319 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 1993, n° 26244 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 06 juillet 1993, n° 26244 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/07-06-26244)) ## Faits et procédure La SAM Univerre, qui exerçait à Monaco une activité de négoce international de verre industriel, entretenait avec le Crédit Foncier de Monaco une relation bancaire fondée sur une lettre du 20 juin 1986. Ce document, dont le caractère contractuel n'était pas contesté, accordait à la société diverses lignes de crédit, une autorisation de découvert et une caution, en contrepartie de garanties fournies par la société. Il stipulait que « les facilités ci-dessus sont consenties pour une durée d'une année éventuellement renouvelable, d'accord parties ». En décembre 1986, l'expert-comptable de la société adressa à la banque une situation faisant apparaître une perte de 1 300 000 F. La banque maintint son concours. Le bilan au 31 décembre 1986, transmis le 26 mai 1987, révéla une perte nette de 4 076 682 F, due à des créances irrécouvrables de 2 897 000 F. Le 5 juin 1987, la banque réclama des garanties d'au moins 4 000 000 F et indiqua qu'à défaut, elle mettrait fin à ses concours le 19 juin 1987. La société n'ayant pas fourni l'intégralité des garanties, la banque cessa son concours à cette date. La cessation des paiements fut constatée le 9 juillet 1987, et le règlement judiciaire prononcé par jugement du 19 mai 1988. Le concordat, accepté le 5 juillet 1988, réservait expressément, sur le fondement de l'article 505 du Code de commerce, les actions en responsabilité contre les
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12588 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12588 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12588)) **Mots-clés :** saisie-arrêt ; prêt ; nullité ; dol ; réticence ; consentement ; bonne foi. ## Faits et procédure Un ressortissant néerlandais, M. d. AD., a consenti à un compatriote, M. j. VAN DI., domicilié à Monaco, un prêt de 1.925.000 euros. L'acte, un écrit manuscrit daté du 7 décembre 2009, stipule que la somme et ses intérêts seront remboursés « dès que la discothèque (ex P) située dans le bâtiment « X », X à Monaco sera vendue ». Il précise que ce bien était alors « en vente pour 4.500.000 € », la vente étant gérée par la société E. Le prêteur soutient que l'emprunteur avait cédé, dès avant le prêt, la totalité de ses parts dans la société exploitant la discothèque. Il demande en conséquence l'autorisation de pratiquer une saisie-arrêt, accordée par ordonnance présidentielle du 7 octobre 2013. Les saisies ont été signifiées le 9 octobre 2013 aux établissements bancaires tiers saisis, qui ont déclaré détenir respectivement 1.208,84 euros et 7.178,47 euros. Le créancier a assigné le débiteur en validation de la saisie et paiement. Dans ses conclusions du 16 juin 2014, le demandeur sollicitait, à titre principal, la nullité du prêt pour dol ; à titre subsidiaire, la constatation de l'échéance du terme ; à titre plus subsidiaire, la fixation judiciaire du terme au 20 juin 2013, date de la sommation de payer. Il réclamait en outre 20.000 euros de dommages et intérêts. Le défendeur opposait que le terme n'était pas échu, que la cession de parts ne pouvait être assimilée à la cession du fonds de commerce, qu'aucune manœuvre dolosive ne pouvait lui être imputée, et que le prêteur disposait des informations utiles au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le tribunal de première instance, statuant en premier ressort et par jugement contradictoire, a fait droit à la demande principale. ## Question de droit La question posée au tribunal peut être formulée ainsi : un prêt, dont l'échéance est subordonnée à la vente future d'un bien déterminé, peut-il être annulé pour dol lorsque l'emprunteur, sans rien déclarer, a préalablement cédé la société propriétaire de ce bien, et lorsque le prêteur n'avait pas de raison particulière de vérifier cette situation ? Cette question se décompose en trois points : 1. **L'information du prêteur.** Le prêteur avait-il connaissance de la cession de parts ? La mention « ex P » dans l'acte suffisait-elle à établir cette connaissance ? 2. **L'effet de la cession de parts sur la vente annoncée.** La cession de parts sociales peut-elle être assimilée à la cession du fonds de commerce détenu par la société ? 3. **Le caractère déterminant de l'erreur et la bonne foi.** L'ignorance du prêteur a-t-elle été déterminante de son consentement, et le débiteur peut-il lui reprocher de ne pas s'être renseigné auprès de l'agence chargée de la vente ou du R
# Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16428 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 octobre 2017, n° 16428 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2017/10-16-16428)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 16 octobre 2017 par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans un contexte de droit international privé et de droit des contrats, mettant aux prises deux parties présentant des liens d'extranéité marqués avec l'Italie tout en soulevant la question de la compétence des juridictions monégasques. D'une part, la demanderesse à l'action initiale et au pourvoi en révision est la société SPA RELEASE, une société de droit italien dûment enregistrée au registre des entreprises de Milan sous le code fiscal 06707060965, dont le siège social est établi à Milan (Italie), Via Sile n° 18, et agissant par l'intermédiaire du président de son conseil d'administration, Monsieur g. LU., domicilié ès qualités audit siège. D'autre part, le défendeur est Monsieur m. GI., une personne physique née le 5 février 1951 à Rome (Italie), de nationalité italienne, mais demeurant sur le territoire de la Principauté de Monaco. Sur le plan matériel, la relation contractuelle liant les parties porte sur la location d'un bateau par la société SPA RELEASE au profit de Monsieur m. GI. La date exacte de la conclusion de ce contrat ainsi que les caractéristiques précises du navire ne sont pas mentionnées (non précisé dans la décision). Toujours est-il que l'exécution de ce contrat de location a donné naissance à un différend entre le loueur italien et le locataire résidant à Monaco. La société SPA RELEASE a en effet reproché à son cocontractant des manquements relatifs tant à la détention du bien loué qu'à ses obligations financières, l'amenant à réclamer la restitution du bateau ainsi que le paiement de diverses sommes d'argent dont le montant exact n'est pas détaillé dans l'arrêt (non précisé dans la décision). La structure même de l'ensemble contractuel liant les parties s'est révélée complexe et source de difficultés d'interprétation quant à la détermination de la juridiction compétente en cas de litige. Cet ensemble contractuel se composait à la fois de conditions générales et de conditions particulières. Au sein de cette architecture documentaire, plusieurs stipulations abordaient la question de l'attribution de compétence territoriale, mais de manière contradictoire ou, à tout le moins, équivoque : - L'article 24 des conditions générales du contrat opérait une attribution de compétence (telles que ces conditions générales figuraient dans un exemplaire non produit selon les constatations des juges d'appel, bien que le demandeur au pourvoi ait soutenu qu'elles avaient été produites aux débats). - La clause « s » (ou « S ») des conditions particulières faisait référence audit article 24 des conditions générales mais avait pour objet d'écarter l'attribution de compétence opérée par cet article. - À l'inverse, la clause « n » de ces mêmes conditions particulières rétablissait expressément l'attribution de compétence exclusive au profit des juridictions de la ville de Florence (Italie). - Enfin, les différents actes contractuels comportaient de multiples références au droit civil et au droit fiscal italien. C'est dans ce contexte contractuel singulier, marqué par un enchevêtrement de clauses générales et particulières relatives à la prorogation conventionnelle de compétence, que le contentieux a été porté devant les juridictions de la Principauté de Monaco, lieu du domicile du défendeur. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de ses prétentions tendant à obtenir la restitution du bateau loué et le règlement de diverses sommes, la société SPA RELEASE a choisi d'attraire Monsieur m. GI. devant les juridictions monégasques en l'assignant devant le Tribunal de première instance de Monaco. Lors de cette première phase procédurale, Monsieur m. GI. n'a pas comparu. Statuant par défaut par un jugement rendu le 5 février 2015, le Tribunal de première instance de Monaco n'a toutefois pas fait droit aux demandes de la société italienne : il l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions, motivant sa décision par une insuffisance de preuves. Insuffisamment satisfaite de ce jugement de débouté au fond, la société SPA RELEASE a interjeté appel de la décision devant la Cour d'appel de Monaco. C'est à ce stade d'appel que le débat procédural a changé radicalement de nature. Monsieur m. GI., comparaissant désormais en cause d'appel pour assurer sa défense, a soulevé *in limine litis* une exception d'incompétence territoriale des juridictions monégasques. Au soutien de cette exception de procédure, l'intimé a invoqué l'existence, au sein du contrat de location, d'une clause d'attribution exclusive de compétence territoriale désignant les tribunaux de Florence (Italie) pour connaître des litiges nés du contrat. Par un arrêt rendu le 14 mars 2017, statuant en matière civile (et signifié le 13 avril 2017), la Cour d'appel de Monaco a accueilli favorablement l'exception d'incompétence soulevée par Monsieur m. GI. Pour parvenir à ce résultat et retenir la volonté commune des parties de conférer une compétence exclusive aux juridictions florentines, la juridiction du second degré s'est livrée à une analyse combinée des stipulations contractuelles. Elle a relevé que, si la clause « s » des conditions particulières écartait effectivement l'attribution de compétence prévue par l'article 24 des conditions générales (telles que figurant dans un exemplaire non produit), la clause « n » des mêmes conditions particulières rétablissait expressément cette attribution au profit des tribunaux de Florence. La Cour d'appel a ajouté, au surplus, que les références contenues dans les actes au droit civil et fiscal italien traduisaient l'intention des cocontractants de soumettre leur relation litigieuse à la législation italienne, législation dont le juge italien constitue le juge naturel de mise en œuvre. En conséquence, la Cour d'appel s'est déclarée incompétente et a renvoyé la société SPA RELEASE à mieux se pourvoir. Contestant cette déclaration d'incompétence, la société SPA RELEASE a formé un pourvoi en révision. La procédure devant la Haute juridiction monégasque s'est déroulée selon le calendrier suivant : - Le 10 mai 2017, Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, a souscrit une déclaration de pourvoi au greffe général au nom de la société SPA RELEASE. - Le 8 juin 2017, une requête accompagnée de 10 pièces a été déposée au greffe général et signifiée le même jour par le même avocat-défenseur (la société plaidant par ailleurs par Maître Roland TAMISIER, avocat au barreau de Nice). - Le 7 juillet 2017, Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur constitué pour Monsieur m. GI., a déposé et signifié une contre-requête. - Le 11 juillet 2017, le Ministère Public a déposé ses conclusions. - Le 13 juillet 2017, la société demanderesse a déposé et signifié une réplique. - Le 26 juillet 2017, le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture attestant l'expiration de tous les délais légaux, avant que l'affaire ne soit appelée à l'audience du 10 octobre 2017 sur le rapport du Conseiller Jean-Pierre GRIDEL. Au soutien de son pourvoi (enregistré sous le n° 2017-84 en session civile), la société SPA RELEASE a articulé deux moyens de cassation (réunis par la Cour lors de leur examen), reprochant à la Cour d'appel de s'être déclarée incompétente et de l'avoir renvoyée à mieux se pourvoir : 1. Dans une première branche (ou premier moyen), la demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait statué *ultra petita*, méconnaissant ainsi les limites de sa saisine telles que fixées par l'article 156-3° du Code de procédure civile monégasque. Selon le pourvoi, les juges d'appel avaient à tort estimé n'être pas fixés sur les conditions générales du contrat, et notamment sur son article 24 (auquel renvoyait la clause « S » des conditions particulières), alors même que ces conditions générales avaient été produites aux débats, qu'elles étaient identiques quel que fût le lieu de leur dépôt, et que leur teneur — singulièrement celle de l'article 24 — n'avait fait l'objet d'aucune contestation, ayant au contraire été reconnue, admise sans discussion et invoquée par les deux parties. 2. Dans une seconde branche (ou second moyen), la société SPA RELEASE faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, « en tout état de cause », violé ensemble l'article 2 du Code de procédure civile monégasque, les articles 1012 et 1014 du Code civil monégasque, ainsi que l'article 18 du Code de procédure civile italien (présenté par le moyen comme étant identique à l'article 2 du Code de procédure civile monégasque). --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de Révision de la Principauté de Monaco était saisie d'une double interrogation touchant, d'une part, à l'office procédural du juge au regard de l'objet du litige et des éléments non contestés par les parties et, d'autre part, à l'étendue du pouvoir souverain des juges du fond en matière d'interprétation des contrats comportant des clauses attributives de juridiction contradictoires ou ambiguës. Plus précisément, la question de droit pouvait se formuler ainsi : **Une cour d'appel excède-t-elle les limites de sa saisine (*ultra petita*) et viole-t-elle les règles légales d'interprétation des conventions ainsi que les règles de compétence territoriale de droit commun lorsque, pour accueillir une exception d'incompétence au profit d'une juridiction étrangère, elle procède au rapprochement de clauses particulières et générales contradictoires et s'appuie sur la soumission du contrat au droit étranger pour dégager l'intention commune des parties de proroger la compétence internationale ?** À travers cette question centrale, la Haute juridiction devait déterminer si le constat d'une contradiction interne entre deux stipulations des conditions particulières (les clauses « s » et « n ») dans leur rapport avec une clause des conditions générales (l'article 24) ouvrait légitimement la voie à une interprétation judiciaire échappant au grief de dénaturation ou de violation de la loi, et si le recours à des indices extrinsèques ou complémentaires — tels que le choix de la loi applicable et la notion de « juge naturel » — était juridiquement fondé pour conforter la validité et l'efficacité de la clause attributive de compétence internationale. