Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 novembre 2013, enregistré (n° 2014/000237) ;
Vu la déclaration originaire, de l'établissement bancaire dénommé SAM D (Monaco) SA, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ;
Vu la déclaration complémentaire formulée par l'établissement bancaire SAM D (Monaco) SA, par courrier électronique en date du 27 novembre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SCI H, en date des 13 mars 2014 et 11 juin 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom d A. FI., en date des 14 mai 2014 et 28 juillet 2014 ;
À l'audience publique du 23 octobre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 27 novembre 2014 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
Saisi d'une requête à cette fin le 12 novembre 2013, le Président du Tribunal de première instance de Monaco, par ordonnance du 15 novembre 2013, a autorisé la SCI H à pratiquer une saisie arrêt auprès de l'établissement bancaire dénommé SAM D (Monaco), sur toutes sommes ou valeurs dues à A. FI. et ce pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 10.000 euros, montant auquel était provisoirement évaluée la créance de la requérante en principal, frais et accessoires, sauf à parfaire ou à diminuer.
Il était exposé à l'appui de la requête que :
suivant contrat de bail en date du 14 juillet 2007, la SCI H avait donné à bail à A. FI., pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 2008, renouvelable par tacite reconduction, un appartement de 2 pièces situé résidence 3X à Monaco, le loyer annuel ayant été fixé à la somme de 30.000 euros, outre les provisions sur charges d'un montant de 2.760 euros, payables par trimestre anticipé le premier jour des mois de janvier, avril, juillet et octobre,
par courrier du 2 juillet 2013, le locataire lui avait indiqué vouloir mettre un terme au contrat de location venant à échéance le 31 décembre 2013,
malgré un avis d'échéance en date du 19 septembre 2013 et un courrier recommandé de relance du 7 octobre 2013, le paiement des loyers relatifs à la période du 1er octobre au 31 décembre 2013 d'un montant de 9.682 euros, outre 180 euros de frais de dossier contentieux et 105 euros de frais de signification n'avait pas été honoré.
Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2013, la SCI H a fait signifier saisie-arrêt à la SAM D (Monaco) et assigner A. FI. devant ce Tribunal aux fins que :
le tiers saisi fasse la déclaration prévue à l'article 500-1 du code de procédure civile,
la saisie-arrêt soit déclarée régulière, bonne et valable et le défendeur condamné à lui payer le montant de ses causes.
La SAM D a déclaré détenir pour le compte d A. FI. un solde global créditeur d'un montant de 8.370 euros.
Par courrier électronique en date du 27 novembre 2013, le Directeur des services juridiques dudit établissement bancaire indiquait qu'A. FI. avait complété le solde de son compte afin que la totalité du montant requis puisse être satisfait.
Par conclusions dites ampliatives, déposées à l'audience du 13 mars 2014, la SCI H a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation d A. FI. au paiement des sommes de :
10.525,11 euros au titre des loyers et charges dus en exécution du contrat de bail, des frais de remise en état et en conformité ainsi que des indemnités journalières assorties des intérêts au taux légal ;
8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que pour les préjudices matériel et moral subis.
Elle demandait en outre au Tribunal de l'autoriser à compenser partiellement ces sommes avec la retenue de garantie en sa possession d'un montant de 8.707 euros et de dire qu'en application de l'article 1009 du code civil, les intérêts sur le montant de la condamnation seront productifs d'intérêts.
