122 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25751 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 avril 1975, n° 25751 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1975/04-17-25751)) L’arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 avril 1975, dans l’affaire opposant la société anonyme Financière Segimo à M. K. et aux hoirs S., s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations et du droit spécial des contrats immobiliers. Cette décision offre une illustration topique de la rigueur avec laquelle la haute juridiction monégasque appréhende l'articulation entre les modalités de l'obligation — singulièrement la distinction entre la condition suspensive affectée d'un délai préfix et le terme — et le formalisme légal gouvernant les transactions immobilières. En refusant de conférer un caractère définitif à des accords préliminaires conclus par simple échange de lettres, dès lors que les événements érigés en conditions de l'engagement n'ont pas été accomplis dans le laps de temps conventionnellement imparti, la Cour de révision réaffirme la force obligatoire des stipulations contractuelles tout en consolidant l'exigence d'authenticité posée par le Code civil monégasque. La période précontractuelle et la phase de formation progressive des ventes immobilières d'envergure donnent fréquemment lieu à une superposition d'actes préparatoires : offres d'achat, lettres d'intention, accords de substitution ou de subrogation, et promesses de vente. Lorsque l'opération projetée implique la cession ou la substitution dans le bénéfice d'accords antérieurs, la tentation est grande, pour le cessionnaire ou le subrogé qui n'a pas satisfait aux exigences temporelles et formelles qu'il avait lui-même proposées, de plaider le caractère parfait et définitif de l'engagement par le seul effet du *solo consensu*. L'enjeu est alors de déterminer si les exigences de régularisation par acte authentique et de constitution de garanties bancaires dans un délai déterminé constituent de simples modalités d'exécution d'un contrat déjà formé — dont l'inobservation relèverait du régime de la résolution judiciaire pour inexécution — ou si elles s'analysent en de véritables conditions suspensives encadrées dans un temps fixe, dont la défaillance entraîne de plein droit la caducité des accords. C'est précisément à cette ligne de partage fondamentale entre la formation conditionnelle du lien d'obligation et l'inexécution d'une obligation pure et simple que la Cour de révision a été confrontée dans le présent litige. Par une motivation concise mais d'une grande densité juridique, la haute juridiction valide l'analyse des juges du fond ayant prononcé le débouté de la société demanderesse, en articulant habilement les règles gouvernant la défaillance de la condition suspensive enfermée dans un délai déterminé (article 1031 du Code civil) et celles relatives à l'exigence d'un acte notarié en matière de vente immobilière (article 1432 du Code civil). L'examen approfondi de cette décision commande d'exposer le contexte factuel et procédural dans lequel s'est noué le contentieux (I), avant de décortiquer la question de droit et la solution retenue par la Cour de révision (II), pour enfin mesurer l'exacte portée jurisprudentielle et pratique de cet arrêt (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L'affaire soumise à la censure de la Cour de révision trouve son origine dans une opération immobilière complexe, structurée en deux étapes successives, impliquant initialement les copropriétaires d'un bien immobilier et un premier candidat acquéreur, auquel une société financière a par la suite souhaité se substituer (A). L'échec de la concrétisation de cette seconde phase dans les délais convenus a cristallisé un contentieux qui s'est déployé devant les juridictions monégasques jusqu'au pourvoi en révision (B). ### A. Les faits à l'origine du litige La genèse factuelle du litige, telle qu'elle ressort des énonciations de l'arrêt attaqué reprises par la Cour de révision, débute à la fin de l'été 1972. Les dames M.-R. S., épouse L., F. S. et H. S., épouse D. (désignées dans l'intitulé de la décision sous l'appellation des « Hoirs S. » ou des « sœurs S. ») étaient copropriétaires d'un bien immobilier dénommé la Villa « L. C. ». Par une lettre datée du 12 septembre 1972, M. K. a formulé auprès des trois copropriétaires une proposition d'achat portant sur ladite villa, moyennant un prix principal fixé à 4 500 000 francs. Cette proposition d'acquisition initiale n'était pas dépourvue de prévisions quant au processus formel et financier devant conduire au transfert de propriété. Il était en effet expressément envisagé que l'opération se déroulerait après la signature d'un « compromis notarié ». En outre, les modalités financières prévoyaient le versement d'un acompte représentant 10 % du prix total, lequel acompte devait demeurer séquestré entre les mains du notaire instrumentaire jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente définitif, date à laquelle le solde du prix devait être intégralement payé. L'arrêt mentionne l'existence d'« accords susvisés » découlant de cette proposition initiale. Plusieurs mois après cette première étape, un tiers à la relation initiale est intervenu pour reprendre à son compte l'opération immobilière. Par une lettre en date du 9 mars 1973, la Société Anonyme Financière Segimo a adressé à M. K. une offre tendant à se subroger à lui, tant dans le bénéfice que dans la charge des accords conclus avec les dames S. Toutefois, la société Financière Segimo a elle-même pris soin d'assortir son offre de subrogation de deux conditions explicites et cumulatives, rigoureusement définies dans son courrier : * En premier lieu, il était stipulé la « signature, dans le délai d'un mois à compter du jour de l'acceptation de cette proposition, d'une promesse de vente au profit de la Société Segimo ». Le texte de l'arrêt précise ultérieurement que cette promesse de vente devait être constatée par acte authentique (l'arrêt évoquant tour à tour la « signature de la promesse notariée » et « une promesse de vente constatée par acte authentique »). * En second lieu, l'offre prévoyait la « constitution par la Société Segimo de deux cautions bancaires ». Ces garanties financières répondaient à une double finalité distincte : la première caution bancaire était destinée à garantir les sœurs S. (venderesses initiales), tandis que la seconde avait pour objet de garantir à M. K. le paiement du rachat de ses droits par la société Financière Segimo. Sept jours après l'émission de cette offre circonstanciée, soit par une lettre du 16 mars 1973, M. K. a donné son accord à la proposition formulée par la société Financière Segimo. Cette date du 16 mars 1973 marquait ainsi le point de départ du délai conventionnel d'un mois stipulé dans l'offre du 9 mars 1973. L'échéance de ce délai d'un mois se trouvait par conséquent fixée au 16 avril 1973. Or, à la date fatidique du 16 avril 1973, les stipulations prévues par l'échange des courriers des 9 et 16 mars 1973 n'avaient pas été respectées : ni la signature de la promesse de vente notariée au profit de la société Financière Segimo, ni la constitution des deux cautions bancaires destinées respectivement aux sœurs S. et à M. K. n'étaient intervenues dans le laps de temps imparti. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Malgré le défaut d'accomplissement des formalités et garanties prévues à l'échéance du 16 avril 1973, la société Financière Segimo a entendu poursuivre l'exécution forcée de l'opération immobilière. Elle a ainsi pris l'initiative d'assigner conjointement M. K. et les dames S. devant les juridictions monégasques, aux fins de les faire condamner à réitérer la promesse de vente litigieuse. En première instance (dont la juridiction et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision, si ce n'est par déduction du caractère confirmatif de l'arrêt d'appel), la société Financière Segimo a été déboutée de ses prétentions. Ayant interjeté appel de cette décision, elle a vu son recours rejeté par la Cour d'appel de Monaco qui, par un arrêt contradictoire et confirmatif rendu le 4 juin 1974, l'a de nouveau déboutée de l'intégralité de sa demande. Pour statuer ainsi, la juridiction du second degré a constaté que le délai convenu d'un mois était expiré sans qu'aient été réalisés les événements pris comme condition de l'obligation contractée, et a par ailleurs relevé le défaut de constatation des accords par acte authentique. Insatisfaite de cette décision, la société anonyme Financière Segimo, représentée par son avocat-défenseur Maître Marquet, a formé un pourvoi en révision au Greffe Général le 15 juillet 1974 contre l'arrêt rendu le 4 juin 1974 par la Cour d'appel de Monaco. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé son argumentation autour de trois moyens de cassation, que la haute juridiction a examinés en deux temps (le premier moyen isolément, puis les deuxième et troisième moyens réunis). Aux termes de son **premier moyen**, la société Financière Segimo faisait grief à l'arrêt attaqué d'être entaché d'une contradiction de motifs, articulée en deux branches : * D'une part, il était reproché à la Cour d'appel de s'être contredite en faisant simultanément application à l'espèce des dispositions de l'article 1031 du Code civil relatives à la « condition » (et plus précisément à la défaillance de la condition suspensive enfermée dans un temps fixe) tout en qualifiant par ailleurs la clause litigieuse fixant le délai d'un mois de « terme comminatoire ». Pour la demanderesse au pourvoi, les notions juridiques de condition et de terme étant par nature antinomiques dans la théorie générale des obligations, les juges du fond ne pouvaient, sans se contredire, soumettre le délai d'un mois au régime de la condition tout en lui attribuant la qualification de terme. * D'autre part, au sein de ce même premier moyen, la demanderesse reprochait à l'arrêt de n'avoir pas attribué un caractère définitif au contrat litigieux, au motif que celui-ci n'avait pas fait l'objet d'un acte authentique. Par ses **deuxième et troisième moyens réunis**, la société Financière Segimo déplaçait le débat sur le terrain de la qualification même de l'accord issu de l'échange des lettres des 9 et 16 mars 1973 et du régime de son éventuelle anéantissement : * Elle faisait tout d'abord grief à l'arrêt d'avoir admis l'existence d'une condition défaillie, en soutenant que l'acceptation pure et simple formulée par M. K. dans sa lettre du 16 mars 1973 avait instantanément créé une obligation de subrogation parfaite, définitive et exclusive de tout caractère conditionnel. Selon cette thèse, le contrat de subrogation était d'ores et déjà formé, les stipulations relatives à la signature de la promesse dans le mois et à la fourniture des cautions bancaires ne constituant que des obligations nées du contrat à exécuter. * Dans le prolongement logique de cette analyse, la société demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir écarté les règles applicables aux conditions résolutoires tacites prévues par l'article 1039 du Code civil. Estimant que l'on se trouvait en présence d'un contrat synallagmatique définitivement formé, elle soutenait que l'inexécution éventuelle des obligations stipulées ne pouvait entraîner l'anéantissement de plein droit de la convention, mais relevait exclusivement du mécanisme de la condition résolutoire tacite pour inexécution, dont le jeu ne s'opère pas de plein droit et doit impérativement être judiciairement constaté et prononcé. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Face à l'argumentation structurée du pourvoi, la Cour de révision devait trancher une série de difficultés juridiques étroitement imbriquées, touchant tant à la qualification de la commune intention des parties qu'au régime formel des conventions immobilières (A). Par un raisonnement rigoureux, la haute juridiction écarte l'ensemble des griefs formulés (B) et prononce le rejet du pourvoi (C). ### A. Le problème juridique posé Le problème juridique central soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco peut être formulé de la manière suivante : **Lorsque l'offre de subrogation dans le bénéfice d'accords relatifs à une acquisition immobilière subordonne l'opération à la signature d'une promesse de vente notariée et à la constitution de cautions bancaires dans un délai déterminé, l'expiration de ce délai sans que ces événements aient été accomplis par le bénéficiaire entraîne-t-elle de plein droit la défaillance de la condition suspensive sur le fondement de l'article 1031 du Code civil et la perte de tout droit à se prévaloir d'une promesse, ou s'analyse-t-elle en l'inexécution d'un contrat définitif soumise au prononcé judiciaire de la résolution selon l'article 1039 du même code, compte tenu par ailleurs des exigences d'authenticité de l'article 1432 du Code civil ?** Cette interrogation principale se décomposait en trois sous-questions techniques que la Cour de révision se devait de résoudre successivement : 1. **La compatibilité des qualifications de « condition » et de « terme comminatoire » :** Les juges du fond entachent-ils leur décision de contradiction de motifs lorsqu'ils appliquent l'article 1031 du Code civil (relatif à la condition suspensive assortie d'un délai fixe) tout en employant l'expression de « terme comminatoire » pour caractériser l'échéance fixée par les parties ? 