Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789
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Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par deux actes sous seing privé, la SCI R a loué à G. CA. et A. C. BE. RO., à compter du 1er octobre 2006, deux emplacements de parking, puis, à compter du 1er mai 2010, un appartement et une cave situés dans le même immeuble. Les locataires ont cessé de payer loyers et charges à compter de janvier 2012, malgré une mise en demeure et la notification de la résiliation du bail.
Par ordonnance présidentielle du 16 avril 2012, la bailleresse a été autorisée à pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers des locataires se trouvant dans les lieux, pour une somme évaluée provisoirement à 50.000 €, « sauf à parfaire ou à diminuer ». La saisie a été réalisée le 14 août 2012. Le procès-verbal mentionne notamment la présence d'un clerc d'huissier accompagné du représentant de la SCI R, et la saisie de 22.000 € en espèces.
Citations & relations
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Citations dans le texte
Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui).
Saisie - Gagerie – Saisie Exécution.
Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ». Selon les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1099 du Code civil, un délai de grâce peut être accordé par les juges qui peuvent « en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état ».
En l'espèce, la SCI R a donné à bail en 2006 deux emplacements de parking à G. CA. et A. C. BE. RO. puis en 2010, un appartement dans le même immeuble. Ne s'étant plus acquittés des loyers et charges depuis janvier 2012 et à la suite d'une mise en demeure et d'une notification de résiliation du bail, une ordonnance a été rendue pour que la SCI R soit autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers leur appartenant. Les défendeurs reconnaissent leur dette locative en demandant un délai de grâce et s'opposent à la demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice.
Le Tribunal rejette certaines pièces des défendeurs du fait qu'elles sont en langue italienne et non traduites, sachant que la langue officielle de la Principauté est le français. La créance étant bien démontrée par la SCI R, la saisie de biens s'est déroulée conformément à l'article 514 du Code de procédure civile mais les billets de banque saisis ont été confiés à la garde de l'assistant du syndic de l'immeuble et non remis à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. , comme le prévoit l'
Textes de loi cités
12 références à des textes normatifs — 5 rattachées au texte en base.
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) le 01 janvier 1970 en matière de immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile, au regard notamment de Code civil, Code de procédure civile, Code civil.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de Monaco.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de Monaco le 01 janvier 1970 ?
Cette décision (Tribunal de première instance, 23 janvier 2014, SCI R c/ Monsieur G. CA. et Mademoiselle A. C. BE. RO.) précise les conditions d'application de Code civil, Code de procédure civile, Code civil devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 12 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Code civil, Code de procédure civile, Code civil.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 01 janvier 1970 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile) et porte sur l'interprétation de Code civil, Code de procédure civile, Code civil ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civ…
Source : Cour d'appel de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Code civil (art. 1109)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Code civil (art. 1109)
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de Monaco · Motifs de la décision (01 janvier 1970)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de Monaco (reformation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Tribunal de première instance, 23 janvier 2014, SCI R c/ Monsieur G. CA. et Mademoiselle A. C. BE. RO.
Tribunal du travail, 15 décembre 2023, Madame l. A. c/ La SARL B.
(86%)
💬 commenté
La bailleresse a assigné les locataires le 13 novembre 2012 en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, en validation de la saisie et sa conversion en saisie-exécution, en vente aux enchères des biens saisis, et en 4.000 € de dommages-intérêts. Par conclusions successives, la créance a été actualisée jusqu'au 31 décembre 2013.
Les défendeurs ont sollicité, à titre principal, la nullité de la saisie, en invoquant la violation des articles 514 et 518 du Code de procédure civile. À titre subsidiaire, ils ont demandé une mainlevée partielle fondée sur un principe de proportionn
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
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« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un s… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 23 janvier 2014, SCI R c/ Monsieur G. CA. et Mademoiselle A. C. BE. RO. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
Code civil (art. 1109) — mentionné sous « article 1109 du Code civil »
Code de procédure civile (art. 514) — mentionné sous « article 514 du Code de procédure civile »
Code civil (art. 1099) — mentionné sous « article 1099 du Code civil »
Code de procédure civile (art. 518) — mentionné sous « article 518 du Code de procédure civile »
Code de procédure civile (art. 202) — mentionné sous « article 202 du Code de procédure civile »
article 514 du Code de procédure civile qui dispose (art. 514)
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
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« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ». Selon les dispositions de l'alinéa 2 de … »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
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« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un s… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (12 référence(s) normative(s) identifiée(s)) ;
Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 01 janvier 1970 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
▸Texte intégral de la décision officielle (25 816 caractères)
Faits et procédure
Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui).
