30 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Acte administratif individuel Travail Loi n° 459, du 19 juillet 1947, portant modification du statut des délégués du personnel - Commission de licenciement - Assentiment de la décision de licenciement - Délégué du personnel Recours pour excès de pouvoir Loi n° 459, du 19 juillet 1947, portant modification du statut des délégués du personnel - Décision de la Commission de licenciement - Décision susceptible de recours - Ordonnance n° 2.528, du 3 juin 1961, relative aux modalités de licenciement des délégués du personnel - Décision de licenciement non motivée - Saisine irrégulière de la Commission de licenciement - Décision illégale (oui) Principes généraux du droit Commission de licenciement - Comparution du requérant sans communication préalable du dossier - Respect des droits de la défense (non) - Décision illégale (oui) Recours en indemnisation Décision annulée - Préjudice matériel insuffisamment établi - Octroi d'une indemnité en réparation du préjudice moral Par cette d??cision rendue par **Tribunal Suprême de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal Suprême, 25 octobre 2013, Sieur F. V. c/ État de Monaco**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence Contentieux administratif - Recours en annulation - Acte administratif individuel Travail Loi n° 459, du 19 juillet 1947, portant modification du statut des délégués du personnel - Commission de licenciement - Assentiment de la décision de licenciement - Délégué du personnel Recours pour excès de pouvoir Loi n° 459, du 19 juillet 1947, portant modification du statut des délégués du personnel - Décision de la Commission de licenciement - Décision susceptible de recours - Ordonnance n° 2.528, du 3 juin 1961, relative aux modalités de l??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal Suprême de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal Suprême de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal Suprême de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? oyeur à l'appui de sa demande », mais que ladite demande ne précise ni ces motifs, ni ces circonstances ; Qu'en second lieu, la demande ne présentant ni les motifs ni les circonstances ayant abouti au projet de licenciement, c'est en les ignorant que M. V. et son conseil ont assisté à la réunion de la commission, en violation du principe des droits de la défense ; Qu'en troisième lieu, la décision attaquée ne comporte aucune motivation, ni énoncé des considérations de droit et de fait sur lesquelles elle serait fondée, en violation des exigences formulées par la loi n° 1.31??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? de l'ordre de Saint-Charles, Jean-Michel LEMOYNE DE FORGES, vice-président, officier de l'ordre de Saint-Charles, Madame Martine LUC-THALER et Monsieur José SAVOYE, membres titulaires, et Monsieur Frédéric ROUVILLOIS, membre suppléant, rapporteur ; et prononcé le 25 octobre deux mille treize en présence de M. Gérard DUBES, premier substitut du Procureur général par Monsieur Didier LINOTTE, assisté de Madame Béatrice BARDY, greffier en chef, chevalier de l'ordre de Saint-Charles,. Le Greffier en Chef, le Président, ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal Suprême de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal Suprême, 25 octobre 2013, Sieur F. V. c/ État de Monaco**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 octobre 2013, n° 11528 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 17 octobre 2013, n° 11528 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2013/10-17-11528)) ## Faits et procédure La société E., société anonyme de droit suisse dont le siège est à Zurich, assigne en paiement D. R., domicilié à Monaco, par exploit du 28 décembre 2010. Elle réclame 143.049,20 francs suisses, soit 107.363 euros, au titre d'honoraires d'avocat impayés, assortis d'intérêts à 5 % depuis l'exigibilité, ainsi que 20.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le montant principal sera ensuite ramené à 107.133,65 euros dans les conclusions récapitulatives. Selon l'exposé de la demanderesse, l'avocat suisse T. R., associé de la société, est intervenu pour le compte du défendeur à partir de 2007 dans un litige relatif à un bien immobilier situé en Floride. Aucune convention d'honoraires n'a été formalisée. Des paiements partiels ont été effectués, puis une transaction est intervenue le 14 avril 2009. Un engagement de règlement, d'abord oral, a ensuite été confirmé par courrier électronique du 23 avril 2009, sans suite. La levée du secret professionnel a été obtenue auprès de l'ordre des avocats de Zug le 19 août 2009. Le défendeur oppose une fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité pour agir de la société. Il soutient que l'activité de l'avocat n'a jamais été valablement transmise à celle-ci, que les factures auraient été falsifiées, que cinq des sept factures sont adressées à une entité liechtensteinoise, et qu'aucune notification de cession de créance n'a été faite. À titre subsidiaire, il conteste la réalité des prestations, invoquant l'absence de comparution de l'avocat devant la juridiction américaine. Il forme également une demande reconventionnelle en remboursement de 8.660 euros de TVA et en dommages et intérêts. ## Question de droit Le litige pose trois questions. **La première** concerne la qualité pour agir de la société demanderesse. Il s'agit de déterminer si une société anonyme issue de la transformation d'une société en nom collectif, elle-même issue d'une fusion avec une entité d'avocats, peut réclamer une créance née de l'activité antérieure de l'un de ses associés. Cette question suppose d'apprécier les effets de la fusion et de la transformation en droit suisse, applicable à la situation. **La deuxième** porte sur l'opposabilité de la cession de créance au débiteur. Le tribunal doit dire si une notification au débiteur était nécessaire lorsque la transmission résulte de la loi. **La troisième** concerne le régime probatoire et le contrôle des honoraires en l'absence de convention. Le juge doit définir l'étendue de son contrôle lorsque la rémunération de l'avocat n'a fait l'objet d'aucun accord écrit, et apprécier la portée de la facturation détaillée. ## Solution et dispositif Sur la recevabilité, le tribunal retient que « l'activité professionnelle de T. R. en Suisse s'effectue désormais à travers la société demanderesse ». Il s'appuie sur le procès-verbal d'assemblée générale portant transformation de la SNC en SA, qui mentionne la remise de 200 actions à T. R. « pour la participation qu'il détenait jusqu'à présent », ainsi que sur une convention interne entre associés du 22 juin
# Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 1993, n° 26215 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 1993, n° 26215 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/07-06-26215)) ## Faits et procédure L'agence immobilière Ageprim, exploitée par Mme P. S., épouse C., réclamait aux acquéreurs d'un appartement, les époux H. L. et la société de droit liechtensteinois *Vernal Establishment*, une commission de 3 % calculée sur le prix de vente, augmentée de la TVA, soit 889 500 francs. Elle sollicitait en outre 50 000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 21 novembre 1991, le Tribunal de première instance de Monaco a débouté l'agence de sa demande de commission. Il a toutefois condamné in solidum les époux L. et la société *Vernal Establishment* à lui verser 60 000 francs au titre de ses peines et soins, ainsi que 40 000 francs de dommages-intérêts. Le tribunal a relevé que les acquéreurs, figurant dans les fichiers de l'agence, avaient « sciemment utilisé son concours » en effectuant deux visites des lieux avec un représentant de celle-ci. Il a estimé que les acquéreurs avaient commis un abus de droit en s'opposant à la demande de rémunération. Mme C. et la société en nom collectif B. et Compagnie, qui se présente comme aux droits de Mme C. et exploite le nom commercial Ageprim, ont relevé appel le 25 mars 1992. Les appelantes soutenaient que l'existence du mandat résultait des deux visites et de la correspondance adressée aux acquéreurs. Les intimés formaient un appel incident en réclamant des dommages-intérêts pour procédure abusive. La Cour d'appel a reçu l'intervention volontaire de la société en nom collectif. Elle a confirmé le rejet de la demande de commission, infirmé le jugement pour le surplus, et rejeté l'appel incident. ## Question de droit Deux questions étaient posées à la Cour. La première porte sur la **preuve du mandat-acquéreur**. Le mandat par lequel l'acquéreur confie à un agent immobilier la recherche d'un bien doit-il être prouvé par écrit, et quelle est la règle de preuve applicable lorsque l'opération n'est pas commerciale ? Les appelantes invoquaient l'absence de toute exigence légale ou d'usage imposant la formalisation du mandat, de sorte qu'un simple accord verbal suffirait, la preuve étant libre. La seconde porte sur la **rémunération de l'intermédiaire à un autre titre**. Les diligences accomplies (visites organisées, courrier de présentation) ouvrent-elles droit à l'indemnisation des
# Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26584 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26584 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-04-26584)) L'architecture du droit pénal spécial repose sur un équilibre constant entre la protection des valeurs sociales consacrées par le législateur et le respect scrupuleux du principe de légalité criminelle. Ce principe cardinal, qui gouverne tant l'incrimination que la répression, impose aux juridictions répressives une lecture stricte des textes pénaux. Si cette interprétation stricte est classiquement présentée comme un rempart protégeant le justiciable contre l'arbitraire judiciaire et l'extension analogique des incriminations, elle opère également en sens inverse : elle interdit au juge du fond de subordonner la répression à des conditions que la loi n'a pas prévues, neutralisant ainsi la portée normative du texte d'incrimination. C'est précisément cette seconde facette du principe de légalité, conjuguée à la théorie générale de l'élément moral de l'infraction, que met en lumière l'arrêt rendu le 4 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco. Statuant en matière correctionnelle sur le pourvoi formé à l'encontre d'un arrêt de la Cour d'appel de Monaco, la Haute juridiction monégasque livre une décision d'une grande pureté méthodologique relative au délit d'usurpation de titre, prévu et réprimé par l'article 203, alinéa 2, du Code pénal monégasque. Au cœur de cette affaire se trouvait la question de la détermination exacte des éléments constitutifs — tant matériels qu'intentionnels — de cette infraction, lorsqu'une personne fait usage, sur son lieu de résidence en Principauté, d'un titre professionnel réglementé exprimé en langue étrangère. En censurant fermement les juges d'appel qui avaient cru pouvoir exiger la démonstration d'une atteinte effective au monopole professionnel des avocats monégasques ainsi qu'une intention spéciale de tromperie, la Cour de révision réaffirme l'autonomie de la protection pénale du titre par rapport à celle de l'exercice de la profession, tout en fixant avec une remarquable clarté les contours du dol général en la matière. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Les circonstances factuelles ayant donné lieu aux poursuites pénales, telles qu'elles résultent des constatations souveraines des juges du fond reprises par l'arrêt rapporté, se caractérisent par leur grande simplicité matérielle et leur localisation circonscrite à la sphère résidentielle. Monsieur E. C. résidait dans un immeuble situé sur le territoire de la Principauté de Monaco (l'adresse exacte et la date précise des faits ne sont pas précisées dans la décision). À cet endroit, l'intéressé a procédé à l'apposition d'inscriptions signalétiques destinées à l'identifier auprès des visiteurs, des résidents ou des préposés à la distribution du courrier. Plus précisément, il a été matériellement constaté que Monsieur E. C. avait apposé l'inscription « *Dott. E. C., Awocato* » (ou, selon le sommaire de la décision, « *l'inscription de son nom suivi du titre d'avocat* ») en deux emplacements distincts des parties communes de l'immeuble : d'une part, au niveau du parlophone situé à l'entrée de l'édifice où il résidait, et, d'autre part, sur la boîte aux lettres affectée à son logement, située à l'intérieur de ce même immeuble. L'usage de ces termes, faisant directement référence au titre de docteur (« *Dott.* ») et surtout à la qualité d'avocat en langue italienne (retranscrite sous la graphie « *Awocato* » dans le corps de l'arrêt), intervenait alors que Monsieur E. C. ne remplissait pas les conditions exigées par la législation monégasque pour se prévaloir d'un tel titre attaché à une profession légalement réglementée en Principauté. La décision commentée ne précise pas si le prévenu détenait effectivement une qualification académique ou professionnelle en Italie ou dans un autre État, ni s'il exerçait une quelconque activité de consultation ou de représentation juridique depuis son domicile monégasque. Seul le fait matériel de l'affichage public et privé de cette mention sur les équipements de son immeuble d'habitation est établi et discuté. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite de la constatation de ces faits, le ministère public a engagé des poursuites pénales à l'encontre de Monsieur E. C. du chef d'usurpation de titre, délit prévu et réprimé par les dispositions de l'article 203, second alinéa, du Code pénal monégasque. Déféré devant le Tribunal correctionnel de Monaco (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision), le prévenu a été reconnu coupable des faits qui lui étaient reprochés en première instance. Cette condamnation initiale se déduit nécessairement de la mention figurant dans la décision de la Cour de révision, laquelle qualifie la décision de seconde instance d'« *arrêt infirmatif attaqué* ». Le tribunal de première instance avait donc estimé que la seule apposition des mentions litigieuses sur le parlophone et la boîte aux lettres suffisait à caractériser, en tous ses éléments, le délit visé à la prévention. Sur appel (interjeté vraisemblablement par le prévenu, et éventuellement par le ministère public, bien que l'acte d'appel ne soit pas détaillé dans le texte), la Cour d'appel de Monaco, statuant correctionnellement, a rendu son arrêt le 15 décembre 1997. Prenant le contre-pied des premiers juges, la juridiction du second degré a infirmé le jugement entrepris et a prononcé la relaxe de Monsieur E. C. Pour justifier cette décision d'acquittement au profit du prévenu, la Cour d'appel a articulé sa motivation autour de deux axes complémentaires, tout en reconnaissant au préalable la matité des faits d'apposition des étiquettes litigieuses : 1. Sur le plan de la matérialité et de la finalité de l'infraction, les juges d'appel ont considéré que le délit d'usurpation de titre « *suppose pour être constituée, que soit établi à la charge de son auteur un comportement actif et délibéré entraînant nécessairement une atteinte au monopole des membres du barreau monégasque quant à l'exercice de leur profession* ». 2. Sur le plan de la culpabilité morale, la Cour d'appel a estimé « *qu'aucune intention frauduleuse n'est caractérisée en l'espèce* ». En d'autres termes, selon l'analyse des juges du fond d'appel, le simple fait de faire figurer le terme « *Awocato* » sur sa boîte aux lettres et son interphone personnels ne constituait qu'un comportement passif ou purement résidentiel, dépourvu de volonté de tromper les tiers et n'empiétant pas sur le domaine réservé des avocats inscrits au barreau de Monaco. Estimant que cette lecture restrictive de la loi pénale dénaturait le sens et la portée de l'incrimination, le ministère public (représenté dans l'intitulé de l'affaire comme demandeur au pourvoi : *Ministère public c/ C.*) a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt infirmatif du 15 décembre 1997. Au soutien de son recours, le parquet général a soulevé un moyen unique de cassation, pris de la violation de l'article 203, alinéa 2, du Code pénal. La thèse du demandeur au pourvoi reposait sur le grief d'adjonction à la loi : en exigeant la preuve d'une atteinte au monopole professionnel des avocats et la démonstration d'une intention frauduleuse spéciale, la Cour d'appel avait subordonné l'application du texte pénal à des critères extrinsèques que le législateur monégasque n'avait nullement édictés. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une question de droit pénal substantiel touchant à la structure même de l'incrimination prévue à l'article 203, alinéa 2, du Code pénal monégasque. Le problème juridique soulevé par le pourvoi peut être formulé de la manière suivante : La constitution du délit d'usurpation de titre, défini par l'article 203, alinéa 2, du Code pénal comme le fait d'utiliser ou de se réclamer sans droit d'un titre attaché à une profession légalement réglementée, est-elle subordonnée, au titre de son élément matériel, à la démonstration d'un comportement entraînant une atteinte au monopole d'exercice des professionnels concernés et, au titre de son élément moral, à la preuve d'une intention frauduleuse spéciale de tromperie, ou résulte-t-elle de la seule utilisation matérielle du titre effectuée en connaissance de cause par une personne qui n'en est pas titulaire ? À travers cette interrogation centrale, c'est toute la distinction entre l'usurpation de titre et l'exercice illégal d'une profession réglementée qui était posée, ainsi que la délimitation exacte entre le dol général (la conscience d'accomplir un acte illicite) et le dol spécial (l'intention d'atteindre un résultat déterminé ou de tromper autrui) en droit pénal monégasque. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette question et accueillir le moyen unique de cassation, la Cour de révision adopte un syllogisme judiciaire d'une grande rigueur formelle, structuré autour d'un attendu de principe limpide, suivi de la confrontation des motifs de l'arrêt attaqué aux exigences légales ainsi rappelées. #### 1. L'énoncé du principe : la définition stricte des éléments constitutifs du délit Dans sa majeure, la Haute juridiction commence par rappeler la teneur exacte du texte d'incrimination avant d'en dégager la substance doctrinale relative à l'élément moral : > « Attendu qu'aux termes de ce texte, il est interdit à toute personne, sans remplir les conditions exigées, de faire usage ou de se réclamer d'un titre attaché à une profession légalement réglementée, dont l'octroi relève d'une autorité publique ; que l'élément moral du délit d'usurpation de titre n'exige pas une intention spéciale de tromperie et est caractérisé par l'utilisation, en connaissance de cause, d'un titre dont le prévenu n'est pas titulaire ; » Ce premier mouvement du raisonnement opère une double clarification fondamentale : En premier lieu, s'agissant de l'élément matériel et des conditions préalables de l'infraction, la Cour s'en tient scrupuleusement à la lettre de l'article 203, alinéa 2, du Code pénal. Le texte vise un comportement précis : « *faire usage ou de se réclamer* » d'un titre. L'objet de l'infraction est un « *titre attaché à une profession légalement réglementée, dont l'octroi relève d'une autorité publique* ». Enfin, la condition négative préalable réside dans le fait d'agir « *sans remplir les conditions exigées* ». Aucune mention n'est faite, dans l'énoncé légal, des conséquences économiques ou professionnelles de cet usage. Le délit est un délit formel : il se consomme par le seul acte d'usage ou de revendication indue du titre, indépendamment de tout résultat dommageable effectif pour la corporation professionnelle concernée ou pour d'éventuels clients. En second lieu, s'agissant de l'élément moral, la Cour de révision procède à une affirmation dogmatique majeure en écartant expressément l'exigence d'un dol spécial. En énonçant que le délit « *n'exige pas une intention spéciale de tromperie* », la Cour rejette toute assimilation de l'usurpation de titre à une forme d'escroquerie ou de manœuvre frauduleuse destinée à abuser les tiers. L'infraction est certes intentionnelle, mais cette intention se réduit au dol général classique : « *l'utilisation, en connaissance de cause, d'un titre dont le prévenu n'est pas titulaire* ». Dès lors que l'agent sait qu'il ne remplit pas les conditions légales pour porter le titre en Principauté et qu'il procède néanmoins volontairement à son affichage ou à son utilisation, la faute intentionnelle est pleinement caractérisée, quels que soient ses mobiles (vanité, habitude liée à un titre étranger, commodité personnelle). #### 2. La censure de la Cour d'appel : le grief d'adjonction de conditions non prévues par la loi Dans sa mineure, la Cour de révision expose la démarche suivie par les juges d'appel. Elle relève le paradoxe intrinsèque de l'arrêt infirmatif du 15 décembre 1997 : la Cour d'appel avait souverainement constaté la matérialité des faits en retenant que Monsieur E. C. avait apposé sur le parlophone et la boîte aux lettres de son immeuble la mention « *Dott. E. C., Awocato* ». Ce faisant, l'acte matériel consistant à « *faire usage* » ou à « *se réclamer* » du titre d'avocat était formellement établi par les constatations mêmes de l'arrêt attaqué. Pourtant, la Cour d'appel avait refusé d'en tirer les conséquences légales en subordonnant l'entrée en voie de condamnation à deux critères supplémentaires : - D'une part, l'exigence d'« *un comportement actif et délibéré entraînant nécessairement une atteinte au monopole des membres du barreau monégasque quant à l'exercice de leur profession* ». Par ce motif, les juges du fond avaient opéré une confusion manifeste entre l'usurpation du *titre* d'avocat et l'exercice illégal de la *profession* d'avocat. Ils avaient transformé une infraction formelle de protection des signes publics de qualification en une infraction matérielle de résultat supposant une concurrence illicite avérée contre le barreau local. - D'autre part, le constat « *qu'aucune intention frauduleuse n'est caractérisée en l'espèce* ». Par ce second motif, les juges d'appel avaient exigé la preuve d'une volonté de tromperie (*animus decipiendi*), érigeant ainsi le mobile ou le dol spécial en condition d'existence du délit. La conclusion du syllogisme tombe alors avec la concision propre à la technique de cassation : > « Attendu qu'en prononçant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé le texte visé à la prévention par l'adjonction de conditions qu'il ne prévoit pas ; Que la cassation est dès lors encourue ; » La violation de la loi est ici caractérisée par fausse interprétation ayant conduit à un refus d'application. En ajoutant au texte de l'article 203, alinéa 2, du Code pénal une condition de résultat (l'atteinte au monopole professionnel) et une condition psychologique (l'intention frauduleuse spéciale), la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs d'interprétation et méconnu la volonté du législateur pénal. ### C. Le dispositif Conséquence logique de cette censure pour violation de la loi, la Cour de révision anéantit la décision de relaxe et renvoie l'affaire pour un nouvel examen au fond. Le dispositif de l'arrêt du 4 mars 1998 est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Casse et annule l'arrêt susvisé de la Cour d'appel de Monaco en date du 15 décembre 1997 ; > Et pour qu'il soit à nouveau jugé conformément à la loi, renvoie la cause et les parties devant la Cour d'appel autrement composée ; > Réserve les dépens ; » Conformément aux règles procédurales gouvernant le pourvoi en révision en Principauté de Monaco, la cassation est totale et s'accompagne d'un renvoi devant la même juridiction du second degré, mais statuant dans une composition différente, laquelle aura pour mission de réexaminer la culpabilité du prévenu à la lumière de l'interprétation stricte de l'article 203, alinéa 2, du Code pénal dégagée par la Cour suprême. ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 mars 1998 par la Cour de révision constitue une pierre angulaire de la jurisprudence pénale monégasque en matière de protection des professions réglementées et d'interprétation des éléments constitutifs des délits. Son importance doctrinale est d'ailleurs attestée par le fait qu'il a fait l'objet d'un commentaire spécifique dans la doctrine spécialisée (Jacques Sbarrato, *Usurpation du titre d'avocat*, Revue de Droit Monégasque, 2000, n° 2, p. 251 à 259, mentionné au pied de la décision). L'analyse approfondie de cette décision permet d'en mesurer le rayonnement sous trois angles complémentaires : la théorie de la légalité criminelle, la structure de la culpabilité intentionnelle et la protection de la souveraineté réglementaire sur les titres professionnels. #### 1. L'orthodoxie du contrôle de légalité : la prohibition des conditions extra-légales Sur le plan de la technique de cassation et de la théorie générale des sources du droit pénal, l'arrêt du 4 mars 1998 offre une illustration remarquable du grief de violation de la loi par « *adjonction de conditions qu'il ne prévoit pas* » (ou qu'elle ne prévoit pas). Dans la tradition juridique romano-germanique à laquelle appartient le droit monégasque — et que reflète ici la composition même de la Cour de révision, comprenant d'éminents magistrats issus de la Cour de cassation française (MM. Monégier du Sorbier, Cochard, Jouhaud, Malibert) —, le juge pénal est le serviteur de la loi. Si le principe de l'interprétation stricte de la loi pénale interdit au juge d'étendre le champ d'application d'un texte répressif à des hypothèses non prévues par le législateur (interprétation *in malam partem*), il lui interdit tout autant de restreindre arbitrairement ce champ d'application en inventant des causes d'impunité ou des éléments constitutifs supplémentaires qui paralysent la répression voulue par la loi. Lorsque la Cour d'appel de Monaco affirme que le délit de l'article 203, alinéa 2, du Code pénal suppose un comportement « *entraînant nécessairement une atteinte au monopole des membres du barreau monégasque quant à l'exercice de leur profession* », elle réécrit le texte législatif. Le législateur monégasque, à l'article 203, alinéa 2, a entendu protéger le *titre* en lui-même, en tant que signe officiel de reconnaissance d'une capacité et d'une probité garanties par l'autorité publique. Il n'a pas conditionné cette protection à la preuve d'un acte d'exercice professionnel illicite. Cette distinction conceptuelle est fondamentale en droit pénal spécial : - **L'usurpation de titre** réprime le mensonge écrit ou verbal sur une qualité officielle réglementée. L'intérêt juridiquement protégé est la foi publique, la transparence des qualifications sociales et le respect dû aux prérogatives de l'autorité publique qui délivre ou contrôle l'octroi du titre. - **L'exercice illégal d'une profession réglementée** réprime l'accomplissement d'actes matériels relevant du monopole d'activité d'une corporation (par exemple, plaider, rédiger des actes sous seing privé à titre habituel et rémunéré, représenter des parties en justice). L'intérêt protégé est alors la sécurité des justiciables et le monopole économique et fonctionnel des professionnels habilités. Les deux infractions sont autonomes. On peut exercer illégalement la profession d'avocat sans jamais usurper le titre (en agissant dans l'ombre comme conseiller juridique occulte), tout comme on peut usurper le titre d'avocat sans accomplir le moindre acte de la profession (en apposant simplement ce titre sur sa boîte aux lettres ou ses cartes de visite par pur prestige social). En exigeant que l'usage du titre porte atteinte au monopole d'exercice des avocats monégasques, la Cour d'appel avait absorbé le délit d'usurpation de titre dans celui d'exercice illégal de la profession, vidant ainsi l'article 203, alinéa 2, du Code pénal de sa substance propre. La censure prononcée par la Cour de révision rétablit avec fermeté l'étanchéité et la complémentarité de ces qualifications pénales. #### 2. La théorie de l'élément moral : l'indifférence des mobiles et le rejet du dol spécial Le deuxième apport majeur de l'arrêt réside dans sa définition ciselée de l'élément moral du délit d'usurpation de titre : « *l'élément moral du délit d'us
