122 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11787 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11787 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-23-11787)) ## Faits et procédure Le 29 janvier 2013, M. D. LE., de nationalité française, a commandé auprès de la société à responsabilité limitée T, exploitant le commerce sous l'enseigne « M », un véhicule de type quad au prix de 2.299 euros. Il a réglé le prix par virement bancaire le 30 janvier 2013. Le véhicule lui a été livré, mais le vendeur ne lui a pas remis le certificat de conformité, de sorte que l'acquéreur ne pouvait ni l'immatriculer ni l'assurer. Malgré des demandes et des relances, le certificat n'a pas été remis. Par exploit du 27 septembre 2013, M. LE. a assigné la société T sur le fondement de l'article 1039 du Code civil. Il sollicitait la résolution de la vente et la condamnation de la défenderesse à lui verser 6.000 euros de dommages et intérêts, « toutes causes de préjudice confondues ». Il invoquait l'inertie du vendeur et l'impossibilité, pendant sept mois, d'utiliser le véhicule. La société T, régulièrement assignée à son siège social, n'a pas comparu. Le tribunal relève toutefois que le gérant statutaire avait signé l'accusé de réception d'une lettre d'information adressée par le greffier le 7 novembre 2013. Il en déduit que la société avait connaissance de l'assignation et statue par jugement réputé contradictoire, en application de l'article 214, alinéa 2, du Code de procédure civile. La décision présente plusieurs incohérences matérielles qu'il convient de signaler. La vente est datée du 29 janvier 2013 dans l'exposé des faits, du 19 février 2013 dans les motifs (« la vente intervenue le 19 février 2013 ») et du 29 février 2013 dans le dispositif. La défenderesse est en outre désignée comme « SARL RMLB » dans la mention de l'audience du 19 décembre 2013, alors qu'elle est partout ailleurs désignée comme la SARL T. Ces erreurs n'affectent pas le raisonnement, mais elles imposent de se reporter à la date de la commande pour identifier la vente en cause. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il fallait d'abord déterminer si le certificat de conformité d'un véhicule motorisé constitue un accessoire de la chose vendue, ou un élément « nécessaire à son usage », au sens de l'obligation de délivrance prévue par l'article 1445 du Code civil. Il fallait ensuite apprécier si le défaut de remise de ce document constitue l'inexécution d'un engagement permettant la résolution de la convention avec dommages et intérêts, au sens de l'article 1039 du même code. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que le certificat de conformité est « un accessoire indispensable à la vente de ce type de véhicule, dès lors qu'à défaut de délivrance de ce document, celui-ci ne peut être mis en circulation ». Il en déduit que la société T « n'a pas satisfait à l'obligation de délivrance à laquelle elle était contractuellement tenue ». Le tribunal fait en outre état d'un préjudice distinct, tiré de l'impossibilité d'utiliser le véhicule et de la nécessité d'engager une action en justice, la défenderesse n'ayant pas donné suite aux relances. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Ordonne la résolution de la vente portant sur un quad S. 250 intervenue le 29 février 2013 entre D. LE. et la SARL T moyennant le prix de 2.299 euros ; > Condamne en conséquence la SARL T exerçant le commerce sous l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12591 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12591 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12591)) ## Faits et procédure La société A, cédante, et la société B, acquéreuse, ont conclu à partir du mois d'août 2011 plusieurs contrats de cession de droits de diffusion de séries télévisées, destinés aux chaînes « C » et « D » que la société B exploite en Afrique. Le montant global des cessions s'élève à 386 839,23 euros. Les échéanciers de paiement prévus par ces contrats n'ont pas été respectés. Le 20 novembre 2012, les parties ont signé un avenant fixant le solde restant dû à 245 550 euros, soit 161 065 762 F CFA, payable en quinze mensualités de 16 370 euros (10 737 717 F CFA). La société B n'a pas davantage honoré cet engagement. La société A lui a adressé une sommation de payer par huissier le 4 novembre 2013, puis un courrier recommandé récapitulant les sommes dues, dont l'accusé de réception date du 21 janvier 2014. Par acte du 11 février 2014, la société A a assigné la société B devant le Tribunal de Première Instance de Monaco. Elle demandait la condamnation de la défenderesse au paiement de 180 070 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2013, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les dépens. La défenderesse, citée au parquet, n'a pas comparu. Le tribunal a statué par jugement de défaut, après plaidoiries de la seule demanderesse à l'audience du 10 juillet 2014. ## Question de droit Le litige posait deux questions. La première portait sur la preuve et le quantum de la créance du vendeur : un créancier, face à un acquéreur défaillant, peut-il obtenir condamnation au solde du prix sur la seule base de pièces contractuelles et comptables, en l'absence de toute contestation de la défenderesse ? La seconde concernait la réparation : le retard de paiement, établi, ouvre-t-il droit à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, au titre d'une « résistance abusive » ? Le tribunal rappelle le fondement contractuel de la demande en visant l'article 989 du Code civil, selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », et exigeant qu'elles « doivent être exécutées de bonne foi ». ## Solution et dispositif Le tribunal fait droit à la demande principale. Il relève que la créance résulte d'un ensemble de pièces concordantes : les contrats de cession du 6 août 2011 et du 14 mars 2012, le devis accepté le 28 avril 2012, l'avenant du 20 novembre 2012, les relevés de versements, la sommation du 4 novembre 2013 et le courrier recommandé du 21 janvier 2014. Le calcul est opéré ainsi : 245 550 euros, dont à déduire quatre versements de 16 370 euros (65 480 euros), soit 180 070 euros. S'agissant des intérêts, le tribunal retient comme point de départ la date du 21 janvier 2014, qu'il qualifie de « mise en demeure valant interpellation suffisante de la débitrice ». Il n'accueille donc pas la date du 4 novembre 2013 invoquée par la demanderesse. Sur la résistance abusive, le tribunal retient que la défenderesse « savait être dues » les sommes réclamées « aux termes des contrats qu'elle a signé », et alloue une somme de 3 000 euros, inférieure aux 5 000 euros demandés. Le dispositif est le suivant : > « Condamne la SA B à payer à la SA A la somme de 180.070 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2014 ; > > Condamne la SA B à payer à la SA A la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; > > Condamne la SA B aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; » Le tribunal ordonne en outre que les dépens soient provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. Le jugement est rendu par défaut et
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Vente - Caractère consensuel du contrat de vente - Accord sur la chose et sur le prix (non) - Acceptation simultanée d'une offre par l'acheteur et le vendeur (non) - Conséquence - Restitution à l'acquéreur du dépôt de garantie - Droit à commission de l'intermédiaire (non) Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 29 septembre 2017, La Société A c/ Monsieur c. m. LO. et autres**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente - Caractère consensuel du contrat de vente - Accord sur la chose et sur le prix (non) - Acceptation simultanée d'une offre par l'acheteur et le vendeur (non) - Conséquence - Restitution à l'acquéreur du dépôt de garantie - Droit à commission de l'intermédiaire (non) L'offre de vente est une proposition ferme de contracter suffisamment précise pour que son acceptation entraine la formation du contrat. L'acceptation doit exprimer un accord complet avec l'offre et la formation du contrat étant subordonnée à une parfaite coïncidence entre les??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? é de la commission de vente prévue qui lui reste acquise et qu'elle a encaissée en la déduisant du dépôt de garantie, - ce dernier savait dès le 7 mars 2013 que la subrogation dans le leasing des venderesses était impossible et son offre du 21 mars ne prévoit pas une telle subrogation, - l'offre du 21 mars 2013 a été exécutée par l'acquéreur qui l'a acceptée et il n'y avait pas de modalités particulières de paiement, - la demande en paiement de Mesdames e. VE. et c. MA. est irrecevable car faite en violation de l'article 267 du Code de procédure civile à l'égard d'un co-déf??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 SEPTEMBRE 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier, en présence de Monsieur Jacques DORÉMIEUX, Procureur Général. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 29 septembre 2017, La Société A c/ Monsieur c. m. LO. et autres**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 19 mars 2010, n° 7036 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 mars 2010, n° 7036 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2010/03-19-7036)) ## Faits et procédure Le 11 mai 2004, M. a. ME. signe une offre d'achat portant sur un avion, au prix de 450 000 USD, offre acceptée le même jour par la SAM BO. Aviation. Par contrat du 10 juin 2004, la société danoise Aircraft Leasing APS acquiert cet avion au même prix. L'acte comporte la mention suivante : « l'acheteur convient par les présentes d'acheter l'avion au vendeur pour la somme de 450.000 USD, plus la TVA if applicable ». Le 9 septembre 2004, la SAM BO. Aviation, se prévalant de cette mention, réclame à Aircraft Leasing APS le paiement de 88 200 USD au titre de la TVA au taux de 19,60 %. L'administration fiscale monégasque avait en effet refusé l'exonération applicable aux ventes à l'exportation, au motif que l'avion n'avait pas été physiquement exporté hors du territoire douanier franco-monégasque. Aircraft Leasing APS refuse de payer. La direction des services fiscaux redresse alors la SAM BO. Aviation à hauteur de 60 318 euros. La SAM BO. Aviation assigne M. ME. en remboursement, en soutenant qu'il était le mandant de la société danoise et le véritable acquéreur de l'avion. Le tribunal de première instance rejette la demande, et la cour d'appel confirme par arrêt du 24 mars 2009 (dispositif non précisé dans la décision, la motivation de la juridiction du fond n'étant connue qu'au travers du moyen). La SAM BO. Aviation forme un pourvoi, enregistré le 15 juillet 2009, puis dépose une requête le 31 juillet 2009. Le défendeur répond par contre-requête le 31 août 2009. Le ministère public conclut le 26 octobre 2009. L'affaire est examinée à l'audience du 16 mars 2010 sur le rapport du conseiller Jean-Pierre DUMAS. ## Question de droit Trois moyens sont réunis. Le premier invoque la violation des articles 1.823 et suivants du Code civil, une contradiction de motifs et un défaut de réponse à conclusions. La cour d'appel aurait écarté la demande au motif que M. ME. s'était substitué Aircraft Leasing APS pour un motif fiscal, tout en jugeant que le contrat ne lui était pas opposable faute d'être partie à l'acte. Le second reproche à la cour d'appel de ne pas avoir répondu à l'argument selon lequel M. ME. aurait pris l'initiative de contacter la société danoise, seul intéressé à éviter la TVA. Le troisième, fondé sur l'article 989 du Code civil, soutient que la cour d'appel a dénaturé la clause relative à la TVA, en retenant qu'elle ne prévoyait aucun cas précis de survenance rendant l'acquéreur redevable de la taxe, alors que, selon le demandeur, cette clause était claire et précise quant à la charge de la TVA. La question posée à la Cour de révision est donc double. Il s'agit, d'une part, de savoir si le juge du fond, en constatant que le contrat désigne expressément Aircraft Leasing APS comme acheteur, peut légalement exclure l'existence d'un mandat sans dénaturer la convention ni se contredire. Il s'agit, d'autre part, de déter
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25762 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25762 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1975/11-06-25762)) ## Faits et procédure Le 1er mars 1969, la Société Nouvelle de la Brasserie et des Établissements Frigorifiques de Monaco (ci-après « SNB ») conclut avec M. R., exploitant d'un fonds de commerce à Draguignan, un contrat dénommé « marché de bières ». Aux termes de cette convention, SNB s'engage à participer à hauteur de 6 000 francs aux frais d'aménagement et d'installation de l'établissement, et devient fournisseur exclusif des boissons énumérées à l'article 1er (boissons gazéifiées, sodas, eaux gazeuses et minérales, limonades, sirops, jus de fruits et autres produits nommément désignés). En contrepartie, R. s'engage à ne débiter que les bières et produits fabriqués ou commercialisés par la brasserie ou par la personne qu'elle désigne. La durée est fixée à huit années consécutives, du 1er mars 1969 au 30 avril 1977, avec un engagement de débit minimum de 2 000 hectolitres. Si ce minimum n'est pas atteint à l'échéance, le contrat se prolonge jusqu'à épuisement du volume convenu. Une clause pénale sanctionne l'inexécution de « l'une ou l'autre des obligations » de R. : après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant huit jours, la brasserie reçoit une indemnité égale à 20 % du prix de vente de la bière, calculé sur la base de la dernière facture et pour les quantités restant à prendre. SNB assigne R. Elle lui reproche de débiter dans son établissement une marque de bière provenant d'une autre brasserie, en soutenant que R. aurait été libéré de plein droit de ses obligations à compter du 12 avril 1972, date à laquelle SNB aurait cessé son activité. Elle réclame 56 240 francs au titre de la clause pénale, soit 20 % de 190 francs (prix de la dernière facturation) appliqués à 1 480 hectolitres restant à acheter. R. conclut au rejet de la demande. Il invoque à titre principal la nullité du contrat, au motif que celui-ci ne mentionnait pas le prix de la bière. Les conclusions prises sur ce point le 9 janvier 1975 sont qualifiées de demande reconventionnelle par le tribunal. *Observation de forme* : l'intitulé transmis pour cette fiche mentionne « S.A. Union des Brasseries ». Le texte intégral de la décision désigne la partie demanderesse comme SNB, et ne comporte pas cette dénomination. La présente fiche retient la désignation du texte. ## Question de droit La question posée au tribunal est la suivante : un contrat de fourniture exclusive dit « marché de bière » doit-il, pour être valable, comporter l'indication du prix de la marchandise livrée, et, à défaut, est-il nul ? Cette question se décompose en deux interrogations : 1. **La qualification** : le « marché de bière », qui associe fourniture exclusive, aide financière à l'équipement et engagement de débit, relève-t-il de la vente ? 2. **La condition de validité** : quelles exigences pèsent sur la détermination du prix, et un prix effectivement pratiqué au cours de l'exécution peut-il suppléer leur absence dans le contrat originaire ? ## Solution et dispositif ### Le raisonnement du tribunal **Sur la qualification.** Le tribunal affirme qu'« un contrat comportant une clause de fourniture exclusive, du type contrat de bière, constitue un contrat de vente ». Il en tire l'application du régime de la vente du Code civil, visé aux articles 1425 et suivants. La qualification ne se déduit pas du seul
# Cour d'Appel de Monaco, 14 février 2011, n° 509108 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 février 2011, n° 509108 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2011/02-14-509108)) ## Faits et procédure Une société de droit monégasque, la SAM Repossi Diffusion (ci-après « R. Diffusion »), a remis des pièces de joaillerie à la société GS Distribution, société de droit new-yorkais, en exécution d'un contrat conclu le 9 septembre 2004. Ce contrat, intitulé « contrat des magasins REPOSSI, bijouterie, montres et accessoires (distribution haut de gamme et USA) », énonçait en son article 12 avoir été élaboré en application du droit des États-Unis et désignait le tribunal du District de New York comme juridiction exclusivement compétente. Il était reproché au représentant de GS Distribution, désigné dans la décision par l'initiale « S. », d'avoir, à Monaco, entre 2004 et 2005, détourné ou dissipé ces pièces au préjudice de R. Diffusion, pour un montant de 93 019,24 euros. Des poursuites ont également été engagées pour faux, pour usage de faux et pour abus de confiance. Le litige contractuel trouve son origine dans une demande de résiliation présentée le 15 février 2005 aux États-Unis, fondée sur le non-paiement, depuis plus de 35 jours, de factures d'un montant total de 49 221,79 euros, majoré d'un intérêt de 2 % par mois. Cette résiliation a été obtenue auprès de la juridiction américaine. En première instance, le tribunal correctionnel a relaxé le prévenu. Le ministère public a interjeté appel. La décision attaquée est présentée comme rendue sur le jugement du tribunal correctionnel, dont la date est indiquée de manière divergente : le 19 octobre 2010 dans le dispositif, le 10 janvier 2011 dans le chapeau de l'arrêt. Cette incohérence matérielle n'est pas résolue par le texte fourni. La Cour d'appel était saisie de l'abus de confiance, du faux et de l'usage de faux, ainsi que de la recevabilité des constitutions de parties civiles, la SAM R. Diffusion et la société XL Insurance Company Limited, partie en qualité d'assureur (non précisé dans la décision). ## Question de droit La Cour devait déterminer si la violation d'un contrat de vente conclu entre une société monégasque et une société new-yorkaise, soumis par une clause au droit américain, peut caractériser le délit d'abus de confiance au sens de l'article 337 du Code pénal monégasque. Elle devait en outre apprécier si l'usage allégué d'une facture pro forma falsifiée était établi, et tirer les conséquences de ces constats sur la recevabilité de l'action civile. ## Solution et dispositif La Cour procède en trois temps. **En premier lieu**, elle écarte la qualification contractuelle résultant de la clause de droit américain. Elle relève que le contrat, « nonobstant une interprétation spécifique au droit des États Unis auquel il déclare exclusivement se référer », organise une obligation de livraison à la charge de R. Diffusion et une obligation de paiement à la charge de GS Distribution (articles 3.1, 3.2 et 5.1), selon un échelonnement de 30 % à la commande et de 70 % à trente jours de la livraison. Elle se fonde sur l'analyse que R. Diffusion a elle-même faite du litige : en invoquant le non-paiement comme une rupture d'engagement justifiant la résiliation, celle-ci « a reconnu l'existence de l'engagement de GS Distribution de payer les factures ». Il en résulte, selon la Cour, que le contrat « relève des dispositions prévues aux articles 1425 et suivants du Code civil », ce qui « caractérise donc en droit monégasque l'existence d'un contrat de vente ». **En deuxième lieu**, la Cour rappelle qu'un tel contrat « ne figure pas dans la liste exhaustive des contrats prévus à l'article 337 du Code pénal, dont la violation est de nature à constituer le délit d'abus de confiance ». Elle infirme sur ce point le jugement de première instance et relaxe
# Cour d'Appel de Monaco, 06 mars 2007, n° 27315 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 06 mars 2007, n° 27315 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2007/03-06-27315)) ## Faits et procédure Un fonds de commerce, exploité sous l'enseigne d'un restaurant et appartenant à L. S., fait l'objet d'un acte sous seing privé daté du 30 avril 2001. Le texte qualifie l'acte de promesse de vente : le promettant s'engage à céder son établissement à G. G. pour 10 millions de francs. L'acte est signé par les deux parties, au pied du document. G. G. remet le même jour un chèque d'un million de francs, établi au nom du notaire choisi pour l'acte authentique. L'exemplaire unique de l'acte est remis à L. A., qui intervient comme tiers dépositaire ou intermédiaire (le rôle exact n'est pas précisé dans la décision). Le 23 mai 2001, G. G. adresse une lettre recommandée avec accusé de réception invitant L. S. à se rendre chez le notaire pour signer l'acte définitif. La lettre est reçue le 28 mai 2001. Le conseil de L. S. répond le jour même en subordonnant l'exécution à plusieurs exigences : diligences en vue de l'autorisation administrative d'exploitation, résidence effective en Principauté, compte bancaire monégasque, justification de la provenance des fonds, et, en cas de substitution, engagement d'exploitation personnelle par un Monégasque. L. S. assigne ensuite G. G. le 31 mai 2001 : initialement en annulation de la promesse et, subsidiairement, en régularisation de la vente, il substitue en cours d'instance une demande en résolution aux torts de l'acquéreur, après avoir renoncé le 19 juillet 2001 à sa demande d'annulation. Par jugement du 23 octobre 2003, le Tribunal de première instance de Monaco déboute L. S., prononce la résolution de la promesse aux torts du vendeur, hors de cause L. A., et alloue à G. G. 150 000 euros de dommages-intérêts. L. S. interjette appel. L. A., placé sous procédure collective, ne comparaît pas ; le présent arrêt est réputé contradictoire à son égard. ## Question de droit La Cour devait successivement trancher trois questions : 1. **La demande d'annulation de la promesse, présentée pour la première fois en appel, est-elle recevable ?** 2. **L'acte du 30 avril 2001 constitue-t-il une promesse unilatérale, révocable par le promettant, ou une convention synallagmatique ?** Cette question appelle l'examen de l'exigence d'un exemplaire par partie prévue à l'article 1172 du Code civil. 3. **La résolution peut-elle être prononcée aux torts du vendeur, qui a imposé des conditions nouvelles après la signature de l'acte ?** ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour rappelle le cadre de l'article 431 du Code de procédure civile, qui autorise les parties à invoquer des moyens nouveaux pour justifier des demandes soumises au premier juge, mais prohibe les demandes nouvelles. Elle relève que L. S. avait expressément renoncé à sa demande d'annulation devant le premier juge, de sorte que celle-ci n'avait pas été examinée. Elle estime que le changement de fondement juridique, d'une nullité à une résolution, constitue une demande différente, et que l'effet dévolutif de l'appel ne saurait transférer en appel une prétention non jugée en première instance. La prétention est donc déclarée irrecevable au visa de l'article 341 du Code de procédure civile. **Sur la qualification.