2. **La distinction entre la condition suspensive (article 1031 C. civ.) et la condition résolutoire tacite pour inexécution (article 1039 C. civ.) :** L'acceptation d'une offre stipulant l'accomplissement d'actes formels et financiers dans un délai d'un mois donne-t-elle naissance à une obligation pure et simple — dont l'anéantissement nécessiterait une action en résolution judiciaire — ou à une obligation sous condition suspensive dont la défaillance s'opère automatiquement par la seule échéance du temps fixé sans faute du cocontractant ? 3. **L'incidence du formalisme de l'article 1432 du Code civil :** Un simple échange de lettres sous seing privé peut-il valoir promesse de vente immobilière dotée d'un effet définitif en l'absence de constatation par un acte authentique passé devant notaire ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des moyens du pourvoi et valider l'arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Monaco du 4 juin 1974, la Cour de révision développe une motivation en deux volets, répondant point par point aux critiques de la société Financière Segimo. #### 1. Le rejet du premier moyen : l'application orthodoxe de l'article 1031 du Code civil et la neutralisation de l'expression « terme comminatoire » Sur la première branche du premier moyen, la Cour de révision s'attache à démontrer l'absence de toute contradiction de motifs dans le raisonnement de la juridiction d'appel. Elle rappelle tout d'abord les constatations souveraines des juges du fond : le délai convenu d'un mois (courant du 16 mars au 16 avril 1973) était expiré sans qu'aient été réalisés les deux événements que les parties avaient elles-mêmes érigés en condition de l'obligation contractée aux termes de l'échange des lettres des 9 et 16 mars 1973, à savoir, d'une part, la signature de la promesse notariée et, d'autre part, la constitution des deux cautions bancaires. Ce constat factuel étant posé, la Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir fait une exacte application de l'article 1031 du Code civil monégasque. Reprenant la substance même de ce texte fondamental, la haute juridiction rappelle que « lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillante lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ». Dans cette configuration juridique, le délai d'un mois ne constitue pas un « terme » au sens technique du droit des obligations (c'est-à-dire un événement futur et certain dont dépend l'exigibilité ou l'extinction d'une obligation déjà née), mais bien le cadre temporel préfix à l'intérieur duquel l'événement incertain constitutif de la condition suspensive doit impérativement se réaliser. Comment expliquer, dès lors, que la Cour d'appel ait employé l'expression de « terme comminatoire » ? La Cour de révision procède ici à une lecture salvatrice et téléologique de la motivation des juges du second degré. Elle énonce que « la Cour d'Appel a pu, en raison du caractère impératif du délai conventionnel fixé, le qualifier de "terme comminatoire", sans entendre, pour autant, se référer aux textes régissant les obligations à terme ». L'explication est d'une grande finesse : dans le langage courant du palais, bien qu'improprement au regard de la stricte terminologie doctrinale (où « comminatoire » désigne parfois, à l'inverse, une sanction non définitive, mais où il est ici employé par les juges d'appel comme synonyme de délai de rigueur, impératif et fatal, par opposition à un délai purement indicatif), le mot « terme » a été utilisé dans son acception chronologique d'échéance temporelle fixe (le « temps fixe » de l'article 1031 du Code civil), et l'adjectif « comminatoire » a servi uniquement à souligner le « caractère impératif du délai conventionnel fixé ». Dès lors que la Cour d'appel n'a tiré aucune conséquence juridique des textes régissant les obligations à terme et a exclusivement appliqué le régime de la condition de l'article 1031, le grief de contradiction de motifs s'effondre. Sur la seconde branche du premier moyen, la Cour de révision énonce la règle qui constitue le sommaire même de l'arrêt : les juges d'appel ont souverainement relevé que le droit de la société Financière Segimo était subordonné à la signature d'une promesse de vente constatée par acte authentique dans le délai d'un mois suivant l'acceptation de M. K. N'ayant pas satisfait à cette obligation dans le délai requis, la société demanderesse « était sans droit à se prévaloir d'une quelconque promesse de vente ». Le droit lui-même n'ayant pu naître faute d'accomplissement de la condition de forme et de délai à laquelle il était subordonné, aucun contrat définitif ne pouvait être invoqué par la société défaillante. #### 2. Le rejet des deuxième et troisième moyens réunis : l'exclusion de l'article 1039 du Code civil et le rappel surabondant de l'article 1432 du Code civil En réponse aux deuxième et troisième moyens réunis, qui tentaient de disqualifier la condition suspensive au profit d'une obligation pure et simple soumise à la résolution judiciaire de l'article 1039 du Code civil, la Cour de révision oppose un double barrage juridique : un motif principal tiré du droit des obligations conditionnelles, et un motif surabondant fondé sur le droit spécial de la vente immobilière. À titre principal, la haute juridiction valide l'interprétation souveraine des juges du fond qui, hors de toute dénaturation des lettres des 9 et 16 mars 1973, ont retenu que l'accord était bel et bien affecté d'une condition suspensive et non créateur d'une obligation pure et simple. La Cour de révision prend soin de relever une précision essentielle constatée par la Cour d'appel : non seulement le délai convenu était expiré sans réalisation des événements érigés en condition, mais encore « la condition était défaillie sans aucune faute de la part de K. ». Cette mention est capitale au regard de la théorie générale des conditions : si la défaillance de la condition avait été provoquée par la faute ou l'obstruction déloyale du débiteur obligé sous cette condition (en l'occurrence M. K.), la condition aurait pu être réputée accomplie. Tel n'étant nullement le cas en l'espèce — l'inaction incombant
# Cour d'Appel de Monaco, 18 mars 1975, n° 25747 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 mars 1975, n° 25747 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1975/03-18-25747)) ## Faits et procédure La société anonyme monégasque Navigator, intermédiaire, avait été chargée par la société G. de vendre le yacht *E.* Un accord, confirmé par lettre du 17 avril 1973, prévoyait que, sur un prix demandé de 1 250 000 francs, une commission de 60 000 francs serait réservée à G. en cas de conclusion avec un sieur C. ou tout autre client présenté par Navigator. Le 21 avril 1973, un compromis de vente fut conclu entre Navigator, agissant au nom du vendeur, et C., pour un prix de 1 190 000 francs. Le paiement comptant portait sur 150 000 francs, le solde devant être, et ayant effectivement été, versé à la date limite du 20 juin 1973. Après la réduction du prix, G. réclama, le 7 juillet 1973, une commission diminuée dans la même proportion, soit 57 120 francs. Par lettre du 31 juillet 1973, Navigator répondit qu'il avait été convenu avec son représentant T. de « ramener le montant de sa commission à 50 000 francs, compte tenu du cours du change du Deutsch Mark alors en vigueur ». Elle faisait valoir que la prolongation de l'affaire, imputée au délai accordé par G. à l'acheteur, et l'évolution du cours du change avaient réduit la marge globale de commission à 62 400 francs. Elle proposait un partage par moitié et adressa un chèque de 31 200 francs, que G. accepta à valoir sur sa commission. G. réclama le solde les 2 et 27 août 1973. Le 14 septembre, Navigator contesta de nouveau, soutenant que le délai de paiement avait perturbé l'opération. Le Tribunal, par jugement du 27 juin 1974, signifié le 18 juillet, fit droit à la demande de G. et condamna Navigator à lui payer 18 800 francs avec intérêts de droit, soit le solde de la commission ramenée à 50 000 francs. Navigator interjeta appel le 6 août 1974. En appel, l'appelante soutenait, à titre principal, que le premier accord était devenu caduc faute d'obtention du prix demandé. Les parties ne seraient alors demeurées liées que par l'usage, soit un partage par moitié de 6 %, diminué des frais de vente, ce qui aboutirait à une somme inférieure à celle déjà versée. Elle invoquait une attestation du président de la Chambre syndicale du Commerce et des Industries Nautiques, datée du 27 novembre 1974. À titre subsidiaire, elle demandait de constater que les frais de vente s'élevaient à 10 865 francs, dont G. devrait supporter la moitié. À titre plus subsidiaire, si la Cour retenait un prix en francs français, elle sollicitait la fixation de la commission à 35 700 francs et la restitution de 937 francs perçus en trop. L'intimée concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La question posée à la Cour était de savoir si une lettre fixant, après la conclusion d'une vente, le montant d'une commission par référence au cours du Deutsch Mark constitue un accord distinct, ferme et définitif, lorsque son résultat dépend des fluctuations du change. Subsidiairement, il s'agissait de déterminer si, en présence d'un tel accord, il y avait lieu de recourir à l'usage invoqué par l'appelante, qui consiste à part
# Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1974, n° 25713 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 juin 1974, n° 25713 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1974/06-04-25713)) ## Faits et procédure Par lettre du 12 septembre 1972, M. K. proposa aux trois sœurs S., copropriétaires de la Villa L. C., d'acquérir ce bien au prix de 4 500 000 F. Le projet prévoyait la signature d'un compromis notarié comportant une condition suspensive d'obtention du permis de construire (environ six mois), un acompte de 10 % bloqué chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte authentique, et le paiement du solde à cette date. Les dames S. acceptèrent sur cette même lettre, en posant plusieurs conditions, dont la conservation de l'acompte par les venderesses dans le délai de six mois, sauf refus du permis. Le 17 janvier 1973, M. K. remit 450 000 F à Maître Rey, notaire, qui établit une promesse de vente. Le déroulement de cette promesse n'est pas entièrement clair dans la décision : le texte indique qu'elle fut signée par les dames L. et D., puis mentionne le défaut de signature de la dame D. ayant conduit à une assignation de M. K. (non précisé dans la décision quant à la portée exacte de ce défaut). L'instance fut close par un désistement, sans appel sur ce point. Le 9 mars 1973, la Financière Segimo (ci-après « Segimo ») offrit à M. K. de se substituer à lui dans les accords conclus avec les hoirs S. Elle s'engageait, dans le délai d'un mois à compter de l'acceptation, à signer au profit de la société une promesse de vente et d'achat pour 4 500 000 F, sous la condition suspensive de l'obtention du permis de construire. Elle prévoyait en outre le versement d'une indemnité de 350 000 F à M. K., garantie par une caution bancaire, et la restitution à celui-ci des 450 000 F. M. K. accepta le 16 mars 1973. Segimo ne fit sommation de comparaître devant le notaire que tardivement. Selon le texte, la sommation est datée du 21 mai 1973 pour une comparution le 24 mai, puis, plus loin, du 21 juin (la décision présente cette divergence sans la lever ; il convient de la signaler). Segimo ne se présenta pas, et M. K. fit dresser un procès-verbal de carence. Segimo assigna le 5 juin 1973. Le Tribunal, dans son jugement du 28 février 1974, la débouta de ses demandes de réitération de la promesse et la condamna à verser 5 000 F à chacun des défendeurs à titre de dommages-intérêts. Segimo interjeta appel le 15 mars 1974, et les intimés formèrent appel incident. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions : 1. Le délai d'un mois stipulé pour la réalisation des obligations de Segimo, à savoir la signature d'une promesse notariée et la justification de deux cautions bancaires, constitue-t-il une condition suspensive, une condition résolutoire tacite, ou un simple terme, et quelle est la conséquence de son expiration sans réalisation ? 2. Un échange de lettres (acceptation d'une offre de subrogation) peut-il valoir vente immobilière définitive, alors que l'article 1432 du Code civil monégasque subordonne l'effet d'une promesse synallagmatique de vente d'immeuble à sa constatation par acte authentique ? ## Solution et disp
