207 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 26 avril 1977, n° 25860 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 avril 1977, n° 25860 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1977/04-26-25860)) ## Faits et procédure Un bail commercial, conclu le 13 septembre 1954, était soumis à la loi n° 490 et stipulé pour des périodes de trois, six ou neuf années. Le bailleur, C. G., a demandé la fixation du loyer « à l'occasion du renouvellement », à compter du 1er octobre 1975. Le preneur, G. S., était titulaire d'un local qualifié de « magasin exigu mais bien placé ». Saisie après un préliminaire de conciliation, la Commission Arbitrale des loyers commerciaux, par jugement du 1er avril 1976, a fixé le loyer à 4 500 francs par an. Le loyer antérieur était de 1 400 francs. Le preneur a interjeté appel, en offrant 1 824 francs à compter du 1er octobre 1975. Les moyens des parties peuvent être résumés ainsi : - **Le preneur (appelant)** soutient que la fin d'une période triennale ne constitue pas un renouvellement. Il invoque l'article 6 de la loi n° 490 pour la seule hypothèse d'un renouvellement, et l'article 21 pour une révision en cours de bail. Il conteste en outre la novation retenue par les premiers juges, tirée d'un échange de lettres des 16 juin et 20 novembre 1975, et il critique la prise en compte des résultats de la mise en gérance du fonds. - **Le bailleur (intimé)** oppose l'irrecevabilité de l'appel, au motif que le preneur soulèverait pour la première fois en appel un moyen touchant à l'ordre public procédural. À titre subsidiaire, il soutient que la jurisprudence n'impose pas de forclusion au bailleur pour faire fixer le loyer après un renouvellement, et il invoque les articles 12 et 16-1° de la loi n° 490. ## Question de droit La Cour devait résoudre deux questions principales : 1. **Une question de recevabilité** : l'appelant, défendeur en première instance, peut-il, pour la première fois en appel, soutenir que la fin de la période triennale ne constitue pas un renouvellement, sans que cela constitue une demande nouvelle ou un acquiescement ? 2. **Une question de fond** : un bail commercial de trois, six ou neuf années comporte-t-il un renouvellement « tous les neuf ans ou à chaque période triennale » ? De la réponse dépend le texte applicable à la fixation du loyer : l'article 6 (renouvellement) ou l'article 21 (révision en cours de bail). ## Solution et dispositif ### 1. Sur la recevabilité La Cour écarte la fin de non-recevoir. Elle juge que la prétention de l'appelant « ne saurait rendre son appel irrecevable, car il ne peut aucunement s'agir d'une demande nouvelle, mais tout au plus d'un moyen nouveau que S., défendeur à l'instance, est toujours en droit d'opposer pour combattre la demande formée contre lui ». Elle ajoute que « le défaut de contestation, devant le magistrat conciliateur, des modalités de cette fixation ne peut constituer un acquiescement à une situation juridique alléguée ». ### 2. Sur la novation La Cour rejette également la novation retenue par les premiers juges. Elle relève que la lettre du bailleur du 16 juin 1975 « contient une contradiction » entre son premier alinéa, qui évoque un renouvellement tacite au 1er octobre 1972, et les deux autres, qui parlent d'un renouvellement « à dater du 1er octobre 1975 ». La réponse du preneur du 20 novembre « se borne à discuter le montant de la majoration », de sorte qu
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 1992, n° 26140 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 1992, n° 26140 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/03-26-26140)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 13 juin 1973, enregistré le 2 juillet 1973, la SCI Mercure a donné à bail à la société civile Tercia-Labor un local dépendant de l'ensemble immobilier « Le Labor » à Monaco. Le bail désignait les locaux comme « bureaux », tout en autorisant la locataire à les utiliser à usage d'habitation. Un avenant du 14 juillet 1982 a renouvelé le bail pour neuf ans, à compter du 1er juillet 1982 et jusqu'au 30 juin 1991, le loyer annuel étant porté à 18 000 F. Le contrat ne prévoyait qu'une seule possibilité de prorogation, pour une nouvelle période de neuf ans, au gré du seul preneur. À l'échéance de cette période, la locataire a demandé une nouvelle prorogation. La bailleresse s'y est opposée par exploit d'huissier du 21 mars 1989, en refusant toute reconduction. Elle a ensuite assigné la société Tercia-Labor et ses gérants, les époux C., aux fins de voir constater la déchéance de tout titre d'occupation à compter du 1er juillet 1991, ordonner l'expulsion et obtenir une indemnité d'occupation mensuelle, avec exécution provisoire. Selon la bailleresse, le bail ne pouvait être reconduit au-delà du 30 juin 1990 (sic, la décision reprend ici la date avancée par la demanderesse ; la date de référence retenue dans le dispositif est le 30 juin 1991). La défenderesse a soulevé une exception d'incompétence, au motif que le bail était commercial et que la commission arbitrale des loyers commerciaux était seule compétente. Elle a également soulevé une fin de non-recevoir, en reprochant à la bailleresse de ne pas avoir agi préalablement en dénégation du bénéfice du statut. À titre reconventionnel, elle réclamait 20 000 F de dommages-intérêts et, subsidiairement, une mesure d'instruction sur l'existence d'un fonds de commerce exploité dans les lieux. La bailleresse faisait valoir que la locataire, qui se prétendait loueur en garni, ne rapportait pas la preuve de l'effectivité et de la permanence d'un fonds de commerce. Elle s'appuyait sur les constats de l'huissier, Maître Claire Notari, qui avait relevé la vacuité systématique des locaux lors de ses visites. Les gérants, assignés le 23 avril 1991, ont comparu par le conseil de la société, sans conclusions spécifiques, de sorte que le jugement a été rendu contradictoirement à l'égard de toutes les parties. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première est d'ordre procédural : le tribunal de première instance, juge de droit commun, est-il compétent pour statuer sur une demande d'expulsion lorsque le preneur invoque le statut des baux commerciaux, ou doit-il renvoyer l'affaire devant la commission arbitrale des loyers commerciaux ? Corrélativement, le bailleur doit-il, avant d'agir en expulsion, agir en dénégation du bénéfice du statut ? La seconde est de fond : un bail conclu avec une société civile, qualifié de commercial par une clause de référence à la loi n° 490, relève-t-il effectivement du statut protecteur de cette loi ? Plus précisément, la location en meublé par une société civile, dans les conditions de l'article 27 de la loi n° 490, suppose-t-elle l'exploitation d'un fonds de commerce depuis au moins trois ans consécutifs, et quelle est la portée de l'arrêté gouvernemental du 18 novembre 1975 ? ## Solution et dispositif Le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15389 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 septembre 2016, n° 15389 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/09-27-15389)) ## Faits et procédure Une convention sous seing privé du 14 décembre 2004, prenant effet au 1er janvier 2005, avait pour objet la mise à disposition, pour cinq ans, d'un emplacement dans un hôtel exploité à Monaco par la société anonyme monégasque A (ci-après « la bailleresse »). La société en commandite simple B (ci-après « la locataire »), exploitant un commerce de parfumerie à l'enseigne « Fragrance », y exerçait son activité moyennant une redevance annuelle de 70.231,74 euros hors taxes et hors charges. La convention excluait expressément l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Saisie d'une action initiée par la locataire, la Cour d'appel de Monaco, par arrêt du 28 janvier 2014, avait confirmé un jugement du Tribunal de Première Instance du 14 février 2013. Ces décisions avaient retenu la nullité de la clause d'exclusion de la loi n° 490, l'existence d'un fonds de commerce exploité par la locataire et la qualification de bail commercial, avec droit au renouvellement. Dans l'instance ici commentée, introduite par assignation du 30 juin 2015, la bailleresse sollicitait la condamnation de la locataire au paiement de 363.988,04 euros au titre de loyers échus du 1er janvier 2010 au 30 avril 2014, outre intérêts conventionnels de 10 % l'an. Elle soutenait que les loyers n'avaient pas été encaissés pendant la procédure, la convention n'ayant pas été annulée. Elle invoquait une indexation conduisant à un loyer annuel de 83.997,24 euros. La locataire opposait l'extinction de la dette par paiement. Elle produisait ses relevés bancaires faisant apparaître des virements mensuels au profit de la bailleresse. Elle sollicitait reconventionnellement 50.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'une injonction de délivrer des quittances libellées « loyer » pour l'année 2015, sous astreinte. Dans ses dernières écritures, la bailleresse formulait une demande subsid
# Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 octobre 2014, n° 12673 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 15 octobre 2014, n° 12673 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2014/10-15-12673)) ## Faits et procédure Par acte du 29 janvier 2007, la SCI A a donné à bail à la SCS B des locaux situés à Monaco, pour une durée de trois, six ou neuf années. Le loyer annuel initial s'élevait à 90 000 euros, payable trimestriellement et d'avance, avec une clause d'indexation annuelle sur l'indice BT 01. Un cautionnement de 22 500 euros était également prévu. Le 26 juin 2012, le bailleur a proposé le renouvellement du bail, dont l'échéance était fixée au 31 janvier 2013, assorti d'une révision du loyer à 120 000 euros annuels et d'un réajustement du dépôt de garantie à 30 000 euros. Le preneur a refusé ces modifications tout en prenant acte du renouvellement. Le bailleur a alors saisi le Président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des articles 4 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. La conciliation ayant échoué le 17 avril 2013, l'affaire a été instruite par échanges de conclusions, complétés par des attestations et des pièces produites par chacune des parties. Le bailleur soutenait que le quartier dit du « C » était très recherché et en renouveau, et il se prévalait de comparables. Le preneur faisait valoir la valeur locative de son local, l'inopposabilité de certaines pièces adverses et les nuisances liées au chantier de démolition et de reconstruction du Sporting d'hiver, dont la durée était estimée à quatre années. Il invoquait en outre le versement, en 2007, d'un droit de clef de 750 000 euros et des aménagements à ses frais. Le juge a été saisi de deux questions : la validité d'une pièce contestée et la fixation du loyer renouvelé. ## Question de droit La décision pose deux questions distinctes. La première est de savoir si une attestation qui ne respecte pas les mentions de l'article 324 du Code de procédure civile peut être produite en justice devant la Commission. Il s'agit d'une question de recevabilité de la preuve, qui relève de la procédure. La seconde, centrale, est de déterminer dans quelle mesure le loyer d'un bail renouvelé peut être fixé au-dessus de son montant actuel. L'article 6 de la loi n° 490 dispose que le prix « ne peut, en aucun cas, être supérieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation ». La question se pose donc ainsi : le bailleur qui réclame une hausse doit-il démontrer la valeur locative supérieure du bien, et un élément extérieur au local, comme des travaux de voirie, peut-il justifier le maintien du loyer ? ## Solution et dispositif Sur la première question, la Commission prononce la nullité de la pièce n° 7 produite par le bailleur. Elle retient que ce document, intitulé « Attestation », relève des conditions de forme de l'article 324 du Code de procédure civile et qu'il n'en respecte pas les exigences. Elle l'écarte des débats. Sur la seconde, elle constate l'accord des parties sur le renouvellement et rejette la demande de hausse. Elle retient que le loyer actuel, rapporté à la surface commerciale de 156 m² (la terrasse de 54 m² n'étant pas exploitable commercialement), correspond à environ 690 euros par m² annuel. Elle juge non pertinents les comparables produits par le bailleur, qui concernent « des locaux à usage de bureau » ou seulement « offerts à la location », et qui ne prouvent donc pas que le loyer ser
# Cour d'Appel de Monaco, 01 février 1971, n° 25007 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 01 février 1971, n° 25007 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1971/02-01-25007)) ## Faits et procédure Par un bail sous seing privé du 4 novembre 1922, la société civile immobilière J. R. a consenti à M. G. la location d'un local à usage commercial, pour une durée de trois, six ou neuf années consécutives au gré du seul preneur. Le bail a été régulièrement renouvelé. Il arrivait à expiration le 30 septembre 1967, l'avertissement du greffe mentionnant quant à lui le « premier octobre mil neuf cent soixante-sept ». La décision ne tranche pas cette divergence de date, qui reste sans incidence sur la solution. La bailleresse, propriétaire projetant de démolir l'immeuble pour le reconstruire, n'encaissait plus les loyers depuis 1961, ceux-ci étant consignés par la locataire. Elle n'a adressé ni congé, ni préavis au sens de l'article 16 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ni manifestation explicite de volonté de ne pas renouveler le bail. La locataire a appelé son bailleur en conciliation le 7 avril 1967 « pour avoir renouvellement du bail commercial ». La tentative de conciliation, ouverte le 26 avril 1967, s'est soldée par un échec le 8 novembre 1967. Devant le magistrat conciliateur, la bailleresse a refusé expressément le renouvellement, pour démolition et reconstruction, et contesté devoir une indemnité d'éviction, offrant un relogement pendant la durée des travaux. La locataire a formulé « toutes protestations et réserves », sans qualifier ses moyens. Le 5 décembre 1967, la locataire a assigné la bailleresse devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux afin de faire constater que le refus de renouvellement, intervenu après l'expiration du contrat, était « inopérant » car le bail se trouvait « renouvelé de plein droit ». Elle a repris ce moyen dans des conclusions du 14 mars 1968, puis a invoqué, dans des conclusions du 9 novembre 1968, l'absence de congé exigée par l'article 1579, alinéa 3, du Code civil. Par jugement du 12 juin 1968, la Commission arbitrale a dit que le bail s'était renouvelé pour une durée égale à ses conditions anciennes, hors le prix, a accueilli la demande de la locataire, rejeté le refus de renouvellement, et désigné un expert aux fins d'évaluer la valeur locative équitable. La bailleresse a interjeté appel. ## Question de droit La question posée à la Cour d'appel était double. Elle portait d'abord sur la compétence de la Commission arbitrale : celle-ci pouvait-elle statuer sur une prétention, en l'occurrence le renouvellement de plein droit et l'inopposabilité du refus, qui n'avait pas été consignée au procès-verbal de non-conciliation ? Elle portait ensuite, en filigrane, sur le régime du renouvellement tacite du bail commercial à durée déterminée lorsque le bailleur n'a délivré ni congé
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 avril 2015, n° 13224 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 avril 2015, n° 13224 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/04-16-13224)) ## Faits et procédure Par contrat du 11 juillet 2011, la société de droit liechtensteinois D a donné à bail à M. l. AY. et Mme i. LO. épouse AY. un appartement de trois pièces, une cave et deux emplacements de parking situés dans un immeuble de Monaco. Le bail était conclu pour un an à compter du 15 juillet 2011, avec tacite reconduction annuelle, moyennant un loyer annuel initial de 120.000 euros et une provision sur charges de 6.720 euros, payables trimestriellement et par avance. Par acte du 11 janvier 2012, les biens ont été transférés à la société civile immobilière A (ci-après la SCI A), demanderesse à l'instance. Les loyers n'ayant plus été réglés à compter du 1er avril 2013, un commandement de payer est resté infructueux (28 juin 2013). Saisi en référé, le Président du Tribunal de Première Instance a, par ordonnance du 13 novembre 2013, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, donné acte à M. AY. de son engagement à payer les loyers dus jusqu'à la résiliation, et précisé qu'il n'occupait pas l'appartement. Parallèlement, la SCI A a obtenu l'autorisation de pratiquer des saisies-arrêts sur les comptes des époux auprès de deux établissements bancaires, puis les a fait citer au fond, sollicitant leur condamnation solidaire à une somme initialement fixée à 102.427,21 euros, puis réévaluée et ramenée à 92.270,67 euros, ainsi que 10.000 euros pour résistance abusive. Les défendeurs ont développé des moyens divergents. Mme LO. soutenait que M. AY. s'était engagé à payer les loyers, qu'elle se trouvait dépourvue de ressources et qu'elle avait libéré les lieux le 24 décembre 2013. M. AY. soutenait n'avoir jamais occupé l'appartement après sa séparation de fait et son retour à Moscou, et contestait la date retenue pour la libération des lieux (12 février 2014, date de l'état des lieux de sortie). ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal. 1. **Les effets de la co-titularité du bail survivent-ils à la résiliation
