Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 24 mars 2014, enregistré (n° 2014/000503) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de MO. AR. SH. MO., en date des 9 juillet 2014, 10 décembre 2014, 16 avril 2015 et 10 juin 2015 ;
Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom d a. AL-NO., en date des 8 octobre 2014 et 13 février 2015 ;
À l'audience publique du 18 juin 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 22 septembre 2015 et prorogé au 29 septembre 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
Par contrat signé les 17 septembre et 3 octobre 2007, une promesse de vente synallagmatique était conclue entre la fondation de droit liechtensteinois dénommée H et monsieur a. AL-NO.. Il y était mentionné qu'une société de droit du Liechtenstein, E, était propriétaire de biens immobiliers situés au X2 et X3 à Monaco, à savoir un appartement sis au 7ème étage de l'immeuble A, lot 35, deux studios (contigus) au premier étage, immeuble A, lot 35, une cave au 2ème sous-sol, lot 121, cinq places de parking et un box au 2ème sous-sol. a. AL-NO. s'engageait à acquérir les droits de la fondation H dans la société E, à condition que l'audit de « due diligence » donne satisfaction, au prix de vingt-cinq millions d'euros (25.000.000 euros). Il était stipulé que l'acheteur avait déjà déposé comme acompte un chèque de deux millions et demi d'euros. Il était enfin mentionné que « le contrat d'achat formel qui reste à conclure est conclu après l'audit de due-diligence. Celui-ci ne contiendra pas de clauses secondaires inhabituelles, mais fixera néanmoins l'obligation de paiement et la remise des biens dans les délais ».
Aucun contrat de vente postérieur n'était conclu.
Il est également constant qu'a. AL-NO. a versé, à titre de commission, à AR. SH. MO., préposé de l'agence immobilière O, une somme de 450.000 euros, en quatre versements (100.000 euros le 2 janvier 2008, 200.000 euros le 4 janvier 2008, 100.000 euros le 15 février 2008 et 50.000 euros le 29 février 2008).
Décisions des juridictions autrichiennes concernant a. AL-NO. :
Par un jugement en date du 24 octobre 2008, rendu par le Tribunal de Commerce de Vienne a. AL-NO. était déclaré en état de faillite.
Par décision du 5 avril 2013, le juge du Tribunal de Commerce de Vienne, prononçait la clôture de la procédure d'insolvabilité ouverte sur le patrimoine d a. AL-NO..
Rappel des instances judiciaires en lien avec la promesse de vente des 17 septembre et 3 octobre 2007 :
1/ Au motif que la société E et la fondation H ne voulaient plus signer le contrat de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, a. AL-NO. les a faite assigner par exploit du 8 juillet 2008, devant le Tribunal de Première Instance de Monaco, en vue, notamment, de voir dire et juger qu'il continuait à bénéficier du contrat de vente signé le 17 septembre 2007 et de dire que le jugement à intervenir aura une valeur d'acte de vente des biens immobiliers en cause, outre condamnation des défenderesses au paiement d'une somme de un million d'euros, à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues.
Par deux jugements (n° R.4082 et R.4083) en date du 23 avril 2009, le Tribunal de Première Instance a rejeté une exception d'incompétence territoriale soulevée par les défenderesses et dans la première décision a constaté le désistement d'une demande de validation d'inscription provisoire d'hypothèque qu'avait présenté a. AL-NO..
Sur appel de ces décisions, par deux arrêts distincts en date du 29 juin 2010, la Cour d'appel de Monaco avait ordonné la mise en cause de maître j. JA., pris en sa qualité de syndic-liquidateur d a. AL-NO., puis par deux arrêts du 3 mai 2011, la jonction des instances et la délivrance d'une nouvelle citation au syndic-liquidateur en l'état de sa défaillance.
Par arrêt du 6 décembre 2011, la Cour d'appel a déclaré que les appels formés à l'encontre des jugements du 23 avril 2009 n'étaient pas immédiatement recevables.
Par jugement en date du 13 juillet 2010, le Tribunal de Première Instance a procédé à la jonction des deux instances enrôlées sous les numéros 2009/000018 et 2009/000153 et ordonné la mise en cause de j. JA..