Saisie - Gagerie – Saisie Exécution.
Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ». Selon les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1099 du Code civil, un délai de grâce peut être accordé par les juges qui peuvent « en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état ».
En l'espèce, la SCI R a donné à bail en 2006 deux emplacements de parking à G. CA. et A. C. BE. RO. puis en 2010, un appartement dans le même immeuble. Ne s'étant plus acquittés des loyers et charges depuis janvier 2012 et à la suite d'une mise en demeure et d'une notification de résiliation du bail, une ordonnance a été rendue pour que la SCI R soit autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers leur appartenant. Les défendeurs reconnaissent leur dette locative en demandant un délai de grâce et s'opposent à la demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice.
Le Tribunal rejette certaines pièces des défendeurs du fait qu'elles sont en langue italienne et non traduites, sachant que la langue officielle de la Principauté est le français. La créance étant bien démontrée par la SCI R, la saisie de biens s'est déroulée conformément à l'article 514 du Code de procédure civile mais les billets de banque saisis ont été confiés à la garde de l'assistant du syndic de l'immeuble et non remis à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. , comme le prévoit l'article 518 du Code de procédure civile. Le Tribunal lève relativement aux billets de banque la saisie gagerie qui ne peut être donc transformée en saisie exécution. S'agissant des autres biens et de la demande de grâce, les défendeurs ne fournissent ni élément explicatif sur leur valeur, ni le moindre justificatif sur leur situation financière qui leur permettrait l'octroi d'un délai. En conséquence, le Tribunal condamne les défendeurs au paiement des loyers impayés, à des dommages et intérêts sachant qu'ils n'ont pas effectué le moindre paiement tout en continuant d'occuper les lieux et à transformer la saisie gagerie en exécution pour ce qui concerne les biens mobiliers, hors billets de banque.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 23 JANVIER 2014
En la cause de :
La Société Civile Immobilière (SCI) R, dont le siège social est à Monaco, immeuble « 1X », 2X, inscrite au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de la Principauté de Monaco sous le n° 3X, représentée pour la présente et ses suites par la Société Anonyme Monégasque (SAM) « E », dont le siège social est à Monaco, 4X, elle-même représentée par Monsieur H. GH., ès-qualités d'administrateur délégué y domicilié ;
DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'une part ;
Contre :
Monsieur G. CA., demeurant dans l'immeuble « 5X », 6X à Monaco ;
Mademoiselle A. C. BE. RO., demeurant dans l'immeuble « 7X », X à Monaco ;
DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Motifs
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 13 novembre 2012, enregistré (n° 2013/000192) ;
Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de G. CA. et A. C. BE. RO., en date des 13 mars 2013 et 28 novembre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, au nom de la SCI R, en date des 6 juin 2013 et 5 novembre 2013 ;
À l'audience publique du 5 décembre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 23 janvier 2014 ;
EXPOSÉ
Selon actes sous seing privés prenant effet au 1er octobre 2006, la SCI R a donné en location à G. CA. et A. C. BE. RO. deux emplacements de parking numérotés 219 et 220 dans l'immeuble « X », X à Monaco.
Par acte sous seing privé prenant effet au 1er mai 2010, la SCI R a donné à bail à G. CA. et A. C. BE. RO. dans ledit immeuble un appartement B 92 au 9ème étage du bloc B et une cave n° 27, et ce, pour une durée d'un an renouvelable pour une seule période d'une année.