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 8 février 2023, n° 20944 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 08 février 2023, n° 20944 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2023/02-08-20944)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 1er février 2018, enregistré le 17 avril 2018, la C. a donné à bail à la S.A.R.L. A., substituée ensuite par la S.A.M. A., un local commercial situé X1, pour une durée de neuf ans. Le loyer annuel était fixé à 605 000 euros hors charges, avec une clause d'indexation de 3 % par an. Le 9 novembre 2021, la locataire a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, afin d'obtenir la réduction du loyer à 325 000 euros annuels hors charges. La conciliation n'ayant pas abouti (procès-verbal du 15 décembre 2021), l'affaire a été instruite au fond. La demanderesse a invoqué, à l'appui de sa demande, plusieurs séries de facteurs : - les effets persistants de la crise sanitaire liée au Covid-19, dont une baisse du chiffre d'affaires de la Principauté estimée à plus de 900 millions d'euros sur onze mois ; - la fermeture des frontières avec la Russie ; - la baisse de son propre chiffre d'affaires, passé de 5 045 341 euros en 2019 à 1 515 748 euros en 2020, sa clientèle étant principalement située hors de l'Union européenne ; - le déplacement de la chalandise lié à l'ouverture, en février 2019, du quartier dit du « D. » ; - les barrières et aménagements liés aux courses automobiles, qui limiteraient la visibilité et l'accès au local pendant environ sept semaines au lieu de deux. Elle a produit deux évaluations de valeur locative, établies par une agence immobilière et par la société F., qui retenaient une fourchette de 2 500 à 3 000 euros par mètre carré annuel. La défenderesse, la C., a conclu au rejet de la demande. Elle soutenait que les effets de la crise étaient largement résorbés dès 2021, qu'aucune modification des conditions particulières du fonds n'était établie, que les courses automobiles étaient favorables à l'exploitation, et que le chiffre d'affaires du locataire était étranger à la valeur locative définie par l'article 6. Elle a produit un rapport estimant la valeur locative entre 630 000 et 700 000 euros hors taxes, hors pas-de-porte. Elle sollicitait également 5 000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. ## Question de droit La décision pose, implicitement, trois questions. **Première question** : la crise sanitaire liée au Covid-19 constitue-t-elle une « modification des conditions économiques générales de la Principauté » au sens de l'article 21 de la loi n° 490, ouvrant la voie à une révision du loyer en cours de bail ? **Deuxième question** : les nuisances résultant des courses automobiles et du développement du quartier « D. » constituent-elles une « modification des conditions particulières affectant le fonds » ? **Troisième question** : comment appr
# Cour d'Appel de Monaco, 23 mars 1970, n° 25482 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 23 mars 1970, n° 25482 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1970/03-23-25482)) ## Faits et procédure La Société Banque de l'Union Parisienne C.F.C.B. occupe des locaux en qualité de sous-locataire. Le locataire principal est la Société des Grands Hôtels de Londres et Monte-Carlo Palace. Le propriétaire de l'immeuble est la Société Monte-Carlo Résidence Palace. L'adresse de l'immeuble n'est pas précisée dans la décision (le texte mentionne « sis . »), non plus que la surface des locaux, leur affectation exacte ou la date de conclusion du bail initial (non précisé dans la décision). Le 29 juin 1966, la sous-locataire demande le renouvellement de son bail. Le bail expiré avait été conclu pour dix-huit ans et avait reçu exécution pendant toute cette durée. La Commission arbitrale des loyers commerciaux, par jugement du 16 janvier 1969, fixe le loyer à 20 000 F par an et la durée du bail renouvelé à neuf ans. La locataire principale interjette appel le 16 avril 1969. Elle soutient, d'une part, que la durée du bail renouvelé ne pouvait excéder trois ans et, d'autre part, que la valeur équitable des lieux était supérieure au loyer fixé. Elle demande la réformation du jugement, un renouvellement de trois ans et un loyer de 30 000 F par an. Le 18 septembre 1969, la locataire principale résilie le bail qui la liait au propriétaire. Ce dernier intervient à l'instance le 24 novembre 1969 et accepte la résiliation. Les deux sociétés prennent alors des conclusions communes, la propriétaire demandant à être reconnue au droit de la locataire principale. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions, au regard de l'article 2 § 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux commerciaux : 1. **La durée du bail renouvelé** : lorsque le bail expiré avait été conclu pour une durée déterminée supérieure au plafond légal, le juge peut-il fixer une durée inférieure au maximum légal ? 2. **Le prix du bail renouvelé** : quels éléments le juge doit-il prendre en compte pour déterminer la valeur locative équitable, et à quelles conditions peut-il substituer sa propre évaluation à celle de la juridiction de première instance ? ## Solution et dispositif **Sur la durée**, la Cour rappelle que la durée du nouveau bail est égale à celle du bail échu lorsque celui-ci avait une durée déterminée, « mais sans que cette durée puisse être supérieure à neuf ans ». Elle en déduit que, le bail expiré ayant été conclu pour dix-huit ans et ayant reçu exécution pendant cette période, la durée du bail renouvelé « doit être limitée à celle maximum fixée par le législateur, sans qu'il appartienne au juge de fixer une durée moindre ». Le moyen tiré d'une durée de trois ans est donc écarté. **Sur le loyer**, la Cour énonce que la détermination de la valeur locative équitable tient compte de la surface, de l'aménagement, de la nature des locaux, de l'importance de leur emplacement, de la nature de l'exploitation et des commodités offertes pour l'entreprendre, du prix antérieurement fixé, de l'augmentation du coût de la vie et de la situation économique dans la Principauté. Elle relève que la Commission arbitrale a retenu ces critères, mais que « son évaluation est, toutefois, insuffisante ». La Cour fixe alors elle-même le loyer à 25 000 F, à compter du 1er octobre 1966, date d'expiration du bail précédent. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Constate l'accord des Sociétés appelante et intervenante pour résilier le bail consenti par la Société Monte-Carlo Résidence Palace, propriétaire de l'immeuble à la Société des Grands Hôtels de Londres et Monte-Carlo Palace, locataire principal ; > Fixe à 25 000 F. par an, et à neuf années le prix et la durée du nouveau bail consenti en renouvellement par la Société Monte-Carlo Résidence Palace à la Société Banque de l'Union Parisienne C.F.C.B. ; > Dit que faute par la Société Monte-Carlo Résidence de dresser un nouveau bail dans les conditions fixées ci-dessus et de l'envoyer à la signature de la Banque de l'Union Parisienne C.F.C.B. dans le délai d'un mois de la signification du présent arr
# Cour d'appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17760 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 2019, n° 17760 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/02-12-17760)) ## Faits et procédure La défunte, s. C., décédée le 28 janvier 2015, avait institué sa filleule, a. F., légataire universelle par testament authentique du 20 janvier 2015. Parmi les biens transmis figuraient deux locaux situés dans un immeuble de Monaco : un local à usage commercial en rez-de-chaussée et un local de réserve au premier sous-sol, ainsi qu'un petit local distinct. La défunte exerçait l'activité d'agent général d'assurances et s'était associée, au sein de la SAM A, créée en 2004, avec deux collaborateurs, p. H. et j. S., qui exerçaient eux aussi l'activité d'agent général en vertu de traités de nomination. Le siège de la SAM A était fixé dans le local commercial, et le local de sous-sol servait notamment à l'archivage des sociétés. Par courrier du 15 octobre 2015, la légataire proposa aux occupants la conclusion d'un bail moyennant un droit au bail de 300.000 euros et un loyer mensuel de 10.000 euros, et demanda la libération du local accessoire. La SAM A répondit que ce local constituait l'accessoire de son fonds et devait bénéficier du régime des baux commerciaux issu de la loi n° 490. Saisi par assignation du 7 juillet 2016, le Tribunal de première instance rendit son jugement le 19 octobre 2017. Il débouta les défendeurs de leur demande en nullité de l'attestation de Mme B., qualifia l'occupation de prêt à usage, constata la résiliation de ce prêt à l'initiative de la demanderesse et ordonna l'expulsion dans un délai de six mois à compter de la signification. Les trois défendeurs interjetèrent appel le 2 janvier 2018. Ils demandaient la nullité de l'attestation, la reconnaissance d'un bail verbal de nature commerciale pour les deux locaux, la qualité de sous-locataires pour p. H. et j. S., et des dommages-intérêts pour procédure abusive. L'intimée sollicitait la confirmation, sauf sur le délai, qu'elle souhaitait réduire à quinze jours, et le prononcé d'une astreinte. ## Question de droit La Cour devait résoudre plusieurs questions : 1. L'attestation établie par une ancienne salariée d'une société liée à l'une des parties est-elle nulle au regard de l'article 324-4° du Code de procédure civile, qui impose à peine de nullité de préciser si le témoin a un intérêt au procès ? 2. L'occupation des locaux par la SAM A et par les agents généraux relève-t-elle d'un bail verbal de nature commerciale, ou d'un prêt à usage révocable ? 3. Le local accessoire peut-il bénéficier du régime applicable au local principal ? 4. Quel délai de départ et quelles mesures d'exécution (astreinte) convient-il d'ordonner ? ## Solution et dispositif **Sur l'attestation.** La Cour écarte la nullité. Elle relève que la société dont l'attestante critiquait le licenciement n'était pas partie à l'instance,
# Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2014, n° 11798 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 janvier 2014, n° 11798 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/01-28-11798)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Monte-Carlo Grand Hotel SAM, à l'enseigne « Fairmont Monte-Carlo », est propriétaire d'un ensemble hôtelier. Elle a consenti à la société en commandite simple GR et Compagnie, exploitant notamment le « Cabinet PA » (agence immobilière), des locaux accessoires situés dans l'établissement. Ces relations contractuelles étaient régies par une convention qui contenait une clause excluant l'application de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Une convention distincte ou des stipulations complémentaires étaient également évoquées, sans que leur contenu détaillé soit repris dans l'arrêt. Par des courriers des 14 septembre et 30 novembre 2009, puis par un exploit intitulé « mise en demeure réitérative et sommation de déguerpir », la bailleresse a notifié le congé. La société locataire a saisi le Tribunal de première instance en qualification des rapports juridiques et en reconnaissance de son droit à la propriété commerciale. Par jugement du 14 février 2013, le Tribunal de première instance a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la bailleresse le 6 décembre 2012. Il a jugé que l'existence d'un bail emphytéotique ne faisait pas obstacle au statut des baux commerciaux, que la clause d'exclusion de la loi n° 490 était nulle, que la société exploitante exploitait deux fonds de commerce indépendants, et que les contrats étaient des baux commerciaux portant sur des locaux accessoires. Il a en outre déclaré nuls les congés, retenu le renouvellement des baux à leur échéance (31 décembre 2009 pour l'enseigne « Fragrance », 31 janvier 2010 pour le Cabinet PA), et écarté l'application du statut aux cabines de soins de l'ancien « Health Spa ». Il a débouté la bailleresse de l'ensemble de ses demandes. La bailleresse a interjeté appel le 5 avril 2013. Elle sollicitait l'annulation du jugement pour violation du contradictoire, contradiction de motifs et incompétence, puis, évoquant l'affaire, la reconnaissance de la licéité de la clause d'exclusion, l'absence de local au sens de la loi n° 490, l'expulsion de l'occupant, une indemnité d'occupation et 200 000 euros de dommages-intérêts. La société intimée demandait la confirmation et 250 000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. Un jugement peut-il être annulé pour méconnaissance du contradictoire lorsque des conclusions ont été déclarées irrecevables comme tardives ? 2. Un bail emphytéotique exclut-il l'application du statut des baux commerciaux aux baux consentis par l'emphytéote ? 3. Une clause excluant le statut protecteur de la loi n° 490 est-elle valable ? 4. Le Tribunal de première instance était-il compétent pour statuer sur la qualification du contrat et le renouvellement du bail, alors que la Commission arbitrale des loyers commerciaux intervient dans ce domaine ? 5. Le preneur remplissait-il les conditions de l'article 1er de la loi n° 490 (fonds de commerce exploité dans des locaux depuis au moins trois ans) ? ## Solution