Elle fait valoir, à l'appui de ses prétentions, que :
le locataire s'était engagé à effectuer des travaux de remise en conformité aux plans enregistrés dans le bail, lesquels n'étaient pas terminés lors de son départ de sorte que le nouveau locataire s'est plaint d'une situation de précarité, sollicitant une réduction du loyer de 50 % en janvier 2014,
alors qu'il disposait du délai nécessaire pour mandater les entreprises et réaliser les travaux depuis le mois de juillet 2013, A. FI. a cependant attendu jusqu'au 22 janvier 2014 pour retourner le devis et donner son accord pour l'exécution des travaux, le retard accumulé lui étant en conséquence exclusivement imputable,
le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au propriétaire nonobstant le dépôt de garantie versé par ses soins, lequel ne pouvait, conformément aux termes du contrat, être affecté au paiement d'une quelconque période locative précédant son départ,
en dépit des virements effectués par le défendeur les 12 novembre et 10 décembre 2013, les frais de remise en état et de conformité, outre les dommages et intérêts pour les préjudices causés, visés dans sa requête initiale bien qu'apparaissant en « mémoire » restent dus,
les problèmes évoqués par A. FI. concernant le conditionnement d'air, afin de justifier son absence de règlement des sommes réclamées, sont imputables à ce dernier qui a procédé lui-même au changement de l'installation existante,
la somme de 150 euros sollicitée au titre des charges 2013 est une simple estimation, le décompte définitif n'ayant pas été établi par le syndic, laquelle constitue un minimum au regard des dépenses locatives antérieures et de l'augmentation de 20 % par an prévue par les clauses du bail, le solde prévisible étant de 722,50 euros,
les frais de dossier contentieux, engendrés par l'ouverture, la gestion et l'administration du dossier contentieux dus à la carence du débiteur sont fixés par la Chambre Immobilière Monégasque qui représente les professionnels de l'immobilier,
en application de l'article 24 du bail, le locataire est responsable des troubles de jouissance et perte de location dus au retard pris dans la remise en état, justifiant sa condamnation au paiement d'indemnités journalières,
l'attitude d A. FI. lui a causé de nombreux préjudices, notamment au regard de la perte de location, du trouble de jouissance, des frais engagés et de la nécessité de devoir être représentée dans le cadre de la présente procédure judiciaire aux fins de recouvrement de sa créance.
Aux termes de ses conclusions en date des 14 mai et 28 juillet 2014, A. FI. sollicite :
la mainlevée de la saisie-arrêt du 15 novembre 2013, le dépôt de garantie étant supérieur aux sommes réclamées par la SCI H,
la condamnation de la SCI H à lui restituer la somme de 2.478,41 euros et à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il soutient à l'appui de ses demandes que :
les troubles de jouissance qu'il a subis du fait de dégâts des eaux et de dysfonctionnements récurrents de l'air conditionné l'ont conduit à dénoncer le bail et à ne pas procéder initialement au règlement des loyers,
il n'a fait preuve d'aucune mauvaise foi, ayant déféré à la demande de paiement dès réception de la mise en demeure,
la SCI H a saisi le Président du Tribunal de première instance postérieurement au paiement d'une partie de la somme sollicitée intervenu le 8 novembre 2013, sans faire état de ce règlement,
il ne conteste pas les demandes formulées au titre du solde des charges 2012, des travaux de remise en état ni du commandement de payer du 25 octobre 2013,
il refuse de régler la somme de 150 euros au titre des charges 2013, ayant déjà provisionné la somme de 2.760 euros et s'engageant à régulariser la situation si la provision versée s'avérait insuffisante à la lecture du décompte des charges,
il refuse de payer la somme de 360 euros au titre des frais de dossier contentieux, en l'absence de tout fondement ou justificatif,
il conteste également le règlement des indemnités d'occupation dans la mesure où, d'une part les désagréments subis par le nouveau locataire ne lui sont pas imputables et, d'autre part il ne peut être tenu pour responsable du retard accumulé par les entreprises, dès lors qu'il a accepté les travaux dès le mois de décembre 2013,
s'il doit être considéré comme responsable des désagréments subis par le nouveau locataire, la pénalité prévue par l'article 24 du bail ne pourrait pas être appliquée puisque le loyer afférent à cette période a été régulièrement payé,
aucune indemnité ne sera versée à la SCI H en ce qu'il a toujours fait preuve de bonne foi alors au surplus que les sommes réclamées à ce titre par cette dernière dans ses conclusions n'ont pas été mentionnées dans l'assignation,
la mainlevée de la saisie doit être ordonnée dès lors que les sommes dont il est redevable sont inférieures à celle détenue à titre de garantie par la SCI H,
la SCI H a fait preuve d'acharnement à son encontre l'ayant contraint à exposer des frais pour faire valoir ses droits.
Par conclusions en date du 11 juin 2014 la SCI H demande au Tribunal de constater qu'A. FI. :
accepte de s'acquitter du solde des charges de 2012, soit la somme de 142,09 euros et du montant du commandement de payer s'élevant à 105 euros,
ne conteste pas devoir procéder au paiement des travaux de remise en état, acceptant de s'acquitter du montant total de 5.981,50 euros.
