L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 23 février 2016 par la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une transaction immobilière d'envergure portant sur un bien situé à Monte-Carlo et met en lumière les difficultés juridiques nées de la pluralité de qualités d'un même intervenant.
Par un acte sous seing privé en date du 25 septembre 2013, Monsieur s. VA., agissant au nom et pour le compte d'une société anonyme relevant du droit de l'État de Belize et dénommée A, s'est engagé à vendre à Monsieur f. p. GA. un appartement situé dans l'immeuble dénommé le X, à Monte-Carlo. Le prix de cette cession avait été fixé par les parties à la somme de 6 900 000 euros. La réitération de la vente par acte authentique est intervenue quelques semaines plus tard, le 14 novembre 2013, au prix initialement convenu entre les cocontractants.
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 23 février 2016, Monsieur s. VA. c/ Monsieur f. p. GA. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-2016-02-23-14649.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour de cassation (Principauté de Monaco) le 23 février 2016 en matière de procedures procedure civile · cour-appel-civile, au regard notamment de Code de procédure civile, Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Code civil.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour de cassation.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour de cassation le 23 février 2016 ?
Cette décision (Cour d'appel, 23 février 2016, Monsieur s. VA. c/ Monsieur f. p. GA.) précise les conditions d'application de Code de procédure civile, Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Code civil devant Cour de cassation (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de procedures procedure civile · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 8 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Code de procédure civile, Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Code civil.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour de cassation, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 23 février 2016 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (procedures procedure civile · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de Code de procédure civile, Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Code civil ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour de cassation.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Chose jugée - Autorité de la chose jugée - Jugement non définitif - Instance pendante devant la cour d'appel - Moyen inopérant - Identité de cause d'objet et de parties - Recevabilité (non) Les demandes sont irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée, un précédent jug…
Source : Cour de cassation · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Code de procédure civile (art. 492)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Code de procédure civile (art. 492)
3
Application
Confrontation par Cour de cassation des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour de cassation · Motifs de la décision (23 février 2016)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour de cassation (irrecevabilite) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 23 février 2016, Monsieur s. VA. c/ Monsieur f. p. GA.
Toutefois, Monsieur s. VA. n'intervenait pas uniquement dans la sphère de la société venderesse. Il exerçait également, à titre personnel et en nom propre, une activité d'agent immobilier sous l'enseigne B (exploitant l'Agence Y), dûment immatriculé au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco. Estimant être intervenu en cette qualité d'intermédiaire professionnel lors de la transaction immobilière précitée, Monsieur s. VA. a établi, le 2 juillet 2014, soit plus de sept mois après la signature de l'acte authentique, une facture d'honoraires d'intervention. Cette facture, libellée au nom de l'acquéreur, Monsieur f. p. GA., s'élevait à un montant de 248 400 euros.
Monsieur f. p. GA. a opposé un refus au règlement de cette somme. Selon les éléments factuels rapportés dans les écritures des parties reproduites par l'arrêt, les relations et les qualités respectives des protagonistes étaient marquées par une certaine complexité. L'acquéreur soutenait en effet que Monsieur s. VA. n'était pas intervenu à la transaction à titre d'agent immobilier indépendant, mais en qualité d'ayant droit économique de la société venderesse A, qualité qui se doublait en outre de celle de locataire du bien immobilier vendu. De son côté, Monsieur s. VA. affirmait que le paiement de sa commission d'agence — correspondant à 3 % du prix de vente outre la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) — avait été convenu dès la promesse de vente et n'avait été différé dans le temps qu'en raison des relations existant entre les parties et des discussions engagées à ce sujet, précisant que sa démarche de recouvrement était motivée par la menace pesant sur sa créance face au projet de revente du bien par l'acquéreur.
Afin de garantir le recouvrement de la somme qu'il estimait lui être due, Monsieur s. VA. a initié une procédure conservatoire. Sur sa requête, le Président du Tribunal de première instance de Monaco l'a autorisé, par une ordonnance rendue le 3 octobre 2014, à faire pratiquer une saisie-arrêt auprès de deux établissements bancaires monégasques, la SAM C et la SA D (Monaco). Cette mesure conservatoire portait sur toutes sommes ou valeurs dues par Monsieur f. p. GA., à concurrence de la somme de 250 000 euros, montant auquel la créance alléguée avait été provisoirement évaluée par le magistrat.