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26377 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 mai 1995, n° 26377 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1995/05-11-26377)) ## Faits et procédure La Banque Sudameris, venant aux droits de la veuve G., est propriétaire de locaux à Monaco, loués à la société Fina France, venant aux droits de la société Oxford station service. Le bail a été renouvelé le 1er octobre 1992, aux mêmes conditions, à l'exception du loyer, conventionnellement modifié. Le 26 mai 1994, les sociétés Mobil Oil Française et Fina France ont conclu un « contrat d'échange commercial » portant sur l'échange d'un réseau complet de stations-service. Par lettre recommandée du 13 juin 1994, Fina France a informé la bailleresse de cet accord, qui incluait le local monégasque. Elle y indiquait que « ce fonds de commerce est valorisé, en ce compris le droit au bail, à la somme de 800 000 francs », auxquels s'ajouteraient, en cas d'éviction de l'exploitant, « une somme de l'ordre de 200 000 francs ». Elle se référait expressément à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Par lettre du 22 juin 1994, la Banque Sudameris a déclaré exercer son droit de préemption au prix de 1 000 000 francs, en se fondant sur l'article 32 bis de cette loi. Par lettre du 18 juillet 1994, Fina France a alors indiqué qu'elle renonçait à la cession du droit au bail, la notification du 13 juin n'ayant eu pour objet que de signaler l'échange d'un ensemble de fonds. La Banque Sudameris a assigné Fina France aux fins de voir juger que l'échange de lett
# Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15299 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 septembre 2016, n° 15299 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2016/09-26-15299)) ## Faits et procédure Une commerçante exploitant un local dans un immeuble dénommé « L » à Monaco, sous l'enseigne « A », est locataire d'une société civile immobilière bailleresse. Elle a subi, à compter du 1er décembre 1998 et jusque dans le courant de l'année 2013, de multiples dégâts des eaux dans ses locaux. Un second désordre, apparu en 2013, consiste en un soulèvement et une fissuration du carrelage des lieux loués. Le Département des Affaires Sociales et de la Santé, à l'occasion d'une visite du 27 juin 2013, a relevé « un danger pour le personnel » et prescrit à la locataire de procéder à la réfection des sols. Des expertises auraient été réalisées, mais leurs conclusions sur l'origine du désordre sont contradictoires, selon les motifs de la Cour. Le bailleur a également délivré un congé, que le premier juge a jugé irrégulier, et a engagé une procédure d'expulsion. Le Tribunal de première instance, par jugement du 11 juin 2015, a débouté la locataire de sa demande de dommages-intérêts au titre des manquements du bailleur à ses obligations, et l'a indemnisée à hauteur de 5 000 euros pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion. La locataire a relevé appel. Par arrêt avant dire droit du 23 février 2016, la Cour a déclaré l'appel recevable, débouté le bailleur de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif et renvoyé la cause à plaidoirie. La date de l'arrêt avant dire droit est indiquée comme étant « 23 janvier 2016 » dans l'exposé des faits, la mention exacte paraissant être le 23 février 2016 selon les visas. La présente décision n'en précise pas la portée sur ce point, qui demeure sans incidence sur le fond. En appel, la locataire demandait 50 000 euros au titre de chacun des deux chefs de préjudice. Le bailleur sollicitait la réformation du jugement sur le seul chef de l'indemnisation du congé et 30 000 euros pour appel abusif et dilatoire. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions distinctes. La première portait sur la responsabilité du bailleur à raison des dégâts des eaux à répétition. Il s'agissait de savoir si le bailleur doit garantir le preneur d'un trouble de jouissance résultant d'infiltrations provenant tantôt des parties communes de l'immeuble, tantôt de parties privatives appartenant à d'autres copropriétaires, au regard des articles 1559 et 1565 du Code civil. La seconde concernait l'obligation de réparation du bailleur à l'égard des désordres affectant le carrelage. Il fallait déterminer si cette obligation était engagée, nonobstant la clause du bail mettant l'entretien des carrelages à la charge du preneur, et si la locataire justifiait d'un préjudice de jouissance. Subsidiairement, la Cour devait se prononcer sur le montant de l'indemnité pour congé abusif et sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire. ## Solution et dispositif
# Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1996, n° 26424 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 05 mars 1996, n° 26424 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1996/03-05-26424)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 14 septembre 1971, les époux C.-P. ont cédé aux époux C.-D. le fonds de commerce de vins, liqueurs et épicerie qu'ils exploitaient dans des locaux situés à Monaco, dont ils demeuraient propriétaires. Par acte authentique du 27 octobre 1971, ils ont consenti aux cessionnaires un bail commercial portant sur ces locaux, pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1er octobre 1971. Le bail autorisait l'exploitation de « tous commerces compatibles avec le règlement de copropriété ». Il imposait au preneur de faire assurer le fonds contre l'incendie et les risques liés à l'exploitation (article 3 des conditions générales). Il subordonnait les modifications de l'aménagement intérieur à l'autorisation préalable du bailleur. Il prohibait enfin la sous-location, même partielle, des locaux (article 7 des conditions générales). Le bail a été tacitement reconduit à compter du 1er octobre 1980. Par exploit du 26 octobre 1988, l'usufruitière et les nus-propriétaires du local ont délivré congé pour le 30 septembre 1989, en refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction. Ils invoquaient plusieurs manquements : la modification de l'aménagement intérieur sans autorisation, le défaut d'entretien de la devanture et l'absence de justification d'une assurance incendie. Saisie par les preneurs, la Commission arbitrale des loyers commerciaux, par jugement du 9 mars 1994, a validé le congé. Elle a toutefois jugé que le refus de renouvellement n'était pas fondé sur un motif grave et légitime, et a accordé aux preneurs une indemnité égale au préjudice subi, avant dire droit sur son montant par voie d'expertise. Les bailleurs ont interjeté appel. Ils soutenaient en substance que les preneurs avaient méconnu l'obligation d'assurance, qu'ils avaient abattu une cloison sans autorisation, et que la mise en location-gérance du fonds constituait une sous-location prohibée. Ils demandaient l'expulsion sans indemnité. Les preneurs concluaient à la confirmation du jugement. La Cour a ordonné la jonction des instances (nos 133 et 135 du rôle de 1994). ## Question de droit La Cour devait déterminer si, parmi les manquements invoqués, certains constituaient un « motif grave et légitime » de refus de renouvellement au sens de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Une telle qualification privait les preneurs de leur droit à indemnité d'éviction. Trois questions se posaient : 1. Le défaut de souscription personnelle de l'assurance par le preneur est-il une inexécution du bail ? 2. La location-gérance du fonds de commerce relève-t-elle de la prohibition contractuelle de sous-louer ? 3. La suppression, sans autorisation écrite, d'une cloison séparant le magasin de l'arrière-magasin constitue-t-elle un motif grave de non-renouvellement ? ## Solution et dispositif **Sur l'assurance.** La Cour relève que plusieurs polices, couvrant notamment l'incendie et le bris de glace, ont été successivement souscrites par les locataires-gérants. Elle distingue l'obligation de faire assurer, qui constitue une obligation substantielle, de la personne qui doit l'exécuter. Le contrat laissait aux preneurs la liberté de s'assurer eux-mêmes ou de faire assurer le fonds par leur gérant. La Cour retient que la commune intention des parties, garantir les bailleurs contre les risques de l'exploitation, a été atteinte. Le moyen est écarté. **Sur la location-gérance.** La Cour décide que la prohibition de sous-louer ne vise pas la location-gérance. Elle fonde cette solution sur une différence d'objet : la sous-location porte, comme le bail principal, sur tout ou partie d'un immeuble, alors que la location-gérance porte sur un meuble incorporel, le fonds de commerce
# Cour de Révision de Monaco, 17 avril 2024, n° 30465 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 avril 2024, n° 30465 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2024/04-17-30465)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'un contentieux locatif commercial de longue haleine, marqué par la défaillance du preneur dans le règlement de ses loyers et par les multiples tentatives de l'épouse de ce dernier pour faire échec aux mesures d'expulsion subséquentes. À l'origine des rapports contractuels se trouve un bail commercial portant sur des locaux situés en Principauté de Monaco, conclu initialement le 24 juillet 1995 et renouvelé le 21 décembre 2004. Par un acte authentique de cession en date du 1er août 2008, Monsieur Nedko B. est devenu cessionnaire de ce droit au bail, consenti par les bailleurs, Messieurs j. et p. C. (les frères C.). En raison d'impayés locatifs (dont le montant exact n'est pas précisé dans la décision), Messieurs j. et p. C. ont fait délivrer à Monsieur Nedko B., le 16 juin 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement étant demeuré infructueux, les bailleurs ont engagé une procédure judiciaire afin de tirer les conséquences de l'acquisition de ladite clause. Il convient de relever d'emblée un élément factuel qui irrigue l'ensemble du litige ultérieur : ce commandement de payer du 16 juin 2016 a été signifié au seul Monsieur Nedko B., sans être délivré à son épouse, Madame t. A. épouse B. Par ailleurs, il ressort des constatations de l'arrêt que, sept années après la délivrance de cet acte, les sommes impayées ayant justifié ce commandement n'avaient toujours pas été acquittées. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire se décompose en trois grandes séquences juridictionnelles successives, témoignant d'un enchevêtrement de voies de droit ordinaires et extraordinaires. **1. La séquence initiale en référé (2016-2017)** À la suite du commandement de payer infructueux du 16 juin 2016, Messieurs j. et p. C. ont assigné Monsieur Nedko B. devant le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et d'obtenir son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. Par une ordonnance du Tribunal de première instance en date du 15 février 2017, ces demandes ont été accueillies. Saisie sur recours du preneur, la Cour d'appel a confirmé cette ordonnance par un arrêt rendu le 13 juin 2017. **2. La séquence sur tierce opposition (2017-2019)** C'est à ce stade qu'intervient Madame t. A. épouse B. (ci-après Madame B.). Par une assignation en tierce opposition (dont le texte de la décision mentionne successivement la date du « 11 août 2022 » dans l'exposé des faits, puis celle du « mois d'août 2017 » dans les motifs de réponse au premier moyen), Madame B. a saisi la Cour d'appel afin d'obtenir la rétractation de l'arrêt du 13 juin 2017. Au soutien de cette voie de recours extraordinaire, elle prétendait être cotitulaire du droit au bail commercial conformément à l'acte de cession du 1er août 2008, et accessoirement coïndivisaire de ce droit au bail en l'état d'une conversion de son régime matrimonial en séparation de biens. Elle en déduisait que le commandement de payer du 16 juin 2016, délivré à son seul époux, était dépourvu de toute valeur juridique et d'effets à son égard, viciant ainsi toute la procédure d'expulsion subséquente. Par un arrêt en date du 22 janvier 2019, la Cour d'appel a déclaré Madame B. irrecevable en sa tierce opposition, au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve de sa cotitularité ou de sa qualité de coïndivisaire sur le bail litigieux, et qu'elle était dès lors dépourvue de tout intérêt à agir. Madame B. a formé un pourvoi à l'encontre de cette décision, lequel a été rejeté par un arrêt de la Cour de révision du 24 juin 2019, la Haute juridiction ayant validé les déductions de la cour d'appel quant à l'absence de qualité de coïndivisaire de la demanderesse. **3. La séquence au principal (2019-2024)** Loin de s'incliner devant cet échec définitif de sa tierce opposition, Madame B. a initié une nouvelle procédure devant le juge du principal. Le 22 novembre 2019, elle a fait assigner les frères C. devant le Tribunal de première instance. Ses prétentions tendaient à voir prononcer la nullité et, subsidiairement, l'inopposabilité à son égard du commandement de payer du 16 juin 2016, à faire déclarer que le bail du 24 juillet 1995 (renouvelé le 21 décembre 2004) s'était reconduit à son bénéfice, et à obtenir sa réintégration dans les lieux loués. Pour tenter de contourner l'obstacle des décisions de 2019, elle produisait notamment une attestation notariale interprétative établie le 8 mars 2019 par Maître Nathalia Aurélia-Caruso, successeur du notaire ayant instrumenté l'acte de cession du 1er août 2008. Par un jugement du 14 juillet 2022, le Tribunal de première instance a déclaré l'ensemble de ces demandes irrecevables, estimant qu'elles se heurtaient à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel du 22 janvier 2019 rendu lors de l'instance en rétractation. Sur appel de Madame B., la Cour d'appel a, par un arrêt du 28 septembre 2023 (signifié le 17 octobre 2023), confirmé le jugement entrepris en constatant la réunion des trois identités caractéristiques de la chose jugée (parties, objet, cause) au regard des arrêts des 22 janvier 2019 et 24 juin 2019. En outre, la Cour d'appel a condamné Madame B. à payer aux consorts C. la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. **4. Le pourvoi en révision** Madame B. a souscrit une déclaration de pourvoi le 10 novembre 2023, suivie d'une requête en révision déposée le 11 décembre 2023, articulée autour de deux moyens comprenant respectivement six et trois branches, outre une demande de 4 500 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile. Dans son premier moyen, elle contestait l'autorité de la chose jugée opposée à son action au principal, en soutenant successivement : - que les décisions de 2019, rendues sur tierce opposition contre un arrêt de référé, étaient elles-mêmes dépourvues d'autorité de la chose jugée au principal (1re branche, visant les articles 414 et 419 du Code de procédure civile) ; - que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif et que les arrêts des 22 janvier et 24 juin 2019 s'étaient bornés, dans leur dispositif, à déclarer la tierce opposition irrecevable et à rejeter le pourvoi, sans trancher au fond les demandes d'annulation du commandement et de réintégration (2e et 3e branches, visant l'article 1198 du Code civil) ; - que les motifs, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif (relatifs à l'absence de droit sur le bail), sont dépourvus d'autorité de la chose jugée (4e branche, visant l'article 1198 du Code civil) ; - que l'attestation notariale du 8 mars 2019 constituait un événement postérieur modifiant la situation antérieurement reconnue en justice (5e branche, défaut de base légale au regard de l'article 1198 du Code civil) ; - enfin, que sa demande subsidiaire d'inopposabilité du commandement de payer différait, par son objet, des demandes présentées lors de la tierce opposition (6e branche, défaut de base légale au regard de l'article 1198 du Code civil). Dans son second moyen, elle critiquait sa condamnation à 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive (visant les articles 1129 et 1229 du Code civil), en faisant valoir que l'exercice d'une action au principal après un référé défavorable, le simple caractère infondé ou irrecevable d'une demande, ou encore l'évolution d'une argumentation juridique d'une instance à l'autre ne sauraient caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit fondamental d'accès au juge. En défense, par une contre-requête déposée le 2 janvier 2024, Messieurs j. et p. C. ont conclu au rejet du pourvoi et ont formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour pourvoi abusif. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était invitée à trancher deux questions juridiques distinctes mais intimement liées par la stratégie procédurale de la demanderesse : 1. **Sur le terrain de l'autorité de la chose jugée (article 1198 du Code civil et articles 414 et 419 du Code de procédure civile) :** Une décision d'irrecevabilité rendue sur une tierce opposition (et l'arrêt de rejet du pourvoi subséquent) formée à l'encontre d'un arrêt de référé, mais motivée par l'absence de preuve du droit substantiel allégué par le tiers opposant (la cotitularité d'un bail) et donc par son défaut d'intérêt à agir, revêt-elle l'autorité de la chose jugée au principal, faisant ainsi obstacle à une nouvelle action au fond introduite par ce même plaideur aux mêmes fins d'annulation ou d'inopposabilité d'un commandement de payer ? 2. **Sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour abus du droit d'agir en justice :** Dans quelles conditions la réitération d'une telle demande devant le juge du principal, accompagnée de contradictions dans l'argumentation du demandeur quant à l'étendue de ses droits et d'une absence persistante de règlement de la dette locative, caractérise-t-elle une faute faisant dégénérer en abus l'exercice des voies de droit ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Statuant hors session et uniquement sur pièces en application de l'article 458 du Code de procédure civile, la Cour de révision écarte l'ensemble des griefs formulés par Madame B. par une motivation particulièrement dense et rigoureuse, approuvant pleinement l'analyse de la Cour d'appel. #### 1. La consécration de l'autorité de la chose jugée au fond de l'arrêt d'irrecevabilité de la tierce opposition Pour rejeter le premier moyen pris en ses six branches, la Haute juridiction procède en quatre temps. **En premier lieu (réponse à la 1re branche)**, la Cour de révision opère une distinction fondamentale quant à la nature juridique des décisions rendues en 2019. Le pourvoi tentait d'attraire les arrêts des 22 janvier 2019 et 24 juin 2019 dans l'orbite du provisoire propre au référé, au motif que la tierce opposition attaquait un arrêt du 13 juin 2017 ayant lui-même confirmé une ordonnance de référé. La Cour de révision réfute catégoriquement cette qualification par contagion : « *n'est ni une ordonnance de référé, ni une décision statuant sur une ordonnance de référé, l'arrêt du 22 janvier 2019 par lequel la Cour d'appel a rejeté la tierce opposition portée devant elle par Mme B., au motif de l'absence de preuve de sa co-titularité alléguée du bail litigieux et ainsi de tout intérêt à agir à son propos* ». Il en va exactement de même de l'arrêt de la Cour de révision du 24 juin 2019 qui, « *après avoir examiné les motifs de fond de cet arrêt et dit ses déductions exactes quant à l'absence de qualité de co-indivisaire de la demanderesse, l'a jugé rendu à bon droit* ». La Cour en conclut que l'un et l'autre arrêts, « *ayant statué au fond, ont pleine autorité de chose jugée* », relevant au passage, non sans une certaine ironie procédurale, que la demanderesse écrivait elle-même dans sa requête (page 12, § 8) que la cour d'appel était saisie au fond des demandes d'annulation du commandement. **En deuxième lieu (réponse réunie aux 2e, 3e et 4e branches)**, la Cour de révision répond à l'argumentation classique selon laquelle l'autorité de la chose jugée est circonscrite au seul dispositif et qu'un dispositif d'irrecevabilité (ou de rejet de pourvoi) ne tranche pas le fond du litige. La Cour dépasse le strict formalisme de la distinction entre motifs et dispositif en s'attachant à la substance de ce qui a été définitivement tranché pour déclarer l'action irrecevable. Elle relève que tant dans l'instance actuelle que dans l'assignation en tierce opposition d'août 2017, les demandes « *tendaient expressément aux mêmes fins, en l'occurrence voir le commandement de payer du 16 juin 2016, signifié au seul Nedko B., être dit privé d'effets à son égard pour ne pas lui avoir été délivré, avec toutes conséquences de droit et notamment la procédure d'expulsion qui s'en est suivie* ». Dès lors, la triple identité de parties (agissant en la même qualité), d'objet et de cause était caractérisée. Surtout, la Cour souligne que l'irrecevabilité prononcée en 2019 reposait sur le défaut d'intérêt à agir de Madame B. « *en l'absence de toute démonstration de sa cotitularité ou co-indivision sur le droit au bail litigieux* ». Le juge de la tierce opposition avait donc nécessairement tranché au fond la question préalable de la titularité du droit substantiel pour statuer sur la recevabilité. La Cour de révision approuve par ailleurs la considération de politique procédurale énoncée par les juges d'appel : la tierce opposition étant une voie de recours ouverte par le livre III du Code de procédure civile, permettre à la demanderesse d'introduire une nouvelle instance présentant les mêmes demandes, sous le prétexte inexact qu'une décision d'irrecevabilité n'aurait pas statué au fond, « *conduirait à laisser contourner cet échec et offrir une nouvelle voie de recours* ». La décision se trouve ainsi légalement justifiée au regard de l'article 1198 du Code civil. **En troisième lieu (réponse à la 5e branche, jugée inopérante)**, sur la question du fait nouveau susceptible de tenir en échec l'autorité de la chose jugée, la Cour de révision rappelle la règle de principe : si un événement postérieur peut écarter la fin de non-recevoir, « *encore faut-il qu'il vienne modifier la situation déjà reconnue en justice* ». Or, l'attestation notariale interprétative du 8 mars 2019 ne produit nullement cet effet modificateur, dès lors que sa simple lecture ne fait que reprendre de manière synthétique les points essentiels de l'acte de cession du 1er août 2008, lequel avait déjà été soumis à l'examen des premiers juges. Une nouvelle preuve ou une pièce interprétative portant sur un acte antérieur ne constitue pas un fait juridique nouveau modifiant la situation substantielle des parties. **En quatrième lieu (réponse à la 6e branche, manquant en fait)**, la Cour écarte le grief d'une prétendue nouveauté de la demande d'inopposabilité du commandement de payer en relevant que, dès l'assignation en tierce opposition d'août 2017, Madame B. demandait déjà à ce que ledit commandement « *soit jugé dépourvu d'effets pour ne pas lui avoir été délivré* », ce qui recouvre exactement la notion d'inopposabilité. #### 2. La validation de la sanction de l'abus du droit d'agir en justice et du pourvoi abusif Sur le second moyen, la Cour de révision contrôle la qualification de la faute retenue par la Cour d'appel tout en renvoyant à son pouvoir souverain pour l'évaluation du préjudice. Loin de se limiter au seul constat de l'irrecevabilité ou de l'exercice d'une action au principal après référé, la Cour d'appel a relevé un faisceau d'éléments objectifs et subjectifs caractérisant la dégénérescence du droit d'ester en justice en abus : - **La mauvaise foi et la conscience de l'absence de droit :** Madame B. a introduit la procédure de mauvaise foi « *sans pouvoir ignorer qu'elle ne disposait plus du droit d'agir* » (à la suite des deux arrêts de 2019). - **Le caractère dilatoire et la déloyauté procédurale :** Elle a usé de manœuvres purement dilatoires, « *n'hésitant pas à se contredire entre les deux instances sur ses droits relatifs au bail litigieux, dont elle ne pouvait ignorer l'étendue* », afin de tenter d'ouvrir artificiellement une nouvelle voie de recours au mépris de la loyauté des débats judiciaires. - **La stratégie d'épuisement et le défaut de paiement persistant :** Elle a adopté envers les bailleurs une « *stratégie d'épuisement pour tenter de réintégrer les lieux loués, sans que les sommes impayées ayant justifié la délivrance du commandement de payer à son mari pour le bail dont elle se prétendait désormais titulaire aient été acquittées, soit 7 ans plus tard* ». Par ces motifs multiples et circonstanciés, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision de retenir l'abus dans l'exercice des voies de droit. Dans le prolongement logique de ce constat, la Cour de révision accueille la demande indemnitaire des défendeurs pour pourvoi abusif à hauteur de 5 000 euros « *eu égard aux circonstances de la cause* », et rejette la demande de Madame B. fondée sur l'article 238-1 du Code de procédure civile. ### C. Le dispositif La Cour de révision conclut son arrêt par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne Mme t. A. épouse B. à payer à MM. j. et p. C., une somme de 5.000 euros pour pourvoi abusif, > Rejette la demande de Mme t. A. épouse B. en condamnation de MM. j. et p. C. à lui verser une quelconque somme sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile, > Condamne Mme t. A. épouse B. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 avril 2024 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de premier plan en droit judiciaire privé monégasque. Il articule avec une grande fermeté les règles techniques gouvernant l'autorité de la chose jugée (article 1198 du Code civil) et les principes directeurs du procès civil, au premier rang desquels figurent la loyauté des débats et la prohibition des abus de procédure. #### 1. L'autonomie procédurale de la tierce opposition et la portée substantielle des jugements d'irrecevabilité L'apport majeur de
# Cour de Révision de Monaco, 26 octobre 1984, n° 26000 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 octobre 1984, n° 26000 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-26-26000)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 26 octobre 1984 s'inscrit dans la matière du droit des baux et, plus spécifiquement, de la délimitation des frontières entre le droit commun du louage de choses et le statut spécial protecteur régissant les baux à usage commercial. La ligne de partage entre ces deux corps de règles revêt une importance considérable en pratique, dès lors que seul le statut dérogatoire confère au preneur la « propriété commerciale », c'est-à-dire le droit au renouvellement de son contrat de bail arrivé à expiration ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction compensatrice de la perte de son outil de travail. En l'espèce, une personne physique, désignée dans l'intitulé de la décision comme « Dlle D. » et dans le corps des motifs de l'arrêt comme « dame D. », avait consenti un contrat de bail portant sur un local immobilier (dont la localisation exacte, la superficie, le montant du loyer, la date de conclusion initiale ainsi que la durée contractuelle ne sont pas précisés dans la décision). Ce contrat de location avait été conclu au profit d'une personne morale de droit monégasque revêtant la forme d'une société anonyme monégasque, la S.A.M. Business Aides Associates. À l'intérieur des locaux loués en vertu de cette convention, la société locataire déployait une activité professionnelle du secteur tertiaire. Selon les constatations factuelles reprises par la haute juridiction, la S.A.M. Business Aides Associates y exerçait « son activité de prestations de services, de secrétariat et de traduction ». Il s'agissait donc d'une activité intellectuelle et matérielle d'assistance administrative et linguistique destinée aux entreprises ou aux particuliers. Parallèlement à l'exercice matériel de cette activité au sein du local pris à bail, la société preneuse s'était conformée à diverses obligations déclaratives, tant sur le plan administratif que sur le plan fiscal, propres aux opérateurs économiques établis dans la Principauté. D'une part, l'activité de la S.A.M. Business Aides Associates faisait l'objet d'une inscription officielle au Répertoire du Commerce et de l'Industrie (R.C.I.). D'autre part, au regard de la législation fiscale, la société était assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.) et soumise au régime fiscal applicable aux actes et activités de nature commerciale. Elle disposait à ce titre d'une attestation délivrée par les Services Fiscaux monégasques, document dont il ressortait que les relevés du chiffre d'affaires réalisé par la société procédaient de l'exercice d'une activité commerciale. Un différend (dont l'élément déclencheur exact, tel qu'un congé délivré par la bailleresse ou une demande de renouvellement formulée par la preneuse, n'est pas précisé dans la décision) est survenu entre les cocontractants quant à la qualification juridique du contrat de location les liant et, par voie de conséquence directe, quant à la détermination du régime juridique devant gouverner leurs relations locatives, notamment au regard des règles du renouvellement des baux édictées par la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Tandis que la société locataire entendait se prévaloir des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 régissant les baux à usage commercial, la bailleresse soutenait au contraire que la convention locative échappait à ce statut spécial et demeurait régie par les seules dispositions du droit commun des baux. C'est dans ce contexte d'opposition frontale sur la nature du bail que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit opposant la société locataire à sa bailleresse a parcouru l'intégralité des degrés de juridiction de l'ordre judiciaire monégasque avant de trouver son épilogue devant la Cour de révision. En premier ressort, le litige a été soumis à l'appréciation du Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 3 juin 1982, la juridiction du premier degré a tranché en faveur de la bailleresse, refusant à la société preneuse le bénéfice de la législation spéciale sur les baux commerciaux et retenant que le contrat de location relevait du droit commun (le détail du dispositif de ce jugement de première instance n'étant pas davantage précisé dans la décision). Insuffisamment satisfaite de cette première décision qui la privait de la protection statutaire de la loi n° 490, la S.A.M. Business Aides Associates a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco (la date de l'acte d'appel n'est pas précisée dans la décision). Toutefois, les juges du second degré n'ont pas davantage fait droit à ses prétentions. Par un arrêt confirmatif rendu le 7 juin 1983, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu l'analyse des premiers juges, tant par des motifs propres que par adoption des motifs du jugement entrepris du 3 juin 1982. La juridiction d'appel a ainsi décidé que le bail consenti par dame D. à la S.A.M. Business Aides Associates, portant sur le local où cette dernière exerçait son activité de prestations de services, de secrétariat et de traduction, demeurait soumis au droit commun, faute pour la société locataire d'avoir justifié de l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux loués. Pour statuer ainsi, la Cour d'appel a relevé que la société preneuse ne s'était nullement expliquée sur les circonstances de fait caractérisant l'exploitation par ses soins d'un fonds de commerce dans les locaux, se bornant à invoquer son inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement à la T.V.A., éléments jugés insuffisants pour rapporter la preuve requise. C'est contre cet arrêt confirmatif du 7 juin 1983 que la S.A.M. Business Aides Associates a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été effectuée le 2 mai 1984 par Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom et pour le compte de sa cliente. En défense au pourvoi, la bailleresse était représentée par Maître Lorenzi, avocat-défenseur. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la société demanderesse développait une argumentation articulée autour de quatre moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les quatre moyens réunis »). L'ensemble de ces griefs tendait à démontrer que les juges du fond avaient méconnu la portée probatoire des éléments administratifs et fiscaux produits aux débats, inversé la charge de la preuve et entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions. Plus précisément, la thèse du pourvoi se déployait selon trois axes argumentatifs distincts mais complémentaires : En premier lieu (« alors d'une part »), la S.A.M. Business Aides Associates soutenait que la preuve de la commercialité de son exploitation résultait directement de deux pièces officielles versées aux débats : d'une part, le fait que l'exploitation commerciale de la société faisait l'objet d'une inscription en bonne et due forme au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ; d'autre part, la production d'une attestation émanant des Services Fiscaux qui établissait formellement que les relevés du chiffre d'affaires réalisé par la société ressortaient de l'exercice d'une activité commerciale. En deuxième lieu (« alors d'autre part »), la demanderesse au pourvoi s'attachait à démontrer la valeur juridique contraignante de ces éléments au regard de la réglementation en vigueur. Elle faisait valoir que l'inscription au Répertoire du Commerce ne constitue pas une simple formalité déclarative dépourvue de contrôle, mais qu'elle ne peut légalement être opérée que si le déclarant remplit effectivement les conditions requises pour l'exercice du commerce. Elle ajoutait, sur le terrain fiscal, que les activités de prestations de services qu'elle déployait sont légalement soumises au régime fiscal des actes commerciaux. Dès lors, selon le pourvoi, la réunion de ces conditions légales d'inscription et d'imposition démontrait nécessairement l'existence d'une exploitation commerciale dans les lieux loués. En troisième et dernier lieu (« et alors enfin »), la société locataire formulait un grief de nature formelle et procédurale, reprochant à la Cour d'appel de Monaco de ne pas avoir répondu aux conclusions d'appel qui soutenaient expressément ces différents moyens tirés de l'inscription au R.C.I. et de la qualification fiscale du chiffre d'affaires. Par ailleurs, ainsi qu'il ressort de la réponse de la Cour de révision, le pourvoi suggérait également que les juges d'appel avaient indûment renversé la charge de la preuve en exigeant d'elle des démonstrations supplémentaires malgré les présomptions attachées à ses inscriptions administratives et fiscales. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant à la fois au droit des baux commerciaux, au droit commercial général et au droit de la preuve : l'inscription d'une société locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement au régime fiscal des commerçants (notamment à la taxe sur la valeur ajoutée) suffisent-ils à établir l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux loués, condition *sine qua non* de l'application du statut des baux commerciaux régi par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? De manière sous-jacente, cette interrogation principale commandait la résolution de trois sous-questions techniques d'une grande précision : 1. Quelle est la portée probatoire exacte de l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie : la présomption de la qualité de commerçant qui s'y attache s'étend-elle à la preuve de l'existence et de l'exploitation matérielle d'un fonds de commerce dans un local déterminé ? 2. Quelle est l'incidence des qualifications et assujettissements fiscaux (T.V.A., attestation des services fiscaux sur la nature commerciale du chiffre d'affaires) sur la qualification civile et commerciale du contrat de bail et du fonds de commerce ? 3. Sur quelle partie pèse la charge de prouver les circonstances de fait caractérisant l'exploitation d'un fonds de commerce lorsque le locataire revendique le bénéfice du droit au renouvellement prévu par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des griefs formulés par la S.A.M. Business Aides Associates et valider l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Monaco, la Cour de révision déploie un raisonnement d'une grande rigueur conceptuelle, articulé en trois temps forts qui opèrent une distinction nette entre la qualité personnelle du preneur, son statut fiscal et la réalité matérielle de l'exploitation locative. #### 1. La dissociation entre la présomption de qualité de commerçant et la preuve de l'exploitation d'un fonds de commerce Dans un premier attendu de principe, formulé avec la concision caractéristique des arrêts de règlement, la haute juridiction pose la règle gouvernant la valeur probatoire des immatriculations administratives et des assujettissements fiscaux : « *Mais attendu que si l'inscription du locataire au Répertoire du Commerce et de l'Industrie fait présumer sa qualité de commerçant, il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués ; que son assujettissement au régime fiscal des commerçants est sans portée à cet égard* ». Par cette affirmation majeure, la Cour de révision procède à une scission analytique fondamentale entre deux notions du droit commercial que le pourvoi tentait de confondre : d'une part, la qualité de commerçant (attribut personnel du sujet de droit) et, d'autre part, l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués (réalité objective et localisée). La Cour reconnaît certes un effet juridique à l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie : cette formalité administrative fait « présumer sa qualité de commerçant » au profit du locataire inscrit. Toutefois, la juridiction suprême circonscrit immédiatement le périmètre de cette présomption. Si l'immatriculation permet de présumer que la personne inscrite a le statut de commerçant, cette présomption s'arrête là : « il n'en résulte pas qu'il exploite un fonds de commerce dans les lieux loués ». En d'autres termes, un sujet de droit peut parfaitement revêtir la qualité de commerçant (notamment en raison de sa forme sociale ou de son inscription administrative) sans pour autant qu'un fonds de commerce existe et soit effectivement exploité dans un local spécifique pris à bail. Parallèlement, la Cour de révision écarte de manière péremptoire l'argumentation tirée du droit fiscal. En énonçant que l'assujettissement du preneur au régime fiscal des commerçants est « sans portée à cet égard », la haute juridiction consacre le principe d'autonomie du droit commercial (et plus particulièrement du droit spécial des baux commerciaux) vis-à-vis des qualifications fiscales. Le fait que l'administration fiscale soumette des prestations de services à la T.V.A. ou qualifie un chiffre d'affaires de commercial pour les besoins de l'impôt ne saurait lier le juge civil lorsqu'il s'agit de vérifier si les conditions d'application d'une loi civile ou commerciale sur les baux sont réunies. #### 2. Le rappel de l'exigence légale d'une exploitation effective d'un fonds de commerce selon la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Dans un deuxième temps de son raisonnement, la Cour de révision valide le cadre légal restitué par les juges du fond. Elle relève que, tant par motifs propres que par ceux du jugement de première instance qu'elle a adoptés, la Cour d'appel a « *exactement rappelé que la loi 490 du 24 novembre 1948 limite les règles du renouvellement des baux à ceux concernant des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité* ». Ce motif met en lumière le critère central d'application du statut des baux commerciaux à Monaco : la loi n° 490 n'a pas vocation à protéger tous les baux conclus par des commerçants ou des sociétés commerciales, ni tous les locaux dans lesquels s'exerce une quelconque activité économique ou de prestation de services. Son champ d'application est strictement circonscrit (« limite les règles ») aux seuls locaux au sein desquels un véritable « fonds de commerce » fait l'objet d'une exploitation réelle. La protection légale est attachée au fonds de commerce lui-même, en tant qu'universalité économique abritée dans les murs loués, et non à la seule personne du locataire ou à la nature administrative de ses déclarations. #### 3. L'attribution de la charge de la preuve des circonstances de fait au locataire et le contrôle de la motivation des juges du fond Une fois posée l'inefficacité probatoire des seules inscriptions administratives et fiscales au regard des exigences de la loi n° 490, la Cour de révision examine la manière dont les juges d'appel ont apprécié les éléments de preuve soumis à leur examen. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir constaté une carence probatoire totale de la société locataire sur le terrain factuel : « *la S.A.M. Business Aides Associates ne s'est nullement expliquée sur les circonstances de fait de l'exploitation par elle d'un fonds de commerce dans les lieux loués* ». La formulation employée souligne que l'existence et l'exploitation d'un fonds de commerce ne se déduisent pas d'abstractions juridiques ou administratives, mais doivent se démontrer par des « circonstances de fait » concrètes (dont la nature n'est pas détaillée par l'arrêt, dès lors que la société s'était précisément abstenue d'en faire état). En constatant qu'« *invoquant seulement son inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ainsi que son assujettissement à la T.V.A. elle ne rapporte pas la preuve de cette exploitation* », les juges du fond ont fait une exacte application des règles régissant le fardeau probatoire. La Cour de révision en tire la conclusion logique dans son attendu final : « *Que, dès lors, la Cour d'appel, sans renverser la charge de la preuve et répondant aux conclusions, a justifié sa décision* ». En effet, dès lors que la société preneuse revendiquait le bénéfice du statut dérogatoire de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 pour échapper au droit commun des baux, il lui incombait de prouver qu'elle remplissait la condition légale tenant à l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux. La présomption attachée au R.C.I. ne portant que sur la qualité de commerçant et non sur l'existence d'un fonds exploité dans le local, cette présomption ne dispensait nullement la locataire de rapporter la preuve positive des faits d'exploitation du fonds. En exigeant d'elle cette démonstration factuelle, la Cour d'appel n'a donc aucunement renversé la charge de la preuve. De même, en expliquant pourquoi l'inscription au R.C.I. et l'assujettissement à la T.V.A. étaient inopérants pour établir cette exploitation, les juges du second degré ont pleinement répondu aux conclusions dont ils étaient saisis, justifiant légalement leur arrêt. ### C. Le dispositif Au terme de cette analyse rejetant l'ensemble des quatre moyens réunis, la Cour de révision prononce la solution suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 26 octobre 1984 par la Cour de révision dans l'affaire *S.A.M. Business Aides Associates c/ Dlle D.* s'impose comme une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque relatif aux baux commerciaux et à la théorie générale du fonds de commerce. Par la netteté de son sommaire et la fermeté de ses attendus, la haute juridiction fixe durablement les critères d'accès au statut protecteur institué par la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. #### 1. La primauté de la conception réaliste et objective du fonds de commerce dans l'accès au statut de la loi n° 490 L'apport théorique fondamental de la décision réside dans le refus catégorique d'une conception purement formelle ou subjective de la commercialité locative. En droit monégasque, ainsi que le rappelle l'arrêt en approuvant les juges du fond, la loi n° 490 du 24 novembre 1948 constitue un texte spécial qui déroge au droit commun du contrat de louage. À ce titre, ses conditions d'application doivent faire l'objet d'une vérification rigoureuse : le texte « limite les règles du renouvellement des baux à ceux concernant des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ». En exigeant la démonstration des « circonstances de fait de l'exploitation [...] d'un fonds de commerce dans les lieux loués », la Cour de révision consacre une approche éminemment réaliste et matérielle. La simple circonstance que le preneur à bail soit une société anonyme monégasque (S.A.M.), qu'il soit immatriculé au Répertoire du Commerce et de l'Industrie et qu'il déploie dans les lieux une activité tertiaire rémunérée (« prestations de services, de secrétariat et de traduction ») ne suffit pas à engendrer automatiquement un fonds de commerce au sens de la loi n° 490. Cette jurisprudence établit une frontière conceptuelle étanche entre trois niveaux de la vie économique et juridique : - **Le statut personnel de l'opérateur** : la qualité de commerçant, qui peut effectivement être présumée du fait de l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie. - **L'exercice d'une activité dans un local** : le déploiement matériel de prestations de services (telles que le secrétariat et la traduction) à l'intérieur des murs donnés à bail. - **L'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués** : la réunion effective, au sein du local considéré, des éléments constitutifs d'un fonds de commerce faisant l'objet d'une exploitation concrète par le locataire
# Cour d'Appel de Monaco, 28 février 1995, n° 26345 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 février 1995, n° 26345 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1995/02-28-26345)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 25 avril 1991, Y. S. a vendu à M. C. un fonds de commerce de bar-glacier situé à Fontvieille. Par acte sous seings privés du 30 août 1991, les époux S., propriétaires des murs, ont consenti à M. C. un bail commercial portant sur les locaux d'exploitation. Le bail réservait l'usage des lieux à un commerce de bar-glacier, à l'enseigne « L. L. ». Il contenait une clause générale interdisant la cession du bail et la sous-location. Une autre clause, insérée au point relatif à la destination commerciale, dérogeait à cette interdiction : le preneur pouvait céder son droit au bail, « après agrément du bailleur (lequel entend expressément intervenir aux actes et en avoir copie sans frais) », mais « seulement à l'acquéreur de son fonds de commerce », toute autre cession, « comme tout apport à une société », étant interdite. Par acte sous seings privés du 21 juillet 1992, M. C. et D. D. ont constitué la SNC C. et D., dont l'objet social était large. M. C. y a fait apport du fonds de commerce, « y compris le droit au bail des locaux ». L'apport a fait l'objet de deux publications au Journal de Monaco les 11 et 18 septembre 1992. Par sommation du 16 septembre 1992, les époux S. se sont opposés à l'apport et ont invoqué la clause résolutoire. Le 12 octobre 1992, l'assemblée générale de la société a étendu l'objet social à l'exploitation d'un bar avec salon de thé et salades composées, sous réserve des autorisations administratives, modification publiée le 27 novembre 1992. Saisi en référé le 4 décembre 1992, le juge des référés a relevé une contestation sérieuse sur la validité de la clause invoquée et s'est déclaré incompétent par ordonnance du 4 mars 1993. Assignés au fond, les époux S. ont demandé la résiliation du bail pour cession irrégulière et défaut d'exploitation. Par jugement du 3 février 1994, le Tribunal de première instance de Monaco a rejeté la demande de résiliation, déclaré nulles les clauses interdisant l'apport en société et soumettant la cession à l'agrément du bailleur, et déclaré l'apport opposable aux époux S. à compter du 19 janvier 1994. Les époux S. ont relevé appel. La SNC C. et D., assignée en la personne de son liquidateur, n'a pas constitué avocat-défenseur. La Cour a donc statué par arrêt réputé contradictoire. ## Question de droit La Cour devait trancher quatre questions : 1. La clause du bail interdisant l'apport en société du fonds de commerce, et celle qui subordonne la cession du droit au bail à l'agrément préalable du bailleur, sont-elles valables au regard de l'article 32 bis, alinéa 1er, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? 