** La Cour écarte la qualification de promesse unilatérale. Elle ret
# Cour d'Appel de Monaco, 27 avril 1999, n° 26678 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 avril 1999, n° 26678 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1999/04-27-26678)) ## Faits et procédure La société Nereides a fourni une bouée houlographe ainsi que son système d'amarrage, constitué à l'origine d'un câble en acier inox 12,6, cossé, selon un bordereau de livraison au Service des Travaux Publics de Monaco daté du 27 juin 1988. À la suite d'un abordage ayant révélé une corrosion de l'acier, ce câble a été remplacé au mois de mars 1989 par une élingue de nylon tressé, coulant, cossé, de 22 mm de diamètre, portée par des flotteurs immergés et retenue sur les fonds marins par 500 kg de chaînes en acier galvanisé, reliées à une ancre. En août 1992, à la demande du Service des Travaux Publics chargé de l'entretien, la société Nereides a précisé par fax du 24 août 1992 la longueur de l'amarrage et le type d'élingue à utiliser. Le 3 décembre 1992, la société A. B. et Cie, venant aux droits de l'entreprise de travaux sous-marins J. B., a fourni et posé une ligne de mouillage neuve. La bouée a disparu, avec la ligne, le 7 décembre 1992, à la suite d'un épisode de mauvais temps sur le littoral méditerranéen. L'Administration des Domaines avait été assurée par la société Assurances Générales de France (AGF), qui, subrogée par quittance du 15 mai 1993, a agi en responsabilité contractuelle contre la société Nereides et contre la SCS A. B. et Cie. Par jugement du 23 octobre 1997, le Tribunal de première instance a débouté la compagnie. Il s'est fondé sur un rapport d'expertise, établi pour l'AGF, concluant à un naufrage dû à des conditions météorologiques exceptionnelles, et a condamné la compagnie à 5 000 francs de dommages-intérêts au profit de chaque société défenderesse. En appel, l'AGF soutenait qu'il appartenait aux sociétés intimées, débitrices d'une présomption de responsabilité en leur qualité de professionnels, d'établir une force majeure. Elle invoquait la concomitance entre la pose de la nouvelle ligne et la perte de la bouée, critiquait l'expert pour s'être fondé sur des coupures de presse, et produisait des relevés météorologiques officiels. Elle sollicitait à titre principal 418 946 francs, outre 10 000 francs de domm
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Appel civil Demande nouvelle (CPC, art. 431) - Absence de caractère nouveau de la demande Vente Offre d'achat - Acceptation de celle-ci ne coïncidant pas avec ses conditions - Défaut d'accord sur la base de l'offre et sur le prix - Caducité de l'offre, entraînant pour l'offrant restitution des arrhes versés et l'allocation de dommages et intérêts Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 9 janvier 2007, SCI D. c/ Z.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Appel civil Demande nouvelle (CPC, art. 431) - Absence de caractère nouveau de la demande Vente Offre d'achat - Acceptation de celle-ci ne coïncidant pas avec ses conditions - Défaut d'accord sur la base de l'offre et sur le prix - Caducité de l'offre, entraînant pour l'offrant restitution des arrhes versés et l'allocation de dommages et intérêts Les époux Z. invoquent l'irrecevabilité des demandes formées par la SCI D. au motif qu'elles seraient nouvelles en cause d'appel ; Aux termes de l'article 431 du Code de procédure civile : « Les partie??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? , pour, d'une part, procéder à la remise de divers documents nécessaires à la préparation de l'acte de vente et, d'autre part, signer ledit acte de vente dans le délai d'un mois de leur convocation, le jugement rendu par le Tribunal de Monaco devant faire l'objet d'une homologation par le Tribunal de Nice et, à défaut, devant valoir acte de vente et publié comme tel au bureau des hypothèques de Nice. La SCI D. a demandé en outre au Tribunal de condamner les époux Z. au paiement du solde du prix de vente, soit 421 200 euros (468 000 euros 46 800 euros) ainsi qu'une somme de??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? du Tribunal de première instance du 6 octobre 2005, Condamne la SCI D. à payer aux époux Z. la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, Condamne la SCI D. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Jean-Pierre Licari, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. M. Adam, v-prés. ; Mme Brunet-Fuster, proc. gén. ; Mes Mullot et Licari, av. déf. ; Bertolotto, av. bar. de Nice. Cet arrêt confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Première Instance du 6 octobre 2005. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 9 janvier 2007, SCI D. c/ Z.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27225 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 11 octobre 2006, n° 27225 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2006/10-11-27225)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours délicat, de l'exécution et de la rupture d'un contrat d'entremise immobilière. Les relations contractuelles trouvent leur origine le 30 mars 2001, date à laquelle Mme F., propriétaire d'un bien immobilier, a confié la vente d'un appartement à Mme G.-P., laquelle exerce la profession d'agent immobilier. La convention liant les parties revêtait la forme d'un mandat exclusif de vente. Les stipulations contractuelles aménageaient précisément la durée et les modalités d'extinction de cet engagement : le mandat était initialement conclu pour une période de trois mois. Il était assorti d'une clause de renouvellement par tacite reconduction, offrant toutefois à l'une ou l'autre des parties la faculté de le dénoncer. Pour être régulière au regard des prévisions contractuelles, cette dénonciation devait intervenir par lettre recommandée adressée un mois avant l'échéance du terme. Le contrat s'est ainsi poursuivi par l'effet de ces reconductions successives au-delà de son terme initial, jusqu'au printemps de l'année 2002. Au cours du mois de mai 2002, l'exécution du mandat est entrée dans une phase active de négociation. Un candidat acquéreur (désigné dans la décision tantôt comme M. G., tantôt comme Mme G.) a formulé une première offre d'achat portant sur l'appartement objet du mandat. Toutefois, le 17 mai 2002, la venderesse, Mme F., a opposé un refus à cette proposition d'acquisition. L'agent immobilier a néanmoins poursuivi ses démarches. Selon les affirmations de Mme G.-P., une nouvelle proposition d'achat a été émise, caractérisée par un prix supérieur tant à celui de la précédente offre refusée qu'au prix de vente initialement fixé par la mandante. Cette nouvelle offre était assortie d'un délai de validité expirant le 11 juin 2002. L'agent immobilier soutenait avoir porté cette nouvelle proposition à la connaissance de sa mandante par voie téléphonique dès le 6 juin 2002. Le 14 juin 2002, soit trois jours après l'expiration du délai de validité de cette seconde offre, Mme F. a notifié à Mme G.-P. la révocation pure et simple du mandat exclusif de vente qui les liait depuis plus d'une année. Estimant que cette rupture unilatérale, intervenue immédiatement après la transmission téléphonique d'une offre supérieure, présentait un caractère fautif et lui avait occasionné un dommage direct en faisant échec à la réalisation de l'opération, la mandataire évincée a décidé de porter le différend devant les juridictions monégasques afin d'obtenir la réparation de ses préjudices. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à cette révocation qu'elle jugeait préjudiciable, Mme G.-P. a assigné sa mandante, Mme F., en responsabilité et en paiement de dommages-intérêts devant la juridiction de première instance (le Tribunal de première instance, bien que la décision mentionne sobrement « le tribunal »). Par un jugement rendu le 6 mai 2004, les premiers juges ont intégralement accueilli la demande indemnitaire formée par l'agent immobilier. Retenant le principe de la responsabilité de la mandante, le tribunal a condamné Mme F. à verser à Mme G.-P. la somme substantielle de 99 000 euros à titre de dommages-intérêts. Ce montant élevé correspondait selon toute vraisemblance à l'évaluation du gain manqué, c'est-à-dire l'équivalent de la commission que la professionnelle aurait perçue si la vente avait été menée à son terme (la base de calcul exacte n'étant toutefois pas précisée dans la décision). En désaccord avec cette condamnation, Mme F. a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile. Par un arrêt rendu le 28 juin 2005, signifié le 15 novembre 2005, la juridiction du second degré a adopté une position nuancée. Si elle a confirmé partiellement la décision entreprise en ce qu'elle avait retenu la faute de la mandante dans la rupture des relations contractuelles et le principe d'un droit à réparation au profit de l'agent immobilier, elle a en revanche profondément réformé le *quantum* de la condamnation. En effet, analysant le préjudice non pas comme la perte certaine de la commission elle-même, mais sous l'angle plus restrictif de la perte d'une chance de mener la vente à son terme, la Cour d'appel a ramené le montant des dommages-intérêts dus par Mme F. de 99 000 euros à 15 000 euros. Estimant néanmoins que le principe même de sa condamnation reposait sur des bases juridiques erronées, Mme F. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt d'appel. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, la demanderesse au pourvoi a développé une argumentation articulée autour de trois moyens (le premier moyen, le deuxième moyen pris en ses deux branches, et le troisième moyen), lesquels ont été réunis par la Cour de révision en quatre branches distinctes dans son exposé. Les trois premières branches du moyen unique ainsi reconstitué s'attaquaient frontalement à la question probatoire relative à l'existence et à la transmission de la seconde offre d'achat du 6 juin 2002 : * En premier lieu, Mme F. reprochait à la Cour d'appel d'avoir inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1162 du Code civil. Selon le pourvoi, en affirmant que l'agent immobilier avait « très certainement téléphoné » à sa mandante pour l'informer de la nouvelle offre avant la révocation, les juges d'appel avaient dispensé la mandataire d'établir que son droit à commission était effectivement né au moment de la révocation du mandat. * En deuxième lieu, la demanderesse invoquait une violation de l'article 1175 du Code civil. Elle soutenait que la Cour d'appel ne pouvait légalement retenir qu'elle avait été informée téléphoniquement le 6 juin 2002 d'une offre supérieure au prix fixé, alors même que les conditions légales gouvernant la preuve d'une telle offre juridique n'étaient nullement réunies en l'espèce. * En troisième lieu, sur le terrain du droit de la preuve toujours, Mme F. faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir procédé par voie de simple présomption pour retenir la communication téléphonique de l'offre, violant ainsi les dispositions des articles 1188 et 1200 du Code civil qui régissent strictement l'admissibilité de la preuve testimoniale et par présomptions. Enfin, dans une quatrième et dernière branche, le pourvoi déplaçait le débat sur le terrain du droit substantiel du mandat, en invoquant la violation de l'article 989 du Code civil. Mme F. faisait valoir un argument chronologique : dès lors que la prétendue nouvelle offre d'achat n'était valable que jusqu'au 11 juin 2002, elle était caduque à la date du 14 juin 2002. Par conséquent, en révoquant le mandat à cette dernière date, la mandante n'avait fait qu'user de son droit légal de révocation sans commettre la moindre faute. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis à la censure de la Cour de révision posait une question fondamentale située au carrefour du droit des contrats spéciaux (le régime du mandat), du droit commun de la responsabilité contractuelle et du droit de la preuve : **dans quelle mesure le mandant qui révoque brusquement un mandat exclusif de vente engage-t-il sa responsabilité civile à l'égard de l'agent immobilier pour perte d'une chance de percevoir sa commission, et la caractérisation de cette faute dans l'exercice du droit de révocation est-elle subordonnée à la preuve rigoureuse, selon les règles gouvernant les actes juridiques, de la réception préalable d'une offre d'achat ferme faisant naître un droit acquis à commission ?** Autrement dit, il s'agissait pour la Haute juridiction de déterminer si l'indemnisation du mandataire au titre d'une rupture brutale exigeait la démonstration d'une offre d'achat parfaite et formellement prouvée conformément aux articles 1162, 1175, 1188 et 1200 du Code civil, ou si la seule constatation souveraine, par les juges du fond, de multiples diligences accomplies par le professionnel et interrompues brutalement par le mandant suffisait à caractériser un abus dans le droit de révocation prévu à l'article 989 du Code civil. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par la demanderesse au pourvoi, la Cour de révision procède à un examen global en réunissant le premier moyen, le deuxième moyen pris en ses deux branches et le troisième moyen. La motivation déployée par la Haute juridiction se caractérise par sa concision et par un déplacement décisif de l'axe du débat juridique, qui rend inopérantes les critiques probatoires du pourvoi. Tout l'effort argumentatif de Mme F. consistait à enfermer le litige dans une logique d'exécution contractuelle stricte : selon elle, pour obtenir une condamnation, l'agent immobilier devait prouver un acte juridique précis (l'offre supérieure transmise le 6 juin 2002) faisant naître son « droit à commission » avant la révocation du 14 juin. Sur ce terrain, les règles du Code civil monégasque relatives à la charge de la preuve (article 1162), à la preuve littérale ou aux conditions de preuve des actes (article 1175) et aux limites de la preuve par témoins ou présomptions (articles 1188 et 1200) auraient pu trouver à s'appliquer avec rigueur. De même, si la faute résidait uniquement dans le refus d'une offre en cours de validité, l'expiration de celle-ci le 11 juin aurait pu disculper la révocation intervenue le 14 juin au regard de l'article 989 du Code civil. Or, la Cour de révision refuse catégoriquement de suivre le pourvoi sur ce terrain. Par une substitution ou plutôt une sélection des motifs déterminants de l'arrêt d'appel, elle relève que les juges du fond ne se sont pas fondés sur la naissance d'un droit acquis à commission résultant de l'offre du 6 juin, mais sur le terrain de la responsabilité pour rupture fautive des relations contractuelles. La Cour souligne ainsi que, « par motifs propres et adoptés », la Cour d'appel a retenu « qu'en rompant brutalement ses relations contractuelles avec sa mandataire tandis que celle-ci avait effectué de multiples diligences dans le cadre du mandat qui lui avait été confié, Mme F. a commis une faute dans l'exercice de son droit de révocation en la privant d'une chance de faire aboutir la vente et dont elle doit réparation ». Ce faisant, le raisonnement de la Cour de révision s'articule autour de trois propositions juridiques implicites mais parfaitement claires : 1. **La nature de la faute :** Bien que le mandat soit en principe révocable (conformément à l'esprit de l'article 989 du Code civil visé au moyen), ce droit de révocation n'est pas discrétionnaire au point de permettre une rupture brutale, a fortiori dans le cadre d'un mandat exclusif stipulant un préavis par lettre recommandée d'un mois avant l'échéance trimestrielle. La brutalité de la rupture, confrontée à l'investissement professionnel du mandataire (« de multiples diligences »), constitue en elle-même une faute dans l'exercice du droit de révocation. 2. **La nature du préjudice :** Le dommage réparé par la Cour d'appel (qui avait réduit l'indemnité de 99 000 euros à 15 000 euros) n'est pas la perte du droit à commission — lequel aurait effectivement exigé la preuve d'une vente conclue ou d'une offre parfaite —, mais uniquement la « perte d'une chance de faire aboutir la vente ». 3. **La conséquence sur le régime probatoire :** Dès lors que le fait générateur de responsabilité réside dans la brutalité de la rupture au regard des diligences accomplies, et non dans l'existence d'un acte juridique spécifique (l'offre du 6 juin), il s'agit de prouver des faits matériels (les diligences, la brutalité de la révocation, l'existence de pourparlers avancés). La Cour de révision en déduit que « par ces seuls motifs et sans inverser la charge de la preuve, la Cour d'appel a légalement justifié sa décision ». Les motifs critiqués par le pourvoi concernant l'appel téléphonique du 6 juin deviennent dès lors surabondants, ou du moins s'intègrent dans le faisceau d'indices matériels établissant les diligences de l'agent, échappant ainsi au formalisme probatoire des articles 1175, 1188 et 1200 du Code civil. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation resserrée qui valide pleinement l'approche indemnitaire des juges d'appel, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne Mme F. à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 11 octobre 2006 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration particulièrement topique de la manière dont le droit civil monégasque concilie le principe traditionnel de la libre révocabilité du mandat avec les exigences contemporaines de loyauté contractuelle et de protection du mandataire professionnel. #### 1. L'encadrement du droit de révocation du mandat (article 989 du Code civil) En droit civil d'inspiration napoléonienne, le contrat de mandat repose historiquement sur un fort *intuitus personae*. La confiance que le mandant place dans le mandataire justifie que le premier puisse mettre fin au pouvoir de représentation dès que cette confiance disparaît. C'est ce principe de révocabilité *ad nutum* que le pourvoi tentait de mobiliser en invoquant la violation de l'article 989 du Code civil monégasque. Dans la logique défendue par la mandante, tant qu'aucune vente n'était définitivement formée et qu'aucune offre valide n'était pendante au jour précis de la notification de la rupture (le 14 juin 2002), la liberté de révoquer le mandat devait demeurer entière et insusceptible d'engendrer une quelconque responsabilité. Toutefois, la nature du mandat confié à un agent immobilier s'éloigne sensiblement du mandat gratuit et purement amical envisagé par les rédacteurs originels du Code civil. Il s'agit d'un mandat salarié, conclu à titre onéreux avec un professionnel de l'entremise qui engage des frais, du temps et son savoir-faire dans l'intérêt commun des parties. De surcroît, en l'espèce, les parties avaient conclu un « mandat exclusif » dont la stabilité temporelle était contractuellement organisée : conclu pour trois mois, il se renouvelait par tacite reconduction, sauf dénonciation par lettre recommandée un mois avant l'échéance du terme. En révoquant brusquement le mandat le 14 juin 2002, en dehors des formes et délais contractuels (le respect du préavis d'un mois avant l'échéance trimestrielle issue du contrat du 30 mars 2001 n'étant nullement constaté, l'arrêt qualifiant au contraire la rupture de « brutale »), la mandante ne pouvait s'abriter derrière une application mécanique de l'article 989 du Code civil. La Cour de révision consacre ici avec force la théorie de l'abus de droit appliquée à la révocation du mandat : si le droit de révoquer existe, son exercice devient fautif lorsqu'il est brutal et qu'il intervient à contretemps, au détriment d'un mandataire qui n'a pas démérité. La jurisprudence monégasque s'inscrit ainsi dans un mouvement convergent avec les solutions retenues dans les ordres juridiques voisins de tradition civiliste, où la révocation du mandat d'intérêt commun ou du mandat professionnel exclusif, lorsqu'elle est opérée sans préavis régulier ni motif légitime, ouvre droit à réparation. #### 2. La distinction fondamentale entre droit à commission et perte de chance L'apport majeur de la décision réside sans conteste dans la clarification qu'elle opère — par la validation de l'arrêt de la Cour d'appel du 28 juin 2005 — quant à la nature du préjudice indemnisable en cas de révocation fautive d'un mandat d'agent immobilier. Le parcours procédural de l'affaire met en lumière l'évolution de l'analyse judiciaire sur ce point. En première instance, le tribunal avait alloué à l'agent immobilier la somme de 99 000 euros. Une telle condamnation reposait manifestement sur l'idée que la faute de la mandante avait directement privé le professionnel de sa rémunération contractuelle, ou que la condition suspensive du droit à commission était réputée accomplie par suite de la défaillance fautive de la débitrice. Or, une telle approche se heurtait à un obstacle juridique sérieux : au 14 juin 2002, aucune vente n'avait été signée, la première offre du 17 mai avait été refusée, et la seconde offre transmise téléphoniquement le 6 juin n'était valable que jusqu'au 11 juin. L'agent immobilier ne pouvait donc prétendre à un « droit à commission » définitivement acquis. C'est précisément cette faille que la Cour d'appel a corrigée en ramenant l'indemnisation à 15 000 euros, et que la Cour de révision entérine en rejetant le pourvoi. En déplaçant le fondement de la condamnation sur le terrain de la « perte d'une chance de faire aboutir la vente », les juridictions monégasques font une application rigoureuse et orthodoxe des principes de la responsabilité civile : * Le mandant n'est jamais juridiquement obligé d'accepter une offre d'achat, même supérieure au prix du mandat, car le mandat de vente donné à un agent immobilier est en principe un mandat d'entremise (de recherche d'acquéreurs) et non un mandat d'aliéner emportant pouvoir de conclure la vente aux lieu et place du propriétaire. * Cependant, en rompant brutalement le contrat alors que les négociations progressaient favorablement (une première offre le 17 mai, suivie d'une surenchère en juin par le même candidat M. ou Mme G.), la mandante a interrompu un processus dynamique. Elle a ainsi fait disparaître de manière fautive la probabilité sérieuse que ces pourparlers, menés grâce aux « multiples diligences » de l'agent, aboutissent in fine à la conclusion de la vente et au versement de la commission. Conformément à la théorie générale de la perte de chance, la réparation ne peut jamais être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Le passage de 99 000 euros (la commission entière) à 15 000 euros (la fraction correspondant à l'aléa de la négociation immobilière) traduit parfaitement cette distinction conceptuelle. #### 3. La neutralisation du formalisme probatoire du Code civil L'intérêt technique le plus subtil de l'arrêt du 11 octobre 2006 tient à la manière dont la qualification de « perte de chance » rejaillit sur le terrain du droit de la preuve, permettant à la Cour de révision d'écarter d'un revers de main les griefs tirés des articles 1162, 1175, 1188 et 1200 du Code civil. Le pourvoi tentait d'appliquer au litige le régime probatoire strict des actes juridiques. L'argumentation de Mme F. était habile : puisque la Cour d'appel avait mentionné que Mme G.-P. avait « très certainement téléphoné » le 6 juin pour transmettre une offre supérieure, elle avait statué par voie de simple présomption (en violation des articles 1188 et 1200 limitant la preuve testimoniale et par présomptions au-delà d'une certaine valeur ou contre un écrit), sans exiger une preuve parfaite de l'acte d'offre (violation de l'article 1175), et en inversant le fardeau probatoire pesant sur le demandeur à l'indemnisation (violation de l