# Cour d'Appel de Monaco, 07 mars 1988, n° 25422 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 mars 1988, n° 25422 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1988/03-07-25422)) ## Faits et procédure Le prévenu, de nationalité française et domicilié à Nice, avait exercé à Monaco, de 1953 à 1972, une activité de revendeur de fruits et légumes, ouvrant droit à une pension de la Caisse autonome des retraites des travailleurs indépendants (C.A.R.T.I.), avec effet au 3 mai 1984. Pendant la période poursuivie, il exploitait une activité similaire à Nice, où il était affilié obligatoirement au régime français d'assurance maladie, accident et maternité des travailleurs non salariés des professions non agricoles, institué par la loi n° 66-509 du 12 juillet 1966. Il percevait, à compter du 1er avril 1986, une pension du régime général de la Sécurité sociale au titre de périodes d'emploi salarié en France. Sur plaintes de la Caisse d'assurance maladie, accident et maternité des travailleurs indépendants (C.A.M.T.I.), le Ministère public a cité directement le prévenu pour non-paiement de cotisations à cet organisme, délit prévu par les articles 1, 12 et 27 de la loi n° 1048 du 28 juillet 1982. La citation visait les cotisations réclamées « relatives à la période de mai 1984 à septembre 1986 ». Le tribunal correctionnel a relaxé le prévenu et débouté la partie civile de sa demande de dommages-intérêts de 27 354,75 F. Il a retenu que, par application de l'article 9 de la convention franco-monégasque du 28 février 1952, l'intéressé pouvait percevoir à Monaco les prestations de son régime français, ce qui l'exemptait de l'adhésion au régime monégasque au regard de l'article 2 de la loi n° 1048, dans sa rédaction issue de la loi n° 1064 du 30 juin 1983. La C.A.M.T.I. et le Ministère public ont interjeté appel. La partie civile soutenait que la convention de 1952 ne couvre que les salariés et assimilés, à l'exclusion des travailleurs indépendants. Le prévenu invoquait, à titre principal, l'article 29, alinéa 2, de la loi n° 1048, et à titre subsidiaire, l'existence d'une question préjudicielle tenant à l'interprétation de la convention et des arrangements administratifs franco-monégasques. ## Question de droit Deux questions étaient soumises à la Cour d'appel. La première portait sur le fond : un ressortissant français, affilié au régime français des travailleurs non salariés, peut-il être exempté de l'adhésion au régime obligatoire monégasque institué par la loi n° 1048, au motif qu'il pourrait percevoir à Monaco les prestations maladie, accident et maternité en vertu de la convention du 28 février 1952 ? La seconde, de nature procédurale, était de savoir si la poursuite pouvait être suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'obligation d'adhésion, en raison d'une question préjudicielle. ## Solution et dispositif La Cour d'appel écarte d'abord l'argument tiré de l'article 29 de la loi n° 1048. Elle juge que cette disposition, « en ce qu'il ne prévoit que les modalités d'application de cette loi », ne saurait exclure le prévenu du régime obligatoire institué par l'article premier, qui vise les titulaires d'une pension obtenue au titre de la législation sur la retraite des travailleurs indépendants. Elle rejette ensuite l'exception de question préjudicielle. Celle-ci ne constitue pas une question de nature à suspendre l'action et ne pourrait le devenir que s'il y avait lieu d'interpréter la convention de 1952. Or tel n'est pas le cas : l'article premier de la convention ne vise que les ressortissants français et monégasques « salariés ou assimilés aux salariés », et les textes régissant le régime français des travailleurs non salariés des professions non agricoles ne figurent pas parmi les législations énumérées à son article 2. Au fond, la Cour retient que, pour la période de mai 1984 au 31 mars 1986, le prévenu ne pouvait, « du fait de son appartenance à ce régime, prétendre à Monaco aux prestations afférentes aux risques maladie, accident et maternité », ni être exempté d'adhésion au régime obligatoire. Elle le déclare donc coupable pour cette période, infirme le jugement sur ce point et le condamne, en tenant compte des circonstances atténuantes et de sa qualité de délinquant primaire, à une amende avec sursis. Pour la période postérieure au 1er avril 1986, elle confirme la relaxe. La pension du régime général, « acquise à titre de salarié », permettait l'application de l'article 9 de la convention et exonérait l'intéressé de l'obligation d'adhésion au titre de l'article 2 de la loi n° 1048. Sur l'action civile, la Cour déclare la constitution de partie civile recevable et fondée uniquement pour la période de mai 1984 au 31 mars 1986, et alloue à la C.A.M.T.I. 20 126,85 F, le surplus étant rejeté. Le dispositif est reproduit ci-dessous :
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1986, n° 25188 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1986, n° 25188 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/01-23-25188)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse du litige dont a eu à connaître le Tribunal de première instance de Monaco réside dans une opération de vente internationale de marchandises portant sur un lot important de peaux d'ovins, opération conclue par l'entremise d'un intermédiaire professionnel. À l'origine, une cargaison de peaux en provenance d'Auckland (Nouvelle-Zélande), dont le chargeur était l'Auckland Farmer Freezing Cooperative Limited (AFFCO), avait été acheminée par voie maritime à bord du navire « Mairangy Bay V.9023 » jusqu'au port de Hambourg (Allemagne Fédérale), où elle était arrivée le 9 septembre 1979. Cette marchandise, répartie sur des palettes logées dans deux conteneurs de vingt palettes chacun, immatriculés AFF.SS.119 et AFF.SS.120, faisait l'objet de deux connaissements n° 12340423 et 12340431 délivrés le 30 juillet 1979 par le transporteur Hapg-Lloyd, représenté par la « Société Seabridge New Zealand Ltd ». Ces documents désignaient initialement comme destinataire un premier acheteur établi à Hambourg, dénommé G. H. Toutefois, ce premier acquéreur a refusé de prendre livraison des deux conteneurs à leur arrivée à Hambourg, estimant que les peaux étaient impropres à un usage de fourrure. Dès le 19 septembre 1979, G. H. avait procédé à Hambourg à un examen portant sur quatre palettes dans chacun des deux conteneurs. Dans un compte-rendu d'inspection (qualifié d'« expertise » par le défendeur), G. H. avait relevé que les peaux présentaient des dimensions hétérogènes, comprises entre 4,5 et 7,5 pieds carrés pour le conteneur 119, et entre 5,5 et 8 pieds carrés pour le conteneur 120, tout en indiquant, sans s'en expliquer, une moyenne de 7 à 7,5 pieds carrés. Face à ce refus de la marchandise à Hambourg, la société venderesse, les Établissements « Prudent Traders Inc. » de New-York, a donné mandat à un intermédiaire professionnel, J.-J. K., aux fins de trouver un nouvel acquéreur pour ces deux conteneurs en souffrance. Dès le lendemain de l'inspection réalisée par G. H., soit le 20 septembre 1979, J.-J. K. est entré en contact, d'abord par téléphone puis par télex, avec la société anonyme « Ets C. Père et Fils, Cuirs et Peaux S.A. » (ci-après les Établissements C.). Il leur a proposé de leur procurer les meilleures conditions d'achat possibles pour ladite marchandise située à Hambourg. Aux termes de son offre, J.-J. K. a défini de manière précise et expresse la marchandise comme consistant en un lot de 7 000 peaux de mouton lainées de première qualité (ou de qualité bonne à supérieure), salées et fraîches de Nouvelle-Zélande (têtes coupées), d'une dimension unitaire de 7 à 7,5 pieds carrés, décrites comme étant de toute beauté, bien traitées et en excellente condition, et proposées pour être travaillées en cuir. Le prix initialement avancé variait selon l'épaisseur de la laine : 7 dollars américains l'unité pour les 4 000 peaux du conteneur AFF.SS.119 (épaisseur de 1/2 à 1 pouce) et 8 dollars l'unité pour les 3 000 peaux du conteneur AFF.SS.120 (épaisseur de 1 à 2 pouces). Le jour même, le 20 septembre 1979, les Établissements C. ont manifesté par télex leur intérêt pour cette proposition de 7 000 peaux répondant à la description fournie, mais ont formulé une contre-proposition tarifaire à hauteur de 5,50 dollars la peau. Le 24 septembre 1979, J.-J. K. a informé les Établissements C. par télex qu'il était parvenu à obtenir pour eux les deux conteneurs au prix unitaire de 6 dollars. Le même jour, la société « Prudent Traders Inc. » de New-York, dont J.-J. K. s'était révélé être le mandataire, a émis à l'adresse des Établissements C. une facture d'un montant total de 42 000 dollars américains, reprenant la description susmentionnée au prix convenu de 6 dollars l'unité. Cette facture stipulait une vente sous la clause C.A.F. (Coût, Assurance, Fret) Hambourg, le prix étant payable dès l'enlèvement ou contre remise des documents relatifs à la vente par l'intermédiaire du Crédit Lyonnais à Nyons. La phase d'exécution du contrat a rapidement suscité des interrogations de la part de l'acquéreur. Le 28 septembre 1979, J.-J. K., tout en indiquant que les peaux étaient disponibles au port de Hambourg et en confirmant l'envoi de la facture par « Prudent Traders Inc. », a précisé aux Établissements C. — en réponse à une demande de leur part — que ladite facture n'était accompagnée d'aucune liste de colisage ou de spécification de la marchandise (laquelle se trouvait encore, selon ses dires, sur ses palettes d'origine), ajoutant que les documents permettant de spécifier la marchandise leur seraient présentés par la banque. Concevant des doutes, particulièrement quant à l'état de conservation de la cargaison, les Établissements C. ont sollicité par télex du 5 octobre 1979 une modification des modalités de règlement, demandant à ne payer les peaux qu'à leur réception effective. Par un télex en réponse du même jour, J.-J. K. a rappelé qu'il ne détenait pas les documents relatifs à la marchandise, mais a garanti de manière formelle et réitérée que celle-ci « correspondait exactement à la description qu'il en avait faite ». Il a en conséquence opposé un refus aux nouvelles conditions de paiement sollicitées et, par un ultime télex du 8 octobre 1979, a enjoint aux Établissements C. de donner toutes instructions à leur établissement bancaire pour « régler les documents ». Déterminés par les assurances réitérées du mandataire quant à la conformité en nature de la marchandise, les Établissements C. ont procédé au paiement exigé avant la livraison. Les conteneurs ont été chargés à Hambourg en novembre 1979 sans que des réserves ne soient formulées à cet instant, puis acheminés et livrés à un façonnier établi à Mazamet (France), nommé J.-M. C. À la réception de la cargaison par ce façonnier, une discordance majeure est apparue entre la marchandise livrée et la description contractuelle : les peaux réceptionnées n'étaient pas des peaux de mouton mesurant de 7 à 7,5 pieds carrés, mais des peaux d'agneau d'une dimension nettement inférieure, ne mesurant que de 6 à 6,25 pieds carrés chacune. Face aux protestations du façonnier, les Établissements C. ont dans un premier temps fait procéder à des vérifications officieuses par un expert nommé Brochart, à l'issue desquelles une réclamation amiable a été adressée à J.-J. K. dès le mois de décembre 1979. En l'absence d'accord amiable, et face à la production par J.-J. K. d'un mémoire technique daté du 8 janvier 1980 rédigé à son intention par le premier acheteur G. H. pour critiquer les vérifications de l'expert Brochart, les Établissements C. ont saisi la juridiction commerciale française. Par une ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de commerce de Castres le 28 février 1980 (mentionnée également à la date du 18 février 1980 dans l'exposé des prétentions de la demanderesse), confirmée en appel le 24 mars 1981, un expert judiciaire, Jacques Pech, a été commis aux fins d'examiner les peaux litigieuses au contradictoire de J.-J. K. Dans son rapport déposé le 25 avril 1980, l'expert judiciaire Pech a intégralement confirmé le défaut de conformité. Il a établi que les peaux livrées étaient des peaux d'agneau salées vertes de Nouvelle-Zélande mesurant de 6 à 6,25 pieds carrés, et non des peaux de mouton de 7 à 7,5 pieds carrés. L'expert a pris soin de noter que les peaux étaient en bon état de conservation et que leur degré d'humidité était parfaitement normal lors de l'examen, écartant ainsi toute rétractation de la marchandise due au transport. Il a ajouté qu'au regard de leur nature en force, forme et genre, ainsi que de leur taille inférieure à 7 pieds carrés pour leur très grande majorité, un observateur averti ne pouvait ignorer, en les examinant, qu'il s'agissait de peaux d'agneau. Enfin, sur le plan financier, l'expert a évalué la perte patrimoniale subie par l'acquéreur à 8,04 francs par peau, en relevant que les peaux d'agneau offrent un rendement plus faible au délainage et procurent des cuirs d'une valeur inférieure à ceux issus de peaux de mouton. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte des conclusions de ce rapport d'expertise judiciaire, la société « Ets C. Père et Fils, Cuirs et Peaux S.A. » a fait assigner J.-J. K. devant le Tribunal de première instance de Monaco (l'acte d'assignation ou la date de départ des intérêts étant fixée au 31 janvier 1984 selon le dispositif). La société demanderesse sollicitait la condamnation personnelle du mandataire J.-J. K. au paiement d'une somme principale de 56 280 francs (correspondant à la perte de 8,04 francs multipliée par les 7 000 peaux), assortie des intérêts de droit à compter de l'assignation, ainsi qu'une somme additionnelle de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts (qualifiée dans l'exposé initial de dommages-intérêts pour frais de procédure, puis analysée dans les motifs de la décision comme étant réclamée au titre du manque à gagner résultant de la cession et de la résistance opposée). Au soutien de ses prétentions, la demanderesse a choisi de placer son action sur le terrain exclusif de la responsabilité extracontractuelle, au visa des articles 1229 et suivants du Code civil monégasque. Elle reprochait à J.-J. K. d'avoir commis une faute personnelle de nature quasi délictuelle en l'ayant induite en erreur par de fausses assurances réitérées quant à la nature des peaux, assurances qui avaient été déterminantes de son consentement à contracter et à payer par anticipation. Elle soutenait qu'en sa qualité de professionnel, J.-J. K. connaissait nécessairement les caractéristiques réelles des peaux qu'il avait reçu mission de placer, et qu'il aurait dû en conséquence s'interdire de conclure le contrat pour le compte de son mandant, sachant l'exécution conforme impossible puisque la marchandise proposée et commandée n'existait pas dans les termes convenus. En défense, J.-J. K., sans contester véritablement la matérialité des constatations techniques de l'expert Pech quant à la nature des peaux, a soulevé en premier lieu l'irrecevabilité de la demande en opposant une double fin de non-recevoir tirée du droit des contrats et du droit des transports internationaux : 1. D'une part, il excipait de sa qualité de simple mandataire. Soutenant avoir clairement révélé aux Établissements C. dès les pourparlers qu'il agissait au nom et pour le compte de la société « Prudent Traders Inc. » — ce qu'attestait la facture du 24 septembre 1979 émise directement par cette dernière —, il affirmait n'avoir contracté aucun engagement personnel. En vertu du mécanisme de la représentation, seul son mandant était obligé envers l'acquéreur, de sorte que l'action dirigée contre lui à titre personnel devait être déclarée irrecevable. 2. D'autre part, il opposait la tardiveté de la contestation en se prévalant de la clause C.A.F. Hambourg stipulée au contrat de vente (clause dont la demanderesse contestait l'application). Selon le défendeur, dans une vente C.A.F., la délivrance de la marchandise s'opère dès l'embarquement, préalablement au transport, moment auquel le prix est dû et où les risques sont transférés à l'acheteur. Les peaux ayant été chargées à Hambourg en novembre 1979 sans que la moindre réserve de conformité n'ait été formulée par les Établissements C., toute réclamation ultérieure était frappée de forclusion. Sur le fond, et à titre subsidiaire pour combattre l'imputabilité du préjudice, J.-J. K. avançait deux arguments techniques : il prétendait, en s'appuyant sur le mémoire de G. H. du 8 janvier 1980, que l'insuffisante dimension des peaux pouvait résulter d'une variation de leur degré d'humidité survenue durant le transport postérieur à leur départ de Hambourg (période durant laquelle la marchandise voyageait aux risques de l'acheteur). Il soutenait en outre que la société demanderesse, professionnelle avertie, ne pouvait ignorer que les peaux d'agneau bénéficient sur le marché d'une cotation équivalente à celle des peaux de mouton, ce qui excluait l'existence d'un préjudice. S'estimant enfin victime d'une procédure abusive et vexatoire engagée par un plaideur qui ne pouvait ignorer l'inanité de son action, J.-J. K. a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation des Établissements C. à lui verser 10 000 francs en remboursement des frais de procédure engagés par lui en France dans le cadre de ce litige, ainsi que 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance de Monaco une question classique mais fondamentale située au confluent du droit du mandat, du droit de la vente commerciale et du droit de la responsabilité civile : **l'acquéreur d'une marchandise qui s'avère non conforme aux spécifications promises lors des pourparlers est-il recevable et fondé à agir directement sur le terrain de la responsabilité quasi délictuelle (articles 1229 et suivants du Code civil) à l'encontre de l'intermédiaire professionnel, mandataire du vendeur, pour obtenir la réparation du préjudice financier résultant de cette non-conformité, ou bien le mandataire peut-il victorieusement opposer à ce tiers cocontractant l'écran de la représentation conventionnelle ainsi que les clauses limitatives ou libératoires issues du contrat de vente principal (telle une clause C.A.F.) ?** De manière sous-jacente, le Tribunal devait déterminer le standard de diligence et de vérification qui pèse sur un courtier ou mandataire professionnel dans la description d'une marchandise qu'il propose à la vente sans l'avoir matériellement inspectée ni en détenir les documents représentatifs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour accueillir la demande principale des Établissements C. et écarter l'ensemble des moyens de défense de J.-J. K., le Tribunal de première instance déploie un raisonnement rigoureux en quatre temps, qui procède successivement à la constatation matérielle du défaut de conformité, à la caractérisation de la faute personnelle de l'intermédiaire, à la neutralisation des obstacles tirés du contrat principal, et enfin à l'évaluation souveraine des différents chefs de préjudice. #### 1. L'établissement de la matérialité de la non-conformité par l'entérinement de l'expertise judiciaire Le Tribunal commence par trancher la discussion factuelle relative à l'état de la marchandise livrée. Examinant le rapport de l'expert judiciaire français Jacques Pech du 25 avril 1980, régulièrement versé aux débats et débattu contradictoirement par les parties qui entendent s'y référer, les juges relèvent que les conclusions de ce technicien sont formelles : les peaux livrées sont des peaux d'agneau salées vertes de 6 à 6,25 pieds carrés et non des peaux de mouton de 7 à 7,5 pieds carrés. Pour écarter l'objection du défendeur selon laquelle le rétrécissement des peaux serait dû à une dessiccation ou une variation d'humidité durant le transport post-Hambourg, le Tribunal relève que l'expert Pech a expressément vérifié le bon état de conservation des peaux et leur degré d'humidité, lequel s'est avéré parfaitement normal lors des opérations d'expertise. Quant au mémoire technique établi le 8 janvier 1980 par G. H. et produit par le défendeur, le Tribunal en neutralise la portée en observant avec précision que ce document ne critique que les vérifications antérieures et officieuses du premier expert (Brochart), et nullement celles opérées postérieurement et contradictoirement par l'expert judiciaire Pech, lequel avait d'ailleurs intégré les observations de J.-J. K. pour conclure que ses mesurages étaient exempts de toute correction. Entérinant dès lors le rapport Pech (qui confirme au demeurant celui de Brochart), le Tribunal tient pour acquis que la non-conformité est avérée et que, selon la formule de l'expert, « un observateur averti ne pouvait en les examinant, et eu égard à leur taille, ignorer qu'il s'agissait de peaux d'agneau ». #### 2. La caractérisation de la faute quasi délictuelle du mandataire professionnel C'est sur le terrain de la qualification du comportement de J.-J. K. lors de la phase précontractuelle que la motivation du jugement se montre la plus incisive. Le Tribunal met en évidence une contradiction flagrante dans l'attitude du défendeur : alors même que J.-J. K. avait reconnu par télex le 5 octobre 1979 ne pas détenir les documents relatifs à la marchandise durant les pourparlers, il n'a fourni dans ses écritures judiciaires aucune explication sur l'origine des informations lui ayant permis de livrer aux Établissements C. une description aussi précise, détaillée et affirmative des peaux (garantissant de façon réitérée une taille de 7 à 7,5 pieds carrés). Le Tribunal énonce alors les obligations qui pesaient sur lui en sa qualité non contestée d'« intermédiaire professionnel » : * Sachant que la marchandise se trouvait entreposée à Hambourg, il avait « tout loisir de les y faire examiner pour en obtenir un descriptif précis et réel ». * En tant que professionnel de l'intermédiation, il avait le devoir déontologique et juridique « de ne fournir d'indication, sur les marchandises qu'il entendait placer, que sur des bases d'autant plus sûres et vérifiées par lui que ces mêmes indications se révélaient en l'espèce importantes pour l'acheteur ». Plus encore, les juges relèvent que dès le 19 septembre 1979 (soit la veille de l'offre faite aux Établissements C.), le premier acheteur G. H. avait inspecté huit palettes à Hambourg et dressé un compte-rendu — que J.-J. K. produit lui-même aux débats — faisant apparaître des tailles descendant jusqu'à 4,5 pieds carrés. Si J.-J. K. s'était procuré ce document ou avait fait procéder à une vérification similaire, voire plus étendue, cette forte hétérogénéité des dimensions « n'aurait pas dû manquer de l'alerter quant au fait qu'il pouvait s'agir, tout au moins pour certaines, de peaux d'agneau ». En s'abstenant de procéder à ces vérifications utiles et en communiquant une description discordante de la réalité, J.-J. K. s'est acquitté de sa mission « avec une coupable légèreté, manifestement contraire aux usages du commerce ». Le Tribunal prend appui, pour caractériser ces usages professionnels internationaux, sur la formule officielle de contrat éditée par l'*International Council of Hide and Skin Seller's Association* (orthographié *Peller's* dans la décision), annexée au rapport Pech, qui exige dans le négoce des peaux une description « de bonne et loyale » qualité. Ce manquement dans la conduite des pourparlers constitue « une
