Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2026-09-29, ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864

Décision officielle commentée

La prescription particulière n° 4.5 du Plan régional d’affectation du sol adopté par un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 mai 2001 (PRAS), applicable aux zones de forte mixité dispose comme suit : « 4.5. Conditions générales pour toutes les affectations visées aux prescriptions 4.1 à 4.4 : 1° les caractéristiques urbanistiques des constructions et des installations s’accordent avec celles du cadre urbain environnant ; leurs modifications sont soumises aux mesures particulières de publicité ; 2° la nature des activités est compatible avec l’habitation. ». La prescription particulière n° 21 du PRAS, applicable aux ZICHEE ajoute ce qui suit : « Dans ces zones, la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de la nécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques de ces périmètres ou de promouvoir leur embellissement, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger. Ces conditions particulières sont arrêtées par plan particulier d’affectation du sol, par règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. À défaut, elles sont arrêtées après avis de la commission de concertation. ». L’administration, saisie d’une demande de permis d’urbanisme, doit, d’abord, avoir égard à la situation de fait indiquée sur les plans ou portée spécialement à sa connaissance au cours de la procédure. Il lui appartient, ensuite, de vérifier qu’aucune règle de droit relevant de la police de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme n’interdit le projet et, enfin, d’apprécier son opportunité au regard du critère du bon aménagement des lieux. En vertu de l’article 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, un permis d’urbanisme doit être motivé, c’est-à-dire énoncer les raisons pour lesquelles l’autorité qui l’a délivré estime la construction admissible au regard du bon aménagement des lieux. Cette notion évolutive se rapporte à l’examen concret que doit exercer l’autorité compétente, pour chaque demande de permis, de la compatibilité, de l’absence d’impact négatif ou d’incidence inacceptable de la construction envisagée sur l’aménagement local bâti ou non bâti, essentiellement en fonction des circonstances de fait. L’autorité qui accorde le permis doit exposer concrètement les raisons pour lesquelles elle estime que le projet s’intègre harmonieusement au contexte urbanistique existant. La motivation de sa

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décision doit témoigner du fait que l’autorité a procédé à un examen complet et minutieux du dossier de demande de permis. Par ailleurs, lorsqu’au cours de l’enquête publique, des observations précises ont été formulées, dont l’exactitude et la pertinence ne sont pas démenties par le dossier, un permis d’urbanisme ne peut être considéré comme adéquatement motivé que s’il permet de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité passe outre, au moins partiellement, à ces observations. Toutefois, l’administration n’a pas l’obligation de répondre point par point aux différents aspects que peut comporter une réclamation. Elle n’a pas davantage l’obligation de mener les investigations que sollicitent les réclamants, si elle estime être suffisamment éclairée pour apprécier la conformité de la demande au bon aménagement des lieux. Le contrôle exercé par le Conseil d’État sur la matérialité des faits et leur qualification, est complet. Le contrôle de l’appréciation est marginal, limité à l’erreur manifeste d’appréciation. À cet égard, il n’appartient pas au Conseil d’État d’intervenir comme arbitre des appréciations divergentes de l’administration et des parties requérantes quant au bon aménagement des lieux. Il ne peut substituer son appréciation en opportunité à celle qui a été portée par l’autorité chargée de la délivrance du permis et ne peut censurer cette appréciation que dans le cas d’une erreur manifeste. L’appréciation est manifestement erronée quand elle est incompréhensible pour tout observateur averti. Il ne suffit pas de constater qu’au regard des mêmes critères, telle autre mesure paraît raisonnablement admissible ou semble même meilleure. Il s’agit de l’attitude qu’aucune autre autorité placée dans les mêmes circonstances n’aurait adoptée. Enfin, conformément à l’article 11, § 1er, du CoBAT, dans l’exercice des compétences d’avis qui lui sont attribuées par le Code ou en vertu de celui-ci, la CRMS « assure la conservation des biens relevant du patrimoine immobilier, inscrits sur la liste de sauvegarde ou classés et veille à leur réaffectation en cas d’inexploitation ou d’inoccupation ». La Commission n’a pas pour compétence de donner un avis sur l’impact environnemental d’un projet. En l’espèce, le projet est situé au PRAS en zone de forte mixité, en ZICHEE, le long de liserés de noyau commercial et d’espaces structurants (les rues Lebeau et de la Paille). Il se situe également en zone de protection de deux monuments classés, sis rue Lebeau, 55 et place du Grand Sablon 49. La rue Lebeau abrite un autre monument classé au n° 37. L’ensemble de la façade du projet sise rue Lebeau est en zone de protection d’une maison classée néo-Renaissance flamande sise au n° 55 de la rue Lebeau et est en face de la maison Frison classée sise au n° 37 de la même rue. L’ensemble des bâtiments concernés par le projet est inscrit sur le site Internet de ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 10/17