SUR CE,
Sur le paiement du loyer et des provisions sur charges du 4ème trimestre 2013
Attendu qu'il ressort des écritures des deux parties qu'A. FI. a procédé, par deux virements en date des 12 novembre et 10 décembre 2013, au paiement de la somme totale de 9.682 euros, montant sollicité dans le commandement de payer du 25 octobre 2013, au titre du loyer et des provisions sur charges du 4ème trimestre 2013 outre les frais de commandement de payer et de dossier contentieux d'un montant de 285 euros relatifs aux moyens engagés pour obtenir le paiement du 3ème trimestre 2013.
Qu'il convient ainsi de constater que le loyer et les provisions sur charges afférentes au 4ème trimestre 2013 ont été acquittés en cours de procédure ;
Sur les charges locatives des exercices 2012 et 2013
Attendu qu'A. FI. se reconnaissant redevable envers la SCI H de la somme de 142,09 euros au titre du solde des charges de 2012, il doit être condamné au paiement de cette somme ;
Attendu que le défendeur refuse en revanche de payer la somme sollicitée par la SCI H, d'un montant de 150 euros, au titre du solde des charges 2013 ;
Attendu cependant que le contrat de bail stipule que « lors du départ du preneur, pour le cas où les charges de l'exercice en cours ne seraient pas connues, le bailleur évaluera une augmentation d'environ 20% par rapport à l'exercice précédent. Dès que le syndic aura communiqué au bailleur les décomptes définitifs, le trop perçu sera restitué au preneur. » ;
Qu'il est démontré et n'est au demeurant pas contesté que le montant des charges locatives pour l'exercice 2012/2013 s'élevait à 2.902 euros ;
Qu'en application de la clause du bail précitée, cette somme doit être majorée de 20 % de sorte que le montant estimé des charges pour l'exercice 2013 s'élève à la somme de 3.482,50 euros sur laquelle, A. FI. a versé des provisions d'un montant de 2.760 euros ;
Qu'A. FI. sera donc condamné au paiement de la somme sollicitée de 150 euros au titre des charges de l'année 2013 ;
Sur les frais de procédure et du dossier contentieux
Attendu qu'A. FI. acceptant de s'acquitter de la somme de 105 euros représentant le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2013, il sera condamné au paiement de cette somme;
Qu'il conteste en revanche devoir la somme de 360 euros qui lui est réclamée par la SCI H à titre de « frais de dossier contentieux » ;
Que pour justifier cette demande, la SCI H expose que son mandataire gestionnaire est membre de la Chambre Immobilière monégasque, qui représente les professionnels de l'immobilier auxquels s'applique un règlement intérieur fixant un barème d'honoraires ainsi que des fais forfaitaires restant à la charge du locataire ;
Qu'elle verse à l'appui de ses explications un document intitulé « GERANTS D'IMMEUBLES DE RAPPORT » faisant état de « frais forfaitaires à la charge du locataire » et indiquant :
Rappel simple …………………….. 35 euros HT
Mise en demeure recommandée …. 60 euros HT
Dossier contentieux ……………….. suivant vacations
Que ce document, dont le Tribunal ignore la provenance, le rédacteur et les éventuels signataires, ne suffit pas à établir l'existence des frais engagés par la société demanderesse dans le cadre d'un dossier contentieux dont elle aurait confié la gestion à un mandataire ;
Que la demande de la SCI H à cette fin sera en conséquence rejetée ;
Sur les travaux de remise en état
Attendu qu'A. FI. accepte de payer les frais de remise en état de l'appartement d'un montant total de 5.981,50 euros dont les devis, versés aux débats ont été approuvés par ses soins ;
Qu'il y a lieu en conséquence de le condamner au paiement de ces frais ;
Sur les indemnités d'occupation
Attendu qu'aux termes de l'article 24 b) du bail conclu entre les parties le 14 novembre 2007, « Les réparations qui devront être effectuées par le preneur en fin de location, devront être entièrement terminées au moment de la remise des clés, et au plus tard le dernier jour de la période de location.