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mars 1974, n° 25704 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 mars 1974, n° 25704 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/03-21-25704)) ## Faits et procédure Un footballeur professionnel de l'Association Sportive de Monaco (A.S.M.), désigné dans la décision sous le nom de K., a été victime d'un accident au cours d'un match le 14 novembre 1971. Il a été blessé au genou droit. Trois interventions chirurgicales ont suivi, les 24 février, 5 juillet et 5 décembre 1972. À l'issue de ces soins, il a été consolidé avec une incapacité permanente partielle (I.P.P.). Par ordonnance du 5 juin 1973, le juge des accidents du travail a désigné le docteur Marchisio aux fins de déterminer la durée de l'incapacité temporaire totale et le taux de l'I.P.P. L'expert a déposé son rapport le 14 juin 1973 et a retenu un taux de 25 %. Deux instances ont alors été introduites. Par assignation du 11 octobre 1973, l'A.S.M. et son assureur-loi, l'Union des Assurances de Paris, Urbaine et Seine, ont demandé la fixation du taux à 10 % et, subsidiairement, la désignation d'un nouvel expert. Par assignation du 17 octobre 1973, K. a sollicité l'homologation du rapport Marchisio et le paiement d'une rente calculée sur le taux de 25 %. Le tribunal a joint les instances, en relevant entre elles un « lien évident de connexité ». Les demandeurs à l'expertise reprochaient à l'expert d'avoir fondé son taux sur l'incidence des séquelles sur la carrière de la victime, ce qui aurait empiété sur la compétence de la commission spéciale instituée par l'article 23 bis de la loi n° 790 du 18 août 1965. ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, le médecin expert désigné par le juge des accidents du travail peut-il majorer le taux d'I.P.P. en considération de l'incidence future de l'accident sur l'activité professionnelle de la victime ? En second lieu, quelle autorité est compétente pour apprécier la capacité résiduelle de gain, notamment lorsque la victime doit se reconvertir ? Le juge devait ainsi articuler deux notions distinctes du régime des accidents du travail : d'une part, le taux d'incapacité, qui relève d'une évaluation médicale, et d'autre part, la capacité de gain, qui relève d'une appréciation d'ordre professionnel. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte le rapport Marchisio. Il retient que l'expert a fondé son appréciation sur « des constatations de nature subjective, fondées sur les conséquences particulières qu'entraînaient, compte tenu de l'inactivité professionnelle de K., les séquelles dont celui-ci demeurait atteint ». Selon le jugement, l'expert a ainsi « méconnu les limites de la mission qui lui était impartie en application de la loi sur les accidents du travail », laquelle impose des constatations objectives. Le tribunal précise que le taux d'I.P.P. doit être fixé « en dehors de toutes considérations personnelles à la victime et sur la base du barème réglementaire établi en la matière ». Il rappelle que « seule la commission spéciale susvisée a compétence pour apprécier la capacité résiduelle de gain de cette victime, compte tenu notamment du cas où celle-ci doit exercer une nouvelle profession ». Le dispositif retient « qu'il suit de là que les conclusions de l'expertise Marchisio ne peuvent être acceptées et qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expertise sollicitée par l'A.S.M. et son assureur-loi ; les dépens devant demeurer réservés ». Le texte fourni est tronqué dans sa partie finale. Il se lit ainsi : « Joint les instances n° 82 et n° 96, Reçoit en la forme ces deux instances, et avant de statuer au fond, désigne en qualité d'expert le Docteur... ». L'identité du nouvel expert n'est pas précisée dans le texte disponible. Il convient de relever que
# Tribunal Suprême de Monaco, 02 décembre 2022, n° 20896 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 02 décembre 2022, n° 20896 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2022/12-02-20896)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse du litige soumis à l'examen de l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la police administrative des activités économiques réglementées, et plus spécifiquement de l'accès à la profession d'agent immobilier et d'administrateur de biens sur le territoire monégasque. La société M. Z. R. E., agissant de concert avec trois personnes physiques, Messieurs M. Z., H. Z. et J-C. A., souhaitait implanter et développer ses activités professionnelles au sein de la Principauté. À cette fin, les intéressés ont adressé à la Direction de l'Expansion économique une demande formelle d'autorisation en vue d'exercer les activités de transaction immobilière, de gestion immobilière, ainsi que d'administration et de syndic d'immeubles en copropriété. Si le premier considérant de la décision mentionne matériellement la date du « 9 octobre 2021 » comme date d'envoi de cette demande, la chronologie subséquente exposée par la haute juridiction permet de situer cette démarche à l'automne 2020. En effet, par une correspondance officielle datée du 26 novembre 2020, la Direction de l'Expansion économique a formellement notifié aux pétitionnaires la recevabilité de leur dossier de demande d'autorisation. Cette notification de recevabilité a constitué le point de départ du délai d'instruction imparti à l'autorité administrative pour statuer. Or, le cadre législatif régissant la matière, et plus particulièrement l'article 5 de la loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 modifiée concernant l'exercice de certaines activités économiques et juridiques, institue un mécanisme d'acceptation tacite : le silence gardé par l'Administration pendant un délai de trois mois à compter de la recevabilité de la demande donne naissance à une décision implicite d'acceptation. En l'espèce, l'Administration monégasque ayant gardé le silence durant ce laps de temps trimestriel, la société M. Z. R. E. et ses associés se sont trouvés bénéficiaires, à la date du 26 février 2021, d'une autorisation implicite d'exercer les activités immobilières sollicitées. Forte de cette autorisation tacite née le 26 février 2021, l'agence immobilière a entrepris des démarches de communication. Une publicité relative à l'agence M. Z. est ainsi parue dans le numéro du 4 mars 2021 du magazine *Challenges* (un numéro « Spécial Immobilier à Paris » utilisant le visuel d'un salon d'appartement parisien), comportant une mention laissant entendre qu'elle exerçait son activité, entre autres lieux, à Monaco. Parallèlement, le site internet de l'agence a fait l'objet d'une capture d'écran par les services de l'État, faisant apparaître une mention analogue avant que celle-ci ne soit ultérieurement retirée. Toutefois, cette situation juridique favorable aux pétitionnaires fut de courte durée. Usant de sa prérogative de retrait des actes administratifs, le Ministre d'État a pris, le 29 mars 2021, une décision expresse retirant l'autorisation implicite d'acceptation née le 26 février 2021, opposant ainsi un refus définitif à la demande d'implantation de la société M. Z. R. E. et de ses dirigeants. Pour justifier ce retrait, l'autorité ministérielle s'est fondée sur une double motivation : * D'une part, un motif d'ordre subjectif et disciplinaire tenant au défaut de moralité professionnelle des demandeurs, condition pourtant exigée par l'article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002. L'Administration reprochait en substance à l'agence M. Z. d'avoir publiquement mentionné exercer son activité en Principauté alors même qu'elle ne disposait d'aucune autorisation administrative pour ce faire. * D'autre part, un motif d'ordre objectif et économique, tiré de la circonstance que l'activité d'agent immobilier était déjà suffisamment représentée sur le territoire monégasque, rendant inopportune la délivrance d'un nouvel agrément au regard de la saturation du marché local. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité de cette éviction du marché monégasque, la société M. Z. R. E. ainsi que Messieurs M. Z., H. Z. et J-C. A. ont saisi le Tribunal Suprême par une requête enregistrée au Greffe Général le 28 mai 2021 sous le numéro TS 2021-16. Par ce recours pour excès de pouvoir fondé sur le 1° du B de l'article 90 de la Constitution, les requérants sollicitaient l'annulation de la décision ministérielle de retrait du 29 mars 2021 ainsi que la condamnation de l'État de Monaco aux entiers dépens. Le déroulement de l'instance a été marqué par une étape procédurale déterminante. Par une décision avant dire droit rendue le 7 octobre 2022, le Tribunal Suprême, faisant application de l'article 32 de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée sur son organisation et son fonctionnement, a ordonné une mesure d'instruction. La haute juridiction a enjoint au Ministre d'État de produire, dans le délai d'un mois, l'intégralité du dossier de demande d'autorisation présenté par les requérants ainsi que toutes les pièces sur lesquelles l'Administration s'était appuyée pour retenir que l'agence M. Z. avait mentionné exercer en Principauté sans autorisation. En exécution de cette mesure d'instruction, le Ministre d'État a déposé un mémoire de production enregistré le 11 novembre 2022. Outre le dossier administratif de demande d'autorisation, l'État a versé aux débats deux éléments probatoires : une capture d'écran du site internet de l'agence M. Z. et l'encart publicitaire paru dans le magazine *Challenges* du 4 mars 2021. En réplique à ces productions, les requérants ont déposé un nouveau mémoire le 16 novembre 2022, maintenant leurs conclusions initiales à fin d'annulation et développant une argumentation articulée autour de deux axes majeurs destinés à démontrer l'illégalité du retrait : En premier lieu, sur le grief tiré du défaut de garanties de moralité professionnelle (article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002), les requérants ont opposé une dénégation formelle quant à un quelconque exercice illégal ou mention d'exercice sans titre à Monaco. Rappelant que la décision avant dire droit du 7 octobre 2022 avait posé le principe selon lequel « il ne saurait être exigé de l'auteur du recours qu'il apporte, en toutes circonstances, la preuve des faits qu'il avance », et soulignant la difficulté inhérente à la preuve d'un fait négatif, ils ont néanmoins produit une attestation comptable établie le 15 novembre 2022 par leur expert-comptable. Ce document certifiait que « la comptabilité de la société M. Z. R. E. ne retrace aucune commission de biens immobiliers situés en Principauté depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à ce jour ». Surtout, les requérants se sont attachés à déconstruire la valeur probante des pièces adverses en rappelant une règle temporelle cardinale : la légalité d'une décision retirant une autorisation implicite née le 26 février 2021 ne peut s'apprécier qu'au regard d'éléments antérieurs à cette date, lesquels doivent être suffisamment précis et consistants pour établir l'illégalité de l'acte tacite initial, conformément à une jurisprudence du Tribunal Suprême de 2013. Or, selon eux : 1. Le dossier de demande d'autorisation ne comportait aucune mention d'une activité exercée à Monaco. 2. La publicité parue dans le magazine *Challenges* (pièce n° 2) datait du 4 mars 2021 ; elle était donc postérieure à la naissance de l'autorisation implicite du 26 février 2021, époque à laquelle la société était parfaitement fondée à se prévaloir de son titre tacite. 3. Les captures d'écran (dont la pièce n° 2 b) étaient dépourvues de date, d'horodatage, d'adresse URL et de barre de recherche. Les requérants soutenaient que cette capture d'écran d'une recherche Google avait été altérée par la suppression a posteriori de certains résultats, que le terme « Monaco » y apparaissait barré — prouvant que le moteur de recherche avait lui-même « construit » ce résultat personnalisé en l'absence d'occurrence réelle sur le site —, et que l'adresse mentionnée renvoyait en réalité à un réseau intranet créé en septembre 2022 et inaccessible au public. À titre subsidiaire sur ce premier moyen, les requérants faisaient valoir que la loi du 12 juillet 2002 ne soumet à autorisation que les personnes se livrant à des opérations immobilières « à titre de profession habituelle ». Se prévalant d'une communication gouvernementale du 6 septembre 2018 excluant du champ de la loi l'apporteur d'affaires occasionnel qui effectue un simple acte d'entremise sans négocier, ainsi que d'une décision du Tribunal Suprême de 2012 (ayant jugé qu'une société « B. », dépourvue de siège ou de locaux à Monaco, avait pu y exercer fréquemment pendant onze ans sans autorisation sans pour autant commettre d'activité illicite ni manquer à la moralité professionnelle au sens de l'article 5 de la loi de 1991), ils soutenaient qu'une participation ponctuelle à une vente, même avérée, n'aurait pas caractérisé un manquement à la moralité professionnelle. En second lieu, s'agissant du second motif de retrait tiré de la surreprésentation des agences immobilières en Principauté — sur lequel le Tribunal Suprême ne s'était pas encore prononcé dans sa décision préparatoire du 7 octobre 2022 —, les requérants soutenaient l'erreur de droit. Selon eux, la loi n'instituant aucun *numerus clausus* dans le secteur immobilier, le niveau de représentation de la profession sur le territoire ne constituait pas un critère légal opposable. Par conséquent, en vertu du principe de sécurité juridique qui prohibe le retrait d'une décision individuelle créatrice de droits non entachée d'irrégularité, le Ministre d'État ne pouvait légalement retirer l'autorisation implicite du 26 février 2021. L'affaire a été appelée à l'audience publique du 17 novembre 2022, au cours de laquelle le membre suppléant rapporteur a présenté son rapport, les avocats des parties ont développé leurs observations orales et le Procureur Général a conclu au rejet de la requête. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La présente affaire soumettait à l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême une double interrogation juridique touchant aux conditions de fond permettant le retrait d'une autorisation administrative implicite d'exercice d'une activité réglementée : 1. **Sur le terrain de la preuve des conditions légales subjectives :** L'autorité administrative peut-elle légalement fonder le retrait d'une autorisation implicite d'exercer l'activité d'agent immobilier sur le défaut de garanties de moralité professionnelle du pétitionnaire (article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002), au motif que ce dernier aurait publiquement fait état d'une activité en Principauté sans autorisation, lorsque les éléments probatoires produits par l'Administration consistent uniquement en des captures d'écran internet non datées et en une publication parue dans la presse postérieurement à la date de naissance de ladite autorisation implicite ? 2. **Sur le terrain de l'étendue des motifs légaux de refus et de la substitution de motifs :** Dans le silence des textes législatifs qui ne fixent explicitement que des conditions d'aptitude professionnelle, de garantie financière, d'assurance et de moralité, le Ministre d'État tient-il de la finalité même du régime d'autorisation le pouvoir de refuser — ou de retirer une autorisation implicite — au motif d'intérêt général tiré de la préservation de « l'ordre public économique propre à la Principauté » et de la représentation déjà suffisante de la profession sur le territoire ? Le cas échéant, ce motif économique suffit-il, à lui seul, à justifier légalement la décision de retrait malgré l'inexactitude matérielle du premier motif tiré du défaut de moralité ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à ces questions et aboutir au rejet de la requête, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement structuré en quatre temps, combinant une interprétation téléologique du cadre législatif, un contrôle rigoureux de l'exactitude matérielle des faits à la date de l'acte, et la mise en œuvre de la technique de la pluralité de motifs permettant de neutraliser le motif illégal par la validation du motif surabondant. #### 1. L'affirmation prétorienne de l'ordre public économique monégasque comme condition inhérente au régime d'autorisation Le Tribunal Suprême commence par rappeler l'économie générale du texte applicable, en reproduisant intégralement les dispositions de l'article 3 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002. Ce texte subordonne la délivrance de l'autorisation d'exercer les activités immobilières à quatre conditions cumulatives expresses : la justification de l'aptitude professionnelle (1°), la justification d'un cautionnement bancaire ou financier (2°), la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (3°) et l'obligation d'« offrir toutes garanties de moralité professionnelle » (4°), étant précisé que pour les personnes morales, les conditions financières et d'assurance pèsent sur la société tandis que les exigences d'aptitude et de moralité s'appliquent aux dirigeants et administrateurs. Toutefois, loin de s'en tenir à une lecture purement littérale et limitative de cet article 3 — lecture que préconisaient les requérants en arguant de l'absence de *numerus clausus* légal —, le Tribunal Suprême livre, dans son troisième considérant, une interprétation constructive de la volonté du législateur. La haute juridiction pose en principe que l'instauration même d'un régime d'autorisation administrative préalable, lue à la lumière des « caractères particuliers, notamment géographiques et démographiques, de la Principauté », confère à l'Administration un office élargi. Selon le Tribunal, l'autorité administrative ne doit pas seulement vérifier mécaniquement la réunion des quatre conditions légales (aptitude, moralité, garantie financière, assurance) ; elle doit également s'assurer « que l'exercice de leur activité ne soit pas susceptible, eu égard au nombre de professionnels déjà autorisés et à l'état du marché immobilier à la date à laquelle elle se prononce, de nuire à l'ordre public économique propre à la Principauté ». La juridiction encadre néanmoins ce pouvoir d'appréciation économique par l'obligation de procéder à un « examen particulier des circonstances de chaque espèce », imposant à l'Administration de rechercher si le demandeur ne présente pas des « caractéristiques professionnelles particulières » ou n'est pas susceptible de répondre à des « besoins particuliers du marché ». #### 2. La censure du motif tiré du défaut de moralité professionnelle pour défaut de preuve d'une antériorité fautive Examinant ensuite le premier motif de la décision de retrait du 29 mars 2021 — le défaut de moralité professionnelle —, le Tribunal Suprême opère une distinction très nette entre la qualification juridique abstraite du grief et sa démonstration factuelle concrète. Sur le plan des principes, le juge administratif suprême valide la thèse de l'Administration : le fait, pour une agence immobilière, de mentionner publiquement exercer son activité en Principauté alors qu'elle est dépourvue de toute autorisation administrative constitue bien un comportement de nature à entacher la moralité professionnelle de la société ainsi que de ses gérants et associés, « eu égard aux liens qui les unissent et au caractère collectif de leur demande ». En revanche, sur le terrain de la matérialité des faits et de la charge de la preuve, le Tribunal Suprême tire toutes les conséquences de sa mesure d'instruction du 7 octobre 2022 et donne entièrement raison aux requérants. Pour que l'autorisation implicite née le 26 février 2021 fût illégale (et donc susceptible de retrait le 29 mars suivant), encore fallait-il que le manquement à la moralité existât *avant* le 26 février 2021. Or, l'analyse des deux pièces produites par le Ministre d'État révèle leur insuffisance probatoire : * La capture d'écran du site internet de l'agence M. Z., bien que comportant une mention (ensuite retirée) dont on pouvait raisonnablement déduire un exercice à Monaco, « n'est pas datée ». * La publicité parue dans le magazine *Challenges*, qui comportait une mention similaire, « est postérieure à la date de l'autorisation implicitement délivrée » (puisque datée du 4 mars 2021, soit après le 26 février 2021). Le Tribunal en conclut avec rigueur que « les documents produits ne permettent pas d'établir de manière certaine qu'antérieurement à la délivrance de l'autorisation, l'agence M. Z. mentionnait exercer en Principauté alors qu'elle ne disposait d'aucune autorisation ». Le premier motif de la décision ministérielle manque donc en fait. #### 3. La validation de la décision de retrait par l'effet neutralisant du second motif économique Bien que le premier pilier de la décision administrative s'effondre, le Tribunal Suprême ne prononce pas pour autant l'annulation de l'acte attaqué. Il examine le second motif sur lequel s'était fondé le Ministre d'État : la circonstance que l'activité d'agent immobilier était, à la date du 26 février 2021, « suffisamment représentée sur le territoire monégasque ». Renvoyant directement aux principes dégagés dans son considérant de principe sur l'ordre public économique, le Tribunal Suprême constate que les requérants ne faisaient valoir aucune « considération particulière tenant à l'activité des demandeurs et aux besoins du marché ». Dès lors, en l'absence de spécificité de l'offre proposée par la société M. Z. R. E. ou de besoin non satisfait sur le marché immobilier local, le juge estime que « ce seul motif est de nature à justifier légalement le refus d'exercer l'activité d'agent immobilier en Principauté » et qu'il n'est entaché d'aucune « erreur manifeste d'appréciation ». L'autorisation implicite du 26 février 2021 étant ainsi illégale dès son origine au regard de l'ordre public économique, le Ministre d'État était fondé à la retirer le 29 mars 2021. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation, l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême prononce le dispositif suivant : > « DÉCIDE : > La requête de la société M. Z. R. E. et autres est rejetée. > Les dépens sont à la charge des requérants. > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 2 décembre 2022 par l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême présente une densité remarquable. Elle s'inscrit au carrefour de trois grandes problématiques du droit administratif monégasque : le régime du retrait des décisions implicites d'acceptation, la dialectique de la preuve devant le juge de l'excès de pouvoir (particulièrement à l'ère numérique), et la consécration de la notion d'« ordre public économique propre à la Principauté » comme instrument de régulation du marché intérieur. #### 1. Le régime de l'autorisation implicite et les conditions temporelles de son retrait L'affaire met tout d'abord en lumière l'articulation délicate entre deux textes législatifs : la loi générale n° 1.144 du 26 juillet 1991 concernant l'exercice de certaines activités économiques et juridiques, et la loi spéciale n° 1.252 du 12 juillet 2002 propre aux opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Si les conditions de fond de l'accès à la profession d'agent immobilier sont définies par la
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25352 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-25-25352)) ## Faits et procédure La dame C., agent immobilier, a obtenu de la Société Ambre, le 11 janvier 1982, une confirmation de principe quant à une commission de 5 % sur le montant des transactions réalisées. Cette demande a été suivie, le 4 février 1982, de deux actes sous seings privés (ou « bons de commission ») par lesquels la société reconnaissait que deux clients lui avaient été présentés par l'agent et s'engageait à verser des honoraires représentant 5 % T.T.C. du montant total des acquisitions. Ces honoraires devaient être perçus « le jour de la signature de la promesse de vente et dès que la société serait en possession du deuxième versement par l'acquéreur ». En réalité, les clients n'avaient pas acquis les lots visés. Ils avaient signé des conventions de réservation avec engagement d'acquérir, portant sur des portions d'immeuble en l'état futur d'achèvement, l'un le 25 janvier 1982, l'autre le 4 février 1982. Ces conventions prévoyaient un dépôt de garantie de 10 % du prix de base, acquis à la société en cas de non-réalisation de la vente imputable aux réservataires. Cette hypothèse s'étant réalisée, les réservations ont été résolues. L'agent a assigné la société en paiement de deux sommes de 100 446,94 F et 356 505,95 F, avec intérêts de droit à compter d'une mise en demeure du 2 août 1984, et sollicité en outre 20 000 F de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. Elle invoquait la théorie du mandat et une jurisprudence française relative à la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de vente. La société contestait la qualité de mandataire, soutenait à titre subsidiaire que la condition de réalisation de la vente n'était pas remplie et formait une demande reconventionnelle de 517 651 F, correspondant à la moitié du préjudice forfaitaire contractuel, en reprochant à l'agent une faute dans les retards des clients. ## Question de droit Le litige posait deux questions principales. **La première** concernait l'interprétation des bons de commission : le droit à rémunération de l'agent immobilier était-il subordonné à la réalisation effective de la vente, ou ce droit était-il acquis dès la présentation des clients et la signature de l'engagement de réservation ? Plus précisément, la clause de paiement devait-elle s'analyser comme un terme, qui différerait l'exigibilité d'une créance déjà née, ou comme une condition, dont la défaillance empêche la naissance de la créance ? **La seconde** portait sur les conséquences de cette qualification : l'agent pouvait-il, en l'absence de vente, prétendre à une rémunération quelconque, et la société pouvait-elle engager la responsabilité personnelle de l'agent pour des retards imputables aux clients ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prétention principale de l'agent. Il retient que « la commune intention des parties lors de l'établissement des bons de commission était bien de n'accorder à la dame C. un pourcentage du prix de vente à titre de commission en rémunération de ses peines et soins que dans le cas où l'acquisition serait effectivement réalisée ». Il relève que « la clause de règlement de cette commission vient confirmer l'intention des parties puisque son paiement était suspendu à la signature de la promesse de vente et au versement par