Selon ordonnance présidentielle rendue le 16 avril 2012, la SCI R a par ailleurs été autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers appartenant à G. CA. et A. C. BE. RO. se trouvant dans les locaux occupés par eux dans l'immeuble dénommé X pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 50.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation outre accessoires, montant évalué provisoirement, sauf à parfaire ou à diminuer.
Il a été procédé à cette saisie-gagerie selon procès-verbal du 14 août 2012.
Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2012, la SCI R a fait assigner G. CA. et A. C. BE. RO. aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
pour le premier trimestre 2012 :
la somme de 23,24 € au titre des intérêts sur les loyers de l'appartement et de la cave (soit 27.290,97 € au titre des loyers et provisions sur charges - 1.584,67 € au titre de la « liquidation de charges 2010 »), à compter du 3 février 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2012, jusqu'au 25 avril 2012, date du règlement desdits loyers par chèque ;
la somme de 0,47 € au titre des intérêts sur les loyers des deux emplacements de parking (615 € + 615 € = 1.230 €), à compter du 9 mars 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer du 8 mars 2012, jusqu'au 25 avril 2012, date du règlement desdits loyers par chèque ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement par jugement contradictoire, et en premier ressort,
Écarte des débats les pièces n° 6 et 7 communiquées en défense.
Condamne G. CA. et A. C. BE. RO. à payer à la SCI R les sommes suivantes :
a) pour le premier trimestre 2012 :
la somme de 23,24 € au titre des intérêts échus sur les loyers de l'appartement et de la cave à compter du 3 février 2012 et jusqu'au 25 avril 2012, date de leur règlement ;
la somme de 0,47 € au titre des intérêts échus sur les loyers des deux emplacements de parking à compter du 9 mars 2012 et jusqu'au 25 avril 2012, date de leur règlement ;
b) pour le mois d'avril 2012 :
9.625,21 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
410 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts à compter du 3 avril 2012 ;
c) pour la période allant du 1er mai au 31 juillet 2012 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
28 € au titre des pénalités de retard ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 9 juin 2012 ;
d) pour la période allant du 1er août 2012 au 31 décembre 2012 :
48.126,06 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
2.050 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 11 octobre 2012 ;
e) pour la période allant du 1er janvier au 31 mars 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 3 janvier 2013 ;
f) pour la période allant du 1er avril au 30 juin 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 11 avril 2013 ;
g) pour la période allant du 1er juillet au 30 septembre 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 13 juillet 2013 ;
h) pour la période allant du 1er octobre au 31 décembre 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 7 octobre 2013.
Dit que la somme de 682,08 euros apparaissant au crédit de G. CA. et A. C. BE. RO. devra s'imputer en priorité sur les intérêts dus par ces derniers à la SCI R et ensuite seulement sur le principal, et ce conformément à l'article 1109 du Code civil.
Déboute G. CA. et A. C. BE. RO. de leur demande tendant à l'octroi d'un délai de grâce.
Ordonne la mainlevée partielle de la saisie gagerie pratiquée le 14 août 2012 à la requête de la SCI R sur les meubles et objets mobiliers garnissant l'appartement, la cave et les emplacements de parking sis dans l'immeuble le X, X à Monaco, en tant qu'elle porte sur les billets de banque d'un montant de 22.000 €.
Déclare pour le surplus cette saisie gagerie valable et ordonne sa conversion en saisie exécution.
Ordonne la vente aux enchères publique des meubles et objets matériels saisis après accomplissement des formalités légales par tel huissier qu'il appartiendra a la SCI R de choisir pour éteindre les causes de la saisie et les frais y afférents.
Dit que cette dernière pourra recouvrer sur le produit de la vente le montant de sa créance en principal et accessoires.
Condamne G. CA. et A. C. BE. RO. à payer à la SCI R la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision relativement à la condamnation au paiement du principal et des intérêts moratoires.
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Condamne G. CA. et A. C. BE. RO. aux dépens distraits au profit de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable.
Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 23 JANVIER 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Madame Aline BROUSSE, Magistrat référendaire faisant fonction de Substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.
Clarté du dispositif et lisibilité des critères d'application de la règle posée.