En exécution de cette autorisation présidentielle, Monsieur s. VA. a fait procéder, le 8 octobre 2014, à la saisie-arrêt entre les mains des deux banques. Les déclarations des tiers saisis ont révélé des situations patrimoniales distinctes. Tandis que la SAM C a déclaré ne détenir aucun compte ouvert au nom du débiteur saisi, la SA D a fait état de divers actifs gagés. Dans une première déclaration, elle a mentionné un compte courant créditeur de 595,80 euros, un compte livret de 794,79 euros, un compte nanti en gage espèce présentant un solde de 610 178,62 euros, ainsi qu'un sous-compte courant débiteur de 14 058,32 euros. Par une déclaration complémentaire effectuée le 10 octobre 2014, ce même établissement bancaire a précisé détenir un sous-compte (31 8641 002) crédité de 474,80 euros et un compte (32 0220 003) affichant un solde débiteur de 20 679,32 euros, un compte sur livret créditeur bloqué de 794,79 euros, et le solde nanti créditeur de 610 178,62 euros. La banque a précisé que ces actifs venaient en garantie des engagements de Monsieur f. p. GA., notamment d'un prêt de 2 600 000 euros, matérialisé par un gage de valeurs mobilières et de monnaie à hauteur de 600 000 euros signé le 3 juin 2013, ainsi que par un gage de monnaie ou d'instruments financiers illimité en montant, signé le 13 mai 2013.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Contestant le bien-fondé de cette mesure d'exécution conservatoire, Monsieur f. p. GA. a, par acte du 15 octobre 2014, fait assigner Monsieur s. VA. devant le juge des référés aux fins d'obtenir la rétractation de l'ordonnance présidentielle du 3 octobre 2014.
Par une ordonnance de référé rendue le 15 avril 2015 (R.4864), le magistrat a fait droit à la demande du débiteur saisi. Il a ordonné la rétractation de l'ordonnance présidentielle ayant autorisé la mesure, prononcé la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 8 octobre 2014 entre les mains de la SAM C et de la SA D au préjudice de Monsieur f. p. GA., et condamné Monsieur s. VA. aux dépens.
Parallèlement à cette instance en référé-rétractation, le litige a connu un développement majeur devant le juge du fond, élément déterminant pour la compréhension de l'arrêt commenté. Le Tribunal de première instance de Monaco, saisi au fond de la question de l'existence de la créance litigieuse et de la validité de la saisie, a rendu un jugement le 7 mai 2015. Par cette décision, le tribunal a dénié à Monsieur s. VA. toute créance au titre d'un prétendu droit à commission d'agent immobilier, l'a débouté de sa demande de paiement et a ordonné la mainlevée de la saisie-arrêt du 8 octobre 2014. Monsieur s. VA. a interjeté appel de ce jugement au fond par un acte du 3 juillet 2015, de sorte que cette instance au fond était pendante devant la Cour d'appel au moment où celle-ci devait statuer sur l'appel de l'ordonnance de référé.
C'est en effet par un exploit d'appel et d'assignation en date du 29 avril 2015 — soit antérieurement au prononcé du jugement au fond du 7 mai 2015 — que Monsieur s. VA. avait relevé appel de l'ordonnance de référé du 15 avril 2015. Aux termes de ses conclusions déposées les 6 octobre et 27 novembre 2015, l'appelant demandait à la Cour d'appel de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de constater qu'il disposait, ès qualités, d'un principe certain de créance, de dire n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance du 3 octobre 2014 et de maintenir les effets de la saisie-arrêt du 8 octobre 2014. Il concluait en outre au rejet de l'ensemble des prétentions de l'intimé et à l'irrecevabilité ou au mal-fondé de la demande de dommages et intérêts formulée par ce dernier, motif pris notamment qu'une condamnation pécuniaire ne peut être ordonnée en référé.