# Juridiction monégasque (tribunal-travail), 22 janvier 1987, n° 25270 > **Décision commentée :** Juridiction monégasque (tribunal-travail), 22 janvier 1987, n° 25270 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-travail/1987/01-22-25270)) ## Faits et procédure Un salarié, rédacteur au sein de l'Office maritime monégasque, société anonyme monégasque, est embauché le 17 juillet 1981 et classé contractuellement comme « rédacteur d'assurance », au coefficient 150. Il saisit la Commission de classement instituée par l'article 11-1° de la loi n° 739 du 16 mars 1963 sur le salaire afin de faire statuer sur sa situation professionnelle. La Commission se déclare compétente, estime que la convention collective du personnel des cabinets de courtage d'assurances et (ou) de réassurance est opposable à l'employeur, compte tenu de l'objet social de la société, et relève que les fonctions exercées relèvent de la catégorie des cadres. Elle classe à l'unanimité le salarié au 3e niveau, coefficient 260, des emplois « cadres » de cette convention. Les deux parties interjettent appel devant le Bureau de jugement du Tribunal du travail : l'Office le 4 juin 1985, le salarié le 5 juin 1985. Le salarié ayant été licencié par lettre du 28 juin 1985 pour des griefs tirés de l'exercice de ses fonctions, le litige porte sur deux points distincts : le rattachement à la convention collective applicable et le niveau de classement. L'Office soutient que la convention applicable est celle des agences générales d'assurances, sur laquelle les parties s'étaient accordées à l'embauche, et demande le maintien du salarié au rang de rédacteur 2e degré de cette convention. Le salarié demande la réformation du classement afin d'obtenir le coefficient 400, avec effet rétroactif au jour de son embauche. *Observation relative à la source :* l'exposé des faits mentionne un procès-verbal « en date du 24 mai 1986 », tandis que les visas des appels et le libellé des motifs renvoient à une décision du 24 mai 1985. Cette divergence figure dans le texte source ; la date de 1985 est la seule cohérente avec la chronologie des appels (juin 1985) et ne sera retenue ici qu'à ce titre. ## Question de droit Le Tribunal devait trancher deux questions. La première porte sur l'opposabilité de la convention collective : une société dont l'objet social comprend le courtage d'assurance de toute nature, et qui n'exerce pas à titre principal la profession d'agent général d'assurance, peut-elle se voir opposer la convention des cabinets de courtage plutôt que celle des agences générales, alors que les parties avaient initialement fait référence à cette dernière ? La seconde concerne le niveau de classement et sa date d'effet : le classement doit-il être apprécié au regard des tâches accomplies depuis l'entrée au service de l'employeur, et le nouveau classement peut-il produire effet à compter de l'embauche, alors que le salarié avait accepté son classement initial sans le contester ? ## Solution et dispositif Sur le premier point, le Tribunal approuve la Commission d'avoir constaté que l'objet social comprenait le courtage d'assurance de toute nature, que l'Office n'exerçait pas à titre principal la profession d'agent général, et que les fonctions réellement exercées par le salarié au moment de la saisine correspondaient à la définition des emplois de l'annexe n° 1 de la convention des cabinets de courtage. Il juge que la Commission a fait « une juste appréciation des faits de la cause » en retenant l'opposabilité de cette convention. Le Tribunal relève également que la convention des agences générales « ne concerne pas l'Office maritime monégasque qui n'est pas agent général d'une compagnie d'assurances ». Sur le second point, le Tribunal estime que le classement au 3e niveau, coefficient 260, des emplois « cadre », opéré « en tenant compte des différentes tâches remplies » depuis l'entrée au service de l'employeur, constitue « une saine évaluation du travail » du salarié au regard de la définition des emplois. Il constate en outre qu'aucun fait nouveau n'a été apporté susceptible de modifier ce classement, les griefs invoqués par l'employeur ayant servi de motif au licenciement sans remettre en cause l'appréciation des fonctions. S'agissant de la rétroactivité, le Tribunal écarte la prétention du salarié pour deux motifs : d'une part, celui-ci avait accepté à l'époque son classement contractuel de rédacteur d'assurance au coefficient 150, sans manifester son désaccord en saisissant l'inspecteur du Travail ; d'autre part, le litige, dé
# Cour de Révision de Monaco, 21 avril 1986, n° 25210 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 21 avril 1986, n° 25210 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1986/04-21-25210)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre entre la nécessaire sauvegarde des intérêts patrimoniaux d'une personne vulnérable et le respect dû à son autonomie personnelle ainsi qu'à son droit de propriété constitue l'une des problématiques les plus délicates du droit civil des personnes. Lorsque le patrimoine de la personne protégée comprend des droits sociaux au sein d'une structure commerciale qu'elle a elle-même dirigée par le passé, cette tension s'exacerbe. La cession forcée de tels actifs, opérée par l'organe de gestion contre la volonté expresse du titulaire des droits, cristallise alors le conflit entre la réalité d'une inaptitude constatée judiciairement et la revendication d'une capacité résiduelle ou recouvrée. C'est précisément dans cette configuration factuelle que s'inscrit l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 21 avril 1986. À l'origine de cette affaire se trouve la situation personnelle et patrimoniale de la demoiselle G., ayant la qualité de commerçante (telle que qualifiée dans le sommaire de la décision commentée). Cette dernière détenait un portefeuille d'actions au sein d'une société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « La Panification Modèle ». Au-delà de sa simple qualité d'actionnaire, la demoiselle G. avait pris une part active à la direction de cette entreprise, puisqu'il ressort des constatations de l'arrêt qu'elle y avait exercé des fonctions de gestion — le sommaire précisant qu'elle en avait été la gérante — et ce, jusqu'au mois d'août 1980. La nature exacte des événements ayant conduit à la cessation de ses fonctions dirigeantes à cette date n'est pas détaillée (non précisé dans la décision), mais l'évolution de sa situation personnelle a ultérieurement nécessité l'intervention de l'autorité judiciaire aux fins de protection. En effet, trois années après la fin de son mandat de gestion au sein de la société anonyme monégasque, un jugement rendu par le Tribunal de première instance le 12 août 1983 a pourvu la demoiselle G. d'un administrateur judiciaire en la personne du sieur G. Les circonstances exactes ayant motivé l'ouverture de cette mesure de protection pour incapable majeur, bien que rappelées par les juges du fond selon la Cour de révision, ne sont pas reproduites dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que cette décision judiciaire reposait sur le constat d'une inaptitude de l'intéressée à assumer seule la défense de son patrimoine et, plus particulièrement, à remplir les fonctions qu'elle avait exercées jusqu'en août 1980 dans la gestion de la société « La Panification Modèle ». Dans le cadre de l'exercice de sa mission de gestion et de représentation, l'administrateur judiciaire, le sieur G., a envisagé une opération patrimoniale majeure portant sur les actifs mobiliers de la majeure protégée : la cession des actions que la demoiselle G. possédait dans le capital de la S.A.M. « La Panification Modèle ». Afin de matérialiser cette opération de disposition, un projet d'acte notarié a été élaboré, fixant les conditions financières et juridiques de la vente projetée (conditions dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision). Toutefois, cette initiative s'est heurtée au refus catégorique de la principale intéressée. La demoiselle G. s'est formellement opposée à la cession projetée de ses titres sociaux, manifestant ainsi une divergence de vues radicale avec son administrateur judiciaire quant à l'opportunité de se départir de ses droits au sein de l'entreprise qu'elle avait autrefois dirigée. Estimant être en mesure de veiller elle-même sur ses biens, elle contestait la nécessité même de cette aliénation menée contre son gré. Face à cette opposition expresse de l'incapable majeure, et compte tenu de la gravité de l'acte de disposition envisagé, le sieur G., ès qualités d'administrateur judiciaire, a dû solliciter l'autorisation de la justice pour passer outre ce refus et procéder, au nom et pour le compte de la demoiselle G., à la signature de l'acte de cession conformément aux stipulations du projet notarié. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit opposant la majeure protégée à son administrateur judiciaire a donné lieu à une séquence procédurale parcourant l'ensemble des degrés de juridiction de l'ordre judiciaire monégasque. En premier lieu, une juridiction de première instance (dont la date du jugement n'est pas précisée dans la décision) a été saisie de la demande d'autorisation formulée par le sieur G. Au vu du caractère confirmatif de l'arrêt d'appel subséquent, il apparaît que les premiers juges avaient fait droit à la requête de l'administrateur judiciaire, l'autorisant à procéder à la vente des actions nonobstant l'opposition de la demoiselle G. En deuxième lieu, la demoiselle G. a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Devant la juridiction du second degré, l'appelante a développé une argumentation visant à faire obstacle à la vente forcée de ses titres. Elle soutenait, au soutien de son opposition à la cession projetée, qu'elle était apte à assumer seule la défense de son patrimoine. Par un arrêt confirmatif rendu le 21 mai 1985, la Cour d'appel a rejeté ses prétentions et validé l'opération. Les juges d'appel ont ainsi autorisé le sieur G., en sa qualité d'administrateur judiciaire, à faire procéder, au nom et pour le compte de la demoiselle G. et contre le gré de celle-ci, à la cession des actions qu'elle détenait dans la S.A.M. « La Panification Modèle », selon les modalités définies dans le projet d'acte notarié. Pour fonder cette décision, la Cour d'appel a rappelé les circonstances ayant conduit le Tribunal de première instance, par son jugement du 12 août 1983, à désigner un administrateur judiciaire, et a retenu que la demoiselle G. demeurait inapte à assumer seule la défense de son patrimoine, notamment pour remplir les fonctions de gestion exercées jusqu'en août 1980, faute pour elle d'apporter le moindre élément probant au soutien de ses affirmations contraires. En troisième lieu, refusant de se soumettre à cette décision d'appel, la demoiselle G. a formé un pourvoi en révision le 24 juin 1985 devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours devant la haute juridiction, la demanderesse au pourvoi a articulé deux moyens de cassation, que la Cour a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis »). Aux termes de cette critique unifiée, la demoiselle G. faisait grief à l'arrêt confirmatif du 21 mai 1985 d'avoir autorisé la cession forcée de ses actions en se fondant sur des motifs tirés de son inaptitude à assumer seule la défense de son patrimoine et à exercer ses anciennes fonctions de gestion sociale. L'argumentation du pourvoi s'articulait autour de deux griefs classiques du contrôle de légalité et de motivation exercé par une cour suprême : * D'une part, un grief de défaut de réponse à conclusions (vice de motivation) : le moyen soutenait que les motifs retenus par la Cour d'appel ne répondaient pas à l'argumentation développée par la demoiselle G. dans ses écritures d'appel. * D'autre part, un grief méthodologique de dénaturation : le pourvoi affirmait que ces mêmes motifs procédaient d'une dénaturation des faits de la cause par les juges du fond. Il appartenait dès lors à la Cour de révision d'apprécier la régularité et le bien-fondé de la motivation adoptée par la Cour d'appel pour justifier une mesure d'aliénation patrimoniale exécutée contre la volonté expresse de la titulaire des droits. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des moyens réunis soulevait devant la Cour de révision une question de droit située au confluent du droit substantiel des incapacités et du droit processuel de la preuve et de la motivation des décisions de justice. Sur le plan substantiel et probatoire, la question centrale consistait à déterminer à quelles conditions les juges du fond peuvent légalement autoriser l'administrateur judiciaire d'une majeure incapable (ayant la qualité de commerçante) à procéder, au nom et pour le compte de celle-ci mais contre son gré, à un acte de disposition majeur consistant en la cession des actions qu'elle détient dans la société anonyme monégasque dont elle fut la gérante. Plus précisément, lorsque la personne protégée s'oppose à l'acte d'aliénation en invoquant son aptitude à assumer seule la défense de ses intérêts patrimoniaux, sur qui pèse la charge de la preuve de cette aptitude, et quelle est l'incidence de la carence probatoire de l'incapable sur la validité de l'autorisation judiciaire de vendre ? Sur le plan strictement procédural et technique, la Cour de révision devait répondre à la question suivante : une cour d'appel qui, pour autoriser une telle cession forcée d'actions, se réfère aux circonstances du jugement antérieur ayant institué l'administration judiciaire et constate l'absence de tout élément de preuve fourni par l'incapable au soutien de sa prétendue aptitude recouvrée, commet-elle un défaut de réponse à conclusions ou une dénaturation des faits de la cause ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi et valider dans toutes ses dispositions l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel du 21 mai 1985, la Cour de révision déploie un raisonnement concis, rigoureux et structuré autour du respect du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond et des règles gouvernant la charge de la preuve. Dans un premier temps, la haute juridiction restitue la démarche intellectuelle suivie par les magistrats d'appel. Elle relève que les juges du fond n'ont pas statué de manière abstraite ou arbitraire, mais ont pris soin d'ancrer leur décision dans l'historique judiciaire du dossier. La Cour souligne ainsi que les juges d'appel ont, au préalable, « rappelé les circonstances dans lesquelles la demoiselle G. avait dû être pourvue d'un administrateur judiciaire par un jugement du Tribunal de première instance du 12 août 1983 ». Ce rappel chronologique est fondamental dans l'économie de la motivation : le jugement de 1983 avait d'ores et déjà établi l'état d'inaptitude de l'intéressée, justifiant la mise en place d'un régime de protection et de représentation. L'inaptitude de la demoiselle G. à gérer son patrimoine et à assumer les fonctions de direction abandonnées en août 1980 constituait donc la situation juridique de référence, présumée perdurer tant que la mesure de protection demeurait en vigueur. Dans un second temps, la Cour de révision met en lumière le mécanisme probatoire qui a scellé le sort du litige devant la juridiction du second degré. Face à l'état d'incapacité judiciairement constaté en 1983, la demoiselle G. ne pouvait se contenter d'une simple opposition verbale ou scripturale pour faire échec à l'action de son administrateur judiciaire. Dès lors qu'elle articulait une prétention positive — à savoir qu'elle « serait apte à assumer seule la défense de son patrimoine » —, il lui incombait d'en rapporter la démonstration concrète. Or, la Cour de révision relève que les juges d'appel ont souverainement constaté que, « bien que s'opposant à la cession projetée, elle n'apporte aucun élément à l'appui de sa prétention ». En l'absence de tout commencement de preuve venant contredire le diagnostic d'inaptitude posé lors de l'ouverture de l'administration judiciaire, l'opposition de la majeure protégée demeurait dénuée de fondement objectif. Dans un troisième temps, tirant les conséquences procédurales de ces constatations factuelles, la Cour de révision écarte simultanément les deux branches de la critique formulée par le pourvoi : * S'agissant du grief de défaut de réponse à conclusions : en constatant expressément que l'appelante ne produisait aucune pièce ou élément probant pour étayer son allégation d'aptitude patrimoniale, la Cour d'appel a directement et frontalement répondu aux conclusions dont elle était saisie. Le moyen manquant en fait, les conclusions n'avaient nullement été délaissées. * S'agissant du grief de dénaturation des faits : la haute juridiction affirme que les juges du fond ont statué « hors de toute dénaturation ». Ce faisant, la Cour de révision rappelle implicitement que l'appréciation de la valeur probante des éléments soumis au débat (ou, en l'espèce, le constat de l'absence totale d'éléments de preuve) ainsi que l'évaluation de l'aptitude concrète d'un majeur protégé à gérer ses biens relèvent du pouvoir souverain des juges du fond, échappant au contrôle du juge de cassation dès lors que la motivation est exempte de contradiction et de dénaturation. Ainsi, la carence probatoire de l'incapable majeur conforte la légitimité de l'intervention de l'administrateur judiciaire et justifie pleinement que le juge du fond autorise l'acte de disposition contre la volonté de la titulaire des actions. ### C. Le dispositif La Cour de révision conclut son examen par un dispositif lapidaire de rejet pur et simple : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 21 avril 1986 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence de Monsieur le Premier président Combaldieu et au rapport de Monsieur le Conseiller Pucheus, s'impose comme une décision de référence au sein du corpus jurisprudentiel monégasque relatif au droit des majeurs protégés et aux pouvoirs des organes tutélaires ou d'administration judiciaire. Bien que d'une grande sobriété rédactionnelle — caractéristique du style des cours suprêmes de tradition civiliste francophone à cette époque —, cette décision cristallise plusieurs principes directeurs qui méritent une analyse approfondie, tant au regard de la technique de cassation que du droit substantiel des incapacités. #### 1. L'effectivité du mandat de protection face à l'opposition du majeur protégé Le premier enseignement majeur de l'arrêt réside dans l'affirmation sans équivoque de la primauté de la finalité protectrice du mandat judiciaire sur la volonté défaillante de la personne protégée. En validant l'autorisation donnée à l'administrateur judiciaire d'agir « au nom et pour le compte de celle-ci et contre son gré », la Cour de révision consacre la pleine efficacité du mécanisme de la représentation légale ou judiciaire en matière d'incapacité. Dans la théorie générale des incapacités, l'instauration d'une mesure de représentation (telle que l'administration judiciaire évoquée en l'espèce, instituée par le jugement du 12 août 1983) repose sur le postulat que la volonté de la personne protégée ne présente plus les garanties de lucidité, de fermeté ou de compétence nécessaires à la sauvegarde de ses propres intérêts. Si le simple refus ou l'opposition de l'incapable suffisait à paralyser l'action de l'administrateur judiciaire, la mesure de protection serait vidée de toute substance et deviendrait totalement inopérante, précisément dans les hypothèses où le patrimoine requiert les décisions les plus cruciales. Le cas d'espèce illustre parfaitement cette nécessité : il s'agissait de céder des actions d'une société anonyme monégasque (« La Panification Modèle ») dont la majeure protégée avait été la gérante jusqu'en août 1980. On conçoit aisément l'attachement psychologique et affectif qu'une ancienne dirigeante, commerçante de profession, pouvait nourrir à l'égard des titres sociaux de son ancienne entreprise. Toutefois, la gestion d'un portefeuille d'actions et la participation aux destinées d'une société commerciale exigent des compétences techniques et une aptitude décisionnelle que l'intéressée avait perdues. Le maintien de ces actifs dans son patrimoine, sans capacité de gestion effective, pouvait exposer la valeur de son capital à un risque de dépréciation, tandis que la cession notariée projetée permettait de sécuriser la valeur liquidative de ces droits sociaux. En approuvant les juges du fond d'avoir passé outre l'opposition de la demoiselle G., la Cour de révision affirme que le droit de propriété de l'incapable, bien que fondamental, peut faire l'objet d'une aliénation forcée (au sens où elle est non consentie par le propriétaire, mais juridiquement consentie par son représentant légalement autorisé) lorsque l'intérêt patrimonial bien compris de la personne protégée le commande et que son inaptitude est avérée. #### 2. La présomption d'inaptitude découlant du jugement d'ouverture et le fardeau de la preuve L'apport le plus significatif de l'arrêt du 21 avril 1986 se situe sur le terrain du droit de la preuve appliqué au contentieux des incapacités. Le sommaire officiel de la décision, repris à deux reprises en tête du texte publié, met particulièrement en exergue cette règle : c'est à bon droit que le juge autorise la cession forcée « dès lors qu'il constate qu'elle n'apporte aucun élément à l'appui de ses prétentions selon laquelle elle serait apte à assumer seule la défense de son patrimoine ». Cette formulation révèle l'existence d'un véritable renversement — ou plus exactement d'une attribution stricte — de la charge de la preuve une fois la mesure de protection ouverte. En droit commun, la capacité est la règle et l'incapacité l'exception ; il appartient donc à celui qui sollicite la mise sous protection d'un majeur de prouver son inaptitude. C'est ce qui avait été fait lors de l'instance ayant abouti au jugement du Tribunal de première instance du 12 août 1983. En revanche, une fois ce jugement rendu et revêtu de l'autorité de la chose jugée, l'état d'inaptitude devient la vérité judiciaire de référence. Lorsque, deux ans plus tard (en 1985), à l'occasion d'un incident relatif à l'autorisation d'un acte de disposition particulier, la personne protégée conteste l'opportunité de l'acte en prétendant avoir la capacité de gérer seule son patrimoine, elle adopte la position procédurale de demandeur à l'exception (ou de demandeur sur ce point précis). En vertu de l'adage classique *actori incumbit probatio* (et de son corollaire *reus in excipiendo fit actor*), il incombe exclusivement à la personne protégée de renverser la présomption d'inaptitude attachée au jugement de 1983. La Cour de révision valide ici une approche rigoureuse : l'administrateur judiciaire n'a pas, à chaque acte de disposition qu'il soumet à l'autorisation du juge, à redémontrer ab initio l'incapacité générale de son administré. Il lui suffit de se prévaloir du titre judiciaire qui l'a institué (le jugement du 12 août 1983) et de présenter le projet d'acte (le projet d'acte notarié de cession d'actions). Si l'incapable s'y oppose en revendiquant une autonomie gestionnaire, il doit produire des éléments probants, objectifs et actuels (certificats médicaux, expertises financières, démonstration d'une gestion saine d'autres biens, etc.) établissant son aptitude. Faute de fournir le moindre élément en ce sens, sa contestation demeure à l'état de pure allégation et ne saurait faire obstacle à l'autorisation judiciaire. #### 3. Le contrôle de la Cour de révision : rejet du grief de dénaturation des faits et souveraineté des juges du fond Sur le plan de la technique de cassation, l'arrêt est également très instructif quant à la délimitation de l'office de la Cour de révision de Monaco. Le pourvoi reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué par des motifs qui « procèderaient d'une dénaturation des faits de la cause ». En droit processuel d'inspiration française — dont le droit processuel monégasque partage les concepts fondamentaux devant la Cour de révision —, le grief de dénaturation n'est traditionnellement recevable que lorsqu'il porte sur un écrit clair et précis (contrat, acte notarié, conclusions, document de preuve). En revanche, la « dénaturation des faits » n'est pas un
# Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 1986, n° 25183 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 janvier 1986, n° 25183 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1986/01-14-25183)) ## Faits et procédure Le prévenu, K., était poursuivi pour non-paiement de cotisations dues à la Caisse Autonome des Retraites des Travailleurs Indépendants (C.A.R.T.I.) et à la Caisse d'Assurance Maladie, Accidents et Maternité des Travailleurs Indépendants (C.A.M.T.I.). Le tribunal correctionnel a statué par jugement contradictoirement rendu le 11 décembre 1984. Le contenu précis de ce jugement, notamment la nature exacte de la condamnation ou de la relaxe prononcée en première instance, n'est pas précisé dans la décision. Le litige repose sur une situation professionnelle complexe. K. exerçait son activité dans un « bureau administratif » autorisé par le Gouvernement monégasque. Il est le directeur et administrateur unique de la société de droit néerlandais Studio Press Holland B.V. L'expert Orecchia a relevé que l'autorisation ministérielle, renouvelée, avait été accordée à K. personnellement et non à la société. Il a également constaté que K. percevait de la société un « traitement », versé sous forme de dotation annuellement déclarée aux services fiscaux, qui faisait l'objet d'un régime d'imposition particulier. K. assimilait cette rémunération aux indemnités de fonction des mandataires sociaux. L'expert a par ailleurs relevé que les interprétations successives des services officiels avaient pu amener le prévenu à croire qu'il ne relevait d'aucun statut imposant l'affiliation à un régime obligatoire. Les parties en présence défendaient des thèses opposées. K. sollicitait sa relaxe au motif que l'autorisation visait une activité de bureau administratif, étrangère aux notions d'artisanat, d'industrie, de commerce ou de profession libérale, et que l'administration fiscale avait appliqué à son égard la méthode de calcul du bénéfice fictif propre à ces bureaux. Le ministère public requérait la confirmation du jugement, et les caisses, parties civiles, soutenaient que l'autorisation avait été délivrée à K. à titre personnel, sans référence à une société étrangère, de sorte qu'il exerçait nécessairement une activité de travailleur indépendant. La Cour d'appel, statuant correctionnellement, a infirmé le jugement. ## Question de droit La décision soulève deux questions, l'une de fond, l'autre de procédure. **La question de fond** est de savoir si une personne physique qui exerce une activité professionnelle dans le cadre d'un « bureau administratif » dépendant d'une société commerciale, dont elle est mandataire au sens de l'article 1694 du Code civil, peut être qualifiée de travailleur indépendant et, à ce titre, soumise aux prestations des régimes obligatoires des caisses sociales applicables à cette catégorie. **La question de procédure** tient à l'étendue du pouvoir du juge répressif. Saisi d'une poursuite pour infraction aux obligations de cotisation, le juge pénal peut-il trancher la question préalable de la qualité de l'intéressé, qui relève d'un rapport de droit civil et de droit social ? La Cour répond en mobilisant la maxime « le juge de l'action est le juge de l'exception », selon l'observation éditoriale accompagnant la décision. ## Solution et dispositif La Cour retient que la qualité de travailleur indépendant est exclue en l'espèce. Elle se fonde sur « la conjonction d'éléments de fait non contestés, soumis à l'appréciation de la Cour, principalement le régime fiscal appliqué à K. ainsi que la perception par celui-ci d'un "traitement" (mentionné par l'expert) alloué par la société hollandaise ». Ces