2. L'apport en société d'un droit au bail constitue-t-il une cession au sens de ce texte, ou une sous-location prohibée ? 3. Quelle est l'incidence de l'absence de signification au bailleur, exigée par l'article 1530 du Code civil ? 4. Le défaut d'exploitation allégué justifie-t-il la résiliation du bail ? ## Solution et dispositif La Cour procède en plusieurs temps. Elle affirme d'abord que « l'apport en société d'un fonds de commerce est assimilé à une cession ». Elle rappelle ensuite le texte applicable : « Est nulle de nul effet toute clause qui aurait pour objet d'interdire au preneur de céder son bail à son successeur dans l'exploitation du fonds de commerce ». Sur ce fondement, elle juge que « la clause du bail qui interdit de manière générale et absolue tout apport en société est donc nulle ». S'agissant de la clause d'agrément, la Cour refuse de la qualifier de simple clause restrictive de cession. Elle retient que, « dans la mesure où elle a pour conséquence de soumettre la cession à bail à la volonté exclusive du bailleur, elle constitue une véritable clause d'interdiction générale et absolue prohibée par la loi ». Elle en prononce la nullité. La mention de l'intervention du bailleur à l'acte, placée entre parenthèses, « ne jouit vis-à-vis de celle-ci d'aucune autonomie » et « doit suivre le
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 11 octobre 2017, n° 16360 > **Décision commentée :** Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 11 octobre 2017, n° 16360 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2017/10-11-16360)) ## Faits et procédure Une personne morale de droit italien, dénommée A, est bailleresse de locaux commerciaux sis à Monaco, d'une superficie évaluée à environ 370 m². Ces locaux sont occupés par la SAM B, preneur, qui y exerce une activité de prêt sur gage. Le dossier porte le numéro C2016/000003 devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux (ci-après « la Commission »). La procédure s'est déroulée en plusieurs étapes. Une tentative de conciliation, tenue le 20 janvier 2016, n'a pas abouti et a renvoyé les parties devant la Commission. Par jugement avant-dire-droit du 12 octobre 2016, la Commission a débouté la A de sa demande d'expertise et sursis à statuer sur la demande de la B relative à la durée du bail. Le jugement du 11 octobre 2017 statue au fond. Les prétentions respectives sont les suivantes : - **La A** demande la fixation du loyer à 216 000 euros par an à compter du 1er janvier 2016, soit environ 48,64 euros par m² et par mois. Elle invoque un loyer moyen de 85,61 euros par m² et par mois dans les locaux environnants, un emplacement situé dans le « carré d'or », la proximité de trois parkings publics et des ouvertures directes sur l'avenue de Grande Bretagne. Elle soutient que les travaux réalisés par le preneur relevaient de ses obligations d'entretien locatif ou de son seul intérêt d'exploitation. Elle conteste par ailleurs la recevabilité de la demande reconventionnelle relative à la durée, faute d'avoir été soulevée lors de la conciliation. - **La SAM B** demande que le bail soit déclaré renouvelé pour six ans à compter du 1er janvier 2016. Elle invoque le caractère d'ordre public des dispositions relatives à la durée des baux. Elle soutient que le local ne se situe pas dans le carré d'or, que les termes de comparaison sont tirés d'immeubles de standing supérieur, que la surface doit être pondérée pour le sous-sol, et que la configuration des lieux limite leur confort et leurs facilités d'exploitation. Elle indique enfin que les aménagements actuels résultent de travaux importants effectués en 2011, y compris une mise en conformité incendie qui incombait selon elle au bailleur. Le dossier ne précise pas le montant du loyer actuellement versé par le preneur, que la demanderesse évalue à 6 euros par m² et par mois (non précisé dans la décision sous forme de montant global certain). ## Question de droit Le litige pose trois questions : 1. **Quel
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 8 février 2023, n° 20942 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 08 février 2023, n° 20942 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2023/02-08-20942)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 18 juin 2015, la bailleresse, p. B., a renouvelé au profit de m. A. un bail commercial portant sur le local n° 14 dépendant du X4, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015. Le loyer annuel de base était fixé à 200 000 euros, auquel s'ajoutait un loyer additionnel de 6 % du chiffre d'affaires toutes taxes comprises. Le dernier montant de loyer annuel connu s'élève à 223 161,76 euros. Invoquant les conditions d'exploitation liées à la crise sanitaire, la locataire a sollicité, le 1er septembre 2020, une réduction rétroactive de loyer jusqu'au 31 décembre 2020. Sa demande ayant été rejetée, elle l'a renouvelée sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 par lettre recommandée du 7 janvier 2021, restée sans réponse. Elle a alors saisi le président de la Commission d'une requête du 12 mai 2021 tendant à la fixation du loyer à 140 000 euros hors taxes à compter du 17 mars 2020. La non-conciliation a été constatée le 9 juin 2021. Par jugement avant-dire-droit du 4 mai 2022, la Commission a rejeté la demande de nullité de pièces formée par la locataire, déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de la bailleresse, ordonné la réouverture des débats sur les éléments relatifs à « l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation » du local, et sursis à statuer. Après les conclusions au fond des parties, la Commission a statué par jugement contradictoire, en premier ressort, le 8 février 2023. ## Question de droit Le litige soulevait deux questions principales. La première était de savoir si la crise sanitaire liée à la Covid-19 constitue une « modification des conditions économiques générales de la Principauté » au sens de l'article 21 de la loi n° 490, condition préalable à toute révision du loyer en cours de bail. La seconde était de déterminer, si cette condition est remplie, si le prix payé ne correspond plus à la valeur locative telle que définie par l'article 6 de la même loi, et comment celle-ci doit être appréciée. Accessoirement, la décision tranche des questions de procédure relatives à la recevabilité des notes en délibéré et des pièces communiquées après l'audience, ainsi que la question de la prise en compte, dans la révision, des valeurs locatives d'autres locaux. ## Solution et dispositif Sur le premier point, la Commission retient que la crise sanitaire constitue une modification des conditions économiques générales de la Principauté. Elle s'appuie sur « son importance, sa durée et les répercussions indéniables sur l'économie mondiale », ainsi que sur les mesures ayant « modifié de façon majeure et durable » ces conditions. Elle relève que l'économie monégasque a connu une évolution favorable en 2022, sans que cela n'efface, selon elle, l'effet de la crise. La condition légale est donc regardée comme satisfaite. Sur le second point, la Commission énonce que « la valeur locative équitable ne peut s'évaluer qu'en fonction de l'état du marché au jour de la nouvelle fixation ». Elle précise également que la référence aux valeurs locatives d'autres locaux, jurisprudence constante, « est inopérante dans le cadre d'une procédure tendant à la révision du montant du loyer en cours de bail », mais « uniquement quant à la recevabilité de la demande et non quant à l'appréciation de la valeur locative du local ». Pour apprécier cette valeur, la Commission retient
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 8 février 2023, n° 20943 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 08 février 2023, n° 20943 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2023/02-08-20943)) ## Faits et procédure Le bailleur, n. B., a notifié à son locataire, f. A., par courrier du 26 septembre 2018, sa volonté de ne pas renouveler le bail à son échéance du 28 février 2019. Le bailleur a ensuite saisi le juge des référés aux fins d'expulsion, sur le fondement de ce congé ; par ordonnance du 9 octobre 2019, le juge a dit n'y avoir lieu à référé. Parallèlement, f. A. a assigné n. B. devant le Tribunal de première instance de Monaco en nullité du congé, au motif d'un défaut de qualité à agir du bailleur. Le tribunal l'a débouté par jugement du 16 janvier 2020, et la Cour d'appel a confirmé par arrêt du 26 janvier 2021. Entre-temps, le président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux (ci-après « la commission ») avait sursis à statuer dans l'attente de l'issue définitive de la procédure en nullité. Par ordonnance du 21 avril 2021, le président de la commission a fixé une indemnité d'éviction provisionnelle de 300.000 euros et ordonné l'expulsion du locataire, qui a quitté les lieux le 20 juillet 2021 après versement de cette somme. Par requête du 14 septembre 2021, f. A., exerçant en nom personnel sous les enseignes « C. » et « D. », a saisi la commission aux fins de conciliation sur une indemnité d'éviction qu'il évalue à 1.656.590 euros. Le procès-verbal de non-conciliation du 13 octobre 2021 a autorisé l'assignation du bailleur. Une vente immobilière portant sur les locaux est intervenue entre n. B. et la société E. le 25 octobre 2021. Dans ses conclusions du 6 avril 2022, la société E., venant aux droits de n. B., conteste que f. A. exploite un fonds de commerce dans les locaux, soutient que la loi n° 490 du 24 novembre 1948 n'est pas applicable et demande, à titre subsidiaire, la fixation de l'indemnité à 180.000 euros, ainsi que le remboursement d'une partie de la provision. Elle sollicite également, à défaut, une expertise. L'affaire a été mise en délibéré au 8 février 2023. ## Question de droit La commission devait déterminer si elle pouvait trancher la question de la nature de l'activité exercée par le preneur dans les locaux, activité commerciale, industrielle ou artisanale relevant de la loi de 1948, ou activité d'une autre nature, préalable nécessaire à l'octroi d'une indemnité d'éviction. Plus précisément, la question était de savoir si cette qualification relevait de sa compétence, ou si elle devait être renvoyée aux juridictions de droit commun. La décision est d'abord fondée sur les textes de la loi n° 490. L'article 1er subordonne le régime de renouvellement aux « locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs », que le fonds appartienne « à un commerçant, un industriel ou un artisan ». L'article 9 prévoit qu'en cas de refus de renouvellement, dont les motifs ne sont pas jugés graves et légitimes, le locataire sortant « aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le raisonnement repose également sur une jurisprudence de la Cour d'appel, rappelée dans les motifs : par arrêt du 18 mai 2004, celle-ci a jugé que la commission, qui « ne peut statuer que sur le différend dont elle a été saisie par le procès-verb
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 2023, n° 20912 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 2023, n° 20912 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2023/01-24-20912)) ## Faits et procédure Un bail commercial portant sur un local à usage de garage, avec entrepôts attenants, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque, a été consenti à compter du 1er novembre 1989 par la société civile particulière A. à la société anonyme C., exploitant une activité de réparation automobile (concession de la marque G.). Le bailleur a délivré congé en 2001 pour l'échéance du 31 octobre 2001. Le locataire a saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) d'une demande d'indemnité d'éviction en 2002. La procédure a été longue : incompétence partielle de la CALC sur l'existence d'un fonds de commerce (2009), reconnaissance du droit à indemnité (2010), expertise confiée successivement à deux experts, dont le rapport a été déposé en 2015. Une indemnité provisionnelle de 662 934,90 euros a été fixée en 2016, confirmée en appel puis par la Cour de révision. Le locataire a transféré son activité au 8 impasse des Carrières, et un procès-verbal d'expulsion a été dressé le 30 janvier 2018. Par jugement du 7 juillet 2021, la CALC a fixé l'indemnité d'éviction à 2 618 963,84 euros, sous Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 24 janvier 2023, SCP A. c/ SAM C.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Bail commercial - Indemnité d'éviction - Évaluation - Valeur du droit au bail - Critères d'évaluation - Locataire évincé - Préjudices - Réparation En vertu de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée, le montant de l'indemnité d'éviction est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » du bail commercial. En cas de réinstallation ou de transfert de l'activité, l'indemnité représentera notamment la valeur du droit au bail d'un local de remplacement ou d'un local équivalent à celui, objet de l'éviction, les frais??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? a déclaré faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur et indiqué qu'elle n'a subi aucun dommage, l'état du local n'a pas empêché d'exploiter le fonds de commerce même s'il ne correspondait pas aux standards du groupe G. le devis établi selon les préconisations de l'inspection du travail chiffre les travaux de remise en conformité du local loué pour un montant de 227.478,24 euros TTC, dont le coût devra être supporté par l'intimée, la CALC a justement rejeté les autres demandes formulées par la C. concernant l'indemnité de remploi (local déjà disponible avant l??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ainsi jugé et rendu au Palais de Justice, à Monaco, le 24 JANVIER 2023, par Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Claire GHERA, Conseiller, Madame Magali GHENASSIA, Conseiller, assistées de Madame Nathalie SALMASSI, Greffier, en présence de Monsieur Morgan RAYMOND, Procureur général adjoint. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 24 janvier 2023, SCP A. c/ SAM C.