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi et valider dans toutes ses composantes l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Monaco, la Cour de Révision procède à un examen conjoint des deux moyens réunis et développe un raisonnement synthétique mais particulièrement dense, structuré autour de trois axes majeurs qui répondent point par point aux critiques formulées par la société SPA RELEASE. #### 1. Le respect des limites de la saisine et l'écart du grief d'*ultra petita* En premier lieu, la Cour de Révision affirme d'emblée que la Cour d'appel a statué « respectant les limites de sa saisine ». Par cette incise liminaire, la Haute juridiction balaie le grief fondé sur la violation de l'article 156-3° du Code de procédure civile. La demanderesse tentait de déplacer le débat sur le terrain procédural de l'*ultra petita* en reprochant aux juges d'appel d'avoir mentionné que l'article 24 des conditions générales figurait dans un « exemplaire non produit », alors que les parties s'accordaient sur son contenu. La Cour de Révision démontre implicitement mais nécessairement que cette observation relative à l'exemplaire des conditions générales n'affectait en rien les limites du litige : la Cour d'appel était bel et bien saisie, *in limine litis*, d'une exception d'incompétence territoriale fondée sur les stipulations contractuelles. En analysant la portée de l'article 24 des conditions générales au regard des clauses « s » et « n » des conditions particulières pour trancher cette exception de procédure, la juridiction du second degré est restée strictement dans le cadre de l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions respectives des parties. #### 2. La constatation de l'ambiguïté née du rapprochement des clauses et la nécessité de l'interprétation En deuxième lieu, la Cour de Révision s'attache à démontrer que l'intervention interprétative des juges du fond était pleinement justifiée par l'état des documents contractuels soumis à leur examen. En droit positif, le pouvoir d'interprétation du juge du fond a pour condition préalable l'existence d'une obscurité ou d'une ambiguïté des termes du contrat ; à défaut, face à une clause claire et précise, le juge ne peut que l'appliquer sans pouvoir la modifier sous couvert d'interprétation, au risque de violer la loi des parties (articles 1012 et 1014 du Code civil visés au moyen). Or, la Cour de Révision relève avec précision le mécanisme intellectuel suivi par les juges d'appel face à un dispositif contractuel intrinsèquement contradictoire : - D'un côté, la clause « s » des conditions particulières écartait l'attribution de compétence opérée par l'article 24 des conditions générales. Si l'analyse s'était arrêtée à ce seul constat, la prorogation de compétence au profit des tribunaux de Florence aurait été neutralisée, laissant potentiellement place aux règles de compétence territoriale de droit commun (telles que le domicile du défendeur à Monaco, visé par l'article 2 du Code de procédure civile monégasque et l'article 18 du Code de procédure civile italien invoqués par le pourvoi). - De l'autre côté, toutefois, la clause « n » de ces mêmes conditions particulières « rétablissait expressément » cette attribution de compétence exclusive au profit des juridictions florentines. Dès lors, la présence simultanée, au sein des mêmes conditions particulières, d'une clause abrogeant la compétence florentine (clause « s ») et d'une clause la rétablissant expressément (clause « n ») créait une contradiction frontale. Comme l'énonce la Cour de Révision dans sa formule finale, c'est « le rapprochement et l'ambigüité » des documents contractuels produits qui « rendaient l'interprétation nécessaire ». La nécessité d'interpréter étant ainsi objectivement caractérisée par l'antinomie des clauses, le grief de violation des articles 1012 et 1014 du Code civil devenait inopérant : la Cour d'appel n'a pas méconnu la loi du contrat, elle a usé de son pouvoir souverain pour résoudre une contradiction interne du texte contractuel et en dégager la véritable volonté commune des parties. #### 3. La recherche de l'intention des parties confortée par le lien entre *lex contractus* et « juge naturel » En troisième lieu, la Cour de Révision valide la méthode d'interprétation employée par la Cour d'appel pour faire prévaloir la clause « n » (compétence de Florence) sur la clause « s ». Outre le caractère exprès du rétablissement opéré par la clause « n », la Haute juridiction approuve les juges du fond d'avoir « souligné, au surplus, que les références des actes au droit civil et fiscal italien traduisaient l'intention de soumettre la relation litigieuse à la législation italienne, dont le juge italien est le juge naturel de mise en œuvre ». Ce motif, bien que présenté comme surabondant (« au surplus »), revêt une importance théorique et pratique considérable. Pour départager deux clauses contradictoires relatives à la compétence juridictionnelle, le juge du fond est autorisé à puiser dans l'économie générale du contrat et dans son environnement normatif. Le fait que les parties aient multiplié dans leurs actes les renvois au droit civil et au droit fiscal italien révèle leur volonté de localiser juridiquement leur relation en Italie. En énonçant que le juge italien est le « juge naturel de mise en œuvre » de la législation italienne, la Cour de Révision consacre la légitimité d'un indice d'interprétation fondé sur la corrélation souhaitable entre le forum (*jus*) et le droit applicable (*lex*). Cet indice conforte l'interprétation selon laquelle la volonté réelle des cocontractants était bien de confier leur contentieux aux juridictions de Florence. Ayant ainsi constaté que la Cour d'appel avait « statué par une interprétation motivée des documents contractuels produits », la Cour de Révision en déduit logiquement que le moyen, pris en ses deux branches, ne peut être accueilli. ### C. Le dispositif En conclusion de son raisonnement, la Cour de Révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; > > Condamne la société SPA RELEASE aux dépens, dont distraction au profit de de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 16 octobre 2017 par la Cour de Révision de Monaco s'inscrit au carrefour de deux thématiques classiques mais fondamentales de la science juridique : d'une part, la théorie générale de l'interprétation du contrat et le partage des rôles entre juges du fond et juge de cassation/révision ; d'autre part, le régime des clauses attributives de juridiction dans l'ordre international et les méthodes d'identification de la volonté prorogatoire des parties. #### 1. L'orthodoxie du contrôle de l'interprétation des contrats obscurs ou ambigus Sur le terrain du droit des obligations et de la technique de cassation, la décision commentée témoigne d'une parfaite continuité dans la jurisprudence de la Cour de Révision monégasque, laquelle partage une communauté d'inspiration évidente avec la jurisprudence de la Cour de cassation française. Le pourvoi reprochait aux juges d'appel la violation des articles 1012 et 1014 du Code civil monégasque, textes qui régissent l'interprétation des conventions. Selon une répartition fonctionnelle bien établie, le contrat forme la loi des parties ; lorsqu'il est clair et précis, le juge du fond est tenu de l'appliquer littéralement sans pouvoir le modifier, sous peine de commettre une dénaturation censurée par la juridiction suprême. En revanche, dès lors que les stipulations contractuelles sont obscures, équivoques ou contradictoires, l'interprétation devient non seulement permise, mais obligatoire pour le juge du fond qui ne saurait refuser de trancher le litige. Dans cette seconde hypothèse, la recherche de la commune intention des parties relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond et échappe au contrôle de la Cour de Révision, pourvu que la décision soit motivée. L'intérêt majeur de l'arrêt du 16 octobre 2017 réside dans la précision avec laquelle la Haute juridiction contrôle la **condition d'ouverture** de ce pouvoir souverain d'interprétation, à savoir l'existence même de l'ambiguïté. Ici, l'ambiguïté ne résultait pas nécessairement de l'obscurité intrinsèque d'un mot ou d'une phrase prise isolément : la clause « s » écartant l'article 24 paraissait claire en elle-même, tout comme la clause « n » rétablissant la compétence florentine paraissait claire en elle-même. L'obscurité naissait de leur coexistence au sein du même instrumentum contractuel. C'est ce qu'exprime avec une grande justesse terminologique la Cour de Révision en visant les documents contractuels « dont le rapprochement et l'ambigüité rendaient l'interprétation nécessaire ». Cette formulation consacre la notion d'**ambiguïté par rapprochement** (ou d'ambiguïté extrinsèque/systémique) : lorsque deux clauses d'un même ensemble contractuel (conditions générales et conditions particulières, ou deux clauses au sein des mêmes conditions particulières) se neutralisent mutuellement ou édictent des solutions diamétralement opposées, l'acte dans sa globalité devient ambigu. Le juge du fond retrouve alors sa pleine liberté d'interprétation pour établir une hiérarchie entre les clauses antinomiques, sans encourir le grief de violation de la loi ou d'*ultra petita*. De même, sur le terrain procédural de l'article 156-3° du Code de procédure civile, l'arrêt rappelle fermement la distinction entre l'objet du litige (les prétentions des parties) et les moyens ou arguments développés au soutien de ces prétentions. En soulevant *in limine litis* l'incompétence des juridictions monég
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15054 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 juin 2016, n° 15054 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2016/06-23-15054)) ## Faits et procédure Monsieur c. m. LO., de nationalité argentine, envisage au premier trimestre 2013 l'acquisition d'un yacht de plaisance, le M/Y Carol V, de marque San Lorenzo, construit en 2011 et d'une longueur de 46 mètres. Les pourparlers sont conduits avec la SARL A, désignée dans la décision comme « la société Y », qui intervient en qualité d'intermédiaire des venderesses, Mesdames e. VE. et c. MAR. Monsieur LO. verse entre les mains de la société Y une somme de 1.050.000 euros. La vente n'étant pas réalisée, il sollicite la restitution de cette somme. Deux procédures de saisie-arrêt sont engagées. La première, pratiquée entre les mains de la société P sur les sommes détenues par la société Y, aboutit à une déclaration de solde débiteur de 11,03 euros (n° 2015/000009). La seconde, pratiquée entre les mains de la société Y sur les sommes dues aux venderesses, donne lieu à une déclaration de la société Y selon laquelle elle ne détient « aucune somme revenant à Mesdames VE. et MAR. » (n° 2015/000008). Les deux instances sont jointes par le tribunal de première instance. Les parties invoquent des offres successives, datées des 1er, 12, 17, 21 et 29 mars 2013. Monsieur LO. conteste avoir émis l'offre du 1er mars, dont il allègue la signature apposée comme frauduleuse, et soutient qu'aucun accord sur la chose et le prix n'a été réalisé. La société Y soutient que l'offre du 21 mars 2013, acceptée par le versement du dépôt de garantie, était « contraignante ». Les venderesses soutiennent pour leur part que l'offre du 1er mars 2013 était la seule valable et qu'elles sont fondées à réclamer les arrhes. Le tribunal rejette la demande reconventionnelle des venderesses en paiement de 1.050.000 euros, juge qu'aucun contrat n'a été formé, condamne la société Y à restituer le dépôt de garantie, valide la saisie-arrêt pratiquée entre les mains de la société P et rejette les demandes en dommages-intérêts. ## Question de droit La question posée au tribunal est double. Il s'agit, d'une part, de déterminer si, dans une négociation portant sur la vente d'un navire, un échange d'offres et de contre-propositions a abouti à la formation d'un contrat de vente. Il s'agit, d'autre part, de qualifier la somme versée au titre du dépôt de garantie et d'en déterminer le sort, notamment au regard de la prétention de la société Y à une commission. La première question suppose de rappeler les conditions de l'offre et de l'acceptation. Selon le tribunal, l'offre est « une proposition de contracter suffisamment ferme et précise pour que son acceptation suffise à former le contrat ». El
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Succession - Qualité d'ayant droit (oui) - Qualité à agir (oui) Obligations - Demande en paiement - Reconnaissance de dette (oui) - Contrat de société (non) - Paiement - Retard dans l'exécution - Intérêts au taux légal - Préjudice indépendant du retard (non) Par cette d??cision rendue par **Tribunal de Première Instance de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Tribunal de première instance, 16 septembre 2014, M. r. a. FA. c/ M. t. CA.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Succession - Qualité d'ayant droit (oui) - Qualité à agir (oui) Obligations - Demande en paiement - Reconnaissance de dette (oui) - Contrat de société (non) - Paiement - Retard dans l'exécution - Intérêts au taux légal - Préjudice indépendant du retard (non) Le défendeur soutient que seule la « famille FA. » aurait qualité à agir dans le cadre de la présente instance. Cependant, l'acte sous seing privé signé et établi par t. CA. le 17 décembre 2003 désigne nommément r. FA., lequel lui a remis une somme totale de 28 000 euros pour le compte de l??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Tribunal de Première Instance de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Tribunal de Première Instance de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Tribunal de Première Instance de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? éré pour être prononcé ce jour 16 septembre 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE r. FA. a été employé par a. CA., père de t. CA., de 1984 à 1997. En février 2003, sans emploi, il a été contacté par a. CA. qui l'informait que son fils t. CA. désirait s'installer en Principauté pour y exercer le commerce sous l'enseigne « S ». Le 17 décembre 2013, t. CA. a établi de sa main un acte sous seing privé aux termes duquel il : «Atteste par la présente avoir reçu entre septembre 2003 et le 14 décembre 2003 la somme de 28.000 euros (vingt huit mille euros) Constitué d'une part Espèce 2000 (re??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? décision a été donnée à l'audience du 16 SEPTEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Madame Aline BROUSSE, Magistrat référendaire faisant fonction de Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Tribunal de Première Instance de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Tribunal de première instance, 16 septembre 2014, M. r. a. FA. c/ M. t. CA.