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25690 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25690 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/02-28-25690)) ## Faits et procédure Une salariée, Veuve T., victime d'un accident du travail le 7 mars 1969 au service de M. H. W., employeur dont l'assureur-loi est la compagnie La Concorde, a sollicité la réparation de ses séquelles. Par un jugement interlocutoire du 21 octobre 1971, le tribunal a écarté l'expertise du Docteur Bus et a commis le Docteur D. pour examiner la victime. Dans son rapport du 24 novembre 1971, le Docteur D. a conclu à un taux d'incapacité permanente partielle (I.P.P.) de 5 %. Il a constaté une déminéralisation du rachis et du sacrum, une arthrose notable des vertèbres dorsales basses et du rachis cervical. Il a estimé que l'évolution de cet état, notamment la déminéralisation et l'ostéoporose, aurait été identique en dehors de toute lésion traumatique, compte tenu de l'âge, de l'état humoral et de l'obésité de la victime. Il en a déduit que l'ensemble des symptômes ne pouvait, hors une dolorisation des symptômes latents, être rattaché à l'accident. La demanderesse a assigné l'employeur et son assureur afin de voir déclarer ce rapport nul et ordonner une nouvelle expertise. Elle soutenait que l'expert avait commis des erreurs de fait et de droit en fondant son appréciation sur une évolution hypothétique indépendante de l'accident. À titre subsidiaire, elle demandait son renvoi devant la commission spéciale chargée d'apprécier la capacité résiduelle de gains. Les défendeurs concluaient à l'homologation du rapport, au motif que les « contusions banales » provoquées par l'accident n'avaient pu aggraver de manière importante l'état pathologique antérieur. ## Question de droit La question posée était de savoir si l'expert judiciaire, chargé d'évaluer l'I.P.P. d'une victime d'accident du travail présentant un état pathologique préexistant, peut exclure l'imputabilité à l'accident de l'ensemble des symptômes au motif que la victime aurait connu les mêmes troubles en l'absence de tout traumatisme. Cette question en appelait une seconde, relative à l'étendue de la mission de l'expert : celui-ci doit-il opérer une distinction entre les troubles imputables à l'accident et ceux qui lui sont étrangers, ou peut-il se borner à constater l'existence d'un état antérieur ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond que l'expert doit exécuter la mission fixée par le jugement qui le désigne. Il ne peut écarter le lien avec l'accident dès lors qu'il a été jugé que des troubles préexistants doivent être rattachés au traumatisme qui les a déclenchés ou révélés. La motivation du jugement interlocutoire est ainsi rappelée. Le tribunal y avait posé que les troubles, « même résultant d'un état pathologique préexistant, doivent être rattachés au traumatisme qui a déclenché ces troubles ou révélé cet état », le rattachement ne pouvant « cependant porter sur des troubles qui seraient entièrement indépendants de l'accident ». Le tribunal retient que l'expert, « en se refusant à déterminer le taux actuel d'I.P.P. et en ne faisant pas le départ entre les troubles préexistants qui sont imputables à l'accident et les troubles indépendants qui n'ont pas à être pris en considération, n'a pas rempli la mission qui lui avait été imparti ». Le dispositif est rédigé en ces termes : > « Rejetant l'expertise du Docteur D. ainsi que toutes conclusions, fins et moyens des défendeurs contraires au présent jugement ou simplement plus amples, surseoit à statuer sur la demande de renvoi devant la commission spéciale et, avant dire droit sur le montant de l'I.P.P. dont demeure atteinte dame Veuve T. désigne en qualité d'experts les Docteurs... » L'extrait fourni s'interrompt sur l'identité des experts désignés (suite non précisée dans la décision). Les motifs précisent en revanche que la nouvelle expertise sera confiée à trois experts, qui devront également indiqu
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25387 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25387 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/11-26-25387)) ## Faits et procédure Une agence immobilière exploitée en nom propre par M^me^ S. C., dont l'enseigne est « A. », a réclamé à une société civile immobilière, la S.C.I. « Le Castel Developments », le paiement d'une commission d'intermédiaire liée à la vente d'une villa. La demanderesse sollicitait 533 700 F, correspondant à une commission calculée au taux de 3 % outre la T.V.A., assortie d'intérêts à compter de la vente du 15 octobre 1986, ainsi que 50 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle demandait en outre le plein effet d'une inscription provisoire d'hypothèque prise le 1^er^ juin 1987 et l'exécution provisoire du jugement. Les faits, tels qu'exposés par le tribunal, se déroulent en plusieurs temps. Une offre d'achat, datée du 10 juin 1986, fut présentée à l'agence par la société de droit jordanien H. S. & Sons Exchange, représentée par M. R. F. K. Cette offre reconnaissait expressément l'intervention de l'agence, qui avait fait visiter le bien à plusieurs reprises. Une promesse de vente et d'achat fut signée le 21 juillet 1986 entre la S.C.I. du Castel, venderesse, et la société jordanienne. Cette promesse réservait au bénéficiaire la faculté d'acquérir pour son compte ou celui de toute personne qu'il se substituerait. L'acte authentique fut reçu le 15 octobre 1986 en l'étude de Maître Aureglia, notaire, au profit de la S.C.I. « Le Castel Developments », qui s'était substituée au bénéficiaire de la promesse. La note d'honoraires fut adressée le 20 octobre 1986. L'acquéreur contesta alors toute obligation, au motif que ni son représentant légal ni ses associés n'avaient été informés d'un engagement de cette nature. Le tribunal statue par jugement de défaut, la S.C.I. n'ayant pas comparu. Il relève qu'un échange de télex entre M. K. et un mandataire de la société jordanienne portait précisément sur les usages en matière de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Ce télex mentionnait une commission de 534 000 F T.T.C. figurant sous l'intitulé « Broker » dans un plan de financement. ## Question de droit Le litige posait deux questions connexes. En premier lieu, il s'agissait de déterminer si l'agent immobilier qui a introduit un acquéreur initial peut réclamer sa commission à la société qui a finalement acquis le bien par substitution au bénéficiaire d'une promesse de vente avec faculté d'acquérir pour le compte d'autrui, alors que cette société n'avait pas contracté directement avec l'agence. Le tribunal formule la question en termes de droit de l'agent à la commission d'usage due par l'acquéreur d'un bien immobilier. En second lieu, il fallait déterminer selon quels critères la commission est due dans son principe et dans son montant. Le sommaire de la décision précise qu'elle « est fixée selon les usages en vigueur, tenant compte d'un barème établi par la Chambre des agents immobiliers de Monaco ». ## Solution et dispositif Le tribunal fait droit à la demande principale, dans la limite de la somme de 533 700 F. Son raisonnement repose sur trois constats. Le premier tient à l'identité de représentation. M. K. était à la fois représentant de la société bénéficiaire de la promesse et représentant de la S.C.I. acquéreur. Le trib
# Juridiction monégasque (cour-superieure-arbitrage), 19 décembre 1986, n° 25257 > Décision commentée : Juridiction monégasque (cour-superieure-arbitrage), 19 décembre 1986, n° 25257 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-superieure-arbitrage/1986/12-19-25257)) ## Faits et procédure Un conflit collectif oppose la Société des Bains de Mer (S.B.M.) à des délégués du personnel de l'Hôtel H., relatif à la création de deux niveaux hiérarchiques supplémentaires, respectivement de « premier chef d'étage (coefficient 320) » et de « deuxième chef d'étage (coefficient 280) », avec participation à la masse au même titre que les titulaires des postes de même catégorie. Selon le procès-verbal de non-conciliation du 16 juillet 1986, l'objet du litige est présenté comme tenant à « l'évolution des habitudes de la clientèle » et au « bon fonctionnement du service de restauration en étage ». Le conflit est soumis à des arbitres désignés par arrêté ministériel n° 86-492 du 21 août 1986. Dans leur sentence du 24 novembre 1986, ces arbitres se déclarent incompétents pour statuer sur le fond. Ils fondent cette solution sur la non-application de l'article 8 de la loi n° 473 du 4 mars 1948, modifiée : les délégués de l'Hôtel H. auraient été cités à tort devant la commission de conciliation instituée par l'article 3, dès lors que le conflit intéressait l'ensemble des établissements hôteliers de la S.B.M. La S.B.M. forme un recours en annulation contre cette sentence, déposé le 3 décembre 1986, sur un moyen unique présenté en quatre branches. Elle demande l'annulation de la sentence et, par évocation, le prononcé d'une décision au fond par la Cour supérieure d'arbitrage, sans renvoi devant les arbitres et après instruction supplémentaire par l'un de ses membres. Les délégués, représentés par M. F. R., concluent au rejet du recours et à la confirmation de la sentence, au motif qu'ils n'avaient « ni qualité ni capacité pour passer un accord ». Le moyen unique dénonce notamment la fausse application des articles 1, 4, 6, 8, 10, 11, 12 et 13 de la loi n° 473, la dénaturation de la procédure et des pièces, des motifs ambigus équipollents à un défaut de motifs, un excès de pouvoir et un manque de base légale. Il soutient en outre que l'article 11 de la loi est seul déterminant de la compétence arbitrale, et que l'employeur subirait une atteinte à sa faculté d'organiser son entreprise, corollaire du droit de propriété constitutionnellement protégé. ## Question de droit La Cour devait déterminer si des délégués du personnel, non spécialement mandatés au sens de l'article 2 de la loi n° 473, peuvent représenter légalement les salariés dans un conflit collectif portant sur l'ensemble des établissements d'une entreprise. Il lui fallait ensuite apprécier la conséquence de cette irrégularité sur la validité de la procédure de conciliation, puis sur la compétence des arbitres pour statuer au fond. Une seconde question, implicite, concernait le pouvoir de la Cour de substituer ses propres motifs à ceux de la sentence attaquée, dès lors que les arbitres s'étaient déclarés incompétents pour une raison (l'article 8) que la S.B.M. contestait. ## Solution et dispositif La Cour relève, à partir des éléments de la cause, que les délégués concernés n'avaient pas été « spécialement mandatés » au sens de l'article 2 de la loi n° 473. Ils n'avaient donc pas qualité pour représenter légalement les personnels rémunérés au pourcentage dépendant de l'ensemble des établissements de la S.B.M., relativement à l'objet du conflit tel que déterminé par le procès-verbal de non-conciliation. Elle en déduit que les arbitres ont pu valablement se déclarer incompétents, mais par des motifs qu'il convient de substituer par celui tiré du vice affectant la procédure de conciliation. Le moyen unique est en conséquence écarté. Le dispositif est ainsi rédigé
# Cour d'Appel de Monaco, 28 juin 2011, n° 7515 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 juin 2011, n° 7515 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2011/06-28-7515)) ## Faits et procédure Un bien immobilier situé en Principauté de Monaco a été vendu par l'intermédiaire de deux agents immobiliers. L'acquéreur s'était d'abord adressé à l'agence Comptoir Immobilier et Commercial (CIC), et plus particulièrement à D., pour rechercher un bien à acheter. D. a pris attache avec V. N., mandaté pour vendre un appartement de la résidence « Parc Saint Roman ». Après insistance de D., V. N. a accepté de faire visiter le bien. La vente a été conclue sans la présence de D. lors de la signature des actes. L'acquéreur ayant versé une commission acquéreur de 3 % hors taxes, soit 96 000 euros hors taxes, D. a réclamé ultérieurement une rétrocession d'honoraires de 1 % du prix, par note d'honoraires du 21 mai 2007. V. N. soutient qu'un accord verbal était intervenu, aux termes duquel il conservait l'exclusivité du bien et l'acquéreur était l'un de ses clients habituels, de sorte qu'aucune rétrocession n'était due. Le Tribunal de première instance a annulé les pièces n° 5 à 8 produites par V. N. (quatre correspondances entre agents immobiliers), l'a condamné à payer 38 272 euros, majorés des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2007, ainsi que 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Saisie de l'appel par assignation du 11 janvier 2010, la Cour a réformé le jugement sur la recevabilité des pièces, confirmé pour le surplus, et statué sur les demandes accessoires. Le texte fourni ne précise pas la date exacte du jugement de première instance : les motifs mentionnent « un jugement en date du 2011 », tandis que le visa de l'appel renvoie à un jugement du 5 novembre 2009. La date retenue ici est celle du 5 novembre 2009, qui figure dans le dispositif. ## Question de droit La Cour était invitée à trancher quatre questions : 1. Les correspondances échangées entre professionnels de l'immobilier constituent-elles des attestations soumises aux articles 323 et 324 du Code de procédure civile, et doivent-elles être écartées des débats ? 2. Un usage professionnel contraire au règlement intérieur de la Chambre Immobilière Monégasque peut-il être établi par de simples correspondances ? 3. L'article 22-2° de ce règlement, qui prévoit le partage par moitié des commissions entre confrères ayant collaboré à une affaire, s'applique-t-il en l'espèce, à défaut de convention écrite ? 4. Les conditions sont-
# Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2022, n° 20323 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 février 2022, n° 20323 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2022/02-08-20323)) ## Faits et procédure Le 14 novembre 2007, M. a. A-N., de nationalité autrichienne, et M. c. M. concluent une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé dans l'immeuble « Sun Tower » à Monaco. Le prix est évolutif selon la date de signature de l'acte authentique, entre 7 800 000 et 7 950 000 euros. L'acquéreur verse un acompte de 770 000 euros sur le compte de l'étude de Maître Y., notaire, stipulé indemnité d'immobilisation en cas de non-réalisation imputable à l'acquéreur. La signature, initialement prévue le 28 février 2008, est reportée à plusieurs reprises. Le prix est porté à 8 300 000 euros et un versement complémentaire de 430 000 euros intervient. Faute de réitération, le vendeur ne consent plus au report et la vente n'est pas conclue. Par un jugement du 11 mars 2010, puis un arrêt de la Cour d'appel du 29 mars 2011 déclarant l'action irrecevable, et un arrêt de la Cour de révision du 23 mars 2012 rejetant le pourvoi, M. a. A-N. est définitivement débouté de ses prétentions tendant à se voir reconnaître bénéficiaire de la promesse. M. a. A-N. assigne alors Maître Z., notaire successeur, puis Maître Y., en responsabilité pour manquement au devoir de conseil, sollicitant 1 200 000 euros de dommages et intérêts, outre une indemnisation pour discrimination fondée sur sa nationalité. Par jugement du 3 octobre 2019, le Tribunal de première instance déclare irrecevable l'action dirigée contre Maître Z., déboute le demandeur de ses prétentions contre Maître Y. et condamne l'appelant à verser 15 000 euros au premier et 8 000 euros à la seconde à titre de dommages et intérêts. Seul M. a. A-N. relève appel. Les intimés forment des appels incidents, Maître Y. réclamant 100 000 euros et Maître Z. 400 000 euros, outre 50 000 euros pour procédure abusive. Par arrêt avant dire droit du 2 mars 2021, la Cour rejette les demandes d'augmentation de la caution *judicatum solvi* et ordonne un calendrier de mise en état. L'arrêt du 8 février 2022 statue au fond. ## Question de droit La Cour est saisie de plusieurs questions : 1. Une étude notariale, dépourvue de personnalité juridique démontrée, peut-elle être attraite en responsabilité ? 2. Le notaire successeur répond-il des fautes de son prédécesseur et, a fortiori, des fautes commises avant sa prise de fonctions ? 3. Quelle est l'étendue de l'obligation de conseil du notaire rédacteur, lorsque le client ne maîtrise pas la langue de l'acte ? 4. Le notaire est-il tenu de dissuader son client de signer un acte présenté comme léonin, ou de prendre des initiatives sur la garde des fonds ? 5. Le recours en justice, exercé sans succès, peut-il être qualifié d'abusif ? ## Solution et dispositif La Cour répond successivement à chacune de ces questions. **Sur la personnalité de l'étude.** Il est relevé que l'appelant « ne rapporte nullement la preuve que l'étude notariale est une personne morale dotée d'une personnalité juridique ». Les demandes dirigées contre l'étude sont en conséquence déclarées irrecevables, sans que la Cour n'ait à se prononcer sur le fond. **Sur le régime de responsabilité.** Les obligations du notaire « lorsqu'elles ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ». L'engagement de cette responsabilité suppose une faute, un dommage et un lien de causalité. **Sur la succession de notaires.** Le notaire successeur « n'a pas à répondre des fautes qui auraient été commises par ce dernier » et «
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 juin 2018, n° 17083 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2018/06-07-17083)) ## Faits et procédure Le 28 décembre 2011, M^me^ d. HA., propriétaire d'un immeuble sis à Monaco, confie à la SARL G un mandat exclusif de vente viagère. Le mandat est conclu pour six mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de six mois, sans que le cumul puisse excéder deux années. Il prévoit une rémunération de 5 % hors taxes calculée sur une valeur en pleine propriété de 4 500 000 €, assortie d'une clause pénale en cas de vente dans les douze mois suivant la dénonciation à un acquéreur ayant visité le bien par l'intermédiaire de l'agence. Le 29 septembre 2012, M^me^ c. AT. épouse MI. visite le bien par l'intermédiaire de la SARL G et signe un bon de visite. Le 8 mars 2013, la SARL G présente une offre d'achat de M. GA., que la venderesse accepte, mais l'acte n'est pas régularisé, le notaire ayant refusé de passer la vente au prix proposé. Parallèlement, M^me^ HA. confie à la SARL I un mandat non exclusif le 30 mars 2013. Le 15 avril 2013, un compromis de vente viagère est signé avec la SCI H, qui se substitue les époux MI. La vente est régularisée devant notaire le 29 mai 2013, moyennant un bouquet de 150 000 € et une rente mensuelle indexée de 15 000 €. La SARL G assigne M^me^ HA., la SCI H et M^me^ MI. en 2013. La procédure se complexifie : M^me^ HA. décède le 10 août 2014, laissant pour légataire universelle M^me^ a. ME. Plusieurs appels en garantie sont autorisés, puis quatre procédures sont jointes par jugement du 16 juin 2016 sous le numéro 2015/000467. Le tribunal relève, au vu d'attestations concordantes, qu'une altération mentale de la mandante était perceptible depuis 2011 au moins, sans que la maladie d'Alzheimer alléguée soit « établie de manière incontestable ». ## Question de droit Le tribunal est saisi de plusieurs questions, qu'il est possible de ramener à trois : 1. Un mandat de vente conclu avec un agent immobilier, qui ne porte pas de date sur l'exemplaire remis au mandant, est-il nul au regard de la loi n° 1.252 relative aux activités immobilières, et cette nullité prive-t-elle l'agent de la possibilité d'invoquer la clause d'exclusivité et la clause pénale ? 2. Cette nullité fait-elle obstacle à l'action de l'agent contre les acquéreurs et contre l'agence qui a mené la vente à leur profit ? 3. L'agent, dont le mandat est nul, peut-il néanmoins voir sa responsabilité engagée envers son mandant pour manquement aux devoirs de loyauté et de conseil ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond par l'affirmative à la première question, qu'il résout au visa des articles 12 et 14 de la loi n° 1.252 : > « Article 12 : À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative do
# Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16067 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2017, n° 16067 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/03-24-16067)) --- ## Faits Le 3 mars 2013 décède p. HE., laissant pour seuls héritiers ses deux enfants, a. HE. (née le 17 juin 1982) et s. HE. (né le 21 août 1985), tous deux domiciliés à Vandœuvres en Suisse. Le défunt aurait été, de son vivant, l'unique ayant droit économique de plusieurs entités juridiques à structure offshore : Orbican Capital SA, Zebulon United Ltd, Zébulon Yacht Management, Zebulon Ltd et Zebras 13. Ces entités détenaient des comptes bancaires auprès de la société HSBC Private Bank (Monaco) SA, établissement de droit monégasque dont le siège est établi 17 avenue d'Ostende à Monaco. Souhaitant identifier et reconstituer le patrimoine transmis par leur père, les consorts HE. entendaient obtenir communication des relevés d'opérations intervenues sur les comptes bancaires des entités susvisées au cours des dix années précédant le décès (du 3 mars 2003 au 3 mars 2013), ainsi que les pièces relatives à l'ouverture de ces comptes, à leur éventuelle clôture et aux transferts de fonds qui auraient pu être opérés. Ils ne revendiquaient pas la qualité de représentants légaux des sociétés concernées et indiquaient expressément, dans leurs écritures, qu'il ne pouvait s'agir pour eux d'exercer une quelconque activité de gestion ou de liquidation de ces structures. Leur démarche tendait uniquement à obtenir de la banque la confirmation que leur père était bien l'ayant droit économique desdites sociétés et, dans l'affirmative, à accéder aux relevés de comptes afin de prendre connaissance de leur héritage et de s'assurer qu'aucune atteinte n'y avait été portée. La banque opposait le secret professionnel bancaire auquel elle se trouvait soumise en sa qualité d'établissement de crédit opérant sur le territoire de la Principauté de Monaco, en vertu de l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier français rendu applicable aux banques monégasques par la convention franco-monégasque sur le contrôle des changes du 14 avril 1945 et par les accords subséquents intervenus sous forme d'échange de lettres. --- ## Procédure Par ordonnance du 2 mai 2014, le président du Tribunal de première instance de Monaco, statuant sur requête, fit droit à la demande des consorts HE. et les autorisa à se faire délivrer par HSBC Private Bank Monaco les relevés des opérations intervenues sur les comptes des entités précitées ainsi que divers documents afférents à l'ouverture et, le cas échéant, à la clôture de ces comptes. Cette autorisation était assortie de la réserve que p. HE. en ait été, au jour de son décès, l'unique bénéficiaire économique. Le premier juge estimait que le secret bancaire n'était pas absolu et qu'il admettait des dérogations au bénéfice de certains intérêts privés, notamment en faveur des héritiers réservataires désireux de prendre connaissance de leur héritage. Refusant de donner suite à cette ordonnance, la banque saisit, par voie d'assignation, le président du Tribunal de première instance statuant en référé aux fins de rétractation de l'ordonnance du 2 mai 2014. Par une seconde ordonnance en date du 4 février 2015, le juge des référés refusa de faire droit à cette demande et maintint l'injonction initiale. La banque forma appel de cette décision. Par arrêt du 29 septembre 2015, la Cour d'appel de Monaco confirma l'ordonnance du 4 février 2015, validant ainsi le droit des héritiers réservataires à obtenir communication des documents bancaires litigieux. HSBC Private Bank Monaco se pourvut alors en révision. Par arrêt du 20 octobre 2016, la Cour de révision cassa et annula en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 29 septembre 2015 et renvoya l'affaire devant elle-même, autrement composée, pour qu'il soit statué au fond en qualité de juridiction de renvoi. À la suite de ce renvoi, la banque déposa des conclusions additionnelles le 25 novembre 2016, reprenant son argumentation sur l'empêchement légitime que constitue le secret bancaire à l'égard de personnes n'ayant pas qualité de représentant légal des sociétés titulaires des comptes. Les consorts HE. déposèrent leurs propres conclusions additionnelles le 19 décembre 2016, sollicitant la confirmation de l'ordonnance du 2 mai 2014, ainsi que la condamnation de la banque à une astreinte de 10 000 euros par jour de retard dans l'exécution de cette ordonnance, une indemnité de 50 000 euros pour procédure abusive et les entiers dépens. L'affaire fut appelée à l'audience du 20 mars 2017, sur le rapport de M. François-Xavier LUCAS, conseiller. La Cour statua le 24 mars 2017. --- ## Question de droit La question centrale soumise à la Cour de révision était la suivante : **les héritiers réservataires d'une personne décédée, qui avait la qualité d'ayant droit économique de sociétés détenant des comptes bancaires, peuvent-ils se prévaloir d'un droit à la levée du secret professionnel bancaire afin d'accéder aux informations relatives à ces comptes, en invoquant leur qualité successorale et la nécessité de connaître la composition de leur héritage ?** Cette question impliquait plusieurs sous-problématiques : 1. Quel est le périmètre des exceptions au secret bancaire prévu par l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier français, tel qu'applicable à Monaco en vertu des accords franco-monégasques ? 2. Le bénéficiaire économique d'une société — ou ses héritiers — peut-il être assimilé au client de la banque aux fins de lever le secret professionnel ? 3. La qualité d'héritier réservataire constitue-t-elle, en soi, un titre suffisant pour accéder aux informations bancaires couvertes par le secret et relatives à des entités juridiquement distinctes du défunt ? 4. L'argument de la préservation de l'intérêt public ou de certains intérêts privés peut-il fonder une dérogation prétorienne au secret bancaire en l'absence de texte l'autorisant expressément ? --- ## Solution La Cour de révision, statuant comme juridiction de renvoi après la cassation prononcée le 20 octobre 2016, infirme l'ordonnance de référé du 4 février 2015 et rétracte l'ordonnance sur requête du 2 mai 2014. Elle déboute les consorts HE. de l'intégralité de leurs demandes, y compris leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et les condamne aux entiers dépens. **Dispositif exact :** > « Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du 4 février 2015, > > Rétracte l'ordonnance du 2 mai 2014 ; > > Déboute les consorts HE. de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que de toutes leurs autres demandes ; > > Les condamne aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur sous sa due affirmation. » ### Raisonnement de la Cour La solution repose sur deux séries de considérations articulées de manière rigoureuse. **Première série — Le caractère limitatif des exceptions au secret bancaire.** La Cour rappelle que le secret professionnel bancaire, fondé sur l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier français et applicable à Monaco par le jeu de la convention franco-monégasque sur le contrôle des changes du 14 avril 1945 et des échanges de lettres subséquents, est un principe à portée générale faisant défense à la banque de délivrer à quiconque des informations relatives aux comptes de ses clients, sauf accord exprès du client lui-même ou dans l'un des cas de dérogation limitativement énumérés par ce texte. Ces dérogations sont au nombre de quatre : l'une bénéficie au client lui-même, qui doit naturellement pouvoir accéder aux informations relatives à ses propres comptes ; les trois autres sont prévues au bénéfice du juge pénal, de la Banque de France et de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. La Cour relève que la liste est exhaustive et qu'aucune exception n'a été prévue par le législateur au bénéfice des héritiers de l'ayant droit économique d'une société. Elle censure ainsi l'interprétation extensive retenue par le premier juge, qui avait cru pouvoir déduire de la philosophie générale du texte — qui admet certaines dérogations « au nom de la préservation de l'intérêt public mais également de certains intérêts privés » — une habilitation prétorienne à lever le secret en faveur des héritiers réservataires souhaitant prendre connaissance de leur héritage. La Cour rappelle que cette approche est erronée : en matière de secret bancaire, les exceptions s'interprètent strictement et ne peuvent être étendues par voie prétorienne à des situations que le texte ne vise pas. **Seconde série — L'absence de qualité à agir des héritiers au nom des sociétés.** Indépendamment de la question des exceptions légales, la Cour développe un second motif, autonome et décisif. Les entités dont les consorts HE. réclamaient les documents sont des sociétés, ce que les intéressés eux-mêmes ne contestaient pas et reconnaissaient expressément dans leurs écritures, les qualifiant de « sociétés offshore ». Or, lorsque le client de la banque est une personne morale, seuls ses représentants légaux en exercice sont habilités à accéder aux informations bancaires couvertes par le secret professionnel. Les consorts HE. ne prétendaient pas détenir la qualité de représentants légaux des sociétés en question. Ils indiquaient même expressément qu'il ne pouvait s'agir pour eux d'exercer une quelconque activité de gestion ou de liquidation de ces structures. En conséquence, faute d'avoir qualité à agir au nom des sociétés, ils ne pouvaient solliciter la communication de documents les concernant couverts par le secret bancaire. Cette incapacité résulte de la personnalité juridique distincte des sociétés par rapport à leurs actionnaires, associés ou bénéficiaires économiques : la mort de l'ayant droit économique ne confère pas à ses héritiers des droits sur le patrimoine social ni a fortiori la qualité de représentant légal de la personne morale. La demande des consorts HE. se heurtait ainsi à l'empêchement légitime que constitue pour la banque l'invocation du secret professionnel, empêchement qui justifiait la rétractation de l'ordonnance sur requête du 2 mai 2014. --- ## Portée ### 1. La confirmation du caractère limitatif des exceptions au secret bancaire à Monaco L'arrêt du 24 mars 2017 constitue une décision de principe dans l'ordre juridique monégasque en ce qu'il fixe avec netteté les contours du régime du secret bancaire applicable aux établissements de crédit de la Principauté. La Cour de révision confirme que ce régime est celui de l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier français, dont l'applicabilité à Monaco découle de la convention franco-monégasque sur le contrôle des changes du 14 avril 1945 et des accords subséquents. Ce rattachement au droit français de la réglementation bancaire est une caractéristique fondamentale de l'ordre juridique financier de Monaco, qui, bien que principauté souveraine, s'inscrit dans une union douanière et monétaire étroite avec la France. En affirmant que les exceptions au secret bancaire sont limitativement énumérées par l'article L. 511-33 et ne peuvent être étendues par interprétation prétorienne, la Cour de révision adopte une position cohérente avec la jurisprudence française en la matière, qui refuse toute extension des dérogations légales par voie judiciaire. Elle réaffirme ainsi le primat du texte sur l'équité et écarte toute tentation de créer, au profit des héritiers réservataires, une exception non écrite fondée sur des considérations de justice successorale ou de protection de la réserve héréditaire. ### 2. La distinction fondamentale entre l'ayant droit économique et le titulaire du compte L'apport le plus significatif de cet arrêt réside sans doute dans la consécration explicite, en droit monégasque, du principe selon lequel la qualité d'ayant droit économique d'une société ne confère pas à son titulaire — ni à ses héritiers — le droit d'accéder aux informations bancaires de cette société. Cette distinction est fondamentale dans un contexte où les structures offshore sont couramment utilisées dans la gestion patrimoniale internationale, notamment par des résidents ou des clients de banques privées établies à Monaco. La notion d'ayant droit économique — ou bénéficiaire effectif — est une notion d'origine réglementaire, principalement développée dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui permet d'identifier la personne physique qui, en dernier ressort, contrôle ou possède une entité juridique. Cette notion, qui est une notion de transparence réglementaire à destination des autorités compétentes, n'emporte pas, dans les rapports de droit privé, de droits sur le patrimoine social ni de prérogatives sur les comptes bancaires de la société. La Cour de révision prend soin de le rappeler : la société est une entité juridique distincte de ses actionnaires, associés ou bénéficiaires économiques, et cette personnalité morale implique que seuls les organes sociaux — en l'espèce les représentants légaux — peuvent exercer les droits attachés à la qualité de client de la banque. ### 3. L'absence de transmission successorale des droits d'accès aux informations bancaires des sociétés contrôlées par le défunt Un troisième enseignement de l'arrêt concerne les rapports entre droit successoral et droit des sociétés. Les consorts HE. invoquaient leur qualité d'héritiers réservataires pour justifier leur droit à l'information bancaire. La Cour rejette implicitement mais nécessairement l'idée que la succession viendrait transmettre aux héritiers les droits que le défunt détenait en sa qualité d'ayant droit économique des sociétés. Cette solution est cohérente avec le droit commun des sociétés : le décès d'un actionnaire ne confère pas à ses héritiers la qualité de représentant légal de la société ; les statuts ou la loi applicable à chacune de ces structures déterminent les conditions dans lesquelles les héritiers peuvent ou non accéder à la vie sociale. La Cour relève également que les consorts HE. avaient eux-mêmes renoncé à revendiquer toute qualité de gestion ou de liquidation des sociétés, reconnaissant ainsi, implicitement, la pertinence de la distinction entre leur situation successorale et leur absence de lien organique avec les personnes morales concernées. Cette concession contentieuse leur était préjudiciable, puisqu'elle privait leur demande de toute assise juridique susceptible de la rattacher aux exceptions légales au secret bancaire ou à la qualité de représentant habilité à solliciter des informations bancaires. ### 4. La question non résolue des voies alternatives L'arrêt ne ferme pas toute perspective aux héritiers qui se trouvent dans une situation comparable. Il laisse entier le problème pratique considérable que rencontrent les successeurs d'un de cujus dont le patrimoine était structuré à travers des sociétés offshore : comment identifier les actifs composant la succession lorsque leur existence et leur valeur sont couvertes par le secret bancaire des personnes morales interposées ? Plusieurs voies restent ouvertes, que l'arrêt n'évoque pas mais que la logique du raisonnement permet d'identifier. En premier lieu, les héritiers pourraient agir auprès des représentants légaux des sociétés elles-mêmes afin d'obtenir, en cette qualité, la communication des informations bancaires. En deuxième lieu, dans le cadre de procédures pénales — notamment pour fraude fiscale, blanchiment ou abus de biens sociaux — le juge pénal, dont la compétence est expressément visée parmi les exceptions légales au secret bancaire, peut ordonner la communication de ces informations. En troisième lieu, les instruments de coopération internationale en matière fiscale et successorale peuvent, dans certains cas, permettre aux autorités d'obtenir des informations que les héritiers ne peuvent pas directement solliciter. On observera toutefois que cette solution peut engendrer des situations d'impasse pratique dans les successions internationales complexes, dans lesquelles le de cujus avait organisé la détention de son patrimoine à travers des structures opaques. La tension entre la protection du secret bancaire — dont la raison d'être est notamment de protéger la vie privée et les intérêts légitimes du client — et les droits des héritiers réservataires à reconstituer la masse successorale reste entière après cet arrêt. ### 5. Portée dans le contexte du droit monégasque de la banque privée Monaco occupe une place particulière dans le paysage de la banque privée internationale. La Principauté abrite de nombreux établissements spécialisés dans la gestion de fortunes importantes, structurées, fréquemment, à travers des véhicules juridiques offshore. Dans ce contexte, l'arrêt du 24 mars 2017 envoie un signal clair aux opérateurs : le secret bancaire monégasque, fondé sur le droit français, est un secret solide, à dérogations strictement limitatives, qui ne cède pas face aux droits successoraux des héritiers de l'ayant droit économique d'une société. Cette solution est de nature à renforcer la sécurité juridique des établissements de crédit monégasques, qui peuvent ainsi opposer le secret professionnel à des demandes de communication émanant de personnes n'ayant pas la qualité de représentant légal des entités titulaires des comptes, y compris lorsque ces personnes se présentent comme les héritiers du bénéficiaire économique de ces entités. Elle contribue également à clarifier les obligations des banques en matière de communication d'informations dans les situations post-mortem, qui sont fréquentes dans le domaine de la gestion de patrimoine. ### 6. Observations sur la composition et la procédure L'arrêt est rendu par la Cour de révision dans sa formation de renvoi, après la cassation prononcée par la même juridiction autrement composée le 20 octobre 2016. La composition de la Cour était la suivante : Madame Cécile CHATEL-PETIT, présidente, MM. François-Xavier LUCAS, rapporteur, et Guy JOLY, conseillers, en présence de M. Hervé POINOT, Procureur Adjoint, assistés de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef. Le Ministère Public a été entendu, conformément à la pratique monégasque. La procédure suivie est celle du référé-compulsoire, mécanisme permettant d'obtenir en urgence la communication de documents par un tiers détenteur. L'ordonnance sur requête initiale du 2 mai 2014 avait été rendue sans contradictoire, ce qui avait conduit la banque à exercer la voie de la rétractation. La cascade procédurale — ordonnance sur requête, puis ordonnance de référé statuant sur la rétractation, puis appel, puis cassation, puis renvoi devant la Cour de révision autrement composée — illustre la complexité des voies de recours dans l'ordre juridictionnel monégasque et la vigueur avec laquelle la banque a défendu le principe du secret professionnel. --- *Arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, composée de Madame Cécile CHATEL-PETIT, présidente, MM. François-Xavier LUCAS, rapporteur, et Guy JOLY, conseillers, en présence de M. Hervé POINOT, Procureur Adjoint, assistés de Madame Béatrice BARDY, Greffier en Chef.*
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 mars 2017, n° 15933 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 mars 2017, n° 15933 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2017/03-23-15933)) ## Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, agent immobilier (la SARL A), était chargée par une société civile immobilière (SCI C) de la vente d'un local à usage de bureau et de trois emplacements de parking dans un immeuble monégasque, au prix initial de 6.800.000 euros. Après une visite, un acquéreur, M. j. LI., de nationalité néerlandaise, a formulé le 12 décembre 2014 une offre d'achat à 5.000.000 euros sous condition suspensive. L'offre mentionnait une commission de 100.000 euros plus TVA, payable par l'acheteur « à la date de réalisation », et prévoyait que l'acheteur agissait « à son compte ou pour le compte de toute personne ou entreprise à laquelle il décide de se substituer ». Elle a été acceptée le 13 décembre 2014. Le litige porte sur la superficie du bureau, annoncée à 220 m² au lieu de 196 m² selon un relevé ultérieur. L'acquéreur a obtenu, lors de la signature, une réduction de 120.000 euros du prix, acceptée par le vendeur. La vente a été réalisée le 18 décembre 2014 au profit de la SCI B, constituée pour l'opération. Le montant de la commission a été consigné entre les mains du notaire, qui le détient toujours. Deux instances ont été engagées. Par exploit du 23 mars 2015 (n° 2015/000441), M. LI. a recherché la responsabilité de la SARL A pour manquement aux obligations d'information et de conseil, et réclamé 554.550 euros puis 532.368 euros au titre du préjudice financier, ainsi que 5.000 euros de dommages et intérêts complémentaires. Par exploit du 27 mars 2015 (n° 2015/000472), la SARL A a demandé le paiement de la commission de 120.000 euros, outre 10.000 euros pour résistance abusive. La SCI B est intervenue volontairement en cours d'instance. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions successives. **Première question : la qualité et l'intérêt à agir.** M. LI. avait signé l'offre en son nom propre, mais l'acte authentique avait été passé au profit de la SCI B. La question est de savoir si la personne physique qui a négocié l'opération, sans être l'acquéreur à l'acte, peut agir en réparation d'un préjudice financier. **Deuxième question : l'obligation d'information de l'agent immobilier.** Le tribunal doit déterminer si l'agent a manqué à son devoir de renseignement et de conseil, notamment en diffusant une superficie erronée et en ne procédant pas à une vérification avant la signature. **Troisième question : le préjudice.** Même en cas de faute, l'acquéreur doit établir un préjudice et un lien de causalité. Le tribunal examine si la réduction de prix obtenue à la signature suffit à exclure ce préjudice. **Quatrième question : le paiement de la commission.** Le tribunal doit dire si l'engagement pris dans l'offre reste exigible malgré le manquement retenu contre l'agent. ## Solution et dispositif Le tribunal retient, sur la qualité à agir, que « c'est la S
# Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 > **Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 avril 2010, n° 2481 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2010/04-13-2481))** ## Faits et procédure Une société de droit monégasque, la SAM D. I., agence immobilière, a été chargée par M^me^ S. S., le 12 décembre 2006, de la cession du droit au bail d'un local commercial situé dans la galerie marchande d'un centre commercial de la Principauté. Le 2 février 2007, un acquéreur, M. Z. K., a présenté une offre d'achat, transmise à la cliente. Celle-ci a donné son accord écrit le 8 février 2007 pour un prix « net de commission » de 1 075 000 €. Un bon de commission a été signé le 12 février 2007 pour 95 000 €. Une promesse synallagmatique de cession a été conclue le 7 mars 2007 devant Maître A., notaire, sous deux conditions suspensives : la renonciation du bailleur à son droit de préemption et l'obtention de l'agrément administratif du cessionnaire. Le ministre d'État a refusé l'agrément le 24 mars 2007. Un acte du 18 octobre 2007 a prorogé la promesse, modifié la forme de la société cessionnaire et reporté le délai de réitération au 31 décembre 2007. Le montant de la commission a alors été ramené à 80 000 € par un nouveau bon signé le 15 octobre 2007. Le 6 décembre 2007, le bailleur, la Société des Bains de Mer et du Cercle des Étrangers (SBM), a exercé son droit de préemption. Le 19 décembre 2007, un acte de résiliation du bail a été passé devant le notaire, moyennant une indemnité de 1 170 000 € versée par le bailleur. Le même jour, l'agence a formé opposition entre les mains du notaire pour 80 000 €. Le 8 janvier 2008, Maître A. a remis à l'agence un chèque de 80 000 €, prélevé sur l'indemnité de résiliation. Par jugement du 12 mars 2009, le tribunal de première instance a condamné la SAM D. I. à restituer la commission de 80 000 € perçue, a condamné le notaire à 8 000 € de dommages et intérêts, et a condamné M^me^ S. S. à verser 10 000 € à l'agence au titre de ses diligences, avec compensation. Le notaire et l'agence ont interjeté appel, et M^me^ S. S. a formé appel incident. Les deux procédures ont été jointes. ## Question de droit La question principale était de savoir si l'agent immobilier conserve son droit à commission conventionnelle lorsque l'opération de cession projetée n'aboutit pas, le droit de préemption ayant été exercé par le bailleur, et si cette commission demeure exigible en l'absence de clause expresse prévoyant ce cas. Il s'agissait, corrélativement, de déterminer si le notaire, qui avait versé la commission, avait commis une faute engageant sa responsabilité. L'appelante soutenait que le bon de commission, accepté par la cliente, était exécutoire sans réitération authentique et que la substitution du préempteur à l'acquéreur n'emportait pas extinction du droit à commission. L'intimée faisait valoir, en substance, que la commission n'était due qu'en cas de cession au profit de l'acquéreur découvert, que la commission n'était exigible qu'à la date de la cession effective, et que la non-réalisation de l'opération constituait un aléa que l'agent devait supporter. ## Solution et dispositif La Cour réforme le jugement entrepris. Elle pose d'abord un principe général : la commission contractuelle de l'agent immobilier « a pour but de rémunérer les diligences qu'il a accomplies en faveur de son client lorsqu'elles ont eu pour effet de permettre à ce dernier de se séparer d'un bien et d'en percevoir le prix ». Elle affirme ensuite qu'il est « constant en droit que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne fait pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier ». Pour appliquer ce principe, la Cour retient trois éléments. Le droit de préemption a été exercé « en considération de la cession projetée en faveur d'un acquéreur recherché et découvert par l'agent immobilier », dont les démarches ont abouti au consentement des parties dans un acte synallagmatique. La circonstance que la condition suspensive d'agrément administratif ait ou non été levée est sans incidence, dès lors que la préemption est intervenue avant l'expiration du délai de
# Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/01-24-25516)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier en cours de construction à Monte-Carlo, dénommé « L. R. », réalisé par la société civile immobilière (S.C.I.) Ambre. Aux fins de commercialisation des lots de cet ensemble immobilier, Madame J. C., propriétaire-exploitante de l'agence immobilière « I. » sise à Monte-Carlo, est intervenue en qualité d'intermédiaire professionnel. Son entremise a consisté à mettre en relation deux de ses clients, à savoir la société Verguimmobil Establishment Vaduz et la société Olimar Investment SA Panama, avec la S.C.I. Ambre, en tant qu'acquéreurs potentiels de plusieurs appartements. Antérieurement à la formalisation des engagements entre le promoteur et les candidats acquéreurs, les modalités de la rémunération de l'intermédiaire ont fait l'objet d'échanges écrits. Par une lettre en date du 11 janvier 1982, Madame J. C. a sollicité de la S.C.I. Ambre la confirmation qu'elle percevrait une commission fixée à 5 % sur le montant des transactions réalisées par ses soins. Aux termes de ce courrier, cette commission devait être « reconnue par un bon de commission » signé par ladite S.C.I. et « payée au moment du deuxième versement » effectué par les acquéreurs. À la suite de cette mise en relation, les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama ont conclu avec la S.C.I. Ambre, respectivement les 25 janvier et 4 février 1982, deux conventions intitulées « de réservation de portions d'immeuble en copropriété avec engagement d'acquérir ». Ces conventions portaient sur des locaux précisément définis quant à leur emplacement et à leur prix. L'économie contractuelle de ces actes de réservation reposait sur deux mécanismes principaux : 1. D'une part, le versement immédiat par les sociétés réservataires, à titre de dépôt de garantie, d'une somme correspondant à 10 % du prix de base des portions d'immeuble réservées. Ces fonds devaient être déposés sur un compte bloqué ouvert auprès de la Banque de Paris et des Pays-Bas à Monaco. Il était expressément stipulé qu'en cas de non-réalisation de la vente du fait des réservataires, ce dépôt de garantie resterait acquis à la S.C.I. Ambre. Inversement, le réservant conservait la faculté de ne pas vendre en restituant ce dépôt assorti des intérêts stipulés. 2. D'autre part, le report de l'établissement des conditions générales et particulières de la vente dans une « promesse de vente et d'achat » à intervenir ultérieurement et destinée à lier respectivement les parties. À cet égard, la S.C.I. Ambre s'engageait à notifier aux réservataires le texte de cette promesse et à leur faire connaître le délai dans lequel la signature devrait intervenir, concomitamment au paiement de la portion du prix alors exigible. Concomitamment à la signature de la seconde convention de réservation, le 4 février 1982, la S.C.I. Ambre a souscrit deux bons de commission préalablement établis par Madame J. C. Aux termes de ces documents, la S.C.I. reconnaissait formellement que les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama lui avaient été présentées par l'agence « I. » de Monte-Carlo. Elle s'engageait en conséquence à lui verser « des honoraires de 5 % TTC du montant total des acquisitions ». Toutefois, ces bons de commission présentaient deux particularités rédactionnelles majeures : ils indiquaient, de manière erronée au regard de la chronologie des actes, que les clients présentés avaient d'ores et déjà « acquis » les lots visés dans la résidence « L. R. », et ils stipulaient expressément que le règlement de la commission interviendrait le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat, dès que la S.C.I. Ambre serait en possession du deuxième versement effectué par l'acquéreur, lequel représentait 25 % du prix (portant ainsi le total des sommes versées à 35 % du prix global). Cependant, l'opération immobilière projetée n'a pas connu son dénouement. Les deux sociétés réservataires n'ont pas donné suite aux conventions de réservation et ont renoncé à acquérir les lots. Les promesses de vente et d'achat prévues n'ont jamais été signées, et le deuxième versement de 25 % du prix n'a pas été effectué. En application des stipulations des contrats de réservation, les dépôts de garantie initiaux de 10 % ont été conservés par la S.C.I. Ambre à titre de dédit. Estimant néanmoins que sa rémunération lui était acquise en dépit de la résolution des actes de réservation, Madame J. C. a adressé une mise en demeure à la S.C.I. Ambre le 2 août 1984, avant d'introduire une action en justice pour obtenir le paiement intégral des commissions stipulées dans les bons du 4 février 1982. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par assignation introductive d'instance, Madame J. C. a attrait la S.C.I. Ambre devant le Tribunal de première instance de Monaco. Fondant son action sur la théorie du mandat ainsi que sur une jurisprudence française relative au maintien de la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de la vente, la demanderesse sollicitait la condamnation de la société défenderesse au paiement de : - La somme principale de 456 952,89 francs au titre des commissions prétendument dues en exécution des deux engagements souscrits le 4 février 1982 ; - La somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour frais irrépétibles. En défense devant les premiers juges, la S.C.I. Ambre s'est opposée à ces prétentions en soutenant qu'à défaut de réalisation effective des transactions envisagées, en raison de la défection des bénéficiaires des conventions de réservation, aucune commission n'était due à l'agent immobilier. En outre, la S.C.I. a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Madame J. C. au paiement de la somme de 517 651 francs à titre de dommages-intérêts, somme représentant la moitié du préjudice forfaitaire contractuel qu'elle estimait avoir subi. Par un jugement rendu le 25 juin 1987, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une solution médiane. Après avoir analysé la portée des conventions de réservation et des bons de commission, le tribunal a estimé que la commune intention des parties était de subordonner le versement du pourcentage de 5 % TTC à la réalisation effective des acquisitions, analysant la clause de paiement lors de la signature de la promesse et du versement de la deuxième fraction du prix comme une condition suspensive et non comme un terme. Déboutant Madame J. C. de sa demande en paiement intégral des commissions, les premiers juges l'ont néanmoins déclarée partiellement fondée en son action au titre des « peines et soins » accomplis, relevant que par son intermédiaire, la S.C.I. avait perçu et conservé les dépôts de garantie. Le tribunal a ainsi condamné la S.C.I. Ambre à payer à Madame J. C. la somme de 50 000 francs en rémunération de ses peines et soins, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 1985. Enfin, le tribunal a débouté Madame J. C. du surplus de ses demandes, a rejeté la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre — faute de preuve d'un retard imputable à l'agent l'ayant empêchée de disposer de son bien ou d'une faute personnelle détachable de son mandat — et a condamné la S.C.I. aux dépens. Insatisfaites de cette décision, les deux parties ont interjeté appel. Madame J. C. a relevé appel par acte du 5 octobre 1987, suivie par la S.C.I. Ambre par acte du 12 octobre 1987. Devant la Cour d'appel, Madame J. C., appelante principale, fait grief aux premiers juges d'avoir méconnu la loi des parties et violé les dispositions de l'article 989 du Code civil. Ses moyens s'articulent autour des arguments suivants : - Le tribunal, tout en lui reconnaissant la qualité de mandataire, n'a pas fait une stricte application de la convention résultant des bons de commission ; - Les premiers juges ont statué *ultra* ou *extra petita* en disqualifiant sa rémunération de commission en rétribution pour « peines et soins », alors qu'elle réclamait le paiement intégral de sa commission et que la S.C.I. Ambre elle-même n'avait nullement sollicité une telle disqualification ; - Elle invoque le règlement de la Chambre des Agents Immobiliers de Monaco ainsi qu'une jurisprudence française (notamment un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 1963) consacrant le droit au paiement de la commission en cas de non-réalisation définitive d'une vente pour une cause étrangère à l'intermédiaire, dès lors que celui-ci justifie de sa contribution au rapprochement des parties ; - Elle reproche au tribunal d'avoir fait prévaloir sur sa convention, qu'elle estime claire et précise, une prétendue violation des actes de réservation par les parties signataires, violation qui lui serait en tout état de cause inopposable en vertu de l'effet relatif des contrats. Elle demande en conséquence à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la S.C.I. Ambre à lui payer la somme globale de 456 952,98 francs (montant légèrement rectifié dans ses écritures d'appel par rapport aux 456 952,89 francs de première instance) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 1984, outre 20 000 francs de dommages-intérêts pour frais irrépétibles et les entiers dépens. De son côté, la S.C.I. Ambre, appelante à titre principal dans sa propre instance dont elle sollicite la jonction, approuve le jugement en ce qu'il a dénié à l'agent tout droit à la commission contractuelle, mais en poursuit la réformation *parte in qua* sur deux chefs : 1. Elle conteste l'allocation d'une rémunération pour « peines et soins », soutenant que cette condamnation est dépourvue de fondement contractuel ou délictuel justifié. Elle fait valoir que Madame J. C. n'a agi que dans le seul intérêt de ses deux clients réservataires, dont elle était la mandataire, et que la conservation des dépôts de garantie — qui revêt un caractère à la fois contractuel et indemnitaire — ne saurait profiter, même indirectement, à un intermédiaire tiers aux actes de réservation et intimement lié à la carence de ses propres mandants ; 2. Elle réitère sa demande reconventionnelle en paiement de 517 651 francs de dommages-intérêts, reprochant aux premiers juges une inexacte appréciation des faits. Selon la S.C.I., Madame J. C. a fautivement contribué, postérieurement à la signature des contrats de réservation, aux atermoiements de ses mandants, en laissant croire au promoteur qu'ils étaient toujours intéressés par l'acquisition alors qu'elle n'ignorait pas leur intention de ne pas conclure définitivement. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une triple problématique juridique touchant au régime du mandat d'entremise immobilière et aux conditions de la responsabilité de l'agent d'affaires : 1. En premier lieu, quelle est la nature juridique de la modalité affectant le paiement de la commission d'un agent immobilier lorsqu'un bon de commission subordonne ce règlement à la signature future d'une promesse de vente et au versement d'une fraction complémentaire du prix : s'agit-il d'un terme suspensif n'affectant que l'exigibilité d'une créance déjà née du seul rapprochement des parties, ou d'une condition suspensive subordonnant la naissance même du droit à commission à la conclusion effective et parfaite de la vente immobilière au regard des exigences de l'article 1432 du Code civil monégasque ? 2. En deuxième lieu, à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la défaillance des candidats acquéreurs, l'agent immobilier, privé de son droit à la commission contractuelle, peut-il néanmoins prétendre à une indemnisation au titre de ses « peines et soins » lorsque ses diligences ont permis au promoteur d'encaisser et de conserver un dépôt de garantie substantiel à titre de dédit ? 3. En troisième lieu, dans quelle mesure la responsabilité civile de l'agent immobilier, agissant comme mandataire des candidats acquéreurs, peut-elle être engagée à l'égard du promoteur réservant en raison de la temporisation et de la défaillance finale de ses mandants ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Après avoir ordonné la jonction des deux appels en raison de leur lien de connexité évident, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse rigoureuse et séquencée des actes juridiques en présence pour confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré. #### 1. Sur le rejet du droit à la commission contractuelle : l'analyse des conventions et le particularisme du droit monégasque de la vente immobilière Pour écarter le grief de violation de l'article 989 du Code civil (relatif à la force obligatoire des contrats) invoqué par l'agent immobilier, la Cour se livre à une interprétation souveraine de la commune intention des parties en confrontant les conventions de réservation et les bons de commission. Tout d'abord, la Cour qualifie exactement les conventions des 25 janvier et 4 février 1982. Elle relève que ces contrats de réservation ne constituent « nullement des contrats de vente non plus que des promesses synallagmatiques de vente ». En effet, le mécanisme de dédit réciproque (perte du dépôt de garantie de 10 % pour les réservataires s'ils n'acquièrent pas ; restitution du dépôt avec intérêts pour le réservant s'il ne vend pas) démontre que les parties ont conservé leur liberté fondamentale de ne pas contracter. L'engagement définitif était reporté à la signature ultérieure d'une promesse de vente et d'achat. Ensuite, la Cour examine les bons de commission du 4 février 1982 à la lumière de la lettre préalable de l'agent du 11 janvier 1982. Elle écarte l'inexactitude matérielle de rédaction des bons (qui mentionnaient à tort que les clients avaient « acquis » les lots) pour s'attacher à la clause gouvernant le règlement des honoraires. Ceux-ci n'étaient payables que le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat et dès la mise en possession par la S.C.I. du deuxième versement de 25 % du prix. La Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir qualifié cette modalité de **condition** et non de **terme**. Le raisonnement est d'une orthodoxie civiliste irréprochable : le terme implique « la réalisation future d'un événement certain », ce qui n'était nullement invocable en l'espèce puisque la conclusion des ventes demeurait hypothétique. En subordonnant le paiement à ces deux événements incertains, les parties ont entendu lier le droit à commission à « la réalisation de conditions de nature à consacrer l'engagement ferme et définitif du vendeur et des candidats-acquéreurs ». La commune intention des parties était donc bien de ne rémunérer l'intermédiaire au pourcentage convenu qu'en cas de réalisation effective des acquisitions. Poursuivant son raisonnement, la Cour constate la défaillance de cette condition. Non seulement les promesses prévues dans les contrats de réservation n'ont jamais été signées du fait du désengagement des réservataires, mais la Cour ajoute un argument de droit positif monégasque déterminant, introduit par la locution « étant au demeurant observé que ». Elle rappelle que **l'article 1432 du Code civil monégasque** ne confère pas aux promesses de vente la valeur juridique qui leur est reconnue en droit français (où la promesse synallagmatique vaut vente par le seul échange des consentements sur la chose et le prix). En Principauté de Monaco, l'article 1432 subordonne la perfection même d'une vente d'immeubles sis sur le territoire national à la passation d'un **acte authentique**. Dès lors, à défaut d'accord définitif par compromis interposé et, *a fortiori*, d'acte authentique, la vente n'a pu revêtir un caractère parfait. Cette spécificité du droit interne permet à la Cour de balayer l'argumentation de droit comparé développée par Madame J. C. Celle-ci invoquait un arrêt de la Cour de cassation française du 16 octobre 1963. La Cour d'appel de Monaco écarte cette référence en démontrant son absence de pertinence tant factuelle que juridique : - D'une part, cet arrêt est antérieur à la loi française du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), laquelle interdit désormais en France à un agent immobilier de percevoir une rémunération tant que l'opération n'a pas été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » ; - D'autre part, dans l'espèce française de 1963, le vendeur « reconnaissait que la vente était parfaite » et seul le versement de la commission était différé à l'acte authentique, la Cour de cassation ayant d'ailleurs par la suite aligné sa jurisprudence sur le principe codifié par la loi de 1970. #### 2. Sur la consécration d'une rétribution au titre des « peines et soins » Bien que déboutée de sa demande contractuelle, Madame J. C. se voit confirmer l'octroi d'une somme de 50 000 francs au titre de ses « peines et soins ». Pour rejeter l'appel incident de la S.C.I. Ambre qui déniait tout fondement à cette indemnisation et arguait que l'agent n'avait agi que dans l'intérêt exclusif de ses clients défaillants, la Cour développe une motivation fondée sur l'équité, l'utilité de l'intervention et le profit retiré par le promoteur. La Cour relève d'abord que les démarches de Madame J. C. ont été effectuées « dans l'intérêt non seulement de ses clients réservataires mais aussi de la S.C.I. réservante », puisque son entremise tendait à la réalisation d'une opération immobilière « envisagée avec profit de part et d'autre ». L'agent a donc bien fourni une prestation de service bilatérale de rapprochement. Surtout, la Cour souligne que si l'opération a échoué en raison de la défaillance des mandants de l'agent, la S.C.I. Ambre « a néanmoins tiré quelque profit en encaissant des sommes à titre de dédit » (les dépôts de garantie de 10 % versés par les deux sociétés étrangères). La Cour précise alors que, « nonobstant le caractère conventionnel et indemnitaire de ce dédit », les diligences accomplies par l'agent immobilier justifient une rétribution au titre des peines et soins. En d'autres termes, le fait que le dépôt de garantie ait juridiquement la nature d'une indemnité contractuelle pour le promoteur n'efface pas la réalité économique : c'est grâce au travail de prospection et de présentation de Madame J. C. que la S.C.I. Ambre a pu conclure les contrats de réservation et percevoir ces fonds. Se référant « aux circonstances de la cause et à la jurisprudence suivie en semblable occurrence », la Cour confirme l'évaluation équitable de cette rétribution à 50 000 francs, outre intérêts légaux à compter de l'assignation. #### 3. Sur le rejet des demandes indemnitaires accessoires et reconventionnelles Enfin, par adoption des motifs des premiers juges, la Cour confirme le rejet des deux demandes de dommages-intérêts : - La demande de Madame J. C. (20 000 francs pour frais irrépétibles) est écartée faute de preuve d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation des intérêts moratoires au taux légal ; - La demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre (517 651 francs) est rejetée sur le fondement des règles classiques de la responsabilité du mandataire à l'égard des tiers. La Cour juge qu'il n'est pas établi que Madame J. C
# Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25319 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25319 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/04-29-25319)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière rigoureuse et éminemment technique du droit judiciaire privé, et plus spécifiquement du formalisme attaché à la signification des actes de procédure par le ministère d'huissier. Si la nature substantielle du litige initial ayant opposé les parties devant les juges du premier degré demeure (non précisé dans la décision), les éléments factuels relatifs à la phase post-juridictionnelle de notification du jugement sont en revanche clairement établis par l'arrêt rapporté. Le différend procédural oppose une personne physique, la dame C. A., à une personne morale de droit monégasque, la société anonyme monégasque (S.A.M.) Établissements Déri. Il ressort des constatations des juges du fond, non contestées par les parties devant la haute juridiction, que la dame C. A. exerçait une activité commerciale. Une précision factuelle déterminante est relevée par la décision : cette activité commerciale était exercée par l'intéressée dans un local dédié, et ce, « en son nom personnel ». Elle avait donc la qualité juridique de commerçant personne physique, exploitant un fonds en nom propre, sans l'interposition d'une structure sociétaire dotée d'une personnalité morale distincte. À l'issue d'une première instance dont l'objet demeure (non précisé dans la décision), un jugement a été rendu le 23 mai 1985 par la juridiction de premier degré dont l'identité exacte est (non précisé dans la décision). Afin de faire courir les délais de recours et d'assurer l'exécution de cette décision de justice, il a été procédé à la signification dudit jugement par exploit d'huissier en date du 12 décembre 1985. Les circonstances matérielles de la délivrance de cet exploit constituent le nœud gordien du litige. L'officier ministériel instrumentaire s'est transporté non pas au domicile privé d'habitation de la dame C. A., mais au lieu même de son exploitation commerciale. Lors du passage de l'huissier dans ce local professionnel le 12 décembre 1985, la destinataire de l'acte, la dame C. A., était absente. Confronté à cette absence physique de la commerçante, l'huissier a néanmoins procédé à la signification de l'acte sur place. Pour ce faire, il a remis la copie de l'exploit « à une employée » présente dans les locaux de l'exploitation commerciale. L'acte dressé par l'officier ministériel se bornait, selon les éléments ressortant du moyen de cassation reproduit dans l'arrêt, à constater cette remise en l'absence de la destinataire à une personne qualifiée génériquement d'« employée », sans que ne figurent dans le corps de l'exploit ni la justification formelle des diligences préalablement accomplies par l'huissier pour tenter de rencontrer la dame C. A. en personne à son domicile ou à sa résidence, ni la mention précise de l'identité patronymique de l'employée réceptionnaire, ni davantage de précisions sur sa qualité exacte ou son habilitation spéciale à recevoir des actes judiciaires au nom et pour le compte de son employeur. Ce n'est que plusieurs mois après cette opération de signification, soit le 11 mars 1986, que la dame C. A. a formellement interjeté appel à l'encontre du jugement rendu le 23 mai 1985. Un laps de temps de près de trois mois s'était ainsi écoulé entre la délivrance de l'exploit litigieux au local commercial (le 12 décembre 1985) et la régularisation de l'acte d'appel (le 11 mars 1986). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisie du recours exercé le 11 mars 1986 par la dame C. A. à l'encontre du jugement du 23 mai 1985, la Cour d'appel de Monaco s'est prononcée par un arrêt rendu le 17 juin 1986. L'enjeu central des débats devant la juridiction du second degré ne portait pas d'emblée sur le fond du droit, mais sur une fin de non-recevoir d'ordre procédural tirée de l'expiration du délai légal pour exercer la voie de recours ordinaire de l'appel. Pour que le délai d'appel eût valablement couru à compter du 12 décembre 1985 et fût expiré au 11 mars 1986, encore fallait-il que l'exploit de signification du jugement de première instance fût lui-même régulier en la forme. Telle était précisément la ligne de défense développée par l'appelante devant les juges du second degré : la dame C. A. contestait la validité intrinsèque de la signification opérée le 12 décembre 1985 pour tenter de neutraliser le point de départ du délai de forclusion et, par voie de conséquence, faire juger son appel recevable. Par son arrêt du 17 juin 1986, la Cour d'appel a écarté l'argumentation de l'appelante. Les juges d'appel ont admis la pleine régularité de la signification faite au lieu de l'exploitation commerciale entre les mains d'une employée et ont, en conséquence, déclaré l'appel formé le 11 mars 1986 irrecevable comme étant tardif. Pour parvenir à cette solution rigoureuse fermant l'accès au double degré de juridiction sur le fond du litige, la Cour d'appel a articulé sa motivation autour de deux propositions juridiques distinctes, répondant aux deux branches de la contestation soulevée par l'appelante : - D'une part, la juridiction du second degré a jugé qu'il convenait d'écarter comme « non pertinent » le moyen soulevé par la dame C. A., lequel était pris de la violation de l'article 153-4° du Code de procédure civile. La cour a relevé à cet égard que ce texte ne vise que les représentants de sociétés habilités à recevoir des copies d'actes, alors qu'il n'était nullement contesté que l'appelante exerçait son activité commerciale, dans le local considéré, en son nom personnel. - D'autre part, examinant la régularité de l'acte au regard du droit commun des notifications régi par l'article 148 du Code de procédure civile, la Cour d'appel a retenu que les dispositions de cet article n'imposaient nullement à l'huissier instrumentaire de justifier de manière formelle des diligences accomplies pour rencontrer le destinataire de l'exploit en personne à son domicile ou à sa résidence, pas plus qu'elles ne lui imposaient de mentionner dans son acte l'identité et la qualité de la personne physique à laquelle la copie avait été matériellement remise. Mécontente de cette décision d'irrecevabilité, la dame C. A., représentée par son avocat-défenseur (Maître M. Marquet ou Maître Blot, la répartition exacte des mandats de représentation entre la demanderesse et la défenderesse au pourvoi étant non précisée dans la décision), a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du 17 juin 1986. Au soutien de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse a développé un moyen unique de cassation, articulé autour d'un double grief mêlant le vice de motivation (insuffisance de motifs) et la violation de la loi procédurale. Selon la demanderesse au pourvoi, la Cour d'appel aurait entaché sa décision d'illégalité en admettant la régularité de la signification litigieuse : 1. En premier lieu, il était reproché à l'arrêt attaqué de n'avoir répondu que par des « motifs insuffisants » au moyen pris de la violation des dispositions de l'article 153-4° du Code de procédure civile, texte qui énumère limitativement les personnes habilitées à recevoir les actes de procédure ès qualités de représentants des personnes morales. En somme, la demanderesse tentait d'attraire le régime protecteur et restrictif des significations faites aux sociétés vers la situation de son entreprise individuelle, estimant qu'une simple « employée » non habilitée ne pouvait valablement recevoir l'exploit. 