Au soutien de la recevabilité de ses demandes en appel de référé, Monsieur s. VA. faisait valoir que le jugement au fond du 7 mai 2015 n'avait pas acquis un caractère définitif dès lors qu'il l'avait frappé d'appel le 3 juillet 2015. Il invoquait également la jurisprudence de la Cour de cassation française selon laquelle l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif d'une décision ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. Il estimait qu'un tel événement résultait des déclarations faites par l'intimé devant les services de police, au cours desquelles ce dernier avait reconnu avoir visité l'appartement avec l'agent immobilier et ignorer, au début des pourparlers, que celui-ci en était également propriétaire et locataire.
Sur le fond du droit à commission, l'appelant soutenait qu'il résultait de l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 qu'un agent immobilier peut percevoir une commission même en l'absence de mandat écrit, qu'un simple échange peut constituer un mandat verbal dont la preuve ressortait de l'offre d'achat et de courriers annexés à l'acte authentique, et que tant la promesse de vente (prévoyant 3 % de commission outre TVA, y compris en cas de préemption de l'État) que l'acte de vente faisaient référence à son intervention. Il ajoutait que le cumul des qualités de représentant de la société venderesse et d'agent immobilier ne remettait pas en cause son droit à rémunération.
En réplique, par des conclusions déposées les 23 juin, 10 novembre et 18 décembre 2015, Monsieur f. p. GA., intimé, soulevait à titre principal une fin de non-recevoir tirée de l'article 1198 du Code civil. Il demandait à la Cour de déclarer irrecevables les demandes de l'appelant tendant à voir constater un principe certain de créance et à maintenir la saisie-arrêt, au motif qu'elles se heurtaient à l'autorité de la chose jugée au fond par le jugement du Tribunal de première instance du 7 mai 2015, soulignant la triple identité d'objet, de cause et de parties prises en leur même qualité. Il rappelait que l'ordonnance de référé est provisoire et dépourvue d'autorité de chose jugée au principal, et contestait l'existence d'événements postérieurs modifiant la situation juridique, les déclarations policières invoquées datant de février 2015 et étant donc antérieures au jugement du 7 mai 2015.
À titre subsidiaire, au visa de l'article 492 du Code de procédure civile, l'intimé sollicitait la confirmation de l'ordonnance de référé. Il soutenait que les articles 12, 13 et 14 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, combinés aux exigences probatoires de l'article 1188 du Code civil, subordonnent impérativement le droit à commission à l'existence d'un mandat écrit, limité dans le temps et déterminant la rémunération, ce qui faisait défaut en l'espèce. Il faisait valoir que la clause « NÉGOCIATION » de la promesse ne visait que l'hypothèse de la préemption par l'État, que l'acte avait été signé par l'appelant comme représentant du promettant dont il était le bénéficiaire économique, et que l'acte authentique comportait une clause de novation rendant obsolètes les engagements antérieurs, sans que les courriers annexés (relatifs à la purge des droits de préemption) n'aient valeur d'acte authentique ni d'engagement de payer une commission. Enfin, en tout état de cause, il réclamait la condamnation de l'appelant à lui verser 15 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La Cour d'appel de Monaco, statuant en matière de référé sur l'appel d'une ordonnance ayant rétracté une autorisation de saisie-arrêt, se trouvait confrontée à une question procédurale préalable et déterminante, touchant à l'articulation entre l'instance provisoire et l'instance au fond, ainsi qu'à la portée temporelle de l'autorité de la chose jugée.
Le problème juridique central soumis à l'appréciation des juges du second degré peut être formulé de la manière suivante : les demandes formées devant la Cour d'appel, statuant sur l'appel d'une ordonnance de référé-rétractation, et tendant à faire reconnaître l'existence d'un principe certain de créance ainsi que le maintien d'une saisie-arrêt, sont-elles recevables lorsque, postérieurement à l'ordonnance entreprise, un jugement du Tribunal de première instance statuant au fond a dénié l'existence de ladite créance et ordonné la mainlevée de la saisie, alors même que ce jugement au fond a été frappé d'un appel qui est toujours pendant ?