Confiance : 85%
12 texte(s) normatif(s) rattaché(s)
État de droitSourcé83▾
Respect strict du contradictoire, de la hiérarchie des normes et du contrôle de motivation par Cour d'appel de Monaco.
Continuité méthodologique avec la jurisprudence établie de la juridiction (MC).
Confiance : 84%
Référentiel Korpus MC
Acceptabilité pour les partiesHybride80▾
Équilibre des droits procéduraux et proportionnalité de la solution retenue au fond.
Confiance : 76%
Équilibre processuel
Effet pratique & opérabilitéHybride79▾
Portée opérationnelle directe pour la rédaction des actes, contrats et conclusions contentieuses.
Confiance : 82%
Grille praticien Korpus
Maîtrise du risque contentieuxSourcé78▾
Motivation circonstanciée réduisant l'aléa d'infirmation sur les chefs de jugement examinés.
Confiance : 80%
Juridiction du fond
article 518 du Code de procédure civile
. Le Tribunal lève relativement aux billets de banque la saisie gagerie qui ne peut être donc transformée en saisie exécution. S'agissant des autres biens et de la demande de grâce, les défendeurs ne fournissent ni élément explicatif sur leur valeur, ni le moindre justificatif sur leur situation financière qui leur permettrait l'octroi d'un délai. En conséquence, le Tribunal condamne les défendeurs au paiement des loyers impayés, à des dommages et intérêts sachant qu'ils n'ont pas effectué le moindre paiement tout en continuant d'occuper les lieux et à transformer la saisie gagerie en exécution pour ce qui concerne les biens mobiliers, hors billets de banque.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 23 JANVIER 2014
En la cause de :
La Société Civile Immobilière (SCI) R, dont le siège social est à Monaco, immeuble « 1X », 2X, inscrite au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de la Principauté de Monaco sous le n° 3X, représentée pour la présente et ses suites par la Société Anonyme Monégasque (SAM) « E », dont le siège social est à Monaco, 4X, elle-même représentée par Monsieur H. GH., ès-qualités d'administrateur délégué y domicilié ;
DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'une part ;
Contre :
Monsieur G. CA., demeurant dans l'immeuble « 5X », 6X à Monaco ;
Mademoiselle A. C. BE. RO., demeurant dans l'immeuble « 7X », X à Monaco ;
DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur,
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 13 novembre 2012, enregistré (n° 2013/000192) ;
Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de G. CA. et A. C. BE. RO., en date des 13 mars 2013 et 28 novembre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, au nom de la SCI R, en date des 6 juin 2013 et 5 novembre 2013 ;
À l'audience publique du 5 décembre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 23 janvier 2014 ;
EXPOSÉ
Selon actes sous seing privés prenant effet au 1er octobre 2006, la SCI R a donné en location à G. CA. et A. C. BE. RO. deux emplacements de parking numérotés 219 et 220 dans l'immeuble « X », X à Monaco.
Par acte sous seing privé prenant effet au 1er mai 2010, la SCI R a donné à bail à G. CA. et A. C. BE. RO. dans ledit immeuble un appartement B 92 au 9ème étage du bloc B et une cave n° 27, et ce, pour une durée d'un an renouvelable pour une seule période d'une année.
Selon ordonnance présidentielle rendue le 16 avril 2012, la SCI R a par ailleurs été autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers appartenant à G. CA. et A. C. BE. RO. se trouvant dans les locaux occupés par eux dans l'immeuble dénommé X pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 50.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation outre accessoires, montant évalué provisoirement, sauf à parfaire ou à diminuer.
Il a été procédé à cette saisie-gagerie selon procès-verbal du 14 août 2012.
Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2012, la SCI R a fait assigner G. CA. et A. C. BE. RO. aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
1) pour le premier trimestre 2012 :
la somme de 23,24 € au titre des intérêts sur les loyers de l'appartement et de la cave (soit 27.290,97 € au titre des loyers et provisions sur charges - 1.584,67 € au titre de la « liquidation de charges 2010 »), à compter du 3 février 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2012, jusqu'au 25 avril 2012, date du règle
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Graphe des citations (6)
sortante (cite par cet arret)entrante (cite cet arret)
Analyse doctrinale comparée sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile et l'application de : Code civil.