2. En second lieu, le moyen unique soutenait que la Cour d'appel avait directement « méconnu les prescriptions de l'article 148 du même code », lequel régit les modalités générales des significations faites à personne, à domicile ou à résidence. Selon la thèse du pourvoi, la remise d'un exploit en l'absence du destinataire exigeait, pour sa validité, que l'acte d'huissier fît foi par lui-même à la fois des démarches infructueuses entreprises pour toucher le destinataire en personne, et de l'identification précise (nom et qualité) du tiers réceptionnaire de la copie au lieu de la signification. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco posait une question fondamentale de procédure civile touchant à la sécurité juridique des notifications d'actes judiciaires aux acteurs économiques : **quelles sont les conditions de validité matérielles et formelles de la signification d'un exploit d'huissier délivrée à un commerçant personne physique au lieu de son exploitation commerciale, lorsque la copie de l'acte est remise, en son absence, à une employée ?** Cette interrogation globale se décomposait, au fil du moyen unique de cassation, en trois sous-questions techniques d'une grande précision : 1. **Sur le champ d'application ratione personae de l'article 153-4° du Code de procédure civile :** Les règles restrictives édictées par l'article 153-4° du Code de procédure civile, qui déterminent limitativement les personnes habilitées à recevoir copie d'un acte de procédure ès qualités de représentants d'une personne morale ou d'une société, sont-elles transposables ou applicables à la signification délivrée au siège de l'exploitation d'un commerçant exerçant son activité en son nom personnel ? 2. **Sur le lieu de la signification à un commerçant personne physique :** Le lieu de l'exploitation commerciale d'une personne physique constitue-t-il un domicile ou une résidence valable au sens de l'article 148 du Code de procédure civile pour y délivrer un exploit en son absence entre les mains d'un préposé ? 3. **Sur le formalisme probatoire imposé à l'huissier par l'article 148 du Code de procédure civile :** Lorsqu'un exploit est signifié à domicile ou à résidence en l'absence du destinataire, les dispositions de l'article 148 du Code de procédure civile imposent-elles à l'officier ministériel, à peine d'irrégularité de l'acte, d'une part de justifier formellement dans son exploit des diligences accomplies pour tenter de rencontrer le destinataire en personne, et d'autre part de mentionner l'identité précise ainsi que la qualité de la personne présente (en l'occurrence « une employée ») à laquelle la copie de l'acte a été remise ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Siégeant sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu, sur le rapport de Monsieur le Conseiller Pucheus, la Cour de révision rejette l'intégralité du moyen unique par une motivation d'une grande densité, caractéristique de la technique de cassation franco-monégasque. Procédant à un contrôle strict de la légalité et de la motivation de l'arrêt rendu le 17 juin 1986 par la Cour d'appel, la haute juridiction valide point par point l'analyse des juges du fond, déclarant que ceux-ci ont « sans insuffisance, répondu aux chefs des conclusions dont [ils étaient saisis] et légalement justifié [leur] décision ». Le raisonnement déployé par la Cour de révision s'articule en deux temps parfaitement symétriques, répondant aux deux branches du grief formulé par la dame C. A. #### 1. L'exclusion radicale de l'article 153-4° du Code de procédure civile pour le commerçant en nom personnel En premier lieu, la Cour de révision examine le grief reprochant à la Cour d'appel une insuffisance de motifs quant à la violation alléguée de l'article 153-4° du Code de procédure civile. La haute juridiction approuve sans réserve les juges d'appel d'avoir écarté ce moyen comme étant « non pertinent ». Le syllogisme juridique validé par la Cour suprême monégasque repose sur une distinction cardinale du droit privé : la summa divisio entre les personnes physiques et les personnes morales. - **Majeure :** L'article 153-4° du Code de procédure civile est un texte spécial qui « ne vise que les représentants de sociétés habilités à recevoir copies d'actes ». Parce qu'une personne morale est une fiction juridique dépourvue de corporéité, la signification « à personne » ne peut s'opérer que par le truchement d'organes légaux ou de préposés spécialement investis d'un pouvoir de représentation à cet effet. - **Mineure :** En l'espèce, il résultait des constatations souveraines et non contestées que la dame C. A. « exerçait son commerce, dans le local en cause, en son nom personnel ». Il n'existait donc aucun être moral sociétaire, aucune distinction entre la personne de la commerçante et une quelconque structure juridique autonome. - **Conclusion :** Dès lors que la destinataire de l'exploit était une personne physique agissant en nom propre, le texte régissant la représentation des sociétés commerciales était radicalement étranger au litige. En constatant cette inapplicabilité de plein droit à raison de la qualité de commerçant personne physique de l'appelante, la Cour d'appel n'avait pas à entrer dans de plus amples développements sur l'absence d'habilitation spéciale de l'employée au sens de l'article 153-4° ; son motif, loin d'être insuffisant, était péremptoire et juridiquement exact. Implicitement mais nécessairement, en validant la signification opérée au « lieu de son exploitation commerciale » sur le terrain de l'article 148 (et non de l'article 153-4°), la Cour de révision entérine le principe selon lequel le local commercial où un commerçant personne physique exerce son activité constitue pour lui un lieu valable de signification au titre du domicile ou de la résidence (domicile commercial ou professionnel), où les actes peuvent être délivrés selon les modalités ordinaires propres aux personnes physiques. #### 2. L'interprétation stricte et non formaliste des exigences de l'article 148 du Code de procédure civile En second lieu, ayant évacué le régime spécial des sociétés pour ramener le litige sous l'empire exclusif du droit commun des significations aux personnes physiques codifié à l'article 148 du Code de procédure civile, la Cour de révision se prononce sur l'étendue des obligations formelles pesant sur l'huissier instrumentaire. La demanderesse au pourvoi tentait d'ériger en conditions de validité de l'exploit deux exigences formelles que la lettre du texte monégasque ne comportait pas, ou du moins que la jurisprudence se refuse d'y ajouter : la mention des diligences accomplies pour réaliser une signification à personne, et la mention de l'identité complète et de la qualité du tiers réceptionnaire. La Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir énoncé une double négation qui fixe avec fermeté l'état du droit positif monégasque sur l'interprétation de l'article 148 du Code de procédure civile : - **Premièrement, sur la justification des diligences :** Les dispositions de l'article 148 « n'imposent pas à l'huissier de justifier formellement des diligences accomplies pour rencontrer le destinataire de l'exploit en personne, à son domicile ou résidence ». Autrement dit, si la remise à personne demeure le mode naturel de signification, le basculement vers la signification à domicile ou à résidence (par remise à un tiers présent sur les lieux) résulte suffisamment de la seule constatation par l'huissier de l'absence du destinataire lors de son passage au lieu de signification. L'officier ministériel n'est nullement tenu de relater dans son acte des investigations préalables, des passages multiples ou des recherches particulières pour trouver le destinataire physiquement. - **Deuxièmement, sur l'identification du tiers réceptionnaire :** Les mêmes dispositions de l'article 148 n'imposent pas davantage à l'huissier « de mentionner l'identité et la qualité de la personne à laquelle la copie a été remise ». Dès lors que l'acte constate qu'en l'absence de la destinataire au lieu de son exploitation commerciale, la copie a été remise « à une employée », cette seule mention générique suffit à satisfaire aux prescriptions légales. L'omission du nom patronymique, du prénom ou des fonctions exactes de cette employée au sein de l'entreprise individuelle n'affecte en rien la validité formelle de l'exploit. Fort de ce double constat, le juge de cassation conclut que le moyen unique n'était fondé en aucune de ses branches. La signification du 12 décembre 1985 étant pleinement régulière, le délai d'appel avait valablement couru à compter de cette date, rendant l'appel du 11 mars 1986 irrémédiablement tardif. ### C. Le dispositif En conclusion de sa motivation, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 29 avril 1987 par la Cour de révision dans l'affaire *Dame A. c/ S.A.M. Établissements Déri* constitue une décision de principe majeure en droit judiciaire privé monégasque. Par la clarté de ses attendus et la fermeté de sa solution, il cristallise la doctrine de la haute juridiction sur le régime juridique des exploits d'huissier, tant en ce qui concerne la délimitation des frontières entre les textes spéciaux et généraux du Code de procédure civile qu'en ce qui a trait au refus d'un formalisme excessif non prévu par la loi. #### 1. La continuité jurisprudentielle directe avec l'arrêt S.A.M. Oxford Location du 27 avril 1983 La portée de cet arrêt ne saurait être pleinement mesurée sans le mettre en perspective avec le précédent jurisprudentiel expressément mentionné en note de la décision publiée : l'arrêt de la Cour de révision du 27 avril 1983 rendu dans l'affaire *S.A.M. Oxford Location c. Banque Sudaméris France*. Cette référence directe atteste de la volonté délibérée de la Cour de révision d'inscrire sa décision du 29 avril 1987 dans une jurisprudence constante et parfaitement stabilisée quant à l'interprétation de l'article 148 du Code de procédure civile. Dès 1983, la haute juridiction monégasque avait été amenée à préciser la portée des exigences de l'article 148 du Code de procédure civile. En réitérant en 1987 que ce texte n'impose à l'huissier ni de justifier formellement de ses diligences pour rencontrer le destinataire en personne, ni de mentionner l'identité et la qualité de la personne recevant la copie, la Cour de révision confirme qu'elle s'en tient à une lecture littérale et stricte des textes procéduraux. Cette constance jurisprudentielle répond à l'adage classique du droit processuel selon lequel il n'y a pas de nullité (ou d'irrégularité d'exploit) sans texte : le juge ne saurait créer de toutes pièces des obligations formelles supplémentaires à la charge des officiers ministériels au-delà de ce que le législateur monégasque a expressément prescrit dans le Code de procédure civile. #### 2. La clarification de l'articulation entre les articles 148 et 153-4° du Code de procédure civile Au-delà de la simple réaffirmation de la jurisprudence de 1983 sur l'article 148, l'apport spécifique et novateur de l'arrêt du 29 avril 1987 réside dans la combinaison qu'il opère entre ce texte général et les dispositions spéciales de l'article 153-4° du même code, appliquée à la figure particulière du commerçant personne physique. Dans la vie des affaires, la frontière matérielle entre une petite société commerciale et une entreprise individuelle exploitée en nom propre est souvent ténue aux yeux des tiers : dans les deux cas, il existe un local commercial, une enseigne, une clientèle et du personnel salarié (« une employée »).
# Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25320 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25320 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/04-29-25320)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de Révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe d'une opération de promotion immobilière nécessitant un remembrement foncier préalable. Dame M., exerçant la profession d'agent immobilier au sein de l'agence Monte-Carlo Azur, avait été sollicitée par un promoteur immobilier, L., en vue de prospecter et de négocier l'acquisition de plusieurs parcelles contiguës permettant l'édification d'un nouvel ensemble immobilier. Grâce aux diligences actives et prolongées de Dame M., cinq promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente portant sur cinq terrains distincts furent consenties au bénéfice de L. Parmi ces démarches, l'intermédiaire avait notamment mis en relation le promoteur L. avec un architecte, N., lequel dressa une esquisse et un avant-projet architectural du complexe immobilier projeté. Dame M. avait également mené des négociations substantielles s'étalant sur plusieurs mois, notamment avec les consorts V., propriétaires de l'une des parcelles indispensables au projet, ainsi qu'avec la Caisse autonome de retraites pour l'acquisition d'une autre villa (Villa F. W.) et les consorts A. pour une troisième (Villa J.). La première des promesses de vente souscrites, consentie par les consorts V. au profit de L., stipulait expressément une clause de rémunération spécifique au bénéfice de Dame M. Cette clause réservait à l'agent immobilier l'exclusivité de la commercialisation future des appartements du futur immeuble à ériger ou, à défaut de réalisation, une indemnisation calculée sur le prix de vente du terrain. Cependant, L., alléguant un défaut de capacités financières personnelles pour mener à bien l'opération et prétendant que Dame M. était incapable de trouver un tiers repreneur, s'adressa à un second intermédiaire, Demoiselle V., exploitant l'agence immobilière Le Carlton. Par l'entremise de celle-ci, un investisseur, P., fut approché. P. manifesta un intérêt certain pour la reprise de l'ensemble de l'opération de remembrement foncier, mais formula un refus catégorique s'agissant de la promesse consentie par les consorts V., au motif précis que la clause d'exclusivité conférée à Dame M. faisait peser, à ses yeux, « un risque important pour la commercialisation future » de l'immeuble. Face à cet obstacle financier et contractuel, un montage juridique fut mis en œuvre pour contourner les droits stipulés au profit de l'intermédiaire originelle : 1. Le délai fixé pour la réitération de la promesse de vente des consorts V. par acte authentique expirait le 23 avril 1980. L. et P. laissèrent sciemment expirer ce délai d'option sans régulariser la vente. 2. Le 25 avril 1980, soit deux jours après l'échéance de l'option, P. constitua une nouvelle structure sociétaire ad hoc : la S.C.I. H. O. 3. Le même jour, les promesses de vente relatives aux autres parcelles furent cédées à P. / la S.C.I. H. O. par l'intermédiaire de l'agence Le Carlton, sur la base d'un plan financier incorporant l'avant-projet de l'architecte initialement sollicité par Dame M. 4. Les consorts V. déclarèrent L. déchu de ses droits contractuels et lui restituèrent l'acompte initialement consigné. 5. Enfin, le 20 ou 21 mai 1980, un acte authentique de vente fut passé directement entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., représentée par P., cet acte comportant une mention formelle portant novation de la promesse initiale intervenue entre les consorts V. et L. S'estimant purement et simplement évincée de l'opération et privée de toute rétribution au terme de manœuvres concertées, Dame M. engagea une action judiciaire afin de faire sanctionner la collusion frauduleuse des parties prenantes. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Dame M. assigna L. et la S.C.I. H. O. devant les juridictions monégasques afin d'obtenir réparation de son entier préjudice. Par un jugement du Tribunal de première instance de Monaco (dont la date exacte n'est pas précisée dans le corps de l'arrêt, bien qu'un jugement incident du 22 avril 1983 relatif aux commissions de l'agence Le Carlton soit mentionné), la demanderesse fut initialement déboutée ou n'obtint que partiellement satisfaction. Sur appel, la Cour d'appel de Monaco rendit le 20 décembre 1985 un arrêt confirmatif déboutant Dame M. de l'intégralité de ses demandes de rémunération, au motif que la promesse était devenue caduque et en écartant, par simple affirmation, l'existence d'une fraude concertée. Saisie d'un pourvoi, la Cour de Révision de Monaco cassa cet arrêt d'appel au motif que la juridiction du second degré avait, de manière péremptoire et sans motiver sa décision, exclu la collusion frauduleuse invoquée entre L. et la S.C.I. H. O. L'affaire revint ainsi devant la Cour de Révision, statuant comme juridiction de renvoi au fond après cassation, qui ordonna diverses mesures d'instruction (enquêtes testimoniales et comparution personnelle des parties). Devant la Cour de Révision statuant au fond : - **Dame M. (demanderesse)** soutint, dans ses conclusions additionnelles, que l'ensemble des éléments de fait et témoignages recueillis établissait la réalité de la collusion frauduleuse. Elle mit en exergue que les cinq promesses n'avaient existé que grâce à son entremise, que l'architecte avait conçu l'opération sur ses indications, que la S.C.I. H. O. avait été immatriculée le surlendemain de la date d'expiration de la promesse litigieuse uniquement pour reprendre le bénéfice du remembrement, et que l'insertion d'une clause de novation dans l'acte notarié démontrait la continuité de l'opération. Elle demanda à la Cour de constater la fraude, de lui accorder le bénéfice de la clause d'exclusivité sous la forme d'une indemnité solidaire d'au moins 6 000 000 de francs, ou, subsidiairement, de condamner solidairement L. et P. à lui verser la somme de 830 000 francs de dommages-intérêts (représentant 3 % du prix global de vente de l'ensemble des terrains regroupés). - **L. (défendeur)** sollicita le rejet intégral des prétentions. Il fit valoir les variations des demandes pécuniaires de la demanderesse, allégua que la caducité de la promesse consorts V. avait anéanti rétroactivement tous les droits éventuels de Dame M., soutint que la clause d'exclusivité ne portait que sur l'immeuble susceptible d'être bâti sur la seule parcelle V. et non sur le complexe d'ensemble, et affirma n'avoir commis aucune fraude, s'étant borné à constater sa propre défaillance financière. Il précisa avoir été remboursé de son acompte, être resté totalement étranger à l'acte définitif conclu directement entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., et prétendit que la clause de novation n'était qu'une maladresse notariale superfétatoire insusceptible de caractériser une fraude. - **La S.C.I. H. O. (défenderesse)** conclut également au débouté, avançant qu'une collusion frauduleuse supposerait l'atteinte à un droit réel dont Dame M. aurait été titulaire, ce qui n'était pas le cas. Elle affirma avoir été mise en rapport avec le vendeur V. par le ministère direct du notaire et n'avoir jamais souscrit d'engagement envers Dame M. À titre subsidiaire, elle formula un appel en garantie à l'encontre de L. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'arrêt soulève une question centrale en droit monégasque des obligations et de la responsabilité civile, appliquée au statut des intermédiaires immobiliers : Le bénéficiaire d'une promesse de vente assortie d'une clause de rémunération au profit de l'agent immobilier qui a négocié l'opération peut-il, en toute impunité, laisser expirer le délai d'exercice de l'option pour ensuite s'entendre avec un acquéreur tiers substitué afin de conclure la vente en contournant le paiement de la commission convenue ? Plus précisément, la caducité formelle d'un avant-contrat par l'expiration de son terme extinctif suffit-elle à purger l'opération de toute illicéité, ou le concert délibéré entre le prometteur initial et le repreneur pour faire échec aux droits de l'intermédiaire caractérise-t-il une collusion frauduleuse engageant leur responsabilité civile délictuelle solidaire envers l'agent immobilier évincé ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de Révision de Monaco censure l'analyse strictement formaliste développée par les défendeurs et consacre la primauté de la réalité économique et de la bonne foi contractuelle sur l'artifice juridique. Dans un premier temps, la Cour s'attache à reconstituer minutieusement la chaîne factuelle à la lumière des mesures d'instruction (comparutions et dépositions de témoins, notamment des rédacteurs d'actes et des parties). Elle relève que : - L'intervention initiale de Dame M. a été déterminante dans l'obtention des cinq promesses nécessaires au remembrement, ainsi que dans la conception technique initiale par l'architecte N. ; - L'acquéreur P. a lui-même expressément reconnu lors de l'enquête s'être substitué à L. pour les promesses, tout en refusant d'assumer celle relative au terrain V. en raison exclusive de la charge financière résultant du mandat consenti à Dame M. ; - La création de la S.C.I. H. O. est intervenue de manière immédiatement consécutive à l'échéance du délai d'option (le 25 avril 1980 pour une expiration le 23 avril) ; - L'acte authentique final conclu avec les consorts V. a intégré une clause qualifiée de « novation » à l'égard de la promesse primitive, révélant le fil conducteur ininterrompu liant l'opération initiale et l'acte définitif. Dans un second temps, procédant par voie de déductions juridiques, la haute juridiction retient l'existence de « présomptions graves, précises et concordantes » démontrant que le non-respect du délai d'option et la mise en place du montage sociétaire et contractuel n'avaient d'autre but que d'évincer Dame M. de la rémunération qui lui était légitimement due au titre de ses diligences. La Cour refuse de s'arrêter à la caducité apparente de la promesse : la disparition formelle du lien contractuel préalable ne fait pas obstacle à la constatation de la faute délictuelle (ou quasi-délictuelle au sens des articles 1229 et suivants du Code civil monégasque). L'artifice consistant à laisser volontairement dépérir un délai contractuel pour réitérer l'opération dans des conditions identiques avec un tiers informé constitue une manœuvre frauduleuse. Ayant concouru à la réalisation d'un même dommage par un comportement fautif commun, L. et la S.C.I. H. O. sont jugés solidairement responsables du préjudice subi par l'agent immobilier, préjudice arbitré souverainement par la Cour à la somme de 250 000 francs à titre de dommages-intérêts. ### C. Le dispositif La décision se clôt par les mentions impératives suivantes : > « PAR CES MOTIFS, > > Réformant partiellement le jugement entrepris, > > Condamne solidairement L. et la S.C.I. H. O. à payer à dame M. la somme de 250 000 F à titre de dommages-intérêts avec intérêts de droit à compter de la date du présent arrêt et ce, si besoin est, en tant que supplément de dommages-intérêts ; > > Condamne les mêmes aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 29 avril 1987 par la Cour de Révision de Monaco constitue une décision majeure affirmant l'impératif de probité dans les affaires immobilières en Principauté. Il illustre de façon exemplaire l'application de la théorie générale de la fraude à l'intermédiation professionnelle. 1. **L'application de l'adage *fraus omnia corrumpit* et le dépassement du formalisme contractuel** : En droit monégasque, dont les dispositions en matière d'obligations et de responsabilité civile s'inspirent très largement de la matrice du Code civil français (Code Napoléon), l'exigence de bonne foi innerve l'exécution des conventions. Les défendeurs prétendaient opposer l'effet extinctif rigoureux du terme assortissant l'avant-contrat : une fois l'option expirée au 23 avril 1980, le promettant reprenait sa liberté et le bénéficiaire était dégagé de ses obligations, entraînant la caducité des stipulations accessoires au profit du tiers mandaté. La Cour de Révision rejette cette lecture mécanique. En sanctionnant le comportement de parties qui s'entendent pour laisser passer un délai afin de faire renaître immédiatement l'opération sous une parure juridique distincte, la juridiction consacre la primauté de la règle morale et économique : la fraude corrompt le mécanisme de la caducité. La chronologie resserrée des faits (création de la SCI le 25 avril, cession des promesses, réitération déguisée) devient le support probatoire privilégié des « présomptions graves, précises et concordantes » prévues par le droit de la preuve monégasque (analogue à l'ancien article 1353 du Code civil français). 2. **La convergence avec la jurisprudence française contemporaine** : La solution monégasque s'inscrit en harmonie étroite avec la jurisprudence développée par la Première Chambre civile et la Chambre commerciale de la Cour de cassation française. Les juridictions françaises ont itérativement jugé que, même si le droit à commission de l'agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de l'opération par son entremise (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet), les parties ne peuvent pas frauduleusement évincer le mandataire qui a accompli les diligences décisives en traitant directement entre elles ou par personne interposée. Dans cette hypothèse, la faute imputable au mandant et au tiers acquéreur complice relève de la responsabilité quasi-délictuelle (articles 1382 et 1383 anciens du Code civil, équivalents aux articles 1229 et 1230 du Code civil monégasque). L'indemnisation octroyée ne constitue pas le paiement forcé de la commission contractuelle – l'avant-contrat étant défaillant –, mais l'attribution de dommages-intérêts réparant la perte d'une chance certaine de percevoir cette rémunération ou réparant le préjudice direct né de l'éviction frauduleuse. C'est précisément la démarche suivie par la Cour de Révision qui octroie 250 000 francs de dommages-intérêts, écartant tant l'exécution en nature de la clause d'exclusivité (estimée à 6 millions de francs) que le pourcentage fixe réclamé sur l'ensemble des parcelles. 3.