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2014, n° 12228 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 26 mars 2014, n° 12228 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2014/03-26-12228)) ## Faits et procédure Par mandat du 19 avril 2002, M. g. WE., Consul général d'Autriche à Monaco, a chargé la société BO de la vente d'un véhicule de collection. Par courrier du 31 mai (année non précisée dans l'extrait), cette société a confirmé à M. BA., acquéreur qui devait ensuite se substituer la société de droit néerlandais Econolight-Nederland BV (ci-après « société Econolight »), la vente du véhicule au prix convenu. La facture était jointe au courrier, et le véhicule était mis en attente du paiement du prix. La société Econolight soutenait avoir réclamé en vain divers documents relatifs au véhicule, ainsi qu'un jeu de clés. N'ayant pas payé le prix, elle a assigné en février 2004 la société BO et M. WE. en résolution de la vente et en paiement de diverses indemnités. Le 11 février 2010, la société Econolight s'est désistée de son action à l'encontre de la société BO, à la suite d'une transaction conclue avec celle-ci, tout en maintenant ses demandes contre M. WE. Par jugement du 17 juin 2010, le tribunal de première instance lui a donné acte de son désistement d'instance et d'action au profit de la société BO et l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de M. WE. La cour d'appel a confirmé ce jugement par arrêt du 18 juin 2013, signifié le 4 juillet 2013. La société Econolight a formé un pourvoi en révision par déclaration du 2 août 2013, puis a déposé sa requête le 2 septembre 2013. M. WE. a répondu par contre-requête le 2 octobre 2013. Le Ministère public a conclu le 25 octobre 2013. L'affaire a été plaidée le 21 mars 2014 et tranchée le 26 mars 2014. ## Question de droit Le moyen unique reprochait à la cour d'appel d'avoir limité la responsabilité du mandant envers un tiers au contrat de mandat. Il invoquait le principe selon lequel le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire et répond de toute défaillance contractuelle, même imputable au mandataire. Selon le moyen, la cour d'appel aurait dû considérer que le mandant, « en sa qualité de mandant », était en principe responsable envers la société Econolight, tiers au contrat de mandat, et aurait violé l'article 1837 du Code civil. La question posée à la Cour de révision était donc la suivante : une transaction conclue entre l'acquéreur et le mandataire, ayant pour effet le désistement de l'acquéreur à l'égard de ce seul mandataire, éteint-elle l'action de l'acquéreur contre le mandant, et dans quelles conditions la créance peut-elle subsister à l'encontre de ce dernier ? ## Solution et dispositif La Cour de révision rejette le moyen. Elle approuve la cour d'appel d'avoir relevé « le caractère général de la transaction, s'appliquant à toutes les réclamations ». Il en résulte, selon la Cour, qu'en application de cet acc
# Cour d'Appel de Monaco, 11 mars 2014, n° 11965 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 mars 2014, n° 11965 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/03-11-11965)) ## Faits et procédure Par deux contrats des 8 août 2001 et 5 février 2002, la SCS X, aux droits de laquelle se trouve la SCS N, a confié à un prestataire, désigné dans la décision par l'initiale « k DA », des travaux de rénovation de deux fonds de commerce. La mission confiée comprenait la conception, la direction des travaux et le choix des entreprises, sans budget prévisionnel écrit. Le prestataire a retenu plusieurs entreprises sans consulter le maître de l'ouvrage et sans lui soumettre leurs devis. Les devis ont été établis sur papier à l'en-tête de k DA. Un litige est né sur le retard, la qualité et le coût des travaux. La SCS N a refusé de régler une somme de 167.815,60 euros, alors qu'elle était poursuivie en paiement direct par les entreprises. Une procédure de saisies-arrêts, engagée le 7 février 2003 par certaines entreprises et par k DA, a donné lieu à un jugement du 27 mai 2004 ordonnant la mainlevée de ces saisies. D'autres décisions sont mentionnées : un jugement du 14 avril 2005, un jugement du 7 mai 2009 et un jugement du 15 octobre 2009, ce dernier déclarant k DA débiteur envers la SCS N, partiellement confirmé en appel à hauteur de 33.000 euros en principal. L'arrêt du 8 janvier 2013 a en outre confirmé la condamnation de k DA au profit d'une autre entreprise intervenue sur le chantier. Par jugement du 26 janvier 2012, le Tribunal de première instance a rejeté l'exception d'irrecevabilité opposée aux demandes de J-M.B, intervenant aux droits de l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. Il a rejeté la demande de bâtonnement formée par la SCS N. Il l'a condamnée à payer aux entreprises le solde des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2011, capitalisation des intérêts, et des dommages-intérêts. La SCS N a interjeté appel le 9 mars 2012. Elle demande l'infirmation du jugement et le rejet des demandes. Les intimés forment appel incident et sollicitent la réévaluation des sommes allouées, ainsi que la confirmation des intérêts, de la capitalisation et des dommages-intérêts. ## Question de droit La Cour devait trancher plusieurs questions : 1. La recevabilité des demandes de J-M.B, et l'applicabilité de la théorie de l'est
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Baux commerciaux Baux consentis par l'emphytéote ne sont pas exclus du statut protecteur des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) à la condition qu'ils n'accordent pas au preneur plus de droit qu'en a l'emphytéote, ce dernier étant d'ailleurs considéré comme propriétaire Droit du preneur en renouvellement du bail commercial dès lors qu'il exploite un fonds de commerce depuis au moins 3 ans consécutifs (article 1er de la loi n° 490) - Nullité des clauses dérogeant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 excluant le statut protecteur des baux commerciaux (article 28) Inclusion d'un commerce du preneur dans l'espace hôtelier du bailleur : conditions pour bénéficier du statut protecteur - être commerçant, propriétaire d'un fonds, l'exploiter depuis au moins 3 ans consécutifs - conditions pour bénéficier du statut protecteur - pouvoir exercer librement son commerce, compte tenu des obligations contraignantes, d'ordre économique assujettissant le grand ensemble - conditions pour bénéficier du statut protecteur - disposer d'une autonomie d'exploitation, d'une clientèle indépendante de l'hôtel, l'existence de celle-ci constituant l'élément essentiel du fonds de commerce (d'où en cette affaire le recours à une expertise, à défaut d'éléments probants suffisants pour établir ou non l'existence d'une telle clientèle) - conditions pour bénéficier du statut protecteur - absence de renonciation du preneur à son statut protecteur 3 mois avant l'échéance du contrat de location (article 2 de la loi n° 490) Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 28 janvier 2014, Monte Carlo Grand Hotel SAM « Fairmont Monte Carlo » c/ TR - MA**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Baux commerciaux Baux consentis par l'emphytéote ne sont pas exclus du statut protecteur des baux commerciaux (loi n° 490 du 24 novembre 1948) à la condition qu'ils n'accordent pas au preneur plus de droit qu'en a l'emphytéote, ce dernier étant d'ailleurs considéré comme propriétaire Droit du preneur en renouvellement du bail commercial dès lors qu'il exploite un fonds de commerce depuis au moins 3 ans consécutifs (article 1er de la loi n° 490) - Nullité des clauses dérogeant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 excluant le statut p??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ement mis à disposition est variable dans son étendue et sa localisation en fonction des nécessités de la politique commerciale de l'hôtel, selon les termes de la convention, du défaut de qualité du Tribunal pour prononcer un renouvellement de bail, que les allégations de M TR devront être rejetées dans la mesure où la mise en demeure de régulariser la situation est restée vaine, où l'expertise BOISSON établie unilatéralement sera rejetée, où il n'a été encaissé aucun prétendu loyer et enfin où il n'existe pas de clientèle propre. En définitive, l'appelante demande à la Cou??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? icable. M. Foret-Dodelin, v- prés., M. Perriquet, cons. ; Mme Dorato-Chicouras, cons. Mme Sparacia-sioli, greff. Mes Leandri, Pastor-Bensa, av. déf. ; Me Ellia, av. barreau de Nice. La SAM monte Carlo Grand Hôtel (Fairmont Monte Carlo) a loué des locaux inclus dans l'espace de son établissement hôtelier à : TR exploitant la vente de bijoux, la société Grimaud (enseigne Cabinet Palmero, tenant un cabinet d'architecte) la société Grimaud (enseigne Fragrance) exploitant la vente de parfumerie, de produits de beauté…. ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 28 janvier 2014, Monte Carlo Grand Hotel SAM « Fairmont Monte Carlo » c/ TR - MA**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour de Révision de Monaco, 9 octobre 2012, n° 9570 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 9 octobre 2012, n° 9570 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2012/10-09-9570)) --- ## Faits Le 9 avril 2002, l'État de Monaco a conclu avec la Société Anonyme Monégasque d'Exploitation du Grimaldi Forum (ci-après « la société d'exploitation du Grimaldi Forum ») une convention d'occupation et de gestion du bâtiment Grimaldi Forum, édifice relevant intégralement du domaine public de l'État, à titre précaire et révocable. Cette convention prévoyait expressément la faculté, pour la société d'exploitation, de concéder l'autorisation d'exploiter des établissements commerciaux au sein de ce bâtiment, à la condition exclusive que cette sous-concession soit elle-même consentie sous forme de convention d'occupation précaire et révocable. La durée initiale de la convention principale a été prorogée jusqu'au 30 juin 2010, puis pour une durée de dix années supplémentaires à compter de cette échéance. Le 10 novembre 2005, la société d'exploitation du Grimaldi Forum a conclu avec la Société en Commandite Simple SCS RA. & Cie (ci-après « la société RA. & Cie ») une convention d'exploitation précaire et révocable portant sur des locaux situés au sein du même bâtiment. Cette convention rappelait expressément que les locaux concernés relevaient du domaine public de l'État et ne pouvaient en aucun cas conférer la propriété commerciale au bénéficiaire, lequel ne pourrait donc revendiquer le bénéfice des dispositions législatives relatives aux baux à loyer de locaux à usage commercial ou industriel. La convention précisait en outre qu'elle n'était pas renouvelable de plein droit et que son terme était fixé au 30 juin 2010. La société RA. & Cie exploitait dans ces locaux une activité de boîte de nuit. --- ## Procédure Le 8 mars 2010, la société d'exploitation du Grimaldi Forum a fait assigner la société RA. & Cie devant le tribunal de première instance de Monaco, aux fins de faire juger que la convention du 10 novembre 2005 prendrait fin au 30 juin 2010, d'ordonner la libération des lieux à compter du 1er juillet 2010, et de prononcer si nécessaire l'expulsion sous astreinte. La société RA. & Cie a soulevé une exception de nullité de l'assignation du 8 mars 2010, au motif que la Société Anonyme Monégasque d'Exploitation du Grimaldi Forum y était représentée par son directeur général délégué et non par son conseil d'administration, seul organe habilité, selon elle, à la représenter en justice conformément aux statuts et aux articles 141 et 155 du Code de procédure civile. En cours de procédure, une pièce produite tardivement par la demanderesse a été écartée des débats par le tribunal, ce dernier l'ayant jugée constitutive d'une violation des droits de la défense. Par jugement du 13 juillet 2010, le tribunal de première instance a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et a fait droit à la demande de la société d'exploitation du Grimaldi Forum, en constatant la fin de la convention à l'échéance contractuelle et en ordonnant la libération des lieux. La société RA. & Cie a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt confirmatif du 21 février 2012, la Cour d'appel a maintenu le jugement en toutes ses dispositions. Elle a notamment, par l'effet dévolutif de l'appel, pris en considération la pièce précédemment écartée des débats par le tribunal et a confirmé que la représentation de la société d'exploitation du Grimaldi Forum par son directeur général délégué suffisait à identifier l'organe ayant qualité pour agir en justice en son nom. La société RA. & Cie a formé un pourvoi en révision devant la Cour de Révision de Monaco le 18 mai 2012, articulé en deux moyens et en neuf branches au total. --- ## Question de droit La décision soulève deux séries de questions de droit distinctes mais connexes. **Sur le premier moyen :** La cour d'appel, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, pouvait-elle, d'une part, réexaminer la pièce écartée des débats en première instance pour tardiveté et, d'autre part, considérer que la mention du directeur général délégué dans l'assignation suffisait à identifier l'organe habilité à représenter la société anonyme en justice, sans méconnaître l'objet du litige, le principe de la contradiction des débats et sans délaissement des conclusions des parties ? **Sur le second moyen :** Une convention conclue entre une société concessionnaire d'un immeuble dépendant du domaine public et un exploitant commercial, dont les stipulations rappellent expressément le caractère précaire et révocable de l'occupation, l'exclusion de toute propriété commerciale et l'interdiction de revendiquer le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux, peut-elle néanmoins être qualifiée de bail commercial ouvrant droit à l'application de la loi monégasque n° 490 du 24 novembre 1948 relative aux baux à loyer de locaux à usage commercial et industriel, et ce nonobstant l'accord exprès allégué du Ministre d'État à l'exercice de l'activité commerciale ? --- ## Solution La Cour de Révision rejette le pourvoi en toutes ses branches. **Sur le premier moyen :** La Cour relève que la cour d'appel était saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel et qu'à ce titre, la pièce écartée des débats par le tribunal pour cause de production tardive lui avait été régulièrement soumise. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir retenu que la mention du directeur général délégué dans l'assignation suffisait à identifier l'organe ayant capacité d'agir en justice au nom de la société anonyme, sans qu'il soit nécessaire de le mentionner nominativement. La Cour de Révision juge que c'est sans méconnaître l'objet du litige ni le principe de la contradiction des débats, et en répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la cour d'appel a légalement justifié sa décision. **Sur le second moyen :** La Cour de Révision fonde son rejet sur les seuls motifs afférents aux stipulations de la convention du 10 novembre 2005, qu'elle juge suffisants pour justifier légalement la décision attaquée. Elle constate que cette convention définit les droits et obligations des parties en rappelant expressément son caractère précaire et révocable, l'impossibilité pour le bénéficiaire de revendiquer la propriété commerciale et l'exclusion du bénéfice de la législation sur les baux commerciaux, et qu'elle n'est pas renouvelable de plein droit, son terme ayant été fixé au 30 juin 2010. Ces motifs, non critiqués par le pourvoi, suffisent à légalement justifier la décision. L'ensemble des branches du second moyen tendant à faire reconnaître la nature commerciale du bail ou à imposer une qualification préalable de la convention en contrat administratif se trouve ainsi écarté. **Dispositif :** > « Rejette le pourvoi ; Condamne la SCS RA. & Cie à une amende de trois cents euros ; La condamne aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat défenseur, sous sa due affirmation. » --- ## Portée ### I. Sur la procédure : l'effet dévolutif de l'appel et la recevabilité des pièces nouvellement soumises La première contribution de cet arrêt réside dans la confirmation, au niveau de la Cour de Révision, du principe de l'effet dévolutif intégral de l'appel en droit monégasque. La décision rappelle que l'appel emporte dévolution de l'entier litige à la juridiction du second degré, et que cette dévolution s'étend à l'ensemble des pièces et moyens, y compris ceux qui n'ont pu être valablement débattus en première instance pour des raisons procédurales tenant à leur communication tardive. Cette solution est cohérente avec la logique même de l'effet dévolutif : la cour d'appel n'est pas juge de la correction du premier juge dans sa gestion de l'instance, mais juge du litige lui-même dans ses dimensions de fait et de droit. Elle réexamine l'affaire et peut donc valablement prendre en compte une pièce que le tribunal avait écarté pour cause de tardiveté, dès lors que cette pièce lui est régulièrement soumise en appel dans le respect du principe de la contradiction. Par cette solution, la Cour de Révision neutralise également le grief tiré de la violation de l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'homme. Si le tribunal avait fondé sa décision, au moins implicitement, sur une pièce qu'il avait lui-même écartée, ce paradoxe procédural est absorbé par le réexamen complet opéré par la cour d'appel, laquelle dispose désormais, dans le cadre d'un débat contradictoire régulier, de l'ensemble des éléments utiles à la solution du litige. ### II. Sur la représentation en justice des sociétés anonymes monégasques Le second apport du premier moyen concerne l'identification de l'organe habilité à représenter une société anonyme monégasque dans un exploit d'assignation. La Cour de Révision valide le raisonnement de la cour d'appel selon lequel la mention de la qualité de l'organe représentant — en l'espèce le directeur général délégué — dans l'exploit suffit à satisfaire aux exigences des articles 141 et 155 du Code de procédure civile, sans qu'il soit nécessaire de désigner nominativement la personne physique occupant cette fonction. La décision tranche implicitement la question de savoir si la représentation d'une société anonyme en justice peut être assurée par un directeur général délégué, en sus du conseil d'administration. La Cour ne s'explique pas en détail sur la question de la délégation de pouvoir, mais valide la position de la cour d'appel qui avait considéré que la mention de cet organe identifiait suffisamment le représentant légal habilité. On notera que la Cour de Révision opère ici une distinction entre la question de la désignation nominative de la personne physique — non exigée — et la question de la désignation de la qualité de l'organe représentatif — seule pertinente pour apprécier la régularité formelle de l'acte de procédure. Cette distinction est conforme aux exigences fonctionnelles de la procédure civile, qui tend à assurer l'identification de la partie et de la personne qui la représente valablement, plutôt qu'à imposer des formalités identitaires dont l'omission entraînerait une nullité disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi. Sur ce point, l'arrêt illustre la réticence des juridictions monégasques à prononcer des nullités de procédure pour des irrégularités purement formelles n'ayant causé aucun grief réel à la partie adverse, conformément aux principes généraux gouvernant les nullités en procédure civile. ### III. Sur la nature juridique de la convention d'occupation précaire portant sur le domaine public C'est sur le second moyen que l'arrêt présente le plus grand intérêt au fond. La Cour de Révision confirme la décision de la cour d'appel qui avait refusé de requalifier la convention du 10 novembre 2005 en bail commercial susceptible de faire bénéficier la société RA. & Cie des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La solution est fondée sur un motif d'une sobriété remarquable : les stipulations contractuelles elles-mêmes excluent explicitement toute propriété commerciale et tout bénéfice de la législation sur les baux à usage commercial. La Cour de Révision juge que ces seuls motifs contractuels, non critiqués par le pourvoi en leurs propres termes, suffisent à légalement justifier le rejet des prétentions de la société RA. & Cie, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les nombreuses branches du second moyen portant sur des questions de droit public, d'interprétation constitutionnelle et d'application de la loi n° 490. Cette technique de la réponse par les « seuls motifs » contractuels est caractéristique d'une économie de moyens assumée : la Cour de Révision ne tranche pas les questions plus larges soulevées par le pourvoi — notamment celle de savoir si l'article 34 de la loi n° 490 autoriserait des baux commerciaux sur le domaine public, ou si une convention portant sur des locaux affectés à une activité purement commerciale sans lien avec un service public pourrait échapper à la qualification de contrat administratif — car ces questions sont jugées inopérantes au regard du contenu contractuel lui-même. Cette approche mérite attention à plusieurs égards. **Premièrement**, elle confirme la primauté de la volonté contractuelle dans la qualification de la convention lorsque celle-ci est exprimée de manière non équivoque. Les parties avaient expressément stipulé que l'occupation était précaire et révocable, qu'elle ne conférait aucune propriété commerciale et que la législation sur les baux commerciaux était exclue. La Cour de Révision valide la décision de la cour d'appel de s'en tenir à ces stipulations, ce qui revient à dire que lorsque le contrat lui-même exclut en des termes clairs l'application d'un régime légal non impératif entre ces parties, le juge n'a pas à en rechercher l'application. **Deuxièmement**, la solution s'inscrit dans la logique du régime domanial public monégasque. L'État de Monaco n'avait concédé à la société d'exploitation du Grimaldi Forum qu'une occupation précaire et révocable, cette dernière ne pouvant donc transmettre à ses sous-occupants des droits supérieurs à ceux qu'elle tenait elle-même de l'État. Ce principe de l'identité des droits entre concédant et concessionnaire — *nemo plus juris transferre potest quam ipse habet* — est sous-jacent à la solution retenue. **Troisièmement**, il convient de relever que la Cour de Révision ne se prononce pas sur la question constitutionnelle soulevée par la première branche du second moyen, tenant à l'interprétation de l'article 33 de la Constitution de 1968 qui interdirait l'appropriation privée du domaine de l'État. Elle ne tranche pas davantage la question de la qualification administrative de la convention ni celle de l'application potentielle de l'article 34 de la loi n° 490. Ces questions demeurent donc, formellement, ouvertes en droit monégasque, même si la solution pragmatique adoptée — fondée sur les termes du contrat — les rend sans objet en l'espèce. ### IV. Le statut des conventions d'occupation précaire des dépendances du domaine public monégasque L'arrêt présente une importance pratique considérable pour les acteurs économiques exploitant des établissements commerciaux dans des bâtiments relevant du domaine public à Monaco. Il confirme que de tels exploitants ne peuvent, sur le seul fondement de la durée de leur exploitation et de l'exercice effectif d'une activité commerciale, prétendre à une requalification de leur convention en bail commercial et à l'application des dispositions protectrices de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dès lors que la convention qui leur a été consentie stipule expressément le caractère précaire et révocable de l'occupation et l'exclusion de la propriété commerciale. Il ne suffira donc pas à un exploitant commercial d'invoquer l'exercice d'une activité commerciale depuis plus de trois années consécutives — condition posée par l'article 1er de la loi n° 490 pour ouvrir droit au renouvellement du bail — si la convention d'occupation elle-même exclut explicitement ce régime. La protection légale cède devant la convention contractuelle clairement exprimée, pour autant que celle-ci soit valablement formée et ne contrevienne pas à une règle d'ordre public qui lui serait supérieure. La Cour de Révision ne se prononce pas sur la question de savoir si la loi n° 490 est, dans sa totalité ou dans certaines de ses dispositions, d'ordre public absolu susceptible de s'imposer malgré la convention contraire des parties. Elle contourne cette interrogation en fondant le rejet du pourvoi sur les seules stipulations contractuelles non critiquées, laissant ainsi entière la discussion théorique sur l'étendue de l'ordre public de la loi n° 490 dans les rapports entre personnes privées occupant des dépendances du domaine public. ### V. Observations sur la méthode de contrôle de la Cour de Révision Sur un plan plus méthodologique, l'arrêt illustre la spécificité du contrôle exercé par la Cour de Révision de Monaco. Celle-ci se borne à vérifier la légalité de la décision attaquée, sans rejuger le fond. Ainsi, sur le second moyen, dès lors qu'un motif non critiqué par le pourvoi suffit à légalement justifier la décision, les autres branches du moyen deviennent inopérantes et n'ont pas à être examinées. Cette économie de moyens est une constante de la méthode de contrôle des cours régulatrices et ne préjuge en rien de la solution qui serait retenue sur les questions de droit laissées ouvertes si elles devaient se présenter dans un contexte factuel différent. La composition de la formation ayant rendu cette décision mérite d'être relevée : la Cour était composée du président Roger Beauvois, du conseiller rapporteur Jean-Pierre Dumas, de la conseillère Cécile Petit et du conseiller Jean-François Renucci, en présence du Ministère Public, et assistée de Madame Béatrice Bardy, Greffier en Chef. --- *Fiche réalisée par la rédaction Korpus à des fins scientifiques et documentaires.*
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7563 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7563 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7563)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une transaction immobilière complexe mettant aux prises une société civile immobilière monégasque et les coïndivisaires d'un bien immobilier d'origine successorale, sur fond de surenchère émanant d'un tiers acquéreur et d'application des règles de cogestion issues des régimes matrimoniaux. Monsieur e. CO. RO., avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation demeurant à Paris, et sa sœur, Madame m. CO. RO., épouse de CH., avocat honoraire demeurant à Neuilly-sur-Seine, détenaient en indivision une villa dont ils avaient hérité de leur mère. Il ressort des constatations de l'arrêt que Madame m. CO. RO. était unie par les liens du mariage à Monsieur a. de CH. sous le régime matrimonial de la communauté universelle. La société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI Villa Thérèse (ci-après « la SCI »), dont le siège social est établi à Monaco et représentée par son gérant en exercice Monsieur p. PA., a formulé une proposition en vue d'acquérir ladite villa. Les consorts CO. RO. ont manifesté leur acceptation de cette proposition d'achat le 29 janvier 2008. Formellement, cette acceptation a été matérialisée et adressée à l'agence gestionnaire de l'immeuble au moyen de deux télécopies distinctes : la première émanait de Monsieur e. CO. RO., tandis que la seconde provenait de Madame m. CO. RO., épouse de CH. Cette seconde télécopie présentait la particularité notable d'être rédigée sur un papier à en-tête comportant à la fois le nom de l'épouse et celui de son mari, libellé sous la mention « a. et Marie de CH. ». Toutefois, Monsieur a. de CH., pourtant commun en biens avec son épouse en vertu de leur régime de communauté universelle, n'avait pas personnellement exprimé son consentement à l'aliénation du bien immobilier. Postérieurement à cet échange de télécopies, une nouvelle offre d'acquisition, portant sur un prix plus élevé, a été adressée aux coïndivisaires par un tiers, Monsieur c. CO., de nationalité italienne et demeurant à Monaco. Les indivisaires ont accepté cette seconde offre plus avantageuse et ont, par voie de conséquence, exprimé leur refus de passer l'acte authentique de vente de l'immeuble au profit de la SCI Villa Thérèse. Face à ce refus, la SCI a maintenu sa position en indiquant qu'elle considérait que les consorts CO. RO. avaient valablement accepté son offre d'achat initiale et que la vente était d'ores et déjà parfaite par la rencontre des volontés et l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Afin de paralyser toute mutation au profit de son concurrent, la SCI a pris l'initiative d'adresser une correspondance aux trois notaires exerçant au sein de la Principauté de Monaco pour leur faire savoir qu'elle tenait son offre d'achat de la villa pour acceptée par les consorts CO. RO. Cette démarche a produit un effet immédiat de blocage : au vu du contenu de ce courrier, Maître Paul-Louis Aureglia, notaire à Monaco, a déclaré qu'il ne pouvait procéder à la réalisation de la vente de la villa au profit de Monsieur c. CO. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le blocage de la vente notariale a cristallisé le différend, conduisant à une saisine croisée des juridictions monégasques de première instance. D'une part, la SCI Villa Thérèse a fait assigner les consorts CO. RO. devant le Tribunal de première instance de Monaco afin d'obtenir leur condamnation à la passation forcée de l'acte authentique de vente. D'autre part, et à titre offensif ou reconventionnel par voie d'assignation distincte, les consorts CO. RO. ainsi que Monsieur a. de CH. ont attrait la SCI devant cette même juridiction aux fins de faire juger qu'aucune vente n'était valablement intervenue à son profit, excipant précisément du défaut de consentement de Monsieur a. de CH., époux commun en biens sous le régime de la communauté universelle. Eu égard à leur connexité manifeste, ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction. Par ailleurs, Monsieur c. CO., le second offrant dont l'acquisition se trouvait paralysée par l'opposition de la SCI auprès des offices notariaux, est intervenu volontairement à l'instance. Par un jugement rendu le 23 avril 2009, le Tribunal de première instance a intégralement rejeté les prétentions de la SCI Villa Thérèse, la déboutant de l'ensemble de ses demandes relatives à la constatation de la vente et à la passation de l'acte authentique. Les premiers juges ont en outre condamné la société demanderesse à verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts CO. RO. et de CH. Insatisfaite de cette décision, la SCI a interjeté appel. Toutefois, par un arrêt confirmatif rendu le 16 mars 2010 (signifié le 19 avril 2010), la Cour d'appel de Monaco a confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris. Y ajoutant, la juridiction du second degré a alourdi les condamnations indemnitaires en condamnant la SCI Villa Thérèse à payer aux consorts CO. RO. et de CH. une somme complémentaire de 10 000 euros, ainsi qu'une somme de 4 000 euros au profit de l'intervenant volontaire, Monsieur c. CO., à titre de dommages et intérêts pour appel abusif. La SCI Villa Thérèse a alors formé un pourvoi en révision le 17 mai 2010, déposé avec requête à l'appui le 14 juin 2010. Au soutien de son recours devant la Haute juridiction monégasque, elle articulait quatre moyens de cassation distincts visant à anéantir tant le refus de constater la perfection de la vente que les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre : 1. **Par un premier moyen**, fondé sur la violation de l'article 199 du Code de procédure civile monégasque (défaut de réponse à conclusions équivalant à un défaut de motifs), la SCI reprochait à la Cour d'appel d'avoir omis de répondre à son argumentation selon laquelle la vente d'un bien commun sans l'accord du conjoint ne pouvait être sanctionnée que par une action en nullité relative dont seul l'époux non consentant (Monsieur de CH.) pouvait prendre l'initiative, de sorte que la vente devait être tenue pour valable tant que cette action n'avait pas été formellement engagée par ce dernier. 2. **Par un deuxième moyen**, subdivisé en trois branches et pris de la violation de l'article 1998 du Code civil (relatif au mandat), la demanderesse en révision soutenait que les conditions du mandat apparent étaient réunies pour engager Monsieur a. de CH. Elle faisait valoir que sa croyance légitime dans les pouvoirs de Madame de CH. résultait, premièrement, de l'utilisation d'un papier à en-tête au nom des deux époux (« a. et Marie de CH. ») ; deuxièmement, de la qualité de juristes de haut niveau des coïndivisaires (respectivement avocat aux Conseils et avocat à la Cour), dont l'autorité et l'honorabilité dispensaient l'acquéreur de procéder à des investigations supplémentaires ; et troisièmement, de son ignorance légitime, au jour de l'accord sur la chose et le prix (le 29 janvier 2008), de la nature du régime matrimonial des époux de CH. 3. **Par un troisième moyen**, reprochant à l'arrêt un défaut de base légale, la SCI soutenait à titre subsidiaire que la promesse de vente d'un immeuble indivis consentie par un seul indivisaire demeure valable pour sa quote-part. Elle arguait que la volonté des coïndivisaires de rendre leurs consentements indissociables devait être clairement exprimée dans l'acte et que la Cour d'appel n'avait pas justifié en quoi la vente ne pouvait, à tout le moins, produire effet sur la quote-part indivise appartenant en propre à Monsieur e. CO. RO. 4. **Par un quatrième moyen**, divisé en deux branches et visant l'article 1229 du Code civil (responsabilité délictuelle), la demanderesse contestait sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif, reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir légalement caractérisé l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice. Les défendeurs en révision — les consorts CO. RO. et de CH. d'une part, et Monsieur c. CO. d'autre part — ont déposé des contre-requêtes les 1er et 5 juillet 2010 concluant au rejet du pourvoi. Maître Paul-Louis Aureglia, ancien notaire appelé en la cause, ne s'est pas fait représenter. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen du pourvoi soumis à la Cour de révision de Monaco nécessitait la résolution de quatre questions juridiques successives, touchant au droit processuel, au droit des régimes matrimoniaux dans ses rapports avec le droit des contrats spéciaux (mandat et vente d'indivision), ainsi qu'au droit de la responsabilité civile : 1. **Sur la recevabilité et l'exercice de l'action en nullité relative (premier moyen) :** Le juge d'appel commet-il un défaut de réponse à conclusions lorsqu'il écarte la validité d'une vente immobilière conclue par un époux commun en biens sans le consentement de son conjoint, sans répondre au moyen tiré du caractère relatif de la nullité édictée par l'article 1427 du Code civil français, alors même que l'époux dont le consentement faisait défaut est personnellement demandeur à l'instance visant à faire constater l'inexistence ou la nullité de ladite vente ? 2. **Sur les conditions de reconnaissance du mandat apparent en matière immobilière (deuxième moyen) :** Un acquéreur professionnel de l'immobilier (une SCI à objet immobilier) peut-il se prévaloir d'une croyance légitime en l'existence d'un mandat apparent donné par un mari à son épouse pour aliéner un immeuble commun, en se fondant sur la seule utilisation d'un papier à en-tête conjugal, sur la profession d'avocat des vendeurs et sur son ignorance de leur régime de communauté universelle, pour s'exonérer de son obligation de vérifier les pouvoirs de ses cocontractants ? 3. **Sur la divisibilité de la vente d'un bien indivis (troisième moyen) :** L'invalidation de l'engagement de l'un des coïndivisaires (faute de consentement de son conjoint commun en biens) laisse-t-elle subsister la vente à hauteur de la quote-part de l'autre coïndivisaire, ou l'opération doit-elle être anéantie dans sa globalité lorsque les juges du fond constatent, fût-ce par motifs adoptés, la volonté commune des vendeurs de considérer l'opération comme un tout indivisible ? 4. **Sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en justice (quatrième moyen) :** Une juridiction d'appel peut-elle condamner un appelant à des dommages et intérêts pour procédure abusive au seul motif que son recours a prolongé inutilement l'instance et accru le préjudice d'immobilisation du bien subi par les intimés, sans caractériser positivement une faute spécifique faisant dégénérer en abus l'exercice de la voie de recours ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Par son arrêt du 14 octobre 2011, la Cour de révision opère une distinction nette entre le volet substantiel du litige relatif à la non-réalisation de la vente immobilière — sur lequel elle rejette intégralement les trois premiers moyens du pourvoi — et le volet indemnitaire lié à l'exercice des voies de recours — sur lequel elle prononce une cassation partielle au visa du quatrième moyen. #### 1. L'inopérance du moyen relatif à la titularité de l'action en nullité relative Pour écarter le premier grief procédural pris d'un défaut de réponse à conclusions (article 199 du Code de procédure civile), la Cour de révision procède à une vérification factuelle et procédurale directe des qualités des parties à l'instance. La SCI soutenait que l'article 1427 du Code civil français (applicable au régime matrimonial des époux domiciliés en France) sanctionne le dépassement de pouvoir d'un époux sur les biens communs par une nullité relative, réservée au seul conjoint dont le consentement a été omis, et qu'en l'absence d'exercice de cette action spécifique, l'acte demeurait valable. La Haute juridiction relève avec une implacable logique que « *M. de CH., dont le consentement à la vente immobilière n'avait pas été recueilli et à qui était ouverte la nullité relative prévue par l'article 1427 du Code civil français, était demandeur à l'instance visant à contester la réalité de la vente* ». Dès lors que le titulaire exclusif de l'action en nullité relative avait lui-même saisi le tribunal aux côtés des coïndivisaires pour dénier toute validité à la transaction, la condition légale d'exercice de la critique de l'acte était manifestement remplie dans les faits. Le moyen développé par la SCI devant la Cour d'appel, qui postulait une inertie procédurale de l'époux, reposait sur une prémisse contredite par les actes de la procédure. Étant dépourvu de toute pertinence sur l'issue du litige, ce moyen était juridiquement « *inopérant* », dispensant par principe les juges du fond d'y apporter une réponse formelle. #### 2. Le refus rigoureux du mandat apparent face au devoir de vérification du professionnel de l'immobilier L'examen du deuxième moyen offre à la Cour de révision l'occasion de réaffirmer avec force les critères d'application de la théorie jurisprudentielle du mandat apparent (rattachée à l'article 1998 du Code civil). La Cour pose en prémisse la règle de principe selon laquelle « *il ne peut y avoir de mandat apparent qu'à la seule condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant des circonstances l'autorisant à ne pas vérifier les dits pouvoirs* ». Appliquant cette grille de lecture aux constatations souveraines des juges du fond, la Cour de révision démonte méthodiquement les trois indices invoqués par la SCI : - Premièrement, sur le plan factuel, Monsieur e. CO. RO. ne s'est jamais comporté comme le mandataire apparent de son beau-frère, et le simple usage par Madame de CH. d'un papier à en-tête conjugal (« *a. et Marie de CH.* ») pour rédiger son acceptation par télécopie est jugé intrinsèquement insuffisant pour faire présumer l'existence d'un mandat donné par le mari à son épouse pour aliéner un immeuble. - Deuxièmement et surtout, la Cour déplace le curseur d'appréciation vers la personne du tiers acquéreur et la nature de l'acte. Elle souligne « *l'importance de l'opération immobilière considérée* » et la qualité de la SCI, définie comme une « *personne morale ayant un objet immobilier* ». Ces deux facteurs conjugués faisaient peser sur la société acquéreuse une obligation positive de vigilance lui imposant « *de vérifier la réalité du pouvoir des parties avec lesquelles elle contractait* ». - Troisièmement, la Cour neutralise les causes de dispense alléguées par la demanderesse : ni la profession des vendeurs (avocat aux Conseils et avocat honoraire), malgré l'autorité ou l'honorabilité qui s'y attache, ni l'ignorance dans laquelle se trouvait la SCI quant au régime matrimonial des époux au jour de l'échange des télécopies, ne pouvaient exonérer ce professionnel de l'immobilier de son devoir élémentaire de vérification de la capacité et des pouvoirs de ses cocontractants. #### 3. La confirmation de l'indivisibilité conventionnelle de la cession par adoption de motifs Pour rejeter le troisième moyen qui tentait de sauver partiellement la vente sur la seule quote-part indivise de Monsieur e. CO. RO., la Cour de révision mobilise le mécanisme procédural de l'adoption de motifs. L'arrêt attaqué étant confirmatif du jugement de première instance, la Cour d'appel est réputée s'être appropriée les motifs non contraires des premiers juges. Or, la Cour de révision constate qu'il résulte des termes mêmes du jugement confirmé que le Tribunal de première instance avait expressément retenu « *que les indivisaires ont entendu vendre ensemble leur bien et n'ont envisagé cette opération juridique que comme un tout indivisible portant sur la vente concomitante de leurs droits* ». En adoptant ce motif caractérisant l'intention commune des parties de lier indissociablement leurs engagements respectifs, la Cour d'appel a valablement procédé à la recherche prétendument omise, conférant ainsi une base légale irréprochable au rejet de la demande de vente partielle. #### 4. La censure pour défaut de base légale sur la caractérisation de l'appel abusif À l'inverse, le quatrième moyen entraîne la cassation partielle de l'arrêt au visa de l'article 1229 du Code civil monégasque (siège de la responsabilité civile délictuelle, équivalent de l'ancien article 1382 du Code civil français). Pour allouer 10 000 euros de dommages et intérêts complémentaires aux vendeurs et 4 000 euros au tiers acquéreur, la Cour d'appel s'était bornée à énoncer que « *l'appel abusif formé par la SCI Villa Thérèse a prolongé inutilement la durée de la procédure et accru le préjudice subi par les consorts CO. RO. - de CH. du fait de la procédure engagée à tort contre eux qui les a empêchés de disposer de leur bien* ». La Cour de révision sanctionne cette motivation lacunaire par un attendu de principe classique mais rigoureux : « *Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute qu'aurait commise la SCI dans l'exercice de son droit d'agir, susceptible de le faire dégénérer en abus, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision* ». En d'autres termes, le juge du fond ne peut déduire le caractère fautif d'un appel du seul constat objectif de son rejet (« procédure engagée à tort ») et de ses conséquences préjudiciables inhérentes à l'effet suspensif ou dilatoire de toute voie de recours (« prolongé inutilement la durée », « empêchés de disposer de leur bien »). L'octroi de dommages et intérêts exigeait la démonstration d'un élément intentionnel ou d'une légèreté blâmable distincte du simple exercice infructueux d'un droit fondamental. ### C. Le dispositif En conséquence de cette analyse, la Cour de révision prononce une cassation partielle limitée au chef de dispositif relatif aux dommages et intérêts alloués en cause d'appel, tout en laissant subsister sa condamnation aux dépens et à l'amende compte tenu de l'échec de ses prétentions principales sur le fond de la vente : > « PAR CES MOTIFS, > Casse et annule l'arrêt de la cour d'appel du 16 mars 2010 mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI VILLA THERESE à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ; > Renvoie l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision autrement composée ; > Condamne la SCI VILLA THERESE à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision d'une grande richesse doctrinale et pratique. Au-delà de la résolution d'un conflit immobilier ponctuel, la Haute juridiction monégasque livre une synthèse remarquable des exigences contemporaines entourant la formation des ventes immobilières complexes (I) tout en réaffirmant la protection du droit d'accès au juge par un contrôle strict de la qualification d'abus de procédure (II). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision commentée s'inscrit dans une parfaite continuité avec la jurisprudence tant monégasque que française, illustrant l'étroite parenté des systèmes juridiques des deux États en matière de droit des obligations et de procédure civile, tout en mettant en œuvre des règles de conflit de lois implicites mais fondamentales en droit international privé patrimonial. #### 1.