Étude sur l'application de Code civil devant Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) — Crossref / Semantic Schola…82/100
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pour le mois d'avril 2012 :
9.625,21 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
410 € au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 3 avril 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer du 2 avril 2012 ;
pour la période allant du 1er mai au 31 juillet 2012 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € (205 € par parking et par mois, sur 3 mois) au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
28 € au titre des pénalités de retard ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 9 juin 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer du 8 juin 2012 ;
pour la période allant du 1er août 2012 au 31 décembre 2012 :
48.126,06 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
2.050 € (205 € par parking et par mois, sur 5 mois) au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 11 octobre 2012, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer du 9 octobre 2012 ;
4.000 € à titre de dommages et intérêts ;
la validation de la saisie pratiquée le 14 août 2012 et sa transformation en saisie exécution ;
la vente aux enchères publiques des biens mobiliers saisis ;
La SCI R fait valoir, à l'appui de ses demandes, que G. CA. et A. C. BE. RO. ne se sont plus acquittés des loyers et charges depuis janvier 2012 malgré mise en demeure et notification de la résiliation du bail.
Le 13 mars 2013, G. CA. et A. C. BE. RO. ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils demandent au tribunal :
à titre principal de prononcer la nullité de la saisie et d'en ordonner la mainlevée ;
subsidiairement d'ordonner la mainlevée partielle de la saisie et de dire qu'elle ne portera que sur les billets de banque, le piano YAMAHA, les deux véhicules SMART et les vestes en fourrure ;
s'agissant de la créance de la SCI R, de leur accorder un délai pour s'en acquitter jusqu'en octobre 2013 ;
de débouter la SCI R de ses autres demandes.
Après un rappel des faits et de la procédure, G. CA. et A. C. BE. RO. concluent à la nullité de la saisie aux motifs :
qu'elle a été faite en présence du représentant de la SCI R, en violation de l'article 514 du Code de procédure civile ;
que les billets de banque saisis pour 22.000 € n'ont pas été déposés à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E mais remis au syndic de l'immeuble, en violation des dispositions de l'article 518 dudit code.
Subsidiairement, il est soutenu que :
doit être appliqué un principe général de proportionnalité inspiré du droit français qui impose au saisissant de limiter l'assiette de sa saisie à ce qui est utile pour la préservation de sa créance ;
en l'espèce, la valeur des biens saisis excède largement le montant de la créance visée par l'ordonnance du 16 avril 2012.
Sur le fond, G. CA. et A. C. BE. RO. reconnaissent leur dette locative et font état de difficultés financières justifiant l'octroi d'un délai de grâce.
Ils s'opposent à la demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice et en arguant de leur bonne foi, ainsi qu'à la demande d'exécution provisoire dont les conditions légales ne sont pas remplies.
Dans ses conclusions déposées le 11 juin 2013, la SCI R réitère ses prétentions initiales et y ajoutant, demande le rejet des pièces adverses n° 6 et 7 et sollicite le paiement des sommes suivantes :
a) pour la période allant du 1er janvier au 31 mars 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € (205 € par parking et par mois, sur 3 mois) au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 3 janvier 2013, date de première présentation et de distribution de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer en date du 2 janvier 2013 ;
b) pour la période allant du 1er avril au 30 juin 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € (205 € par parking et par mois, sur 3 mois) au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 11 avril 2013, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer en date du 8 avril 2013.
À titre préliminaire et en application de l'article 8 de la Constitution, la SCI R considère que les pièces adverses n° 6 et 7 rédigées en italien doivent être écartées des débats faute de traduction.
Elle fait valoir ensuite que :
il n'y a pas de nullité sans texte ;
le représentant de la SCI R n'a pas assisté à la saisie ;
le clerc d'huissier a fait le choix erroné et regrettable de ne pas déposer les billets de banque à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E.
ce choix préjudicie au créancier et non aux débiteurs qui n'ont pas subi de grief de sorte qu'il ne peut y avoir nullité ;
les espèces saisies pour 22.000 € sont révélatrices du train de vie de G. CA. et A. C. BE. RO.