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 16 décembre 2022, n° 20885 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 décembre 2022, n° 20885 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2022/12-16-20885)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 16 décembre 2022 s'inscrit dans le cadre de l'exécution et du renouvellement d'un bail commercial portant sur un immeuble à usage d'hôtellerie et de restauration. Selon les constatations factuelles rappelées par la haute juridiction monégasque, la société anonyme monégasque dénommée « A. » (ci-après la SAM A.) est titulaire, depuis le 19 juin 1998, d'un contrat de bail commercial portant sur un immeuble appartenant aux consorts B. C. et C. Dans ces lieux loués, la société preneuse exploite un fonds de commerce d'hôtel-restaurant sous l'enseigne « D. ». L'économie financière de la relation contractuelle a évolué au fil du temps par la voie conventionnelle. Ainsi, par le truchement d'avenants successifs conclus entre les parties, le montant du loyer annuel a été fixé en dernier lieu à la somme de 200 000 euros, cette stipulation financière prenant effet à compter du 1er octobre 2013. Toutefois, à l'approche de l'échéance contractuelle, la relation locative est entrée dans une phase de renégociation conflictuelle à l'initiative des propriétaires. Par un acte signifié le 6 juin 2014, les bailleurs, à savoir les consorts B. C. et C., ont adressé à la société locataire une offre de renouvellement du bail commercial. Cette offre était assortie d'une demande de majoration substantielle du prix du bail, les bailleurs sollicitant que le nouveau loyer annuel soit porté à la somme de 460 000 euros à compter du 1er octobre 2014, soit plus du double du montant annuel précédemment acquitté par la SAM A. en vertu du dernier avenant. Les parties n'ayant pu parvenir à un accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé, le différend portant sur la fixation de la valeur locative a été porté sur le terrain judiciaire, conformément aux mécanismes institutionnels prévus par la législation spéciale monégasque relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Confrontées à une impasse dans la détermination amiable du loyer de renouvellement au 1er octobre 2014, les parties ont saisi la juridiction spécialisée compétente en première instance, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Au terme d'une longue procédure de première instance, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu son jugement en date du 9 juin 2021. Par cette décision, la juridiction spécialisée a intégralement rejeté les prétentions d'augmentation formulées par les propriétaires et a fixé le montant du loyer annuel révisé à la somme de 200 000 euros, reconduisant ainsi strictement le niveau locatif qui était en vigueur depuis le 1er octobre 2013. Insatisfaits de cette décision maintenant le *statu quo* financier, les bailleurs ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Statuant en matière civile par un arrêt rendu le 28 juin 2022 (signifié le 14 juillet 2022), la Cour d'appel a infirmé la décision des premiers juges. Réformant le jugement entrepris, les juges du second degré ont fixé la valeur locative équitable des locaux loués à la somme annuelle de 247 000 euros. Bien que ce montant demeure très inférieur aux 460 000 euros initialement revendiqués par les bailleurs dans leur acte du 6 juin 2014, il représente néanmoins une hausse de 47 000 euros par an (soit une augmentation de 23,5 %) par rapport au loyer de 200 000 euros retenu par la Commission arbitrale. Mécontente de cette réformation à la hausse, la société locataire, la SAM A., a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au Greffe général le 5 août 2022 par Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, substituant Maître Olivier Marquet, avocat-défenseur, agissant au nom de la SAM A. Conformément aux règles procédurales régissant l'instance devant la Cour de révision, une requête en révision, accompagnée de 15 pièces, a été déposée et signifiée le 31 août 2022 par Maître Olivier Marquet. En défense, les consorts B. C. et C., représentés par Maître Pierre-Anne Noghes-du Monceau, avocat-défenseur, ont déposé et signifié une contre-requête accompagnée de 51 pièces le 29 septembre 2022. La demanderesse au pourvoi a déposé et signifié une réplique le 6 octobre 2022, date à laquelle le Ministère public a également déposé ses conclusions. Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 17 octobre 2022, attestant de l'expiration de tous les délais légaux. À l'appui de son pourvoi, la SAM A. a développé un moyen unique de cassation articulé autour de sept branches distinctes, mobilisant à la fois des griefs de fond (violation de la loi) et des griefs d'ordre probatoire et procédural (violation du principe du contradictoire, méconnaissance par le juge de l'étendue de ses pouvoirs, insuffisance et contradiction de motifs) : 1. **Dans une première branche**, la demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait violé l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 en refusant de prendre en compte le critère légal des « aménagements » des locaux. Selon la locataire, ces aménagements dépendent nécessairement de l'entretien et des réparations, lesquels incombaient en l'espèce entièrement à la preneuse en vertu des stipulations du bail. 2. **Dans une deuxième branche**, elle reprochait à l'arrêt attaqué une violation du même article 6 pour avoir intégré dans son analyse comparative des éléments relatifs à l'exploitation pure et simple de restaurants, alors qu'aucune comparaison ne serait possible entre l'exploitation d'un hôtel (même doté d'une salle de restaurant) et celle d'un simple restaurant, tant en matière de charges, d'équipements que de rentabilité. 3. **Dans une troisième branche**, le grief portait sur une erreur méthodologique temporelle : la Cour d'appel aurait violé l'article 6 précité en retenant explicitement des chiffres propres à l'année 2019 pour fixer une valeur locative devant être appréciée à la date du 1er octobre 2014. 4. **Dans une quatrième branche**, sur le terrain du droit de la preuve, la SAM A. arguait qu'une expertise amiable peut constituer un élément décisif si elle est corroborée par d'autres éléments. En décidant « par principe » de ne pas suivre les conclusions de l'expertise amiable produite par la locataire, sans rechercher si elle était corroborée par d'autres éléments, la Cour d'appel aurait méconnu l'étendue de ses propres pouvoirs et violé l'article 6 de la loi n° 490 ainsi que l'article 1200 du Code civil. 5. **Dans une cinquième branche**, reprenant et synthétisant les critiques des deuxième et troisième branches, la locataire reprochait aux juges d'appel d'avoir violé l'article 6 de la loi n° 490 en se fondant expressément sur des valeurs de comparaison concernant, d'une part, des locaux d'une autre nature et, d'autre part, des dates étrangères à celle où la valeur locative devait être fixée. 6. **Dans une sixième branche**, sur le terrain des garanties fondamentales du procès équitable, la demanderesse faisait grief à l'arrêt de s'être fondé sur de prétendues « constatations objectives » émanant de la cour elle-même, « dont on ignore quelles elles peuvent être », violant ainsi le principe du contradictoire, les droits de la défense et l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CESDH). 7. **Enfin, dans une septième branche**, la SAM A. dénonçait un défaut de motivation : en statuant par des motifs insuffisants qui n'expliqueraient pas en quoi les éléments retenus seraient de nature à écarter les conclusions de l'expertise amiable, et impropres à justifier ce refus alors que tous les autres motifs de l'arrêt approuveraient lesdites conclusions, la Cour d'appel aurait violé l'article 6 de la loi n° 490 et l'article 199 du Code de procédure civile. De leur côté, les consorts B. C. et C. ont conclu au rejet du pourvoi et ont formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SAM A. au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile. La Cour de révision a examiné l'affaire lors de son audience du 17 novembre 2022, statuant hors session et uniquement sur pièces en application de l'article 458 du Code de procédure civile, sur le rapport de son Vice-Président, Monsieur Laurent Le Mesle, avant de rendre sa décision le 16 décembre 2022. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé À travers le prisme des sept branches du moyen unique de révision, la Cour de révision de Monaco était invitée à se prononcer sur une question fondamentale du droit des baux commerciaux et de la théorie générale du procès civil : **quelle est l'étendue du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dans la détermination de la « valeur locative équitable » d'un local commercial lors du renouvellement du bail en application de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et dans quelle mesure les juges d'appel peuvent-ils, sans violer ni la loi spéciale, ni les règles gouvernant l'administration de la preuve (expertise non contradictoire), ni le principe de la contradiction (article 6 de la CESDH) et l'obligation de motivation (article 199 du Code de procédure civile), s'appuyer sur la méthodologie d'un rapport d'expertise amiable tout en en modulant le résultat chiffré par la pondération d'éléments de comparaison hétérogènes quant à la nature des commerces et aux dates de référence ?** En substance, il s'agissait de déterminer si le juge du fond est enfermé dans une alternative binaire — homologuer purement et simplement les conclusions chiffrées d'une expertise amiable dont il valide la méthode, ou les rejeter en bloc — et si la mobilisation de termes de comparaison portant sur des activités distinctes (restauration pure contre hôtellerie-restauration) ou sur des périodes postérieures à la date d'effet du renouvellement (2019 au lieu de 2014) constitue une violation de la loi ou relève, dès lors qu'elle fait l'objet d'une pondération motivée à partir des pièces du débat, de l'office souverain du juge du fait. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du moyen unique présenté par la SAM A., la Cour de révision déploie un attendu de principe dense et synthétique, qui répond de manière groupée mais précise à l'ensemble des sept branches du grief. La haute juridiction procède à une véritable radioscopie de l'arrêt de la Cour d'appel pour démontrer que le reproche de la demanderesse repose à la fois sur une lecture erronée de la décision attaquée (un manque en fait) et sur une contestation vaine du pouvoir souverain des juges du fond (un mal-fondé). Le raisonnement de la Cour de révision s'articule autour de quatre axes majeurs : **1. La réception nuancée et souveraine du rapport d'expertise non contradictoire (réponse aux 4e et 7e branches)** La demanderesse au pourvoi soutenait que la Cour d'appel avait écarté « par principe » le rapport d'expertise amiable qu'elle avait versé aux débats, tout en en approuvant par ailleurs les motifs, créant ainsi une contradiction ou une insuffisance de motivation et méconnaissant ses pouvoirs au regard de l'article 1200 du Code civil. La Cour de révision déconstruit radicalement cette prémisse : *« loin d'écarter le rapport d'expertise non contradictoire versé aux débats par la société locataire, c'est au contraire en référence tant au contenu de celui-ci qu'à la méthode de calcul qui y est retenue, que la Cour d'appel a déterminé la valeur locative équitable des locaux concernés »*. Par cette formule, la Cour de révision souligne que le juge du fond n'est nullement lié par le résultat arithmétique final d'un technicien amiable, quand bien même il validerait la pertinence de son approche méthodologique et la matérialité de ses constats. Le juge puise dans ce document non contradictoire une base de travail — un socle méthodologique et factuel — qu'il s'approprie, mais qu'il conserve le pouvoir d'ajuster (« tout en modulant le montant ») à la lumière des autres éléments de preuve soumis au débat contradictoire. **2. La prise en compte effective des charges contractuelles et des facteurs locaux de commercialité (réponse à la 1re branche)** Pour écarter le grief de la première branche, qui reprochait aux juges d'appel d'avoir omis de tenir compte du fait que les réparations et l'entretien incombaient intégralement à la locataire (ce qui impactait le critère légal des « aménagements »), la Cour de révision relève que le moyen « manque en fait dans sa première branche ». En effet, la haute juridiction constate que la modulation opérée par la Cour d'appel a été effectuée au regard de ses propres constatations portant expressément *« sur la répartition contractuelle des charges entre elles »*, ainsi que *« sur la localisation de l'immeuble et ses conséquences en termes d'attractivité mais aussi de concurrence et de gêne occasionnée par les chantiers de travaux ayant existé dans le quartier »*. La Cour d'appel n'a donc nullement ignoré les stipulations du bail relatives aux charges et travaux ; elle les a intégrées dans sa balance d'appréciation, aux côtés des facteurs positifs (attractivité de l'emplacement) et négatifs (concurrence, nuisances liées aux chantiers de travaux dans le quartier). **3. La validation de la méthode comparative par pondération (réponse aux 2e, 3e et 5e branches)** Les critiques les plus techniques du pourvoi portaient sur la pertinence des références locatives utilisées par la Cour d'appel : comment comparer un hôtel-restaurant à de simples restaurants ? Comment fixer un loyer au 1er octobre 2014 avec des chiffres de l'année 2019 ? La Cour de révision valide pleinement la démarche des juges du second degré en mettant en exergue le concept de **pondération**. Elle relève que la Cour d'appel s'est appuyée *« sur une comparaison avec le montant des loyers commerciaux avoisinants, eux-mêmes pondérés pour tenir compte tant de la différence de nature des commerces en question que des écarts de date invoqués par les troisième et cinquième branches du moyen »*. Autrement dit, l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 n'interdit pas au juge de prendre en considération des loyers de voisinage portant sur des activités distinctes ou constatés à des dates postérieures à la date d'effet du renouvellement, à la condition expresse que le juge ne procède pas à une transposition brute et aveugle, mais applique un correctif — une pondération — destiné à neutraliser le biais induit par la différence de destination contractuelle ou le décalage temporel. **4. Le respect du principe de la contradiction et la souveraineté de l'appréciation finale (réponse à la 6e branche et conclusion sur le moyen)** Quant au grief tiré de la violation de l'article 6 de la CESDH et du principe du contradictoire (la Cour d'appel ayant fait état de « constatations objectives » prétendument mystérieuses), la Cour de révision rétablit la réalité procédurale : les constatations propres de la Cour d'appel ont été *« faites à partir des autres pièces régulièrement produites par les parties »*. Dès lors que le juge fonde sa conviction sur des documents qui ont été régulièrement versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, ses déductions constituent des constatations objectives parfaitement respectueuses des droits de la défense. En conclusion de son syllogisme, la Cour de révision affirme *« qu'ainsi, c'est dans le respect du principe de la contradiction et de la disposition conventionnelle visée à la sixième branche du moyen, et par une motivation exempte d'insuffisance, que la Cour d'appel a apprécié souverainement le prix de location en application des critères énoncés au deuxième alinéa de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 »*. Le moyen, manquant en fait dans sa première branche et mal fondé pour le surplus, est intégralement rejeté. Enfin, statuant sur la demande accessoire des bailleurs, la Cour de révision estime, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire d'équité, qu'il n'y a pas lieu, « compte-tenu des circonstances de la cause », d'accueillir la demande d'indemnité de 3 000 euros formée par les consorts B. C. sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, tout en condamnant la SAM A., partie perdante, aux entiers dépens. ### C. Le dispositif La Cour de révision de la Principauté de Monaco tranche le litige par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Rejette la demande des consorts B. C. fondée sur l'article 459-4 du Code de procédure civile, > > Condamne la SAM A. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Pierre-Anne NOGHES-DU MONCEAU, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 16 décembre 2022 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration remarquable de l'articulation entre le droit spécial monégasque des baux commerciaux — régi par l'historique loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal — et les principes directeurs du procès civil, tant internes qu'européens. L'analyse approfondie de cette décision permet de dégager trois apports théoriques majeurs qui s'inscrivent dans une ligne jurisprudentielle de fermeté quant à la délimitation de l'office du juge de cassation face au juge du fond. #### 1. La souveraineté du juge du fond dans la mise en œuvre de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Au cœur du litige se trouve la notion cardinale de « valeur locative équitable ». Dans l'architecture de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et plus particulièrement de son article 6 alinéa 2 expressément visé par l'arrêt, la détermination du loyer lors du renouvellement du bail commercial, à défaut d'accord entre les parties, ne repose pas sur un mécanisme d'indexation mathématique rigide ou de plafonnement automatique, mais sur la recherche d'un juste prix de location correspondant à la valeur locative équitable. Pour guider le juge (en première instance la Commission arbitrale des loyers commerciaux, puis en second ressort la Cour d'appel), le législateur monégasque de 1948 a énoncé à l'article 6 une série de critères d'évaluation. Le pourvoi fait explicitement référence à certains de ces critères ou éléments d'appréciation : les « aménagements » des locaux (1re branche), la nature de l'exploitation et sa rentabilité, les équipements et les charges (2e branche), ainsi que les valeurs de comparaison du voisinage (5e branche). La question classique qui