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7577 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7577 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7577)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'examen de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'un contrat de travail liant un salarié à une entreprise du secteur de la sécurité privée. Monsieur t. FE., demeurant à Beausoleil, a été engagé en qualité d'agent de sécurité par la société anonyme monégasque (SAM) Monte-Carlo Protection Privée (également désignée dans le corps de l'arrêt sous la dénomination « société Monte-Carlo protection »), dont le siège social est établi sur le territoire monégasque, au 25 boulevard Albert Ier. La relation de travail salariée a débuté au cours de l'année 1996 (la date exacte du contrat et ses stipulations particulières ne sont pas précisées dans la décision). Au cours de l'exécution de son contrat de travail, le salarié a estimé ne pas avoir été rempli de l'intégralité de ses droits en matière de rémunération pour une période déterminée allant du 1er septembre 2000 au 31 mars 2003. Le différend porte essentiellement sur le montant du salaire de base et des accessoires de salaire qui lui ont été versés par son employeur monégasque au cours de ces trente et un mois d'activité. L'origine de cette contestation salariale réside dans l'articulation entre le droit interne monégasque du travail et l'évolution de la législation sociale dans la région économique voisine, à savoir la République française et plus particulièrement la région niçoise et le département des Alpes-Maritimes. En effet, à compter de l'année 2000, la législation française a connu des transformations structurelles majeures en matière de durée du travail et de politique salariale, marquées notamment par la loi française n° 2000-37 du 19 janvier 2000 et diverses lois ultérieures relatives à la réduction négociée ou impérative du temps de travail. Ces réformes ont entraîné, en France, une baisse de la durée hebdomadaire du travail tout en maintenant le salaire minimum, accompagnée d'une hausse du salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC) et des minima catégoriels dans le secteur de la sécurité, le tout assorti de mécanismes d'annualisation du temps de travail et d'allègements légaux de charges patronales accordés par les pouvoirs publics français aux entreprises de ce secteur. Considérant que le principe légal monégasque de parité des salaires avec la région économique voisine devait lui permettre de bénéficier des revalorisations salariales intervenues en France dans le secteur de la sécurité privée pour la période courant de septembre 2000 à mars 2003, Monsieur t. FE. a engagé une action prud'homale devant les juridictions monégasques afin d'obtenir le paiement de divers rappels de salaires, de congés payés afférents, de l'indemnité monégasque de 5 % ainsi que l'octroi de dommages-intérêts. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le parcours procédural de cette affaire témoigne de l'âpreté et de la technicité du contentieux, lequel a mobilisé l'ensemble des degrés de juridiction de l'ordre judiciaire monégasque sur une période de plus de six années. En première instance, le Tribunal du travail de Monaco a été saisi des demandes du salarié. Cette juridiction a rendu deux décisions successives : un premier jugement en date du 28 avril 2005 (dont la teneur exacte, avant dire droit ou mixte, n'est pas précisée dans la décision), suivi d'un second jugement rendu le 29 mars 2007. Par ce jugement du 29 mars 2007, le Tribunal du travail n'a fait droit que très marginalement aux réclamations du salarié, en condamnant la société Monte-Carlo Protection Privée à lui payer la somme complémentaire de 12,16 euros, tout en le déboutant du surplus de ses prétentions relatives à l'application du principe de parité pour la période litigieuse. Insatisfait de cette issue, le salarié a interjeté appel devant le Tribunal de première instance de Monaco, statuant en sa qualité de juridiction d'appel des décisions rendues par le Tribunal du travail. Par un jugement rendu le 25 mars 2010 et signifié le 19 avril 2010, le Tribunal de première instance a statué sur le litige. Il a confirmé le jugement du Tribunal du travail du 28 avril 2005 ainsi que le chef du jugement du 29 mars 2007 ayant condamné l'employeur au paiement de la somme de 12,16 euros (le sens de la décision d'appel sur le surplus des demandes, qui a motivé la cassation ultérieure, n'est pas expressément détaillé dans l'arrêt, mais a conduit à la saisine de la juridiction suprême). Un pourvoi en révision (enregistré sous le numéro 2010-58) a alors été formé devant la Cour de révision de Monaco. Par un premier arrêt rendu le 25 novembre 2010, la Cour de révision a cassé et annulé le jugement du Tribunal de première instance du 25 mars 2010, mais uniquement de manière partielle : la cassation a été prononcée « sauf en ce qu'il confirme le jugement rendu par le tribunal du travail le 28 avril 2005 et celui en date du 29 mars 2007 en ce qu'il condamne la société Monte-Carlo Protection Privée à payer à M t. FE. la somme complémentaire de 12,16 euros ». À la suite de cet arrêt de cassation partielle, la Cour de révision a retenu l'affaire pour statuer au fond, agissant ainsi comme juridiction d'appel du Tribunal du travail sur les points cassés. Une nouvelle phase d'instruction écrite s'est ouverte devant la Haute juridiction. Le 25 janvier 2011, Maître Joëlle Pastor-Bensa, avocat-défenseur agissant au nom de Monsieur t. FE., a déposé et signifié des conclusions additionnelles accompagnées de cinquante pièces. En réponse, le 16 février 2011, Maître Jacques Sbarrato, avocat-défenseur représentant la SAM Monte-Carlo Protection Privée, a déposé et signifié une réplique appuyée de dix-sept pièces. Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 24 février 2011, attestant de l'expiration de tous les délais légaux. L'affaire a été appelée à l'audience de la Cour de révision en session le 10 octobre 2011, au cours de laquelle le conseiller Jean-Pierre Gridel a présenté son rapport, les conseils des parties (Maître Danièle Rieu, avocat au Barreau de Nice pour l'appelant, et Maître Gatineau, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation pour l'intimée) ont été entendus en leurs plaidoiries, et le ministère public (en la personne du Procureur général Jean-Pierre Dréno) a été ouï en ses conclusions. Aux termes de ses écritures devant la Cour de révision statuant au fond, Monsieur t. FE., appelant, sollicitait la réformation partielle du jugement du Tribunal du travail du 29 mars 2007. Il concluait à la condamnation de son employeur à lui verser diverses sommes précisément chiffrées : - 1 583,55 euros à titre de complément de salaire pour la période courant du 1er septembre 2000 au 31 mars 2003 ; - 158,35 euros au titre des congés payés afférents à ce complément de salaire ; - 2 543,87 euros au titre de l'indemnité monégasque de 5 % ; - 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour non-paiement du salaire en temps voulu ; - l'ensemble de ces sommes devant être assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2003. Au soutien de ses prétentions, l'appelant développait une argumentation juridique fondée sur la combinaison de deux textes de droit interne monégasque : d'une part, l'article 11 de la loi n° 739 du 16 mars 1963 sur le salaire, tel que modifié par la loi n° 1.068 du 28 décembre 1983, et, d'autre part, l'arrêté ministériel n° 63-131 du 11 mai 1963, modifié par l'arrêté n° 84-101 du 6 février 1984. Selon la thèse soutenue par le salarié, ces dispositions imposent que les montants minimaux des salaires, primes, indemnités et majorations (hors durée du travail) soient au moins égaux à ceux pratiqués en vertu de la réglementation ou des conventions collectives dans les mêmes professions de la région économique voisine — définie par arrêté comme étant la ville de Nice et, à défaut, le département des Alpes-Maritimes — pour des « conditions de travail identiques ». Or, Monsieur t. FE. proposait une interprétation strictement individuelle et fonctionnelle de cette notion légale : il soutenait que les « conditions de travail identiques » devaient s'apprécier uniquement par rapport à la situation d'un salarié effectuant, dans la région de référence, le même travail concret, à partir des mêmes compétences et responsabilités, et placé dans la même position hiérarchique. Dès lors qu'il exerçait à Monaco les mêmes fonctions d'agent de sécurité qu'un homologue niçois doté des mêmes qualifications et du même grade, il estimait que la parité salariale devait s'appliquer de plein droit, nonobstant les différences de cadre législatif global entre les deux États. En défense, la société Monte-Carlo Protection Privée, intimée, s'opposait à l'ensemble de ces demandes et sollicitait la confirmation des jugements entrepris et le débouté du salarié, en faisant valoir (ainsi qu'il résulte des pièces produites et analysées par la Cour) que le cadre normatif, économique et financier régissant le travail des entreprises de sécurité dans la région niçoise — marqué par la réduction du temps de travail et des allègements légaux de charges salariales — excluait toute identité des conditions de travail avec la Principauté. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La question de droit centrale soumise à la Cour de révision de Monaco portait sur la définition, la nature juridique et le périmètre d'appréciation de la notion de « conditions de travail identiques », telle qu'exigée par l'article 11 de la loi n° 739 du 16 mars 1963 modifiée et par l'arrêté ministériel n° 63-131 du 11 mai 1963 modifié pour la mise en jeu du principe de parité des salaires entre la Principauté de Monaco et la région économique voisine de référence (Nice et le département des Alpes-Maritimes). Plus précisément, la Haute juridiction devait déterminer si l'exigence de « conditions de travail identiques » constitue une simple modalité de mise en œuvre du principe de parité salariale, s'appréciant de manière micro-juridique et fonctionnelle à l'échelle du seul poste de travail du salarié (identité des tâches accomplies, des compétences requises, des responsabilités assumées et du positionnement dans la hiérarchie de l'entreprise), ou si elle constitue, à l'inverse, une véritable condition préalable d'application dudit principe, exigeant une appréciation macro-juridique et globale prenant en compte l'ensemble de l'environnement normatif, légal et réglementaire régissant le travail salarié dans les deux territoires comparés, notamment au regard des règles d'aménagement, de durée et de flexibilité du temps de travail ainsi que des coûts salariaux et des aides publiques exonératoires de charges accordées aux employeurs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter la thèse du salarié et écarter l'application du principe de parité des salaires, la Cour de révision déploie un raisonnement rigoureux, structuré en trois temps, qui procède d'une qualification théorique du texte légal suivie d'une analyse comparative approfondie des systèmes juridiques français et monégasque, avant d'aboutir à une appréciation concrète des pièces versées aux débats. En premier lieu, la Cour procède à une qualification juridique fondamentale quant à l'économie générale de l'article 11 de la loi n° 739 du 16 mars 1963. Elle affirme avec force que « l'existence de conditions de travail identiques à Monaco et dans la région de référence, au sens des textes susvisés, est une condition d'application du principe posé de parité des salaires et non une modalité de sa mise en œuvre ». Par cette distinction conceptuelle essentielle, le juge de révision écarte l'idée selon laquelle la parité s'appliquerait par principe dès qu'une même profession est exercée de part et d'autre de la frontière, quitte à n'opérer que des ajustements techniques lors du calcul du salaire. Au contraire, l'identité des conditions de travail est érigée en condition *sine qua non*, en un prérequis légal dont la vérification commande le déclenchement même de la règle de parité. Corrélativement, la Cour définit la méthode d'appréciation de cette condition préalable. Réfutant l'approche restrictive et purement individuelle proposée par le demandeur (limitée aux compétences, responsabilités et position hiérarchique), elle pose en principe que « l'ensemble des dispositions régissant le travail salarié doit être pris en considération, notamment dans l'aménagement de sa durée, de sa flexibilité et de leurs coûts corrélatifs ». La notion de « conditions de travail » au sens de la loi de 1963 ne se réduit donc pas aux conditions matérielles ou professionnelles d'exercice de l'emploi par l'individu ; elle englobe le cadre juridique et économique global dans lequel s'insère la prestation de travail salarié, incluant la réglementation du temps de travail, sa souplesse d'organisation pour l'entreprise et le coût financier qui en résulte pour l'employeur. En deuxième lieu, appliquant cette grille de lecture globale, la Cour de révision se livre à une étude de droit comparé entre la législation française et la législation monégasque au cours de la période litigieuse. D'un côté, examinant le droit national français à compter de la loi n° 2000-37 du 19 janvier 2000 et des lois ultérieures relatives à la réduction négociée ou impérative du temps de travail, la Cour relève que ce système s'est caractérisé par un faisceau de mesures indissociables : 1. Une diminution de la durée hebdomadaire du travail accompagnée du maintien du salaire minimum et d'une extension corrélative du régime pécuniaire des heures supplémentaires ; 2. La possibilité d'une annualisation du temps de travail et de la rémunération, s'inscrivant dans un contexte de réorganisations minoratives de la durée du travail ; 3. L'octroi, en contrepartie de ces contraintes nouvelles, « d'avantages financiers particuliers accordés directement aux entreprises par les pouvoirs publics ». La Cour qualifie ce bloc normatif français en soulignant qu'il s'agit de « toutes dispositions légales ou réglementaires affectant directement les conditions de travail et inconnues du droit monégasque ». De l'autre côté, la Cour expose l'état du droit positif sur le territoire de la Principauté de Monaco, régi par l'ordonnance-loi n° 677 du 2 décembre 1959 sur la durée du travail, l'ordonnance souveraine d'application n° 5.505 et la loi n° 950 du 19 avril 1974. Elle met en évidence l'opposition radicale entre les deux législations sur deux points majeurs : 1. Sur le plan de l'organisation du temps de travail, le droit monégasque détermine « un régime hebdomadaire impératif de la durée contractuelle du travail ». Ce cadre rigide exclut toute flexibilité par annualisation ou modulation : il n'existe à Monaco aucune « possibilité de conventions entre les employeurs et les salariés visant à compenser un éventuel dépassement horaire sur une semaine par un allègement corrélatif au cours des semaines suivantes » ; 2. Sur le plan financier et du coût du travail, le système monégasque ne comporte pas « d'aides étatiques exonératoires de charges patronales pour favoriser l'emploi ». En troisième et dernier lieu, la Cour de révision opère la confrontation de ces principes aux éléments factuels de l'espèce, tels qu'ils résultent des pièces produites par les parties. Elle constate souverainement (agissant ici comme juge du fond après cassation) que, durant la période précise des rappels de salaire réclamés par Monsieur t. FE. (soit du 1er septembre 2000 au 31 mars 2003), les entreprises de sécurité implantées dans la région niçoise ont effectivement bénéficié « d'allègements légaux de leurs charges salariales ». La Cour précise la finalité économique de ces aides publiques françaises : elles étaient « destinées à neutraliser des augmentations du salaire minimum interprofessionnel de croissance et pallier la hausse des minima catégoriels, afin de leur permettre de créer des emplois tout en maintenant leur productivité ». Dès lors, la conclusion syllogistique s'impose avec l'évidence de la rigueur juridique : puisque les hausses salariales (SMIC et minima catégoriels) intervenues dans les entreprises de sécurité niçoises étaient la contrepartie d'une flexibilité du temps de travail et se trouvaient financièrement neutralisées par des allègements légaux de charges patronales inexistants à Monaco, les conditions de travail n'étaient pas identiques entre les deux territoires. La condition préalable d'application de l'article 11 de la loi n° 739 faisant défaut, la Cour en déduit que « le principe de parité invoqué par M. t. FE. n'est pas applicable à ses demandes ». ### C. Le dispositif Par suite de cette motivation écartant le fondement même de l'action du salarié, la Cour de révision prononce la décision suivante : > « PAR CES MOTIFS, > > Confirme les jugements rendus les 28 avril 2005 et 29 mars 2007 par le tribunal du travail ; > > Déboute M. t. FE. de ses demandes, fins et conclusions ; > > Le condamne aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sbarrato, avocat-défenseur sous sa due affirmation. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure dans l'histoire contemporaine du droit du travail monégasque. Par la solennité de sa formulation et la précision de son analyse comparative, il fixe de manière définitive l'interprétation de l'article 11 de la loi n° 739 du 16 mars 1963 sur le salaire (modifié par la loi n° 1.068 du 28 décembre 1983) face au bouleversement normatif provoqué, dans l'État voisin, par l'adoption des lois françaises dites « Aubry » (notamment la loi n° 2000-37 du 19 janvier 2000 mentionnée par l'arrêt) instaurant la réduction de la durée légale hebdomadaire du travail à trente-cinq heures. Pour mesurer la portée théorique de cet arrêt, il convient de revenir sur la genèse et l'économie du mécanisme monégasque de parité salariale. En raison de l'étroitesse géographique du territoire de la Principauté, de son enclavement au sein du département français des Alpes-Maritimes et de l'intégration de son bassin d'emploi avec celui des communes limitrophes (comme l'illustre parfaitement le cas de l'espèce, où le salarié réside à Beausoleil en France tout en travaillant à Monaco), le législateur monégasque a institué en 1963 un mécanisme original de salaire minimum de référence. Aux termes de l'article 11 de la loi n° 739, les montants minimaux des salaires, primes, indemnités de toute nature et majorations (à l'exclusion expresse de celles prévues par les dispositions relatives à la durée du travail) ne peuvent être inférieurs à ceux pratiqués, en vertu de la réglementation ou de conventions collectives, dans les mêmes professions, commerces ou industries de la région économique voisine (Nice et, à défaut, les Alpes-Maritimes, selon l'arrêté ministériel n° 63-
## I. Faits, cadre proc??dural et contexte du litige ### A. Origine du litige et pr??tentions des parties Vente Promesse de vente Promesse consentie par un agent immobilier concernant un appartement à un prix de vente n'ayant point l'accord du propriétaire, contrairement à l'article 1426 du Code civil - Opposition illicite du bénéficiaire de la promesse formée contre une deuxième promesse faite par le vendeur lui-même à un prix supérieur - Dommages intérêts accordés au propriétaire à l'encontre de l'agent immobilier pour illicéité de la première promesse ayant retardé la réalisation de la vente Agent immobilier Promesse de vente établie par l'agent immobilier, en fixant un prix autre que celui exigé par le vendeur - Manquement de l'agent immobilier à l'article 1425 CC Par cette d??cision rendue par **Cour d'Appel de Monaco** (MC) sous la r??f??rence **Cour d'appel, 10 mai 2011, SCI L. et B. c/ SCI B., D. R. Me A., S.-B.**, la juridiction statue sur l'application des r??gles de droit positif gouvernant le litige soumis ?? son contr??le. Les ??l??ments factuels constat??s au fond s'inscrivent dans le contexte suivant :\n\n> ?? Vente Promesse de vente Promesse consentie par un agent immobilier concernant un appartement à un prix de vente n'ayant point l'accord du propriétaire, contrairement à l'article 1426 du Code civil - Opposition illicite du bénéficiaire de la promesse formée contre une deuxième promesse faite par le vendeur lui-même à un prix supérieur - Dommages intérêts accordés au propriétaire à l'encontre de l'agent immobilier pour illicéité de la première promesse ayant retardé la réalisation de la vente Agent immobilier Promesse de vente établie par l'agent??? ?? ### B. D??roulement de l'instance et r??gularit?? de la saisine Saisie conform??ment aux r??gles de comp??tence et de proc??dure applicables dans l'ordre juridictionnel (MC), **Cour d'Appel de Monaco** devait v??rifier la recevabilit?? des pr??tentions ainsi que la pertinence des moyens de fait et de droit articul??s par les parties.\n\n## II. Probl??me de droit et fondements textuels mobilis??s ### A. La question juridique centrale soumise au juge La question d??terminante pos??e ?? **Cour d'Appel de Monaco** consistait ?? appr??cier si les constatations op??r??es et l'interpr??tation des textes vis??s justifiaient la solution retenue au regard des principes de l??galit??, de proportionnalit?? et de s??curit?? juridique.\n\n### B. Corpus normatif et textes de r??f??rence - Dispositions l??gislatives et r??glementaires applicables en **MC** au litige ;\n- Principes directeurs du proc??s ??quitable, de la charge de la preuve et de l'obligation de motivation juridictionnelle.\n\n## III. Solution retenue et architecture de la motivation ### A. L'articulation du syllogisme juridictionnel Pour trancher le diff??rend, **Cour d'Appel de Monaco** proc??de ?? une confrontation m??thodique entre la norme applicable et les pi??ces vers??es aux d??bats :\n\n> ?? ean D. R. et que le bénéficiaire réel de la vente de l'immeuble telle que projetée est Z., – Qu'en tout état de cause les demandes de la SCI B. et de D. R. sont dénuées de fondement. À cet effet, ils font valoir : – Que le principe de la contradiction n'a pas été respecté en première instance, le tribunal leur ayant refusé la faculté de conclure au fond, – Qu'ils avaient demandé leur mise hors de cause, un sieur Z. s'étant substitué à eux comme le prévoyait l'offre d'achat, mais que le Tribunal ne s'est pas prononcé à ce sujet alors que cette substitution entraînait l'irrec??? ?? ### B. Dispositif et sens de la d??cision Au terme de son examen, la juridiction arr??te son dispositif dans les termes suivants :\n\n> ?? re Joëlle PASTOR-BENSA et Maître Frank MICHEL avocats-défenseurs sous leur due affirmation, chacun pour ce qui le concerne. – Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. M. CORDAS prem. prés., M. PERRIQUET et CAMINADE cons. M. IGNACIO subst. proc. gén., Mme BARDY gref. en chef ; M. LORENZI et MICHEL av. chef. Cet arrêt confirme le jugement entrepris rendu le 11 février 2010 et a condamné les appelants à des dommages-intérêts complémentaires ?? ## IV. Port??e normative, s??curit?? juridique et rep??res pratiques ### A. Apport ?? la coh??rence jurisprudentielle Cette d??cision consolide la jurisprudence de **Cour d'Appel de Monaco** et offre un rep??re m??thodologique pr??cis pour l'interpr??tation des normes mobilis??es en **MC**.\n\n### B. Recommandations op??rationnelles pour les praticiens - **Qualification rigoureuse** : v??rifier la r??union cumulative des conditions l??gales exig??es par la juridiction ;\n- **Consolidation probatoire** : documenter chaque all??gation factuelle par des pi??ces probantes soumises au d??bat contradictoire ;\n- **R??f??rence jurisprudentielle** : citer cet arr??t (**Cour d'appel, 10 mai 2011, SCI L. et B. c/ SCI B., D. R. Me A., S.-B.**) au soutien des ??critures dans tout contentieux pr??sentant une identit?? de question de droit.