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 2005, n° 27183 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 2005, n° 27183 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2005/10-27-27183)) ## Faits et procédure M. E., exerçant sous l'enseigne « Boutique M. » à Monaco, entretenait depuis 1991 des relations d'affaires avec la société anonyme de droit français Les Ateliers Modèles, laquelle Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 27 octobre 2005, Mme E. c/ Sté « Les Ateliers Modèles »**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente commerciale Clause de distribution exclusive - Preuve : par bons de commande - Absence d'un accord général d'exclusivité, celle-ci étant limitée à la distribution de vêtements d'une collection - Manquement à cette clause : sanctionné par dommages-intérêts - Retards dans les livraisons : entraînant un préjudice - Rupture fautive des relations commerciales : entraînant un préjudice Il est constant que les parties n'ont établi aucune convention écrite générale tendant à réglementer leurs relations puisque c'est seulement de leurs corresponda??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? de distribution exclusive qu'un refus de livraison, elle élève sa demande indemnitaire au montant de 3 600 000 euros ; Aux termes de ses conclusions des 16 juin 2004 et 19 janvier 2005, la société Les Ateliers Modèles s'oppose à ces prétentions et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de M. E. à lui payer une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice causé par sa procédure « manifestement abusive » ; Les moyens des parties peuvent être ainsi résumés : Sur l'existence d'un accord de distribution exclusive - rappelant que la preuve d'un contrat commerci??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ue la société Les Ateliers Modèles a manqué à cette promesse, s'est rendue responsable de retards de livraison et a mis fin irrégulièrement à ses relations commerciales avec M. E. ; En réparation de l'ensemble de ces manquements, condamne cette société à payer à M. E. la somme de quarante huit mille euros (48 000 ) à titre de dommages-intérêts ; Déboute M. E. du surplus de sa demande ; M. Narmino, prés. ; Mme Gonelle, prem. subst. proc. gén., Mes Michel et Rey, av. déf. ; Bosselut et Henriquet, av. bar. de Paris. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 27 octobre 2005, Mme E. c/ Sté « Les Ateliers Modèles »**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 1985, n° 25166 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 décembre 1985, n° 25166 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/12-12-25166)) ## Faits et procédure Par acte authentique reçu le 17 février 1984 en l'étude de Me Crovetto, notaire, Mme A. P., veuve, âgée de soixante-dix-huit ans à la date de l'instance, a vendu à J. C. un appartement situé au quatrième étage d'un immeuble. Le prix stipulé était de 350 000 francs, payable à la signature. La venderesse s'était réservé l'usufruit du bien sa vie durant. L'acte mentionnait que le prix avait été « payé comptant par l'acquéreur dès avant ce jour en dehors de la comptabilité du notaire », que la venderesse le reconnaissait et en consentait quittance « entière, définitive et sans réserve », avec « désistement de tous droits de privilège et d'action résolutoire ». La venderesse a assigné l'acquéreur, mineur, et son père, S. C., qui l'avait représenté à l'acte. Elle demandait la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs à 50 000 francs de dommages-intérêts, au motif d'un abus de confiance exploitant son grand âge. Les défendeurs ont opposé que le prix avait été réglé en espèces avant l'acte, que la quittance notariée faisait foi jusqu'à inscription de faux, et ils ont soulevé une irrecevabilité tirée de la représentation du mineur. Ils ont également formé une demande reconventionnelle de 30 000 francs de dommages-intérêts. Dans ses conclusions en réponse, la demanderesse ne contestait plus la validité de l'acte notarié. Elle invoquait toutefois le caractère lésionnaire de la vente, estimant le bien à 750 000 francs, et contestait la réalité du paiement en relevant plusieurs indices : l'existence probable d'un compte bancaire, la modestie des ressources de l'acquéreur, le caractère insolite d'un paiement en espèces et l'absence de reçu. Elle sollicitait, à titre subsidiaire, une expertise. ## Question de droit La décision soulève trois questions. **Première question** : une clause, par laquelle le vendeur renonce à l'action résolutoire après avoir reçu le prix, fait-elle obstacle à une demande subsidiaire en nullité relative fondée sur la lésion ? **Deuxième question** : la rescision pour lésion peut-elle être accueillie lorsque la vente comporte un aléa (en l'espèce une réserve d'usufruit) ou une intention libérale du vendeur, et dans quelles conditions le prix de référence peut-il être déterminé malgré cet aléa ? **Troisième question** : le juge peut-il, avant dire droit, ordonner une expertise destinée à évaluer le bien à la date de la vente ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette d'abord la demande en résolution. Il retient que le notaire a énoncé le paiement intégral du prix hors comptabilité, et a constaté que la venderesse, en sa présence, en avait reconnu la réception. Il en déduit la preuve du paiement, cette reconnaissance faisant foi jusqu'à inscription de faux, et rappelle que la demanderesse, ayant donné quittance avec désistement d'action résolutoire, s'était engagée à ne pas demander judiciairement la résolution. Sur la rescision, le tribunal juge que la clause de renonciation ne s'oppose pas à la demande subsidiaire. Il relève que la demanderesse, en sollicitant une expertise destinée à établir la valeur réelle du bien après
# Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2001, n° 27044 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2001/10-02-27044)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse des conventions, particulièrement en matière de transactions immobilières ou de cessions de droits sociaux à fort enjeu économique, suscite régulièrement d'importantes difficultés de frontière entre la phase purement précontractuelle des pourparlers et la formation effective d'un avant-contrat ou d'une offre ferme. L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière une tentative de cristallisation unilatérale et rétroactive d'un simple document exploratoire en un engagement contractuel contraignant. Les faits, tels qu'ils ressortent des énonciations de l'arrêt attaqué et des pièces de la procédure relatées par la Haute juridiction monégasque, débutent le 9 février 2000. À cette date, la société civile immobilière « Le Lys » (ci-après la SCI) adresse à la société à responsabilité limitée « Ampco International » (également désignée dans l'intitulé comme « SARL Ampco International Construction », ci-après la société) une correspondance. Ce pli est accompagné d'un dossier complet relatif à la société civile, laquelle est présentée comme étant « propriétaire à Monaco de l'immeuble sis ... » (l'adresse exacte est occultée dans la décision). Aux termes mêmes de ce courrier du 9 février 2000, la SCI indique qu'elle souhaite vendre cette « SCI ou l'immeuble » moyennant un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». Aucune suite immédiate formalisant un accord entre ces deux entités n'est mentionnée dans l'arrêt entre février et la mi-mars 2000. En revanche, la situation évolue par l'intervention d'un tiers acquéreur (dont l'identité n'est pas précisée dans la décision). En effet, par une lettre datée du 21 mars 2000 et adressée à l'attention de M. P., la SCI informe la société Ampco International qu'un compromis de vente a été signé le 14 mars 2000 par-devant Maître R., notaire à Monaco. La SCI précise dans ce même courrier que ladite vente a été traitée directement, sans l'intermédiaire d'une agence immobilière. C'est postérieurement à la réception de cette information faisant état de la signature d'un compromis avec un tiers que la société Ampco International entreprend une démarche formelle visant à se prévaloir de la correspondance initiale. À la date du 6 avril 2000 — soit plus de trois semaines après la signature du compromis notarié du 14 mars 2000 et plus de deux semaines après la lettre d'information du 21 mars 2000 — la lettre originelle du 9 février 2000 est présentée à la recette des impôts de « Le Cannet » pour y être visée pour timbre et enregistrée. Préalablement à cette formalité fiscale, le courrier du 9 février 2000 a été complété par l'apposition de la mention manuscrite suivante : « bon pour acceptation en qualité de marchand de biens de la promesse unilatérale de vente ci-dessus visée moyennant le prix de 125 000 000 de francs ». Cette mention est placée sous la signature de M. P. et accompagnée du cachet de la société « Ampco International ». Par cet acte unilatéral d'acceptation et d'enregistrement fiscal opéré le 6 avril 2000, la société Ampco International entendait manifester la levée d'une option d'achat qu'elle estimait contenue dans la lettre du 9 février 2000, qualifiant ainsi cette dernière de promesse unilatérale de vente parfaite par la rencontre des volontés. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de cet enregistrement effectué la veille, la société Ampco International engage dès le lendemain, le 7 avril 2000, une action contentieuse. Elle assigne conjointement la SCI « Le Lys » ainsi que le notaire instrumentaire, Maître R., devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'objet de sa demande tend à l'exécution forcée en nature de la transaction : elle sollicite qu'il soit fait obligation aux défendeurs de régulariser l'acte authentique de vente de l'immeuble au prix de 125 000 000 de francs, et ce, conformément à la promesse de vente qu'elle prétend lui avoir été consentie le 9 février 2000 et qu'elle affirme avoir valablement acceptée. Le Tribunal de première instance statue rapidement sur ce litige par un jugement rendu le 29 juin 2000. L'analyse des motifs exacts retenus par les premiers juges laisse apparaître une subtilité procédurale révélée par les moyens du pourvoi : selon l'argumentation développée ultérieurement par la société demanderesse dans son second moyen de révision, le Tribunal aurait initialement « reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente » (les motifs pour lesquels le Tribunal a néanmoins rejeté la demande de régularisation — tels que la caducité ou l'antériorité du compromis du 14 mars — ne sont pas précisés dans la décision). Quoi qu'il en soit de sa motivation précise, le dispositif du jugement du 29 juin 2000 déboute la société Ampco International de ses prétentions. La société Ampco International interjette appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 19 décembre 2000, la juridiction du second degré confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société appelante de l'ensemble de ses demandes. Toutefois, la Cour d'appel procède par substitution de motifs sur la qualification de l'acte du 9 février 2000 : écartant toute qualification de promesse unilatérale de vente, elle juge que cette correspondance s'analyse exclusivement en une « invitation à entrer en pourparlers » dépourvue des éléments fondamentaux du contrat. En outre, statuant sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, la Cour d'appel condamne la société Ampco International à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts, en raison du préjudice supplémentaire causé par le retard apporté à la conclusion définitive de l'acte de vente du fait de la procédure d'appel (la note finale annexée à la décision mentionne par une erreur matérielle de plume « la condamnation de la SCI "Le Lys" au paiement de dommages-intérêts supplémentaires », mais le corps de l'arrêt établit sans équivoque que la Cour d'appel « a débouté la société de ses prétentions et l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 400 000 francs à titre de dommages-intérêts »). Mécontente de cette issue, la SARL Ampco International forme un pourvoi devant la Cour de révision de Monaco à l'encontre de l'arrêt du 19 décembre 2000. Au soutien de son recours, elle articule deux moyens de cassation distincts : 1. **Le premier moyen**, relatif au fond du droit des contrats, est pris de la violation des articles 989 et 1044 du Code civil monégasque. La demanderesse au pourvoi reproche à la Cour d'appel d'avoir substitué ses propres motifs à ceux des premiers juges pour dénier à la lettre du 9 février 2000 la qualification de promesse unilatérale de vente. Ce faisant, les juges d'appel auraient : - d'une part, dénaturé les termes clairs et précis de la convention en violation de l'article 989 du Code civil (qui consacre la force obligatoire du contrat) ; - d'autre part, méconnu la portée de l'article 1044 du Code civil (relatif aux obligations alternatives) quant à la détermination de l'objet de ladite convention (la vente portant sur « la SCI ou l'immeuble ») ; - enfin, à titre subsidiaire, méconnu l'obligation d'exécution de bonne foi à laquelle la SCI était tenue en application du même article 989 du Code civil. 2. **Le second moyen**, relatif au droit de la responsabilité civile délictuelle appliquée aux voies de recours, est pris de la violation de l'article 1229 du Code civil monégasque. La société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée au paiement de 400 000 francs de dommages-intérêts sans avoir légalement caractérisé à son encontre un abus du droit d'ester en justice. Elle soutient que son appel ne pouvait être qualifié de fautif dès lors que les premiers juges avaient eux-mêmes reconnu l'existence à son profit d'une promesse de vente. De son côté, la SCI « Le Lys », défenderesse au pourvoi, conclut au rejet de celui-ci et forme devant la Cour de révision une demande additionnelle tendant à la condamnation de la société demanderesse au paiement d'une somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts supplémentaires, outre l'indemnité procédurale prévue par l'article 459-4 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision était saisie d'une double problématique juridique touchant respectivement à la théorie générale de la formation du contrat et aux limites de l'exercice des voies de recours en justice : 1. **Sur le terrain de la formation du contrat de vente :** Une correspondance par laquelle le propriétaire indirect d'un bien immobilier transmet un dossier complet sur sa société et exprime le souhait de vendre soit les parts de la société civile immobilière, soit l'immeuble lui-même, sur la base d'un prix global déterminé (« calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur »), réunit-elle les éléments essentiels suffisants pour recevoir la qualification juridique de promesse unilatérale de vente (notamment par le jeu des règles sur les obligations alternatives de l'article 1044 du Code civil), ou demeure-t-elle au stade précontractuel d'une simple invitation à entrer en pourparlers insusceptible de former un contrat par la seule acceptation ultérieure de son destinataire ? 2. **Sur le terrain de la responsabilité civile pour procédure abusive :** L'exercice de la voie de l'appel par un plaideur débouté en première instance peut-il être qualifié de comportement fautif engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, au motif que cette persistance procédurale a retardé la conclusion définitive d'une vente avec un tiers et causé un préjudice supplémentaire au vendeur, alors même que le jugement de première instance avait retenu, dans ses motifs, l'existence d'une promesse de vente au profit de l'appelant ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par un arrêt de rejet à la motivation resserrée et particulièrement incisive, la Cour de révision écarte successivement les deux moyens du pourvoi tout en rejetant la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée devant elle par la SCI. #### 1. Sur la qualification de la correspondance du 9 février 2000 (Premier moyen) Pour écarter le grief de dénaturation et de violation des articles 989 et 1044 du Code civil, la Cour de révision s'appuie sur le pouvoir d'interprétation et de qualification des juges du fond lorsque l'acte litigieux ne présente pas les caractères d'une convention achevée. La Haute juridiction rappelle l'analyse opérée par la Cour d'appel : pour refuser de voir dans la lettre du 9 février 2000 une promesse unilatérale de vente, les juges du second degré ont retenu que ce document ne constituait qu'une « invitation à entrer en pourparlers » qui ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat. En effet, l'examen des termes mêmes du courrier, tels que reproduits dans l'exposé des faits de l'arrêt, mettait en évidence deux facteurs majeurs d'indétermination exclusifs d'un engagement contractuel ferme : - D'une part, une **indétermination de l'objet et de la nature juridique de l'opération** : la SCI indiquait souhaiter vendre « cette SCI ou l'immeuble ». Or, la cession des parts sociales d'une société civile immobilière et la vente d'un actif immobilier constituent deux contrats juridiquement, fiscalement et économiquement distincts (quant aux garanties de passif, aux droits d'enregistrement, aux formalités d'urbanisme ou de purge des droits de préemption). Loin de constituer une obligation alternative au sens de l'article 1044 du Code civil dans le cadre d'un contrat déjà formé, cette dualité traduisait l'absence de choix arrêté des parties sur la structure même de la transaction envisagée. - D'autre part, une **indétermination de la consistance définitive du prix** : la lettre mentionnait un prix « calculé sur la base de 125 000 000 de francs net vendeur ». L'emploi de la locution « sur la base de » révèle qu'il s'agissait d'une valeur de référence servant d'assiette à une négociation ou à un calcul ultérieur (particulièrement nécessaire dans l'hypothèse d'une cession de parts de SCI, où le prix des titres se détermine à partir de la valeur de l'immeuble corrigée de l'actif circulant et du passif social), et non d'un prix ferme et définitif immédiatement exécutoire. Dès lors, la Cour de révision juge que « par ce seul motif, la Cour d'appel, hors de toute dénaturation, a légalement justifié sa décision ». Ce motif étant suffisant pour exclure l'existence même de tout contrat ou avant-contrat, les griefs tirés de la violation de l'article 1044 du Code civil (qui suppose un contrat d'ores et déjà conclu comportant une obligation alternative) et du manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions prévue à l'article 989 devenaient inopérants. #### 2. Sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en cause d'appel (Second moyen) Sur le terrain de l'article 1229 du Code civil (équivalent monégasque de l'ancien article 1382 du Code civil français relatif à la responsabilité délictuelle pour faute), la société demanderesse tentait de bénéficier d'une immunité procédurale tirée des motifs du jugement de première instance. Selon elle, le fait que le Tribunal ait admis l'existence d'une promesse de vente démontrait le sérieux de sa thèse et excluait toute faute dans l'exercice de son droit d'appel. La Cour de révision rejette cette argumentation en validant la caractérisation de la faute opérée par les juges d'appel au regard de la chronologie spécifique de l'espèce et des effets concrets de la voie de recours. La Cour relève qu'en retenant que « la procédure d'appel révélait un comportement fautif de la société qui, en accroissant le retard de la conclusion de l'acte de vente, avait causé à la SCI un préjudice supplémentaire », les juges du fond ont légalement justifié leur décision au regard de l'article 1229 du Code civil. Ce faisant, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir apprécié le comportement de l'appelante dans sa globalité : la société Ampco International savait pertinemment, dès le 21 mars 2000, qu'un compromis de vente avait été signé le 14 mars devant notaire avec un tiers, et n'avait procédé à l'acceptation manuscrite et à l'enregistrement fiscal de la lettre du 9 février que le 6 avril 2000 pour assigner le 7 avril et bloquer ainsi la réitération authentique de la vente conclue avec autrui. Persister en cause d'appel dans cette manœuvre d'obstruction, qui paralysait une transaction immobilière de 125 millions de francs et générait un préjudice financier additionnel lié au gel de l'opération, caractérisait suffisamment le comportement fautif exigé par l'article 1229 du Code civil, nonobstant l'appréciation juridique erronée qu'avaient pu porter les premiers juges sur la nature de la lettre initiale. #### 3. Sur les demandes accessoires devant la Cour de révision Enfin, statuant sur la demande de la SCI tendant à l'octroi de 100 000 francs de dommages-intérêts supplémentaires au titre de la procédure de révision, la Cour, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des faits relatifs à l'instance déroulée devant elle, estime que « compte tenu des circonstances de la cause », il n'y a pas lieu de faire droit à cette prétention indemnitaire, l'allocation de 400 000 francs prononcée en appel réparant déjà amplement le préjudice subi. Elle condamne en revanche la demanderesse qui succombe à l'amende, aux frais, ainsi qu'à une indemnité de 2 000 francs au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile. ### C. Le dispositif La Cour de révision clôt son arrêt par le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi de la SARL AMPCO International ; > la condamne à l'amende et aux frais ; > la condamne à payer à la SCI « Le Lys » la somme de 2 000 francs au titre de l'indemnité prévue à l'article 459-4 du Code de procédure civile ; > déclare la SCI « Le Lys » mal fondée en sa demande de dommages-intérêts ; l'en déboute ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 2 octobre 2001 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur des principes directeurs du droit civil des obligations, dans une tradition juridique franco-monégasque où la distinction entre les pourparlers et l'offre de contracter (ou la promesse de contrat) commande l'équilibre entre la liberté contractuelle (en particulier la liberté de ne pas contracter ou de choisir son cocontractant) et la sécurité des transactions. #### 1. La frontière rigoureuse entre l'invitation à entrer en pourparlers et la promesse unilatérale de vente En droit positif monégasque, régi par les dispositions du Code civil relatives aux contrats et au titre de la vente, la formation d'une vente ou d'une promesse de vente exige la réunion d'éléments substantiels : un consentement ferme et définitif d'une part, et un accord (ou, dans le cas d'une offre ou d'une promesse unilatérale, une détermination précise par le pollicitant ou le promettant) sur les éléments essentiels du contrat que sont la chose et le prix. La tentative de la société Ampco International consistait à qualifier la lettre du 9 février 2000 de « promesse unilatérale de vente ». Rappelons que la promesse unilatérale de vente est un véritable avant-contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire un droit d'option lui permettant, pendant un délai déterminé ou raisonnable, de conclure la vente par la seule manifestation de sa volonté (la levée de l'option), sans qu'un nouveau consentement du promettant soit requis. À tout le moins, pour qu'une simple acceptation unilatérale puisse former le contrat, encore faut-il que la proposition initiale constitue une véritable *pollicitation* (offre de contracter), laquelle doit présenter deux caractères cumulatifs constants en jurisprudence : la **précision** et la **fermeté**. - **L'exigence de précision quant aux éléments fondamentaux :** Une proposition ne constitue une offre ou une promesse que si elle contient tous les éléments essentiels du contrat projeté, de telle sorte que son destinataire puisse former le contrat par un simple « oui ». En l'espèce, la Cour d'appel, approuvée par la Cour de révision, relève que la lettre du 9 février 2000 « ne prévoyait pas encore les éléments fondamentaux du contrat ». Cette carence était double. Premièrement, quant à l'objet : proposer de vendre « la SCI ou l'immeuble » ne saurait s'analyser en une obligation alternative régie par l'article 1044 du Code civil. L'article 1044 du Code civil monégasque régit l'exécution d'une obligation déjà valablement née d'un contrat formé, où le débiteur se libère par la délivrance de l'une des deux choses promises. Il ne peut servir à suppléer l'absence d'accord des parties, lors de la phase précontractuelle, sur la nature juridique même de l'opération envisagée (*negotium*).
