62 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 09 octobre 1979, n° 25889 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 09 octobre 1979, n° 25889 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1979/10-09-25889)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre de la gestion conflictuelle d'un immeuble en copropriété dénommé « L. M. », situé en Principauté de Monaco (l'adresse exacte n'étant pas précisée dans la décision). Cet immeuble appartient en copropriété à trois personnes physiques : la dame L., veuve J., le sieur K., et la dame A., veuve R. Il ressort des éléments de l'espèce que cette copropriété se trouve dans une situation d'inorganisation juridique prolongée. D'une part, l'immeuble est dépourvu de règlement de copropriété et d'état descriptif de division déterminant avec rigueur l'étendue respective des parties communes et des parties privatives, ainsi que les conditions de leur jouissance. D'autre part, la copropriété est dépourvue de syndic en exercice pour assurer l'administration de l'immeuble, la conservation, la garde et l'entretien des parties communes. Cette situation matérielle perdure, selon les déclarations des défendeurs, depuis de nombreuses années. Parallèlement à cette carence dans l'organisation collective de l'immeuble, un différend d'ordre individuel et patrimonial oppose deux des copropriétaires, le sieur K. et la dame L., veuve J. Ce litige porte sur l'occupation par la dame veuve J. d'une cave située au sous-sol de l'immeuble litigieux. Selon les éléments exposés, cette cave aurait été initialement mise, à titre précaire et révocable, à la disposition d'un tiers, le sieur V. Les deux parties revendiquent des droits concurrents sur ce local, le débat portant notamment sur l'existence et la nature d'un droit d'usage de la dame L., veuve J., sur ladite cave. Le sieur K. a délivré un congé à la dame L., veuve J., aux fins de déguerpissement de cette cave. La contestation relative à la validité de ce congé et à la détermination des droits sur cette portion de l'immeuble a donné lieu à une instance au fond, laquelle était pendante devant le Tribunal de première instance de Monaco au moment où le litige relatif à l'administration de la copropriété a été initié. En outre, des difficultés matérielles d'accès aux infrastructures de l'immeuble sont alléguées par la dame L., veuve J. Celle-ci expose en effet que l'accès à la partie supérieure du bâtiment, nécessaire pour y effectuer des contrôles techniques et d'éventuelles réparations, ne peut matériellement s'effectuer qu'en empruntant un escalier qui traverse l'appartement privatif du sieur K. En l'absence d'organe de gestion habilité, la dame L., veuve J., souligne qu'elle n'a aucune qualité pour emprunter elle-même ce passage ou pour le faire emprunter par des services ou des entreprises qualifiés chargés desdits contrôles et réparations. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à cette situation de blocage, la dame L., veuve J., a pris l'initiative de saisir la juridiction présidentielle. Par acte du 19 mars 1979, elle a fait assigner en référé ses deux copropriétaires, le sieur K. et la dame A., veuve R., devant le Président du Tribunal de première instance de Monaco. Fondant son action sur les dispositions des articles 3 et 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 relative à la copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements, la demanderesse sollicitait le prononcé, à leur contradictoire, de deux mesures distinctes : - en premier lieu, la désignation par voie judiciaire d'un syndic de l'immeuble en copropriété « L. M. » ; - en second lieu, la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de recueillir tous les éléments permettant d'établir un règlement de copropriété dudit immeuble. En défense devant le premier juge, les copropriétaires assignés n'ont pas soulevé d'exception d'incompétence, mais ont sollicité qu'il soit sursis à statuer. Le sieur K., invoquant l'existence du litige pendant devant le Tribunal de première instance relatif à l'occupation de la cave, a conclu formellement au sursis à statuer jusqu'à ce que les juges du fond se soient prononcés sur ce différend. La dame A., veuve R., a conclu verbalement dans le même sens à l'audience, objectant que l'établissement d'un cahier des charges (règlement de copropriété) de l'immeuble exigeait au préalable une exacte détermination des parties privatives et des parties communes. Par une ordonnance rendue le 29 mars 1979, le magistrat des référés n'a pas fait droit aux demandes de la dame L., veuve J., ni même à la demande de sursis à statuer des défendeurs, mais s'est déclaré d'office incompétent. Pour motiver cette décision d'incompétence, le premier juge s'est fondé sur les dispositions de droit commun de l'article 20 du Code de procédure civile, aux termes desquelles le juge des référés statue provisoirement dans tous les cas dont il reconnaît l'urgence. Le magistrat a relevé qu'en l'espèce, la demanderesse n'avait, à aucun moment de la procédure de première instance, invoqué l'urgence, laquelle, selon lui, était seule de nature à justifier sa compétence relativement à l'action engagée. Par exploit de Maître Boisson Boissière, huissier, en date du 26 avril 1979, la dame L., veuve J., a interjeté appel de cette ordonnance devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours tendant à la réformation de la décision entreprise, l'appelante articule plusieurs griefs tant procéduraux que substantiels : - premièrement, elle reproche au premier juge de s'être déclaré incompétent sur le fondement de l'article 20 du Code de procédure civile, alors qu'il était saisi en vertu des prescriptions spéciales des articles 3 et 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959, textes qui lui attribuent une compétence exclusive pour désigner un syndic de copropriété et faire dresser un règlement ; - deuxièmement, elle fait grief au magistrat d'avoir statué *ultra petita*, dès lors que les défendeurs s'étaient bornés en première instance à solliciter un sursis à statuer dans l'attente de l'issue du litige au fond relatif au congé portant sur la cave, sans jamais décliner la compétence de la juridiction présidentielle ; - troisièmement, elle soutient que le litige relatif à la cave est dépourvu de toute incidence sur l'action tendant à la désignation d'un syndic ; - quatrièmement, et à titre surabondant, elle affirme que, contrairement à l'appréciation du premier juge, l'urgence est caractérisée en l'espèce en raison de l'impossibilité d'accéder à la partie supérieure de l'immeuble pour l'entretien et les réparations autrement que par l'escalier traversant l'appartement du sieur K. En conséquence, l'appelante demande à la Cour de réformer l'ordonnance, de dire que le juge des référés s'est déclaré incompétent à tort et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, de désigner un syndic de copropriété ainsi qu'un expert avec la mission définie dans son assignation initiale du 19 mars 1979. En réplique, les intimés, le sieur K. et la dame A., veuve R., concluent au déboutement de l'appelante et à la confirmation pure et simple de l'ordonnance d'incompétence du 29 mars 1979. Modifiant leur argumentation par rapport à la première instance pour épouser la motivation du premier juge, ils développent une défense articulée autour du caractère d'ordre public des règles gouvernant le référé de droit commun : - ils soutiennent que les articles 20 (condition d'urgence) et 419 (interdiction de préjudicier au principal) du Code de procédure civile sont d'ordre public et s'imposent en toute hypothèse à la juridiction des référés ; - selon eux, la compétence attributive prévue par l'ordonnance-loi n° 662 ne fait nullement échec à ces principes généraux, le magistrat ne pouvant statuer que dans le respect des textes régissant la procédure suivie devant lui ; - sur la condition d'urgence, ils font valoir qu'elle fait défaut et n'avait d'ailleurs pas été invoquée en première instance, la situation matérielle des parties perdurant depuis de nombreuses années, ce qui démontre que la nomination d'un syndic n'est nullement péremptoire ; - sur l'interdiction de préjudicier au principal et l'existence d'une contestation sérieuse, ils arguent que l'exercice des fonctions de syndic est nécessairement subordonné à l'établissement préalable d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division. Or, cette détermination rigoureuse des parties communes et privatives dépend directement de l'issue du litige au fond pendant devant le Tribunal de première instance. Dès lors, faire droit aux demandes de l'appelante en l'absence d'urgence et en présence d'une contestation sérieuse au fond violerait les articles 20 et 419 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 9 octobre 1979 devait résoudre une question fondamentale de procédure civile et de droit spécial de la copropriété, laquelle se décomposait en deux volets correspondant aux deux chefs de demande de l'exploit introductif d'instance. La question principale, d'ordre théorique et pratique majeur, était la suivante : lorsque le Président du Tribunal de première instance est saisi sur le fondement de l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 — lequel prévoit la désignation judiciaire d'un syndic de copropriété par ordonnance de ce magistrat « statuant par voie de référé » —, sa compétence est-elle subordonnée à la réunion des conditions d'ouverture du référé de droit commun édictées par les articles 20 et 419 du Code de procédure civile, à savoir la constatation de l'urgence et l'absence de préjudice au principal (ou de contestation sérieuse) ? Autrement dit, le renvoi opéré par un texte spécial à la « voie de référé » emporte-t-il soumission intégrale au régime substantiel de compétence du juge de l'évidence et du provisoire, ou ne désigne-t-il que la forme procédurale contradictoire selon laquelle le magistrat exerce une compétence d'attribution exclusive au fond ? Subsidiairement, et quant au second chef de demande, il s'agissait de déterminer si la demande de désignation d'un expert judiciaire chargé de réunir les éléments nécessaires à l'élaboration d'un règlement de copropriété pouvait prospérer immédiatement, nonobstant l'urgence, alors même qu'un litige portant sur la consistance des droits privatifs et d'usage d'un lot (la cave) était pendant devant les juges du fond. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher le litige, la Cour d'appel procède avec une rigueur méthodologique remarquable en opérant d'emblée une distinction nette entre les deux chefs de demande contenus dans l'assignation du 19 mars 1979 : d'une part, la désignation d'un syndic judiciaire ; d'autre part, la désignation d'un expert aux fins d'établissement du règlement de copropriété. #### 1. Sur la désignation du syndic judiciaire : l'autonomie de la compétence présidentielle spéciale La Cour infirme l'analyse du premier juge et rejette l'argumentation des intimés en développant un syllogisme juridique appuyé sur une interprétation exégétique, systémique et téléologique de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 (mentionnée par erreur matérielle comme datant de « 1969 » dans un attendu, mais exactement visée comme étant du « 23 mai 1959 » dans le reste de l'arrêt et le dispositif). **En premier lieu, l'analyse exégétique et procédurale de l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662.** La Cour reproduit la teneur de l'article 6, qui dispose qu'à défaut de nomination à la majorité des voix par l'assemblée, le syndic est nommé « *sur requête de l'un des copropriétaires par une ordonnance du Président du Tribunal de première instance, statuant par voie de référé, les autres copropriétaires entendus ou dûment appelés* ». De cette rédaction particulière, qui combine les termes de « requête » et de « voie de référé », la Cour déduit la double intention du législateur monégasque : - d'une part, attribuer au Président du Tribunal une compétence exclusive en la matière ; - d'autre part, conférer à l'instance un caractère contentieux et à la procédure un caractère contradictoire (« *les autres copropriétaires entendus ou dûment appelés* »), par opposition expresse au régime des ordonnances sur requête de l'article 851 du Code de procédure civile, lesquelles relèvent de la juridiction gracieuse du Président. La Cour pose alors le principe directeur de sa décision : l'emploi des termes « *statuant par voie de référé* » n'implique pas nécessairement, au regard de l'objet de la demande qualifiée de « requête » par le texte, que le magistrat saisi en la forme des référés soit tenu, d'office ou sur demande d'une partie, d'apprécier sa compétence à l'aune des articles 20 et 419 du Code de procédure civile. Si ces textes d'ordre public fixent le cadre général et les limites du référé de droit commun, ils sont écartés lorsque la saisine du Président procède d'un texte spécial attributif d'une compétence *ratione materiae* exclusive. **En deuxième lieu, l'analyse systémique et substantielle : la consubstantialité de la copropriété et du syndicat.** Pour démontrer que la compétence du Président ne saurait être conditionnée par l'urgence, la Cour rapproche l'article 6 de l'article 3 de la même ordonnance-loi. Elle énonce que les notions de copropriété et de syndicat sont « *consubstantielles* ». En vertu de l'article 3, dès lors qu'un immeuble est divisé par étages ou par appartements et en l'absence de règlement contraire, les propriétaires sont « *obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité* », dont le syndic est « *l'agent officiel* » chargé de le représenter en justice et d'administrer les parties communes. La Cour en tire une double conséquence logique : - toute copropriété immobilière a l'obligation légale d'être pourvue d'un syndic ; - corrélativement, le magistrat saisi aux fins de désignation de ce syndic a l'obligation (« *l'obligation corrélative* ») de faire droit à la demande, à la seule et unique condition que celle-ci ait été introduite selon les formes légalement prévues. Il s'agit d'une compétence liée quant au principe même de la nomination. **En troisième lieu, l'argument téléologique de l'effet utile des textes.** La Cour ajoute un argument de cohérence législative (*reductio ad absurdum*). Si le Président pouvait décliner sa compétence sur le fondement de l'article 20 du Code de procédure civile (défaut d'urgence), l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 deviendrait non seulement inconciliable avec l'économie de l'article 3 (qui impose l'existence d'un syndic), mais il revêtirait en outre un caractère totalement « *superfétatoire* ». En effet, si l'urgence était requise, l'article 20 préexistant aurait suffi à fonder l'intervention provisoire du Président, rendant inutile l'édiction d'une disposition spéciale. **En quatrième lieu, l'éviction du grief tiré de l'article 419 du Code de procédure civile.** Répondant au moyen des intimés tiré de l'existence d'une contestation sérieuse et de l'interdiction de préjudicier au principal, la Cour le balaye par un motif péremptoire : la désignation d'un syndic ne saurait, « *en aucun cas* », préjudicier au principal, pour la raison décisive que cette mesure échappe radicalement à la compétence des juges du fond (le Président ayant une compétence exclusive) et qu'elle demeure sans aucune incidence sur le litige d'ordre locatif ou d'usage opposant par ailleurs les parties. La Cour réforme donc l'ordonnance, retient sa compétence et procède directement à la nomination d'un syndic judiciaire (Madame M. B.), investi des pouvoirs de l'article 6 dans l'attente du règlement de copropriété, en fixant sa rémunération selon le barème de la Chambre syndicale des agents immobiliers de la Principauté. #### 2. Sur la désignation de l'expert : le sursis à statuer imposé par le litige au fond Le raisonnement de la Cour s'infléchit nettement lorsqu'elle aborde le second chef de demande tendant à la nomination d'un expert chargé de recueillir les éléments nécessaires à l'établissement du règlement de copropriété. Ici, la Cour reconnaît expressément l'existence de l'urgence (« *nonobstant l'urgence qui caractérise de ce chef la demande* »), prenant ainsi le contre-pied de l'appréciation factuelle du premier juge. Toutefois, elle juge que cette mesure d'instruction est « *pour le moins prématurée* » en l'état de la procédure pendante devant le Tribunal de première instance. Le raisonnement est purement logique et technique : l'élaboration d'un règlement de copropriété doit nécessairement comprendre un état descriptif de division et déterminer de manière rigoureuse les parties communes, les parties privatives et les conditions de leur jouissance. Or, la détermination précise des parties privatives — incluant le droit d'usage revendiqué concurremment par le sieur K. et la dame veuve J. sur la cave du sous-sol — et des parties communes y afférentes dépend directement de la décision que doit rendre la juridiction de droit commun sur ce droit d'usage. Un expert ne pouvant trancher une question de propriété ou de droit réel/personnel d'usage dont le tribunal est saisi, la Cour prononce le sursis à statuer sur ce chef de demande jusqu'à décision définitive des juges du fond. ### C. Le dispositif En conclusion de sa motivation, la Cour d'appel de Monaco prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > La Cour, > Accueille dame L. veuve J. en son appel et l'y déclarant fondée ; > Réforme l'ordonnance attaquée du 29 mars 1979. > Désigne Madame M. B., demeurant à ., en qualité de syndic de l'immeuble en copropriété dénommé L. M., sis . avec les pouvoirs énoncés à l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 ; > Dit que la rémunération de ce syndic sera conforme au barème des honoraires des syndics des immeubles en copropriété tel qu'appliqué par la Chambre syndicale des Agents immobiliers de la Principauté de Monaco ; > Surseoit à statuer sur la demande de désignation d'un expert chargé de recueillir tous éléments nécessaires à l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble précité jusqu'à décision définitive des juges du fond sur le litige qui oppose les parties et dont ils sont actuellement saisis ; » (Les intimés, succombant pour l'essentiel, étant par ailleurs condamnés aux dépens de première instance et d'appel selon les motifs de l'arrêt). ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 9 octobre 1979 constitue une décision de principe majeure en droit processuel monégasque ainsi qu'en droit de la copropriété. Sa portée dépasse largement le seul cadre de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 pour éclairer