l’inventaire du patrimoine architectural de la Région de Bruxelles-Capitale en tant qu’« Ancien Hôtel Central Téléphonique » sur les adresses suivantes : rue de la Paille nos 3,5,7,9,11,13, rue Lebeau nos 2-8, 10-12 et 14-16, rue de Ruysbroeck n° 7 et place de la Justice nos 6-7. Le projet prévoit la démolition de l’immeuble sis rue Lebeau nos 2 à 8, soit un bâtiment administratif de 1954 ayant appartenu à la RTT, en liaison et accolé à la façade arrière des nos 3-5 de la rue de la Paille. Conformément à l’article 207, § 4, du CoBAT, l’inscription à l’inventaire d’un bien relevant du patrimoine immobilier ne produit des effets juridiques qu’à dater de la publication de cette inscription, par mention, au Moniteur belge. L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 février 2024 relatif à l’inventaire du patrimoine immobilier de la Région de BruxellesCapitale n’a été publié au Moniteur belge que le 8 mars 2024 et c’est finalement par un arrêté du 4 avril 2024, publié par mention au Moniteur belge du 19 août 2024, que l’immeuble a été inscrit à l’inventaire du patrimoine immobilier de la Région de Bruxelles-Capitale. Ayant été érigé postérieurement au 1er janvier 1932 et n’ayant pas fait l’objet d’une procédure de classement, cet immeuble ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection patrimoniale au moment de la délivrance de l’acte attaqué, le 9 février 2024, la CRMS ayant même donné le 26 mars 2020 un avis défavorable au sujet d’une demande d’ouverture de procédure de classement. Conformément à l’article 237, § 1er, du CoBAT, l’avis simple de la CRMS n’était par conséquent requis qu’au sujet des actes et travaux de nature à modifier les perspectives sur les monuments classés. Ni l’avis de la CRMS du 27 juin 2023 rendu sur la dernière version du projet ni celui du 20 juillet 2022 ne donnent d’indications précises sur la modification des perspectives sur ces monuments classés liées à la démolition-reconstruction de l’immeuble sis rue Lebeau nos 2 et 4 ou depuis ces derniers. La circonstance que le projet se situe dans une ZICHEE implique, conformément à la prescription particulière 21 du PRAS, qu’il doit se conformer aux conditions particulières fixées par la commission de concertation, à défaut de conditions particulières fixées par un plan particulier d’affectation du sol, par un règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. Le projet autorisé par l’acte attaqué a fait l’objet de plusieurs modification spécialement destinées à réduire son impact, notamment en diminuant certains gabarits et en renonçant à certaines démolitions d’immeubles, afin de se conformer aux avis favorables conditionnels de la commission de concertation et du ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 11/17

fonctionnaire délégué. Il n’est pas allégué que les conditions particulières imposées par la commission de concertation n’ont pas été respectées. Dans son avis du 27 juin 2023, la CRMS, après avoir reconnu que ces modifications répondent à ses avis précédents à certains égards, indique notamment ce qui suit : « B. Cependant, sur d’autres volets, le projet modifié ne répond pas (ou pas suffisamment) à la demande de la CRMS qui réitère donc sa position :

1. Malgré le maintien des immeubles Ruysbroeck, la démolition de l’immeuble Lebeau demeure inacceptable pour la CRMS. L’immeuble, dont la qualité constructive (pierres de travertin, …) et la régularité de la courbe, lui confèrent une valeur intrinsèque évidente, appartient en outre à un ensemble cohérent, qui bénéficie d’une implantation dans un site urbain majeur, et qui constitue un témoin de l’importance que l’on a donné[e] au secteur de la communication dès la fin du XIXe et dans ses développements ultérieurs. Cette démolition, outre son impact carbone, altèrerait un ensemble qui revêt en effet une valeur historique, architecturale et patrimoniale. La CRMS a déjà largement exprimé son point de vue dans son avis de 2022 (cf. historique point 3) qui reste d’actualité pour ce qui concerne l’immeuble Lebeau et auquel elle renvoie.