# Cour d'Appel de Monaco, 14 mai 1973, n° 25646 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 14 mai 1973, n° 25646 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1973/05-14-25646)) ## Faits et procédure Par une convention conclue entre J. et S., ce dernier s'engageait, d'une part, à payer pour le compte de J. la somme de 16 833,34 F restant due à l'Union Économique et Financière, organisme ayant consenti à J. un prêt de 30 000 F pour l'achat d'une voiture de marque « Lamborghini ». D'autre part, S. prenait le véhicule dans son magasin en vue de sa vente, à charge pour lui de verser à J. la moitié du prix restant après déduction de la somme remise à l'organisme de crédit. La décision mentionne « la convention du 25 août 1970 », tandis que les motifs relatifs à la qualification visent « la convention du 23 août 1970 ». Cette divergence de date n'est pas expliquée dans le texte fourni. Le véhicule, acquis par J. seize mois auparavant pour 85 000 F, fut revendu 40 000 F par S. quinze jours après lui avoir été confié. Par jugement du 13 juin 1972, le Tribunal de Première Instance de Monaco a condamné S., à titre provisionnel, à payer à J. la somme de 10 000 F, et a désigné un expert chargé d'évaluer le juste prix de la revente et de chiffrer le montant de la commission normale pour une opération de cette nature. S. a interjeté appel principal, en qualité de gérant libre de la S.A. General Automobile Monegasque. J. a formé appel incident, assisté par le syndic de son règlement judiciaire. Le texte ne précise pas la qualité exacte dans laquelle F.-P. figure au titre des parties, mentionné dans l'intitulé. S. sollicitait la réformation du jugement, la reconnaissance de l'absence de contrat de mandat, le remboursement par J. d'une somme de 5 000 F correspondant à une révision du véhicule, et des dommages-intérêts pour procédure abusive. J. demandait la confirmation de la mesure d'expertise, le relèvement de la provision à 18 000 F et des dommages-intérêts pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. **Qualification de la convention** : la convention liant les parties constitue-t-elle un mandat, comme le soutenait le premier juge, ou un contrat synallagmatique, comme le soutenait S. ? 2. **Responsabilité du mandataire** : le mandataire salarié qui vend un bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle engage-t-il sa responsabilité, justifiant une expertise sur le juste prix ? 3. **Rémunération** : les juges du fond peuvent-ils réduire la rémunération stipulée lorsque le mandataire a exactement accompli sa mission ? 4. **Avances et frais** : le mandataire peut-il obtenir le remboursement de travaux réalisés sur le bien, et à quelle condition de preuve ? 5. **Provision** : la somme provisionnelle allouée à J. est-elle justifiée ? ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement sur la qualification, sur la responsabilité et sur la provision. Elle infirme le jugement sur le rejet de la demande de remboursement des travaux, qu'elle soumet à expertise avant dire droit. Elle sursoit à statuer sur le surplus. Le dispositif est rédigé ainsi : > « Reçoit S. en son appel principal et J. en son appel incident ; > Au fond, > Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a qualifié la convention liant les parties de mandat de vendre au meilleur prix donné par J. à S., condamné celui-ci à verser à J. la somme de 10 000 F. à titre provisionnel et désigné un expert avec mission d'évaluer le juste prix de la revente de la voiture Lamborghini et de chiffrer le montant de la commission pouvant être due pour une telle opération ; > Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a écarté la demande de S. tendant au remboursement par J. de la somme de 5 000 F., montant de la remise en état de la voiture Lamborghini ; > Statuant à nouveau de ce chef, avant dire droit, dit que l'expert désigné par le Tribunal aura également pour mission de rechercher si ladite remise en état était nécessaire ou même simplement utile pour l'exécution du mandat de vendre confié à S. par J. ; > Surseoit à statuer sur les autres demandes, fins et conclusions des parties. » ## Portée et enseignement pratique **Qualification mixte du mandat de vente.** La
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25692 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 février 1974, n° 25692 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1974/02-28-25692)) ## Faits et procédure Les trois héritières de la villa « L. C. », à Monaco, avaient accepté, par lettre du 12 septembre 1972, une offre d'achat formulée par M. K. au prix de 4 500 000 F, avec un acompte de 10 % (450 000 F) et une clause suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire. Elles avaient assorti leur acceptation de trois conditions, dont la deuxième prévoyait que l'accord ne prendrait effet qu'à la signature du compromis notarié et au versement de l'acompte. Le compromis fut signé le 17 janvier 1973 en l'étude de Me Rey, notaire à Monaco, en l'absence de l'une des venderesses. M. K. justifiait de la mise à disposition de l'acompte. Des sommations de comparaître furent ensuite délivrées, et M. K., autorisé à assigner à bref délai, saisit le tribunal afin de faire constater la perfection de la vente. Le 9 mars 1973, la société anonyme Financière Segimo, par la voix de son président directeur général, manifesta son intérêt pour la villa et proposa de se subroger à M. K. dans les droits et charges de l'accord. Cette proposition était subordonnée à plusieurs conditions, la première imposant la signature de la promesse de vente « dans le délai d'un mois à compter du jour de l'acceptation » de la lettre. M. K. accepta par lettre du 16 mars 1973, en reproduisant intégralement les termes de la proposition. La signature n'ayant pas eu lieu, Segimo fit sommation aux parties le 21 mai 1973, pour une comparution le 24 mai suivant. Le notaire dressa un procès-verbal de carence, Segimo n'ayant envoyé aucun représentant. Le 5 juin 1973, Segimo assigna M. K. et les héritières afin de voir réitérer la promesse sous astreinte, à défaut de quoi le jugement vaudrait acte de vente. Les deux instances, enrôlées sous les numéros 295 et 385, furent jointes. En cours d'instance, M. K. se désista de son action contre les héritières, désistement accepté par celles-ci. Restait à juger la demande de Segimo, principale et en intervention, ainsi que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M. K. et les héritières. ## Question de droit La question principale était de savoir si la subrogation consentie à Segimo avait pris effet, alors que la stipulation qui la conditionnait, à savoir la signature de la promesse dans le délai d'un mois, n'avait pas été respectée. Il s'agissait donc de qualifier juridiquement cette stipulation et d'en tirer les conséquences sur la formation du droit de Segimo. Subsidiairement se posaient deux questions. La première tenait à la qualification de la défaillance : Segimo soutenait que les obligations stipulées étaient des conditions résolutoires tacites, dont la résolution ne pouvait intervenir que judiciairement, tandis que M. K. et les héritières invoquaient la caducité de la convention. La seconde portait sur la responsabilité de Segimo : la procédure engagée par celle-ci pouvait-elle caractériser un abus ouvrant droit à réparation ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette la demande de Segimo. Il retient que la subrogation était subordonnée à plusieurs conditions, dont la première, relative à la signature dans le délai d'un mois, a défailli, le délai étant expiré le 16 avril 1973 sans que l'évènement se soit réalisé. Il considère que cette condition avait un caractère déterminant pour l'engagement de M. K., dès lors que celui-ci, ayant déjà versé l'acompte de 450 000 F, ne pouvait s'engager pour une durée incertaine, la récupération de cette somme étant liée à la signature devant le notaire choisi. La défaillance n'est pas imputable à M. K., Segimo n'ayant sommé les parties qu'après l'expiration du délai et n'ay
# Cour d'Appel de Monaco, 02 mars 1970, n° 25479 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 02 mars 1970, n° 25479 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1970/03-02-25479)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 19 janvier 1962, déposé au rang des minutes du notaire Mèdecin, H. et la Société Fontana ont vendu à M. un local industriel. L'acte comportait une clause aux termes de laquelle « Monsieur H. s'oblige solidairement avec la S.A.M. des entreprises Fontana, à garantir la bonne exécution des présentes ». Les sociétés Héraclès et Albu se sont rendues adjudicataires du local le 28 mars 1963 et y ont trouvé M., qui s'y était maintenu. Par exploit du 28 mars 1963, M. a assigné ses vendeurs en résolution de la vente. Par jugement du 8 juillet 1965, non frappé d'appel sur ce point, la résolution a été prononcée aux torts d'H. et de la Société Fontana. Le même jugement a prononcé à l'encontre de M. une astreinte pour le cas où il ne viderait pas les lieux le 30 septembre 1965. Par jugement du 14 juillet 1966, le Tribunal de Première Instance de Monaco a condamné M. à payer aux sociétés Héraclès et Albu, d'une part, 9 850 F au titre de la liquidation de l'astreinte, d'autre part, 60 000 F à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 28 mars 1963 au 28 mars 1966. Il a rejeté l'appel en garantie formé par M. pour l'astreinte, mais l'a déclaré partiellement fondé pour l'indemnité d'occupation et a condamné conjointement et solidairement H. et la Société Fontana à le garantir à concurrence de 15 000 F. Sur appel de l'hoirie H., venue aux droits d'H. après son décès, et de M., la Cour d'appel a joint les instances. Elle relève qu'il n'est plus discuté que les vendeurs ont commis des fautes à l'origine de l'éviction de M., ni que celui-ci était de bonne foi lors de la conclusion de la promesse de vente. La Société Fontana étant en faillite, l'hoirie H. a déclaré, dans ses écritures du 6 octobre 1969, accepter de supporter seule la charge du procès, conformément aux accords du 24 avril 1963. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si l'acquéreur de bonne foi évincé, ayant obtenu la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1039 du Code civil, peut demander au vendeur, au titre de la garantie d'éviction, la restitution des fruits qu'il est tenu de rendre au propriétaire qui l'évince, en application de l'article 1472-2° du même code. En second lieu, se posait la question de la survie de l'obligation de garantie à la résolution de la vente, dès lors que la garantie avait été expressément stipulée. ## Solution et disp
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 avril 2016, n° 14846 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 avril 2016, n° 14846 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/04-21-14846)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 2 septembre 2013, M. i. LO. DE LA OS. a accepté une proposition de vente d'un navire de plaisance de marque C., type E., conclue avec la SAM A., société de vente de bateaux, pour un prix de 3 200 000 euros TTC, avec livraison prévue en mars 2014. Pour financer l'acquisition, M. LO. DE LA OS. et son épouse, Mme f. FR., ont conclu le 5 mars 2014 avec la Banque D. un contrat de location avec option d'achat portant sur le navire. Ce contrat stipule un prix d'achat de 3 230 000 euros et des loyers mensuels de 34 575 euros TTC. Des désordres étant apparus après la livraison, les locataires ont, par exploit du 5 août 2015, assigné la SAM A. en garantie des vices cachés. Ils demandaient à titre principal la résolution de la vente et la restitution du prix, à titre subsidiaire une restitution partielle du prix fixée par expert, et en tout état de cause des dommages-intérêts pour trouble de jouissance (420 000 euros) et préjudice moral (30 000 euros). La défenderesse a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, les demandeurs n'étant que locataires et non acquéreurs du navire. À titre subsidiaire, elle a invoqué la prescription, au visa de l'article 1490 du Code civil (délai de six mois) et, à titre plus subsidiaire encore, de l'article L 316-4 du Code de la mer (délai d'un an). Elle a également demandé un appel en garantie du constructeur, la société italienne B., et 15 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Les demandeurs ont conclu au rejet de ces prétentions, invoqué la clause 7-1-3 du contrat comme source d'un mandat d'agir, et formé une demande reconventionnelle de 10 000 euros pour résistance abusive. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si les locataires d'un navire acquis en location avec option d'achat ont qualité pour exercer l'action en garantie des vices cachés, action dont le titulaire naturel est l'acquéreur, lorsque le contrat ne leur transmet pas expressément cette faculté. La question préalable de la prescription n'a pas été tranchée, la fin de non-recevoir ayant suffi à écarter l'action. ## Solution et dispositif Le tribunal retient l'irrecevabilité de l'action des locataires. Le raisonnement s'articule en trois temps. **1. Le principe.** Le juge rappelle que l'action en garantie appartient à l'acquéreur (articles 1486 et 1490 du Code civil). Le locataire, en vertu d'une opération de crédit-bail ou de location-vente, « n'est pas investi, de plano, du droit de se prévaloir de la garantie ». Jusqu'à l'échéance du crédit et l'éventuelle levée de l'option, la banque demeure seule propriétaire, ce que confirme l'article 3 du contrat, selon lequel « le navire loué est la propriété entière et exclusive du Bailleur ». **2. La transmission conventionnelle.** La qualité pour agir ne peut être transférée au crédit-preneur qu'au moyen d'une stipulation expresse. Le tribunal examine la clause 7-1-3 invoquée par les demandeurs. Il relève que la phrase « Tous pouvoirs sont donnés au Preneur afin de représenter le Bailleur dans l'ensemble des contentieux relatifs au navire » n'est qu'un alinéa d'une clause dont le contexte est révélateur : les alinéas précédents concernent la mise en cause de la responsabilité du bailleur par des tiers, et la clause figure à l'article 7, consacré à la « Responsabilité civile », sous-article 7-1 « Rapport avec les tiers ». Le juge en déduit que la clause vise les seules actions dirigées contre le bailleur, et non un mandat général d'agir. Le contrat ne désigne le locataire comme mandataire que dans des cas « limitativement énumérés », notamment les formalités d'immatriculation (article 6-2). **3.