Subsidiairement à cette question principale portant sur les effets de l'effet suspensif de l'appel au regard de l'autorité de la chose jugée, la Cour devait également déterminer si des déclarations effectuées par une partie devant les services de police antérieurement au prononcé du jugement au fond pouvaient constituer un « événement postérieur » susceptible de modifier la situation antérieurement reconnue en justice et, par conséquent, de tenir en échec la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher cette difficulté procédurale et accueillir la fin de non-recevoir soulevée par l'intimé, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement syllogistique rigoureux, d'une grande concision, qui fait l'économie de tout examen au fond des moyens relatifs à la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les agents immobiliers. La présence d'un obstacle dirimant à la recevabilité des prétentions de l'appelant interdit en effet au juge de se prononcer sur le bien-fondé du principe de créance.
Dans un premier temps, après avoir déclaré l'appel recevable en la forme pour avoir été régulièrement formé selon les prescriptions du Code de procédure civile, la Cour pose la règle de droit applicable en visant expressément l'article 1198 du Code civil monégasque. Elle énonce le principe fondamental selon lequel « une décision de justice acquiert autorité de chose jugée dès son prononcé en application des dispositions de l'article 1198 du Code civil, nonobstant l'exercice par l'une des parties d'un recours suspensif d'exécution contre cette décision ». Par cet attendu de principe, la juridiction opère une distinction nette entre l'autorité de la chose jugée, attribut substantiel attaché à l'acte juridictionnel dès l'instant où il est rendu, et la force de chose jugée ou le caractère exécutoire, lesquels sont affectés par l'exercice d'une voie de recours ordinaire telle que l'appel.
Dans un deuxième temps, la Cour procède à la confrontation des éléments de l'espèce avec les conditions légales de la fin de non-recevoir. Elle relève l'existence du jugement rendu par le Tribunal de première instance le 7 mai 2015, lequel s'est prononcé au fond sur l'existence de la créance litigieuse. Analysant le moyen de défense de l'appelant qui tirait argument de l'appel interjeté contre ce jugement par acte du 3 juillet 2015, la Cour juge ce moyen inopérant. Elle affirme que si le jugement du 7 mai 2015 « n'est pas définitif » en raison de l'instance d'appel actuellement pendante, « il n'en demeure pas moins que ce dernier a autorité de chose jugée en attendant que la Cour se prononce dès lors qu'il existe une identité d'objet, de cause, de demandes et de parties, prises en leur même qualité entre les deux instances ». La Cour constate ainsi la réunion de la triple identité requise (parties, objet, cause), enrichie de la mention de l'identité de demandes, entre l'instance au fond ayant abouti au jugement du 7 mai 2015 et les prétentions soumises au juge d'appel du référé. Tant que le jugement au fond n'est pas infirmé ou annulé par la juridiction du second degré saisie de l'appel au fond, sa vérité légale s'impose, a fortiori au juge du provisoire.
Dans un troisième temps, la Cour répond au second argument de l'appelant qui tentait de contourner l'obstacle de la chose jugée en invoquant la survenance de faits nouveaux. La juridiction écarte cette argumentation par une analyse chronologique et substantielle imparable. Elle relève que les déclarations de l'intimé faites aux services de police relatives à l'activité d'agent immobilier de l'appelant datent du mois de février 2015. Dès lors, le jugement au fond ayant été rendu le 7 mai 2015, ces déclarations « ne sont pas des événements postérieurs à ce jugement de nature à avoir modifié la situation entre les parties telle qu'elle a été soumise au Tribunal et n'ont pas pu créer de nouveaux droits à son bénéfice ». L'antériorité chronologique de l'élément invoqué par rapport à la décision revêtue de l'autorité de la chose jugée suffit à disqualifier la qualification d'événement postérieur modifiant la situation juridique.
En conséquence de cette double démonstration, la Cour conclut que les demandes de Monsieur s. VA. se heurtent à l'autorité de la chose jugée et doivent être déclarées irrecevables.
Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par l'intimé, la Cour rejette cette prétention en relevant sobrement que ce dernier « ne démontre pas en quoi l'exercice de l'appel aurait dégénéré en abus », avant de condamner l'appelant, qui succombe en totalité, aux entiers dépens de l'instance.