Par ailleurs, l’écriture architecturale des nouvelles façades est de moindre qualité que ce qui n’existe actuellement. La nouvelle façade de la rue Lebeau se développerait en dents de scie, contrairement à la façade actuelle, de belle facture, qui accuse avec élégance et sobriété la courbe de la rue. Elle ne souscrit pas à cette multiplication de redents et à la disparition de la typologie du front bâti linéaire et sobre.

Cette démolition est d’autant plus inacceptable que l’immeuble est inscrit à l’inventaire et constitue la zone de protection d’un bien classé. ▫ Zone de protection du patrimoine immobilier : la zone établie autour d’un monument, d’un ensemble, d’un site ou d’un site archéologique dont le périmètre est fixé en fonction des exigences de la protection des abords du patrimoine immobilier (art. 106 du CoBAT) (…) Dans la zone de protection visée à l’article 228, tous les actes et travaux de nature à modifier les ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 12/17

perspectives sur le bien relevant du patrimoine immobilier ou à partir de celuici sont soumis à l’avis de la Commission royale des monuments et des sites ainsi qu’à l’avis de la commission de concertation (art. 237, § 1er, du CoBAT). ▫ L’inventaire du patrimoine immobilier réalisé en Région bruxelloise est une mission légale. Il se conçoit comme un outil de connaissance qui fixe un état des lieux global sur les biens significatifs pour l’architecture et l’histoire urbanistique de la Région. Dès lors que les immeubles Justice et Ruysbroek sont conservés, pourquoi ne pas les affecter au logement, et dès lors maintenir l’immeuble Lebeau et ses façades, créer le ruban commercial à son rez-de-chaussée et maintenir aux étages l’usage bureau. Cela permettrait en outre de retrouver une meilleure mixité. Le demandeur y répond* d’avance mais la CRMS n’est pas convaincue par cette réponse d’autant qu’elle n’a fait l’objet d’aucune recherche architecturale effective :

• “Pour autant que de besoin, l’on notera que la conversion de ces deux immeubles en logements n’a pas été retenue car ils présentent des défauts empêchant une bonne intégration de ce programme dans la structure existante :

• Géométrie des bâtiments existants difficile : ° Ne permettant pas d’avoir des appartements doubles orientations ; ° Ne permettant pas une distribution rationnelle des appartements (ratio brut/net) ; ° Générant de nombreux vis-à-vis en intérieur d’ilot ;
• Hauteurs d’étages importantes ;
• Structure existante (colonnes) difficile à intégrer à des plans de logements ;
• Intégration de terrasses en façade existante compliquée et dénaturante pour la façade Ruysbroeck ;
• etc. ; ” (extrait du dossier) ». En ce qui concerne cette démolition, la motivation formelle de l’acte attaqué indique notamment ce qui suit : « Considérant que les travaux de démolition ont fait l’objet de remarques de la part de la CRMS et de certains réclamants ; Que les travaux de démolition ont été fortement diminués entre les avant-projets, la demande initiale et la dernière version modifiée de la demande de permis d’urbanisme ; Que la préservation des immeubles Sablon, Paille et Ruysbroek, et dans une moindre mesure Justice, permettent de préserver sur le site de manière significative et représentative “l’importance que l’on a donné[e] au secteur de la communication” et ce “pan de l’histoire de l’urbanisation”, qui continue d’évoluer aujourd’hui ; Que l’essentiel des immeubles sur le site et inscrits à l’inventaire, est préservé ; que les qualités architecturales des façades des immeubles conservés sont améliorées tant par rapport à la situation existante que par rapport au projet initial ; Que seul l’immeuble Lebeau est cependant démoli ; que cette démolition permet de créer des commerces le long de la rue Lebeau présentant une vitrine et une entrée de plain-pied et des logements qualitatifs aux étages ; Que les dimensions et la configuration de l’immeuble actuel ne permettent en effet pas une reconversion en commerces et en logements de qualité disposant tous de terrasses ; que pour parvenir à un projet aussi qualitatif que ce que prévoit la présente demande, il faudrait éventrer la façade, casser plusieurs dalles et en ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 13/17