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 1985, n° 25173 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 décembre 1985, n° 25173 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/12-19-25173)) ## Faits et procédure Le demandeur, identifié dans le corps du jugement comme T. F. (l'intitulé porte « F. c/ R. »), a acquis le 15 février 1984 un véhicule automobile d'occasion de marque Citroën. L'achat a été conclu par l'intermédiaire de S. F., agissant au nom de T. F., auprès du garage B., exploité par M. R. Le prix de 28 000 francs a été réglé en espèces les 15 et 16 février 1984. Le véhicule a été pris en possession le 16 février 1984. Les vices affectant le véhicule se sont révélés rapidement, nécessitant d'importants travaux de réparation. Le tribunal relève que les vices « sont apparus dans les semaines, sinon les jours, ayant suivi la vente », la facture de réparation la plus récente étant datée du 16 août 1984. Par exploit du 7 mars 1985, T. F. a assigné sa venderesse pour obtenir, sur le fondement des articles 1483 et 1486 du Code civil, la résolution de la vente et la restitution du prix. Il sollicitait également le remboursement des frais de réparation, 30 000 francs de dommages-intérêts et l'exécution provisoire. La défenderesse opposait, en premier lieu, une fin de non-recevoir fondée sur l'absence de lien contractuel direct : le véhicule aurait été vendu à S. F., et non au demandeur. Subsidiairement, elle invoquait la prescription de l'article 1490, alinéa 3, du Code civil, selon lequel l'action doit être intentée dans le délai de trois mois. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. Il s'agissait d'abord de déterminer si l'action en résolution pour vices rédhibitoires, exercée par un acquéreur qui n'a pas personnellement conclu le contrat, pouvait prospérer, la défenderesse contestant la qualité du demandeur à agir. Le tribunal écarte ce moyen sans le trancher : il énonce qu'il n'y a « pas lieu de s'arrêter aux autres moyens des parties ». Il s'agissait ensuite, et surtout, de déterminer à quel moment court le délai de l'article 1490, alinéa 3, et si l'action introduite le 7 mars 1985 était recevable. Le point juridique central est donc celui du point de départ du délai préfix : la date de la vente, comme le soutenait la défenderesse dans sa formulation, ou la date de la découverte des vices. ## Solution et dispositif Le tribunal retient la prescription, en se fondant sur le délai de découverte. Il constate que T. F. « a découvert les vices dont il se plaint bien antérieurement au délai de trois mois ayant précédé l'acte introductif d'instance du 7 mars 1985 ». Il relève que ce point est « constant et non contesté ». Il relève également que le demandeur n'allègue ni ne justifie avoir saisi une autre juridiction, ce qui exclut toute interruption du délai par une action antérieure. Le tribunal qualifie le délai de « préfix », c'est-à-dire de forclusion, et non de simple prescription extinctive. Il en tire la conséquence que la forclusion « s'oppose à ce qu'il y soit fait droit au fond ». Il ajoute que l'ensemble des demandes, « lesquelles ont leur cause dans ladite action rédhibitoire », subit le même sort. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute T. F. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; » Les motifs précisent que le demandeur est tenu aux dépens de l'instance « en raison de sa succombance ». Le jugement est rendu contradictoirement. ## Portée et enseignement pratique **1. Le point de départ du délai de trois mois.** La décision rappelle que le délai de l'article 1490, alinéa 3, court à compter de la découverte des vices, et non de la vente. La rédaction du chapeau est explicite sur ce point. Le moyen tiré d'un délai courant « de la vente », tel qu'il figurait dans les écritures de la défenderesse, n'est donc pas repris tel quel. Le juge applique en réalité la règle de la découverte, plus favorable à l'acquéreur. La solution s'inscrit dans la lecture classique de ce texte, qui vise à concilier la sécurité juridique du vendeur et la protection de l'acheteur, lequel ne peut connaître les vices qu'à l'usage. **2. La forclusion et le pouvo
# Cour de Révision de Monaco, 13 mars 2019, n° 17928 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 13 mars 2019, n° 17928 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2019/03-13-17928)) ## Faits et procédure Au premier trimestre 2013, M. c. m. L., domicilié à Buenos Aires, entre en relation avec la SARL Monaco Yacht Broker and Management (ci-après « la société MYB ») en vue d'acquérir un yacht, le M/Y Carol V, que Mmes e. V. et c. M., domiciliées à Modène, souhaitaient vendre. M. L. verse à la société MYB la somme de 1.050.000 euros, présentée comme un dépôt de garantie remis à l'occasion d'une offre d'achat datée du 21 mars 2013. Estimant que la vente ne s'était pas réalisée, M. L. demande la restitution de cette somme. Par jugement du 23 juin 2016, le tribunal de première instance juge qu'aucun contrat de vente n'a été valablement formé, faute d'accord sur la chose et sur le prix. Il en déduit que la société MYB ne peut prétendre à aucune commission et la condamne à restituer 1.050.000 euros, l'offre du 21 mars 2013 n'ayant pas été acceptée par les venderesses. Par arrêt du 29 septembre 2017, la cour d'appel confirme le jugement en toutes ses dispositions. La société MYB forme alors un pourvoi en révision. Par jugement du 19 avril 2018, Mme Bettina Ragazzoni est nommée syndic de la cessation des paiements de la société, et bénéficie de l'assistance judiciaire. Elle intervient volontairement à l'instance et s'en rapporte à justice sur le bien-fondé du pourvoi. Le moyen unique, développé en six branches, invoque notamment la violation de l'article 1426 du Code civil, la dénaturation des offres échangées (article 989 du même code), et le défaut de motifs et de réponse à conclusions (article 199 du Code de procédure civile). M. L. sollicite en outre 10.000 euros de dommages-intérêts. ## Question de droit La question posée à la Cour de révision était double. En premier lieu, il s'agissait de déterminer dans quelles conditions un échange d'offres et de contre-offres, réalisé par l'intermédiaire d'un courtier, emporte formation d'un contrat de vente. Plus précisément, la demanderesse soutenait qu'une offre signée par les venderesses et transmise par courriel valait acceptation de l'offre d'achat de l'acquéreur, de sorte que la vente était parfaite dès lors que les parties s'accordaient sur la chose et sur le prix. Elle soutenait en outre que le désaccord sur les modalités de paiement ne pouvait faire obstacle à la formation du contrat qu'à la condition que ces modalités aient été érigées par les parties en élément constitutif de leur consentement. En second lieu, se posait la question du contrôle exercé par le juge de révision sur l'appréciation des offres par les juges du fond, au regard du grief de dénaturation et des exigences de motivation, notamment face à des conclusions invoquant une acceptation implicite résultant d'un comportement postérieur. ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le pourvoi. Elle fonde sa décision sur un attendu de principe, formulé en ces termes : > « recherchant l'existence d'un accord de volonté de l'acheteur et du vendeur sur le prix de vente du yacht et de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 juin 1972, n° 25040 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 juin 1972, n° 25040 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1972/06-29-25040)) ## Faits et procédure Un jugement du 13 mai 1971 prononce le divorce des époux M.-T. et confie la liquidation de leur régime matrimonial à Maître Jean-Charles Rey, notaire. Un procès-verbal de difficulté et de non-conciliation est dressé le 10 novembre 1971. Par exploit du 13 mars 1972, l'épouse, Dame T., assigne l'ex-époux, M., afin de voir désigner le notaire pour procéder à une vente aux enchères du domicile conjugal, réservées aux deux ex-époux. Elle demande également la vente aux enchères publiques, par huissier, des meubles, le versement du prix en l'étude du notaire, et la condamnation de M. au paiement de 10 000 francs d'indemnité d'occupation ainsi que de 2 000 francs de dommages-intérêts. M. conclut qu'il ne s'oppose pas à la vente aux enchères de l'appartement, mais que celles-ci doivent être ouvertes à toute personne. Il demande l'inventaire et le partage des meubles, y compris un véhicule Alfa Roméo et les objets emportés par l'épouse lors de son départ. Il forme en outre une demande reconventionnelle portant sur la moitié de la rente viagère et des frais de copropriété qu'il a seul acquittés depuis novembre 1970, ainsi que sur le remboursement de 1 250 francs d'indemnité d'assurance perçue par l'épouse. Le jugement est rendu par le Tribunal de première instance, siégeant avec MM. Rossi (vice-président) et François (premier substitut du procureur général). Les plaideurs sont assistés de MMe Clérissy, Lorenzi et Sbarrato. Le texte ne précise pas la date exacte à laquelle la vente de l'Alfa Roméo aurait été conclue (non précisé dans la décision). ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier : 1. **Le mode de sortie de l'indivision post-divorce.** Lorsque les immeubles communs ne peuvent être commodément partagés ou attribués, la vente par licitation doit-elle être ordonnée, et les enchères peuvent-elles être réservées aux ex-époux ? 2. **La validité d'une vente entre époux non conforme à la loi n° 891 du 6 juillet 1970.** Le non-respect des formes prescrites entraîne-t-il la nullité de la vente, et quelle en est la conséquence pour le conjoint acquéreur sur le bien concerné par la communauté ? 3. **La charge de la preuve en matière de biens revendiqués dans la communauté, et l'appréciation des demandes accessoires** (indemnité d'occupation, dommages-intérêts, créances entre époux). ## Solution et dispositif Le tribunal retient, sur le premier point, que « si le partage en nature est la règle, il convient de procéder à la vente par licitation dans le cas où les immeubles ne peuvent être commodément partagés ou attribués ». Il estime que tel est le cas de l'appartement commun, les ex-époux n'ayant pu s'ent
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12949 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12949 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/02-05-12949)) ## Faits et procédure La société B, exploitant un restaurant-bar-traiteur sous l'enseigne « L », a commandé à la société A, société à responsabilité limitée de droit français, un bar extérieur modulaire dénommé « Baraonda », en polyéthylène éclairé par des leds. Le devis, daté du 30 mai 2012 et accepté le 8 juin 2012, prévoyait des pieds réglables et mentionnait un financement bancaire. Un acompte de 3.000 euros a été versé. Le bar a été livré le 2 juillet 2012. Le bon de livraison comportait une réserve relative au « non fonctionnement de l'éclairage des deux modules d'angles ». L'installation sur la terrasse n'a eu lieu que le 6 juillet 2012, en raison des autorisations municipales d'exploitation des terrasses. La facture du 30 juillet 2012 laissait un solde de 12.030,37 euros, assorti d'une pénalité de retard de 12 % l'an. Une mise en demeure a été adressée le 18 décembre 2012. La société B a répondu le 26 décembre 2012 en dénonçant des malfaçons d'assemblage et des finitions approximatives, et en proposant plusieurs solutions. La société A a assigné la société B devant le Tribunal de première instance de Monaco pour obtenir le solde de la facture, des intérêts et 10.000 euros de dommages et intérêts. La société B a conclu au rejet des demandes et à la résolution du contrat, avec restitution de la somme de 3.000 euros. Les dates de l'assignation sont indiquées de manière divergente dans le jugement (16 janvier 2014 dans l'exposé, 16 janvier 2015 dans les visas) ; il s'agit vraisemblablement d'une erreur de rédaction, la date exacte n'étant pas tranchée par la décision. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si le vendeur avait satisfait à son obligation de délivrance conforme et à son devoir de conseil, de sorte que l'acheteur ne pouvait pas obtenir la résolution du contrat pour inexécution et devait s'acquitter du solde du prix. Plus précisément, deux points se posaient : - le bar livré était-il conforme à la commande, notamment au regard de l'absence alléguée de pieds réglables et des défauts d'ajustement des modules ? - le vendeur, qui connaissait les contraintes de la terrasse, avait-il manqué à son obligation de renseignement et de conseil envers un acheteur présenté comme professionnel mais soutenu comme profane sur ce point précis ? Accessoirement, la décision devait apprécier le bien-fondé de la demande indemnitaire de la société A pour « résistance abusive » et celui de la demande d'exécution provisoire. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'argumentation de la société B et retient, en substance, trois motifs. **1. Sur la délivrance conforme.** Le juge relève que la réserve figurant sur le bon de livraison a été levée, le bar ayant été utilisé régulièrement depuis juillet 2012. Il examine ensuite l'« ajustement imparfait des modules » lié, selon la société B, à l'absence de pieds réglables. Il retient que « la société B sur laquelle repose la charge de la preuve de ces manquements, ne verse aux débats aucun élément probant » et que « l'absence de livraison des pieds réglables figurant dans le devis, alléguée par la société B, n'est pas établie ». Le dispositif de réglage ayant pour fonction de permettre l'adaptation aux inégalités du sol, le tribunal estime la délivrance conforme « à l'usage attendu ». Il précise que le devis ne prévoyait pas de roulettes. **2. Sur la responsabilité de l'installation.** Le tribunal relève que « la question de la qualité de l'ajustement relève de l'installation des modules par la société utilisatrice », soit la société B, laquelle a continué d'utiliser le bien « sans procéder au règlement du prix ». **3. Sur le devoir de conseil.** Le juge conclut qu'« il n'est aucunement démontré que la société A a manqué à son obligation de délivrance conforme à ce qui a été commandé, ni qu'elle a manqué à son devoir de conseil sur le produit vendu ». Le d