# Cour de Révision de Monaco, 30 avril 1987, n° 25322 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 avril 1987, n° 25322 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/04-30-25322)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 30 avril 1987 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe mettant en présence deux personnes morales : d'une part, la société Le Castelleretto (désignée dans l'intitulé de la décision comme une société anonyme monégasque — S.A.M. — et dans le corps de l'arrêt comme une société civile immobilière — S.C.I.), et d'autre part, la Société continentale de promotion immobilière (S.C.P.I.), constituée sous la forme d'une société anonyme (S.A.). Le 1er octobre 1976, ces deux sociétés ont conclu et signé un acte sous seing privé intitulé « protocole d'accord », lequel avait pour objet la vente d'un terrain. Aux termes des stipulations de cet accord litigieux, telles que souverainement constatées par les juges du fond et rapportées par la Cour de révision, la société Le Castelleretto prenait l'engagement de céder ledit terrain à la S.C.P.I. En contrepartie de cet engagement de cession, l'accord prévoyait un prix stipulé que la société acceptante, la S.C.P.I., s'obligeait à acquitter selon des modalités financières spécifiques et composites. Le règlement du prix devait en effet s'effectuer, pour une première partie, par un versement en numéraire, et pour une seconde partie, sous la forme d'une dation en paiement. De surcroît, afin de sécuriser l'opération, les obligations mises à la charge de l'acquéreur étaient assorties de l'engagement de fournir une garantie bancaire. Deux particularités majeures caractérisaient cette opération immobilière, lesquelles allaient ultérieurement cristalliser l'ensemble du débat contentieux. En premier lieu, sur le plan formel, le protocole d'accord du 1er octobre 1976, bien que dûment signé par les deux parties contractantes, était demeuré au stade d'un acte sous seing privé. Il n'avait pas fait l'objet d'une constatation ou d'une réitération par acte authentique devant notaire, formalité pourtant prescrite par les dispositions combinées des articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque pour la perfection de la vente immobilière. En second lieu, sur le plan de la localisation matérielle de l'assiette foncière de l'opération, il ressort implicitement mais nécessairement des griefs formulés par le pourvoi que le terrain faisant l'objet de la promesse de cession présentait un élément d'extranéité géographique remarquable. En effet, le bien immobilier litigieux se trouvait manifestement à cheval sur la frontière franco-monégasque, de sorte que différentes portions dudit immeuble étaient respectivement situées sur le territoire de la Principauté de Monaco et sur le territoire de la République française. Pour des motifs factuels dont le détail n'est pas précisé dans la décision commentée, l'opération projetée n'a pas connu son dénouement normal par la passation de l'acte authentique de vente et l'exécution des prestations réciproques. Un différend profond a opposé la société promettante et la société bénéficiaire quant à l'inexécution des engagements souscrits aux termes du protocole du 1er octobre 1976, conduisant à la saisine des juridictions monégasques aux fins de voir sanctionner la défaillance contractuelle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'échec de la réalisation de l'opération immobilière, une instance judiciaire a été introduite devant les juridictions de la Principauté de Monaco. Le sens et la teneur exacte du jugement rendu en première instance ne sont pas précisés dans la décision, si ce n'est par déduction du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la juridiction du second degré, ce qui laisse supposer que les premiers juges avaient rejeté les demandes tendant à la résolution du protocole aux torts de la société venderesse ou avaient retenu une qualification juridique différente de l'accord. Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt infirmatif en date du 24 juin 1986, intégralement réformé la décision entreprise. Analysant la commune intention des parties et la structure des engagements réciproques consignés dans l'acte sous seing privé du 1er octobre 1976, les juges d'appel ont retenu la qualification de promesse synallagmatique de vente. Constatant toutefois que cet accord n'avait pas été conclu par acte authentique comme l'exigent les textes du Code civil monégasque pour opérer le transfert de propriété, la Cour d'appel en a déduit que la convention ne valait pas vente, ne transférait aucun droit réel immobilier, mais faisait naître à la charge des signataires des obligations personnelles relevant de la catégorie des droits de créance. Appliquant en conséquence la loi monégasque à l'ensemble du litige contractuel, la juridiction du second degré a prononcé la résolution du protocole d'accord du 1er octobre 1976 aux torts exclusifs de la société Le Castelleretto. Mécontente de cette condamnation prononcée à ses torts exclusifs, la société Le Castelleretto a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 24 juin 1986. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé une argumentation articulée autour de deux moyens de cassation (réunis par la Haute juridiction pour les besoins de leur examen), lesquels soulevaient tout à la fois des griefs de droit interne des contrats et des griefs de droit international privé. Le pourvoi s'articulait, plus précisément, autour de trois branches d'argumentation distinctes mais complémentaires : Premièrement, sur le terrain de la qualification contractuelle interne et de la cohérence de la motivation, la société Le Castelleretto reprochait à la Cour d'appel de s'être contredite en qualifiant à tort le protocole litigieux de « promesse synallagmatique de vente ». Selon la thèse développée par le pourvoi, dès lors que la loi monégasque était déclarée applicable et que celle-ci prive d'effet translatif la promesse non passée en la forme authentique, l'accord sous seing privé ne pouvait s'analyser qu'en une simple « promesse unilatérale de vente ». Or, soutenait la demanderesse, une telle qualification de promesse unilatérale avait pour conséquence juridique directe d'autoriser le promettant à se retirer librement de ses engagements, « selon son bon plaisir », sans pouvoir encourir le prononcé d'une résolution judiciaire à ses torts exclusifs. Deuxièmement, sur le terrain de la qualification de l'action en justice en vue de la détermination de la règle de conflit de lois, le pourvoi faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir qualifié le litige d'action en résolution d'une promesse et en demande de dommages-intérêts (qualification personnelle et contractuelle). Selon l'exposante, le litige portait en réalité directement sur « les effets de la promesse de vente », lesquels obéissent à des règles substantielles fondamentalement différentes en droit français (où le principe du consensualisme confère à la promesse synallagmatique la valeur d'une vente parfaite translative de propriété) et en droit monégasque (où l'absence d'acte authentique fait obstacle à ce que la promesse vaille vente). Troisièmement, et dans le prolongement direct du grief précédent, la société Le Castelleretto invoquait une violation des règles de droit international privé relatives au statut réel. Elle reprochait aux juges du fond de ne pas avoir fait une application distributive de la loi de la situation de l'immeuble (*lex rei sitae*) à chaque portion du terrain litigieux. Le bien étant situé pour partie en France et pour partie à Monaco, la Cour d'appel aurait dû, selon le pourvoi, soumettre chaque parcelle à la loi de l'État sur le territoire duquel elle se trouvait respectivement située, ce qui aurait conduit à appliquer la loi française à la portion française du terrain et la loi monégasque à la seule portion monégasque. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une question juridique fondamentale, située au carrefour du droit civil des obligations (théorie générale du contrat et régime des avant-contrats de vente immobilière) et du droit international privé (conflit de qualifications et délimitation des domaines respectifs de la *lex contractus* et de la *lex rei sitae*). Le problème de droit pouvait se formuler de la manière suivante : quelle est, en droit monégasque, la nature juridique exacte ainsi que la portée obligatoire d'un accord sous seing privé par lequel deux parties s'engagent réciproquement, l'une à céder un immeuble et l'autre à l'acquérir moyennant un prix déterminé, lorsque cet accord n'a pas été constaté par acte authentique conformément aux articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil ; et, par voie de conséquence, la nature purement personnelle (droit de créance) ou réelle (droit de propriété) des engagements qui en découlent permet-elle de soumettre l'action en résolution de cet avant-contrat à la seule loi monégasque, sans qu'il y ait lieu d'appliquer distributivement la loi du lieu de situation de l'immeuble aux différentes portions du terrain situées de part et d'autre de la frontière franco-monégasque ? Plus synthétiquement, la Haute juridiction devait déterminer si l'absence d'acte authentique, qui prive la promesse synallagmatique de vente immobilière de l'effet translatif de propriété en droit monégasque, dégénère cet accord en un engagement purement potestatif révocable au gré du promettant, ou s'il demeure un contrat synallagmatique valable générateur d'obligations personnelles (droits de créance), échappant à ce titre à l'attraction de la loi réelle (*lex rei sitae*) dans l'ordre international. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision procède par un raisonnement syllogistique d'une grande rigueur, validant étape par étape la démarche intellectuelle suivie par les juges d'appel. La motivation de la Haute juridiction se déploie en deux temps forts, qui s'enchaînent selon un lien de causalité juridique strict : la qualification de l'acte au regard des exigences formelles du Code civil monégasque d'une part, et la détermination de la nature des droits engendrés commandant la compétence de la loi monégasque d'autre part. Dans un premier temps, la Cour de révision examine la qualification contractuelle de l'acte sous seing privé du 1er octobre 1976 pour écarter le grief de contradiction de motifs et de dénaturation. Elle relève que la Cour d'appel s'est appuyée sur deux constatations souveraines et objectives : - D'une part, sur le plan substantiel, l'accord litigieux était signé des deux parties et comportait des engagements réciproques et interdépendants parfaitement caractérisés : la société Le Castelleretto s'engageait à céder un terrain, tandis que la S.C.P.I. acceptait cette cession et s'engageait à payer le prix stipulé (selon une modalité mixte associant numéraire et dation en paiement, doublée d'une garantie bancaire). La réciprocité des obligations démontrait l'existence indubitable d'un contrat synallagmatique et excluait radicalement la thèse du pourvoi selon laquelle il se serait agi d'une simple promesse unilatérale autorisant un retrait discrétionnaire (« selon son bon plaisir »). - D'autre part, sur le plan formel, cet accord n'avait pas été conclu par acte authentique. Or, la Cour de révision rappelle la règle impérative posée par les articles 1432, alinéa 2, et 1426, alinéa 2, du Code civil monégasque : en matière immobilière, la promesse de vente ne vaut vente et le transfert de propriété ne s'opère que si le contrat est revêtu de la forme authentique. Dans un second temps, la Cour de révision tire les conséquences exactes de cette double constatation quant à l'effet juridique de la convention et au règlement du conflit de lois. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que l'absence d'acte authentique empêchait l'accord de « valoir vente », sans pour autant l'annuler ni le priver de toute force obligatoire. L'accord constitue très exactement une « promesse synallagmatique de vente » non translative de propriété. Dès lors — et c'est le cœur doctrinal de l'arrêt —, la Haute juridiction valide la déduction opérée par les juges du fond quant à la nature des droits subjectifs issus d'un tel avant-contrat : faute de pouvoir opérer un transfert de propriété par suite du défaut d'authenticité, la promesse synallagmatique sous seing privé « ne pouvait contenir que des engagements afférents à des droits de créance et non à des droits réels inhérents à un transfert de propriété ». Cette qualification purement personnelle et créancière des obligations nées du protocole d'accord permet à la Cour de révision de balayer d'un revers de main le grief de droit international privé tiré de la violation de la *lex rei sitae*. Puisque le litige ne mettait en cause aucun droit réel immobilier ni aucun transfert de propriété, mais tendait uniquement à sanctionner par la résolution judiciaire l'inexécution d'obligations personnelles (droits de créance) nées d'un contrat, il n'y avait pas lieu de soumettre distributivement chaque portion du terrain à la loi de l'État de sa situation territoriale. La Cour d'appel a donc pu, sans encourir la moindre critique et en justifiant légalement sa décision, appliquer la seule loi monégasque (loi du contrat) à l'ensemble du litige. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée qui répond par une démonstration unitaire à l'ensemble des griefs articulés dans les deux moyens réunis, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 30 avril 1987 par la Cour de révision dans l'affaire *Le Castelleretto c/ S.C.P.I.* constitue une décision de principe majeure du droit civil et du droit international privé monégasques. Son importance théorique et pratique tient à ce qu'il éclaire avec une netteté remarquable l'originalité fondamentale du droit monégasque de la vente immobilière par rapport au droit français, tout en maintenant une orthodoxie parfaite dans le maniement des catégories classiques du droit des obligations et du droit des conflits de lois. #### 1. La singularité du droit civil monégasque face au modèle français : le rejet de l'équivalence automatique entre promesse synallagmatique et vente immobilière Pour mesurer toute la portée de la solution consacrée par la Cour de révision, il est indispensable de se reporter à l'architecture textuelle du Code civil monégasque mentionnée dans l'arrêt, à savoir la combinaison des articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2. Alors que le Code civil français repose traditionnellement, à travers ses célèbres articles 1583 et 1589, sur un consensualisme pur en vertu duquel la vente est parfaite *solo consensu* et « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », le législateur monégasque a opéré un choix radicalement différent en ce qui concerne les biens immobiliers. En droit monégasque, si le principe du transfert de propriété par le seul échange des consentements existe pour les meubles, il est expressément écarté pour les immeubles. Les articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque subordonnent la perfection de la vente immobilière et l'équivalence entre la promesse de vente et la vente à la rédaction d'un acte authentique. C'est précisément dans l'interstice créé par cette exigence de solennité que s'engouffrait l'argumentation audacieuse, mais spécieuse, du pourvoi. La société Le Castelleretto tentait de soutenir un raisonnement binaire du « tout ou rien » : puisque, à Monaco, la promesse synallagmatique sous seing privé ne vaut pas vente (contrairement au droit français), elle ne saurait être qualifiée de promesse synallagmatique ; elle serait dès lors nécessairement rétrogradée au rang d'une simple promesse unilatérale, et plus encore, d'une promesse dépourvue de véritable force contraignante, permettant au promettant de se dédire « selon son bon plaisir ». L'apport fondamental de l'arrêt du 30 avril 1987 est de condamner avec la plus grande fermeté cette confusion conceptuelle entre le caractère synallagmatique d'une convention et son effet translatif de propriété. La Cour de révision rappelle une vérité première de la théorie générale des obligations : le caractère synallagmatique ou unilatéral d'un contrat dépend exclusivement de la réciprocité des engagements souscrits par les parties lors de la formation de l'acte, et nullement de sa forme instrumentaire (sous seing privé ou authentique) ni de son aptitude à transférer immédiatement un droit réel. Dès lors que les juges du fond avaient constaté que l'acte du 1er octobre 1976 était signé des deux parties et que l'obligation de céder le terrain assumée par la société Le Castelleretto trouvait sa contrepartie directe dans l'obligation de payer le prix (en numéraire et par dation en paiement, avec garantie bancaire) assumée par la S.C.P.I., la qualification de promesse synallagmatique de vente s'imposait. Il n'y avait là aucune contradiction de motifs à retenir simultanément que l'accord était une promesse synallagmatique et qu'il ne valait pas vente au sens des articles 1426 et 1432 du Code civil. Par ailleurs, la Cour de révision fait justice de l'idée selon laquelle même une promesse unilatérale (ou une promesse non authentique) autoriserait le promettant à se retirer « selon son bon plaisir ». En droit des obligations, un tel pouvoir discrétionnaire de rétractation équivaudrait à une condition purement potestative annihilant tout engagement juridique sérieux. En affirmant que la promesse synallagmatique sous seing privé fait naître un « droit de créance », la Haute juridiction consacre la pleine efficacité obligatoire de l'avant-contrat sous seing privé en droit monégasque. #### 2. La distinction cardinale entre droits réels et droits de créance dans la théorie de l'avant-contrat L'arrêt commenté offre une illustration d'école de la distinction classique entre le *jus ad rem* (ou plus exactement le droit personnel de créance tendant à l'obtention d'une prestation) et le *jus in re* (le droit réel sur la chose). En droit français, du fait de l'adage selon lequel la promesse synallagmatique de vente vaut vente, l'avant-contrat synallagmatique produit en principe, sauf volonté contraire des parties érigeant la réitération authentique en élément constitutif du consentement, un effet réel immédiat : l'acquéreur devient propriétaire dès la signature du compromis sous seing privé. À Monaco, comme le synthétise magistralement le sommaire officiel de la décision, un accord sous seing privé portant sur un immeuble « ne peut pas transférer la propriété et ne peut donner naissance qu'à un droit de créance ». L'acte authentique n'est donc pas une simple formalité probatoire ou de publicité foncière destinée à assurer l'opposabilité aux tiers ; il est une condition de validité du transfert du droit réel immobilier lui-même. Mais l'absence de transfert du droit réel ne laisse pas place au néant juridique. Par le mécanisme de la conversion par réduction ou, plus simplement, par l'effet du principe de la force obligatoire des conventions légalement formées sur le terrain personnel, l'accord sous seing privé engendre des obligations de faire (et de donner au sens d'accomplir les formalités nécessaires à la passation de l'acte authentique et à l'exécution des modalités financières). Chaque partie est titulaire d'un droit de créance à l'encontre de son cocontractant. Par conséquent, si le dé
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Compétence civile et commerciale Clause d'attribution de compétence - Au profit d'une juridiction étrangère. Factures acquittées contenant cette clause à l'exclusion du contrat - Acceptation tacite de cette clause par les parties Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 8 mai 2001, SAM Selectal c/ SA United Foods**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Compétence civile et commerciale Clause d'attribution de compétence - Au profit d'une juridiction étrangère. Factures acquittées contenant cette clause à l'exclusion du contrat - Acceptation tacite de cette clause par les parties Il est constant que des relations d'affaires suivies ont existé depuis le 1er mars 1991 entre la SA de droit belge United Foods qui conditionne des produits de la pêche et la SAM Selectal qui achète ces produits finis, parmi lesquels un cocktail de fruits de mer. Les factures concrétisant ces relations et toutes acquit??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? r ainsi que bien que la clause susvisée n'ait pas été reprise dans le contrat du 16 octobre 1997, elle lui était cependant applicable compte tenu des relations d'affaires habituelles existant entre les parties de sorte que la SAM Selectal avait une parfaite connaissance des conditions contractuelles qu'elle avait acceptées en réglant les factures des 15 mai 1992, 22 juillet 1993 et 6 juillet 1998. Au soutien de son appel tendant à l'infirmation du jugement déféré, la SAM Selectal fait grief aux premiers juges d'avoir, en se référant à des pièces hors litige (les factures su??