Dans le dernier état de ses écritures devant le Tribunal de Première Instance, a. AL-NO. n'a plus maintenu ses demandes tendant à voir le jugement à intervenir valoir acte de vente, ni celle en validation d'une inscription provisoire d'hypothèque. Il sollicitait la conversion de l'inscription provisoire d'hypothèque en hypothèque définitive, ainsi que la restitution de la somme de 2.500.000 euros.
Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2013, le Tribunal de Première Instance a, notamment, déclaré a. AL-NO. recevable en ses demandes et l'a débouté de sa demande en restitution de l'acompte de 2.500.000 euros et de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Par arrêt en date du 7 avril 2015, la Cour d'appel de Monaco confirmait en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 décembre 2013 par le Tribunal de Première Instance et condamnait a. AL-NO. aux dépens.
2/ Suite à une autorisation de faire pratiquer une saisie-arrêt, a. AL-NO. a fait assigner AR. SH. MO. devant le Tribunal de Première Instance le 8 avril 2010 en sollicitant sa condamnation au paiement d'une somme de 500.000 euros en faisant valoir notamment qu'il avait versé au défendeur, en sa qualité de salarié de l'agence immobilière O, une somme de 450.000 euros, à titre de commission en lien avec la promesse synallagmatique de vente des 17 septembre et 3 octobre 2007. Or, aucune commission ne serait due, en l'absence de réalisation de la vente.
Par jugement en date du 10 mai 2012, le Tribunal de Première Instance déclarait a. AL-NO. irrecevable en son action et le condamnait à payer à AR. SH. MO. la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par arrêt en date du 18 février 2014, la Cour d'appel de Monaco confirmait le jugement du Tribunal de Première Instance du 10 mai 2012, en ce qu'il avait déclaré a. AL-NO. irrecevable en son action.
La présente instance :
Par acte en date du 24 mars 2014, a. AL-NO. faisait citer AR. SH. MO. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation à lui restituer la somme de 450.000 euros, avec intérêts de retard à compter du 15 mars 2010, date d'une première mise en demeure, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
À l'appui de ses demandes, tant aux termes de son exploit introductif d'instance que par conclusions en date des 8 octobre 2014 et 17 février 2015, il faisait valoir que son action serait recevable, dans la mesure où, de par la clôture de la procédure d'insolvabilité le concernant en Autriche, il avait retrouvé sa pleine capacité à ester seul en justice. Il estimait que la décision du 5 avril 2013 du juge du Tribunal de Commerce de Vienne était suffisante à cet égard et produisait aux débats un avis de son avocat autrichien et un extrait de la loi autrichienne. Il n'y aurait pas lieu à son sens à communication d'autres éléments tels que sollicités à tort par le défendeur.
Sur le fond, il estimait qu'aucune commission d'agence ne serait due, en vertu des dispositions de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002. En effet, celle-ci serait applicable, l'opération envisagée entrant dans le champ de l'article 1 3° de ce texte, s'agissant de la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble. À cet égard, le défendeur ne pourrait valablement qualifier la société de droit du Liechtenstein E de structure hybride pour tenter de se soustraire à l'application de cette loi.
Dès lors, l'article 12 de la loi prévoyant exclusivement une rémunération de l'agent immobilier dans le seul cas de réalisation de l'opération envisagée, soit le transfert effectif de propriété des parts de la société E et cette vente n'ayant pas eu lieu, le défendeur devrait rembourser les sommes indument perçues.
Une telle vente ne pourrait en tout état de cause être réalisée dans le futur, puisque dans l'instance l'opposant à la fondation H et à la société E, a. AL-NO. n'avait plus sollicité la vente forcée. Aucun sursis à statuer dans l'attente d'une décision irrévocable dans cette instance ne saurait donc être prononcé et ce d'autant moins dans la présente instance, AR. SH. MO. n'avait pas repris cette demande, qu'il avait initialement formulée, dans ses dernières conclusions.
a. AL-NO. estimait que l'acte constatant l'engagement des parties, au sens de l'article 12 de la loi n° 1.252, ne pourrait être que l'acte authentique de vente et non une promesse synallagmatique telle celle des 17 septembre et 3 octobre 2007. La jurisprudence française, rendue sur le fondement de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite « Hoguet », aux dispositions similaires à l'article 12 de la loi n° 1.252, serait en ce sens.