Concernant le principe de proportionnalité de la saisie, la SCI R relève que :
en l'absence de texte en droit monégasque, la jurisprudence française ne peut être prise en considération par les juridictions monégasques ;
il est en outre impossible d'estimer avec certitude la valeur des biens saisis, les défendeurs ne satisfaisant pas à la charge de la preuve qui leur incombe sur ce point ;
la saisie a été autorisée pour un montant évalué provisoirement à 50.000 €, sauf à parfaire, alors que la dette locative actualisée s'élève à plus de 154.056,19 €.
Sur le fond, la SCI R prétend que G. CA. et A. C. BE. RO. sont d'une particulière mauvaise foi en ce qu'ils ne démontrent nullement leurs difficultés et continuent de mener un grand train de vie.
Elle allègue avoir, du fait de la résistance abusive des défendeurs, subi un préjudice financier en ce qu'elle a dû exposer des frais pour faire valoir ses droits.
Elle affirme que l'exécution provisoire est justifiée par l'urgence et la promesse reconnue de G. CA. et A. C. BE. RO. qui usent d'atermoiements.
Elle s'oppose à tout délai en invoquant les conditions restrictives de l'article 1099 du Code civil.
Le 6 novembre 2013, la SCI R a déposé des conclusions d'actualisation de sa créance dans lesquelles elle sollicite le paiement des sommes supplémentaires suivantes :
a) pour la période allant du 1er juillet au 30 septembre 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € (205 € par parking et par mois, sur 3 mois) au titre de l'indemnité d'occupation des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 13 juillet 2013, date de première présentation et de distribution de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer en date du 10 juillet 2013, jusqu'à parfait paiement ;
b) pour la période allant du 1er octobre au 31 décembre 2013 :
28.875,64 € au titre de l'indemnité d'occupation sans droit ni titre et de la provision sur charges de l'appartement et de la cave ;
1.230 € (205 € par parking et par mois, sur 3 mois) au titre de l'indemnité d'occupation sans droit ni titre des deux emplacements de parking ;
outre intérêts sur ces sommes à compter du 7 octobre 2013, date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer en date du 3 octobre 2013.
Elle demande également qu'il soit dit et jugé que la somme de 682,08 € apparaissant au crédit du compte de G. CA. et A. C. BE. RO. devra s'imputer en priorité sur les intérêts dus par ces derniers à la SCI R et ensuite seulement sur le principal, et ce conformément à l'article 1109 du Code civil.
Dans leurs conclusions déposées le 28 novembre 2013, G. CA. et A. C. BE. RO. sollicitent l'entier bénéfice de leurs précédentes écritures, réaffirment leur bonne foi et leurs difficultés financières pour demander l'octroi d'un délai de grâce jusqu'en février 2014.
MOTIFS
Sur les pièces n° 6 et 7 des défendeurs
L'article 8 de la Constitution dispose que la langue française est la langue officielle en Principauté de Monaco.
Or, G. CA. et A. C. BE. RO. versent aux débats deux documents cotés 6 et 7 rédigés en langue italienne mais dépourvus de traduction.
Ces pièces ne peuvent donc qu'être écartées des débats comme contrevenant au principe constitutionnel ci-dessus rappelé.
Sur la créance en principal de la SCI R
La créance de la SCI R n'est contestée ni dans son principe, ni dans son montant et consiste en des loyers et charges dus à compter du 1er janvier 2012 puis en des indemnités d'occupation à compter du 1er avril 2012.
Il sera dès lors fait droit, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, à la demande en paiement formée de ce chef par la SCI R.
Sur la nullité de la saisie
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » tandis que, selon l'article 518, « s'il y a (…) des billets de banque (…) l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ».
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de saisie gagerie dressé le 14 août 2012 que le clerc d'huissier s'est présenté à la porte de l'appartement occupé par G. CA. et A. C. BE. RO. en compagnie du représentant de la SCI R.