C. Le dispositif
Le dispositif de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de la Principauté de Monaco est ainsi rédigé :
Reproduction verbatim
« PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit l'appel,
Le déclare mal fondé,
Déclare irrecevables les demandes de s. VA.,
Y ajoutant,
Déboute f. GA. de sa demande indemnitaire pour appel abusif,
Condamne s. VA. aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, »
III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 23 février 2016 par la Cour d'appel de Monaco constitue une décision de principe particulièrement éclairante quant au régime juridique de l'autorité de la chose jugée en droit processuel monégasque, tant dans sa dimension substantielle (l'autonomie de l'autorité par rapport au caractère définitif du jugement) que dans sa dimension procédurale (l'incidence d'un jugement au fond sur une instance parallèle en référé-rétractation de saisie-arrêt).
1. L'acquisition immédiate de l'autorité de la chose jugée dès le prononcé du jugement
La première contribution majeure de cet arrêt réside dans la fermeté avec laquelle la Cour rappelle le principe selon lequel l'autorité de la chose jugée est acquise dès le prononcé de la décision, sur le fondement de l'article 1198 du Code civil monégasque, et ce, indépendamment de l'exercice d'un recours suspensif d'exécution.
En droit comparé franco-monégasque, cette solution s'inscrit dans une parfaite convergence conceptuelle, bien que les fondements textuels aient évolué différemment dans les
▸Texte intégral de la décision officielle (15 975 caractères)
Sommaire
Chose jugée
Autorité de la chose jugée
Jugement non définitif
Instance pendante devant la cour d'appel
Moyen inopérant
Identité de cause d'objet et de parties
Recevabilité (non)
Faits et procédure
Les demandes sont irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée, un précédent jugement ayant été rendu sur des demandes identiques. Si un appel de ce jugement est actuellement pendant, il n'en demeure pas moins qu'il a autorité de chose jugée en attendant que la Cour se prononce dès lors qu'il existe une identité d'objet, de cause, de demandes et de parties, prises en leur même qualité entre les deux instances.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2016
En la cause de :
Monsieur s. VA., exploitant en nom propre l'Agence Y, immatriculé au Registre du Commerce et de l'Industrie sous le numéro X, demeurant en cette qualité X1, 98000 Monaco ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
Monsieur f. p. GA., né à Rome (Italie) le 18 juillet 1945, de nationalité italienne, domicilié X à Monaco (98000) ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉ,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
Vu l'ordonnance de référé rendue le 15 avril 2015 (R.4864) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 29 avril 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000131) ;
Vu les conclusions déposées les 23 juin 2015, 10 novembre 2015 et 18 décembre 2015 par Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de f. p. GA. ;
Vu les conclusions déposées les 6 octobre 2015 et 27 novembre 2015 par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de s. VA. ;
À l'audience du 5 janvier 2016, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par s. VA. à l'encontre d'une ordonnance de référé du 15 avril 2015.
Considérant les faits suivants :
Par acte sous seing privé du 25 septembre 2013, s. VA., agissant au nom et pour le compte de la société anonyme de l'État de Belize dénommée A, s'est engagé à vendre à f. GA. un appartement situé dans l'immeuble le X, à Monte-Carlo au prix de 6.900.000 euros.
L'acte de vente authentique a été signé le 14 novembre 2013 au prix convenu.
Le 2 juillet 2014, s. VA., exerçant à titre personnel l'activité d'agent immobilier à l'enseigne B, a établi au nom de f. GA. une facture d'honoraires d'intervention sur la vente de cet appartement d'un montant de 248.400. euros, que ce dernier a refusé de régler.
A la suite de quoi, le Président du Tribunal de première instance de Monaco a autorisé, par ordonnance du 3 octobre 2014, s. VA. à faire pratiquer une saisie-arrêt auprès de la SAM C et de la SA D (Monaco) sur toutes sommes ou valeurs dues par f. GA. à concurrence de la somme de 250.000 euros, montant auquel a été évaluée provisoirement sa créance.
s. VA. a fait procéder le 8 octobre 2014 à une saisie-arrêt entre les mains de ces deux établissements bancaires.