Enfin, il notait qu'il n'avait pas été établi de reçu lors du paiement de la commission, en violation des dispositions de l'article 15 de la loi n° 1.252 et que les versements avaient été réalisés au bénéfice du défendeur, préposé d'une agence immobilière et non pas au nom du titulaire de l'autorisation administrative d'exercer cette activité règlementée, sur un compte spécial tel que prévu par l'article 17 de la loi.
En défense, AR. SH. MO. a conclu les 9 juillet 2014, 10 décembre 2014, 16 avril et 11 juin 2015. Aux termes de ses dernières écritures dites récapitulatives, il sollicitait :
- avant dire droit, qu'à défaut de communication spontanée, il soit enjoint au demandeur de communiquer le procès-verbal de clôture des procédures ouvertes auprès des Tribunaux de Vienne et de Döbling ou tout document attestant de la radiation de ces instances, ainsi que leur traduction en langue française,
- sur le fond, à titre principal, qu'il soit constaté que l'article 12 de la loi n° 1.252 n'est pas applicable en l'espèce et jugé qu'un contrat de mandat, soumis aux dispositions du Code civil, liait les parties et que celui-ci ayant été parfaitement exécuté, le demandeur devait être débouté de toutes ses demandes,
- sur le fond, à titre subsidiaire, s'il devait être jugé que la loi n° 1.252 était applicable, qu'il soit constaté que le contrat de vente des 17 septembre et 3 octobre 2007 matérialise l'accord des parties, sur la chose et sur le prix, qu'en conséquence la vente est parfaite et la commission due,
- à titre reconventionnel, la condamnation d a. AL-NO. au paiement d'une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'en réparation des préjudices matériels et moral subis.
À l'appui de ses demandes, AR. SH. MO. indiquait en premier lieu qu'il ressortirait du jugement du Tribunal de commerce de Vienne du 5 avril 2013 que pour que la procédure d'insolvabilité soit clôturée, il devait être procédé à la radiation des procédures ouvertes par le Tribunal d'instance de Vienne (1er arrondissement) et par le Tribunal d'instance de Döbling. Or, le demandeur ne produisait aux débats aucun document émanant de ces juridictions.
Sur le fond, le défendeur estimait que la loi n° 1.252 de 12 juillet 2002 ne pourrait s'appliquer en l'espèce, puisque la vente envisagée ne concernait pas directement un immeuble, situation visée par l'article 1 1° de ce texte. L'article 1 3° de la loi relatif à la cession de parts sociales non négociables de sociétés dont l'actif social comprend un immeuble ne pourrait pas plus être valablement invoqué puisque la forme juridique de la société E serait une structure de conception purement liechtensteinoise, c'est-à-dire qu'il ne s'agirait pas d'une société, mais d'un hybride entre un trust et une fondation au sein de laquelle il n'existerait pas d'associés ni de parts sociales. Les droits dont la cession était envisagée entre a. AL-NO. et la fondation H ne pourraient donc être assimilés à des parts sociales non négociables.
Les dispositions de l'article 1823 du Code civil relatives aux mandats seraient donc applicables, la commission perçue de 450.000 euros trouvant valablement son origine dans la parfaite exécution d'un mandat de recherche. Il se serait agi pour le défendeur de seulement trouver une catégorie de bien immobilier de grand standing et de mettre les parties en relation en vue de l'éventuelle signature d'un contrat de vente, peu important la « résolution ultérieure » (sic) qui avait eu lieu en l'espèce.
Le paiement spontané de la commission en quatre versements par a. AL-NO. malgré le litige déjà en germe en l'absence de réitération de la vente témoignerait de la reconnaissance par le demandeur de la bonne réalisation du mandat de recherche.
Il serait choquant de la part du demandeur de tenter d'obtenir la restitution de la commission aux motifs que la vente n'avait pas été réalisée alors qu'il avait introduit une action devant les juridictions monégasques à l'encontre de la fondation H en sollicitant à l'origine l'exécution forcée du contrat. C'était de plus en l'état de sa propre défaillance dans le paiement du prix de cession résiduel que la vente avait échoué.
Au soutien de son argumentation présentée à titre subsidiaire, AR. SH. MO. indiquait que s'il devait être jugé que la loi n° 1.252 était applicable, son article 12 subordonnait le paiement de la commission d'agence immobilière à l'accomplissement d'un acte constatant l'engagement des parties. Or, le contrat des 17 septembre et 3 octobre 2007 matérialiserait justement un tel acte. En effet, les conditions de l'article 1426 du Code civil, soit l'accord sur la chose et sur le prix, seraient parfaitement remplies.