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? Selectal qui succombe en son appel devra en supporter les dépens ; PAR CES MOTIFS, Et ceux non contraires des premiers juges : La Cour d'appel de la Principauté de Monaco, Confirme le jugement du Tribunal de première instance en date du 10 février 2000, Déboute la SAM Selectal des fins de son appel. M. Landwerlin, prem. prés. ; Mlle Le Lay, prem. subst. proc. gén. ; Mes Pastor et Blot, av. déf. ; Rebidou, av. bar. de Nice. Cet arrêt confirme le jugement du tribunal de première instance en date du 10 février 2000. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 8 mai 2001, SAM Selectal c/ SA United Foods**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 17 mars 1987, n° 25301 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 mars 1987, n° 25301 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1987/03-17-25301)) ## Faits et procédure La société R.C.M. Textiles, appelante, avait engagé une négociation commerciale avec la Société Saez Merino, venderesse. Un échange de télex a porté sur la chose et sur le prix. Le télex du 19 mars 1984 est présenté par l'appelante comme ayant concrétisé l'accord sur la chose et sur le prix. Le 22 mars 1984, la société venderesse a déclaré, d'abord lors d'une conversation téléphonique, puis par télex, qu'elle retirait son offre, en invoquant un changement dans sa politique de vente. R.C.M. Textiles a assigné la venderesse en paiement de 454 000 F de dommages-intérêts pour rupture du contrat de livraison. Elle a également pratiqué une saisie-arrêt, à hauteur de 100 000 F, entre les mains du Crédit Lyonnais. Par jugement du Tribunal de première instance, la demande a été rejetée et la mainlevée de la saisie-arrêt a été ordonnée. Le tribunal a retenu que la vente n'avait pas été valablement conclue, faute d'accord sur les modalités de paiement du prix. R.C.M. Textiles a interjeté appel. La Société Saez Merino, intimée, a conclu à la confirmation et formé une demande reconventionnelle. Elle sollicitait les intérêts au taux bancaire de 19,75 % sur la somme bloquée, pendant toute la durée du blocage, ainsi que 10 000 F en réparation des préjudices moral et matériel causés par l'appel. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions distinctes. La première portait sur la formation du contrat de vente. Il s'agissait de déterminer si un désaccord des parties sur les modalités de paiement du prix, en l'espèce l'exigence d'un paiement comptant de 20 % du prix, suffisait à empêcher la vente d'être parfaite, et si la venderesse pouvait, en conséquence, retirer valablement son offre. La seconde concernait la procédure de saisie-arrêt. Il fallait apprécier si le tiers-saisi devait être mis en cause en appel, alors que la déclaration affirmative qu'il avait faite n'était pas contestée. ## Solution et dispositif La cour répond à la première question par la confirmation du jugement. Elle rappelle, en principe, qu'« en matière de vente les modalités du paiement du prix peuvent présenter un caractère essentiel de telle sorte que la vente n'est pas parfaite lorsqu'un accord n'est pas intervenu entre les parties sur ces modalités ». Elle approuve les premiers juges, qui ont estimé, au moins implicitement, que les modalités de paiement étaient essentielles en raison de l'importance de l'acompte exigé, soit 20 % du prix, « soit la somme importante de 452 600 F ». Elle constate également l'absence d'accord sur ce point. La venderesse avait donc pu valablement retirer son offre. S'agissant des demandes reconventionnelles, la cour déboute l'intimée. Elle relève que la Société Saez Merino « tout en arguant d'un préjudice ne caractérise pas la faute » de l'appelante et qu'il n'apparaît pas que celle-ci ait abusé de son droit d'ester en justice. Enfin, la cour énonce le principe suivant : « en matière de saisie-arrêt le tiers-saisi satisfait aux obligations de la loi du seul fait de sa déclaration ». Il en résulte que, « sauf cas de contestation de ladite déclaration », aucune autre procédure ne doit être dirigée contre lui. Le tiers-saisi n'a donc pas à être intimé en cause d'appel, l'arrêt étant exécutoire à son égard « par la seule application des règles générales sur l'exécution forcée et notamment de l'article 479 du Code de procédure civile, a contrario ». La cour prononce d'office la mise hors de cause du Crédit Lyonnais. Le dispositif est reproduit ci-après : > « Confirme dans toutes ses dispositions le jugement entrepris
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 novembre 1985, n° 25158 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 novembre 1985, n° 25158 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/11-28-25158)) ## Faits et procédure La société Klockner Ferromatic (France) a vendu à la société Microtechnic une « presse à injecter de type F 250 n° 160138 », machine qu'elle lui avait antérieurement donnée à bail. La vente résulte d'un bon de commande signé par le représentant de l'acquéreur et d'une facture n° 14558 du 30 mars 1984, d'un montant total de 660 300 F 76 toutes taxes comprises. Le prix était payable par onze mensualités de 8 273 francs, puis par un solde de 465 743 francs à régler fin février 1985, auxquelles s'ajoutaient des agios mensuels. La facture comportait la mention dactylographiée « transfert de propriété après paiement intégral ». Seule une photocopie du verso a été produite aux débats, et elle ne reproduit pas les conditions générales de vente. Un jugement du Tribunal rendu le 13 décembre 1984 a constaté la cessation des paiements de la société Microtechnic. Le 21 décembre 1984, vendeur a fait adresser un télex demandant à l'acquéreur de tenir la presse à sa disposition. Le 9 janvier 1985, il a produit au passif pour 482 289 francs, correspondant au solde du prix et à deux échéances impayées, ainsi que pour 45 918,07 francs de factures relatives à des pièces détachées. Dans sa lettre de production, il a rappelé la clause de réserve de propriété. Par lettre du 14 janvier 1985, le syndic, R. O., a fait savoir que la clause était inopposable à la masse. Le vendeur a alors assigné le syndic et la société Microtechnic en restitution de la machine. Le syndic a invoqué la Convention franco-monégasque du 13 septembre 1950 et un jugement du 29 mars 1984 ayant déclaré inopposable une clause analogue. La décision ne précise pas les éventuelles suites de l'instance. ## Question de droit La question posée était de savoir si le vendeur d'un meuble, bénéficiaire d'une clause de réserve de propriété, peut en exercer la revendication judiciaire contre le syndic d'un acquéreur dont la cessation des paiements a été constatée à Monaco. Cette question en comprend deux autres. Il fallait d'abord déterminer la loi applicable à la procédure, puis apprécier si le livre III du Code de commerce, ou le droit du concours, admet une telle action. ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette la demande. Son raisonnement se déroule en quatre temps. **Sur la loi applicable.** Le livre III du Code de commerce est d'application territoriale en vertu de l'article 3 du Code civil. Il régit donc les procédures ouvertes à Monaco. La Convention du 13 septembre 1950 ne s'applique pas ici : aux termes de son article 1er, elle ne concerne que la faillite et la liquidation judiciaire de commerçants ayant des biens dans les deux pays, circonstance qui n'était pas invoquée. Le Tribunal relève en outre que ses articles 2 et 5 ne dérogent pas à la règle de soumission des procédures à la loi du lieu d'ouverture. **Sur le statut du vendeur.** Dans ses rapports avec la masse, instituée par l'article 451 du Code de commerce et tiers à l'égard de l'acquéreur comme de son cocontractant, le vendeur de meubles est régi par les articles 484 et 485. Ces textes ne traitent pas de la revendication des meubles vendus sous réserve de propriété. **Sur le principe d'égalité.** Admettre une revendication postérieure à la constatation de la cessation des paiements heurterait l'égalité des créanciers, prescrite par l'article 462 du Code de commerce. Le Tribunal qualifie ce principe d'ordre public. Il s'impose à tous dès le jugement constatant la cessation des paiements. **Sur la comparaison avec le droit français.** Le législateur monégasque n'a pas repris la réforme française de 1980, qui a admis la revendication des marchandises vendues avec réserve de propriété. Le Tribunal estime que les articles 484 et suivants énumèrent limitativement les cas de revendication. Le vendeur ne peut donc se prévaloir de la fa
# Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 12 février 1985, n° 25072 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/02-12-25072)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation des ventes immobilières en Principauté de Monaco obéit à un formalisme rigoureux qui imprègne de manière déterminante le régime des avant-contrats. L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'exécution d'une promesse synallagmatique conclue sous seing privé et assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt. En l'espèce, suivant un acte sous seing privé conclu à Monaco le 20 octobre 1979 (et enregistré ultérieurement le 10 juillet 1981), intitulé « promesse de vente et d'achat », la Société Civile Immobilière Monégasque ASCA (ci-après la société Asca), représentée par A. P., s'est engagée à vendre un ensemble de biens immobiliers situés dans l'immeuble « L. M. » à la Société Anonyme Monégasque C. D. F. Monte-Carlo (ci-après la société C. D.), représentée par son président délégué A. F., laquelle a réciproquement promis d'acquérir lesdits biens. Le prix de la transaction a été fixé à la somme de 9 millions de francs. Dès la signature de cet acte sous seing privé, la société C. D. a versé par chèque un acompte d'un montant de 500 000 francs à valoir sur le prix d'acquisition, le solde devant être acquitté le jour de la signature de l'acte authentique. Le contrat comportait plusieurs stipulations essentielles encadrant le transfert de propriété, la réitération authentique et le financement de l'opération. Il était ainsi expressément convenu que l'acquéreur n'aurait la jouissance de l'appartement qu'à la remise des clefs et n'en deviendrait propriétaire qu'à compter de la signature de l'acte de vente et d'achat. Ce dernier devait être dressé en double minute en l'étude de Maître L. C. Crovetto, notaire à Monaco, avec le concours de l'étude de Maître J.-C. Rey, également notaire à Monaco, et ce, « dès l'obtention du prêt sollicité ». Par ailleurs, l'acte stipulait que la promesse de vente et d'achat serait « officialisée sous quinze jours » en l'étude de Maître Crovetto. Enfin, la convention renfermait une stipulation intitulée « Clause suspensive », rédigée en ces termes : « Il est bien entendu qu'au cas où le crédit sollicité par l'acquéreur ne serait pas accordé, cette promesse d'achat serait purement et simplement annulée et la somme versée ce jour serait restituée en totalité à la S. A. M. C. D. F. Monte-Carlo ». En exécution de ses démarches de financement, la société C. D. a sollicité auprès de l'organisme financier dénommé Société Socredit (ou Société de Crédit et de Banque de Monaco selon les correspondances ultérieures) l'octroi d'un prêt d'un montant de 6 500 000 francs. Toutefois, à la suite de la signature du compromis du 20 octobre 1979, aucun acte notarié n'a été dressé, ni dans le délai de quinze jours mentionné à l'acte, ni ultérieurement, aucune des deux parties n'ayant pris l'initiative de convoquer ou de mettre en demeure son cocontractant à cette fin. Près d'une année s'est écoulée dans le silence contractuel. Le 17 septembre 1980, le conseil de la société C. D. a adressé une demande à la société Asca tendant au remboursement de l'acompte de 500 000 francs, au motif que l'acte de vente n'avait pas été réalisé. Par une missive du 26 septembre 1980, la société d'Études de participations et de courtages (SEPAC), agissant en qualité de gérante de la société Asca, a opposé un refus catégorique à cette demande de restitution. Elle a soutenu que le remboursement n'était contractuellement prévu qu'en cas de refus du crédit sollicité. Or, selon la société SEPAC, le crédit demandé dès le 22 octobre 1979 avait bel et bien été accordé à la société C. D., laquelle avait simplement décidé de ne pas l'utiliser. La gérante de la société venderesse ajoutait que le silence observé par l'acquéreur depuis la fin du mois de novembre 1979 démontrait son intention de ne plus donner suite à l'acquisition et valait renonciation à la somme de 500 000 francs, la condition suspensive étant, selon son analyse, parfaitement réalisée. Trois jours seulement après l'envoi de ce courrier, soit le 29 septembre 1980, la société Asca a procédé à la vente des biens immobiliers faisant l'objet de la promesse à un tiers, un établissement de droit liechtensteinois dénommé « Ziton Anstalt », suivant acte authentique reçu par Maître Jean-Charles Rey, notaire, moyennant le prix de 7 millions de francs. Par un exploit d'huissier en date du 17 juillet 1981, la société C. D. a fait sommation à la société Asca de lui restituer immédiatement la somme de 500 000 francs, réaffirmant que le crédit nécessaire à l'acquisition ne lui avait point été accordé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 1981, la société SEPAC a maintenu sa position, protestant contre l'affirmation d'un refus de prêt et indiquant détenir les éléments établissant que le crédit était instruit par la compagnie d'assurances depuis le 24 octobre 1979. C'est dans cette impasse précontentieuse que le litige a été porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit du 7 octobre 1981, la société C. D. a assigné la société civile particulière Asca, prise en la personne de sa gérante la société SEPAC, devant le Tribunal de première instance de Monaco. La demanderesse sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme principale de 500 000 francs augmentée des intérêts de droit, ainsi qu'à des dommages-intérêts initialement fixés à 30 000 francs puis portés à 50 000 francs, outre l'exécution provisoire et les dépens. Au soutien de ses prétentions, la société C. D. invoquait le jeu de la « clause suspensive » contractuelle ainsi que les dispositions des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque pour voir prononcer la nullité du contrat. Elle faisait valoir qu'aucun crédit ne lui avait été accordé, qu'aucune information en ce sens ne lui avait été notifiée, et qu'elle n'avait fait l'objet d'aucune mise en demeure quant à l'obtention du prêt ou à la régularisation notariale, tandis que la venderesse avait aliéné le bien au profit d'un tiers. En défense, la société Asca concluait au rejet de la demande de restitution. Elle prétendait que la condition suspensive s'était réalisée et soutenait pouvoir en rapporter la preuve par tout moyen à l'encontre de la société C. D., société commerciale. À cet effet, elle versait aux débats deux lettres datées des 11 et 17 mars 1980, échangées entre la Socredit (l'organisme prêteur) et la compagnie d'assurances réunies (chargée de garantir le prêt), desquelles il résultait selon elle que la société C. D. avait renoncé à donner suite à sa demande de financement. Elle demandait au tribunal de constater l'acquisition à son profit de la somme de 500 000 francs, à titre principal par l'effet du contrat, et à titre subsidiaire en tant qu'indemnité d'immobilisation destinée à compenser le préjudice financier né de l'indisponibilité du bien durant un an et de sa revente à un prix inférieur de 2 millions de francs. Elle réclamait en outre 25 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par un jugement rendu le 29 juillet 1983, le Tribunal de première instance a fait droit à la demande principale de la société C. D. en condamnant la société Asca à lui restituer la somme de 500 000 francs avec intérêts de droit à compter de la sommation du 17 juillet 1981, tout en déboutant les deux parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts et en rejetant l'exécution provisoire. Les premiers juges ont estimé que la clause litigieuse s'analysait en une clause résolutoire et qu'au regard des articles 1426 et 1432 du Code civil, la promesse sous seing privé ne pouvait produire d'effet translatif qu'à compter de sa réalisation par acte authentique devant un notaire monégasque. N'ayant engendré qu'une obligation de faire à laquelle les parties n'avaient pas satisfait, et la réitération authentique étant devenue impossible du fait de la vente à un tiers, l'acte était frappé de caducité. La restitution de l'acompte s'imposait donc, sans que la société Asca puisse prétendre à une indemnité d'immobilisation en raison de sa propre carence. Par exploit d'huissier du 15 septembre 1983, la société Asca a interjeté appel de ce jugement (non encore signifié). Devant la Cour d'appel, complétant son argumentation par des conclusions du 13 mars 1984, l'appelante a sollicité l'infirmation du jugement, la dispense de restituer l'acompte par compensation avec l'allocation d'une somme de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts (se confondant avec l'indemnité d'immobilisation), ainsi que 25 000 francs pour procédure abusive. Elle a articulé son appel autour de plusieurs griefs : - Le tribunal aurait inversé la charge de la preuve et dénaturé une clause claire : il incombait à la société C. D. de prouver le refus du prêt, et ce uniquement par écrit à l'égard de la société Asca, société civile non commerçante. - Les lettres des 11 et 17 mars 1980 démontraient le désistement de l'emprunteur, de sorte que la défaillance de la condition suspensive (ou résolutoire) procédait de la seule négligence et carence de l'intimée, conférant à la condition un caractère purement potestatif imputable au débiteur. - Enfin, même sur le terrain de la simple obligation de faire, l'inexécution fautive de la société C. D. justifiait la réparation du préjudice d'immobilisation et de perte sur la revente. Par conclusions du 13 décembre 1983, la société C. D., intimée, a sollicité la confirmation du jugement sur la restitution de l'acompte et a formé un appel incident tendant à l'allocation de 50 000 francs de dommages-intérêts. Elle a maintenu que le prêt n'avait jamais été accordé, entraînant la défaillance de la condition suspensive et la caducité rétroactive du contrat, ce qui imposait le remboursement automatique des 500 000 francs versés à titre de simple acompte, en l'absence de toute clause de dédit ou d'indemnité d'immobilisation (« prix de la condition ») stipulée au contrat. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était appelée à trancher une question juridique complexe touchant à l'articulation entre le formalisme légal des ventes immobilières et le droit commun des obligations conditionnelles : quelle est la portée juridique d'une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue sous seing privé, assortie du versement d'un acompte, d'un délai de réitération notariale de quinze jours et d'une condition suspensive d'obtention de prêt sans terme fixe, et dans quelles conditions le promettant-vendeur qui aliène le bien à un tiers sans mise en demeure préalable peut-il s'opposer à la restitution de l'acompte en invoquant la défaillance fautive de la condition par le bénéficiaire ? Plus précisément, la résolution du litige impliquait de répondre à quatre interrogations successives : 1. Une promesse synallagmatique de vente immobilière sous seing privé vaut-elle vente en droit monégasque ou ne crée-t-elle qu'une obligation de faire ? 2. L'expiration du délai de quinze jours stipulé pour « officialiser » l'acte devant notaire entraîne-t-elle la caducité automatique de l'engagement ? 3. Comment s'apprécient l'accomplissement ou la défaillance d'une condition suspensive d'obtention de prêt dépourvue de terme fixe, ainsi que la charge et les modes de preuve d'un éventuel empêchement fautif du débiteur ? 