La SAM C a déclaré ne pas détenir de compte ouvert au nom de f. GA..
La SA D a déclaré détenir des actifs gagés constitués des sommes suivantes :
compte courant : 595,80 euros
compte livret : 794,79 euros
compte nanti gage espèce : 610.178,62 euros
sous compte courant débiteur : 14.058,32 euros ;
Puis dans sa déclaration complémentaire faite le 10 octobre 2014, détenir :
sous compte 31 8641 002 : 474,80 euros
compte 32 0220 003 :
solde débiteur : 20.679,32 euros
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit l'appel,
Le déclare mal fondé,
Déclare irrecevables les demandes de s. VA.,
Y ajoutant,
Déboute f. GA. de sa demande indemnitaire pour appel abusif,
Condamne s. VA. aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 23 février 2016, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, substitut du Procureur Général.
Confiance : 88%
Cour de cassation — Texte intégral vérifié (15 975 car.)
Sécurité juridiqueSourcé88▾
Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.
Confiance : 85%
8 texte(s) normatif(s) rattaché(s)
Maîtrise du risque contentieuxSourcé88▾
Décision de juridiction suprême purgeant définitivement ou encadrant strictement le point de droit.
Confiance : 80%
Juridiction suprême
Effet pratique & opérabilitéHybride87▾
Portée opérationnelle directe pour la rédaction des actes, contrats et conclusions contentieuses.
Confiance : 82%
Grille praticien Korpus
Cohérence jurisprudentielleHybride86▾
Continuité méthodologique avec la jurisprudence établie de la juridiction (MC).
Confiance : 84%
Référentiel Korpus MC
Acceptabilité pour les partiesHybride75▾
Équilibre des droits procéduraux et proportionnalité de la solution retenue au fond.
Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Cour de cassation (Principauté de Monaco) en matière de procedures procedure civile · cour-appel-civile et l'application de : Code de procédure civile.
Étude sur l'application de Code de procédure civile devant Cour de cassation (Principauté de Monaco) — Crossref / Semant…82/100
Indexation Crossref DOI & Semantic Scholar — Revue à comité de lecture
Étude systémique sur la sécurité juridique, l'office du juge et le contrôle de motivation devant Cour de cassation.
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Actifs venant en garantie de ses engagements, notamment d'un prêt de 2.600.000 euros, matérialisé par un gage de valeurs mobilières et de monnaie à hauteur de 600.000 euros, signé le 3 juin 2013 ; un gage de monnaie ou d'instruments financiers illimité en montant, signé le 13 mai 2013.
Le 15 octobre 2014 f. GA. faisait assigner s. VA. en rétractation de ladite ordonnance.
Par ordonnance du 15 avril 2015, le Juge des référés a statué comme suit :
« - Ordonnons la rétractation de l'ordonnance présidentielle du 3 octobre 2014 ;
Ordonnons la mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 8 octobre 2014 entre les mains de la SAM C et de la SA D au préjudice de M. f. GA. ;
Mettons les dépens à la charge de M. s. VA. dont distraction au profit de Maitre Olivier MARQUET ».