SUR QUOI :
Sur la capacité d a. AL-NO. à agir seul en justice et la demande de communication de pièces :
Attendu que par un jugement en date du 24 octobre 2008, rendu par le Tribunal de Commerce de Vienne, a. AL-NO. était déclaré en état de faillite et que les juridictions monégasques en ont déjà tiré des conséquences s'agissant de son incapacité à agir seul en justice hors la présence du syndic liquidateur ;
Que par décision du 5 avril 2013, dont une traduction non contestée est produite aux débats, le juge du Tribunal de Commerce de Vienne prononçait la clôture de la procédure d'insolvabilité ouverte sur le patrimoine d a. AL-NO., après distribution conformément à l'article 139 IO de la loi autrichienne relative à la procédure d'insolvabilité ; Que cette décision mentionne que « toutes les mesures restreignant la libre disposition du débiteur sont levées. Le syndic (l'administrateur des actifs) et son suppléant sont relevés de leurs fonctions ; Qu'il est précisé qu'une inscription au fichier des avis de saisies a été réalisée le 8 avril 2013 et que la force de chose jugée a été acquise le 28 mai 2013 ;
Qu'il est enfin précisé :
« l'inscription de l'ouverture de la procédure d'insolvabilité doit être radiée
I. Par le Tribunal d'instance de Vienne, 1er arrondissement,
II. Par le Tribunal d'instance de Döbling
En tant que tribunaux d'exécution, avec mention du motif de la clôture, dans le procès-verbal de saisie » ;
Que le défendeur indique qu'a. AL-NO. ne produit aucune pièce relative à ces radiations ;
Attendu que le demandeur produit aux débats une traduction de l'article 79 paragraphe 2 de la loi autrichienne relative à la procédure d'insolvabilité de laquelle il résulte que la fin des effets de l'ouverture de la procédure d'insolvabilité doit être communiquée aux autorités et organismes qui ont été informés de l'ouverture de la procédure d'insolvabilité ;
Qu'il est donc manifeste que l'injonction de faire procéder à la radiation de la procédure d'insolvabilité par le Tribunal d'instance de Vienne et celui de Döbling, mentionnée dans la décision du 5 avril 2013, n'a pas pour conséquence d'en retarder les effets ;
Qu'au contraire, il s'agit d'une mesure d'application de ce jugement, destinée aux seules juridictions devant lesquelles des procédures à l'encontre d a. AL-NO. étaient en cours au moment de l'ouverture de la procédure d'insolvabilité ;
Attendu en conséquence que la réalisation effective de ces radiations n'a aucune incidence sur la capacité à agir en justice du demandeur dans le cadre de la présente instance et que la communication de pièces sollicitée est donc inutile et sera donc rejetée ;
Sur la demande en restitution d'une somme de 450.000 euros, versée par a. AL-NO. au titre de commission d'agence immobilière :
Attendu comme indiqué au sein de l'exposé du présent litige qu'il n'est pas contesté qu'a. AL-NO. a versé cette somme de 450.000 euros à AR. SH. MO. en quatre versements, entre le 2 janvier et le 29 février 2008 et que la cause de ce paiement est bien l'intervention du défendeur, en qualité de préposé de l'agence immobilière O, en lien avec la recherche et l'acquisition potentielle par a. AL-NO., de biens immobiliers situés au X2 à Monaco ;
1/ Sur l'applicabilité au litige de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 :
Attendu que l'article 1er de cette loi énonce :
« Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à :
1° l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis,
2° l'achat, la vente ou la location gérance de fonds de commerce,
3° l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce » ;
Attendu que l'exposé des motifs de cette loi (Journal de Monaco du 9 août 2002 p.1547) énonce que cet article 1er « définit le champ d'application de la présente loi. Il concerne, indifféremment, toutes les personnes physiques ou morales qui se livrent à titre de profession habituelle à des opérations qui portent sur les biens d'autrui. Il s'applique notamment aux agents immobiliers, gérants d'immeubles, administrateurs, syndic de copropriété » ;
Que cette formulation large est sous-tendue par la volonté du législateur d'appréhender globalement les professions de l'immobilier telle qu'elle résulte des propos liminaires de l'exposé des motifs : « Actuellement dans la Principauté, des agents d'affaires, personnes physiques ou morales, interviennent habituellement comme intermédiaires dans les opérations juridiques qui portent sur les biens immobiliers, les fonds de commerce et les parts sociales de sociétés dont l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce. Ces intermédiaires professionnels sont généralement appelés agents immobiliers ou mandataires en fonds de commerce. Mais, leur profession n'est pas, présentement, organisée par la loi. À l'effet de protéger les clients des professionnels de l'immobilier ainsi que l'image de marque de la Principauté, il apparait souhaitable de déterminer de manière précise les règles auxquelles les professionnels de l'immobilier doivent être soumis dans l'exercice de leurs activités. Ainsi, le présent projet tend à procéder à une véritable organisation de la profession d'agent immobilier. À cette fin, il institue des règles de moralité, de garanties professionnelles et de garanties financières applicables à l'ensemble de professionnels concernés. » ;