# Cour de Révision de Monaco, 07 juillet 2022, n° 20625 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 juillet 2022, n° 20625 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2022/07-07-20625)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre du contentieux de la fixation judiciaire du loyer de renouvellement d'un bail commercial, régi par les dispositions d'ordre public de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal. Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 1985, une entité de droit italien dotée de la personnalité morale et de la capacité juridique de droit privé (dénommée « B. » dans l'arrêt), agissant en qualité de bailleur, a consenti un contrat de bail commercial à la Société Anonyme Monégasque dénommée « A. » (ci-après la SAM A.), en qualité de preneur. La convention portait sur des locaux situés au sein du quartier de Monte-Carlo, à l'adresse X1 à Monaco. Le contrat avait été conclu pour une durée initiale de six années, prenant effet rétroactivement au 1er janvier 1985, avec une clause de tacite reconduction triennale. Aux termes des stipulations contractuelles, les lieux loués étaient affectés à « l'usage d'un fonds de commerce de toutes activités bancaires et de prêts sur gage, à l'exclusion de tous autres ». Le loyer annuel acquitté par la société preneuse, soumis au jeu d'une clause d'indexation, s'élevait en dernier lieu à la somme de 50 000 euros par an. À l'approche du terme contractuel, le bailleur a, par acte du 29 juin 2015, délivré congé avec dénonciation du bail pour son échéance fixée au 31 décembre 2015. Concomitamment, le bailleur a notifié à la société preneuse une offre de renouvellement de la convention locative assortie d'une révision substantielle du prix, portant la prétention locative à la somme de 18 000 euros mensuels. La société preneuse ayant refusé cette revalorisation tarifaire, un différend est né quant à l'évaluation de la valeur locative des lieux au regard des critères légaux régissant les baux commerciaux en droit monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faute d'accord amiable sur le montant du loyer renouvelé, les parties ont porté leur différend devant la juridiction spécialisée de premier ressort compétente en la matière, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par un jugement rendu le 11 octobre 2017, cette commission a constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de six années, couvrant la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021. Statuant sur le quantum, la juridiction arbitrale a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 4 500 euros par mois, hors taxes et hors charges. Cette décision n'a recueilli l'assentiment d'aucune des deux parties. Le bailleur a relevé appel à titre principal, persistant dans sa demande tendant à la fixation du loyer à la somme de 18 000 euros par mois. La société preneuse, quant à elle, a formé un appel incident, concluant à la réformation du jugement entrepris et sollicitant la réduction du montant du loyer mensuel à la somme de 2 228 euros. Saisie de ces recours, la Cour d'appel de Monaco a, dans un premier temps, rendu un arrêt avant-dire-droit le 28 septembre 2018 ordonnant une mesure d'expertise judiciaire confiée à un technicien, afin de recueillir l'ensemble des éléments descriptifs, géographiques, techniques et financiers indispensables à l'appréciation de la valeur locative des locaux litigieux. L'expert judiciaire ayant déposé son rapport, la Cour d'appel a statué au fond par un arrêt rendu en matière civile le 7 décembre 2021. Se fondant sur les prescriptions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, les juges d'appel ont infirmé la décision de première instance sur le quantum et fixé le loyer mensuel des locaux à la somme de 11 000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2016. Constatant l'écart entre les sommes réglées par le preneur depuis la prise d'effet du renouvellement et le montant ainsi réévalué, la Cour d'appel a en outre condamné la SAM A. à payer à l'entité B. l'arriéré de loyer constitué à la date de l'arrêt. Cet arrêt d'appel ayant été signifié le 7 février 2022, la SAM A. a formalisé une déclaration de pourvoi au Greffe général le 9 février 2022, suivie du dépôt, le 11 mars 2022, d'une requête en révision accompagnée de treize pièces. L'entité défenderesse a répliqué par le dépôt d'une contre-requête le 11 avril 2022 avec six pièces. Après réplique de la demanderesse le 15 avril 2022, duplique de la défenderesse le 21 avril 2022 et dépôt des conclusions du Ministère Public le 12 avril 2022, le Greffier en Chef a délivré le certificat de clôture le 4 mai 2022. Au soutien de son pourvoi, articulé en un moyen unique subdivisé en quatre branches, la demanderesse en révision a soutenu : 1. En sa première branche, une violation de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et des articles 956 et 1549 du Code civil. La SAM A. reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu la notion de « facilités d'exploitation » en omettant d'intégrer dans l'évaluation du loyer l'exploitation effective du fonds par le preneur – circonscrite à l'activité de prêt sur gage mobilier à l'exclusion de toute autre activité bancaire ou financière – et en ignorant la clause de destination contractuelle exclusive. Elle critiquait également l'emploi de trois méthodes de calcul comparatives fondées sur des locaux dont les facilités d'exploitation n'étaient aucunement comparables. 2. En sa deuxième branche, un défaut de base légale au regard des mêmes dispositions. La société preneuse exposait que son activité présentait un caractère social, s'adressait à une clientèle de personnes en difficulté financière ou de marchands de biens totalement étrangère à la clientèle des banques d'affaires et boutiques de luxe du Carré d'Or, et générait un chiffre d'affaires structurellement restreint. Elle reprochait à la juridiction d'appel de ne pas s'être expliquée sur ces spécificités économiques et d'avoir adopté des termes de comparaison sans vérifier l'activité exercée dans les locaux comparés. 3. En sa troisième branche, la violation de l'article 199 du Code de procédure civile pour contradiction et insuffisance de motifs. Elle soutenait que la cour ne pouvait sans contradiction juger qu'un « chemin de ronde » situé en sous-sol était inexploitable en l'état tout en affirmant qu'il pourrait être réutilisé en cas de réaménagement, alors que cette coursive avait été spécialement conçue pour sécuriser l'accès à la salle des coffres indispensable au prêt sur gage. 4. En sa quatrième branche, un défaut de motifs et un manque de base légale au regard de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 et de l'article 199 du Code de procédure civile, faute pour la Cour d'appel d'avoir répondu au moyen tiré de la neutralisation imposée de la superficie du chemin de ronde pour préserver la sécurité de la salle des coffres face à des soupiraux ouverts sur la voie publique. Pour sa part, l'entité défenderesse B. a conclu au rejet du pourvoi et a formé une demande incidente tendant à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une indemnité de 10 000 euros pour recours abusif sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, outre 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, tandis que la SAM A. réclamait 13 400 euros à ce dernier titre. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt du 7 juillet 2022 pose à la Cour de révision une question fondamentale quant aux règles gouvernant la détermination de la valeur locative en droit monégasque des baux commerciaux : La détermination du prix du bail renouvelé, opérée par le juge en application de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, doit-elle intégrer, au titre des « facilités d'exploitation », l'activité commerciale spécifique réellement exercée par le preneur, le caractère social ou la rentabilité financière propre à son exploitation, ainsi que la destination contractuelle étroite stipulatedans le bail ? De manière connexe, la Cour de révision devait trancher la question de savoir si l'existence d'aménagements sécuritaires contraignants imposés par l'activité particulière du locataire (tels que la neutralisation d'un chemin de ronde pour isoler une salle des coffres) affecte la consistance de la surface utile et des facilités d'exploitation retenues par les juges du fond, ou si ces derniers peuvent souverainement apprécier la consistance surfacique et le potentiel intrinsèque d'exploitation des lieux par le biais de méthodes de comparaison et de pondération objectives. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision rejette l'intégralité des branches du moyen unique en adoptant une motivation limpide qui réaffirme l'interprétation stricte et la nature objective des critères légaux d'évaluation fixés par le législateur monégasque. Sur les deux premières branches, la haute juridiction rappelle la lettre même de l'article 6, alinéa 2, de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qui dispose que le prix de location doit être égal à la « valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ». Opérant une analyse rigoureuse du texte, la Cour de révision pose une règle de principe négative : « ni l'activité particulière du preneur ni la destination contractuelle des lieux ne figurent parmi les cinq critères ainsi fixés ». Par cette affirmation décisive, la Cour dissocie formellement la valeur locative légale des éléments subjectifs liés à la personne du preneur, à son modèle économique propre ou aux restrictions d'usage consenties conventionnellement. Les « facilités d'exploitation » mentionnées par le texte doivent s'entendre des commodités intrinsèques et objectives offertes par l'immeuble lui-même pour une exploitation commerciale générale, et non de l'adéquation des lieux aux exigences économiques ou techniques singulières de l'activité exercée par le preneur en place. Dès lors, la Cour de révision constate que la Cour d'appel s'est parfaitement conformée aux prescriptions légales en fondant son appréciation sur les éléments objectifs issus du rapport d'expertise :
# Cour d'Appel de Monaco, 11 mai 2021, n° 19808 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 mai 2021, n° 19808 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/05-11-19808)) ## Faits et procédure Par contrat conclu à Monaco le 1er juin 2012, deux bailleurs de nationalité italienne ont donné à bail à la SARL A un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble monégasque, ainsi qu'une cave en sous-sol, à usage de dépôt pour pressing. Le bail, d'une durée de neuf années expirant le 31 mai 2021, était consenti moyennant un loyer annuel de 55.080 euros, outre une provision sur charges de 360 euros. Des échéances étant demeurées impayées malgré un commandement de payer du 12 juillet 2018, les bailleurs ont assigné la locataire le 23 juillet 2018 aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement des loyers arriérés. Par jugement du 24 octobre 2019, le Tribunal de première instance a déclaré « sans objet » l'exception d'irrecevabilité soulevée par la locataire, l'a condamnée au paiement de 75.753,30 euros avec intérêts, a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et a prononcé la résiliation du bail. Les premiers juges ont relevé que la validité de la clause de cession était sans influence sur les manquements reprochés et qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la recevabilité d'une demande reconventionnelle « dépourvue d'objet ». La SARL A a interjeté appel. Par arrêt avant dire droit du 29 septembre 2020, la Cour a rejeté l'exception de nullité de l'exploit d'appel et déclaré recevables les appels principal et incident. Dans ses dernières écritures, la locataire sollicitait, à titre principal, la nullité de la clause « cession », la résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs et 20.000 euros de dommages-intérêts pour perte de chance, et, à titre subsidiaire, la nullité du bail. Elle demandait également une injonction de communiquer, sous astreinte, le bail conclu postérieurement avec le nouveau locataire des locaux. ## Question de droit L'arrêt soulève quatre questions successives. **Première question : la communication forcée d'un bail tiers.** Il s'agissait de savoir si la Cour devait enjoindre aux bailleurs de produire, sous astreinte, le bail consenti à un tiers après le départ de la locataire. Le litige portait sur la résiliation pour défaut de paiement et sur le paiement des loyers ; l'instruction n'exigeait donc pas cette production, au regard de l'article 177 du Code de
# Commission arbitrale des loyers commerciaux, 9 décembre 2020, n° 19443 > Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 09 décembre 2020, n° 19443 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/commission-arbitrale-loyers-commerciaux/2020/12-09-19443)) ## Faits et procédure Le litige oppose une bailleresse, Mme d. M d'A., à la SARL B, preneuse d'un local exploité sous l'enseigne « Restaurant B ». Le fonds de commerce a été acquis le 10 avril 2015 pour 2.500.000 euros, auxquels s'ajoutent des frais notariés, pour un total de 2.727.700 euros. La bailleresis, présente à l'acte de cession, n'a pas exercé son droit de préemption. Elle a ensuite délivré un congé sans offre de renouvellement, daté du 19 octobre 2015 selon les conclusions de la preneuse. La procédure a été engagée selon la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux. Après une tentative de conciliation infructueuse (procès-verbal du 14 juillet 2017), le preneur a été autorisé à assigner le bailleur. Le jugement avant-dire-droit du 13 juin 2018 a rejeté la demande d'expertise formée par la bailleresse et renvoyé la cause au fond. La preneuse demandait notamment la nullité du congé, la fixation de l'indemnité d'éviction à 3.518.000 euros, 100.000 euros de dommages et intérêts, des intérêts au taux légal et l'exécution provisoire. La bailleresse concluait au rejet de la demande de nullité comme irrecevable et mal fondée, à l'écartement du rapport privé produit par la preneuse, au rejet de toute indemnité ou, à titre subsidiaire, à la fixation de celle-ci à 1.250.000 euros. Les parties s'opposaient sur plusieurs points de fait. La superficie du local était contestée : 102,20 m² selon la bailleresse, contre une surface plus large retenue par la preneuse. La terrasse, implantée sur le domaine public, faisait débat. Une éventuelle détournement de chiffre d'affaires par l'ancien gérant était également invoquée, sans condamnation intervenue à ce jour. ## Question de droit Le jugement soulève quatre questions. La