4. Quel est le sort de l'acompte versé lorsque le vendeur rend impossible la réitération authentique en vendant l'immeuble à un tiers sans avoir préalablement mis l'acquéreur en demeure ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, la Cour d'appel déploie un raisonnement méthodique, structuré autour de la nature de l'acte, de l'analyse des modalités contractuelles (délai et condition), de l'appréciation du comportement contractuel des parties et, enfin, des règles régissant la preuve et la responsabilité. En premier lieu, sur la qualification et les effets de l'avant-contrat, la Cour fait une application stricte des articles 1426 et 1432 du Code civil monégasque. Elle juge que l'acte sous seing privé du 20 octobre 1979, faute d'avoir été constaté ou réalisé par un acte authentique passé devant un notaire monégasque, ne pouvait valoir vente. Il ne pouvait qu'engendrer une « obligation de faire bilatérale ». La Cour précise immédiatement le contenu concret de cette obligation synallagmatique : il appartenait à chacune des deux parties de mettre en demeure son cocontractant de comparaître en l'étude du notaire, afin que la société Asca délivre la chose et que la société C. D. règle le solde du prix. En deuxième lieu, la juridiction du second degré procède à une requalification précise des clauses relatives au financement et à l'acompte. Elle relève que le contrat renferme, d'une part, une véritable condition suspensive (l'obtention du prêt) et, d'autre part, une clause résolutoire ou de caducité (improprement qualifiée de « clause suspensive » par les rédigeons de l'acte) qui en est le corollaire, prévoyant l'annulation du contrat et la restitution des fonds en cas de refus du prêt. Analysant la nature des 500 000 francs versés, la Cour constate que cette somme a été expressément remise à titre d'acompte sur le prix, sans aucune mention lui conférant le caractère d'un dédit ou d'une indemnité d'immobilisation. Dès lors, elle refuse de procéder au raisonnement *a contrario* suggéré par la société venderesse : on ne saurait déduire de la clause prévoyant la restitution en cas de refus de prêt que les parties auraient entendu exclure cette restitution dans toutes les autres hypothèses d'inexécution ou de caducité. En troisième lieu, la Cour examine les modalités temporelles des engagements. S'agissant du délai de quinze jours prévu pour « officialiser » la promesse chez Maître Crovetto, elle relève qu'il est dépourvu de toute sanction contractuelle ; il revêt donc un caractère purement indicatif et non impératif, dont le dépassement n'entraîne pas la caducité de l'acte. S'agissant de la condition suspensive d'obtention du prêt, la Cour note qu'aucun terme n'a été fixé par les parties. Faisant application de l'article 1032 du Code civil, elle énonce que cette condition ne pouvait être considérée comme défaillie (ou accomplie dans son sens négatif) que « lorsqu'il serait certain que l'événement n'arriverait pas ». En quatrième lieu, la Cour apprécie la conduite des parties au regard de leurs obligations respectives. Elle stigmatise le comportement de la société Asca qui s'est volontairement abstenue, avant de vendre le bien à un tiers, de mettre en demeure la société C. D. de réitérer l'acte authentique et de révéler la suite donnée à sa demande de prêt. En refusant le 26 septembre 1980 de restituer l'acompte sans inviter l'acquéreur à exécuter le contrat, puis en revendant le bien trois jours plus tard à l'établissement « Ziton Anstalt », la société Asca a agi comme si le contrat était déjà caduc tout en violant sa propre obligation contractuelle de mise en demeure préalable. La Cour qualifie sévèrement cette attitude, relevant qu'elle « avoisine la mauvaise foi ». Par cette aliénation du 29 septembre 1980 au profit d'un tiers, la venderesse a rendu définitivement impossible la réalisation forcée par acte authentique de la promesse, provoquant ainsi sa caducité. En cinquième lieu, la Cour écarte l'argumentation probatoire de l'appelante fondée sur l'article 1033 du Code civil (réputant accomplie la condition empêchée par le débiteur). D'une part, les lettres échangées les 11 et 17 mars 1980 entre la Socredit et son assureur sont jugées non circonstanciées, non probantes et surtout inopposables à la société C. D. qui était tiers à cette correspondance. La Cour relève d'ailleurs la contradiction de la société Asca qui, le 26 septembre 1980, invoquait le silence d'un emprunteur ayant obtenu son prêt, avant de soutenir sur la foi de ces lettres qu'il s'était désisté de sa demande. Ainsi, la preuve n'est nullement rapportée que la société C. D. ait reçu notification d'un accord de prêt ou qu'elle ait fautivement empêché l'accomplissement de la condition. La Cour ajoute que la condition d'obtention de prêt dépend d'un événement extérieur (la décision de la banque) et ne revêt donc pas une nature purement potestative. Sur le terrain du droit de la preuve, la Cour réfute également la thèse de l'appelante exigeant une preuve par écrit : l'obtention ou le refus d'un prêt par un tiers constituant un fait juridique et non un acte juridique, sa preuve est libre et admissible par tous moyens, indépendamment de la qualité de commerçant ou de non-commerçant des parties. Enfin, sur les conséquences financières, l'absence de mise en demeure préalable par la société Asca la prive du droit d'invoquer un quelconque préjudice lié à la revente à perte, perte qui s'inscrit au demeurant dans l'aléa inhérent à toute promesse sous condition suspensive, étant observé que la venderesse a eu la libre disposition des 500 000 francs dès l'origine. L'inaction de la société C. D. n'étant ni fautive ni causale, l'acompte doit être intégralement restitué avec intérêts légaux à compter de la sommation du 17 juillet 1981, sans dommages-intérêts complémentaires faute de préjudice distinct du retard moratoire ou de preuve d'un appel abusif. ### C. Le dispositif À l'issue de cette motivation, la Cour d'appel de Monaco prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > Et par adoption des motifs des premiers juges ; > Déclare recevable l'appel interjeté par la Société Asca ; > Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 12 février 1985 par la Cour d'appel de Monaco constitue une décision de principe majeure en droit civil monégasque des contrats spéciaux et du régime général des obligations. Il cristallise la spécificité irréductible du droit monégasque de la vente immobilière par rapport aux systèmes juridiques voisins d'inspiration napoléonienne, tout en déployant une application d'une grande classicité des règles du Code civil relatives aux obligations conditionnelles et à la preuve. #### 1. Le particularisme monégasque des articles 1426 et 143
# Tribunal Suprême de Monaco, 29 novembre 1978, n° 27514 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 29 novembre 1978, n° 27514 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1978/11-29-27514)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise au Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s’inscrit dans le cadre de la réglementation professionnelle et de l'organisation des charges d’officiers ministériels au sein du système judiciaire monégasque, plus particulièrement des fonctions d'huissier de justice près la Cour d’appel et les tribunaux. Par une Ordonnance Souveraine n° 21-41 en date du 29 mars 1938, le Prince Souverain a institué un mécanisme de roulement annuel entre les huissiers de justice pour procéder aux ventes publiques mobilières. Ce texte, en ses articles 1er, 2 et 3, prévoyait une alternance obligatoire entre les titulaires de charges d'huissier : l'article 3 disposait ainsi impérativement que « le 1er octobre de chaque année... un arrêté du Directeur des Services Judiciaires désignera l'huissier qui, en conformité des articles 1 et 2 ci-dessus, sera chargé de procéder aux ventes publiques mobilières pendant toute l'année judiciaire ». Ce dispositif réglementaire impératif a été régulièrement observé et mis en œuvre par l'Administration judiciaire jusqu’en 1963. À compter de cette date, la charge d'huissier n'a plus été occupée que par un unique titulaire au sein de la Principauté. De ce fait, l’application matérielle de l’Ordonnance Souveraine du 29 mars 1938 s'est trouvée suspendue par la force des choses, l’existence d’un roulement supposant nécessairement la présence d'au moins deux officiers ministériels susceptibles d'alterner dans l'exercice de cette attribution légale. La situation de fait a toutefois été substantiellement modifiée par l’intervention de l’Ordonnance Souveraine n° 57-70 du 11 février 1976 portant nomination de la requérante, la dame B.-B., en qualité d’huissier près la Cour d’appel et les Tribunaux. Par cette nomination, le corps des huissiers de justice monégasques comptait de nouveau deux officiers ministériels en exercice. Considérant que le rétablissement de la pluralité d’huissiers impliquait la reprise immédiate de l’application du roulement annuel prévu par l'Ordonnance de 1938, la dame B.-B. a engagé des démarches auprès de l'autorité administrative compétente, le Directeur des Services Judiciaires. Dès le 3 mai 1976, elle a adressé une première lettre prenant position sur le roulement annuel des huissiers. Puis, par une lettre du 27 septembre 1976, elle a sollicité une entrevue auprès du Directeur. Ces correspondances n'ont suscité aucune décision explicite favorable de l'autorité administrative. À l'ouverture d'une nouvelle année judiciaire, par lettre en date du 19 octobre 1977, la dame B.-B. a formellement demandé au Directeur des Services Judiciaires de désigner par arrêté l'huissier chargé de procéder aux ventes publiques mobilières pour l'année judiciaire 1977/1978, en application de l’Ordonnance Souveraine n° 21-41 du 29 mars 1938. Le Directeur des Services Judiciaires a gardé le silence sur cette réclamation. En application des règles de la procédure administrative contentieuse monégasque régissant le contentieux administratif, le silence conservé par l'autorité administrative pendant plus de quatre mois a fait naître une décision implicite de rejet à la date du 19 février 1978. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant ce refus implicite illégal et préjudiciable à ses intérêts professionnels et pécuniaires, la dame B.-B. a saisi le Tribunal Suprême, siégeant en matière administrative, par une requête enregistrée le 18 avril 1978. Par cette requête, la dame B.-B. sollicitait l'annulation pour excès de pouvoir de la décision implicite de rejet résultant du silence gardé par le Directeur des Services Judiciaires sur sa demande du 19 octobre 1977. Au soutien de ses prétentions en annulation, elle soutenait que ce rejet était entaché de violation de la loi. Elle exposait qu'elle avait légalement droit au bénéfice des prérogatives résultant de l’Ordonnance du 9 février 1878 sur les attributions des notaires et des huissiers, et que le roulement annuel prévu par l’Ordonnance Souveraine du 29 mars 1938 revêtait un caractère impératif qui s’imposait à l’Administration dès lors que la nomination d'un second huissier avait mis fin à la situation de vacance qui en entravait jusqu'alors l'exécution. Sur le terrain indemnitaire, la requérante faisait valoir que la carence fautive de l’Administration lui avait causé un préjudice direct. Elle sollicitait en conséquence l'allocation d'une indemnité pécuniaire calculée en considération du montant des ventes publiques mobilières qu'elle n'avait pas pu effectuer, ainsi que des émoluments et honoraires alloués aux huissiers par l’Ordonnance Souveraine n° 48-50 du 6 janvier 1972 (mentionnée comme du 6 janvier 1977 par la requérante). Reconnaissant ne pas disposer de tous les éléments d'évaluation chiffrée détenus par les services fiscaux, elle demandait expressément au Tribunal Suprême d'ordonner une mesure d'instruction en application de l'article 35 de l'Ordonnance Souveraine n° 29-84 du 16 avril 1963 modifiée, sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, afin de faire fixer le montant de la réparation. Par contre-requête enregistrée le 14 juin 1978, le Directeur des Services Judiciaires a conclu au rejet global de la requête en articulant principalement une fin de non-recevoir tirée de la tardiveté du recours contentieux. L’Administration soutenait que la première démarche de la requérante datait du 3 mai 1976 et avait été réitérée le 27 septembre 1976, donnant naissance à des décisions implicites de rejet intervenues respectivement le 3 septembre 1976 et le 27 janvier 1977. Selon le Directeur des Services Judiciaires : 1. Le recours pour excès de pouvoir devait être exercé dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai de quatre mois ayant fait naître le rejet de la demande du 27 septembre 1976, soit au plus tard le 27 mars 1977 ; 2. La lettre du 19 octobre 1977 ne constituait qu'un second recours gracieux qui, en application de l'article 15 de l'Ordonnance Souveraine du 16 avril 1963, ne pouvait valablement proroger ni sauvegarder le délai de recours contentieux ; 3. La décision implicite attaquée ne présentait qu'un caractère purement confirmatif des décisions implicites antérieures devenues définitives, rendant le recours tardif et irrecevable ; 4. Cette irrecevabilité du recours en annulation entraînait automatiquement l'irrecevabilité des conclusions indemnitaires accessoires, en application de l'article 90 B de la Constitution monégasque du 17 décembre 1962. Subsidiairement, sur le fond des demandes indemnitaires, l'Administration soutenait que la requérante n'apportait aucun élément de preuve établissant la réalité et le montant de son prétendu préjudice, le juge ne pouvant légalement se substituer à la carence de la partie demanderesse. En outre, le Directeur contestait l'existence même du dommage : la requérante avait la faculté d'instrumenter concurremment avec son confrère ; le préjudice allégué n'était qu'éventuel, faute de démontrer qu'elle aurait réalisé un chiffre d'affaires équivalent ; enfin, il était argué que les émoluments perçus par les deux huissiers de la place étaient en fait reversés au sein d’une bourse commune puis partagés par moitié entre eux. Par mémoire en réplique déposé le 14 juillet 1978, la dame B.-B. a contesté la fin de non-recevoir. Elle indiquait que sa lettre du 3 mai 1976 ne constituait qu'une prise de position de principe et non une demande formelle tendant à l'application de l'Ordonnance pour l'exercice à venir, d'autant que l'arrêté de nomination ne pouvait intervenir légalement qu'au 1er octobre suivant. De même, sa lettre du 27 septembre 1976 ne sollicitait qu'une audience et ne valait pas recours gracieux. En tout état de cause, elle soutenait que la demande du 19 octobre 1977 portait sur une nouvelle année judiciaire : l'obligation administrative
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25844 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 décembre 1976, n° 25844 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/12-16-25844)) ## Faits et procédure La demanderesse, désignée « dame M. » dans le dispositif et « dame J. M. » dans la formule de débouté, est une intermédiaire immobilière exerçant sous l'enseigne de l'agence J. T. & Son. Le défendeur, K., a pris contact avec cette agence en février 1973 pour acquérir un terrain à construire dans la Principauté. L'agence a adressé deux courriers, les 23 et 27 février 1973, transmettant notamment une carte de la Principauté, trois plans d'architecte, un descriptif des surfaces vendables et un plan financier sommaire. Elle a ensuite appris que K. avait obtenu, à Londres, de la société propriétaire (Compagnie Grand Métropolitain Hotels Limited) une option d'achat sur les terrains du Métropole, pour un prix de 14 millions. Les mises en demeure des 7 juin et 1er août 1973 sont restées sans effet. La demanderesse réclamait une commission de 5 %, soit 700 000 francs. Le défendeur opposait l'absence de tout mandat liant les parties. Il soutenait, à titre subsidiaire, que la commission usuelle, supportée par l'acquéreur, n'était que de 3 %, la commission de 5 % étant traditionnellement à la charge du vendeur. Il formait enfin une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour abus de procédure, chiffrée en dernier lieu à 50 000 francs. Le tribunal de première instance a rejeté la demande principale et fait droit à la demande reconventionnelle à hauteur de 5 000 francs. Le jugement a été partiellement infirmé par arrêt de la Cour d'appel du 4 novembre 1977. Les motifs et le dispositif de cet arrêt ne sont pas reproduits dans le texte fourni (non précisé dans la décision). ## Question de droit Le tribunal devait déterminer à quelles conditions un agent immobilier peut obtenir le paiement d'une commission. Il énonce qu'il le peut sur deux fondements distincts : le mandat, passé avec le vendeur, avec l'acquéreur ou avec les deux, ou la rétribution de ses peines et soins. Deux sous-questions en découlent : 1. **Sur le terrain du mandat** : la preuve d'un mandat verbal est-elle admissible lorsque le défendeur n'a pas la qualité de commerçant, et quelles sont les conditions de la preuve testimoniale ou par présomptions ? 2. **Sur la rétribution des peines et soins** : la transmission de documentation et de renseignements constitue-t-elle un service suffisant pour justifier une rémunération ? ## Solution et dispositif ### Sur le mandat Le tribunal rappelle que, le défendeur n'ayant pas la qualité de commerçant, le contrat « ne peut être prouvé que par écrit ». La preuve testimoniale ou par présomptions n'est admise qu'à deux conditions alternatives : l'existence d'un commencement de preuve par écrit émanant de la partie contre laquelle la demande est formée (article 1194 du Code civil, tel que cité par la décision), ou l'impossibilité, pour le créancier, de se procurer une preuve littérale (article 1195 du même Code). Appliquant ces règles, le tribunal écarte successivement les pièces produites. Les lettres de J. L. W. des 7 septembre 1972 et 6 octobre 1975 émanent d'un tiers et ne confèrent qu'une « autorisation » à l'agence, non un mandat. Les courriers adressés par l'agence à K. ne peuvent servir de commencement de preuve, « nul ne pouvant se préconstituer de preuve à lui-même ». Les lettres de K. des 23 et 29 avril 1974 sont « entièrement étrangères » à l'intervention de l'agence et ne constituent donc pas un commencement de preuve. Le tribunal refuse en outre de caractériser l'impossibilité de se procurer une preuve littérale. Il relève que rien n'empêchait la demanderesse d'exiger un écrit, « dans une matière où la vigilance des agents immobiliers est professionnellement exacerbée ». Le moyen tiré du mandat est donc rejeté. ### Sur la rétribution des peines et soins Le tribunal qualifie la prestation de l'agence de « simple fourniture de renseignements ». Il retient que la documentation adressée, à savoir la carte, les plans, le descriptif et le plan financier, aurait « pu être fourni[e] par n'importe quelle autre agence », l'agence ne bénéficiant d'aucune exclusivité. Cette activité ne constitue pas « un service effectivement rendu » et ne saurait fonder une rétribution. ### Sur la demande reconventionnelle Le tribunal retient que l'action « a présenté un caractère de témérité certain » et constitue un abus de droit ouvrant réparation. Il fixe à 5 000 francs les dommages-intérêts compensatoires, alors que la demande initiale était de 50 000 francs. ### Dispositif Le d
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juillet 1976, n° 25836 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juillet 1976, n° 25836 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/07-23-25836)) ## Faits et procédure Par un acte sous seing privé qualifié de « compromis de vente ferme », signé le 26 mai 1972 (le tribunal mentionne aussi la date du 26 mai 1975 dans l'exposé de la demande, incohérence que la décision ne résout pas), Mme H. s'engageait à acquérir une villa avec dépendances sise à Roquebrune-Cap-Martin, pour un prix de 370 000 F. Un acompte de 50 000 F fut versé le 29 mai. Le solde devait être réglé lors de la passation de l'acte authentique, au plus tard le 30 juin 1972. Par lettre du 2 juillet 1972, l'acquéreresse confirma sa décision de ne pas donner suite à l'achat. Elle offrit d'abandonner 37 000 F sur l'acompte, la restitution des 13 000 F restants étant subordonnée à une transaction devant intervenir avant la fin de 1972. Cette proposition ne fut pas acceptée. Mme H. assigna alors Mme B.-B. en nullité du compromis et en restitution de l'acompte, avec 10 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle se réservait de démontrer ultérieurement l'imputabilité de la rupture à la défenderesse. La défenderesse, comparaissant en personne, soutint que le compromis constituait une vente ferme que sa cocontractante avait manifestement annulée. Elle déclara opter pour la conservation de l'acompte, tout en faisant « toutes réserves de droit d'action et d'autres moyens ». ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, il s'agissait de qualifier l'acte du 26 mai : le tribunal devait déterminer si le compromis valait vente parfaite, ce qui impliquait d'apprécier l'effet de la stipulation de réitération par acte authentique et de la clause de réserve de propriété. En second lieu, et surtout, il fallait déterminer qui supportait la responsabilité de l'inexécution, et quelles conséquences en tirer. Plus précisément, la partie qui renonce à l'exécution peut-elle conserver l'acompte versé, ou le juge doit-il statuer sur la résolution, et à quelles conditions ? ## Solution et dispositif Le tribunal retient d'abord que l'acte est une **vente parfaite**. Il constate l'accord sur la chose et sur le prix, et relève que le versement de l'acompte et la date fixée pour l'acte notarié n'empêchent pas la formation immédiate du contrat. Il écarte l'argument selon lequel les effets de la vente seraient reportés à la date de l'acte authentique, en se fondant sur l'alinéa 2 de l'article 1426 du Code civil. Il juge en outre que la clause de réserve de propriété jusqu'à la passation de l'acte « ne peut, par ailleurs, affecter la validité et la portée de la convention ». Le tribunal qualifie ensuite le versement de 50 000 F d'**acompte**, point que la défenderesse ne contestait pas, et non d'arrhes. Il refuse toutefois de statuer sur la seule restitution et réserve l'examen des causes de l'inexécution, qui conditionne la nullité sollicitée. Sur la responsabilité, le tribunal retient que « les termes de la lettre du 2 juillet 1972 de la demanderesse démontrent de façon péremptoire que c'est elle qui a renoncé définitivement à exécuter le contrat de vente, quels que soient les motifs [...] qu'elle n'a pas cru devoir exposer ». Il en tire la conséquence suivante : n'offrant pas « la preuve, préalable, qui lui incombe d'une cause exonératrice de nature à légitimer sa décision, elle doit supporter l'entière responsabilité de l'inexécution des conventions intervenues ». Il relève, à l'appui, la longue inaction de l'acquéreuse pendant quatre années et son offre d'abandon de 37 000 F, qui manifestent sa conscience de cette responsabilité. Sur la demande reconventionnelle implicite, le tribunal constate que la défenderesse, qui se méprenait sur ses droits en prétendant conserver « de plano » l'acompte, pouvait demander judiciairement la résolution avec dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, « homologue de l'article 1184 du Code Civil Français ». Cette demande « doit être réputée résulter, implicitement mais nécessairement, de ses conclusions ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare résolue la vente intervenue entre parties, suivant acte sous seing privé du 26 mai 1972, du fait de l'inexécution par dame H. de ses engagements ; > En conséqu
# Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1976, n° 25800 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1976, n° 25800 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/05-10-25800)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 10 mai 1976 s'inscrit dans le cadre classique, mais toujours fertile en contentieux, de la vente d'un véhicule automobile d'occasion. Les faits, tels qu'ils résultent des énonciations de l'arrêt attaqué reprises par la haute juridiction monégasque, mettent en présence deux parties aux profils distincts : d'une part, une acheteuse, désignée sous le nom de dame G. (ou dame G.-M. dans l'intitulé de la décision), et, d'autre part, un vendeur, le sieur P., dont la qualité professionnelle est expressément relevée par les juges, puisqu'il exerçait les fonctions d'administrateur de la société anonyme monégasque (S.A.M.) « Palais de l'Automobile ». La transaction portait sur l'acquisition par la dame G. d'une voiture automobile d'occasion auprès du sieur P. Lors des pourparlers et de la conclusion de ce contrat de vente, le vendeur a formulé un certain nombre d'affirmations précises concernant les caractéristiques substantielles et l'historique du bien proposé à la vente. Plus particulièrement, le sieur P. a présenté le véhicule à sa cocontractante en lui affirmant deux éléments factuels majeurs : premièrement, que la voiture litigieuse était d'un millésime correspondant à l'année 1971 ; deuxièmement, que ce véhicule lui appartenait à titre personnel et constituait une voiture dite « de première main », c'est-à-dire qu'il en aurait été l'unique propriétaire et utilisateur depuis sa mise en circulation initiale. Sur la foi de ces déclarations rassurantes, émanant de surcroît d'un administrateur d'une société du secteur automobile, la dame G. a consenti à l'acquisition du véhicule. Les conditions financières de la transaction reflétaient directement la valeur ajoutée attribuée à ces caractéristiques promises : l'acheteuse a en effet accepté de verser un supplément de prix évalué à plus de 30 % sur le montant de l'achat de la voiture, ce prix majoré devant être considéré comme le prix effectivement convenu entre les parties. Or, il s'est avéré postérieurement à la vente que la réalité historique et administrative du véhicule différait sensiblement de la présentation qu'en avait faite le vendeur. La chronologie exacte de la vie du véhicule, telle qu'elle a été établie et non contestée devant les juridictions du fond, révélait une double inexactitude. D'une part, la voiture litigieuse n'était nullement de l'année 1971, mais avait été mise en circulation dès le mois de juin 1970, ce qui vieillissait d'autant le bien vendu. D'autre part, le véhicule n'avait jamais été une « première main » appartenant personnellement au sieur P. depuis l'origine : il avait en réalité été acquis initialement par un premier propriétaire, identifié comme étant un sieur G., lequel ne l'avait revendu au sieur P. qu'au mois de mars 1972. S'estimant trompée sur l'âge réel ainsi que sur l'origine et le nombre de propriétaires successifs du véhicule, et considérant que ces affirmations inexactes avaient déterminé son consentement à acquérir le bien à un tarif substantiellement majoré, la dame G. a estimé avoir été victime de manœuvres dolosives de la part de son vendeur. Pour étayer ses griefs, elle disposait notamment d'un élément documentaire extérieur aux parties : une simple lettre émanant d'un tiers, désigné dans l'arrêt comme étant le sieur S. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de ces constatations, la dame G. a pris l'initiative du contentieux en assignant son vendeur, le sieur P., devant les juridictions monégasques. Son action tendait à voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre eux, sur le fondement juridique du vice du consentement constitué par le dol. Le parcours procédural en première instance n'est pas détaillé dans le texte de la décision commentée (non précisé dans la décision). L'affaire a ensuite été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu contradictoirement en date du 25 avril 1974, la juridiction du second degré a fait droit aux demandes de l'acheteuse et a prononcé la nullité de la vente automobile pour cause de dol. Pour asseoir sa décision d'annulation, la Cour d'appel s'est livrée à une analyse des éléments de preuve versés aux débats, parmi lesquels figurait notamment la lettre rédigée par le tiers, le sieur S. Les juges d'appel ont considéré que les faits reprochés par la dame G. à l'encontre du sieur P. étaient dûment établis. Ils ont relevé le caractère mensonger des affirmations du vendeur relatives à l'année du véhicule (1971 au lieu d'une mise en circulation en juin 1970) et à sa qualité de première main lui appartenant personnellement (alors qu'il provenait d'une revente effectuée en mars 1972 par le premier acquéreur, le sieur G.). La Cour d'appel a en outre estimé que ces éléments d'appréciation avaient nécessairement joué un rôle déterminant dans l'esprit de l'acheteuse lorsqu'elle avait accepté de supporter un supplément de prix supérieur à 30 %, concluant qu'en l'absence de ces manœuvres dolosives et mensongères, la dame G. n'aurait pas contracté à ce prix ainsi majoré. Mécontent de cette issue judiciaire qui anéantissait rétroactivement la transaction, le vendeur, le sieur P., représenté par Maître Sanita, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision en date du 4 décembre 1975 à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 25 avril 1974. La défenderesse au pourvoi, la dame G., était quant à elle représentée par Maître Marquilly, avocat-défenseur. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, le demandeur au pourvoi a articulé son argumentation autour de deux moyens distincts, ciblant respectivement le terrain probatoire et le terrain de la qualification substantielle du dol. Par un premier moyen de révision, le sieur P. reprochait à l'arrêt infirmatif ou confirmatif (non précisé dans la décision) ayant prononcé la nullité de la vente d'avoir méconnu les règles gouvernant la charge et l'administration de la preuve en matière contractuelle. Plus précisément, il faisait grief à la Cour d'appel de ne pas avoir légalement constaté la preuve positive des faits prétendument constitutifs de dol et de les avoir, en réalité, simplement présumés. Selon le demandeur au pourvoi, une telle démarche violait directement les dispositions de l'article 971 du Code civil monégasque (selon lesquelles le dol ne se présume pas et doit être prouvé). Le moyen critiquait implicitement mais nécessairement le recours par les juges du fond à de simples présomptions ou à des écrits émanant de tiers, tels que la lettre du sieur S., pour considérer le vice du consentement comme établi. Par un second moyen de révision, le sieur P. déplaçait la critique sur le terrain de la qualification juridique des faits. Il faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu à sa charge l'existence de manœuvres dolosives, alors même que, selon lui, les faits constatés par les juges du fond — tels qu'ils résultaient en particulier de la lettre du sieur S. — n'étaient pas juridiquement constitutifs d'un dol au sens de la loi civile. En substance, le vendeur soutenait que de simples affirmations inexactes ou des mensonges non appuyés par une mise en scène extérieure ne pouvaient revêtir la qualification légale de manœuvres frauduleuses, ou à tout le moins n'avaient pas le caractère requis pour entraîner l'annulation du contrat dans son intégralité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Saisie de ces deux moyens complémentaires, la Cour de révision de Monaco devait résoudre un double problème juridique fondamental touchant à la théorie générale des vices du consentement et à l'office du juge en matière de dol. La première question de droit concernait le régime probatoire applicable à l'action en nullité pour dol : comment s'articulent l'interdiction légale de présumer le dol, posée par l'article 971 du Code civil, et les règles relatives aux modes de preuve admissibles devant les juridictions civiles ? Plus précisément, les juges du fond peuvent-ils, sans inverser la charge de la preuve ni violer la prohibition des présomptions de dol, fonder leur conviction sur le fondement de l'article 1200 du Code civil en recourant à tous les moyens de preuve, et notamment en accueillant à titre d'élément probatoire une simple lettre missive émanant d'un tiers au contrat ? La seconde question de droit portait à la fois sur la définition substantielle du dol et sur la délimitation des pouvoirs respectifs des juges du fond et du juge de cassation (révision) : d'une part, la Cour de révision exerce-t-elle un contrôle de qualification légale sur les faits retenus par les juges du fond au titre des manœuvres frauduleuses ? D'autre part, dans l'affirmative, le fait pour un vendeur d'affirmer mensongèrement qu'un véhicule d'occasion est d'une année plus récente qu'en réalité et constitue une première main lui appartenant personnellement, déterminant ainsi l'acheteur à payer un prix majoré de plus de 30 %, suffit-il à caractériser légalement un dol entraînant la nullité de la vente ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour La Cour de révision, statuant sous la présidence et sur le rapport de Monsieur le Premier Président Combaldieu, après avoir entendu Monsieur le Premier Substitut Général Default, répond par la négative aux griefs formulés par le pourvoi et valide intégralement l'arrêt de la Cour d'appel à travers une motivation particulièrement dense et didactique. #### 1. Sur le terrain de la preuve du dol (réponse au premier moyen) Pour écarter le grief de violation de l'article 971 du Code civil, la Cour de révision procède en deux temps, distinguant nettement la charge de la preuve (le fardeau probatoire) de l'administration de la preuve (les modes de preuve admissibles). Dans un premier temps, la haute juridiction relève que la Cour d'appel s'est livrée à une « appréciation souveraine des divers éléments de preuve contradictoirement débattus devant elle ». Ce faisant, elle affirme que les juges du second degré ont, « sans renversement du fardeau de la preuve », déclaré établis les faits reprochés à titre de dol par l'acheteuse au vendeur. La Cour de révision rappelle ainsi que le respect du principe du contradictoire et le maintien de la charge probatoire sur les épaules du demandeur à la nullité suffisent à écarter le reproche selon lequel le dol aurait été abstraitement supposé ou déduit d'une absence de preuve contraire. Dans un second temps, par un motif de principe d'une grande clarté conceptuelle introduit par la locution « Que, d'ailleurs », la Cour de révision explicite le fondement textuel permettant d'admettre des preuves imparfaites ou extrinsèques. Elle énonce que « le dol étant constitutif d'une fraude, les juges du fond pouvaient, en application de l'article 1200 du Code Civil, avoir égard, pour le caractériser, à tous les moyens de preuve ». En qualifiant le dol de « fraude », la Cour opère un rattachement direct aux dispositions de l'article 1200 du Code civil monégasque, texte qui autorise le recours aux présomptions du fait de l'homme (indices graves, précis et concordants) lorsque l'acte est attaqué pour cause de fraude ou de dol. Tirant la conséquence logique de ce principe de liberté probatoire des faits juridiques frauduleux, la Cour de révision précise « qu'il s'ensuit notamment, qu'une simple lettre émanant d'un tiers et versée aux débats, pouvait, conjointement avec d'autres éléments, concourir à l'administration de la preuve ». Ainsi, loin de violer l'article 971 qui interdit au juge de postuler le dol *a priori*, le recours à l'article 1200 permet au juge de forger sa conviction *a posteriori* à partir d'un faisceau d'indices, au sein duquel un écrit non formalisé rédigé par un tiers (en l'espèce la lettre du sieur S.) trouve pleinement sa place dès lors qu'il est corroboré par d'autres éléments soumis au débat contradictoire. #### 2. Sur le terrain de la qualification et du contrôle du dol (réponse au second moyen) Abordant le second moyen qui contestait la qualification juridique des faits constatés, la Cour de révision commence par retracer avec précision les constatations souveraines opérées par la Cour d'appel. Elle rappelle que les juges du fond ont relevé l'existence d'affirmations mensongères émanant du sieur P., lequel avait soutenu à la dame G. que la voiture proposée datait de 1971 et lui appartenait personnellement en première main. La Cour de révision souligne le caractère incontesté de la fausseté de ces dires : le véhicule avait été mis en circulation en juin 1970 et n'avait été revendu au sieur P. qu'en mars 1972 par son premier acquéreur, le sieur G. Surtout, la Cour de révision s'attache à vérifier le caractère déterminant de cette tromperie dans la psychologie contractuelle de la victime. Elle reprend l'analyse de la Cour d'appel selon laquelle ces éléments d'appréciation avaient « nécessairement été déterminants » lorsque l'acheteuse avait consenti un supplément de prix de plus de 30 %. La haute juridiction valide la déduction des juges du fond selon laquelle, sans ces « manœuvres dolosives et mensongères », la dame G. n'aurait pas contracté à ce prix majoré, en prenant soin de préciser une donnée juridique essentielle : ce prix majoré « doit être considéré comme celui convenu entre les parties ». Par cette incise, la Cour neutralise toute distinction artificielle qui consisterait à dire que le dol n'aurait porté que sur une modalité accessoire (le supplément de prix) et non sur la substance même de l'accord contractuel. Enfin, la Cour de révision formule son second attendu de principe, fixant la frontière exacte de son office de juge du droit face à l'appréciation souveraine des juges du fond. Elle affirme que « si la réalité et la gravité des faits desquels résulte le dol sont laissées à l'appréciation des juges du fond, la Cour de Révision a le pouvoir de contrôler leur qualification légale et le caractère de manœuvres frauduleuses qui leur est attribué ». Exerçant immédiatement ce contrôle de qualification légale sur les constatations de l'arrêt attaqué, elle juge qu'en retenant comme constitutifs de dol les faits ainsi constatés (des affirmations mensongères déterminantes du consentement au prix convenu), la Cour d'appel a fait une « exacte application » des textes visés au moyen. ### C. Le dispositif Au terme de cette double démonstration écartant successivement les deux moyens du pourvoi, la Cour de révision prononce une décision de rejet pur et simple, dont le dispositif est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L'arrêt rendu le 10 mai 1976 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *P. c/ dame G.-M.* revêt la stature d'un véritable arrêt de principe au sein de la jurisprudence civile monégasque. Par la netteté de ses formules, immédiatement reprises dans le sommaire officiel de la décision, la haute juridiction fixe durablement trois axes majeurs du droit des contrats : l'articulation harmonieuse des textes relatifs à la preuve du dol, l'assimilation du mensonge caractérisé aux manœuvres frauduleuses déterminantes, et l'affirmation du contrôle de qualification exercé par le juge de révision. ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'analyse de cette décision commande d'examiner successivement la résolution du paradoxe probatoire apparent entre les articles 971 et 1200 du Code civil (1), l'appréhension matérielle et psychologique du dol à travers le mensonge et le prix (2), ainsi que la répartition des compétences entre les juges du fait et le juge du droit (3). #### 1. La conciliation classique des articles 971 et 1200 du Code civil : l'exclusion de la présomption légale par l'admission des présomptions de fait Le premier apport majeur de l'arrêt du 10 mai 1976 réside dans la clarification qu'il opère quant au sens exact de la maxime traditionnelle selon laquelle « le dol ne se présume pas ». Le pourvoi tentait en effet de jouer sur la polysémie du terme « présomption » en droit civil pour faire annuler l'arrêt de la Cour d'appel. Lorsque l'article 971 du Code civil monégasque (exact pendant de l'ancien article 1116, alinéa 2, du Code civil français alors en vigueur) dispose que le dol ne se présume pas et doit être prouvé, il édicte une règle relative à l'attribution de la charge de la preuve et à l'interdiction des déductions purement abstraites. Ce texte signifie que le juge ne saurait déduire l'existence d'une tromperie du seul déséquilibre économique du contrat — tel que, en l'espèce, le paiement d'un surprix de plus de 30 % — pas plus qu'il ne peut imposer au cocontractant accusé de dol de prouver sa propre bonne foi. La bonne foi étant toujours présumée en matière contractuelle, c'est à celui qui allègue la déloyauté de son partenaire d'en rapporter la démonstration positive. Pour autant, cette exigence probatoire ne saurait se muer en une *probatio diabolica* qui exigerait de la victime la production d'un écrit préconstitué constatant la tromperie. Par nature, l'auteur d'un dol agit dans l'ombre ou par l'oralité, et se garde bien de laisser à sa victime une reconnaissance écrite de ses agissements malhonnêtes. Sur le plan de la théorie générale du droit civil, le dol n'est pas un acte juridique volontaire destiné à produire des effets de droit, mais un pur fait juridique, de nature délictuelle ou quasi-délictuelle, intervenant lors de la formation du contrat. C'est précisément pour répondre à cette réalité matérielle que la Cour de révision mobilise l'article 1200 du Code civil monégasque (correspondant à l'ancien article 1353 du Code civil français relatif aux présomptions qui ne sont point établies par la loi). En affirmant avec force que « le dol étant constitutif d'une fraude, les juges du fond pouvaient, en application de l'article 1200 du Code Civil, avoir égard, pour le caractériser, à tous les moyens de preuve », la Cour de révision lève toute ambiguïté : si le dol ne peut être *présumé* au sens d'une dispense de preuve (article 971), il peut parfaitement être prouvé *par présomptions* au sens de modes de preuve indiciaires (article 1200). L'admission de la « simple lettre émanant d'un tiers et versée aux débats » (la lettre du sieur S.) illustre magistralement cette liberté probatoire. Dans un système de preuve légale stricte applicable aux actes juridiques, un écrit émanant d'un tiers qui ne revêt pas la forme d'une attestation testimoniale régulière ou d'un acte authentique est dépourvu de force probante autonome. Mais en matière de fraude et de dol, un tel document accède au rang d'indice matériel, de présomption du fait de l'homme. La Cour de révision prend d'ailleurs soin de préciser que cette lettre concourt à l'administration de la preuve « conjointement avec d'autres éléments » et après avoir été soumise à des débats contradictoires. Ce faisceau d'indices concordants (la lettre du tiers S., les dates officielles de mise en circulation en juin 1970 et de revente en mars 1972 par le premier acquéreur G., ainsi que la majoration de prix constatée) permet aux juges du fond de forger souverainement leur intime conviction sans jamais renverser le fardeau probatoire.
# Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25750 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25750 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1975/04-17-25750)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 avril 1975 s'inscrit dans le cadre de la procédure de faillite d'une société civile immobilière, la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace, représentée par le sieur O. ès qualités de syndic. À l'origine des opérations immobilières et financières litigieuses se trouve la cession d'un bien dont la chronologie contractuelle révèle une discordance de prix manifeste entre deux instruments juridiques successifs. Dans un premier temps, un acte qualifié de promesse de vente a été conclu le 17 février 1967, fixant le prix de la vente à la somme de 9 000 000 de francs. Dans un second temps, la vente a été formalisée par un acte notarié en date du 1er décembre 1967. Toutefois, cet acte authentique ne comportait plus que la somme de 6 000 000 de francs au titre du prix de vente, soit une différence de 3 000 000 de francs par rapport à l'acte initial du 17 février 1967, dont le caractère de contre-lettre n'a pas été contesté devant les juges du fond. Par la suite, la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace a fait l'objet d'une procédure collective. Dans le cadre des opérations de vérification et d'admission des créances, le syndic de la faillite a dressé l'état des créances privilégiées. Au sein de cet état, les créances déclarées par le sieur G., d'une part, et par les consorts ou hoirs A., d'autre part, ont été admises à titre privilégié pour des montants respectifs de 5 244 000 francs et de 3 510 000 francs. Ces montants intégraient manifestement la fraction du prix dissimulée dans l'acte public mais stipulée dans la contre-lettre du 17 février 1967, à hauteur de 1 500 000 francs pour chacune des deux parties créancières. Parallèlement à ces événements, divers créanciers de la société débitrice s'étaient regroupés au sein d'une structure collective dénommée « Syndicat de Défense des Créanciers Hypothécaires de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace » (également désignée dans l'arrêt sous l'appellation de « Syndicat de Défense des Créanciers »). Cette entité, constituée de créanciers hypothécaires, a été formée sous le régime de la loi monégasque n° 492 du 3 janvier 1949 relative aux associations. Ses statuts, qui lui conféraient pour unique objet la défense des droits des créanciers de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace avec le pouvoir exclusif « de gérer les intérêts communs » en vertu de leurs articles 10 et 22, avaient été dûment approuvés par un arrêté du Ministre d'État de la Principauté en date du 16 novembre 1970. Estimant que l'admission des créances privilégiées du sieur G. et des hoirs A. à hauteur des montants retenus par le syndic préjudiciait aux droits de ses membres en ce qu'elle donnait effet à une contre-lettre portant augmentation du prix déclaré dans l'acte authentique, cette association de défense a entrepris de contester l'état des créances. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le « Syndicat de Défense des Créanciers Hypothécaires de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace » a formé un contredit à l'encontre de l'état des créances privilégiées arrêté par le syndic, visant spécifiquement les admissions prononcées au profit du sieur G. et des consorts A. En première instance, la juridiction saisie (dont la nature exacte et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision) a accueilli favorablement cette démarche. Le jugement a constaté que le syndicat demandeur était effectivement constitué de créanciers hypothécaires, a déclaré son contredit recevable et a fait droit sur le fond à la contestation en réduisant le montant des créances privilégiées admises. Sur appel des hoirs A. et du sieur G., la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt contradictoire rendu le 15 janvier 1974, intégralement confirmé le jugement de première instance. Les juges d'appel ont, d'une part, validé la recevabilité de l'action collective exercée par le groupement de créanciers en relevant sa nature véritable d'association de défense régie par la loi n° 492 du 3 janvier 1949. D'autre part, sur le fond du droit, la Cour d'appel a fait application des dispositions de l'article 38 de l'Ordonnance sur l'Enregistrement du 29 avril 1828 pour frapper de nullité la contre-lettre du 17 février 1967. En conséquence, l'arrêt confirmatif a modifié l'état des créances privilégiées du sieur G. et des consorts A. en réduisant chacune d'elles d'une somme de 1 500 000 francs (ramenant ainsi implicitement mais nécessairement les admissions respectives de 5 244 000 francs à 3 744 000 francs et de 3 510 000 francs à 2 010 000 francs). Le 28 janvier 1974, les hoirs A. et le sieur G., représentés par Maître H. Marquilly, avocat-défenseur, ont formé un pourvoi en révision contre cet arrêt du 15 janvier 1974. À l'appui de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs ont développé deux moyens de cassation distincts, l'un de nature procédurale, l'autre touchant au fond du droit fiscal et civil des obligations. Par leur premier moyen, les demandeurs au pourvoi contestaient la recevabilité même du contredit formé par le groupement de créanciers. Ils invoquaient à ce titre une triple violation de la loi : 1. La violation de l'article 466, alinéa 1er, du Code de commerce régissant le droit de former contredit dans le cadre d'une faillite ; 2. La violation de la règle traditionnelle de procédure civile selon laquelle « nul ne plaide par procureur » ; 3. La violation de l'article 1 bis de l'Ordonnance du 9 décembre 1913, modifiée le 12 juillet 1963, relative à la profession d'avocat-défenseur. Sous ce même premier moyen, les demandeurs soutenaient en outre que le contredit était entaché de nullités formelles, motifs pris de ce qu'il avait été formulé irrégulièrement par une simple lettre et qu'il comportait une signature émanant d'une personne dépourvue de qualité pour agir. Par leur second moyen, les hoirs A. et le sieur G. critiquaient le chef de l'arrêt ayant prononcé la réduction de leurs créances sur le fondement de l'article 38 de l'Ordonnance sur l'Enregistrement du 29 avril 1828. Ils soutenaient que ce texte, de nature fiscale, commandait une interprétation stricte. Or, ledit article sanctionnant de nullité toute contre-lettre ayant pour objet une « augmentation du prix stipulé dans un acte public ou dans un acte sous signature privée, précédemment enregistré », les demandeurs faisaient valoir que cette sanction ne pouvait recevoir application qu'à la condition chronologique stricte que l'augmentation occulte de prix s'oppose à un prix ostensible antérieurement fixé d'un montant inférieur. Selon leur thèse, la promesse de vente du 17 février 1967 (stipulant un prix de 9 000 000 de francs) étant chronologiquement antérieure à l'acte de vente authentique du 1er décembre 1967 (stipulant un prix de 6 000 000 de francs), le premier acte n'avait logiquement pas pu « augmenter » le prix porté dans le second acte postérieur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie de deux questions de droit substantielles et inédites dans leur formulation précise, touchant respectivement au droit judiciaire privé appliqué aux procédures collectives et au régime de la simulation par contre-lettre en droit fiscal et civil monégasque. En premier lieu, sur le terrain procédural : **Une association régulièrement constituée sous l'empire de la loi monégasque, regroupant des créanciers hypothécaires et ayant pour objet statutaire exclusif la défense des droits des créanciers d'une société en faillite ainsi que la gestion de leurs intérêts communs, a-t-elle qualité et recevabilité pour former collectivement un contredit à l'état des créances au sens de l'article 466, alinéa 1er, du Code de commerce, sans méconnaître l'adage « nul ne plaide par procureur » ?** Accessoirement, la Cour devait déterminer si les griefs tirés de l'irrégularité formelle de l'acte de contredit (simple lettre, défaut de qualité du signataire) et de la violation du monopole des avocats-défenseurs pouvaient être utilement soulevés pour la première fois devant la juridiction de cassation. En second lieu, sur le fond du droit : **La nullité édictée par l'article 38 de l'Ordonnance sur l'Enregistrement du 29 avril 1828, qui frappe les contre-lettres ayant pour objet une « augmentation du prix stipulé dans un acte public ou dans un acte sous signature privée, précédemment enregistré », s'applique-t-elle à une contre-lettre conclue antérieurement à l'acte authentique de vente, ou l'incise « précédemment enregistré » impose-t-elle que l'acte ostensible soit toujours antérieur à l'acte secret ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement rigoureux, scindé selon les deux moyens qui lui étaient soumis, en faisant usage des techniques classiques de la cassation telles que l'irrecevabilité des moyens nouveaux et la substitution de motifs. #### 1. Sur la recevabilité de l'action collective et les griefs de forme (Premier moyen) La Haute juridiction monégasque procède tout d'abord à un tri procédural au sein des branches composant le premier moyen. S'agissant des critiques relatives à la forme même du contredit (rédaction par simple lettre, défaut de qualité du signataire matériel de l'acte) ainsi qu'à la violation alléguée des règles régissant le monopole ou les prérogatives de la profession d'avocat-défenseur (Ordonnance du 9 décembre 1913 modifiée), la Cour relève que ces griefs sont invoqués pour la première fois en cause de révision. Or, l'examen de telles irrégularités nécessitant des vérifications factuelles (vérification de la nature du courrier, de l'identité et des pouvoirs du signataire, des modalités d'introduction de l'instance) que les juges du fond n'ont pas été mis en mesure d'effectuer, le moyen est qualifié de « mélangé de fait et de droit ». En application des règles classiques régissant le pourvoi en révision, ce chef du moyen est déclaré nouveau et, par suite, frappé d'irrecevabilité. Abordant ensuite la question centrale de la recevabilité de l'action du groupement au regard de l'article 466, alinéa 1er, du Code de commerce et de la règle « nul ne plaide par procureur », la Cour de révision énonce un attendu de principe particulièrement net. Elle affirme que, dès lors qu'elle est régulièrement constituée, une association de défense de créanciers visés à l'article 466, alinéa 1er, du Code de commerce relatif à la faillite est recevable et a qualité pour agir collectivement en contredit. La Cour justifie cette solution par une analyse transparente et fonctionnelle de l'action associative : en agissant ainsi, l'association ne fait que réaliser collectivement « ce que chaque créancier qualifié, au sens dudit article, peut faire individuellement au bénéfice de tous ». Dès lors que l'association exerce un droit propre conféré par son objet statutaire qui converge exactement avec la prérogative individuelle de chacun de ses membres au profit de la collectivité des créanciers, la règle « nul ne plaide par procureur » se trouve privée d'objet et est déclarée « sans application ». Pour ancrer ce principe dans les constatations souveraines des juges du fond, la Cour de révision relève que la Cour d'appel a procédé à une requalification exacte de l'entité demanderesse. Bien que dénommée « Syndicat de Défense des Créanciers », cette structure n'était pas un syndicat professionnel, mais en réalité une « association de défense » régie par le droit commun associatif monégasque, à savoir la loi n° 492 du 3 janvier 1949, dont les statuts avaient reçu l'approbation officielle par arrêté du Ministre d'État du 16 novembre 1970. Les juges du fond avaient également relevé que son objet statutaire unique était la défense des droits des créanciers de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace, avec pouvoir exclusif de gérer les intérêts communs (articles 10 et 22 des statuts), et que le jugement confirmé constatait qu'elle était composée de créanciers hypothécaires (lesquels sont, par nature, des créanciers qualifiés au sens du droit de la faillite). Opérant « par motif substitué en tant que de besoin », la Cour de révision valide ainsi la justification légale de l'arrêt d'appel. #### 2. Sur la portée de la nullité des contre-lettres fiscales (Second moyen) Sur le second moyen, la Cour de révision était invitée à se livrer à une exégèse grammaticale et téléologique de l'article 38 de l'Ordonnance sur l'Enregistrement du 29 avril 1828. Les demandeurs tentaient d'échapper à la nullité de la promesse de vente du 17 février 1967 en exploitant la chronologie des actes : la promesse fixant le prix à 9 millions de francs étant antérieure à l'acte notarié du 1er décembre 1967 fixant le prix à 6 millions de francs, ils soutenaient que les mots « précédemment enregistré » contenus dans le texte légal s'appliquaient tant à l'acte public qu'à l'acte sous seing privé, exigeant ainsi que l'acte ostensible préexiste toujours à la contre-lettre. La Cour de révision rejette cette interprétation littérale biaisée. Elle observe tout d'abord que le caractère même de contre-lettre de l'acte du 17 février 1967 n'était pas contesté devant la Cour d'appel. En effet, la simulation ne dépend pas de l'ordre chronologique de rédaction des instruments, mais de la volonté des parties de dissimuler leur convention véritable derrière un acte apparent destiné au public et à l'administration fiscale. Surtout, procédant à une analyse syntaxique rigoureuse de l'article 38 de l'Ordonnance du 29 avril 1828 (« ... augmentation du prix stipulé dans un acte public ou dans un acte sous signature privée, précédemment enregistré... »), la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que ce texte s'applique pleinement aux contre-lettres conclues antérieurement à l'acte public. Pour ce faire, elle précise que les termes « précédemment enregistré » ne visent que la seconde branche de l'alternative, à savoir « les actes sous signature privée ». En effet, un acte public (notarié) est par nature soumis à la formalité de l'enregistrement et doté d'une date certaine et d'une authenticité propres au moment de sa passation, tandis qu'un acte sous seing privé ostensible ne peut servir de base de comparaison fiscale que s'il a déjà été présenté à la formalité de l'enregistrement avant la découverte ou la rédaction de la contre-lettre. Dès lors que l'acte ostensible était en l'espèce un acte public (l'acte notarié du 1er décembre 1967), la condition d'antériorité liée à l'expression « précédemment enregistré » était inopérante, et la contre-lettre antérieure du 17 février 1967 tombait sous le coup de la nullité légale. ### C. Le dispositif Au terme de cette double motivation, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi selon la formule consacrée : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 avril 1975 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure au sein de l'ordre juridique monégasque, tant par sa contribution à la théorie générale de l'action en justice des groupements dans les procédures collectives que par sa fermeté dans la répression civile des dissimulations fiscales. Bien que rendu sous l'empire de textes propres à la Principauté, cet arrêt présente une parenté intellectuelle étroite avec les évolutions doctrinales et jurisprudentielles observées en droit comparé franco-monégasque. #### 1. L'accueil libéral mais encadré de l'action associative en défense d'intérêts collectifs Sur le terrain du droit judiciaire privé, la décision commentée aborde l'une des questions les plus délicates de la procédure civile du XXe siècle : l'articulation entre l'action en justice des associations de défense (parfois qualifiées de « ligues de défense ») et les principes traditionnels gouvernant l'intérêt et la qualité à agir, au premier rang desquels figure la maxime « nul ne plaide par procureur » ainsi que le principe de spécialité de la qualité à agir dans les contentieux dits « attitrés ». En droit de la faillite (régi à l'époque des faits par les dispositions anciennes du Code de commerce monégasque, et notamment son article 466, alinéa 1er), la faculté de former un contredit à l'encontre de l'état des créances vérifiées et admises par le syndic est une prérogative strictement réglementée. Elle n'appartient pas à tout intéressé, mais uniquement au débiteur failli et aux créanciers eux-mêmes portés sur le bilan ou dont la créance a été vérifiée. Une lecture exégétique et restrictive de l'article 466, alinéa 1er, aurait pu conduire à dénier toute qualité à agir à l'association régie par la loi n° 492 du 3 janvier 1949, au motif que cette personne morale, distincte de la personne de ses membres, n'était pas elle-même titulaire d'une créance inscrite au passif de la S.C.I. Monte-Carlo Résidence Palace. Pour surmonter cet obstacle, la Cour de révision adopte une conception remarquablement moderne de la transparence procédurale des associations de défense. Elle énonce que l'association est recevable à agir collectivement dès lors qu'elle fait « ce que chaque créancier qualifié, au sens dudit article, peut faire individuellement au bénéfice de tous ». Cette formulation mérite une attention particulière. En premier lieu, la Cour de révision consacre la validité de l'action associative de regroupement (action dite en défense d'intérêts collectifs ou *class action* embryonnaire par la voie du contrat d'association). En droit français voisin, à la suite des célèbres travaux de la doctrine du début du XXe siècle et de l'arrêt de la Chambre civile du 23 juillet 1918 (ayant admis qu'une association de propriétaires ou de contribuables puisse agir pour la défense des intérêts en vue desquels elle s'est constituée), la jurisprudence a progressivement admis qu'une association régulièrement déclarée puisse exercer en justice les actions que ses membres auraient individuellement qualité pour intenter, à condition que l'objet social le prévoie expressément et qu'aucun texte d'ordre public n'y fasse obstacle. En l'espèce, la Cour de révision monégasque s'inscrit directement dans ce sillon : puisque le jugement de première instance avait constaté que le « Syndicat » était composé de créanciers hypothécaires (donc de créanciers individuellement qualifiés au sens de l'article 466 du Code de commerce), le groupement emprunte en quelque sorte la qualité à agir de ses
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 janvier 1996, n° 26490 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 18 janvier 1996, n° 26490 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1996/01-18-26490)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un studio et d'une cave situés dans un même immeuble monégasque (C. G.) confie, le 2 janvier 1995, deux mandats exclusifs de vente à l'agence immobilière John Taylor and Son, exploitée par la société anonyme Centre Immobilier Pastor. Le second mandat porte sur un appartement, une cave, un parking appartenant à une société panaméenne dont la mandante se dit représentante. Après plusieurs visites et offres non suivies d'effet, l'agence reçoit le 3 juillet 1995 une promesse d'achat d'un acquéreur (Y. P.), présentée par une autre agence, portant sur l'ensemble des biens. La mandante accepte cette offre le 5 juillet 1995. Le 6 juillet, elle signe un « bon de commission » par lequel elle s'engage à verser à l'agence une commission forfaitaire de 500 000 francs TTC « à la signature de l'acte authentique de vente ». L'acquéreur verse le 7 juillet une somme de 1 250 000 francs, représentant 10 % du prix, le prix total étant fixé à 12 500 000 francs. L'acte authentique, d'abord reporté, est fixé au plus tard au 3 août 1995. Le 9 juillet, la venderesse informe l'agence qu'elle renonce à l'opération. Le notaire constate sa défaillance au rendez-vous du 3 août. Par exploit du 11 août 1995, la société Centre Immobilier Pastor assigne C. G. en paiement de la commission conventionnelle de 500 000 francs, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 1995, et de 40 000 francs de dommages-intérêts pour la carence imputée à la défenderesse. La défenderesse, régulièrement citée, ne comparaît pas. Le tribunal statue par défaut. ## Question de droit La question posée est double. Il s'agit, d'une part, de déterminer si la stipulation d'une commission payable « à la signature de l'acte authentique » constitue une condition suspensive du droit à rémunération de l'agent immobilier ou un simple terme. D'autre part, il faut déterminer si la renonciation du mandant à la réitération de la vente, intervenue après l'acceptation de l'offre, prive l'agent de son droit à commission. Le tribunal ajoute implicitement une troisième interrogation : à quel moment le droit à commission de l'agent prend-il naissance, à la conclusion de l'opération ou à son exécution ? ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la qualification de condition. Il retient que la clause fixant le paiement à la signature de l'acte authentique « n'apparaît caractériser qu'un simple terme ». Il relève que « la seule condition expressément prévue par la cliente était l'achat par Y. P., ou toute autre personne substituée » des biens. Le droit à commission est donc subordonné à « la réalisation de l'affaire, c'est-à-dire sa conclusion, et non à son exécution effective par les co-contractants ». Le tribunal fonde cette conclusion sur la formation du contrat de vente. Il estime que, dès la signature de l'acte d'acceptation du 5 juillet 1995, « constatant l'engagement réciproque des parties et non affecté d'une faculté de dédit » et emportant « accord sur la chose et sur le prix au sens de l'article 1426 du Code civil », la commission était acquise. Elle correspondait à « l'interv