# Cour d'Appel de Monaco, 04 novembre 1977, n° 25870 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 04 novembre 1977, n° 25870 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1977/11-04-25870)) ## Faits et procédure La dame M., propriétaire de l'agence immobilière J. T. & Son à Monte-Carlo (ci-après « l'Agence T. »), a réclamé à M. K. une commission de 700 000 francs, soit environ 5 % du prix d'acquisition, à raison de la vente d'un terrain appartenant à la Compagnie Grand Métropolitain Hôtels LTD (G.M.H.). Le cabinet J., L. et W., mandataire exclusif de la venderesse, avait autorisé l'Agence T. à rechercher un acquéreur à Monte-Carlo, à la seule condition que la commission soit supportée par ce dernier. Les faits retenus par la Cour sont les suivants. En février 1973, l'Agence T. a remis à K. des plans et études que les architectes N. lui avaient transmis, avec l'autorisation du cabinet J., L. et W. Les remises sont datées des 23 et 27 février 1973. K. a ensuite traité directement à Londres avec G.M.H. et obtenu une option de six semaines, moyennant un éventuel dédit de 50 000 livres sterling, sur un prix de 1 400 millions de francs. Il a cédé le bénéfice de cette option à la société Interland au prix de 1 600 millions de francs. Le Tribunal, par jugement du 16 décembre 1976, a débouté la demanderesse de sa demande de commission et, faisant partiellement droit à la demande reconventionnelle de K., l'a condamnée à 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. L'appelante a relevé appel. Elle ne contestait pas l'absence de mandat écrit, mais soutenait que le Tribunal avait mal apprécié les faits de la cause. K. a conclu à la confirmation et, par appel incident, a demandé la majoration des dommages-intérêts à 50 000 francs. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, en premier lieu, de savoir si un agent immobilier, privé de mandat écrit ou de tout commencement de preuve par écrit émanant de l'acheteur, peut obtenir une rémunération de ses diligences sur un autre fondement juridique. La Cour y répond en requalifiant la relation : elle retient la gestion d'affaires. Il fallait, en second lieu, déterminer les conditions dans lesquelles cette gestion d'affaires ouvre droit à rétribution. Trois points étaient en cause : l'utilité des diligences pour le maître de l'affaire, l'effet de la contractation directe de K. avec la venderesse sur la gestion, et le moment de la réclamation, deux années s'étant écoulées entre les faits et l'assignation. ## Solution et dispositif La Cour part d'un constat préalable. Elle relève « qu'il est également incontesté que l'appelante n'a jamais disposé d'un mandat écrit » et que le Tribunal avait souligné, à juste titre selon elle, l'absence de justification d'un mandat écrit et d'un commencement de preuve par écrit émanant de l'acheteur. Elle juge « qu'à défaut d'un tel écrit et du moyen légal d'en rapporter la preuve, l'appelante ne peut fonder sa demande sur la notion de mandat ». La Cour décide toutefois qu'il « appartient aux Tribunaux de donner aux relations juridiques des parties leur véritable qualification ». Elle retient que sont réunis « les éléments de la gestion d'affaires qui existe toutes les fois qu'une personne s'immisce sans mandat dans les affaires d'autrui pour lui rendre service (Planiol Tome II) », en précisant que cette gestion « doit [...] avoir un caractère désintéressé » n'étant pas exigé, mais qu'elle suppose que le gérant ait « été utile au maître de l'affaire et sans que celui-ci manifeste d'opposition ». Sur l'utilité
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 mai 1999, n° 26679 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 mai 1999, n° 26679 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1999/05-06-26679)) ## Faits et procédure Par deux actes indissociables du 29 août 1990, la SCI Les Jardins Hector Otto a vendu à la SCI Des Revoires une propriété sise à Monaco, quartier des Revoires, d'une superficie approximative de 3 000 m² (prix toutes taxes comprises de 361 406 951,80 francs). Dans le même temps, la SCI Des Revoires s'engageait à vendre et à livrer à la venderesse « la totalité du douzième étage » de l'immeuble à construire, d'une surface globale « d'environ sept cent quarante mètres carrés », accompagnée de six caves et de douze emplacements de parking. Ce second engagement, consenti moyennant un prix de 23 026 475 francs TTC, était compensable de plein droit avec la dette de l'acquéreur relative au prix de vente. L'acte précisait que les deux conventions étaient indissociables. La promotrice ayant modifié les plans initiaux, les surfaces des étages ont sensiblement augmenté, notamment celle du douzième. La SCI Les Jardins Hector Otto a alors assigné la SCI Des Revoires, par exploit du 1er avril 1998, afin de faire constater que la vente portait sur l'intégralité du douzième étage tel qu'édifié, d'obtenir la régularisation par acte notarié, la livraison sous astreinte de 10 000 francs par jour de retard, et une indemnité de retard de livraison. La défenderesse soutenait que seule la contenance de 740 m² était due, qu'elle offrait 744,93 m², et que le retard était imputable à un sinistre survenu en juillet 1995 constitutif d'un cas de force majeure. Elle formait en outre une demande reconventionnelle de 150 000 francs de dommages-intérêts. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première porte sur l'objet de la promesse de vente : lorsque la promesse désigne un ensemble défini par une référence à un étage, puis que le projet est modifié et que cet étage gagne en surface, le promettant doit-il livrer l'étage tel qu'il est finalement édifié, ou la seule surface exprimée au contrat ? Elle implique l'examen de la détermination de l'objet et du prix. La seconde concerne la demande indemnitaire pour retard de livraison, dont le montant reposait sur une clause pénale ou de pénalités contractuelles non chiffrées par le demandeur. ## Solution et dispositif Le t
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties # Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1994, n° 26333 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 décembre 1994, n° 26333 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1994/12-13-26333)) ## Faits et procédure Le 16 décembre Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 13 décembre 1994, F. c/ dame D. et hoirie F.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente Promesse de Vente - Condition suspensive obligeant le promettant - Réitération par acte authentique, avant une date déterminée - Caducité de la promesse : Non-accomplissement de la condition de la réitération Une promesse de vente consentie sous seing privé, devant être réitérée par acte authentique au plus tard à une date déterminée, sous condition suspensive que le promettant, se disant exécuteur testamentaire et agissant tant en son nom personnel qu'au nom et se portant fort de A et B, justifie que les fidéicommissaires et légataires i??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? défendeurs, débouté les hoirs F. de leur demande reconventionnelle formée à l'encontre de W. D., partagé les dépens. Par acte du 30 juillet 1992, G. F. a relevé appel de cette décision (appel n° 93-10). W. D. en a interjeté appel par acte du 31 juillet 1992 (appel n° 93-15). À l'appui de ses prétentions, G. F. indique, à titre préliminaire qu'il n'a pas renoncé à acquérir, dans les conditions prévues à la promesse du 16 décembre 1986, l'appartement visé par cette promesse. Il expose ensuite, que le terme, initialement fixé au 15 mars 1987, avait été prorogé purement et sim??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? ns et conclusions, Le condamne à payer à titre de dommages-intérêts, la somme de 10 000 francs aux hoirs F., Déboute W. D. de toutes ses demandes, fins et conclusions, La condamne à payer aux hoirs F., à titre de dommages-intérêts la somme globale de 15 000 francs, Déboute les hoirs F. du surplus de leurs demandes, MM. Sacotte prem. prés. ; Carrasco proc. gén. ; Mes Blot, Leandri et Sbarrato av. déf. ; Schileo et Lambat av. bar. Nice. Cet arrêt confirme en particulier pour l'essentiel le jugement du 30 avril 1992. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 13 décembre 1994, F. c/ dame D. et hoirie F.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 février 1973, n° 25628 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 22 février 1973, n° 25628 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1973/02-22-25628)) ## Faits et procédure Une convention de vente, reçue en la forme authentique le 1er décembre 1967 et assortie d'une « grosse nominative » du même jour, lie la société Monte-Carlo Résidence Palace (M.C.R.P.) à M. G. pour un prix de 3 000 000 F. Elle ouvre au créancier une option entre deux modalités de paiement : une dation en paiement en mètres carrés de l'immeuble à construire, à livrer dans un délai déterminé, ou, en cas de non-livraison dans ce délai, le droit de renoncer à la livraison en nature moyennant le paiement comptant de la somme, avec intérêts à 10 % à compter de la vente. La société ayant été déclarée en faillite, M. G. a produit au passif le 22 février 1972 pour le principal (3 000 000 F, à titre privilégié) et pour 1 375 000 F d'intérêts courus du 1er décembre 1967 au jour de la production. Le syndic O. n'a admis la créance qu'en principal. Par contredit formé le 10 mai 1972, M. G. a contesté ce rejet des intérêts en soutenant leur caractère conventionnel. Le syndic a opposé plusieurs moyens : l'irrecevabilité du contredit, tant au regard de la faculté de ne pas produire sans perdre les droits sur le capital que de la formule finale « sous réserve de tous moyens à modifier ou à ajouter le cas échéant » ; subsidiairement, une admission seulement provisionnelle dans l'attente d'une décision au fond d'une juridiction compétente. Au fond, il soutenait que la convention ne prévoyait pas d'intérêts en cas de faillite et que la société n'avait pas contracté l'obligation de construire dans un délai déterminé. Il a enfin relevé que M. G. n'avait ni exercé l'option ni mis la société en demeure. Le Tribunal a rejeté les exceptions de forme et d'incompétence, puis accueilli le contredit sur le chef des intérêts. ## Question de droit Trois questions se posaient au Tribunal. **En premier lieu**, un contredit assorti d'une réserve générale de moyens nouveaux est-il recevable lorsqu'il ne formule qu'un seul chef de contestation précis ? **En deuxième lieu**, le juge saisi d'un contredit dans le cadre d'une faillite doit-il se borner à une admission provisionnelle en renvoyant le créancier à une action au fond, ou doit-il statuer sur la valeur de la contestation ? **En troisième lieu**, un créancier titulaire d'une option entre livraison en nature et paiement d'une somme assortie d'intérêts conventionnels peut-il réclamer ces intérêts lorsque la faillite du débiteur a rendu impossible la première branche de l'option, alors que la convention ne prévoyait ni la faillite ni le cours des intérêts dans cette hypothèse, et que le délai de livraison n'était pas expiré ? ## Solution et dispositif Sur la recevabilité, le Tribunal écarte la critique tirée de la formule finale : la réserve n'est qu'une « clause de style, superflue » dès lors que l'objet de la contestation est précisé et qu'aucune branche ni aucun moyen nouveau n'a été ajouté. Sur la compétence, le Tribunal affirme que, saisi d