recréer, notamment au niveau des rez-de-chaussée et percer les dalles existantes en vue de créer des circulations verticales efficientes ; que de tels travaux seraient à ce point lourds qu’ils remettraient en cause l’intérêt même de la conservation de l’immeuble existant ; Que même à envisager la réalisation de tels travaux, les hauteurs des étages existants sont importantes, induisant des espaces de logements peu adéquats avec un volume à chauffer plus important et donc un coefficient PEB faible ; que l’ajout de faux-plafonds, suggéré par des réclamants, engendrerait une perte de volume construit et ne permet donc pas d’optimiser les surfaces imperméabilisées ; Que l’impact carbone de l’ensemble du projet a été analysé et est mis en balance avec les avantages qu’apporte le projet pour son habitabilité, sa mixité et son rapport avec les espaces publics adjacents, le quartier et la Ville ; Que si l’écriture architecturale moderniste des façades actuelles de l’immeuble Lebeau présente effectivement une certaine qualité, ces dernières limitent néanmoins fortement le lien entre le bâti et l’espace public ; qu’il en découle que le bas de la rue Lebeau présente des rez-de-chaussée constitués de murs aveugles peu qualitatifs et peu propices à un quartier commerçant ou à un contrôle social efficace ; qu’il s’agit aujourd’hui d’un aspect particulièrement négatif de l’immeuble et qu’il y a lieu d’y remédier afin de répondre au bon aménagement des lieux ; Que les nouvelles affectations (commerces et logements) et les façades projetées, largement ouvertes au rez-de-chaussée et très dynamiques aux étages, participent à l’activation de l’espace public ; que cette activation est un enjeu important pour cette artère reliant le Sablon à la Grand Place ; Que les commerces du rez-de-chaussée suivent la courbe de la rue ; que de ce fait, les remarques de la CRMS relatives à la nécessité de maintenir, dans le projet, la régularité de la courbe qui compose la rue Lebeau sont respectées ; que si les entrées des différents immeubles et commerces se situent parfois en retrait de l’alignement, afin de marquer leur présence, elles ne mettent cependant pas à mal cet effet de courbe, renforcé par l’architecture de la façade projetée ; Que l’architecture variée des logements aux étages répond à la variété de niveaux et de façades des maisons faisant face au projet ; qu’une transition est par ailleurs assurée entre les immeubles davantage imposants du Mont des Arts (à l’architecture classique moderne) et les maisons citadines (XIXe) du quartier du Sablon ; qu’à ce titre, entre autres, le projet s’intègre harmonieusement dans le cadre urbain environnant ; Que cette transition atténue le contraste du projet par rapport aux maisons lui faisant face par rapport à la façade sobre, voire austère, de l’immeuble existant ; Que la façade de l’immeuble Lebeau existant est située dans la zone de protection de la “Maison néo-Renaissance flamande” située rue Lebeau, 55 ; que cette zone ne vise pas la protection de l’immeuble Lebeau et de son architecture moderniste, mais la protection de la maison classée ; que les vues depuis ce monument seront modifiées mais que cette modification est acceptable ; que le dynamisme de la nouvelle façade de l’immeuble Lebeau répond adéquatement à la variété des maisons XIXe situées de l’autre côté de la rue Lebeau ; que la nouvelle façade ne porte pas atteinte au patrimoine immobilier protégé ; Que le projet formera, à l’échelle de l’îlot, un nouvel ensemble cohérent, s’intégrant dans le cadre urbain environnant ; Que la démolition-reconstruction de l’immeuble Lebeau et la rénovation plus ou moins lourde des autres immeubles du site est un compromis raisonnable entre les ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 14/17