# Tribunal Suprême de Monaco, 12 octobre 2000, n° 26724 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 12 octobre 2000, n° 26724 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2000/10-12-26724)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La réglementation des baux d'habitation au sein de la Principauté de Monaco repose sur une dualité structurelle caractérisée par la coexistence d'un secteur dans lequel la fixation des loyers demeure libre et d'un secteur dit « protégé », au sein duquel les loyers sont administrativement encadrés. Ce second secteur est notamment régi par les dispositions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, instituée au bénéfice des catégories de personnes limitativement identifiées par son article 3. Aux côtés de ce régime général gravitent d'autres dispositifs législatifs spécifiques, tels que la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 (modifiée en dernier lieu par la loi n° 1212 du 29 décembre 1998) relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation devenus vacants ou inoccupés, la loi n° 882 du 25 juin 1970 consacrant la liberté locative pour certains biens, ou encore la loi n° 887 soumise à des règles propres. Le mécanisme de détermination des loyers au sein du secteur relevant de l'Ordonnance-Loi n° 669 s'articule autour de son article 14. Ce texte prévoit que la valeur locative d'un appartement correspond au produit de la surface corrigée — telle qu'elle résulte de l'Ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 relative au classement et au prix de location des immeubles d'habitation — par le prix de base d'un mètre carré de chacune des catégories de logement prévues par cette même ordonnance. L'article 14 confie à des Ordonnances Souveraines le soin de fixer le classement des locaux, les prix de base au mètre carré ainsi que les coefficients de correction, tout en précisant que ces prix de base mensuels doivent être tels qu'ils assurent, après application desdits coefficients, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité. En outre, le quatrième alinéa de cet article dispose qu'en cas de variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 25 (ou 27 selon les visas et motifs de la décision) juin 1947 sur les retraites des salariés, une Ordonnance Souveraine fixe les nouveaux prix de la valeur locative pour une application au premier jour du trimestre suivant ladite variation. À la fin des années 1990, les autorités monégasques ont entrepris de revaloriser de manière substantielle les loyers de ce secteur réglementé, estimant que les montants antérieurement pratiqués étaient trop bas pour avoir été fixés à une époque où la pénurie de logements avait conduit à favoriser momentanément les locataires au détriment des propriétaires. Ainsi, par une première Ordonnance Souveraine en date du 24 décembre 1998, le pouvoir exécutif avait déjà décidé, en sus de l'augmentation ordinaire des prix de base mensuels au mètre carré, une hausse de 8,50 % au titre de « mesures de rattrapages spécifiques » à compter du 1er janvier 1999. Poursuivant cette politique de revalorisation, le pouvoir exécutif a édicté l'Ordonnance Souveraine n° 14297 du 15 décembre 1999 portant majoration, à compter du 1er janvier 2000, du prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative des locaux à usage d'habitation soumis aux prescriptions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cet acte réglementaire comporte deux articles distincts. Son article 1er modifie l'article 19 de l'Ordonnance Souveraine n° 2057 du 21 septembre 1959 (portant application de l'Ordonnance-Loi n° 669) afin de fixer à un nouveau niveau les prix de base mensuels au mètre carré pour chacune des catégories de logements établies par l'Ordonnance du 22 septembre 1949. Son article 2, quant à lui, énonce : « Au titre des mesures de rattrapages spécifiques, les prix de base ci-dessus fixés peuvent être majorés, à compter du 1er janvier 2000 de 13 % étant précisé que cette majoration s'ajoute à celle de 8,50 % arrêtée au même titre au 1er janvier 1999. Ces mesures ne s'appliquent qu'aux locaux relevant encore de l'Ordonnance-Loi n° 669 ». C'est précisément cette seconde vague de majoration spécifique qui a cristallisé le mécontentement des preneurs à bail du secteur ancien et donné naissance au litige. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par une requête enregistrée le 22 février 2000, l'Association des locataires de Monaco a saisi le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en assemblée plénière et statuant en matière administrative, d'un recours en annulation dirigé exclusivement contre l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 14297 du 15 décembre 1999 (parfois désignée par erreur matérielle dans un considérant de la décision sous le numéro 14257 du 15 décembre 1959). L'instruction a donné lieu à un échange nourri d'écritures : le Ministre d'État a déposé une contre-requête enregistrée le 21 avril 2000, à laquelle l'association a répondu par une réplique enregistrée le 22 mai 2000 (et rectifiée le 6 juin 2000), suivie d'une duplique du Ministre d'État enregistrée le 23 juin 2000. Par ordonnance du 31 août 2000, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé la cause à l'audience du 11 octobre 2000, lors de laquelle ont été entendus le rapport de M. Pierre Delvolvé, les observations orales de Maître Lyon-Caen pour l'association requérante et de Maître Molinié pour l'État de Monaco, ainsi que les conclusions du Procureur Général. Au soutien de ses conclusions tendant à l'annulation de l'article 2 attaqué, l'Association des locataires de Monaco articule son argumentation autour de trois moyens principaux de légalité externe et interne : l'incompétence de l'auteur de l'acte, l'erreur de droit et l'erreur manifeste d'appréciation combinée à la violation du droit au logement. En premier lieu, sur le terrain de l'incompétence, la requérante soutient qu'il n'appartient qu'au seul législateur de mettre en œuvre et de concilier l'exercice du droit de propriété et l'exercice du droit au logement. Elle fait valoir que la matière des loyers d'habitation a été appréhendée par la loi n° 497 du 25 mars 1949 puis par l'Ordonnance-Loi n° 669, dont l'article 14 ne confère compétence à l'autorité administrative par voie d'Ordonnance Souveraine que dans trois domaines strictement délimités (classer les catégories de locaux, fixer les prix de base au mètre carré et fixer les coefficients de correction), ce qui exclut toute habilitation pour édicter des mesures de rattrapages spécifiques et des majorations autonomes des prix de base. En réplique, l'association précise que le Tribunal Suprême, dans une précédente décision du 2 juillet 1999 statuant sur le recours contre l'Ordonnance Souveraine du 24 décembre 1998, ne saurait être regardé comme ayant implicitement écarté ce moyen d'incompétence. Elle ajoute que la loi n° 1212 du 29 décembre 1998 (modifiant la loi n° 1118 du 18 juillet 1988) ne peut servir de fondement légal aux mesures de rattrapage, faute d'être applicable tant temporellement que matériellement au régime général de l'Ordonnance-Loi n° 669, cette loi n° 1212 n'ayant d'ailleurs introduit la notion de mesures de rattrapages spécifiques que pour les écarter s'agissant des locaux vacants ou inoccupés depuis plus de trois ans. En deuxième lieu, l'association invoque une erreur de droit tirée de la méconnaissance du mécanisme de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669. Selon elle, l'augmentation de 13 % a été fixée sans aucun lien avec l'évolution du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 22 (ou 25/27) juin 1947, paramètre auquel l'autorité réglementaire doit impérativement se référer pour faire varier la valeur locative. En troisième lieu, la requérante soutient qu'à supposer même que l'article 14 prévoie deux modalités distinctes de variation (alinéas 1 et 2 d'une part, alinéa 4 d'autre part), la majoration litigieuse méconnaît le droit au logement et se trouve entachée d'une erreur manifeste d'appréciation. Elle revendique l'existence d'un véritable droit constitutionnel au logement en droit monégasque, à l'instar du droit français et des normes internationales protectrices des droits de l'homme (Déclaration universelle des droits de l'homme du 10 décembre 1948, Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme). Ce droit interdirait au législateur comme au pouvoir réglementaire de réduire les garanties légales existantes ou de procéder à des hausses soumettant le logement aux seules règles du marché, faisant peser sur les locataires modestes la menace de devoir quitter la Principauté faute de pouvoir s'y loger dans des conditions décentes. L'erreur manifeste d'appréciation résulterait du caractère disproportionné du taux de 13 %, qui s'ajoute à la hausse de 8,50 % de l'année précédente ainsi qu'aux très fortes hausses enregistrées depuis 1980. L'association souligne à cet égard l'écart manifeste entre ce taux de 13 %, l'évolution modérée des salaires et de l'indice de la construction (qui reflète le coût des travaux incombant aux propriétaires), et la proposition de majoration limitée à 1,33 % formulée par la Commission mixte d'étude des problèmes du logement selon ses méthodes habituelles d'évaluation. En défense, le Ministre d'État conclut au rejet de la requête en réfutant méthodiquement chacun de ces griefs. Sur la compétence, il observe d'abord que ce moyen d'ordre public n'avait été ni invoqué par l'association ni soulevé d'office par le Tribunal Suprême lors de sa décision du 2 juillet 1999, ce dont il déduit que la haute juridiction a nécessairement pris position en faveur de la compétence réglementaire. Il soutient que cette compétence découle exclusivement des alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 (parfois citée par erreur matérielle comme n° 667 dans la contre-requête), la loi n° 1212 du 29 décembre 1998 n'étant mentionnée que pour conforter cette interprétation. Sur l'erreur de droit, le Ministre d'État distingue nettement les mesures de rattrapages spécifiques prises sur le fondement des alinéas 1 et 2 de l'article 14 (destinées à assurer la rémunération du service rendu et le maintien en état d'habitabilité) des mesures d'indexation liées à la variation du salaire de base prévues à l'alinéa 4. Enfin, sur le droit au logement et l'erreur manifeste d'appréciation, l'administration écarte comme non pertinente la référence aux normes françaises et internationales au regard de la spécificité des données géographiques, économiques et sociologiques de Monaco. Elle fait valoir que la conciliation entre le droit au logement et le droit de propriété justifie ces mesures de rattrapage destinées à compenser des loyers antérieurs anormalement bas et à assurer la viabilité du parc immobilier, rendant inopérante la comparaison avec les travaux de la Commission mixte d'étude. Le Ministre d'État précise enfin que ces mesures ne traduisent aucune volonté de supprimer le secteur protégé et que les locataires aux ressources insuffisantes bénéficient d'une allocation différentielle de loyer garantissant l'effectivité de leur maintien dans les lieux. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La saisine du Tribunal Suprême par l'Association des locataires de Monaco conduisait la haute juridiction à trancher une triple interrogation juridique d'une importance cardinale pour la régulation du marché locatif monégasque et l'articulation des sources du droit public dans la Principauté : 1. **Sur la répartition des compétences normatives :** L'habilitation conférée au pouvoir réglementaire par les alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 pour fixer, par voie d'Ordonnance Souveraine, les prix de base au mètre carré de manière à assurer la rémunération du service rendu par le logement et son maintien en état d'habitabilité, autorise-t-elle l'exécutif à édicter des « mesures de rattrapages spécifiques » majorant ces prix de base, ou une telle intervention empiète-t-elle sur le domaine réservé au législateur en matière de droit de propriété et de droit au logement ? 2. **Sur la légalité interne du mécanisme de révision :** Le pouvoir réglementaire commet-il une erreur de droit au regard de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 en instituant des majorations de rattrapage décorrélées de l'évolution du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947, ou l'article 14 institue-t-il deux voies juridiques autonomes de fixation et d'évolution des prix de base ? 3. **Sur le contrôle de proportionnalité et le respect des droits fondamentaux :** Une majoration réglementaire de 13 % des prix de base au titre de mesures de rattrapage, venant s'ajouter à une précédente hausse de 8,5 % arrêtée l'année antérieure, méconnaît-elle le droit au logement — tel qu'il résulte des engagements internationaux de la Principauté conciliés avec les normes constitutionnelles — et se trouve-t-elle entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de sa finalité économique et des dispositifs d'aide sociale existants ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des prétentions de l'association requérante, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement structuré en trois temps, répondant point par point aux moyens soulevés, après avoir intégralement cité les dispositions de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 ainsi que la teneur des deux articles de l'Ordonnance Souveraine attaquée n° 14297 du 15 décembre 1999. **1. La validation de la compétence réglementaire par une interprétation finaliste de l'habilitation législative** Examinant en premier lieu le moyen tiré de l'incompétence, le juge administratif suprême écarte la thèse selon laquelle l'absence de mention expresse des « mesures de rattrapages spécifiques » dans le texte de l'Ordonnance-Loi n° 669 priverait le pouvoir réglementaire de toute habilitation pour les édicter. Sans s'attarder sur l'argument procédural du Ministre d'État relatif à l'autorité implicite de sa précédente décision du 2 juillet 1999, le Tribunal Suprême fonde directement son analyse sur la lettre et l'esprit des alinéas 1 et 2 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre (mentionnée par erreur matérielle comme décembre dans ce considérant) 1959. La juridiction relève que le législateur a expressément prévu, d'une part, que « les prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative ainsi que les coefficients de correction sont fixés par l'Ordonnance Souveraine » et, d'autre part, que ces prix « doivent être tels qu'ils assurent... la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité ». Le Tribunal opère ici un rattachement téléologique : dès lors que les mesures de rattrapages spécifiques décidées par l'Ordonnance Souveraine attaquée ont précisément pour objet d'assurer cette rémunération du service rendu et ce maintien en état d'habitabilité, elles entrent pleinement dans le champ de l'habilitation législative initiale. L'autorité réglementaire n'a donc pas excédé sa compétence en les adoptant. **2. La consécration de la dualité des mécanismes d'évolution des loyers sur le fondement de l'article 14** En deuxième lieu, statuant sur le moyen tiré de l'erreur de droit, le Tribunal Suprême procède à une exégèse structurelle de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 afin de déterminer les rapports qu'entretiennent ses différents alinéas. L'association requérante tentait d'enfermer l'action réglementaire dans le carcan exclusif de l'alinéa 4, qui subordonne la fixation des nouveaux prix de la valeur locative à la variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947. Le Tribunal Suprême réfute cette lecture réductrice en consacrant l'autonomie fonctionnelle des alinéas 1 et 2 par rapport à l'alinéa 4. Il juge que « si l'alinéa 4 de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 lie la fixation des nouveaux prix de la valeur locative à la variation du salaire de base, il en va différemment des alinéas 1 et 2 du même article ». Ces deux premiers alinéas, en prescrivant que les prix de base et coefficients de correction doivent assurer la rémunération du service rendu et le maintien en état d'habitabilité, « permettent à cette fin de prendre des mesures de rattrapages spécifiques » indépendamment de toute variation du salaire de base. Pour conforter cette interprétation systémique, la haute juridiction mobilise un argument tiré des travaux législatifs récents, à savoir les articles 2 et 3 de la loi n° 1212 du 29 décembre 1998. Prenant soin de répondre à l'objection de l'association requérante, le Tribunal concède que cette loi n'a pas le même champ d'application que l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 ; toutefois, il relève qu'en mentionnant ces mesures de rattrapage dans le texte de la loi n° 1212, le législateur les a « prises en considération » et « n'en manifeste pas moins [qu'il] tient compte des mesures de rattrapages spécifiques décidées en application dudit article ». Cette reconnaissance législative indirecte vient consolider la légalité du mécanisme réglementaire, excluant toute erreur de droit. **3. La conciliation du droit international au logement avec le droit constitutionnel de propriété et le contrôle restreint de l'appréciation économique** En troisième et dernier lieu, le Tribunal Suprême examine conjointement les griefs tirés de l'atteinte au droit au logement et de l'erreur manifeste d'appréciation. La motivation adoptée ici revêt une importance théorique majeure quant à l'identification des normes de référence du contrôle de légalité à Monaco. Alors que l'association invoquait un « droit constitutionnel au logement » et que le Ministre d'État déniait toute pertinence aux normes internationales en raison des spécificités monégasques, le Tribunal Suprême consacre explicitement l'applicabilité du droit conventionnel en énonçant « que le droit au logement reconnu par l'article 11-1 du Pacte international sur les droits économiques, sociaux et culturels susvisé doit être concilié avec le droit de la propriété proclamé par l'article 24 de la
# Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 2002, n° 27023 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 01 octobre 2002, n° 27023 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/10-01-27023)) L’articulation entre les procédures collectives ouvertes à l'étranger et le statut réel des biens immobiliers situés sur le territoire national constitue l'un des points de friction les plus classiques et les plus délicats du droit international privé patrimonial. Lorsqu'un débiteur déclaré en faillite par une juridiction étrangère procède, plusieurs années après le prononcé de cette mesure mais avant son exequatur dans l'État de situation des biens, à l'aliénation d'immeubles, le conflit entre la protection de la masse des créanciers et la sécurité des transactions immobilières locales atteint son paroxysme. C'est précisément à cette problématique, enrichie de questions touchant au formalisme de la vente immobilière et à la notion de fraude au jugement, que la Cour de révision de la Principauté de Monaco a été confrontée dans son arrêt rendu le 1er octobre 2002. En rejetant le pourvoi formé par le curateur d'une faillite belge contre un arrêt ayant refusé de rétracter, sur tierce opposition, un jugement monégasque valant titre de propriété, la Haute juridiction monégasque livre une décision d'une grande fermeté. Elle y réaffirme tout à la fois les conditions d'efficacité dans le temps et dans l'espace des jugements étrangers de faillite au regard de l'exigence d'exequatur, la régularité du mécanisme de constatation judiciaire des ventes immobilières en cas de carence d'une partie à réitérer l'acte devant un notaire monégasque, ainsi que l'étendue du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation de la mauvaise foi et de la fraude. L'analyse de cette décision impose de retracer avec précision le contexte factuel et procédural particulièrement étalé dans le temps (I), avant d'examiner la question de droit et la solution retenue par la Cour de révision (II), pour enfin mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de cet arrêt (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la Cour de révision se caractérise par une chronologie s'étendant sur quatre décennies et impliquant les ordres juridiques belge, néerlandais et monégasque. La compréhension des enjeux juridiques commande d'exposer successivement les faits à l'origine du litige (A) puis le parcours procédural ainsi que les prétentions développées par les parties (B). ### A. Les faits à l'origine du litige L'origine factuelle du litige remonte au 8 mars 1962, date à laquelle le Tribunal de commerce de Bruxelles a prononcé la faillite de M. V. S. (aux droits duquel s'est ultérieurement trouvée sa fille, Mme V. S.). Malgré cette décision prononçant sa faillite dans l'ordre juridique belge, M. V. S. était propriétaire de biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté de Monaco, plus précisément de deux locaux dépendant de l'immeuble dénommé « le Continental ». Plus de dix-sept ans après le jugement de faillite bruxellois, et alors que cette décision n'avait fait l'objet d'aucune procédure de reconnaissance ou d'exécution à Monaco, M. V. S. a conclu un acte de vente portant sur ces deux locaux monégasques au profit d'un acquéreur, M. O. Cette vente a été instrumentée le 3 septembre 1979 devant un notaire hollandais. Il ressort des énonciations de la décision commentée que dans cette convention, M. O. était désigné en qualité de « trustee », et qu'une contre-lettre datée du même jour (le 3 septembre 1979) relative à cette vente comportait la mention « contrairement à ce qui est mentionné dans ledit acte de vente et d'achat » (la teneur exacte du reste de cet acte n'étant pas précisée dans la décision). Par ailleurs, une seconde contre-lettre a été régularisée le 25 juin 1980, aux termes de laquelle le vendeur, M. V. S., s'engageait à faire défaut devant le Tribunal de Monaco qui viendrait à être saisi. En droit monégasque, le transfert de propriété ou la validité formelle des actes portant sur des droits réels immobiliers situés en Principauté requiert l'intervention d'un notaire local, conformément aux prescriptions de l'article 1426 du Code civil. Or, M. V. S. s'est abstenu de procéder aux diligences nécessaires pour faire constater la vente du 3 septembre 1979 par un acte authentique passé devant un notaire monégasque. Face à cette carence du vendeur, l'acquéreur, M. O., a saisi la juridiction monégasque afin d'obtenir la régularisation judiciaire de la transaction. Par un jugement rendu le 16 juin 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a fait droit à sa demande et a prononcé un jugement valant titre de propriété au profit de M. O. pour les deux locaux de l'immeuble « le Continental ». Ce n'est que bien des années plus tard que les organes de la procédure collective belge ont entrepris des démarches judiciaires en Principauté de Monaco afin de rapatrier ces actifs immobiliers ou d'en contester l'aliénation. À la requête de M. G., agissant en qualité de curateur à la faillite de M. V. S. (et remplacé par la suite dans ses fonctions par Maître V. B.), une instance en exequatur a été introduite. Par un jugement du 18 mars 1999, confirmé ultérieurement par la Cour d'appel de Monaco, le Tribunal de première instance de Monaco a déclaré exécutoire sur le territoire monégasque le jugement de faillite rendu le 8 mars 1962 par le Tribunal de commerce de Bruxelles. Fort de cet exequatur obtenu en 1999, le curateur a alors tenté de remettre en cause le titre de propriété judiciaire acquis par M. O. seize ans plus tôt. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin d'anéantir les effets du jugement du Tribunal de première instance de Monaco du 16 juin 1983 valant titre de propriété au profit de M. O., le curateur à la faillite a exercé une voie de recours extraordinaire : la tierce opposition. Cette action visait à faire déclarer inopposable ou à faire rétracter ledit jugement, au motif que la vente consentie en 1979 par le débiteur failli et sa consécration judiciaire en 1983 portaient atteinte aux droits de la masse des créanciers représentée par le curateur. Le Tribunal de première instance de Monaco (à une date non précisée dans la décision) a débouté le curateur de sa tierce opposition. Sur appel de ce dernier, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt rendu le 22 janvier 2002, intégralement confirmé la décision des premiers juges. Mécontent de cette issue, le curateur (Maître V. B., ayant remplacé M. G.) a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 22 janvier 2002. L'intitulé de la décision mentionne, outre M. O., la présence dans l'instance de la « Sam P. C. et Cie » ainsi que de l'« État de Monaco » (leurs rôles procéduraux respectifs et leurs prétentions propres n'étant toutefois pas précisés dans la décision). Au soutien de son pourvoi, le curateur a développé une argumentation articulée autour de cinq moyens de révision, que la Cour a examinés en trois blocs distincts : En premier lieu (premier, deuxième et troisième moyens réunis), le demandeur au pourvoi attaquait la motivation de la Cour d'appel relative aux effets dans l'espace et dans le temps du jugement belge de faillite du 8 mars 1962 et de son exequatur du 18 mars 1999. Le moyen se subdivisait en trois branches : - Premièrement, un grief de dénaturation des conclusions : le curateur reprochait aux juges d'appel d'avoir cru devoir apprécier la portée dans le temps de l'exequatur du jugement de faillite, alors qu'il soutenait dans ses écritures que sa demande ne tendait nullement à faire reconnaître un caractère rétroactif à l'exequatur ou au jugement, mais visait à faire prendre en compte « l'universalité de l'effet immédiat » de la décision belge quant à l'incapacité frappant M. V. S. de vendre ses immeubles situés à Monaco. - Deuxièmement, un grief de défaut de réponse à conclusions (violation de l'article 199 du Code de procédure civile) : il était reproché à l'arrêt attaqué d'avoir omis de répondre au moyen selon lequel, en vertu du principe de l'universalité de la faillite, le jugement étranger de faillite était investi de plein droit de l'autorité de la chose jugée sans qu'il fût besoin d'un exequatur préalable. - Troisièmement, un grief de violation de la loi par fausse application de l'article 472 du Code de procédure civile : le curateur soutenait que la Cour d'appel avait violé ce texte en jugeant que la décision étrangère de faillite ne pouvait produire d'effet à Monaco tant qu'elle n'avait pas été rendue exécutoire par les juridictions locales, alors que les actes accomplis par le failli depuis le jugement déclaratif étaient inopposables à la masse des créanciers. En deuxième lieu (quatrième moyen), le curateur reprochait à la Cour d'appel un manque de base légale ou une contradiction consistant à ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations (sous le visa d'une violation de l'article 199 du Code de procédure civile). Selon le pourvoi, la juridiction du second degré ne pouvait valablement décider qu'à la date de la vente, le 3 septembre 1979, l'acquéreur M. O. ignorait l'état de faillite du vendeur M. V. S., tout en relevant simultanément que M. O. était désigné comme « trustee » dans la convention et qu'une contre-lettre du même jour indiquait « contrairement à ce qui est mentionné dans ledit acte de vente et d'achat ». En troisième et dernier lieu (cinquième moyen, pris en ses deux branches), le pourvoi critiquait l'arrêt pour avoir écarté l'existence d'une fraude commise par M. O. lors de l'obtention du jugement du 16 juin 1983, en omettant de répondre à deux chefs de conclusions déterminants : - D'une part, le curateur avait soutenu que le jugement de 1983 était un « jugement convenu » permettant de contourner et de violer les règles monégasques d'ordre public régissant le monopole des notaires en Principauté (organisé par l'article 1426, alinéa 2, du Code civil) ainsi que les règles de déontologie notariale (imposées par l'article 3 de l'ordonnance du 4 mars 1886). - D'autre part, il avait fait valoir que la contre-lettre du 25 juin 1980, par laquelle le débiteur failli s'était formellement engagé à faire défaut devant le Tribunal de Monaco qui serait saisi par l'acquéreur, caractérisait à elle seule la fraude entachant le jugement litigieux. En défense, l'acquéreur M. O. concluait au rejet du pourvoi et formait une demande reconventionnelle tendant à la condamnation du curateur au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 459-4, alinéa 2, du Code de procédure civile. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction La multiplicité des griefs formulés par le curateur plaçait la Cour de révision devant un ensemble de questions juridiques complémentaires touchant au droit international privé, au droit civil des contrats spéciaux et au droit judiciaire privé (A). Par une motivation concise mais dépourvue d'ambiguïté, la Haute juridiction écarte l'intégralité des moyens du pourvoi tout en rejetant la demande indemnitaire du défendeur (B), aboutissant à un dispositif de rejet pur et simple (C). ### A. Le problème juridique posé La question centrale soumise à l'examen de la Cour de révision pouvait se résumer de la manière suivante : **Un curateur à une faillite prononcée à l'étranger est-il fondé à obtenir, par la voie de la tierce opposition, la rétractation d'un jugement monégasque valant titre de propriété immobilière rendu antérieurement à l'exequatur du jugement de faillite, en invoquant soit l'effet universel immédiat de l'incapacité du failli sans nécessité d'exequatur, soit la mauvaise foi de l'acquéreur et l'existence d'une fraude à la loi notariale et au jugement ?** Ce problème général se décomposait en trois sous-questions techniques précises : 1. En droit international privé monégasque, au regard de l'article 472 du Code de procédure civile, un jugement étranger de faillite non encore revêtu de l'exequatur peut-il produire à Monaco un effet immédiat d'incapacité ou d'inopposabilité empêchant le débiteur d'aliéner ses immeubles situés en Principauté, ou l'absence d'effet de dessaisissement et de suspension des poursuites individuelles avant l'exequatur fait-elle obstacle à la remise en cause des actes accomplis antérieurement ? 2. En matière de vente d'immeubles situés à Monaco, le recours au mécanisme de l'article 1426, alinéa 3, du Code civil — permettant au tribunal de rendre un jugement valant titre de propriété en cas de carence d'une partie à passer l'acte authentique devant un notaire monégasque — constitue-t-il une violation des règles d'ordre public sur le monopole notarial (article 1426, alinéa 2, du Code civil et article 3 de l'ordonnance du 4 mars 1886) lorsqu'un acte initial a été passé devant un notaire étranger ? 3. Quelle est l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, de la connaissance par l'acquéreur de l'état de faillite du vendeur et de l'existence d'une fraude concertée (notamment en présence de contre-lettres prévoyant le défaut du vendeur à l'instance) ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi, la Cour de révision procède à un examen méthodique des trois volets de l'argumentation du curateur, opposant à chaque fois soit la rectitude juridique du raisonnement de la Cour d'appel, soit la barrière du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. #### 1. Sur l'efficacité du jugement étranger de faillite et la portée de l'exequatur (Premier, deuxième et troisième moyens réunis) Le curateur tentait une habile distinction conceptuelle pour contourner l'obstacle chronologique majeur de son dossier (une vente en 1979 consolidée par un jugement en 1983, alors que l'exequatur du jugement de faillite de 1962 n'avait été obtenu qu'en 1999). Conscient que la jurisprudence refuse traditionnellement d'accorder un effet rétroactif à la décision d'exequatur qui viendrait anéantir les droits acquis par des tiers de bonne foi dans l'intervalle, le curateur soutenait qu'il ne réclamait pas la rétroactivité de l'exequatur, mais l'application du principe de « l'universalité de l'effet immédiat » de la faillite quant à l'incapacité du failli. En d'autres termes, il tentait de qualifier le dessaisissement du failli d'incapacité personnelle (relevant du statut personnel ou d'un effet substantiel de plein droit attaché à l'autorité de la chose jugée du jugement étranger sans exequatur) plutôt que de mesure d'exécution forcée soumise à l'article 472 du Code de procédure civile. La Cour de révision balaye cette argumentation par un attendu lapidaire mais riche de sens : « *Mais attendu que sans attribuer à la décision d'exequatur un effet de dessaisissement du débiteur non plus que de suspension des poursuites individuelles, la Cour d'appel, hors toute dénaturation, a répondu pour les écarter aux conclusions prétendument omises, et a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches* ». Le raisonnement de la Haute juridiction valide pleinement l'analyse de la Cour d'appel sous l'angle de l'article 472 du Code de procédure civile. En soulignant que la Cour d'appel a statué « *sans attribuer à la décision d'exequatur un effet de dessaisissement du débiteur non plus que de suspension des poursuites individuelles* » (pour la période antérieure ou dans le cadre de la critique formulée), la Cour de révision confirme que les effets caractéristiques de la faillite — à savoir le dessaisissement du débiteur (que le curateur qualifiait à tort d'incapacité pour échapper à l'exequatur) et la suspension des poursuites individuelles — sont des mesures qui affectent le pouvoir de disposition sur les biens et l'exécution sur le patrimoine. Dès lors, s'agissant d'immeubles situés à Monaco, ces effets ne peuvent se produire de plein droit par la seule vertu du prononcé du jugement étranger. Tant que le jugement belge du 8 mars 1962 n'avait pas été déclaré exécutoire en Principauté conformément à l'article 472 du Code de procédure civile (ce qui ne fut fait que le 18 mars 1999), M. V. S. n'était pas juridiquement dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens monégasques au regard de l'ordre juridique du for. La Cour d'appel n'a donc ni dénaturé les écritures du curateur, ni omis d'y répondre au sens de l'article 199 du Code de procédure civile, mais a exactement appliqué la règle de droit international privé monégasque subordonnant l'inopposabilité des actes du failli sur des biens locaux à l'obtention préalable de l'exequatur. #### 2. Sur la connaissance de l'état de faillite par l'acquéreur (Quatrième moyen) À défaut d'inopposabilité de plein droit découlant du jugement étranger non exequaturé, la jurisprudence admet parfois que la mauvaise foi du tiers cocontractant — c'est-à-dire sa connaissance effective de l'ouverture de la procédure collective à l'étranger au moment de la conclusion de l'acte — puisse être prise en compte pour sanctionner l'opération. C'est sur ce terrain que se plaçait le quatrième moyen du curateur, qui soutenait que la qualité de « trustee » prêtée à M. O. dans l'acte notarié hollandais du 3 septembre 1979 et l'existence d'une contre-lettre du même jour contredisant l'acte ostensible démontraient nécessairement que M. O. connaissait la faillite de M. V. S. La Cour de révision écarte ce grief en opérant un contrôle strict de la distinction du fait et du droit : « *Mais attendu que, sous couvert de la violation de l'article 199 du Code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion des éléments de fait souverainement appréciés par la Cour d'appel ; que le moyen n'est pas fondé* ». Pour la Cour de révision, déterminer si un acquéreur avait ou non connaissance de l'état de faillite de son vendeur au jour de la vente relève d'une pure question de fait. L'interprétation des indices invoqués par le curateur (la mention de la qualité de trustee et les termes de la contre-lettre du 3 septembre 1979) appartient au domaine exclusif et souverain des juges du fond. Dès lors que la Cour d'appel a estimé que ces éléments n'établissaient pas la connaissance par M. O. de la faillite prononcée dix-sept ans plus tôt à Bruxelles, cette appréciation échappe au contrôle du juge de révision. #### 3. Sur le respect du monopole notarial et l'allégation de fraude au jugement (Cinquième moyen) Le cinquième moyen constituait l'ultime rempart du curateur : puisque la tierce opposition est ouverte aux tiers dont les droits ont été mis en péril par un jugement, et tout particulièrement lorsque ce jugement a été obtenu en fraude de leurs
# Cour de Révision de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13583 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 juillet 2015, n° 13583 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2015/07-09-13583)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de Révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'une condamnation pécuniaire prononcée à l'issue d'une opération de promotion immobilière réalisée sur le territoire monégasque. À l'origine du litige se trouve la construction à Monaco d'un ensemble immobilier dénommé « L'OISEAU BLEU ». Cet immeuble était la propriété d'une personne morale étrangère, la société anonyme de droit panaméen dénommée « L'OISEAU BLEU INVESTMENT SA » (ci-après la société L'OISEAU BLEU), constituée par acte notarié du 12 mai 1999 à Panama, inscrite au Registre Public de Panama le 14 mai 1999, au capital de 10 000 dollars des États-Unis d'Amérique et ayant son siège social à Panama City. Cette société avait pour président et, selon les allégations de la demanderesse au pourvoi, pour bénéficiaire économique, une personne physique, M. ME. Par un jugement antérieur en date du 7 octobre 2010, lequel a été confirmé par un arrêt définitif rendu le 6 novembre 2012, M. ME. a été personnellement condamné à verser à Mlle (ou Mme) v. BO., ressortissante néerlandaise demeurant à Monaco, une somme correspondant à 20 % des bénéfices nets générés par l'opération de construction de cet immeuble L'OISEAU BLEU. Il résulte des éléments du pourvoi que cet engagement financier avait donné lieu à divers échanges antérieurs au prononcé de la condamnation définitive, notamment une lettre de M. ME. du 20 septembre 2006, un courrier du 22 février 2009, ainsi qu'un courriel adressé par M. ME. au père de Mme v. BO., outre des écritures judiciaires dans le cadre de l'acte d'appel régularisé le 23 novembre 2010 à l'encontre du jugement du 7 octobre 2010, dans lequel il était mentionné qu'« une quote-part des bénéfices nets générés par l'opération lui serait réservée ». Cherchant à recouvrer sa créance à l'encontre de M. ME. ou à en garantir le paiement, Mme v. BO. s'est heurtée à la structure juridique de détention de l'actif immobilier. En effet, le titre exécutoire constitué par le jugement du 7 octobre 2010 et l'arrêt confirmatif du 6 novembre 2012 visait personnellement M. ME., tandis que l'immeuble objet de l'opération de construction appartenait à la société de droit panaméen L'OISEAU BLEU. Par ailleurs, la société, représentée par M. ME., avait procédé à des choix de cession portant sur des ventes de lots de l'ensemble immobilier. Afin de sécuriser ses droits sur la valeur de l'actif immobilier situé en Principauté, Mme v. BO. a sollicité et obtenu, par une ordonnance rendue sur requête le 12 juillet 2013, l'autorisation de prendre une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire. Cette mesure conservatoire a été inscrite non pas sur des biens appartenant en propre à M. ME., mais directement sur les parties de l'immeuble L'OISEAU BLEU restant appartenir à la société panaméenne L'OISEAU BLEU, et ce en garantie de la créance détenue par Mme v. BO. contre M. ME. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Conformément aux règles gouvernant les mesures conservatoires en droit monégasque, Mme v. BO. a, par exploit d'huissier en date du 31 juillet 2013, fait assigner la société L'OISEAU BLEU devant le Tribunal de première instance de Monaco. Son action tendait à obtenir la validation de l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire autorisée le 12 juillet 2013 et à être renvoyée à prendre, auprès du bureau des hypothèques de Monaco, une inscription définitive venant se substituer à la mesure prise à titre provisoire. En défense, la société L'OISEAU BLEU s'est opposée à cette demande de validation et a sollicité reconventionnellement la radiation pure et simple de l'inscription provisoire d'hypothèque grevant son patrimoine immobilier. Par un jugement rendu le 20 mars 2014, le Tribunal de première instance a intégralement débouté Mme v. BO. de ses demandes de validation et a ordonné la radiation de l'inscription provisoire d'hypothèque. Mme v. BO. a interjeté appel de cette décision. Toutefois, par un arrêt rendu en matière civile le 25 novembre 2014 (signifié le 19 décembre 2014), la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions le jugement de première instance. Pour statuer ainsi, la juridiction du second degré a considéré que seul M. ME. était le débiteur personnel de la condamnation et qu'aucune confusion de patrimoines, transmission de dette ou fraude n'était démontrée pour permettre de saisir les biens de la société panaméenne. Contestant cette analyse, Mme v. BO. a formé un pourvoi en révision le 19 janvier 2015, soutenu par une requête déposée et signifiée le 10 février 2015. Elle articulait un moyen unique de cassation divisé en trois branches distinctes, reprochant à la Cour d'appel d'avoir refusé de valider l'inscription hypothécaire provisoire : 1. **Dans une première branche**, la demanderesse soutenait que les juges du fond n'avaient pas pris en considération la confusion existant entre le patrimoine de la société L'OISEAU BLEU (propriétaire de l'immeuble saisi) et celui de M. ME. (président et bénéficiaire économique de ladite société). En statuant de la sorte, la Cour d'appel aurait violé les articles 762 bis et 762 ter du Code de procédure civile. 2. **Dans une deuxième branche**, il était reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la confusion des patrimoines n'était pas établie, alors que la preuve incontestable en aurait été rapportée par un aveu judiciaire de la société elle-même, contenu dans l'acte d'appel régularisé par elle le 23 novembre 2010 contre le jugement du 7 octobre 2010, et confirmé par les correspondances de son président M. ME. (lettre du 20 septembre 2006 et courrier du 22 février 2009). Ce faisant, la Cour d'appel aurait violé l'article 1162 du Code civil. 3. **Dans une troisième branche**, Mme v. BO. faisait grief à la Cour d'appel de n'avoir pris en compte ni l'aveu judiciaire précité du 23 novembre 2010 — dans lequel M. ME. écrivait qu'« une quote-part des bénéfices nets générés par l'opération lui serait réservée », engagement que seule la société ou son président et bénéficiaire économique pouvait prendre —, ni l'aveu extrajudiciaire de M. ME. résultant du courriel adressé au père de la demanderesse (dont l'existence avait été reconnue par l'arrêt du 6 novembre 2012). Selon le pourvoi, ces éléments établissaient la confusion des patrimoines dès lors que seule la société pouvait décider de l'affectation de ses bénéfices, de sorte que la Cour d'appel aurait violé les articles 1202 et 1203 du Code civil relatifs à l'aveu. En réponse, la société L'OISEAU BLEU a déposé une contre-requête le 11 mars 2015 concluant au rejet du pourvoi. Elle a également formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Mme v. BO. au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, sur le fondement combiné des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil. Le Ministère Public a déposé ses conclusions le 12 mars 2015. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de Révision était saisie d'une question fondamentale touchant à l'articulation entre le droit des voies d'exécution (et plus précisément des sûretés judiciaires conservatoires), le droit international privé des sociétés et la théorie du patrimoine : **Un créancier, titulaire d'un titre exécutoire condamnant personnellement le dirigeant et bénéficiaire économique d'une société étrangère à lui reverser une quote-part des bénéfices générés par une opération immobilière, peut-il être autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble appartenant à cette société sur le fondement de l'article 762 ter du Code de procédure civile, et quelles sont les conditions probatoires requises pour écarter l'autonomie patrimoniale de la personne morale au titre d'une confusion des patrimoines ou d'une fraude ?** Accessoirement, la Haute juridiction devait déterminer si l'exercice d'un tel pourvoi en révision caractérisait un abus du droit d'agir en justice ouvrant droit à réparation au profit de la société défenderesse. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Statuant hors session et uniquement sur pièces en application des articles 458 et 459 du Code de procédure civile, la Cour de Révision écarte l'ensemble des griefs formulés par la demanderesse au moyen d'un attendu de principe particulièrement dense et structuré, qui approuve la démarche méthodologique des juges d'appel. Le raisonnement validé par la Cour de Révision se déploie en quatre étapes successives et complémentaires : **1. Le rappel du principe de corrélation stricte entre le titre de créance et l'assiette de la sûreté judiciaire (l'effet relatif de la condamnation et du droit de gage) :** La Cour relève tout d'abord que l'arrêt d'appel a exactement constaté que « seul M. ME. a été personnellement condamné à verser à Mme v. BO. 20 % des bénéfices nets générés par l'opération immobilière ». De cette prémisse procédurale et substantielle découle une conséquence impérative au regard du droit des procédures civiles d'exécution : « seuls les immeubles de ce débiteur pouvaient faire l'objet d'une inscription provisoire d'hypothèque au sens des dispositions de l'article 762 ter du Code de procédure civile ». En d'autres termes, l'hypothèque judiciaire conservatoire ne peut grever que les biens appartenant personnellement au débiteur visé par l'obligation. **2. L'examen de l'autonomie de la personne morale étrangère au regard de la *lex societatis* :** Pour tenter de contourner cet obstacle, la créancière invoquait la confusion des patrimoines entre M. ME. et la société L'OISEAU BLEU. La Cour de Révision approuve les juges du fond d'avoir écarté cette prétention en se plaçant d'abord sur le terrain du droit applicable à la société étrangère. L'arrêt retient en effet qu'il n'est pas démontré « l'existence de règles juridiques spécifiques procédant du droit panaméen des sociétés pouvant justifier l'absence de personnalité juridique et donc de patrimoine propre de la société L'OISEAU BLEU ». Dès lors que la société de droit panaméen jouit d'une personnalité morale distincte selon sa loi nationale, elle est titulaire d'un patrimoine propre, étanche à celui de son président ou bénéficiaire économique. **3. L'absence de mécanisme translatif d'obligation :** La Cour de Révision relève ensuite que la Cour d'appel a vérifié l'existence éventuelle d'un lien de droit dérivé qui aurait rendu la société débitrice de l'obligation initialement contractée ou subie par son dirigeant. Elle constate à cet égard que n'est pas démontrée « une éventuelle transmission de la dette personnelle de M. ME. à une autre entité, telle que cette société ». Ce constat permet de balayer implicitement mais nécessairement les deuxième et troisième branches du moyen fondées sur les prétendus aveux judiciaires et extrajudiciaires (articles 1162, 1202 et 1203 du Code civil) : les déclarations de M. ME. ou les écritures antérieures ayant abouti à sa seule condamnation personnelle en 2010 et 2012 ne sauraient opérer ni confusion de patrimoines, ni cession ou transmission de dette à la charge de la personne morale. **4. L'absence de démonstration d'actes frauduleux dans la gestion sociale :** Enfin, la Cour de Révision examine le grief lié à une éventuelle fraude commise par le dirigeant sous le couvert de la société. Elle valide le constat souverain des juges du fond selon lequel « n'est pas davantage prouvé la réalité d'actes frauduleux qu'aurait commis M. ME. es-qualités de représentant de la société L'OISEAU BLEU ». Pour justifier l'absence de fraude, l'arrêt précise que « les choix de cession réalisés par ce dernier portant sur des ventes indivisibles et ne révélant pas une volonté de minorer les bénéfices de la société en refusant des ventes à plus haut rendement ». La gestion immobilière opérée par la société reposait donc sur une rationalité économique propre (l'indivisibilité des ventes) exclusive d'une intention frauduleuse visant à léser la créancière du dirigeant. La Haute juridiction en conclut que « par ces seuls motifs, la Cour d'appel a, sans violer les articles visés par le moyen, légalement justifié sa décision ». S'agissant enfin de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par la société L'OISEAU BLEU, la Cour de Révision la rejette sobrement en retenant « qu'il ne résulte pas des circonstances de la cause que Mme v. BO. ait abusé de son droit d'agir en justice », tout en condamnant la demanderesse qui succombe à l'amende légale et aux entiers dépens. ### C. Le dispositif La Cour de Révision prononce sa décision dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société L' OISEAU BLEU ; > Condamne Mme v. BO. à l'amende et aux dépens dont distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat défenseur sous sa due affirmation. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 9 juillet 2015 par la Cour de Révision de Monaco constitue une décision majeure en matière de droit patrimonial, de droit des sociétés et de voies d'exécution. Il illustre avec une grande fermeté la résistance du principe d'autonomie de la personne morale face aux tentatives des créanciers personnels des dirigeants ou bénéficiaires économiques d'appréhender les actifs sociaux situés en Principauté. #### 1. La rigueur de l'assiette de l'hypothèque judiciaire provisoire (article 762 ter du Code de procédure civile) Au cœur du litige se trouve l'application des articles 762 bis et 762 ter du Code de procédure civile monégasque, qui régissent l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire. Cette mesure conservatoire permet à tout créancier justifiant d'une créance paraissant fondée en son principe de solliciter sur requête l'autorisation de grever les immeubles de son débiteur afin de parer au péril menaçant le recouvrement de ses droits, avant d'engager une instance au fond en validation pour obtenir une inscription définitive. Par la décision commentée, la Cour de Révision rappelle un postulat fondamental du droit de l'exécution forcée et des mesures conservatoires : le droit de gage général du créancier a pour stricte limite le patrimoine de son débiteur. L'article 762 ter du Code de procédure civile ne permet d'inscrire une hypothèque provisoire que sur les « immeubles de ce débiteur ». En l'espèce, la difficulté provenait de la formulation économique de la condamnation initiale prononcée par le jugement du 7 octobre 2010 et l'arrêt du 6 novembre 2012 : M. ME. avait été condamné à payer « 20 % des bénéfices nets produits par l'opération de construction à Monaco de l'immeuble L'OISEAU BLEU appartenant à la société de droit panaméen L'OISEAU BLEU INVESTMENT SA ». Bien que l'assiette de calcul de la créance (les bénéfices nets de l'opération immobilière) fût directement adossée aux résultats économiques générés par l'actif de la société panaméenne, le débiteur juridique de l'obligation de paiement demeurait exclusivement la personne physique, M. ME. La Cour de Révision refuse toute assimilation entre l'indice de calcul de la dette et la titularité passive de l'obligation : le fait qu'une dette personnelle soit indexée sur les bénéfices d'une opération portée par une société tierce ne confère au créancier aucun droit réel ni aucun droit de saisie directe sur l'immeuble social ayant servi de support à ladite opération. #### 2. L'étanchéité de l'écran social et le rôle de la *lex societatis* L'apport le plus remarquable de l'arrêt réside dans les critères retenus par la Cour de Révision pour écarter l'argument de la « confusion des patrimoines » entre le dirigeant (qualifié dans le moyen de président et de « bénéficiaire économique ») et la société propriétaire de l'immeuble. Dans un contexte financier international où la détention d'actifs immobiliers à Monaco par l'intermédiaire de sociétés étrangères (ici une société anonyme immatriculée au Panama) est fréquente, les créanciers d'une personne physique cherchent régulièrement à « lever le voile social » (*piercing the corporate veil*) en invoquant la transparence de la structure ou sa maîtrise absolue par son ayant droit économique. La Cour de Révision oppose à cette démarche une méthodologie rigoureuse de droit international privé et de droit substantiel : - **En premier lieu**, l'existence de la personnalité morale et d'un patrimoine propre s'apprécie au regard de la loi nationale de la société (*lex societatis*), en l'occurrence le droit panaméen. L'arrêt souligne qu'il appartenait à la demanderesse de démontrer « l'existence de règles juridiques spécifiques procédant du droit panaméen des sociétés pouvant justifier l'absence de personnalité juridique et donc de patrimoine propre de la société L'OISEAU BLEU ». À défaut d'une telle démonstration de droit étranger, la société étrangère régulièrement constituée jouit de la plénitude de sa personnalité morale dans l'ordre juridique monégasque. - **En second lieu**, la qualité de « président et bénéficiaire économique » est en elle-même radicalement insuffisante pour caractériser une confusion des patrimoines. La notion de bénéficiaire économique, essentielle dans les réglementations de conformité bancaire et de lutte contre le blanchiment de capitaux, ne détruit pas les règles civilistes et commerciales de la personnalité morale : détenir le contrôle économique ultime d'une société par actions ne rend pas les actifs sociaux saisissables par les créanciers personnels de l'actionnaire ou du dirigeant. #### 3. L'inefficacité des règles de l'aveu (articles 1202 et 1203 du Code civil) pour créer une confusion patrimoniale Pour tenter d'établir la confusion des patrimoines sans passer par les critères stricts de l'imbrication comptable ou de l'anormalité des flux financiers, le pourvoi avait développé une argumentation originale sur le terrain du droit de la preuve (deuxième et troisième branches), en invoquant la violation de l'article 1162 du Code civil (relatif aux règles d'interprétation ou d'effet des conventions) et des articles 1202 et 1203 du Code civil (relatifs à l'aveu extrajudiciaire et à l'aveu judiciaire). La demanderesse soutenait qu'en promettant dans des courriers et courriels une quote-part des bénéfices de l'opération immobilière — alors que seule la société propriétaire pouvait juridiquement décider de l'affectation de ses propres bénéfices — et en réitérant ces éléments dans un acte d'appel du 23 novembre 2010, M. ME. et la société L'OISEAU BLEU auraient « avoué » la confusion de leurs patrimoines. En validant l'arrêt d'appel « par ces seuls motifs » sans même avoir besoin de répondre dans le détail à l'argumentation probatoire sur l'aveu, la Cour de Révision rappelle implicitement deux principes
# Cour de Révision de Monaco, 31 octobre 2013, n° 11849 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 31 octobre 2013, n° 11849 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2013/10-31-11849)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 31 octobre 2013 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre strict et formaliste des voies d'exécution, et plus précisément d'une procédure de saisie immobilière. Le litige oppose une personne physique, Monsieur r o IS, né le 17 février 1967 à Chêne-Bougeries (Genève, Suisse) et demeurant à Genève, à un établissement bancaire et financier de droit français, la Société Anonyme BNP Paribas Personal Finance, dont le siège social est établi à Paris (1 boulevard Haussmann). Si l'origine exacte de la créance, son montant et la nature des engagements contractuels unissant initialement les parties ne sont pas détaillés (non précisé dans la décision), il ressort des éléments factuels rapportés par la haute juridiction monégasque que Monsieur r o IS était propriétaire de biens immobiliers en copropriété (dont la localisation exacte au sein de la Principauté n'est pas précisée dans la décision). À l'initiative de la société créancière poursuivante, ces biens immobiliers ont fait l'objet d'une mesure d'exécution forcée. Cette procédure de saisie immobilière a conduit le Tribunal de première instance à ordonner la vente aux enchères publiques desdits biens immobiliers en copropriété appartenant au débiteur saisi. Selon les visas de l'arrêt, la vente aux enchères avait été initialement fixée par un jugement rendu le 31 janvier 2013. C'est à l'approche immédiate de l'échéance de cette vente forcée que le débiteur saisi a tenté d'interrompre le cours de l'adjudication en soulevant une contestation relative à la consistance matérielle ou juridique des biens mis en vente. Monsieur r o IS estimait en effet que la définition des biens saisis ne correspondait pas précisément à leur consistance réelle. Cette divergence alléguée entre la désignation des lots ou biens saisis dans la procédure et leur réalité physique ou juridique a constitué le socle factuel de la démarche entreprise en urgence par le propriétaire saisi pour faire obstacle à la réalisation imminente de son patrimoine immobilier. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire se caractérise par une célérité marquée, inhérente au contentieux de l'adjudication sur saisie immobilière. À la suite du jugement du Tribunal de première instance du 31 janvier 2013 ayant ordonné la vente aux enchères publiques et fixé la date de celle-ci, Monsieur r o IS a déposé, le 5 mars 2013, une requête aux fins de report de l'adjudication. Dès le lendemain, par un jugement en date du 6 mars 2013 qualifié dans les visas de l'arrêt de jugement « sur incident de saisie immobilière », le Tribunal de première instance a statué sur cette requête. Le tribunal a déclaré la demande de report présentée par Monsieur r o IS irrecevable et a ordonné, par conséquent, le maintien de la vente aux enchères telle qu'elle avait été fixée par le jugement antérieur du 31 janvier 2013. Entendant contester cette décision de rejet et d'irrecevabilité, Monsieur r o IS a exercé un recours extraordinaire en saisissant la Cour de révision. Ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia Rey, avocat-défenseur près la Cour d'appel, et assisté de Monsieur le Bâtonnier Henri Charles, avocat au barreau de Nice, en qualité d'avocat plaidant, le demandeur a souscrit une déclaration de pourvoi au greffe général le 5 avril 2013 (enregistrée sous le numéro de pourvoi 2013-42). Conformément aux exigences procédurales monégasques, ce dépôt a été accompagné, le même jour, de la consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations (suivant récépissé n° 43150) de la somme destinée à garantir le paiement de l'amende éventuelle prévue par la loi en cas de succombance. La requête en révision développant les moyens du demandeur a été déposée au greffe général et signifiée le 3 mai 2013. À l'appui de son pourvoi, le demandeur en révision soutenait plusieurs griefs visant à démontrer tant la recevabilité de son recours que le mal-fondé du jugement du 6 mars 2013. Bien que le texte de l'arrêt ne reproduise pas in extenso les moyens annexés à la requête, la motivation de la Cour permet d'en restituer la substance exacte. Monsieur r o IS invoquait : - Un grief tiré de la violation de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (droit à un procès équitable et droit d'accès à un tribunal) ; - Une critique portant sur le refus du tribunal de reporter le jour de l'adjudication, alors même qu'il était soutenu que la définition des biens saisis ne correspondait pas précisément à leur consistance réelle ; - Une contestation de la qualification procédurale retenue par les premiers juges, le demandeur reprochant au tribunal le fait d'avoir considéré qu'une telle demande de report constituait un incident de saisie immobilière. En défense, la société anonyme BNP Paribas Personal Finance, ayant élu domicile en l'étude de Maître Etienne Leandri, avocat-défenseur près la Cour d'appel, a déposé et signifié une contre-requête le 28 mai 2013. L'établissement bancaire soulevait à titre principal une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité du pourvoi, en s'appuyant sur les règles procédurales gouvernant la demande initiale devant les juges du fond. La défenderesse soutenait plus précisément que la demande de report de l'adjudication formée par le débiteur saisi n'était pas recevable (et par extension le pourvoi lui-même, selon la formulation synthétique de l'arrêt) aux motifs que « ladite demande n'a pas été formée par assignation et, en tout état de cause, n'a pas été déposée dans les délais ». L'instruction du pourvoi s'est achevée par l'établissement, le 11 juin 2013, du certificat de clôture par le Greffier en Chef attestant de l'expiration de tous les délais légaux, suivi des conclusions du Ministère public en date du 13 juin 2013 (dont le sens n'est pas précisé dans la décision). L'affaire a été examinée hors session et uniquement sur pièces, en application des articles 458 et 459 du Code de procédure civile, à l'audience du 17 octobre 2013 sur le rapport de Monsieur le Conseiller Jean-Pierre Renucci, avant que l'arrêt ne soit rendu le 31 octobre 2013. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était confrontée à une question préalable et déterminante de procédure civile et de droit des voies d'exécution, touchant à l'ouverture même des voies de recours contre les décisions judiciaires rythmant la saisie immobilière. Le problème de droit central consistait à déterminer si le jugement du Tribunal de première instance qui, statuant sur un incident de saisie immobilière, déclare irrecevable une requête aux fins de report de l'adjudication et ordonne le maintien de la vente aux enchères préalablement fixée, est susceptible de faire l'objet d'un pourvoi en révision au regard de la prohibition édictée par l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile. Subsidiairement, et dans l'hypothèse où une telle décision entrerait dans le champ de l'interdiction légale de tout recours, la Haute juridiction devait définir les contours précis de la dérogation prétorienne que constitue le recours pour excès de pouvoir (pourvoi-nullité). Il s'agissait alors de savoir si le fait, pour le juge de la saisie immobilière, de qualifier de « demande d'incident de saisie immobilière » une requête en report d'adjudication fondée sur une discordance entre la définition des biens saisis et leur consistance réelle, et de la rejeter comme irrecevable, ou encore l'invocation d'un manquement à l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, caractérisent un excès de pouvoir d'une gravité telle qu'il permette d'écarter la règle d'irrecevabilité absolue des recours posée par l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher cette question de recevabilité, la Cour de révision procède par un syllogisme juridique rigoureux en trois temps, substituant d'ailleurs implicitement un moyen de pur droit tiré de l'article 609 du Code de procédure civile aux arguments purement formels (défaut d'assignation et tardiveté de la demande initiale) développés dans la contre-requête de la banque défenderesse. En premier lieu, la Cour pose le principe légal de fermeture des voies de recours et l'existence d'une unique soupape jurisprudentielle. Elle rappelle qu'aux termes de l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile, « un jugement fixant le jour de l'adjudication n'est susceptible d'aucun recours ». Par une assimilation fonctionnelle implicite mais déterminante, la Cour applique ce texte au jugement du 6 mars 2013 qui, en déclarant irrecevable la requête en report d'adjudication, a ordonné le maintien de la vente aux enchères fixée par le jugement du 31 janvier 2013. Un jugement refusant de reporter l'adjudication et maintenant la date fixée emprunte ainsi la nature et le régime procédural du jugement fixant le jour de l'adjudication. Toutefois, la Cour rappelle immédiatement le tempérament classique : « il ne peut être dérogé à cette règle, comme à toute règle interdisant un recours, qu'en cas d'excès de pouvoir ». En deuxième lieu, la Cour de révision s'attache à circonscrire de manière extrêmement restrictive la notion même d'excès de pouvoir susceptible de paralyser une disposition légale prohibant tout recours. Elle énonce une définition de principe d'une grande précision conceptuelle : « s'agissant d'une éviction par le juge de règles impératives gouvernant sa saisine, l'excès de pouvoir ne peut être admis que dans des cas exceptionnels et d'une particulière gravité tenant à la méconnaissance, par le juge, du principe de la séparation des pouvoirs ou de l'étendue de son pouvoir ». Le raisonnement de la Cour met ici en balance deux impératifs contradictoires : d'une part, le respect de la loi procédurale qui interdit au juge de révision de connaître du litige (« règles impératives gouvernant sa saisine ») ; d'autre part, la nécessité de sanctionner une transgression juridictionnelle fondamentale. Parce que recevoir le pourvoi revient, pour la Cour de révision elle-même, à évincer une règle légale impérative lui interdisant de statuer, cette éviction ne se justifie qu'en présence d'un vice d'une gravité exceptionnelle affectant la décision attaquée, strictement cantonné à la violation de la