Dans le cas où, à la fin du bail, il serait constaté un retard quelconque dans ladite remise en état, le preneur sera tenu de régler, sur la base du dernier loyer, une indemnité journalière de retard, et en outre, il serait responsable de tous les dommages pour perte de location ou trouble de jouissance quelconque. »
Attendu en l'espèce que les deux parties s'accordent sur le fait que les travaux de remise en état, à la charge du preneur, n'ont pas été effectués avant la fin de la période de location, soit le 31 décembre 2013, tel qu'acté dans le constat d'état des lieux de sortie en date du 30 décembre 2013 ;
Qu'A. FI. soutient que le retard est imputable à une mauvaise gestion des travaux par le bailleur ainsi qu'aux entreprises en charge des travaux ;
Attendu cependant qu'A. FI. en acceptant de régler le coût des travaux effectués, reconnaît que ceux-ci étaient à sa charge ;
Qu'il ressort des courriers échangés entre les parties, versés aux débats, que le bailleur a informé son locataire, dès le 15 juillet 2013, qu'il était tenu de faire procéder à la remise en état des lieux avant la fin du contrat puis lui a rappelé à nouveau cette obligation par courrier électronique du 25 octobre suivant ;
Qu'A. FI. ne verse en outre aucune pièce susceptible de démontrer que les sociétés en charge des travaux auraient accumulé du retard, lui-même ayant signé les devis au cours du mois de janvier 2014, soit postérieurement à l'échéance du bail ;
Attendu en conséquence que le retard dans les travaux à accomplir lui est exclusivement imputable et qu'il convient par conséquent de faire application des dispositions précitées en le condamnant à payer à la SCI H l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 24 du contrat ;
Que l'achèvement des travaux le 21 février 2014 évoquée par le demandeur et confirmée par le nouveau locataire dans son courrier en date du 6 mars 2014, n'étant pas contestée par A. FI., le montant de l'indemnité d'occupation due par ce dernier, calculée sur la base du dernier loyer, s'élève à 3.966,52 euros ;
Attendu qu'A. FI. est ainsi débiteur envers la SCI H de la somme totale de 10.345,11 euros au titre des travaux de remise en état, de l'indemnité d'occupation, du commandement de payer du 25 octobre 2013 et des charges locatives des exercices 2012 et 2013 ;
Attendu cependant que la société bailleresse est toujours en possession de la somme de 8.707 euros, correspondant à trois mois de loyer, remise à titre de dépôt de garantie ;
Que les deux parties sollicitent l'imputation du dépôt de garantie sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre d A. FI. ;
Que selon les dispositions de l'article 1137 du Code civil, « lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes », l'article 1138 précisant que « la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives » ;
Qu'au regard de ces dispositions et des demandes des parties, il convient de déduire la somme détenue par la SCI H à titre de dépôt de garantie de la somme due par A. FI. ;
Que ce dernier sera en conséquence condamné à payer à la SCI H la somme de 1.638,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Qu'enfin, il sera fait droit à la demande non contestée de la SCI H aux fins de capitalisation des intérêts échus, et ce conformément aux dispositions de l'article 1009 du Code civil ;
Attendu que la mesure de saisie-arrêt entre les mains de la SAM D s'étant avérée fructueuse, il y a donc lieu de la valider à hauteur du montant de la créance de la SCI H envers A. FI., soit de la somme de 1.638,11 euros ;
Sur les demandes aux fins de dommages et intérêts
Attendu que le caractère abusif de la résistance dont A. FI. aurait fait preuve n'est pas démontré, alors que ce dernier a procédé dans le mois de l'assignation, par deux virements en date des 12 novembre et 10 décembre 2013, au paiement de la somme réclamée par le commandement du 25 octobre 2013, représentant le loyer et la provision sur charges afférente au 4ème trimestre 2013.
Qu'en outre la perte locative invoquée, outre que sa réalité n'est pas démontrée, a été indemnisée à sa juste hauteur par l'allocation à la SCI H de la somme de 3.966,52 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 24 du contrat ;
Que la demande aux fins de dommages et intérêts formulée par la SCI H sera donc rejetée ;
Attendu que la SCI H triomphant en ses demandes, son action ne peut être considérée comme abusive ; que la demande d A. FI. aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive devra en conséquence être rejetée ;
Sur l'exécution provisoire et les dépens
Attendu qu'aux termes de l'article 202 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est ordonnée sans caution par le tribunal, à la demande des parties, lorsqu'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente ;
Qu'elle peut également être ordonnée, avec ou sans caution, dans tous les cas d'urgence, à moins qu'elle ne soit de nature à produire des effets irréparables ;
Qu'en l'espèce, il n'existe ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente ;
Qu'en outre, l'urgence requise n'étant pas démontrée, il n'y a pas lieu d'assortir le présent jugement de l'exécution provisoire ;
Attendu enfin que la présente instance ayant été rendue nécessaire par l'inertie d A. FI., lequel refusait initialement de procéder au paiement du loyer et des provisions sur charges, ce dernier sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 231 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;