Attendu en conséquence que ce texte, d'ordre public, a pour vocation de régir le plus largement possible les opérations relatives aux immeubles et que les exceptions à son application doivent donc être expressément formulées ;
Que la notion de « parts sociales » employée au sein de l'article 1 3° de la loi doit donc être entendue dans une acception large, y compris, dès lors qu'elles n'en sont pas expressément exclues, les opérations sur le capital social de personnes morales étrangères ;
Que le caractère négociable, soit la qualité attachée à certains titres de capital permettant une transmission plus rapide, sans formalités auprès de la société et de tiers, par exemple la cotation sur un marché, n'est pas allégué s'agissant de parts du capital de la société E ;
Attendu en conséquence que l'intervention de l'agence immobilière O et de son préposé AR. SH. MO. objet de la présente instance entre donc dans le champ d'application des dispositions de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 ;
2/ Sur l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier :
Attendu que l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 dispose :
« À la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps.
Même en l'absence d'un mandat, aucun bien, effet, valeur somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû au titulaire de l'autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties » ;
Attendu qu'en l'espèce, aucun mandat écrit n'est versé aux débats et il n'est pas même allégué qu'il en ait été établi un ;
Attendu qu'il découle de ce texte qu'à défaut d'avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation effective de la transaction souhaitée par le mandant, l'agent immobilier ne peut prétendre à rémunération ;
Que l'acte constatant l'engagement des parties est celui par lequel se réalise l'opération envisagée, en l'espèce la cession de parts ;
Que cet acte n'est pas forcément un acte réitératif, puisque la situation de l'espèce ne caractérise pas le cas spécifique en droit monégasque de la vente immobilière qui ne produit ses effets qu'à l'issue d'un acte authentique en vertu de l'article 1426 alinéa 2 du Code civil, mais qu'elle concerne une cession de parts sociales, biens meubles, pour laquelle, aux termes de l'article 1432 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix ;
Mais attendu cependant que le contrat des 17 septembre et 3 octobre 2007 ne peut caractériser l'acte visé par l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, dans la mesure où il contient une condition suspensive, soit le fait qu'un audit de due diligence donne satisfaction, si bien que l'acte réitératif prévu (le « contrat d'achat formel » visé au point n° 5, qui devait être conclu avant le 30 novembre 2007) et qui n'a pas été réalisé en l'espèce, est donc une condition de la vente et non une simple formalité destinée à en retarder les effets ;
Que la détermination de la cause de l'absence de réitération de l'acte et l'éventuelle caractérisation d'une responsabilité, pertinente dans les rapports entre acheteurs et vendeurs, aux termes de l'article 1033 du Code civil, est indifférente en l'espèce, le législateur n'ayant pas entendu lui faire produire des conséquences juridiques au sein de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, sur le droit à rémunération de l'agent immobilier ;
Attendu en conséquence qu'il sera fait droit à la demande en restitution de la somme de 450.000 euros présentée par le demandeur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2010 ;
Sur les autres chefs de demandes :
Attendu que du fait de l'évidence de l'application de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, AR. SH. MO. ne pouvait se méprendre sur son absence de droits et sa résistance abusive sera sanctionnée par sa condamnation au paiement d'une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ;
Attendu qu'a. AL-NO. triomphe en ses demandes, la demande reconventionnelle présentée par AR. SH. MO. pour procédure abusive sera donc rejetée ;
Attendu qu'AR. SH. MO. succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, en application des dispositions de l'article 231 du Code de procédure civile ;