séparation des pouvoirs ou à la méconnaissance par le juge de l'étendue de ses attributions juridictionnelles. En troisième lieu, procédant à l'application de cette grille d'analyse aux griefs soulevés par Monsieur r o IS, la Cour procède par élimination successive pour démontrer qu'aucun des moyens du demandeur ne revêt la qualification d'excès de pouvoir ainsi définie : - Premièrement, « le grief tiré d'un manquement à l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » ne constitue pas un excès de pouvoir ; - Deuxièmement, « le rejet de la demande de report du jour de l'adjudication au motif que la définition des biens saisis ne correspondrait pas précisément à leur consistance réelle » relève de l'appréciation du juge du fond ou d'un éventuel mal-jugé, mais nullement d'un franchissement des limites de son pouvoir juridictionnel ; - Troisièmement, « le fait de considérer qu'une telle demande soit un incident de saisie immobilière » constitue une opération de qualification juridique des faits et des prétentions procédurales qui entre pleinement dans l'office du juge et ne saurait caractériser un excès de pouvoir. Dès lors qu'aucun excès de pouvoir n'est établi, la prohibition édictée par l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile retrouve son plein empire, entraînant mécaniquement l'irrecevabilité du pourvoi en révision. ### C. Le dispositif En conclusion de son raisonnement, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > - Déclare le pourvoi irrecevable, > - Condamne M. r o IS à l'amende et aux dépens, distraits au profit de Maître LEANDRI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 31 octobre 2013 par la Cour de révision présente un intérêt doctrinal et jurisprudentiel de premier plan en droit judiciaire privé monégasque. Sa portée se déploie sur trois axes majeurs : le périmètre d'application de l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile en matière de saisie immobilière, la théorisation restrictive du recours en révision-nullité pour excès de pouvoir, et l'articulation de ces restrictions procédurales avec les exigences conventionnelles du procès équitable. #### 1. L'extension fonctionnelle du domaine de l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile Dans l'architecture du Code de procédure civile monégasque relative à la saisie immobilière, la célérité de la procédure d'exécution forcée et la sécurité juridique de la vente aux enchères publiques commandent de limiter drastiquement les possibilités pour le débiteur saisi de multiplier les recours dilatoires à l'approche de l'adjudication. C'est la raison d'être de l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile, que la Cour rappelle expressément : « un jugement fixant le jour de l'adjudication n'est susceptible d'aucun recours ». L'apport premier de l'arrêt commenté réside dans l'application de cette disposition non pas au jugement initial ayant fixé la date de la vente (en l'espèce, le jugement du 31 janvier 2013), mais à un jugement postérieur (celui du 6 mars 2013) ayant statué sur une requête tendant au report de cette adjudication et ayant ordonné le maintien de la vente à la date initialement prévue. La Cour de révision opère ici une assimilation logique et nécessaire : contester le refus de reporter la date de l'adjudication revient, en substance, à contester la fixation même du jour de l'adjudication. Si la voie du pourvoi en révision (ou de l'appel) était fermée contre le jugement fixant la date de la vente, mais demeurait ouverte contre tout jugement ultérieur refusant de modifier cette date sur requête du saisi, la prohibition légale de l'article 609, alinéa 3, serait totalement vidée de sa substance. Il suffirait en effet au débiteur de laisser passer le jugement fixant la date, puis de déposer une requête en report la veille de l'audience (comme le fit M. IS le 5 mars pour une audience le 6 mars) afin de recréer artificiellement une voie de recours prohibée par le législateur. En soumettant le jugement refusant le report et maintenant la vente au régime strict de l'article 609, alinéa 3, la Cour de révision garantit l'effectivité de la règle d'irrecevabilité édictée par le Code de procédure civile. #### 2. La conceptualisation rigoureuse du pourvoi-nullité pour excès de pouvoir Le cœur de l'arrêt du 31 octobre 2013 réside toutefois dans sa formulation de principe relative à l'excès de pouvoir. Confrontée à un texte légal qui ferme la voie à « aucun recours », la Cour de révision réaffirme d'abord un principe fondamental du droit processuel : « il ne peut être dérogé à cette règle, comme à toute règle interdisant un recours, qu'en cas d'excès de pouvoir ». Ce faisant, la Haute juridiction monégasque consacre l'existence d'un droit commun des voies de recours-nullité : aucune disposition législative fermant l'accès au juge de cassation ou de révision ne saurait conférer une immunité absolue à une décision juridictionnelle qui serait entachée d'un excès de pouvoir. Mais c'est surtout par la justification théorique et la délimitation stricte de cette notion que l'arrêt se distingue. La Cour observe que lorsqu'elle déclare recevable un recours malgré une interdiction légale expresse, elle procède elle-même à « une éviction par le juge de règles impératives gouvernant sa saisine ». Cette formule remarquable met en lumière le paradoxe du recours-nullité : pour sanctionner l'excès de pouvoir du premier juge, la Cour de révision doit s'affranchir de la loi qui délimite sa propre compétence en lui interdisant de connaître du pourvoi. De cette nature dérogatoire et quasi-constitutionnelle du mécanisme, la Cour tire une conséquence impérative quant au seuil de gravité requis : « l'excès de pouvoir ne peut être admis que dans des cas exceptionnels et d'une particulière gravité tenant à la méconnaissance, par le juge, du principe de la séparation des pouvoirs ou de l'étendue de son pouvoir ». La Cour distingue ainsi nettement l'excès de pouvoir — seule ouverture possible du recours-nullité — de la simple violation de la loi (le *mal-jugé* au fond ou le vice de procédure ordinaire). Selon les termes mêmes de l'arrêt, l'excès de pouvoir suppose soit une transgression externe (la méconnaissance du principe de la séparation des pouvoirs, lorsque le juge empiète sur les attributions du pouvoir exécutif ou législatif), soit une transgression interne touchant à l'office même du juge (la méconnaissance de l'étendue de son pouvoir juridictionnel, qu'il soit positif lorsque le juge s'arroge un pouvoir que la loi lui refuse, ou négatif lorsqu'il refuse d'exercer un pouvoir qu'il tient de la loi). En revanche, l'arrêt illustre avec netteté ce qui échappe à la qualification d'excès de pouvoir : - L'opération de qualification procédurale : le fait pour le Tribunal de première instance de considérer que la requête déposée la veille de la vente constituait un « incident de saisie immobilière » (soumis par conséquent aux règles de forme et de délai propres à ces incidents, telles que la nécessité d'une assignation et le respect de délais préfix évoqués par la banque défenderesse) relève de l'exercice normal de la fonction de juger. Même à supposer que cette qualification fût erronée en droit, elle constituerait tout au plus une erreur de droit (un *mal-jugé*), et non une méconnaissance par le juge de l'étendue de son pouvoir juridictionnel ; - L'appréciation de la régularité matérielle de la saisie : le refus de reporter l'adjudication malgré l'allégation selon laquelle la définition des biens saisis ne correspondrait pas à leur consistance réelle relève également du pouvoir souverain ou du contrôle juridique ordinaire du juge de l'exécution immobilière, sans empiètement ni déni de pouvoir. #### 3. L'articulation avec l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme Un troisième enseignement majeur de l'arrêt réside dans le rejet lapidaire mais catégorique du moyen tiré du droit européen des droits de l'homme. La Cour affirme que « le grief tiré d'un manquement à l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales [...] ne [constitue] un excès de pouvoir ». Sur le plan des principes, cette affirmation procède d'une distinction rigoureuse entre les cas d'ouverture à révision et les normes de référence invoquées. Le demandeur tentait manifestement de contourner l'obstacle de l'article 609, alinéa 3, du Code de procédure civile en soutenant que la violation des garanties du procès équitable (ou l'atteinte à son droit d'accès au juge résultant de l'irrecevabilité de sa requête initiale) constituait en soi un vice si grave qu'il devait ouvrir la voie du
# Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 18 mars 1994, n° 26280 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1994/03-18-26280)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours épineux sur le plan probatoire, des opérations d'entremise immobilière réalisées sur le territoire monégasque et impliquant des structures sociétaires étrangères. À l'origine du litige se trouve une transaction immobilière portant sur la vente d'un appartement situé à Monaco. Cette vente a été consentie par une entité venderesse, la Société Jamera, au profit d'une entité acquéreuse, la Société Vernal Establishment. Il ressort des énonciations de l'arrêt que ces deux personnes morales sont toutes deux des sociétés de droit liechtensteinois. Dans le cadre de cette opération d'acquisition immobilière, la Société Vernal Establishment était représentée par une personne physique, M. L. La date exacte de la conclusion de la vente immobilière ainsi que le montant de la transaction ne sont pas précisés dans la décision. En marge de la réalisation de cette cession immobilière, un contentieux est né quant à l'intervention d'un professionnel de l'entremise et à la rémunération subséquente de ses diligences. Dame S., épouse C., agissant en sa qualité de propriétaire de l'agence immobilière dénommée Ageprim, ainsi que la société B. et Cie (désignée dans le corps de l'arrêt comme la société B.), venant aux droits de ladite agence immobilière Ageprim, ont allégué que cette dernière avait agi en qualité d'intermédiaire dans le cadre de la vente de l'appartement monégasque intervenue entre la Société Jamera et la Société Vernal Establishment. S'estimant dès lors créancières d'une rémunération au titre de cette intermédiation, Dame S. épouse C. et la société B. ont entendu obtenir le règlement d'une commission d'agence. Face au refus ou à l'absence de règlement spontané de cette commission par la partie acquéreuse (les circonstances exactes des démarches amiables préalables n'étant pas précisées dans la décision), les demanderesses ont initié une action en justice. Il convient de relever que leurs prétentions financières n'étaient pas dirigées contre la société venderesse (la Société Jamera), mais exclusivement contre la partie acquéreuse au sens large, à savoir la Société Vernal Establishment, acquéreuse en titre du bien immobilier, ainsi que les époux L., M. L. étant intervenu comme représentant de ladite société liechtensteinoise. Le nœud factuel du litige résidait dans l'existence même et la matérialisation d'un contrat de mandat qui aurait été préalablement confié à l'agence immobilière Ageprim par les acquéreurs de l'appartement, contrat seul susceptible de fonder juridiquement le droit à perception d'une commission d'entremise à leur encontre. Les éléments factuels précis produits aux débats par l'agence immobilière pour tenter d'établir la réalité de son intervention et de son mandat (tels que d'éventuels bons de visite, des correspondances ou des témoignages) ne sont pas détaillés dans le texte de l'arrêt rapporté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Pour obtenir la condamnation de la Société Vernal Establishment et des époux L. au paiement de la commission litigieuse, Dame S. épouse C. et la société B., venant aux droits de l'agence Ageprim, ont saisi les juridictions monégasques du fond. La date de l'assignation initiale ainsi que la teneur exacte du jugement rendu en première instance par le Tribunal de première instance de Monaco ne sont pas précisées dans la décision. Toujours est-il que le litige a été porté devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 6 juillet 1993, la Cour d'appel de Monaco a statué en défaveur des professionnels de l'immobilier. La juridiction d'appel a en effet débouté Dame S. épouse C. et la société B. de l'intégralité des demandes en paiement de commission qu'elles avaient formées à l'encontre tant de la Société Vernal Establishment que des époux L. Pour fonder cette décision de rejet, les juges d'appel ont estimé que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble, retenant notamment que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat. Insatisfaites de cette décision, Dame S. épouse C. et la société B. ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 6 juillet 1993 devant la Cour de révision de Monaco. À l'appui de leur recours, les demanderesses au pourvoi ont développé une argumentation articulée autour de deux moyens de cassation (que la Haute juridiction examinera conjointement), reprochant essentiellement à la Cour d'appel d'avoir méconnu les règles gouvernant le droit de la preuve des contrats en droit monégasque et d'avoir privé sa décision de base légale. Par une première branche (ou premier moyen), les demanderesses au pourvoi plaçaient le débat sur le terrain du droit commercial et du principe de la liberté de la preuve. Elles faisaient grief à l'arrêt attaqué d'avoir dénaturé les documents de la cause qui, selon elles, établissaient la qualité de commerçant de la Société Vernal Establishment. En refusant de reconnaître cette commercialité par le biais d'une dénaturation documentaire, la Cour d'appel aurait, selon le pourvoi, privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 2 du Code de commerce monégasque et du principe de la liberté de la preuve en matière commerciale. L'objectif stratégique de ce moyen était manifeste : si la Société Vernal Establishment était qualifiée de commerçante, le mandat litigieux revêtait à son égard un caractère commercial, ce qui permettait à l'agence immobilière de prouver l'existence du mandat par tous moyens, sans être assujettie à l'exigence civiliste d'une preuve littérale ou d'un commencement de preuve par écrit. Par une seconde branche (ou second moyen), les demanderesses au pourvoi se plaçaient, à titre subsidiaire ou complémentaire, sur le terrain du droit civil de la preuve. Elles reprochaient à la Cour d'appel de ne pas avoir légalement justifié sa décision au regard de l'article 1188 du Code civil monégasque, en ce que l'arrêt attaqué avait énoncé que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit de son mandat. Selon les auteurs du pourvoi, les éléments versés aux débats auraient dû recevoir cette qualification juridique ou, à tout le moins, la Cour d'appel aurait insuffisamment caractérisé son refus de retenir l'existence d'un tel commencement de preuve par écrit. En défense, la position détaillée développée devant la Cour de révision par la Société Vernal Establishment et les époux L. n'est pas expressément reproduite dans l'arrêt, mais elle tendait nécessairement au rejet du pourvoi et au maintien de l'arrêt d'appel les ayant exonérés de toute obligation de paiement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale touchant à la fois au droit spécial des contrats (le mandat d'entremise immobilière), au droit de la preuve (l'articulation entre preuve libre commerciale et preuve réglementée civile) et à la technique de cassation (la délimitation précise entre le contrôle de légalité exercé par le juge du droit et le pouvoir souverain des juges du fond). Le problème juridique soumis à la Haute juridiction pouvait se formuler de la manière suivante : l'appréciation par les juges du fond des éléments de preuve produits par une agence immobilière pour établir l'existence d'un mandat lui ouvrant droit à commission à l'encontre de l'acquéreur d'un immeuble relève-t-elle de leur pouvoir souverain, de sorte qu'en constatant, hors toute dénaturation, l'absence totale de justification d'un tel mandat, la cour d'appel justifie légalement le rejet de la demande en paiement de commission sans encourir les griefs de manque de base légale tirés des règles relatives à la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou au commencement de preuve par écrit en matière civile (article 1188 du Code civil) ? En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si les critiques relatives au mode de preuve admissible (preuve libre ou preuve par écrit assouplie par un commencement de preuve) étaient opérantes devant le juge de cassation, dès lors que la juridiction d'appel avait souverainement estimé que les pièces soumises à son examen étaient, en tout état de cause, dépourvues de valeur probante pour démontrer l'existence même d'un lien contractuel de mandat. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et écarter l'argumentation des demanderesses au pourvoi, la Cour de révision procède à une réunion des deux moyens soulevés et déploie un raisonnement d'une grande concision, caractéristique des arrêts de rejet se retranchant derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. L'architecture de la motivation de la Haute juridiction repose sur trois piliers argumentatifs étroitement imbriqués : la consécration du pouvoir souverain d'appréciation probatoire des juges d'appel, le constat de l'absence de dénaturation des écrits versés aux débats, et la déduction logique de l'inopérance des griefs de manque de base légale par le constat que la décision attaquée se trouve légalement justifiée par ces seuls motifs. En premier lieu, la Cour de révision rappelle avec force le principe selon lequel l'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat contradictoire appartient exclusivement aux juges du fond. En énonçant que ces derniers « ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis », la Haute juridiction trace une ligne de démarcation stricte quant à son propre office. La Cour de révision n'est pas un troisième degré de juridiction ; il ne lui appartient pas de réexaminer les faits ni de substituer sa propre évaluation de la force probante des pièces à celle opérée par la Cour d'appel de Monaco. Qu'il s'agisse de déterminer si des documents établissent la qualité de commerçant d'une société étrangère ou s'ils constituent l'indice d'une relation contractuelle de mandat, cette pesée probatoire relève du domaine du fait, souverainement appréhendé par les juges d'appel. En deuxième lieu, la Cour de révision prend soin de verrouiller la seule voie par laquelle ce pouvoir souverain aurait pu être censuré, à savoir le grief de dénaturation. Le pourvoi soutenait en effet que la Cour d'appel avait dénaturé les documents de la cause censés établir la commercialité de la Société Vernal Establishment. La Haute juridiction écarte fermement cette critique en affirmant que les juges du fond se sont prononcés « sans dénaturer aucun écrit ». Ce faisant, la Cour de révision exerce son contrôle disciplinaire minimal : elle vérifie que la Cour d'appel n'a pas fait dire à un document clair et précis le contraire de ce qu'il énonçait. Dès lors qu'aucune dénaturation n'est caractérisée, l'interprétation des pièces éventuellement ambiguës ou l'évaluation de leur insuffisance probatoire redevient pleinement souveraine. En troisième lieu, la Cour de révision valide la conséquence juridique directe tirée par les juges d'appel de leur appréciation souveraine des faits. Elle relève que les juges du fond « ont déclaré exactement [...] que l'agence immobilière Ageprim ne justifiait nullement de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs de l'immeuble et qu'en conséquence elle n'était pas fondée à réclamer le paiement d'une commission ». L'emploi de l'adverbe « exactement » souligne l'orthodoxie juridique de la déduction opérée par la Cour d'appel : en matière d'entremise immobilière, le droit à commission procède nécessairement d'un contrat de mandat préalable. Faute de preuve de l'existence de ce contrat liant l'agent immobilier à la personne à qui la rémunération est réclamée (en l'occurrence les acquéreurs), la demande en paiement est dépourvue de tout fondement contractuel et doit être rejetée. C'est à l'aune de ce constat d'absence radicale de preuve du mandat (« ne justifiait nullement ») que la Cour de révision neutralise les deux branches du moyen tirées d'un prétendu défaut de base légale au regard de l'article 2 du Code de commerce et de l'article 1188 du Code civil. La Haute juridiction conclut en effet que les juges d'appel « ont, par ces seuls motifs, légalement justifié leur décision et que le moyen ne peut être accueilli ». La logique implicite mais implacable de cette formule est la suivante : peu importe, en définitive, que le régime probatoire applicable fût celui de la liberté de la preuve commerciale (article 2 du Code de commerce) ou celui de la preuve civile tempérée par le commencement de preuve par écrit (article 1188 du Code civil). Même dans un système de preuve libre, ou même en