# Cour d'Appel de Monaco, 07 mai 2001, n° 26896 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 07 mai 2001, n° 26896 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2001/05-07-26896)) ## Faits et procédure Un salarié, vendeur au sein d'un commerce de véhicules automobiles d'occasion exploité à Monaco, dénonce auprès de la Sûreté publique les falsifications de compteurs kilométriques pratiquées par son employeur, R. M. Selon ce salarié, les modifications étaient réalisées dans un garage de Cuneo, en Italie. Une information est ouverte le 8 mars 2000 pour tromperie sur les qualités substantielles, faux et usage de faux, puis une délégation est accordée à la police pour la poursuite de l'enquête. R. M. reconnaît avoir fait abaisser les compteurs de certains véhicules, tantôt à la demande des acquéreurs, tantôt de sa propre initiative, afin de les revendre à un meilleur prix. Il conteste en revanche toute falsification des carnets d'entretien. Le gérant du garage italien reconnaît, de son côté, avoir fait procéder à la baisse des compteurs, tout en indiquant que cette opération était souvent réalisée à la demande des clients. Le juge d'instruction prononce un non-lieu pour une partie des faits de faux et renvoie R. M. devant le tribunal correctionnel pour tromperie sur les qualités substantielles portant sur sept véhicules. Par jugement du 19 décembre 2000, le tribunal relaxe R. M. pour quatre véhicules (G. L., C. S., O. V. et S. B.) et pour le faux en écriture de commerce, mais le déclare coupable pour trois véhicules (S. R., C. R. et V. T.). Il le condamne à un mois d'emprisonnement et à trente mille francs d'amende. Les appels du prévenu et du ministère public sont interjetés les 21 et 22 décembre 2000. En cause d'appel, plusieurs victimes produisent des attestations, dont certaines déclarent
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 juillet 2014, n° 12403 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 03 juillet 2014, n° 12403 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/07-03-12403)) ## Faits et procédure Par contrat du 4 septembre 2008, intitulé « contrat de vente et de distribution exclusive », la société en commandite simple de droit monégasque P, devenue la SARL R, spécialisée dans la phytothérapie, a concédé à la société de droit suisse E l'exclusivité de la vente de ses produits sur le territoire suisse. Le contrat avait une durée de trois années commerciales, renouvelable tacitement pour une période similaire, sauf préavis donné au moins trois mois avant l'une quelconque des échéances. Par courrier du 5 avril 2011, la SARL R a indiqué ne pas vouloir renouveler le contrat, le préavis se terminant au 3 septembre 2011. Les parties ont ensuite débattu des conséquences de cette cessation : factures impayées, remboursement de retours de marchandises, et montant de l'indemnité de reprise. Par exploit du 5 mars 2013, la société E a assigné la SARL R devant le Tribunal de Première Instance. Dans ses dernières écritures, elle sollicitait notamment le paiement d'une indemnité contractuelle d'environ 37 889 euros, le remboursement de produits invendus à hauteur de 5 234,50 euros, une mesure d'injonction de communication de pièces sous astreinte, et des dommages et intérêts pour résistance abusive. La SARL R concluait au rejet de ces demandes, à la nullité d'une attestation produite par la demanderesse, à la condamnation de celle-ci au paiement de 6 157,80 euros, et à l'allocation de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le tribunal devait ainsi trancher plusieurs questions : la validité d'un élément de preuve, le sens de la notion contractuelle de « marge », la charge de la preuve du montant de l'indemnité, le bien-fondé d'une demande de production de pièces, et le compte à établir entre les créances réciproques. ## Question de droit La décision soulève plusieurs questions, qui peuvent être ramenées à trois : 1. **Quelle est la validité d'une attestation dépourvue des mentions exigées par l'article 324 du Code de procédure civile ?** 2. **Comment interpréter la notion de « marge » figurant dans une clause d'indemnité de reprise, dès lors que le contrat ne la définit pas, et à qui incombe la charge de prouver le montant de cette indemnité ?** 3. **Une demande de production forcée de documents comptables, fondée sur une violation alléguée d'exclusivité, peut-elle prospérer en l'absence d'indices suffisants ?** ## Solution et dispositif **Sur la nullité de l'attestation.** Le tribunal constate que la pièce n° 13, présentée comme une attestation, a été établie le 3 septembre 2013 pour les besoins de la cause, et qu'elle ne comporte aucune des mentions obligatoires de l'article 324 du Code de procédure civile. Il en prononce la nullité. **Sur l'indemnité de reprise.** Les parties ne contestent pas le principe d'une indemnité de reprise en cas d'arrivée du terme sans renouvellement. Le tribunal relève toutefois que la clause renvoie à un objectif de chiffre d'affaires dont l'
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 2014, n° 12326 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 2014, n° 12326 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/06-12-12326)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, la SCI A, représentée par ses cogérants, a vendu à la société B, immatriculée aux Îles Vierges britanniques, une villa dite « C », située à Monte-Carlo, au prix de 35 millions d'euros. Le prix a été financé par un prêt de la société H, garanti par un privilège du prêteur de deniers et par une action résolutoire. La société acquéreuse agissait par substitution de M. SA. L'immeuble avait fait l'objet, en 2006, d'un projet de remembrement conduit par le Groupe D, prévoyant la démolition de la villa et la construction d'un ensemble immobilier. Un compromis de dation signé le 9 mai 2006 entre la SCI A et la SAM D était assorti de conditions suspensives. L'ordonnance souveraine n° 831 du 14 décembre 2006 a classé la villa parmi les bâtiments conservés, ce qui interdisait sa démolition. Le recours en annulation formé contre ce texte a été rejeté par le Tribunal Suprême le 18 février 2008. Le 1er mars 2010, la société B a assigné la SCI A, Mme s. BE. et M. p. RA. en nullité de la vente pour dol, et en paiement. Elle invoquait, à titre subsidiaire, l'erreur sur la qualité substantielle, puis, à titre plus subsidiaire encore, le manquement du vendeur à son obligation d'information, évalué à 17 millions d'euros. Elle sollicitait en outre 2 millions d'euros de dommages et intérêts. Elle soutenait que l'acquéreur avait choisi la villa pour son environnement calme, et que les vendeurs avaient dissimulé l'existence d'un projet immobilier de grande ampleur à proximité. Les défendeurs ont soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de mise en cause du prêteur de deniers, et formé des demandes reconventionnelles pour procédure abusive, frais de justice et honoraires d'architecte. Le tribunal a statué en premier ressort, par jugement contradictoire. ## Question de droit Trois questions étaient soumises au tribunal. **En premier lieu**, la demande en nullité est-elle recevable en l'absence du prêteur de deniers à l'instance ? Le tribunal répond par la négative, et écarte l'exception. **En deuxième lieu**, le silence du vendeur sur l'existence d'un projet de construction à proximité constitue-t-il un dol, au sens de l'article 971 du Code civil, ou une erreur sur la substance ou la qualité substantielle au sens de l'article 965 ? Cette question suppose d'apprécier le caractère déterminant du motif allégué (l'environnement calme) et son entrée dans le champ contractuel. **En troisième lieu**, le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information ouvre-t-il droit à réparation, alors même que l'acquéreur ne démontre ni le caractère déterminant de l'information omise, ni le préjudice allégué ? ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'ensemble des prétentions principales de l'acquéreur et des demandes reconventionnelles. ### Sur la recevabilité Le tribunal relève que la société B est propriétaire de la villa, en vertu de l'exécution
# Cour d'Appel de Monaco, 09 juin 2015, n° 13336 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 09 juin 2015, n° 13336 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2015/06-09-13336)) ## Faits et procédure Une société monégasque anonyme (SAM A), ultérieurement placée en liquidation amiable, a passé à une société de droit sud-africain (société B) une commande portant sur 500 000 litres de glyphosate, confirmée par télécopie le 27 janvier 2009. Seule une partie de la marchandise, 221 200 litres, a été livrée dans les locaux d'un sous-traitant stockeur de l'acquéreur. Le solde a été bloqué à Durban à la suite de la réclamation de l'acquéreur relative à la présence d'impuretés dans le lot déjà livré. Le vendeur a, par la suite, opposé la non-conformité du produit et réclamé diverses sommes. Il a en outre procédé à un règlement complémentaire, de sorte qu'il restait dû, selon la décision, un solde de 248 000 euros. Le vendeur a fait valoir que le produit livré avait été filtré et reconditionné à ses frais. Les dates et les modalités de livraison, ainsi que la nature exacte des expertises réalisées, sont présentées de manière divergente par les parties, ce qui n'est pas tranché par la Cour sur chacun de ces points. Par assignation du 28 juin 2010, la société B a demandé la condamnation de la SAM A au paiement du solde, ainsi que de dommages et intérêts au titre d'un manque à gagner (337 319 euros), de coûts additionnels (88 426 euros) et de résistance abusive (10 000 euros). Le Tribunal de première instance, par jugement du 17 octobre 2013, a condamné la SAM A au paiement de 248 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2009, a débouté la société B de ses demandes de préjudices complémentaires, a débouté la SAM A de l'intégralité de ses demandes, et l'a condamnée à 8 000 euros pour résistance abusive. La SAM A a interjeté appel. La société B a formé appel incident aux fins de voir allouer les sommes de 337 319 euros au titre du manque à gagner et de 88 426 euros au titre des coûts de fabrication additionnels. ## Question de droit La Cour d'appel était saisie de trois séries de questions. En premier lieu, il s'agissait de déterminer si le paiement partiel allégué par le vendeur, à savoir trois virements du 16 juin 2009, était établi, la pièce produite (un relevé bancaire) ne mentionnant pas le bénéficiaire. En deuxième lieu, la question était de savoir quelle incidence juridique tirer du fait que l'acquéreur a conservé et filtré les marchandises livrées, alors qu'il invoquait leur non-conformité. En troisième lieu, il convenait d'apprécier si la non-conformité alléguée était prouvée et imputable au fabricant, et si le refus de livraison du solde ouvrait droit à réparation au profit de l'acquéreur, sous la forme d'une perte de marge ou de coûts additionnels, voire de dommages et intérêts pour résistance abusive. La décision ne cite aucune disposition de droit substantiel. Son seul visa législatif concerne les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Le raisonnement repose donc sur l'appréciation des éléments de preuve et sur la qualification des comportements des parties. ## Solution et dispositif La Cour confirme le jugement en ce qu'il a condamné la SAM A au paiement du solde de 248 000 euros. Elle retient, sur le paiement, que la preuve des virements allégués n'est pas rapportée, faute d'identification du bénéficiaire sur le relevé produit. Sur la conformité, elle relève que la SAM A a conservé les lots livrés, les a fait filtrer de sa propre initiative et les a revendus, et qu'en agissant ainsi elle a accepté d'en payer le prix sous réserve d'une action en indemnisation. Sur le fond de la non-conformité, elle juge que l'existence du litige est constante, mais que « la preuve des non-conformités et leur imputabilité au fabricant n'apparaît pas rapportée ». En revanche, la Cour réforme le jugement sur les dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle retient que « le fait que la société appelante ne soit pas parvenue à établir en justice l'imputabilité des traces de résidus au fabricant du produit livré ne démontre pas l'existence d'un comportement fautif », et que la société B, en ayant accepté de renoncer à livrer plus de la moitié de la commande sans contrepartie, avait « nécessair
# Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18229 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 juin 2019, n° 18229 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2019/06-18-18229)) ## Faits et procédure La société anonyme de droit luxembourgeois Warin Global Investments SA, dont l'objet social englobe le commerce de pierres précieuses, a acquis, le 14 décembre 2016 à Monaco, lors d'une vente aux enchères publiques organisée par le Crédit Mobilier de Monaco, établissement de prêt sur gage, le lot d'occasion n° 16000456, décrit comme « 1 brillant sous scellé certificat IGI n° S3E90477 3,02CT », pour un prix de 54 570 euros. Elle en a pris possession le 6 février 2017. Le certificat accompagnant la pierre mentionnait notamment un poids de 3,02 carats, une couleur D, une clarté VV SI, une taille et un brillant excellents, ainsi que des dimensions de 9,45 × 9,53 × 5,62. Au cours du mois de mars 2017, la pierre a été soumise à l'analyse du Gemological Institute of America (GIA) à Anvers, les 2 et 9 mars 2017, puis à celle de l'International Gemological Institute (IGI). Ces analyses ont fait apparaître des caractéristiques distinctes de celles du certificat : poids de 3,01 carats, couleur F traitée, clarté VVS2, dimensions différentes. Par courriers du 10 mars 2017, l'IGI a indiqué que le certificat et le blister étaient falsifiés. Par exploit du 20 septembre 2017, l'acquéreur a assigné le vendeur en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, en restitution du prix et en dommages-intérêts. Par jugement du 4 octobre 2018, le Tribunal de première instance l'a débouté de sa demande en annulation, au motif qu'il n'était pas démontré que la pierre analysée fût celle vendue, le scellé ayant « voyagé dans des conditions ignorées ». L'acquéreur a relevé appel le 7 décembre 2018. Le vendeur a formé appel incident, notamment pour procédure abusive. ## Question de droit La Cour d'appel devait trancher plusieurs questions. D'abord, la recevabilité et la force probante de pièces contestées : une attestation dont l'auteur n'a pas personnellement assisté aux faits, une attestation dépourvue des mentions de l'article 324 du Code