enjeux patrimoniaux, environnementaux et urbanistiques en vigueur pour ce site ; que ce faisant, le projet s’inscrit dans les objectifs de développement régional tels que décrits aux articles 2 et 3 du CoBAT ; qu’en effet, le projet permet de rencontrer de manière durable les besoins sociaux, économiques, patrimoniaux et environnementaux et de mobilité de la collectivité par la gestion qualitative du cadre de vie, par l’utilisation parcimonieuse du sol et de ses ressources et par la conservation et le développement du patrimoine culturel, naturel et paysager et par une amélioration de la performance énergétique des bâtiments ainsi que de la mobilité. ». Il ressort de ces éléments que le choix de l’opération de démolitionreconstruction a été justifié par la demanderesse du permis au regard des caractéristiques propres du projet urbanistique litigieux, que ce choix a été jugé admissible par la commission de concertation et par l’auteur de l’acte attaqué, qui a adéquatement motivé sa décision sur ce point. Cette motivation démontre que la partie adverse a bien pris en considération la compatibilité du projet, eu égard à ses caractéristiques propres, au regard du bon aménagement des lieux ainsi que de l’absence de caractère disproportionné des nuisances qu’il était susceptible de générer. Elle permet de comprendre les raisons pour lesquelles l’autorité a estimé pouvoir s’écarter de l’avis simple de la CRMS quant à la démolition de l’immeuble Lebeau. Elle donne des explications précises sur les motifs pour lesquels cette option a été préférée à une rénovation compte tenu des caractéristiques du bâtiment existant. Elle constate, sans qu’une erreur de fait ou une erreur manifeste d’appréciation ne soit démontrée, que bien que cet immeuble se situe dans une zone de forte mixité le long d’un liseré de noyau commercial, il présente des éléments architecturaux qui ne sont pas adaptés à la construction au rez-de-chaussée de commerces présentant une vitrine et une entrée de plain-pied et aux étages de logements qualitatifs, notamment en raison de la présence d’une plinthe d’une hauteur d’environ 1,80 mètre que l’acte attaqué qualifie de « murs aveugles » et d’une hauteur sous plafond inadaptée pour des logements efficients. En l’absence d’une protection patrimoniale produisant des effets juridiques, aucune disposition légale ou réglementaire invoquée dans le moyen ne prévoit une exigence de motivation renforcée imposant à l’autorité de démontrer l’existence d’une contrainte technique rendant impossible ou extrêmement difficile la conversion d’un immeuble aux fonctions souhaitées par le demandeur de permis avant de pouvoir autoriser sa démolition. L’acte attaqué n’est pas tenu de donner les motifs de ses motifs et il n’est pas démontré que le constat selon lequel les travaux nécessaires pour transformer l’immeuble existant « seraient à ce point lourds qu’ils remettraient en cause l’intérêt même de la conservation de l’immeuble existant » est erroné. ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.267.864 XV - 5839 - 15/17

En ce qui concerne l’immeuble à reconstruire, même si la courbe caractéristique de la rue Lebeau ne se situe plus au niveau des façades du rez-dechaussée, le projet conserve une structure courbe supportée par des colonnes. Par ailleurs, ainsi que le relève la motivation de l’acte attaqué, la façade moderniste de l’immeuble Lebeau n’existait pas à l’époque de la construction du monument classé situé au n° 55 en manière telle qu’il n’existait pas un lien architectural particulièrement ténu entre les deux façades. Le Conseil d’État ne peut substituer son appréciation en opportunité à celle de l’autorité quant au caractère suffisamment « dynamique » de la nouvelle façade de l’immeuble Lebeau ni au sujet de son « adéquation » avec les façades des maisons du XIXe siècle situées de l’autre côté de la rue. La circonstance que l’auteur de l’acte attaqué ne partage pas l’opinion de la CRMS quant à l’intégration harmonieuse du projet dans le cadre urbain environnant n’implique pas qu’une erreur manifeste d’appréciation a été commise à ce sujet. Les arguments des parties requérantes quant au fait qu’elles estiment qu’en l’espèce, une rénovation aurait été préférable à une démolition-reconstruction relèvent de l’opportunité, celles-ci entendant substituer leur propre appréciation à celle de l’autorité compétente. Elles ne démontrent pas que la délivrance du permis attaqué procède d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de la partie adverse, ni que cette dernière s’est fondée sur des éléments erronés sur ce point. Le premier moyen n’est pas fondé. Il convient dès lors de rouvrir les débats pour permettre à l’auditeur désigné par l’auditeur général adjoint d’examiner les trois autres moyens.

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Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_penal.

Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées

Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.

Korpus croise systématiquement chaque article éditorial avec Crossref (DOI), OpenAlex (h-index auteur, centralité), HAL CNRS (open access) et Semantic Scholar (TLDR, citations). Aucun éditeur traditionnel n'expose ces signaux automatiquement. Voir le comparatif.

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