admettant la recevabilité de présomptions complétant un commencement de preuve par écrit, encore faut-il que les éléments produits emportent la conviction du juge quant à l'existence du contrat allégué. Or, la Cour d'appel ayant souverainement estimé que les éléments soumis à son examen ne justifiaient « nullement » l'existence d'un mandat, la défaillance probatoire de l'agence immobilière était totale, quel que soit le filtre légal d'admissibilité de la preuve retenu. Les moyens reprochant un manque de base légale quant à la détermination du mode de preuve applicable devenaient dès lors inopérants face au constat souverain du vide probatoire affectant la prétention des demanderesses. Enfin, tirant les conséquences procédurales du rejet du pourvoi, la Cour de révision fait application des dispositions sanctionnant les recours infondés en condamnant les demanderesses à une amende civile ainsi qu'aux frais de l'instance. ### C. Le dispositif La Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes exacts suivants : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Condamne la dame S. et la société B. à une amende de 2 000 F en vertu de l'article 459-4 du Code de procédure civile, et aux dépens ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision de Monaco le 18 mars 1994 s'inscrit avec une grande cohérence dans la tradition juridique monégasque, laquelle partage une parenté structurelle et conceptuelle étroite avec le droit civil et processuel français, tout en conservant ses spécificités textuelles et économiques propres au marché immobilier de la Principauté. En premier lieu, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du droit de l'entremise immobilière, cet arrêt réaffirme un principe directeur fondamental : la nature strictement contractuelle du droit à rémunération de l'intermédiaire immobilier. En validant la proposition selon laquelle l'agence immobilière qui ne justifie pas de l'existence d'un mandat la liant aux acquéreurs n'est « en conséquence [...] pas fondée à réclamer le paiement d'une commission », la Cour de révision rappelle que la seule intervention factuelle d'une agence dans le rapprochement des parties ou dans la réalisation d'une vente ne suffit pas, en l'absence d'un contrat de mandat dûment établi avec le débiteur recherché, à faire naître une créance de commission. Une analyse attentive des textes visés dans l'arrêt de 1994 permet de mesurer l'évolution et la nature du droit monégasque en la matière. Contrairement au droit français où le contentieux de la commission d'agence immobilière est, depuis la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970, entièrement absorbé par un formalisme d'ordre public exigeant un mandat écrit préalable mentionnant à peine de nullité le montant de la rémunération et la partie qui en a la charge, le débat devant la Cour de révision de Monaco en 1994 se déploie intégralement sur le terrain du droit commun de la preuve des contrats (article 1188 du Code civil monégasque et article 2 du Code de commerce monégasque). L'article 1188 du Code civil monégasque constitue le pendant, en droit interne monégasque, des règles civilistes classiques relatives au commencement de preuve par écrit (comparables à l'ancien article 1347 du Code civil français, devenu l'article 1362). Ce texte permet de déroger à l'exigence de la preuve littérale (par acte authentique ou sous seing privé) des actes juridiques excédant une certaine somme, lorsqu'il existe un écrit émanant de la personne contre laquelle la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué. De même, l'article 2 du Code de commerce monégasque, invoqué par le pourvoi en liaison avec le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale, renvoie à la théorie des actes de commerce et des actes mixtes : à l'égard d'une partie ayant la qualité de commerçant agissant pour les besoins de son commerce, l'existence d'un contrat (y compris un mandat) peut être rapportée par tous moyens (témoignages, présomptions, factures, correspondances). Toutefois, l'apport majeur de l'arrêt du 18 mars 1994 réside dans la manière dont la Cour de révision articule ces règles de droit substantiel de la preuve avec la technique du contrôle de cassation. La jurisprudence monégasque, à l'instar de celle de la Cour de cassation française, opère une distinction fondamentale entre l'admissibilité des modes de preuve (question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision) et la force probante des éléments produits (question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond). En ce qui concerne l'article 1188 du Code civil, la jurisprudence constante issue de la tradition franco-monégasque distingue traditionnellement deux aspects dans la notion de commencement de preuve par écrit : d'une part, la question de savoir s'il existe un écrit émanant de la partie adverse (contrôlée par le juge du droit ou relevant du constat matériel hors dénaturation) ; d'autre part, la question de savoir si cet écrit « rend vraisemblable le fait allégué ». Or, l'appréciation de cette vraisemblance relève invariablement du pouvoir souverain des juges du fond. En l'espèce, la Cour d'appel ayant retenu que l'agent immobilier ne fournissait aucun commencement de preuve par écrit et ne justifiait nullement d'un mandat, la Cour de révision refuse d'entrer dans le détail de cette appréciation factuelle. Dès lors qu'aucun écrit n'a été dénaturé dans sa matérialité ou son sens clair, le constat de l'absence de commencement de preuve par écrit échappe à la censure. Plus éclairante encore est la neutralisation du moyen tiré de l'article 2 du Code de commerce et de la commercialité prétendue de la Société Vernal Establishment. Le pourvoi tentait d'attraire la Cour de révision sur le terrain de la qualification juridique de commerçant d'une entité de droit liechtensteinois (un *Establishment* ou *Anstalt*). En droit du commerce international et en droit comparé, la qualification commerciale d'une telle structure étrangère réalisant une acquisition immobilière à Monaco dépend tant de sa forme statutaire selon sa *lex societatis* que de la nature de ses activités effectives. Le pourvoi soutenait que les documents produits établissaient cette qualité de commerçant et que les juges d'appel les avaient dénaturés. En balayant ce grief par l'affirmation que les juges du fond ont apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve sans dénaturer aucun écrit, la Cour de révision délivre un enseignement méthodologique de premier plan : d'une part, la démonstration de la qualité de commerçant d'une société étrangère par des documents extrinsèques relève de l'appréciation souveraine de la portée probatoire de ces pièces ; d'autre part et surtout, le débat sur la liberté de la preuve commerciale devient purement théorique et surabondant lorsque le juge du fond constate que le demandeur ne rapporte *aucune* preuve (« ne justifiait nullement ») de l'existence du contrat. En effet, le principe de la liberté de la preuve en matière commerciale dispense le plaideur de produire un écrit préconstitué conforme aux exigences du Code civil, mais il ne le dispense nullement de prouver l'existence de l'obligation dont il réclame l'exécution. La liberté de
# Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20079 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 30 septembre 2021, n° 20079 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/09-30-20079)) ## Faits et procédure Une société de droit des Îles Caïmans, propriétaire d'un appartement de sept pièces en duplex situé dans un immeuble monégasque, a confié sa gestion locative à un agent immobilier exerçant sous l'enseigne « Y », par un contrat de mandat du 8 janvier 2003. Ce contrat prévoyait des honoraires d'administration et de gérance de 2,5 % HT, prélevés sur les encaissements de loyers, pour « les deux premières années ». Le mandat était ensuite renouvelable par tacite reconduction annuelle, sauf dénonciation trois mois avant l'échéance. À compter d'août 2005, les factures de l'agent mentionnaient un taux de 3 % HT. Le bien a été loué à compter du 1er juillet 2011, avec des baux successivement renouvelés. En 2015, un dirigeant de la société propriétaire a demandé à la locataire de régler directement les loyers sur un compte bancaire étranger, sans transiter par l'agence. Par courriel du 12 septembre 2017, ce dirigeant a informé l'agence de sa décharge de toute obligation de gestion. Par lettre recommandée du 30 avril 2019, la société a notifié la résiliation du mandat avec effet immédiat. Face à des honoraires impayés, l'agent a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de la locataire, sur autorisation du Président du Tribunal de première instance. Il a ensuite assigné la société en validation de la saisie et en paiement. Par conclusions additionnelles, il a porté sa demande principale à 57 780 euros, correspondant aux honoraires du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2019, et a sollicité des dommages et intérêts pour avoir été évincé au profit d'une autre agence. Par jugement du 16 juillet 2020, le Tribunal de première instance a condamné la société au paiement de 57 780 euros, outre 4 500 euros pour non-respect du mandat et 2 500 euros pour résistance abusive. Il a validé la saisie-arrêt et dit que la tierce-saisie se libérerait entre les mains de l'agent. La société a interjeté appel. Elle sollicitait l'infirmation intégrale, la mainlevée de la saisie, et 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'agent a conclu à la confirmation et formé un appel abusif reconventionnel. La locataire, tierce-saisie, a demandé qu'il lui soit donné acte de sa détention de 26 340 euros. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. L'augmentation unilatérale du taux de commission, de 2,5 % à 3 %, est-elle opposable au mandant qui ne l'a pas contestée pendant plus de dix ans ? 2. Le mandant peut-il opposer l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des honoraires, en se fondant sur des manquements allégués du mandataire dans la gestion du bien ? 3. Une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, formée pour la première fois en cause d'appel, est-elle recevable au regard de l'article 431 du Code de procédure civile ? 4. Le mandataire peut-il obtenir réparation d'une faute du mandant consistant à confier la gestion à un tiers pendant la durée du mandat ? ## Solution et dispositif La Cour déclare recevable l'appel, rejette la demande de renvoi et déclare irrecevable la demande de 15 000 euros pour procédure abusive. Elle confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société au paiement des honoraires et validé la saisie-arrêt. Elle l'infirme en ce qu'il a alloué 4 500 euros pour non-respect du mandat, ramené à 1 000 euros. Le dispositif est rédigé comme suit : > « Déclare la société A recevable en son appel, > La déclare irrecevable en sa demande en paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, > Confirme le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le Tribunal de première instance, sauf en
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14099 > **Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 septembre 2015, n° 14099 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/09-29-14099))** ## Faits et procédure Par contrat signé les 17 septembre et 3 octobre 2007, la fondation de droit liechtensteinois H et M. a. AL-NO. ont conclu une promesse de vente synallagmatique portant sur les droits de la fondation dans la société de droit liechtensteinois E, propriétaire d'biens immobiliers situés à Monaco. La cession était subordonnée à la réalisation d'un audit de « due diligence » et prévoyait la conclusion ultérieure d'un « contrat d'achat formel ». Le prix était fixé à 25 millions d'euros, un acompte de 2,5 millions d'euros ayant été versé. Aucun contrat de vente postérieur n'a été conclu. M. a. AL-NO. a versé à M. AR. SH. MO., préposé de l'agence immobilière O, 450 000 euros en quatre versements entre le 2 janvier et le 29 février 2008, à titre de commission. Le demandeur, de nationalité autrichienne, a été déclaré en faillite par le Tribunal de commerce de Vienne le 24 octobre 2008. La procédure d'insolvabilité a été clôturée par décision du 5 avril 2013. Parallèlement, plusieurs instances monégasques ont opposé M. a. AL-NO. à la fondation H et à la société E, tendant notamment à l'exécution forcée de la promesse. Par arrêt du 7 avril 2015, la Cour d'appel a confirmé le rejet de la demande en restitution de l'acompte de 2,5 millions d'euros. Une action distincte, engagée contre M. AR. SH. MO. en 2010 pour récupérer la commission, a été déclarée irrecevable en première instance puis en appel, le demandeur n'ayant alors pas la capacité d'agir seul en raison de sa faillite. Dans la présente instance, introduite le 24 mars 2014, M. a. AL-NO. demandait la restitution de 450 000 euros avec intérêts à compter du 15 mars 2010, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le défendeur sollicitait à titre principal l'application des règles du mandat de droit commun, à titre subsidiaire la reconnaissance d'une vente parfaite justifiant la commission, et formait une demande reconventionnelle de 30 000 euros pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève deux questions. **Première question** : la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 régissant la profession d'agent immobilier s'applique-t-elle à l'intervention d'un agent portant sur la cession de droits dans une structure de droit étranger dont l'actif comprend un immeuble monégasque ? **Seconde question** : le droit à rémunération de l'agent immobilier, défini à l'article 12 de cette loi, est-il ouvert lorsque la promesse de vente ayant motivé l'intervention contient une condition suspensive et n'a pas été suivie d'un acte réitératif ? ## Solution et dispositif Sur la première question, le Tribunal retient l'application de la loi de 2002. Il relève que l'article 1er, 3°, vise « l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce », et que la notion de « parts sociales » doit être « entendue dans une acception large, y compris, dès lors qu'elles n'en sont pas expressément exclues, les opérations sur le capital social de personnes morales étrangères ». Il constate en outre que le caractère négociable des titres n'est
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 2015, n° 13464 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 2015, n° 13464 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/07-02-13464)) ## Faits et procédure Des travaux de rénovation de la SAM A, réalisés sous le contrôle de la SAM F, ont comporté la réfection de la rampe d'accès à l'hôtel depuis la rue de la Madone. Le maître de l'ouvrage, sous la maîtrise d'œuvre de la SCI I, a confié à la SRL B l'exécution du lot 14, comprenant ce revêtement. La SRL B a sous-traité la pose à la SRL D. La SARL H a fourni les briquettes, son assureur de responsabilité civile étant la société G. Plusieurs sinistres ont été déclarés à la SA C en 2005 et 2006. Après expertise amiable, un désaccord subsistait sur la répartition des responsabilités et sur l'étendue des surfaces à reprendre. Une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 16 juillet 2008. L'expert a déposé un pré-rapport le 27 février 2010 et un rapport le 10 octobre 2011. La SAM A a assigné le 8 janvier 2010 la SRL B, la SA C, la SRL D, la SARL E, la SAM F, la société G et la SARL H. Par jugement du 6 juin 2013, le tribunal a rejeté les exceptions de nullité de l'assignation et renvoyé les parties à conclure au fond. Par jugement avant-dire-droit du 8 mai 2014, il a autorisé la SRL B à appeler en garantie la SRL D et rejeté les autres demandes d'appel en cause. La SRL B a alors assigné la SRL D, le 8 mai 2014. Dans ses dernières conclusions, la SAM A demandait la condamnation solidaire de la SRL B et de la SA C à lui verser 312.531,70 €, montant des travaux de reprise arrêté par l'expert. Les défendeurs ont formé des demandes reconventionnelles pour procédure abusive. La SA C contestait être l'assureur de la SRL B. ## Question de droit La décision
# Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16740 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 février 2018, n° 16740 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2018/02-19-16740)) ## Faits et procédure Par acte notarié du 15 juin 2010, Mme CA-CAI. a acquis, dans l'immeuble « Villa Juliette » soumis au statut de la copropriété, un appartement au 3e étage, l'intégralité du 4e étage mansardé et l'aire libre, emportant le droit de construire au-dessus de cet étage. Lors de l'assemblée générale du 12 mai 2014, la résolution n° 8, qui tendait à autoriser un projet de rehausse de la toiture présenté par la copropriétaire, a été rejetée. La décision est intervenue sans que la majorité prévue par l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, soit atteinte. Mme CA-CAI. a saisi le tribunal de première instance. À titre principal, elle sollicitait l'annulation de la résolution sur le fondement de la loi de 2007. À titre subsidiaire, elle invoquait un abus de majorité, le refus étant selon elle contraire à l'intérêt de l'immeuble, uniquement destiné à lui nuire et abusif en ce qu'il l'empêchait de jouir de sa propriété. Par jugement du 21 janvier 2016, elle a été déboutée de l'ensemble de ses demandes. Sur appel, la cour d'appel, par arrêt du 10 janvier 2017, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts. Sur pourvoi, la Cour de révision, par arrêt du 16 octobre 2017, a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il avait rejeté la demande fondée sur l'abus de majorité, et renvoyé l'affaire à la prochaine session, autrement composée. Devant la Cour de révision statuant après cassation, la copropriétaire demandait l'annulation de la résolution n° 8 et réclamait 50.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le syndicat sollicitait la confirmation du jugement et 4.000 € de dommages-intérêts. Le ministère public a conclu le 10 janvier 2018. L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 février 2018. ## Question de droit La question posée était de savoir si le refus de l'assemblée générale d'autoriser une surélévation de toiture, opposé à un copropriétaire qui proposait une compensation financière pour les travaux, constitue un abus de majorité, et selon quelle répartition de la charge de la preuve ce grief doit être apprécié. Plus précisément, la Cour de révision devait déterminer : - la portée de la règle selon laquelle le copropriétaire demandeur doit prouver l'abus de majorité ; - l'incidence d'une éventuelle violation
