredisant au demeurant l'affirmation expresse de disponibilité figurant dans la déclaration signée par le mandataire. L'absence de règlement de la succession était tout aussi inopérante face à la loi. Enfin, l'État soulignait que si la qualité légale de prioritaire de l'attributaire peut faire l'objet d'une discussion, les propriétaires ne sont nullement autorisés à contester sa moralité ou sa solvabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et constitutionnel qu'au droit substantiel des baux d'habitation réglementés : 1. **La question de compétence juridictionnelle :** Le Tribunal de première instance est-il compétent, sur le fondement de l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour connaître d'une action contestant une décision ministérielle d'attribution d'office d'un logement, lorsque l'exploit introductif d'instance sollicite formellement l'« annulation » de cet acte administratif pour dépassement de pouvoir, ou un tel litige relève-t-il de la compétence exclusive du Tribunal Suprême au titre de l'article 90 B de la Constitution ? 2. **La définition de la vacance et la hiérarchie des normes :** Un propriétaire peut-il remettre en cause l'état de vacance de son local, tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (norme législative), en invoquant l'indisponibilité matérielle ou juridique du bien (mauvais état, meubles successoraux) sur le fondement de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959 (norme réglementaire) ? 3. **La détermination du point de départ du délai d'attribution d'office :** À quelle date précise commence à courir le délai légal de vingt jours (prorogé de dix jours) permettant l'attribution d'office d'un logement vacant ? Ce délai court-il dès la rédaction d'une déclaration de vacance incomplète, à compter de la délivrance du récépissé après régularisation des mentions obligatoires, ou doit-il être reporté en raison d'une prétendue indisponibilité des lieux ? Qui, du propriétaire ou du service du logement, détient le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'un tel report ? 4. **L'étendue du contrôle sur le locataire attributaire :** Le propriétaire d'un local attribué d'office par l'Administration est-il recevable et fondé à s'opposer à cette mesure en contestant devant le juge la bonne foi, la conduite, la moralité ou la solvabilité du candidat prioritaire désigné ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'exception d'incompétence soulevée par l'État de Monaco, puis débouter les indivisaires de l'intégralité de leurs prétentions au fond, le Tribunal de première instance développe une motivation rigoureuse, structurée en deux temps parfaitement distincts. #### 1. Sur la compétence : la primauté de la substance de l'action sur l'impropriété des termes de l'assignation Examinant en premier lieu le déclinatoire de compétence présenté par l'État, le Tribunal procède à une requalification salvatrice des termes de l'exploit introductif d'instance. Les juges concèdent d'emblée que *« les termes improprement employés dans l'exploit introductif d'instance peuvent donner à penser que les demandeurs entendent former un recours en annulation pour excès de pouvoir contre la décision du 25 septembre 1984 émanant du Ministre d'État »*. Si tel avait été véritablement l'objet du recours, l'instance aurait effectivement relevé de la compétence du Tribunal Suprême. Toutefois, le Tribunal refuse de s'arrêter à cette maladresse rédactionnelle des demandeurs (qui avaient réclamé d'*« annuler purement et simplement la décision »*). Il recherche le fondement juridique réel de l'action et relève que les requérants se sont *« expressément référés, pour définir le cadre juridique de la présente action, à l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 »*. Or, cette disposition législative investit le Tribunal de première instance, siégeant en chambre du conseil, d'une compétence d'attribution spéciale pour *« apprécier la validité de toute attribution faite en violation de cette ordonnance-loi ou de l'ordonnance souveraine prise pour son application »*. Constatant que les griefs formulés par les consorts B. et D. portent précisément sur la méconnaissance des règles édictées par ces textes spéciaux — à savoir la computation des délais et la vacance effective de l'appartement —, le Tribunal affirme qu'il ne peut que retenir sa compétence. Il justifie cette solution par un argument téléologique fort : décliner sa compétence au profit du Tribunal Suprême reviendrait à *« priver d'effet la faculté de contestation ouverte par l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 et de vider ce texte de sa substance »*. Le recours ayant été formé dans le respect des prescriptions de l'alinéa 2 dudit article 8, l'exception d'incompétence est écartée. #### 2. Sur le fond : la validation intégrale de la procédure d'attribution d'office Abordant le fond du litige, le Tribunal déconstruit méthodiquement l'argumentation des propriétaires en s'appuyant sur la hiérarchie des normes et sur l'économie générale des textes de 1959. **En premier lieu, sur la notion de vacance**, le Tribunal rappelle avec force que l'ordonnance-loi n° 669 *« constitue une norme législative »*. Son article 1er définit les locaux vacants notamment comme ceux à usage d'habitation libérés par le départ d'un occupant (§§ 5° et 6°) ou n'ayant fait l'objet d'aucune location et inhabités depuis plus de trois ans (§ 7°). Le logement litigieux, inoccupé depuis le départ du dernier locataire en octobre 1978, entrait manifestement dans le champ de ces définitions légales. Dès lors, la déclaration de vacance était obligatoire en vertu de l'article 2 de l'ordonnance-loi (le Tribunal écartant au passage, comme dépourvu de sérieux, l'argument selon lequel cette déclaration aurait été extorquée sous la menace de la loi pénale). Surtout, les juges posent un principe de hiérarchie normative : la vacance légale au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 *« ne saurait être remise en cause sur le fondement de l'ordonnance précitée du 21 septembre 1959, d'ordre réglementaire »*. **En deuxième lieu, sur l'articulation des délais et la prétendue indisponibilité du bien**, le Tribunal expose le mécanisme combiné des articles 3 et 4 de l'ordonnance-loi n° 669 et de l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine du 21 septembre 1959. En vertu de la loi, les locaux vacants peuvent être loués à des prioritaires pendant un délai de vingt jours courant à compter de la date à laquelle les lieux sont devenus vacants et susceptibles d'une habitation immédiate ; à défaut de location amiable dans ce délai, celui-ci est augmenté d'une période de dix jours permettant à l'Administration de procéder à l'attribution d'office, passé laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien. L'ordonnance souveraine précise, quant à elle, les modalités pratiques de ce décompte : c'est la date de réception de la déclaration de vacance par le service du logement — constatée par la délivrance d'un récépissé qui mentionne cette date — qui fait courir le délai de vingt jours. Ce même texte réglementaire ajoute que lorsque le local n'est pas disponible, le point de départ du délai est reporté par le service au jour où prend fin la situation rendant le local indisponible. Or, le Tribunal juge que l'indisponibilité invoquée par les consorts B. et D. ne saurait être admise, et ce pour trois raisons cumulatives : - *L'obligation de sincérité et l'interdiction de se contredire :* L'ordonnance du 21 septembre 1959 exige que la déclaration de vacance soit *« sincère et véritable en instituant le déclarant responsable des indications mentionnées »*. En l'espèce, le mandataire des propriétaires avait lui-même répondu