# Cour d'Appel de Monaco, 02 mars 2010, n° 2380 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 mars 2010, n° 2380 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2010/03-02-2380)) ## Faits et procédure Une ressortissante monégasque, mariée à un étranger, a acquis par acte notarié du 8 juillet 1985 un appartement situé boulevard … à Monaco, appartenant au domaine de l'État. La vente a été conclue en application d'un règlement de 1977 relatif à l'accession à la propriété. Le texte du règlement est publié au *Journal de Monaco* le 16 décembre 1977 selon les motifs de l'arrêt ; le résumé liminaire mentionne quant à lui le 15 décembre 1977, divergence que la décision ne tranche pas. L'intitulé exact du règlement n'est pas reproduit dans l'extrait (non précisé dans la décision). L'acte mentionnait, par erreur, que l'acquéreuse était mariée « sous le régime légal Monégasque de la séparation des biens », alors qu'elle était en réalité soumise au régime légal français de la communauté réduite aux acquêts. Saisi par l'État de Monaco, le tribunal de première instance a prononcé, par jugement du 9 octobre 2008, la nullité du contrat de vente. L'acquéreuse a relevé appel. Elle soutenait que l'erreur était imputable à l'État et au notaire, ce qui avait déjà été jugé par un arrêt du 13 juillet 2006 ; que la distinction opérée par le règlement était discriminatoire au regard de l'article 14 de la Convention européenne des droits de l'homme ; que la nature du régime matrimonial ne constituait pas une qualité substantielle au regard de l'article 3 du règlement ; et que le droit de préemption de l'État empêcherait la transmission du bien à un étranger lors de la liquidation du régime matrimonial. Elle réclamait en outre 25 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le mari, intimé, s'en est rapporté à justice. L'État de Monaco a conclu à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, a formé une tierce opposition incidente à un jugement du 25 mars 2004 ayant qualifié le bien d'acquêt de communauté, ainsi qu'une demande de 10 000 euros de dommages et intérêts. ## Question de droit La Cour devait déterminer si l'erreur affectant la mention du régime matrimonial de l'acquéreuse constituait un vice du consentement de l'État vendeur justifiant l'annulation de la vente, au sens de l'article 965, alinéa 2, du Code civil. Plus précisément, deux questions se posaient : 1. L'imputabilité de l'erreur à l'une des parties est-elle pertinente lorsque l'annulation est fondée sur l'erreur simple et non sur le dol ? 2. L'erreur porte-t-elle sur une qualité essentielle de la personne de l'acheteur, conditionnant sa capacité à acquérir, et a-t-elle été déterminante du consentement du cocontractant ? Étaient en outre soulevées des questions connexes, relatives à la conformité de la distinction du règlement au principe d'égalité, à la portée du droit de préemption de l'État et à la recevabilité de la tierce opposition formée par l'État. ## Solution et dispositif La Cour confirme l'annulation de la vente. Son raisonnement, fondé sur les motifs reproduits ci-après, comporte plusieurs étapes. **Sur l'imputabilité.** La Cour écarte le moyen tiré de la responsabilité de l'État et du notaire. Elle juge que l'imputabilité de l'erreur est « indifférente dans la mesure où l'annulation de la vente litigieuse n'est pas recherchée sur le fondement du dol, c'est-à-dire de l'erreur « provoquée », mais sur celui de l'erreur simple quel qu'en soit le responsable ». **Sur la qualité essentielle.** Le juge retient que le règlement de 1977 réserve le système d'accession à la propriété aux seules personnes de nationalité monégasque, y compris aux femmes monégasques mariées à un étranger. Il en déduit que « la nature du régime
# Cour d'Appel de Monaco, 18 octobre 1977, n° 25867 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 octobre 1977, n° 25867 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1977/10-18-25867)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation du contrat de vente, particulièrement lorsqu'elle a pour objet un bien d'une valeur économique substantielle tel qu'un fonds de commerce, s'opère rarement de manière instantanée. Elle s'inscrit le plus souvent dans un processus contractuel séquencé, débutant par la conclusion d'un avant-contrat — généralement une promesse synallagmatique de vente ou « compromis » — destiné à arrêter l'accord des parties sur la chose et sur le prix tout en différant le transfert de propriété et l'exigibilité des obligations principales à l'accomplissement de certaines formalités ou à la réalisation d'événements futurs et incertains. En Principauté de Monaco, où l'exercice d'une activité commerciale par des personnes physiques, a fortiori de nationalité étrangère, est subordonné à un contrôle étatique strict prenant la forme d'une autorisation administrative préalable, l'articulation entre le calendrier contractuel fixé par les parties et le temps propre à l'instruction administrative constitue un foyer majeur de contentieux. L'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco le 18 octobre 1977 en offre une illustration topique, mettant en lumière les difficultés d'interprétation nées de la juxtaposition d'une condition suspensive non assortie de délai et d'un terme fixé pour la réitération authentique de l'acte. En l'espèce, suivant un acte sous seing privé conclu à Monaco le 27 avril 1976, les époux E. A. ont promis de vendre à M., lequel s'est réciproquement engagé à acquérir, un fonds de commerce de tapisserie, meubles et antiquités de toutes sortes, connu sous la dénomination « G. A. A. M. » et exploité par l'épouse E. à Monte-Carlo. Cet acte, qualifié par les juges tantôt de compromis, tantôt de promesse de vente et d'achat ou de promesse synallagmatique, organisait avec minutie le séquencement futur de l'opération juridique et financière. Sur le plan translatif, la convention stipulait expressément que l'acquéreur deviendrait propriétaire du fonds de commerce le jour de la réitération de la promesse par acte authentique, cet acte notarié ayant notamment pour fonction de constater la réalisation de la condition suspensive convenue entre les contractants. L'entrée en jouissance, quant à elle, était reportée, en cas de réalisation de ladite condition, au 31 décembre 1976 au plus tard, date à laquelle les locaux devaient être livrés libres de tous objets ou mobilier quelconques. Parallèlement, les vendeurs s'engageaient, dès la réalisation de la condition suspensive, à consentir à l'acquéreur un bail commercial portant sur les locaux d'exploitation pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 1977, moyennant un loyer annuel de base de 24 000 francs devant commencer à courir le jour de la prise de possession effective des lieux. Sur le plan financier, la promesse était consentie et acceptée moyennant un prix forfaitaire, ferme et définitif de 410 000 francs, dont le règlement était fractionné en trois échéances distinctes sous la rubrique « Charges et Conditions ». Premièrement, une somme de 41 000 francs était versée comptant lors de la signature de l'acte sous seing privé, au moyen d'un chèque tiré sur la banque Commerz-Bank-Hanau (n° 40104564175), les parties convenant d'un commun accord que ces fonds resteraient consignés en l'étude de Maître L.-P. Aureglia, notaire à Monaco. Deuxièmement, un versement intermédiaire de 166 050 francs devait être effectué le jour de la signature de l'acte authentique en l'étude dudit notaire, l'acte précisant à cet égard que ce règlement interviendrait « dès la réalisation de la condition suspensive et au plus tard le 30 août 1976 ». Troisièmement, le solde du prix, s'élevant à 202 950 francs, était stipulé payable sans intérêts le jour de la prise de possession du fonds, soit au plus tard le 31 décembre 1976. L'économie générale de ce montage contractuel reposait sur une stipulation essentielle, insérée dans une sous-rubrique intitulée « Condition suspensive ». Aux termes de celle-ci, la promesse de vente et d'achat était subordonnée à la condition suspensive que l'acquéreur obtienne des autorités administratives monégasques l'autorisation nécessaire à l'exploitation du fonds de commerce considéré. Les parties avaient pris soin de régler le sort de la somme consignée de 41 000 francs en fonction du dénouement de cette condition : si la condition suspensive venait à défaillir, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue et la somme de 41 000 francs serait intégralement restituée à l'acquéreur dès justification au notaire de cette non-réalisation ; à l'inverse, si M. obtenait la licence gouvernementale d'exploitation mais refusait néanmoins de donner suite à la promesse, ladite somme resterait de plein droit acquise aux vendeurs à titre de dédit. Enfin, une rubrique finale intitulée « Réitération » rappelait que les conventions seraient réitérées par acte authentique en l'étude de Maître Aureglia et de Maître Rey, notaires à Monaco, « dès la réalisation de la condition suspensive et au plus tard le 30 août 1976 », tout en mettant à la charge de M. l'obligation de présenter « dès maintenant » sa demande d'autorisation d'exploitation au Gouvernement monégasque. En exécution de cette dernière obligation, le dossier de demande d'autorisation administrative fut instruit et déposé par les soins du notaire Aureglia, co-rédacteur de l'acte, dès le 20 mai 1976, accompagné de l'ensemble des documents requis par l'Administration. Toutefois, alors que les usages administratifs laissaient habituellement espérer une délivrance dans un délai maximum de six semaines pour les commerçants de nationalité étrangère — ce qui aurait situé l'obtention de l'autorisation dans la seconde quinzaine du mois de juin 1976 —, l'instruction connut un ralentissement inaccoutumé, vraisemblablement lié à la période estivale. La date du 30 août 1976 survint sans que l'Administration monégasque eût statué sur la demande, et par conséquent sans que l'acte authentique eût pu être signé ni le deuxième acompte de 166 050 francs versé. Saisissant l'opportunité de l'échéance de cette date, les époux E. adressèrent le 8 septembre 1976 un courrier à M. (visant par erreur un compromis du 1er avril 1976), lui rappelant qu'il était tenu d'effectuer au plus tard le 30 août 1976 le versement de la somme de 207 050 francs sous déduction des 41 000 francs d'arrhes, et que la réalisation de l'acte authentique devait intervenir dans ce même délai. Constatant que ni ce règlement ni cette réitération n'avaient eu lieu à la date fatidique du 30 août 1976, les vendeurs lui notifièrent qu'ils considéraient désormais le compromis comme nul et non avenu, tout en formulant toutes réserves quant au préjudice subi. Cependant, l'Administration monégasque délivra finalement l'autorisation d'exploitation sollicitée le 24 septembre 1976 (l'arrêt mentionnant par ailleurs une notification en date du 24 octobre 1976 dans ses motifs, bien que les faits constants établissent que l'acquéreur s'en prévalait dès la mi-octobre). Entre-temps, dès le 15 septembre 1976 (ou le 16 septembre selon les motifs de l'arrêt), M. avait procédé à la consignation de la deuxième fraction du prix entre les mains de Maître Aureglia. Fort de la réalisation de la condition suspensive et du dépôt des fonds, M. fit délivrer aux époux E., le 13 octobre 1976, une sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître Aureglia le 18 octobre suivant à 14 heures 30, aux fins de réitération en la forme authentique de la promesse du 27 avril 1976. Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 1976, les époux E. opposèrent un refus catégorique à cette sommation. Ils rétorquèrent qu'en l'absence de toute sommation de passer l'acte authentique délivrée au plus tard le 30 août 1976, et faute pour l'acquéreur d'avoir justifié à cette même date du dépôt chez le notaire de la somme prévue au compromis, ils étaient parfaitement fondés à tenir l'avant-contrat pour nul et non avenu. Le jour même, à la requête de M., Maître Aureglia dressa un procès-verbal de défaut constatant la carence des vendeurs. Le conflit, désormais cristallisé autour de la portée juridique de l'échéance du 30 août 1976, devait dès lors être porté devant les juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Faisant suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire, M. a pris l'initiative du contentieux en assignant les époux E. devant le Tribunal de première instance de Monaco, suivant exploit en date du 4 novembre 1976. Ses prétentions s'articulaient autour d'une demande principale d'exécution forcée en nature et de demandes indemnitaires accessoires ou subsidiaires. Il sollicitait ainsi des premiers juges la condamnation des vendeurs à passer l'acte authentique de réitération en l'étude de Maître Aureglia, ou, à défaut, qu'il soit jugé que la décision à intervenir tiendrait lieu d'acte de vente. Il réclamait en outre la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et, à titre subsidiaire, pour le cas où la réitération s'avérerait impossible, l'allocation d'une indemnité de 250 000 francs en réparation de l'intégralité du préjudice subi du fait de l'éviction. Au soutien de son action, M. développait une argumentation fondée sur la distinction entre la condition suspensive et le terme. Il faisait valoir que le compromis comportait une condition suspensive d'obtention de l'autorisation administrative qui n'était assortie d'aucun délai de réalisation, dès lors que son accomplissement dépendait du fait d'un tiers, à savoir l'Administration monégasque, seule souveraine pour accorder ou refuser la licence. Selon lui, la date du 30 août 1976 ne revêtait qu'une valeur purement indicative ; son dépassement résultait de circonstances totalement indépendantes de la volonté des parties, lesquelles avaient légitimement estimé, lors de la signature de l'acte en avril, que le délai de quatre mois était amplement suffisant. Par conséquent, une délivrance