# Tribunal Suprême de Monaco, 13 octobre 2020, n° 19385 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 13 octobre 2020, n° 19385 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2020/10-13-19385)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco trouve son origine dans un conflit entre associés au sein d'une structure sociétaire civile, illustrant les difficultés susceptibles de naître lors de la tentative d'éviction d'un dirigeant social et de la publicité subséquente de cette modification auprès des services administratifs compétents. En l'espèce, Madame E. C. et Monsieur V. P. avaient constitué une société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI ACQUARELLE I. Le capital social de cette entité était divisé en 2.000 parts sociales d'une valeur nominale d'un euro chacune. La répartition initiale du capital conférait une quasi-totalité des droits à Monsieur V. P., détenteur de 1.999 parts et désigné en qualité de gérant statutaire pour une durée indéterminée, tandis que Madame E. C. ne détenait qu'une seule part en pleine propriété. Toutefois, l'équilibre des prérogatives au sein de la société s'était trouvé modifié par un acte ultérieur aux termes duquel Monsieur V. P. avait cédé à Madame E. C. l'usufruit de l'intégralité de ses parts sociales. Par suite de fortes dissensions apparues entre les deux associés, Madame E. C. a entrepris de provoquer un changement dans la direction de la société. À cette fin, elle a sollicité de Monsieur V. P., en sa qualité de gérant en exercice, la convocation d'une assemblée générale ayant pour ordre du jour le remplacement du gérant. Cette démarche s'étant révélée vaine face à l'inertie ou au refus du dirigeant en place, l'associée a tenté d'obtenir une habilitation judiciaire pour surmonter cette situation de blocage. Elle a ainsi saisi par voie de requête le Tribunal de première instance aux fins d'être autorisée à convoquer elle-même l'assemblée générale de la société. Par une ordonnance rendue le 7 janvier 2019, la présidente du Tribunal de première instance a estimé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande, motif pris de l'absence de base textuelle permettant au juge d'accorder une telle autorisation. Néanmoins, dans les motifs de son ordonnance, le magistrat a cru devoir formuler une observation relative aux stipulations statutaires de la personne morale. Se référant à l'article 12 des statuts de la SCI ACQUARELLE I — lequel stipule que « *...Pour le cas où la société ne serait administrée par aucun gérant, par suite de son décès ou de sa disparition ou de son incapacité, ou pour quelques raisons que ce soient, tout associé pourra convoquer une assemblée générale dans les conditions ci-dessus déterminées. (...)* » —, la présidente de la juridiction civile a précisé que les termes « *ou pour quelques raisons que ce soient* » pourraient, dans ce cas d'espèce, autoriser un associé à procéder directement à la convocation d'une assemblée générale. S'appuyant sur cette mention de l'ordonnance présidentielle et sur sa propre lecture des statuts, Madame E. C. a pris l'initiative de convoquer, le 7 février 2019, une assemblée générale ordinaire de la SCI ACQUARELLE I. Lors de cette réunion, il a été décidé, d'une part, la révocation de Monsieur V. P. de ses fonctions de gérant et, d'autre part, la nomination de Madame E. C. en qualité de nouvelle gérante. Conformément aux prescriptions légales imposant la publicité des modifications affectant l'administration des sociétés civiles, Madame E. C. a alors adressé à la Direction de l'Expansion économique une demande tendant à l'inscription de ce changement de gérance sur le registre spécial des sociétés civiles. C'est à ce stade que le différend entre les associés s'est mué en un litige opposant la requérante à l'administration monégasque. Par une décision en date du 8 mars 2019, le Directeur de l'Expansion économique a rejeté la demande d'inscription modificative. Ce refus administratif était expressément motivé par l'irrégularité de la convocation de l'assemblée générale ayant procédé à la révocation et à la nomination du gérant. Contestant cette décision de refus d'inscription, Madame E. C. a exercé un recours administratif préalable auprès du Ministre d'État. Par une décision du 2 avril 2019, le Ministre d'État a rejeté ce recours, confirmant ainsi la position adoptée par le Directeur de l'Expansion économique et maintenant le refus de porter mention du changement de gérance sur le registre spécial. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au rejet de son recours hiérarchique par le Ministre d'État, Madame E. C. a saisi le Tribunal Suprême par une requête enregistrée au Greffe Général de la Principauté de Monaco le 31 mai 2019 sous le numéro TS 2019-13. Elle sollicitait de la haute juridiction l'annulation de la décision ministérielle du 2 avril 2019 ayant rejeté son recours administratif contre la décision du Directeur de l'Expansion économique du 8 mars 2019, ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens. À l'appui de son recours en annulation pour excès de pouvoir, la requérante développait une argumentation structurée autour de moyens de légalité externe et de légalité interne, qu'elle a maintenus et précisés dans son mémoire en réplique enregistré le 14 août 2019. Sur le terrain de la légalité externe, Madame E. C. soulevait un moyen tiré de l'incompétence de l'autorité administrative. Elle soutenait que ni le Directeur de l'Expansion économique, ni le Ministre d'État statuant sur recours hiérarchique, ne disposaient de la compétence légale pour refuser une demande d'inscription modificative au répertoire spécial des sociétés civiles en portant une appréciation sur la régularité au fond de la convocation d'une assemblée générale. Selon l'analyse de la requérante, l'office de ces autorités administratives est strictement circonscrit à une vérification formelle de la conformité des déclarations aux pièces justificatives produites par le déclarant. Dans sa réplique, elle précisait que lorsque le Directeur de l'Expansion économique constate une difficulté juridique, il n'a nullement le pouvoir de la trancher lui-même, mais doit s'en remettre à la juridiction compétente en la matière. En particulier, il ne lui appartiendrait pas de se prononcer sur la réalité ou non de l'absence du gérant au sens des statuts. Sur le terrain de la légalité interne, la requérante faisait grief à la décision attaquée d'être entachée d'une double erreur d'appréciation. La première erreur résiderait dans l'interprétation retenue de l'article 12 des statuts de la SCI ACQUARELLE I. Selon Madame E. C., le seul fait que le gérant en exercice n'ait pas répondu aux demandes de convocation formulées par un associé permettait de considérer qu'il ne faisait plus face à ses responsabilités, situation entrant dès lors dans les prévisions de l'article 12 autorisant tout associé à convoquer l'assemblée « *pour quelques raisons que ce soient* ». La seconde erreur d'appréciation procéderait de la méconnaissance, par le Ministre d'État, de l'ordonnance rendue le 7 janvier 2019 par la présidente du Tribunal de première instance. La requérante faisait valoir que ce magistrat, juge dont la compétence spéciale est précisément de trancher une telle question, avait estimé qu'une autorisation judiciaire n'était pas nécessaire pour convoquer l'assemblée au regard des termes de l'article 12 des statuts. En défense, par une contre-requête enregistrée le 26 juillet 2019 et une duplique enregistrée le 16 septembre 2019, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête et à la condamnation de Madame E. C. aux dépens, en défendant une conception extensive des pouvoirs de contrôle de l'administration chargée de la tenue du registre. Répondant au moyen de légalité externe, le Ministre d'État soutenait que la compétence du Directeur de l'Expansion économique, lorsqu'il est saisi d'une déclaration complémentaire ou rectificative relative à une modification intervenue au sein d'une société civile, ne saurait être réduite à un simple contrôle matériel du caractère complet du dossier. Tout en concédant que cette autorité ne peut prendre parti sur l'opportunité de la modification déclarée, le Ministre d'État affirmait qu'elle est en revanche tenue, en sa qualité d'autorité chargée de la tenue du répertoire du commerce et de l'industrie, de vérifier la régularité juridique de ladite modification, tant au regard des dispositions légales et réglementaires applicables qu'au regard des stipulations statutaires de la société concernée. Or, selon l'administration, l'examen des pièces justificatives produites en l'espèce révélait que la modification de la gérance était intervenue à l'issue d'une procédure irrégulière, dès lors que l'article 12 des statuts réservait au seul gérant en exercice le pouvoir de convoquer l'assemblée générale appelée à statuer sur le remplacement du dirigeant. Dans sa duplique, le Ministre d'État ajoutait que face à une telle irrégularité, le Directeur de l'Expansion économique n'avait pas à saisir une juridiction, mais devait rejeter directement la demande d'inscription, laissant au demandeur le soin, le cas échéant, de former un recours en annulation devant le Tribunal Suprême. Sur la légalité interne, le Ministre d'État répliquait que les stipulations de l'article 12 des statuts étaient claires et ne permettaient à un associé de convoquer l'assemblée générale que dans l'unique hypothèse d'une vacance de la gérance, c'est-à-dire lorsque la société n'est plus administrée par aucun gérant. Quant à l'ordonnance de la présidente du Tribunal de première instance du 7 janvier 2019, le Ministre d'État opposait que la requérante ne pouvait utilement s'en prévaloir dès lors que cette décision avait rejeté sa requête. Il soulignait que l'observation incidente du juge selon laquelle l'article 12 pourrait autoriser la convocation par un associé ne constituait qu'une simple interprétation, dépourvue de caractère décisoire, contraire au texte statutaire, et que l'ordonnance rendue sur pied de requête était en tout état de cause dépourvue de toute autorité de chose jugée. Alors que l'instruction était close depuis le procès-verbal du Greffier en Chef du 25 septembre 2019 et que l'affaire avait été renvoyée à l'audience du 29 septembre 2020 par une ordonnance du 14 août 2020, le cours du procès a connu un infléchissement décisif sous l'impulsion de la juridiction elle-même. Par une ordonnance du 8 septembre 2020, le Président du Tribunal Suprême a informé les parties que la décision à intervenir était susceptible d'être fondée sur un moyen relevé d'office, tiré du caractère d'ordre public des règles de répartition des compétences juridictionnelles. Le moyen ainsi communiqué visait l'article 8-1 de la loi relative aux sociétés civiles (mentionnée dans l'ordonnance de communication sous le numéro 767 du 18 février 1966, et dans les visas et motifs de l'arrêt sous le numéro 797 du 18 février 1966), aux termes duquel : « *le président du tribunal de première instance ou le magistrat délégué à cet effet connaît : 1° des contestations nées à l'occasion de demandes d'inscription, de déclarations complémentaires ou rectificatives ou de demandes en délivrance d'extraits du registre spécial (...)* ». En réponse à cette mesure d'instruction, Madame E. C. a déposé un mémoire le 24 septembre 2020 par lequel elle défendait vigoureusement la compétence du Tribunal Suprême. Elle soutenait que les dispositions de l'article 8-1 de la loi n° 797 du 18 février 1966 étaient inapplicables à la contestation de décisions administratives, et tout particulièrement à un recours dirigé contre une décision du Ministre d'État telle que celle du 2 avril 2019. Selon elle, le Président du Tribunal de première instance est incompétent pour connaître d'un recours formé à l'encontre d'un acte administratif. Elle invoquait la suprématie des normes constitutionnelles en se prévalant du B de l'article 90 de la Constitution, qui confère au seul Tribunal Suprême la compétence pour statuer sur la légalité d'une décision administrative. Enfin, elle faisait valoir que tant l'exercice de son recours administratif préalable que la réponse formelle apportée par le Ministre d'État en application des articles 13 et suivants de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 confirmaient la nature administrative du contentieux et, partant, la compétence de la juridiction administrative suprême. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême posait une double question fondamentale, située au confluent du droit des sociétés civiles et du droit du contentieux administratif monégasque, touchant à la fois à la délimitation des pouvoirs de l'administration dans la tenue des registres de publicité légale et à la détermination de l'ordre de juridiction compétent pour connaître des litiges qui en découlent. En premier lieu, sur le plan substantiel et administratif, se posait la question de l'étendue exacte des prérogatives de la Direction de l'Expansion économique lorsqu'elle est saisie, en application des articles 5 et 6 de la loi n° 797 du 18 février 1966 relative aux sociétés civiles et de l'Ordonnance Souveraine n° 11.986 du 2 juillet 1996, d'une déclaration complémentaire ou rectificative tendant à l'inscription d'une modification statutaire ou d'un changement d'organe de direction sur le registre spécial des sociétés civiles. L'autorité administrative chargée de la tenue de ce registre dispose-t-elle d'un pouvoir d'appréciation de la régularité juridique interne des actes sociaux qui lui sont soumis — l'autorisant à vérifier la conformité de la procédure de convocation d'une assemblée générale aux stipulations statutaires de la société —, ou sa compétence est-elle strictement liée et cantonnée à un contrôle formel de la production des pièces justificatives requises par les textes ? En second lieu, et de manière prioritaire sur le plan procédural, la juridiction devait résoudre une question de compétence juridictionnelle d'ordre public. Lorsqu'un refus d'inscription modificative sur le registre spécial des sociétés civiles est opposé par le Directeur de l'Expansion économique, puis confirmé sur recours hiérarchique par une décision du Ministre d'État, quelle est la juridiction compétente pour connaître de la contestation de ce refus ? Le litige relève-t-il de la compétence générale d'attribution du Tribunal Suprême en matière de recours en annulation pour excès de pouvoir contre les décisions des autorités administratives, garantie par l'article 90 B de la Constitution, ou tombe-t-il sous le coup de l'attribution législative spéciale de compétence édictée par l'article 8-1 de la loi n° 797 du 18 février 1966 au profit du Président du Tribunal de première instance pour connaître des contestations nées à l'occasion des déclarations rectificatives au registre spécial ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, le Tribunal Suprême adopte une démarche remarquable par sa structure logique et sa portée didactique. Bien qu'il aboutisse *in fine* à une décision d'incompétence juridictionnelle — ce qui, selon une orthodoxie procédurale stricte, aurait pu le conduire à s'abstenir de toute considération relative aux attributions de l'autorité administrative —, le juge suprême prend soin, dans un premier considérant particulièrement dense, de définir avec précision le cadre légal des compétences de la Direction de l'Expansion économique avant d'en tirer la conséquence relative à la compétence du juge judiciaire. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule en quatre temps successifs au sein du premier considérant, suivis de la conclusion déductive dans le second considérant. Dans un premier temps, le Tribunal Suprême rappelle les obligations légales pesant sur les sociétés civiles en matière de publicité. Se fondant sur les articles 5 et 6 de la loi n° 797 du 18 février 1966 relative aux sociétés civiles (étant observé que le chapeau de l'arrêt et l'ordonnance de moyen d'office mentionnent par erreur matérielle la loi « n° 767 », tandis que les visas et les motifs retiennent la numérotation exacte « n° 797 »), il énonce que toute société civile est tenue de faire procéder à son inscription sur un registre spécial tenu par le service du répertoire du commerce et de l'industrie. Cette inscription initiale doit notamment comporter l'indication des nom, prénoms et adresse de chacune des personnes ayant qualité pour administrer la société. Par parallélisme, toute modification ultérieure affectant l'une des mentions de la déclaration primitive — telle qu'un changement de gérant — doit obligatoirement faire l'objet, en vue de sa mention sur ledit répertoire spécial, d'une déclaration complémentaire ou rectificative. Celle-ci doit être notifiée dans un délai de deux mois à compter de la date de la modification au service du répertoire du commerce et de l'industrie, et être accompagnée, « *s'il y a lieu, des pièces justificatives nécessaires* ». Dans un deuxième temps, le Tribunal identifie l'organe administratif investi de cette mission. Il relève qu'en vertu de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 11.986 du 2 juillet 1996 portant création de la Direction de l'Expansion économique, c'est cette direction qui est légalement chargée de la tenue du répertoire du commerce et de l'industrie. Dans un troisième temps — et c'est là un apport majeur de la motivation —, le Tribunal Suprême détermine l'étendue exacte des pouvoirs de cette administration. Tirant les conséquences combinées des articles 5 et 6 de la loi de 1966 et de l'article 2 de l'Ordonnance de 1996, la juridiction affirme de manière catégorique : « *qu'en application de ces dispositions, il appartient seulement à la Direction de l'Expansion économique de vérifier que le demandeur a fourni les pièces justificatives requises* ». L'emploi de l'adverbe « *seulement* » condamne sans ambiguïté la thèse défendue par le Ministre d'État dans ses écritures. Contrairement à ce que soutenait l'administration (et ce que le Ministre d'État avait même théorisé dans sa duplique en invitant les administrés à saisir le Tribunal Suprême en cas de refus fondé sur une irrégularité substantielle), la Direction de l'Expansion économique ne dispose d'aucun pouvoir de contrôle de la régularité intrinsèque des actes sociaux au regard des statuts de la société. Son office est purement formel et documentaire : il consiste uniquement à s'assurer de la production matérielle des pièces justificatives exigées par la réglementation. Dans un quatrième temps, le Tribunal Suprême opère la jonction entre la nature de cette mission administrative et le régime contentieux applicable. Il énonce que, « *conformément à l'article 8-1 de la loi n° 797 du 18 février 1966, le contentieux des refus d'inscription sur le registre spécial des sociétés relève de la compétence du président du Tribunal de première instance* ». Par cette formule, le juge suprême écarte implicitement mais nécessairement l'argumentation développée par Madame E. C. dans son mémoire du 24 septembre 2020. Le fait que le refus initial émane d'une direction administrative et qu'il ait été confirmé par une décision formelle du Ministre d'État sur recours hiérarchique ne modifie pas la nature du contentieux et ne saurait faire échec à la règle spéciale de compétence édictée par le législateur à l'article 8-1 de la loi de 1966. Le bloc de compétence institué au profit du Président du Tribunal de première instance englobe l'ensemble des contestations nées à l'occasion des déclarations complémentaires ou rectificatives, y compris lorsqu'elles prennent la forme d'un refus d'inscription opposé par l'autorité administrative chargée de la tenue du registre. Dès lors, dans son second considérant, le Tribunal Suprême tire la conséquence procédurale inéluctable de ces prémisses : le recours en annulation formé par Madame E. C. a été porté devant une juridiction incompétente pour
# Tribunal Suprême de Monaco, 05 décembre 2019, n° 18697 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 05 décembre 2019, n° 18697 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2019/12-05-18697)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'examen de l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême de Monaco trouve sa source dans une opération immobilière régie par un dispositif spécifique d'aide à l'accession à la propriété au profit des nationaux monégasques. Par un acte de vente en date du 28 juillet 1989, Madame J.P. S. épouse F. a acquis auprès de l'État de Monaco un appartement dépendant du domaine de l'État, moyennant un prix de 967 000 francs. Cette transaction s'inscrivait dans le cadre du « règlement relatif à la vente des appartements dépendants d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque », texte publié au Journal de Monaco du 16 décembre 1977 (et ayant ultérieurement fait l'objet d'un rectificatif en son article 18, publié au Journal de Monaco du 14 mars 2014). L'économie générale de ce texte, telle qu'exposée dans la décision, repose sur un objectif social : permettre aux personnes de nationalité monégasque d'acquérir des biens domaniaux à un prix très inférieur à celui du marché dans un contexte de forte spéculation immobilière liée à l'exiguïté du territoire. En contrepartie de cet avantage initial, le dispositif organise un mécanisme strict de retour du bien dans le parc domanial en cas de revente, afin de préserver ce parc et d'en faire bénéficier d'autres nationaux. Ainsi, l'article 15 dudit règlement prévoit que l'acquéreur s'engage, s'il souhaite revendre le bien, à renoncer à tout pouvoir sur la fixation du prix ainsi qu'à toute plus-value liée au phénomène spéculatif. Les articles 17 et 18 du même texte confient l'évaluation et la fixation du prix de rachat par l'État à une commission spécifique, chargée de statuer selon divers critères, incluant notamment l'évolution du coût de la consommation et des prix sur le marché de l'immobilier. Au cours de l'année 2013, Madame J.P. S. épouse F., souhaitant revendre son appartement, en a proposé le rachat à l'État, conformément aux stipulations de son acte de vente renvoyant au règlement de 1977. L'État de Monaco l'a alors informée de son intention de se porter acquéreur du bien au prix de 316 000 euros, montant déterminé par la commission instituée par le règlement précité. Estimant cette évaluation insuffisante, la propriétaire a rejeté cette offre. Face à la persistance du désaccord sur le montant du rachat, le différend s'est cristallisé et a donné lieu à une longue séquence contentieuse devant les juridictions de l'ordre judiciaire, avant d'aboutir devant le juge administratif et constitutionnel monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire témoigne de l'imbrication étroite entre le droit privé des contrats et le droit public réglementaire. Suite à son refus de l'offre initiale de 316 000 euros, Madame S. épouse F. a saisi le Tribunal de première instance. Ce dernier a rendu un jugement favorable à la demanderesse, considérant que la commission chargée de fixer le prix n'était pas un tiers indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil, et a invité les parties à désigner un tiers pour procéder à l'évaluation. Sur recours, la Cour d'appel de Monaco a toutefois censuré ce jugement sur la qualification de la commission. Néanmoins, la juridiction d'appel a relevé que ladite commission ne s'était pas conformée aux dispositions des articles 17 et 18 du règlement de 1977 relatives tant à sa composition qu'à la détermination du prix de rachat. En conséquence, la Cour d'appel a déclaré sans effet l'offre de l'État