Par exploit en date du 29 avril 2015, s. VA. a interjeté appel de l'ordonnance entreprise à l'effet de la voir réformer et a repris les mêmes demandes qu'il a complétées aux termes de conclusions déposées les 6 octobre et 27 novembre 2015 en ce sens :
« Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Constater que Monsieur VA., ès-qualités, dispose d'un principe certain de créance ;
Dire et juger qu'il n'y a pas lieu de rétracter l'Ordonnance présidentielle du 3 octobre 2014 ;
Maintenir les effets de la saisie-arrêt pratiquée le 8 octobre 2014, avec toutes conséquences de droit ;
Débouter Monsieur GA. de l'ensemble ses demandes, fins et prétentions contraires ;
Constater que sa demande de condamnation pécuniaire ne peut ordonnée en référé ;
Déclarer sa demande de dommages et intérêts irrecevable ;
En toute hypothèse,
Débouter Monsieur GA. de sa demande de condamnation pécuniaire, à tout le moins infondée ;
Condamner Monsieur GA. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
aux motifs essentiellement que :
sa demande est recevable, le jugement du 7 mai 2015 n'étant pas définitif puisqu'il en a interjeté appel par acte du 3 juillet 2015,
la Cour de cassation française a jugé que l'autorité de chose jugée attachée au dispositif de la décision ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice,
il résulte de l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 qu'un agent immobilier peut se voir octroyer une commission, même en l'absence d'un mandat écrit,
les parties avaient convenu dans la promesse de vente le versement d'une commission d'agence de 3 % du prix, outre la TVA,
la clause litigieuse vise à préciser que la commission de l'acquéreur est due même en cas d'exercice du droit de préemption de l'État,
ce droit à commission est subordonné à la conclusion de la vente et à la présence d'un acte en constatant la réalisation,
il est fait référence dans l'acte de vente, à l'intervention et au droit à commission de l'agence immobilière,
il a déjà été jugé qu'un simple échange pouvait constituer un mandat verbal,
la preuve du mandat verbal ressort de l'offre d'achat et de courriers en annexe à l'acte authentique,
les courriers annexés à l'acte authentique représentent les conditions de l'aliénation sur lesquelles les parties se sont accordées,
l'agence Y a bien été mandatée afin de vendre le bien en cause, le fait que la même personne agisse à la fois en tant que représentant de la société venderesse et en tant qu'agent immobilier ne saurait remettre en cause son droit à commission,
l'intimé a déclaré qu'il avait visité l'appartement avec l'agent immobilier et qu'au début des pourparlers, il ignorait que celui-ci en était également propriétaire et locataire,
le paiement de la commission a été différé en raison des relations qui existaient entre eux et des discussions à ce sujet,
le recouvrement de sa créance était menacé face à la revente du bien.
Aux termes de conclusions déposées les 23 juin, 10 novembre et 18 décembre 2015, f. GA. demande à la Cour de :
« À titre principal :
Vu l'article 1198 du Code civil,
Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur VA. en ce qu'elles tendent à voir constater l'existence d'un principe certain de créance au titre d'un prétendu droit à commission d'agent immobilier à l'encontre de Monsieur GA. ainsi qu'à voir maintenir la saisie-arrêt pratiquée le 8 octobre 2014, ces demandes se heurtant à l'autorité de la chose jugée au fond entre les parties par jugement du Tribunal de Première Instance du 7 mai 2015 ayant dénié à Monsieur VA. toute créance au titre d'un prétendu droit à commission d'agent immobilier et ordonné mainlevée de la saisie-arrêt pratiquée le 8 octobre 2014,
À titre subsidiaire :
Vu l'article 492 du Code de procédure civile,
Débouter Monsieur s. VA. de toutes exceptions, fins, moyens et conclusions,
Confirmer l'ordonnance de référé du 15 avril 2015 en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter,
En tout état de cause :
Condamner Monsieur s. VA. à payer à Monsieur f. p. GA. la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,
Condamner Monsieur s. VA. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. »
aux motifs essentiellement que :
la demande est irrecevable du fait de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement au fond rendu le 7 mai 2015 lequel a débouté l'appelant de sa demande de paiement de commission,
il y a identité d'objet, de cause et de parties, prises en leur même qualité,
l'ordonnance de référé est par nature provisoire et n'a pas autorité de chose jugée au principal,
si l'autorité de chose jugée ne peut être opposée à une nouvelle demande résultant d'une évolution de la situation ayant donné lieu au jugement, ce n'est pas le cas en l'espèce,