légèrement tardive de l'autorisation ne pouvait avoir pour effet de frapper de caducité la convention du 27 avril 1976. En défense, les époux E. concluaient au déboutement pur et simple du demandeur et formaient une demande reconventionnelle tendant à l'octroi de 150 000 francs de dommages-intérêts, en réparation du préjudice que leur aurait causé l'engagement d'une procédure qualifiée d'abusive. Par un jugement rendu le 3 mars 1977, le Tribunal de première instance a intégralement rejeté les demandes de M. et, accueillant partiellement la demande reconventionnelle des vendeurs, l'a condamné à leur payer la somme de 5 000 francs à titre de dommages-intérêts, estimant que sa tentative de faire revivre une promesse de vente frappée de caducité caractérisait un abus du droit d'agir en justice. Pour statuer ainsi, les premiers juges se sont retranchés derrière une interprétation littérale et rigoureuse de l'acte du 27 avril 1976. Estimant que les clauses étaient rédigées en termes clairs et précis, exclusifs de toute équivoque, le Tribunal a relevé que la date limite de réitération fixée au 30 août 1976 figurait à deux reprises dans l'instrumentum, de sorte que la caducité de l'acte était automatiquement encourue dès l'échéance de ce terme extinctif. Au surplus, le Tribunal a sévèrement stigmatisé le comportement probatoire de l'acquéreur, relevant que ce dernier ne justifiait ni de ses diligences auprès de l'Administration pour obtenir l'autorisation, ni de ses démarches pour informer les vendeurs des difficultés rencontrées, ni même de la réalité du versement allégué du 15 septembre 1976 chez le notaire, dont le procès-verbal du 18 octobre 1976 ne faisait nulle mention. Enfin, les juges du premier degré observaient que la sommation du 13 octobre 1976 ne précisait pas la date d'obtention de l'autorisation administrative et que celle-ci n'était même pas versée aux débats, empêchant ainsi la juridiction de vérifier la date à laquelle elle avait été sollicitée. Par exploit du 22 avril 1977, M. a interjeté appel de cette décision en vue d'en obtenir l'infirmation totale. Tirant les leçons de sa défaite en première instance, imputable en grande partie à une carence dans l'administration de la preuve, l'appelant a produit devant la Cour un ensemble de pièces nouvelles établissant que la demande d'autorisation avait été dûment instruite et déposée par le notaire Aureglia dès le 20 mai 1976 avec toutes les pièces requises, que les époux E. avaient été tenus informés par personne interposée du retard insolite de l'Administration, et que l'autorisation avait été officiellement délivrée le 24 septembre 1976. Sur le terrain juridique, l'argumentation développée par M. en cause d'appel s'est considérablement affinée. En premier lieu, il reprochait aux premiers juges d'avoir méconnu l'articulation logique des stipulations contractuelles : la date du 30 août 1976 ne constituait pas un terme absolu de caducité, mais un terme fixé pour la réitération *après* réalisation de la condition suspensive, laquelle n'était enfermée dans aucun délai. Les parties, tablant sur le délai habituel de six semaines, avaient présumé que l'autorisation interviendrait fin juin 1976 et avaient voulu ménager, dans l'intérêt des vendeurs, une période d'un mois et demi jusqu'au 30 août pour permettre la signature de l'acte et le paiement du deuxième acompte. En deuxième lieu, il invoquait l'existence d'une erreur commune des parties sur les délais administratifs, soutenant que l'esprit de la convention — révélé notamment par les clauses régissant le sort du dépôt de 41 000 francs, qui devenaient inapplicables si l'acte était déclaré caduc malgré l'obtention de l'autorisation — primait sur sa lettre. En troisième lieu, et à titre subsidiaire, il faisait valoir que les obligations de payer et de réitérer avant le 30 août 1976 n'étaient assorties d'aucun terme extinctif ni d'aucun pacte commissoire exprès avec dispense de sommation ; dès lors, en l'absence de toute mise en demeure préalable adressée par les vendeurs, la résolution ou la caducité ne pouvait opérer de plein droit, et ses offres d'exécution effectuées dès le mois de septembre devaient être déclarées valables. En réplique, les époux E., intimés, concluaient à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Dénonçant une tentative de dénaturation d'un contrat clair et précis, ils soutenaient que la convention du 27 avril 1976 était en réalité affectée de deux conditions distinctes et autonomes : d'une part, une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur, lui garantissant la restitution des fonds bloqués en cas de refus de l'autorisation administrative ; d'autre part, une condition de délai, stipulée en faveur des vendeurs, imposant que la réitération et le versement des 166 050 francs interviennent impérativement avant le 30 août 1976. Contestant toute erreur commune, ils maintenaient que l'inexécution par l'acquéreur de ses obligations à l'échéance du terme convenu avait entraîné de plein droit la caducité du compromis. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco se trouvait confrontée à une question de droit des obligations d'une grande classicité, mais rendue complexe par la rédaction défectueuse, voire contradictoire, de l'avant-contrat : quelle est l'incidence du dépassement de la date limite contractuellement fixée pour la réitération par acte authentique d'une promesse synallagmatique de vente et le paiement d'une fraction du prix, lorsque ce dépassement résulte exclusivement du retard mis par l'autorité administrative à délivrer l'autorisation d'exploitation érigée en condition suspensive de la convention, sans que ladite condition ait été elle-même assortie d'un délai de réalisation ? Ce problème central se décomposait en réalité en plusieurs sous-questions complémentaires que la juridiction du second degré devait successivement résoudre : 1. Sur le terrain de l'interprétation du contrat et de la théorie des modalités de l'obligation, fallait-il analyser la date du 30 août 1976 comme un terme extinctif absolu enfermant implicitement la réalisation de la condition suspensive et entraînant la caducité automatique de la promesse à son échéance, ou comme une simple modalité d'exécution des obligations de réitération et de paiement, nécessairement subordonnée à l'accomplissement préalable de la condition suspensive affectée d'un délai indéterminé ? 2. Sur le terrain de l'inexécution contractuelle et des sanctions applicables, le défaut de réitération de l'acte authentique et de paiement de l'acompte à la date prévue pouvait-il, en l'absence de clause résolutoire expresse et de mise en demeure préalable, entraîner l'anéantissement du contrat, ou le juge du fond disposait-il du pouvoir de valider des offres d'exécution postérieures au délai contractuel, compte tenu notamment des exigences de la bonne foi contractuelle ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de première instance et ordonner l'exécution forcée de la vente, la Cour d'appel de Monaco déploie une motivation d'une remarquable densité doctrinale et jurisprudentielle. Loin de se limiter à un seul moyen, la Cour construit un raisonnement stratifié, procédant par cercles concentriques, où chaque argument vient conforter le précédent pour démontrer l'inefficacité de la prétention des vendeurs à voir constater la caducité ou la nullité de l'avant-contrat. Ce raisonnement s'articule autour de cinq axes majeurs, abondamment nourris de références explicites à la jurisprudence de la Cour de cassation française, des cours d'appel françaises et à la doctrine civiliste. #### 1. L'interprétation téléologique de la convention et la hiérarchisation des modalités contractuelles La Cour commence par récuser le postulat des premiers juges selon lequel l'acte du 27 avril 1976 aurait été exempt de toute ambiguïté. Procédant à une analyse globale de l'instrumentum, elle relève que l'acte ne comporte en réalité qu'une seule et unique condition suspensive, expressément qualifiée et soulignée comme telle par les parties : l'obtention par l'acquéreur de l'autorisation administrative d'exploiter le fonds de commerce. Or, observe la Cour, les parties n'ont prévu aucun délai pour la réalisation de cette condition. Confrontant cette absence de délai aux clauses prévoyant que le paiement de la somme de 166 050 francs et la réitération authentique interviendraient « dès la réalisation de la condition suspensive et au plus tard le 30 août 1976 », la Cour met en évidence une contradiction intrinsèque : les termes de la convention « revêtent un caractère certain d'ambiguïté et n'apparaissent pas, en raison de l'incompatibilité de l'exécution des obligations qu'ils expriment au plan chronologique, traduire la volonté commune des parties au moment de la contractation ». En
## I. Faits et procédure Décision rendue le **29/03/2022** par la juridiction **Cour d'Appel de Monaco** sous la référence **20422**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Vente - Vente immobilière - Ce ion de part ociale négociable - Vente parfaite (non) Action en ju tice – Abu du droit d'e ter en ju tice (non) Dan le cadre d'un contrat de vente, l'accord ur la cho e et ur le prix, élément e entiel prévu à l'article 1426 du Code civil, ne uffit pa notamment lor que le partie ont convenue de igner un avant-contrat et doivent 'accorder ur le élément ub tantiel du contrat auxquel le partie ont entendu ubordonner leur con entement et leur conférer un caractère e entiel. Mme A. et M. B. ont re té , aprè leur divorce, titulaire chacun de 50 % de part de la ociété de droit panaméen, pro… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > n 2013 relative à l'admini tration et à l'organi ation judiciaire , Aprè débat en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, et qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement, Ain i jugé et rendu au Palai de Ju tice, à Monaco, le 29 MARS 2022, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Pré ident, Madame Françoi e CARRACHA, Con eiller, Madame Sandrine LEFEBVRE, Con eiller, a i tée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en pré ence de Madame Valérie SAGNE, Premier Sub titut du Procureur général. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19548 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 janvier 2021, n° 19548 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2021/01-26-19548)) ## Faits et procédure Par acte authentique du 29 mai 2013, d. H. a vendu à la SCI K un immeuble d'habitation situé à Monaco-Ville, en viager occupé. Le prix principal, « en bloc et à forfait, toute privation de jouissance comprise », combinait un bouquet de 150 000 euros et une rente mensuelle et viagère de 15 000 euros. La venderesse est décédée le 10 août 2014. Sa nièce, a. M., instituée légataire universelle, a contesté la vente devant le Tribunal de première instance. Ce tribunal, par jugement du 19 octobre 2017, a rejeté la demande en nullité fondée sur les vices du consentement, au motif que l'intéressée n'invoquait ni erreur, ni violence, ni dol au sens de l'article 964 du Code civil. Il a en revanche déclaré recevable l'action en rescision pour lésion (articles 1516 et 1519 du Code civil), retenu l'existence de présomptions suffisantes de lésion et ordonné une expertise avant dire droit. La SCI K a interjeté appel partiel. Elle soutenait notamment que l'appel incident de a. M. était irrecevable, que la vente comportait un aléa, que la lésion n'était pas établie et que la capacité de la venderesse n'était pas altérée. De son côté, a. M. demandait la confirmation sur la rescision et l'infirmation sur le rejet de la nullité pour dol. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. **Recevabilité de l'appel incident** : l'appel incident formé par conclusions doit-il satisfaire aux exigences de l'article 427 du Code de procédure civile ? 2. **Admissibilité des preuves** : les attestations et pièces contestées respectent-elles le formalisme de l'article 324 du Code de procédure civile ? 3. **Nullité pour dol** : une collusion entre l'acquéreur et l'agent immobilier mandaté par le vendeur, exploitant un état de faiblesse de celui-ci, constitue-t-elle un dol au sens des articles 964 et 971 du Code civil ? 4. **Articulation avec la rescision pour lésion** : que devient l'action fondée sur les articles 1516 et suivants après une annulation pour vice du consentement ? ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité de l'appel incident.** La Cour rejette l'argument d'irrecevabilité. Elle relève que l'article 427 du Code de procédure civile ne concerne que l'exploit d'assignation par lequel l'appel est formé. L'appel incident, qui peut être interjeté par simples conclusions selon l'article 428, échappe donc à ces exigences. Elle ajoute que a. M. explicite en appel ses moyens de réformation, à savoir la collusion de la SCI K avec l'agence immobilière. **Sur les pièces.** La Cour distingue selon les pièces : - les pièces 16.1 à 16.4, constituées de documents hospitaliers comportant des mentions manuscrites partiellement illisibles, sont maintenues. Leurs passages dactylographiés et lisibles sont exploitables, et l'étiquette « SSR/ALZHEIMER UCC » est invoquée pour son contenu, non comme preuve du diagnostic ; - la pièce 17, lettre d'un ancien comptable, est annulée. Elle constitue une preuve testimoniale ne respectant pas les exigences de l'article 324 ; - la pièce 18, attestation de s. G., est déclarée nulle, confirmant le jugement de première instance ; - la pièce 19, attestation de C. B., est