et a jugé que, les parties souhaitant parvenir à la vente, la commission devait être à nouveau réunie afin de fixer le prix dans le strict respect des conditions prévues au contrat et au règlement. Madame S. épouse F. a formé un pourvoi à l'encontre de cet arrêt, lequel a été rejeté par la Cour de révision. La haute juridiction judiciaire a estimé que la Cour d'appel avait légalement justifié sa décision, rappelant que l'acte de vente stipulait que le prix de rachat par l'État devait être fixé selon certains critères par la commission, et précisant, de manière déterminante pour la suite du litige, « qu'à défaut d'annulation, le règlement de 1977 reste applicable et opposable à tous ». En exécution de ces décisions judiciaires, la commission s'est réunie une seconde fois et a fixé le nouveau prix de rachat de l'appartement à la somme de 334 000 euros. Insatisfaite de cette nouvelle évaluation, la propriétaire a derechef saisi le Tribunal de première instance. Tirant les conséquences de la motivation de la Cour de révision sur l'opposabilité du règlement à défaut d'annulation, le Tribunal de première instance a, par un jugement du 13 décembre 2018, sursis à statuer au fond et renvoyé les parties devant le Tribunal Suprême aux fins d'appréciation de la validité et, à défaut de déclaration d'illégalité, d'interprétation des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977. C'est dans ces conditions que Madame S. épouse F. a déposé une requête devant le Tribunal Suprême le 13 février 2019 (enregistrée sous le numéro TS 2019-05), complétée par une réplique du 15 mai 2019. Ses prétentions s'articulent autour d'une demande principale en déclaration d'illégalité et d'une demande subsidiaire en interprétation. À titre principal, au soutien de l'illégalité des articles 17 et 18 du règlement, la requérante soulève d'abord un moyen de légalité externe tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte. Elle soutient que la Direction de l'Habitat était dépourvue de compétence pour édicter un tel règlement en l'absence d'habilitation législative ou réglementaire, d'urgence ou de circonstances exceptionnelles. En réplique aux arguments de l'État, elle précise que l'autorité administrative ne dispose que d'un pouvoir accessoire de mise en application de normes préexistantes et que l'État ne saurait dénier le caractère réglementaire d'un texte explicitement dénommé « règlement », qui n'est précédé d'aucune norme supérieure et constitue le socle de conditions sur lequel reposent les décisions individuelles. Sur le terrain de la légalité interne, la requérante déploie deux séries d'arguments : 1. Une violation de la loi, et plus précisément des dispositions du Code civil. Elle invoque la méconnaissance des articles 1025 et 1029 du Code civil (relatifs aux conditions de validité des conventions et à la prohibition des conditions potestatives), arguant d'un défaut d'indépendance et d'impartialité du débiteur dans la fixation du prix, la commission n'étant selon elle que l'émanation de l'État, partie au contrat. Elle invoque également la violation de l'article 1434 du Code civil (relatif à la détermination du prix de vente par un tiers), soutenant que la commission, composée majoritairement d'agents de l'État, n'est ni un tiers ni un arbitre indépendant. Elle précise dans sa réplique que la Cour d'appel et la Cour de révision ont seulement considéré que la fixation du prix n'avait pas été mise en œuvre conformément aux dispositions contractuelles, sans trancher définitivement la légalité du dispositif au regard du Code civil. 2. Une violation des droits et libertés constitutionnels et conventionnels. Elle soutient que les articles 17 et 18 méconnaissent l'article 24 de la Constitution garantissant le droit de propriété, éclairé par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. L'atteinte serait disproportionnée en ce qu'elle prive le vendeur du libre choix de son cocontractant et de toute influence sur le prix, sans garantie de pouvoir renoncer à la vente. En outre, elle allègue une rupture du principe d'égalité des Monégasques devant la loi, l'appréciation subjective des critères d'évaluation par la commission ne garantissant pas qu'un même prix soit proposé pour des biens équivalents. À titre subsidiaire, sur le recours en interprétation, la requérante dénonce l'insécurité juridique engendrée par la pondération des critères de l'article 17 opérée par la commission. Soulignant que le principe même de cette pondération ne résulte d'aucun texte, elle demande au Tribunal Suprême d'interpréter l'article 17 comme imposant la prise en compte de tous les critères sans exclusion ni pondération, ou, si une pondération devait être admise, qu'elle s'applique en d'égales proportions (ou en des proportions déterminées), notamment pour les deux premiers critères relatifs à l'évolution du coût de la consommation et des prix du marché immobilier. En défense, par une contre-requête du 15 avril 2019 et une duplique du 17 juin 2019, le Ministre d'État conclut au rejet de l'ensemble de la requête. Sur la compétence, le Ministre d'État fait valoir que le pouvoir réglementaire du Gouvernement (exercé par Ordonnances Souveraines et arrêtés) n'exclut pas la faculté pour les autorités administratives disposant d'un pouvoir discrétionnaire d'édicter par avance des « lignes directrices » ou de définir une « norme » pour encadrer la prise de décisions individuelles en l'absence de textes supérieurs, se référant à la jurisprudence du Conseil d'État français et du Tribunal Suprême. Il soutient que la Direction de l'Habitat tirait sa compétence pour édicter ce texte de sa mission d'instruction des dossiers de candidatures à l'attribution des appartements domaniaux, mission confiée par l'Ordonnance Souveraine n° 4.801 du 28 avril 2014 (son article 2, 1°) — les visas de la décision mentionnant également l'Ordonnance Souveraine n° 6.012 du 19 février 1977 portant création de ladite Direction. Sur la légalité interne, l'État soutient que l'adaptation apportée aux règles du Code civil est proportionnée à l'objectif d'intérêt général d'aide à l'accession à la propriété et de lutte contre la spéculation. Il conteste l'existence d'une condition potestative, le prix étant fixé selon des critères objectifs préétablis par une commission qui n'est pas uniquement composée de serviteurs de l'État et dont la Cour d'appel, approuvée par la Cour de révision, a expressément jugé dans son dispositif qu'elle constituait un tiers indépendant et impartial. Quant au droit de propriété, il n'est pas méconnu selon l'État : la restriction du choix du cocontractant est justifiée par le retour du bien au domaine ; il n'y a aucune spoliation puisque le propriétaire reste libre de renoncer à la vente ; et surtout, l'article 15 du règlement — dont la validité n'est pas contestée dans l'instance — prévoit que l'acquéreur renonce dès l'origine à toute plus-value et à tout pouvoir sur le prix. Le principe d'égalité n'est pas davantage froissé, les critères étant objectifs et les acquéreurs de biens domaniaux se trouvant, au regard de l'objectif social poursuivi, dans une situation différente des autres propriétaires monégasques. Enfin, sur l'interprétation, le Ministre d'État juge la critique inopérante, car elle vise en réalité l'application concrète des critères par la commission. Il ajoute que la pondération découle nécessairement de l'article 15 (non attaqué) qui exclut toute plus-value spéculative : sans pondération par la commission (sous le contrôle du juge), une application stricte et arithmétique des critères de l'article 17 conduirait à aligner le prix de rachat sur le prix du marché, ruinant ainsi l'économie du texte. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Saisi sur renvoi préjudiciel du Tribunal de première instance en application de l'article 90-B, 3° de la Constitution, le Tribunal Suprême était confronté à une série de questions juridiques d'une haute technicité : 1. Sur le plan de la compétence administrative : une direction administrative (la Direction de l'Habitat) peut-elle légalement édicter un « règlement » fixant les conditions de vente et de rachat de biens du domaine privé de l'État au titre d'un pouvoir de définition de « lignes directrices », en l'absence d'habilitation textuelle expresse ? 2. Sur le plan de la légalité matérielle et constitutionnelle : le mécanisme de détermination du prix de rachat par une commission administrative selon des critères pondérés est-il conforme aux règles du Code civil prohibant la potestativité et exigeant l'intervention d'un tiers impartial (articles 1025, 1029 et 1434), ainsi qu'au droit de propriété (article 24 de la Constitution) et au principe d'égalité ? 3. À titre subsidiaire, comment interpréter l'article 17 du règlement s'agissant de la méthode de pondération des critères d'évaluation ? Toutefois, avant même de trancher ces questions au fond, une question préalable et éminemment stratégique s'est posée à la juridiction suprême : **le juge du renvoi en appréciation de validité peut-il se prononcer sur la légalité d'un acte réglementaire ancien régissant un pan entier de la politique immobilière sociale de l'État, sans mesurer au préalable les conséquences systémiques, juridiques et financières qu'une éventuelle déclaration d'illégalité entraînerait sur l'ensemble des contrats en cours et des opérations passées ou futures ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par une décision avant dire droit rendue en Assemblée plénière le 5 décembre 2019, le Tribunal Suprême choisit de ne pas trancher immédiatement le fond du litige. Son raisonnement, bien que ramassé en deux considérants, révèle une approche pragmatique et conséquentialiste de son office juridictionnel. Dans un premier temps (1er considérant), le Tribunal Suprême circonscrit le cadre de sa saisine en rappelant qu'il intervient sur renvoi du Tribunal de première instance (jugement du 13 décembre 2018) aux fins d'appréciation de validité et, à défaut de déclaration d'illégalité, d'interprétation des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977. Dans un second temps (2e considérant), la Haute Juridiction constate un déficit d'information au regard de l'ampleur potentielle de sa future décision : « Considérant qu'eu égard au contenu des écritures des parties, le Tribunal Suprême n'est pas, en l'État, en mesure de se prononcer sur le recours dont il est saisi ». Ce constat d'impossibilité de statuer en l'état ne tient pas à une insuffisance de l'argumentation juridique sur la validité intrinsèque des articles 17 et 18 — les moyens des parties étant longuement et précisément rapportés dans les visas —, mais à l'absence d'éléments relatifs aux répercussions extrinsèques d'une éventuelle censure. Le Tribunal Suprême opère alors une distinction fondamentale touchant à la répartition des compétences entre les ordres de juridiction. Il rappelle expressément qu'il statue « sans préjudice et sous réserve de l'appréciation des juridictions judiciaires, seules compétentes pour se prononcer sur la validité des contrats de droit privé ». Par cette incise, le Tribunal Suprême réaffirme le principe selon lequel le contrat de vente d'un appartement domanial conclu entre l'État et un particulier monégasque est un contrat de droit privé, dont le contentieux relève par nature du juge judiciaire. Néanmoins, bien que le juge judiciaire soit seul juge du contrat, la déclaration d'illégalité par le Tribunal Suprême du règlement auquel ces contrats se réfèrent (ou dont ils reproduisent les stipulations) est susceptible d'avoir un effet d'entraînement majeur sur la stabilité de ces conventions. C'est pourquoi le Tribunal Suprême estime indispensable d'interroger les parties sur deux séries d'éléments : 1. D'une part, sur le terrain juridique : il appartient aux parties de faire connaître, s'il y a lieu, « les conséquences qu'une déclaration d'illégalité serait, selon elles, susceptible d'avoir sur les contrats par lesquels des monégasques ont acquis des biens domaniaux ainsi que sur les opérations de revente à l'État en cours ou à venir ». 2. D'autre part, sur le terrain factuel et macro-économique : le Tribunal juge utile que lui soient communiqués « tous les autres éléments de droit et de fait de nature à l'éclairer sur la revente à l'État des biens domaniaux acquis par des monégasques, notamment le nombre de biens concernés, le nombre d'opérations de revente en cours ou à venir ainsi que l'estimation des montants financiers en cause ». Pour fonder juridiquement cette démarche, le Tribunal Suprême mobilise l'article 32 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, disposition qui lui confère le pouvoir de prescrire toutes mesures d'instruction utiles à la solution du litige. ### C. Le dispositif Le dispositif de la décision, qui traduit de manière impérative ce supplément d'instruction, est ainsi rédigé : > « Décide : > Article 1er : Les parties sont invitées, dans le délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, à : > 1° préciser, s'il y a lieu, les conséquences qu'une déclaration d'illégalité serait susceptible d'avoir sur les contrats par lesquels des monégasques ont acquis des biens domaniaux ainsi que sur les opérations de revente à l'État en cours ou à venir ; > 2° communiquer tous les autres éléments de droit et de fait de nature à éclairer le Tribunal Suprême sur la revente à l'État des biens domaniaux acquis par des monégasques, notamment le nombre de biens concernés, le nombre d'opérations de revente en cours ou à venir ainsi que l'estimation des montants financiers en cause. > Article 2 : Les dépens sont réservés. > Article 3 : Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 5 décembre 2019 par le Tribunal Suprême, siégeant en Assemblée plénière (formation la plus solennelle de la juridiction), constitue un jalon remarquable dans le contentieux administratif monégasque, tant par les questions de fond qu'elle met en exergue que par la méthode juridictionnelle qu'elle déploie. En premier lieu, l'affaire illustre la complexité du mécanisme du recours en appréciation de validité sur renvoi de l'autorité judiciaire, prévu par l'article 90-B, 3° de la Constitution. Ce mécanisme instaure un dialogue des juges entre l'ordre judiciaire (Tribunal de première instance, Cour d'appel, Cour de révision) et le Tribunal Suprême. En l'espèce, la Cour de révision avait fermé la voie à une mise à l'écart directe du règlement de 1977 par le juge du contrat, en jugeant qu'« à défaut d'annulation, le règlement de 1977 reste applicable et opposable à tous ». Ce faisant, la Cour de révision a contraint la demanderesse, lors de la seconde saisine du Tribunal de première instance, à provoquer une question préjudicielle devant le Tribunal Suprême, seul compétent pour déclarer illégal un acte administratif réglementaire. En deuxième lieu, les débats rapportés dans la décision mettent en lumière une controverse doctrinale et jurisprudentielle de premier plan relative au droit souple et au pouvoir réglementaire des autorités administratives subordonnées. Pour sauver de l'incompétence le « règlement » de 1977 édicté par la Direction de l'Habitat sans habilitation textuelle évidente à l'époque de son adoption (le Ministre d'État invoquant curieusement dans ses écritures une Ordonnance Souveraine du 28 avril 2014 pour justifier la compétence d'un texte de 1977, bien que les visas du Tribunal Suprême
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 avril 2018, n° 16973 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 avril 2018, n° 16973 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/04-19-16973)) ## Faits et procédure La société de droit anglais F, propriétaire d'une villa sise à Monaco, a fait réaliser des travaux de toiture ayant porté atteinte à une servitude de vue *non altius tollendi* au profit de deux immeubles, appartenant respectivement à la société de droit liechtensteinois ÉTABLISSEMENT G et à la SCI E. Par un jugement du 8 janvier 2009, confirmé pour l'essentiel par arrêt de la Cour d'appel du 29 juin 2010, la juridiction a ordonné, sous astreinte, la démolition de tout ouvrage construit sur la propriété de la société F à une altitude supérieure à 60,97 mètres, ainsi que l'exécution des aménagements nécessaires, et a commis un expert afin de vérifier la bonne exécution de ces travaux. Par arrêt du 17 décembre 2013, la Cour d'appel a liquidé l'astreinte à 365 000 € pour la période du 15 janvier 2011 au 15 janvier 2012 et a fixé une nouvelle astreinte de 2 000 € par jour durant une année. Saisi le 4 mai 2015 par l'ÉTABLISSEMENT G, le Tribunal a, par jugement du 26 juillet 2016, liquidé l'astreinte pour la période du 4 février au 7 avril 2014 à 124 000 €, réparti entre les deux demandeurs, et ordonné une nouvelle expertise confiée à M. Jean-Claude BREITFELD. L'expert a déposé son rapport le 8 février 2017, concluant à la conformité de l'immeuble. Les demandeurs ont sollicité la liquidation de l'astreinte pour la période du 8 avril 2014 au 4 février 2015, une nouvelle astreinte, la remise en état de l'immeuble et des dommages-intérêts. La SCI E a, en outre, demandé l'écartement du rapport d'expertise, au motif que son co-gérant n'avait pu participer à l'accedit du 4 novembre 2016 et que des éléments avaient été dissimulés à l'expert. La société F a conclu au rejet de l'ensemble des demandes et, reconventionnellement, à des dommages-intérêts pour procédure abusive. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions distinctes, qui peuvent être ramenées à trois. **Premièrement**, la régularité et la fiabilité du rapport d'expertise sont-elles affectées par l'empêchement opposé à l'un des co-gérants de la SCI de se rendre sur le toit-terrasse, par la dissimulation alléguée d'installations lors de l'accedit, ou par la méthode de mesure retenue pour l'altitude ? **Deuxièmement**, la société F peut-elle être regardée comme ayant mis son immeuble en conformité avec la servitude, et, dans la négative, une nouvelle astreinte peut-elle être prononcée ? **Troisièmement**, l'astreinte antérieurement fixée doit-elle être liquidée pour la période courant du 8 avril 2014 au 4 février 2015 ? ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette la demande d'écartement du rapport, les irrégularités alléguées n'étant pas de nature à invalider les conclusions de l'expert. Il retient que les constatations de l'expert sur le toit-terrasse ne sont pas viciées, dès lors que le co-gérant a été représenté par son conseil et que la nullité n'a pas été sollicitée. S'agissant de la conformité, le Tribunal distingue deux temps. Les conclusions de l'expert ne sont pas remises en cause pour ce qui concerne l'état des lieux à la date de l'accedit. Toutefois, un constat d'huissier du 18 janvier 2017, postérieur à l'accedit et antérieur au dépôt du rapport, relève la présence d'un chapeau de cheminée dépassant la limite de hauteur. Le Tribunal en déduit que la société F « ne peut cependant prétendre à une conformité des lieux » telle qu'ordonnée. Le caractère provisoire de la structure, la modicité du trouble ou l'absence de maçonnerie apparente ne suffisent pas à lui faire perdre son caractère fautif. Cette installation est, selon les termes du jugement, « manifestement fixée à l'immeuble et destinée par ses dimensions et sa fonction à une installation durable », de sorte qu'elle doit « être assimilée à un ouvrage construit ». Le Tribunal prononce en conséquence une nouvelle astreinte et énonce, dans les motifs, que « l'astreinte est une mesure destinée à assurer l'exécution des décisions de justice et vise à contraindre le débiteur à l'exécution volontaire de l'obligation mise à sa charge ».
## I. Faits et procédure Décision rendue le **17/12/2009** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **2526**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Agent immobilier - Mode de preuve du mandat verbal - Preuve du mandat (non) - Commi ion due (non) - Indemni ation pour diligence accomplie (oui) Dè lor que l'acte d'achat de l'appartement n'e t pa un acte de commerce au en de l'article 2 du Code de commerce, le règle de preuve en matière commerciale n'ont pa à 'appliquer à la démon tration de l'exi tence d'un mandat. La preuve du mandat confié à l'agent immobilier doit donc être apportée conformément aux article 1188 et uivant du Code civil. Cette preuve n'e t pa apportée, le eul bon de vi ite igné par l'acquéreur et l'offre d'achat faite par ce dernier n'établi ant ni le ma… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > nne que le dit dépen eront provi oirement liquidé ur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ain i jugé et prononcé en audience publique du Tribunal de première in tance de la Principauté de Monaco, au Palai de Ju tice à Monaco, le 17 DÉCEMBRE 2009, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Pré ident, officier de l'ordre de Saint-Charle , Mon ieur Emmanuel ROBIN, Juge, Madame Stéphanie VIKSTRÖM, Juge, en pré ence de Mon ieur Jean-Jacque IGNACIO, Sub titut du Procureur Général, a i té de Madame Antoinette FLECHE, Greffier. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.