les déclarations qu'il a faites devant les services de police concernant l'activité d'agent immobilier de l'appelant ne sont pas des événements postérieurs au jugement ayant créé de nouveaux droits, ce d'autant qu'elles sont antérieurs au jugement,
le magistrat saisi en application de l'article 492 du Code de procédure civile doit rechercher si le créancier justifie d'un principe certain de créance ou d'une créance fondée en son principe,
le fait qu'une autre autorisation de saisie ait été donnée par la Cour d'appel ne prive pas le juge du pouvoir de confirmer ou d'infirmer l'autorisation de saisie-arrêt,
en application des articles 12, 13 et 14 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, le droit a commission de l'agent immobilier est subordonné à la conclusion d'un mandat écrit, et limité dans le temps lequel doit permettre de déterminer le montant de la rémunération,
aucun mandat n'a été conclu, l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi interdisant tout versement de somme tant que l'opération envisagée n'a pas été effectivement conclue et le paiement d'une commission en l'absence d'un mandat écrit,
cette nécessité se double de l'obligation prévue à des fins probatoires par l'article 1188 du Code civil,
la clause « NÉGOCIATION » ne prévoyait le paiement d'une commission de 3 % plus TVA que dans le cadre de l'exercice par l'État de son droit de préemption,
l'acte n'a pas été signé par s. VA. en sa qualité d'exploitant de l'agence Y, mais de représentant du promettant dont il est le bénéficiaire économique,
l'acte authentique ne comporte pas de clause relative à la commission mais au contraire la clause emportant novation des engagements antérieurs rendant obsolète la clause négociation intervenue dans la promesse de vente et d'achat,
les courriers pour la purge des droits de préemption de l'État et du locataire n'émanent pas de lui, ne lui sont pas adressés et ne concerne pas l'appelant en sa qualité d'agent immobilier,
le courrier de l'étude notariale ne peut l'engager quant au paiement d'une commission qui n'est pas l'objet de ce document,
ces documents sont de toute façon antérieurs à l'acte authentique de vente portant novation,
ces courriers annexés à l'acte authentique n'ont pas comme conséquences de leur conférer une valeur d'acte authentique,
ces déclarations faites dans le cadre de l'enquête pénale font apparaître qu'il a su avant de conclure la vente que l'appelant était le propriétaire du bien immobilier ce qui excluait le versement d'une commission,
ce droit suppose une intervention déterminante de l'agent immobilier dans la conclusion de la vente qui est totalement absente,
s. VA. n'est pas intervenu à ce titre mais en qualité d'ayant droit économique du vendeur, doublée de celle de locataire,
ce dernier n'a prétendu avoir droit à une commission que le 2 juillet 2014 après avoir eu connaissance de la signature d'un compromis aux fins de revente du bien et a attendu plusieurs mois avant de se manifester.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que l'appel régulièrement formé dans les conditions de fond et de forme prévues par le Code de procédure civile, doit être déclaré recevable ;
Sur la recevabilité des demandes
Attendu qu'une décision de justice acquiert autorité de chose jugée dès son prononcé en application des dispositions de l'article 1198 du Code civil, nonobstant l'exercice par l'une des parties d'un recours suspensif d'exécution contre cette décision ;
Qu'en l'espèce, un jugement du Tribunal de première instance en date du 7 mai 2015 opposant les mêmes parties et qui portent sur des demandes identiques fondées sur la même cause, s'est prononcé au fond sur l'existence de la créance litigieuse ;
Que si celui-ci n'est pas définitif, puisqu'il est justifié que par acte du 3 juillet 2015, s. VA. en a interjeté appel et que l'instance est actuellement pendante devant la Cour d'appel, il n'en demeure pas moins que ce dernier a autorité de chose jugée en attendant que la Cour se prononce dès lors qu'il existe une identité d'objet, de cause, de demandes et de parties, prises en leur même qualité entre les deux instances ;
Que par ailleurs, les déclarations de l'intimé faites aux services de police au mois de février 2015 relatives à l'activité d'agent immobilier de s. VA., contrairement à ce que soutient l'appelant, ne sont pas des événements postérieurs à ce jugement de nature à avoir modifié la situation entre les parties telle qu'elle a été soumise au Tribunal et n'ont pas pu créer de nouveaux droits à son bénéfice ;
Que dans ces conditions, les demandes de s. VA. se heurtent à l'autorité de chose jugée et doivent donc être déclarées irrecevables ;
Attendu que l'intimé ne démontre pas en quoi l'exercice de l'appel aurait dégénéré en abus, qu'il convient par conséquent de le débouter de sa demande de ce chef ;
Attendu que les dépens de l'instance seront mis à la charge de l'appelant qui succombe en totalité ;