Selon courrier du 29 mai 2013, non critiqué par la défense, le clerc d'huissier précise que Monsieur G. CA. leur a ouvert, les a invités à pénétrer dans son appartement, et ne s'étant pas opposé à la saisie, le représentant de la SCI R s'est retiré.
Aucune violation de l'article 514 du Code de procédure civile n'est ainsi démontrée.
S'agissant du deuxième texte susvisé, il apparaît que la formalité qui y est prescrite n'a pas été respectée puisque les 22.000 € en espèces saisis-gagés ont été confiés à la garde de l'assistant du syndic de l'immeuble et non remis à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. .
Aucune sanction n'est envisagée par l'article 518, qui ne prévoit notamment aucune nullité.
Néanmoins, la saisie gagerie ne peut être convertie en saisie exécution qu'après avoir été déclarée valable.
Dès lors en l'état de la violation de l'article 518, la saisie gagerie pratiquée le 14 août 2012 sera levée relativement aux billets de banque.
Sur la mainlevée partielle de la saisie
G. CA. et A. C. BE. RO. sollicitent la mainlevée partielle de la saisie en invoquant un principe de proportionnalité selon lequel il est imposé au saisissant de limiter l'assiette de la saisie à ce qu'il est utile pour la préservation de sa créance.
Ils ne rapportent cependant nullement la preuve que l'assiette de la saisie gagerie pratiquée le 14 août 2012 excède manifestement la créance de la SCI R.
En effet, cette dernière reconnue par G. CA. et A. C. BE. RO. s'élève à plus de 200.000 €.
Les biens saisis, hors l'argent liquide pour 22.000 € puisque non saisi régulièrement, consistent notamment en :
deux véhicules SMART ;
un piano YAMAHA ;
4 vestes en fourrure ;
plusieurs bijoux dont un collier Chopard en or et diamants et une chevalière en or sertie de diamants ;
de nombreuses montres de luxe ;
2 home cinéma BOSE ;
des huiles sur toile et lithographies ;
un ordinateur MacBook Pro 17 pouces.
G. CA. et A. C. BE. RO. ne fournissent aucun élément ni explicatif ni justificatif sur la valeur des biens saisis.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à la mainlevée partielle de la saisie.
Sur les délais de grâce
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 1099 du Code civil les juges peuvent « en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état ».
En l'occurrence, G. CA. et A. C. BE. RO. ne fournissent pas le moindre justificatif sur leur situation financière.
Au surplus, ils sollicitent un délai de paiement jusqu'en février 2014, terme qui arrive à échéance le mois prochain.
Dès lors la demande de délai de grâce formée par eux ne peut être accueillie.
Sur les dommages et intérêts
G. CA. et A. C. BE. RO. n'ont jamais contesté leur dette, n'ont pas effectué le moindre paiement tout en continuant d'occuper les lieux malgré notification de la résiliation du bail.
Ils ont ainsi contraint la SCI R à agir en justice pour faire valoir ses droits.
Le préjudice subi par elle peut être estimé dans ces conditions à la somme de 4.000 €.
Sur le sort de la saisie gagerie
En application des articles 756 et 758 du Code de procédure civile, la saisie gagerie du 14 août 2012, hors les billets de banque, sera déclarée valable et convertie en saisie exécution.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 202 du Code de procédure civile « L'exécution provisoire est ordonnée sans caution par le tribunal, à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel. Elle peut être ordonnée, avec ou sans caution dans tous les cas d'urgence, à moins qu'elle ne soit de nature à produire des effets irréparables ».
L'ancienneté de la créance de la SCI R ne permet pas de caractériser l'urgence.
En revanche, G. CA. et A. C. BE. RO. reconnaissent leur dette locative.
En conséquence, en l'état de cette promesse reconnue, l'exécution provisoire de la présente décision peut être ordonnée relativement à la condamnation à paiement du principal outre intérêts.
Sur les dépens
G. CA. et A. C. BE. RO. supporteront les dépens.