# Cour d'Appel de Monaco, 11 janvier 2011, n° 509106 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 11 janvier 2011, n° 509106 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2011/01-11-509106)) ## Faits et procédure Par une convention du 1er avril 2007, l'appelant W. S. a constitué une rente viagère au profit de deux crédirentiers, W. S. lui-même et R. B. Les débiteurs de la rente sont les époux C. La décision mentionne également une « deuxième convention », dont la résolution n'est pas poursuivie dans le litige. Sa nature, ses parties et son objet ne sont pas précisés dans la décision (non précisé dans la décision). Le 19 avril 2007, les époux C. ont acquitté la somme de 1 126,66 euros, ce que le tribunal de première instance a constaté. Les modalités de paiement retenues par les parties ont consisté, dans un premier temps, à verser le montant de la rente à la société OPTIMA, puis directement à W. S., le montant étant à valoir sur une partie du loyer. Les arrérages ont ensuite été versés, à compter d'une date non précisée, au compte CARPA des avocats, pour un montant mensuel de 613 euros, jusqu'au 1er février 2009. À cette date, les débiteurs ont acquis la certitude que W. S. entendait obtenir le remboursement de 92 000 euros sans restituer les arrérages perçus, et ont cessé tout versement. Par lettre du 14 février 2008, R. B. a fait savoir qu'elle renonçait au versement de la rente à son profit, s'opposait à la résolution et souhaitait que les arrérages soient affectés au paiement du loyer de l'appartement loué à S. P. Elle a réitéré cette position devant le tribunal. W. S. a assigné par exploit du 24 juin 2008 aux fins de résolution de la convention du 1er avril 2007. Le tribunal de première instance a statué par jugement du 22 septembre 2009, dont la décision ne reproduit pas le dispositif. La cour d'appel a précédemment rendu un arrêt le 16 mars 2010, dont elle rappelle seulement qu'il a rejeté en l'état les demandes de dommages-intérêts de W. S. Le contenu complet de cet arrêt n'est pas précisé dans la décision. Le 12 avril 2010, W. S. a pratiqué une saisie-arrêt entre les mains du commandité gérant de la société C. et Cie pour sûreté et paiement de 100 000 euros. Les époux C. n'ont pas procédé à la consignation de la somme de 92 000 euros entre les mains d'un huissier. Devant la cour statuant au fond, W. S. a formé un appel incident et réitéré ses demandes de 50 000 euros de dommages-intérêts pour inexécution fautive de la convention, de 5 000 euros pour procédure abusive, ainsi
# Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2002, n° 27024 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 02 octobre 2002, n° 27024 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2002/10-02-27024)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 2 octobre 2002 trouve son origine dans des relations contractuelles nouées au début de la décennie 1990 dans le secteur de l'aménagement intérieur et de la décoration. Suivant deux conventions conclues le 19 décembre 1990, la Société Anonyme Monégasque (SAM) Monégasque Entreprises J.B. P. et Fils (ci-après dénommée la SAM P.) a confié à un entrepreneur, M. G. Z., la réalisation de différents travaux. Ces prestations portaient plus précisément sur des opérations de décoration, d'agencement de locaux ainsi que sur la fabrication ou l'installation d'une bibliothèque. La nature exacte des locaux concernés ainsi que le montant financier initial des marchés conclus entre les parties ne sont pas précisés dans la décision. Toutefois, l'exécution de ces deux conventions n'a pas donné satisfaction au maître de l'ouvrage. La SAM P. a en effet déploré diverses malfaçons ainsi que des défaillances dans le déroulement du chantier. Plus particulièrement, la société cliente a fait grief à son cocontractant, M. G. Z., d'avoir commis des vices tant dans la conception que dans l'exécution des travaux commandés. À ces griefs d'ordre technique s'est ajouté le reproche d'un retard accusé par l'entrepreneur dans la livraison des ouvrages convenus. Face à ce qu'elle analysait comme une inexécution contractuelle caractérisée doublée d'une résistance abusive de la part de son prestataire, la SAM P. a pris l'initiative de sécuriser sa créance indemnitaire alléguée en procédant à des inscriptions provisoires de nantissement sur les fonds de commerce exploités à Monaco par M. G. Z., avant de porter le différend sur le terrain judiciaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Plus de quatre années après la conclusion des conventions initiales, la SAM P. a, par exploit d'huissier en date du 26 avril 1995, fait assigner M. G. Z. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Ses prétentions tendaient au paiement de diverses sommes d'argent, réclamées d'une part en réparation du préjudice matériel et de jouissance subi du fait des vices de conception, des vices d'exécution et du retard de livraison, et d'autre part à titre de dommages et intérêts venant sanctionner la résistance abusive opposée par le défendeur. Après une instruction du dossier qui s'est étendue sur cinq années, le Tribunal de première instance a rendu son jugement le 11 mai 2000. Les premiers juges ont fait pleinement droit à l'argumentation développée par la société demanderesse. Sur le terrain de la qualification juridique, le tribunal a écarté l'application des règles gouvernant le contrat de vente (et notamment l'article 1490 du Code civil monégasque relatif à l'action en garantie des vices cachés) pour qualifier les deux conventions du 19 décembre 1990 de contrats de louage d'ouvrage, régis par l'article 1550 du même code. Tirant les conséquences des manquements constatés, la juridiction du premier degré a prononcé la résiliation des deux contrats aux torts exclusifs de M. G. Z., a condamné ce dernier au paiement de dommages et intérêts assortis des intérêts de droit au profit de la SAM P., et a enfin validé les inscriptions provisoires de nantissement préalablement prises par la demanderesse sur les fonds de commerce exploités par le débiteur dans la Principauté. Insatisfait de cette condamnation, M. G. Z. a interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 20 novembre 2001, les juges du second degré ont adopté une position radicalement opposée quant à l'issue du litige, tout en conservant paradoxalement les prémices juridiques posées en première instance. La Cour d'appel a en effet commencé par approuver les premiers juges d'avoir qualifié les conventions litigieuses de contrat de louage d'ouvrage relevant des dispositions de l'article 1550 du Code civil, et d'avoir corrélativement exclu l'application au litige de l'article 1490 dudit code. Néanmoins, poursuivant son raisonnement, la juridiction d'appel a infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, elle a déclaré la SAM P. irrecevable en l'ensemble de ses demandes, au motif que son action, qu'elle a estimée fondée sur la garantie des vices cachés — qualifiée par l'arrêt d'« unique fondement possible » —, avait été introduite « sans respect du bref délai », le dispositif de la décision mentionnant quant à lui le non-respect d'« un bref délai ». La SAM P. s'est alors pourvue en révision à l'encontre de cet arrêt infirmatif. L'instruction du pourvoi devant la Haute juridiction monégasque a toutefois été marquée par un incident procédural majeur lié au décès du représentant légal de la société demanderesse. En effet, si le pourvoi avait été initialement formalisé à une date (non précisée dans la décision) où la SAM P. était valablement représentée par son président délégué en exercice, M. V. J.B. P., le décès de ce dernier est intervenu avant la signification de la requête en révision. C'est pourtant à la diligence de feu M. V. P. que ladite requête a été signifiée à M. G. Z. le 13 mars 2002. Saisissant cette irrégularité, M. G. Z. a, dans sa contre-requête et à titre principal, soulevé une exception d'irrecevabilité du pourvoi. Il soutenait que le décès du représentant légal antérieurement au 13 mars 2002 entachait de nullité absolue tant la requête en révision que son acte de signification, ce qui devait par voie de conséquence entraîner l'irrecevabilité du pourvoi lui-même. Afin de régulariser la situation procédurale, le conseil d'administration de la SAM P. s'est réuni le 27 mars 2002 et a désigné un nouveau président délégué en la personne de M. P. P. Au nom de ce nouveau représentant légal, la société demanderesse a déposé, le 29 mai 2002, une requête ampliative aux fins de reprise d'instance, acte auquel le défendeur au pourvoi n'a pas répliqué. Sur le fond du droit, la SAM P. articulait deux moyens de cassation (dont seul le second est détaillé dans l'arrêt), reprochant essentiellement à la Cour d'appel d'avoir entaché sa décision d'une contradiction flagrante de motifs et d'un défaut de base légale au regard de l'article 199 du Code de procédure civile. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco se trouvait saisie de deux problèmes juridiques distincts, l'un de nature strictement procédurale commandant l'accès au juge de cassation, l'autre touchant à la méthodologie juridictionnelle et au droit substantiel des contrats spéciaux. En premier lieu, sur le terrain de la recevabilité du recours, la question posée à la Haute juridiction était la suivante : la nullité éventuelle de la requête en révision et de sa signification, résultant du fait qu'elles ont été accomplies au nom d'un représentant légal de société anonyme décédé antérieurement à l'acte de signification, est-elle de nature à entraîner l'irrecevabilité du pourvoi lui-même, dès lors qu'il est établi d'une part que ledit représentant était en vie et disposait du pouvoir de représenter la personne morale au jour de la formalisation initiale du pourvoi, et d'autre part que l'instance a fait l'objet d'une reprise régulière par le nouveau dirigeant social dûment habilité ? En second lieu, sur le fond du droit et au titre du contrôle de la motivation des décisions de justice, la question soumise à la Cour de révision consistait à déterminer si une cour d'appel satisfait aux exigences de motivation et de cohérence logique prescrites par l'article 199 du Code de procédure civile lorsqu'elle qualifie expressément un contrat de louage d'ouvrage régi par l'article 1550 du Code civil et écarte formellement l'application de l'article 1490 du même code (propre à la garantie des vices cachés dans la vente), tout en déclarant immédiatement après l'action du maître de l'ouvrage irrecevable au motif que, reposant sur la garantie des vices cachés érigée en « unique fondement possible », elle n'a pas été engagée dans « le bref délai » ou « un bref délai », sans préciser ni le fondement textuel, ni la nature juridique, ni la durée de ce délai de forclusion. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ces deux questions, la Cour de révision déploie un raisonnement séquentiel d'une grande rigueur, examinant d'abord la fin de non-recevoir procédurale avant de procéder au contrôle disciplinaire et normatif de l'arrêt déféré. S'agissant tout d'abord de l'exception d'irrecevabilité du pourvoi soulevée par la contre-requête de M. G. Z., la Haute juridiction opère une distinction fondamentale entre l'acte initial de déclaration ou de formalisation du pourvoi et les actes subséquents que sont la requête en révision et sa signification. Les hauts magistrats relèvent comme un fait constant et non contesté par les parties qu'à la date exacte où le pourvoi a été formalisé, la SAM P. était valablement représentée par son président délégué, M. V. J.B. P., alors en vie. Dès lors que la saisine initiale de la juridiction suprême a été opérée par une personne dotée de la capacité et du pouvoir de représentation requis, le lien d'instance en révision s'est trouvé valablement créé. La Cour en déduit que « la nullité de la requête, à la considérer établie, ne saurait entraîner l'irrecevabilité du pourvoi ». L'irrégularité affectant l'acte subséquent de signification du 13 mars 2002 ne rétroagit donc pas sur la validité de la déclaration de pourvoi. De surcroît, la Cour consolide son analyse en observant que le vice procédural né de l'interruption de fait de la représentation sociale a été purgé par le dépôt, le 29 mai 2002, d'une requête ampliative en reprise d'instance au nom de M. P. P., nouveau président délégué nommé par délibération du conseil d'administration du 27 mars 2002. Constatant que le défendeur au pourvoi a laissé cette requête ampliative sans réponse et n'a nullement soutenu qu'elle émanait d'une personne dépourvue de qualité, la Cour de révision valide le mécanisme de régularisation et rejette l'exception d'irrecevabilité. S'agissant ensuite de l'examen au fond, la Cour de révision choisit de statuer directement sur le second moyen de cassation, dont la pertinence rend superflu l'examen du premier moyen. Le contrôle s'effectue sous le visa solennel de l'article 199 du Code de procédure civile monégasque. Rappelant le principe directeur qui gouverne l'office du juge en matière de rédaction des décisions de justice, la Cour énonce dans un attendu de principe que « tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier sa décision ; que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ». Appliquant cette grille de lecture à l'arrêt rendu le 20 novembre 2001 par la Cour d'appel, la Cour de révision met en lumière le vice radical de raisonnement qui affecte la décision des juges du second degré. Elle retrace le syllogisme défaillant de la juridiction d'appel : d'un côté, les juges d'appel ont souverainement analysé les conventions du 19 décembre 1990 comme constituant un contrat de louage d'ouvrage régi par l'article 1550 du Code civil, et ils ont expressément approuvé le Tribunal de première instance d'avoir écarté l'application au litige de l'article 1490 du Code civil (texte qui, en droit monégasque de la vente, impose à l'acheteur d'agir à bref délai en cas de vice rédhibitoire). Mais, d'un autre côté, et par un renversement logique inexplicable, ces mêmes juges ont affirmé que l'action de la SAM P. avait pour « unique fondement possible » la garantie des vices cachés et qu'elle était irrecevable faute d'avoir été introduite dans « le bref délai » (selon les motifs) ou dans « un bref délai » (selon le dispositif). La censure prononcée par la Cour de révision est alors double dans sa qualification technique, mêlant le vice de forme (contradiction et insuffisance de motifs) et le vice de fond (défaut de base légale). La Haute juridiction relève que la Cour d'appel « ne pouvait sans se contredire ou mieux s'en expliquer » exclure l'article 1490 du Code civil tout en appliquant la sanction spécifique qu'il prévoit (le bref délai de la garantie des vices cachés). En outre, en opposant au demandeur l'expiration d'un bref délai « dont elle n'indique ni le fondement légal, ni la nature juridique, ni la durée », la juridiction du second degré a mis la Cour de révision dans l'impossibilité d'exercer son contrôle normatif, privant ainsi sa décision de toute base légale. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double analyse rejetant l'obstacle procédural et accueillant pleinement le grief de défaut de motivation et de base légale, la Cour de révision prononce une cassation totale de l'arrêt déféré. Le dispositif de la décision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il ait lieu de statuer sur le premier moyen : > Casse et annule l'arrêt rendu le 20 novembre 2001 entre les parties, > Renvoie la cause et les parties à la prochaine session de la Cour de révision. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 2 octobre 2002 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe particulièrement riche d'enseignements, tant sur le plan du droit judiciaire privé que sur celui du droit substantiel des obligations et de la méthodologie du contrôle de cassation. Il s'inscrit dans une tradition juridique monégasque qui, tout en affirmant ses spécificités procédurales — notamment à travers le mécanisme de la requête ampliative et du renvoi à une session ultérieure de la Cour —, partage une profonde communauté d'esprit avec la jurisprudence civiliste française et les standards européens du procès équitable. #### 1. L'autonomie de la déclaration de pourvoi et la souplesse de la régularisation procédurale des personnes morales Le premier apport majeur de la décision réside dans le traitement de l'exception d'irrecevabilité tirée du décès du dirigeant social survenu en cours d'instance de révision. En droit des sociétés comme en procédure civile, la personne morale agit nécessairement par le truchement de ses organes légaux de représentation. Lorsque le représentant légal (ici le président délégué d'une société anonyme monégasque) décède, la société elle-même conserve intacte sa personnalité juridique et sa capacité de jouissance, mais elle se trouve temporairement privée de son organe d'expression procédurale. Dans l'espèce commentée, la chronologie des événements avait créé une situation hybride : le pourvoi avait été formalisé du vivant de M. V. J.B. P., mais l'acte subséquent de signification de la requête en révision, daté du 13 mars 2002, mentionnait encore que les diligences étaient accomplies au nom de ce dirigeant pourtant décédé. En droit processuel classique, un acte de procédure délivré au nom d'une personne physique décédée, ou au nom d'une personne morale représentée par un organe décédé, est frappé d'une irrégularité de fond pour défaut de capacité ou de pouvoir d'ester en justice. C'est précisément sur ce terrain que se plaçait le défendeur au pourvoi pour solliciter la chute intégrale de la procédure de révision. La réponse de la Cour de révision fait preuve d'un pragmatisme juridique remarquable qui préserve le droit d'accès au juge. La Cour opère une scission nette entre l'acte initial de saisine (la formalisation du pourvoi) et l'acte ultérieur d'instruction et de notification (la requête et sa signification). En affirmant que « la nullité de la requête, à la considérer établie, ne saurait entraîner l'irrecevabilité du pourvoi », la Haute juridiction consacre l'autonomie de l'acte de pourvoi. La validité de la saisine de la Cour s'apprécie exclusivement au jour où le pourvoi est formé. Dès lors qu'à cet instant précis, le président délégué était en vie et investi de ses fonctions, le droit d'action en révision a été valablement exercé par la société. De plus, la Cour de révision valide un mécanisme de sauvetage procédural par le biais de la « requête ampliative de reprise d'instance ». À la suite de la délibération du conseil d'administration du 27 mars 2002 désignant M. P. P. comme nouveau président délégué, le dépôt le 29 mai 2002 de cette requête ampliative a permis de rétablir la continuité de la représentation légale de la SAM P. Ce faisant, la jurisprudence monégasque démontre qu'elle refuse tout formalisme excessif qui consisterait à sanctionner par une irrecevabilité irrémédiable une société victime d'un aléa biologique frappant son dirigeant entre la déclaration de pourvoi et la signification des écritures, pourvu qu'une régularisation intervienne en cours d'instance par l'organe nouvellement désigné. #### 2. La frontière étanche entre le contrat de vente et le contrat de louage d'ouvrage Le deuxième axe fondamental de l'arrêt touche à la distinction cardinale, en droit des contrats spéciaux, entre la vente et le contrat d'entreprise (dénommé louage d'ouvrage par le Code civil monégasque). En l'espèce, les conventions du 19 décembre 1990 portaient sur des travaux de décoration, d'agencement de locaux et d'installation d'une bibliothèque. De tels contrats, qui impliquent un travail spécifique sur mesure adapté aux besoins du client et non la simple livraison de biens standardisés fabriqués à l'avance, relèvent par nature du louage d'ouvrage régi par l'article 1550 du Code civil monégasque. Or, le régime de la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur dans le louage d'ouvrage diffère radicalement de celui du vendeur dans le contrat de vente. Dans la vente, l'article 1490 du Code civil soumet l'action rédhibitoire ou estimatoire de l'acquéreur, fondée sur la garantie des vices cachés, à l'exigence stricte d'une introduction à « bref délai » suivant la découverte du vice. Cette règle vise à assurer la sécurité des transactions commerciales rapides en évitant que le vendeur ne reste exposé trop longtemps à des contestations sur l'état de la chose livrée. À l'inverse, dans le contrat de louage d'ouvrage régi par l'article 1550 du Code civil, l'action en responsabilité contractuelle ou en résiliation pour malfaçons, vices de conception, vices d'exécution et retards de livraison obéit au droit commun de la responsabilité contractuelle ou aux règles spécifiques du contrat d'entreprise, lesquels ignorent la forclusion du « bref délai » de l'article 1490. L'erreur conceptuelle commise par la Cour d'appel de Monaco dans son arrêt du 20 novembre 2001 résidait dans un syncrétisme juridique prohibé. Les juges d'appel avaient parfaitement identifié la qualification exacte du contrat en retenant le louage d'ouvrage (article 1550) et en excluant formellement la vente et son régime des vices cachés (article 1490). Pourtant, au moment de statuer sur la recevabilité de l'action engagée par exploit du 26 avril 1995 pour des contrats conclus en décembre 1990, la Cour d'appel a réintroduit subrepticement la notion de garantie des vices cachés — allant jusqu'à affirmer qu'il s'agissait de l'« unique fondement possible » de la demande — pour lui appliquer le couperet du « bref délai ». En censurant cette décision, la Cour de révision rappelle avec force le principe d'exclusivité des régimes contractuels : dès lors que le
# Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 04 mars 1998, n° 26586 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-04-26586)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'équilibre économique d'un contrat à exécution successive, et tout particulièrement d'un bail commercial conclu pour une longue durée, demeure l'une des préoccupations constantes de la pratique contractuelle et du droit spécial des baux. La décision rendue le 4 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco illustre avec une particulière netteté les tensions susceptibles de naître entre les prévisions contractuelles initiales des parties — matérialisées par une clause d'échelle mobile — et les mécanismes légaux de révision de la valeur locative prévus par la législation spéciale sur la propriété commerciale. À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle nouée entre deux personnes morales de droit monégasque : d'une part, la société anonyme monégasque (SAM) de Promotion Immobilière, agissant en qualité de propriétaire bailleur, et, d'autre part, la société Shipping Management (identifiée dans l'intitulé de la décision comme une société anonyme monégasque), preneuse à bail. Le contrat conclu entre ces deux entités portait sur la location de locaux à usage commercial, sans que l'arrêt ne précise la localisation exacte desdits locaux au sein de la Principauté, ni leur consistance matérielle ou la nature précise de l'activité exercée par la société locataire (non précisé dans la décision). Les caractéristiques temporelles et financières fondamentales de cette convention locative sont en revanche clairement établies par les constatations des juges du fond reprises par la Haute juridiction. Le contrat de bail commercial a pris effet à la date du 1er janvier 1990. Les parties avaient convenu d'inscrire leur relation contractuelle dans une certaine pérennité en fixant la durée du bail à une période de dix ans. Le terme initialement convenu était ainsi projeté à la fin de l'année 1999. Afin de prémunir le loyer contre l'érosion monétaire et d'assurer une évolution régulière de la contrepartie financière de la jouissance des lieux tout au long de cette décennie contractuelle, les cocontractants avaient pris le soin d'insérer dans leur convention une stipulation d'indexation. Aux termes de cet accord, le loyer convenu était expressément indexé sur l'indice national français du coût de la construction. La décision qualifie plus loin ce mécanisme conventionnel d'« indexation permanente convenue », ce qui laisse entendre que le loyer faisait l'objet d'ajustements automatiques et périodiques en fonction des variations de cet indice de référence, sans que la périodicité exacte de cette indexation ou le montant nominal du loyer initial ne soient mentionnés dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Après un peu plus de quatre années d'exécution du contrat de bail, la société bailleresse a estimé que le jeu normal de la clause d'indexation ne suffisait plus à maintenir l'adéquation du loyer à la valeur réelle des locaux loués. La société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a alors entrepris des démarches auprès de sa locataire, la société Shipping Management, en vue de renégocier les conditions financières du bail. Elle a ainsi cherché à obtenir une augmentation amiable du loyer, souhaitant que cette revalorisation prenne effet à compter du 1er juillet 1994. Toutefois, ces tentatives de rapprochement amiable se sont soldées par un échec, l'arrêt relevant sobrement que la bailleresse a cherché « sans succès » à obtenir cette augmentation conventionnelle de la part de sa cocontractante. Face au refus opposé par la société preneuse de consentir à une majoration du loyer au-delà de ce que produisait déjà l'application de la clause d'indexation sur l'indice français du coût de la construction, le différend s'est cristallisé et a pris une tournure contentieuse, conduisant la société bailleresse à saisir les juridictions monégasques pour obtenir judiciairement la révision du loyer sur le fondement des dispositions légales régissant les baux commerciaux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties L'échec des négociations amiables visant à réévaluer le loyer à compter du 1er juillet 1994 a contraint la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière à porter le litige devant les juridictions du fond de la Principauté, afin de voir fixer judiciairement le loyer révisé en application de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Le texte de l'arrêt de la Cour de révision ne détaille pas les étapes initiales de la procédure, telles que l'éventuelle phase de conciliation ou la teneur de la décision rendue en première instance par la juridiction compétente (non précisé dans la décision). Il ressort en revanche des mentions finales de la décision commentée que l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, laquelle a statué par un arrêt rendu le 24 juin 1997. Devant les juges d'appel, les débats se sont articulés autour de la question de savoir si les conditions légales d'une révision judiciaire du loyer, au-delà du simple jeu de l'indexation conventionnelle, étaient réunies à la date du 1er juillet 1994. La société bailleresse soutenait que la valeur locative des lieux loués justifiait une augmentation du loyer et avançait, au soutien de sa prétention, divers éléments de fait et critères d'évaluation — dont la nature précise n'est pas détaillée dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision) — tendant à démontrer l'existence de variations justifiant une réévaluation. La société Shipping Management s'opposait à cette demande en faisant valoir que le loyer, tel qu'actualisé par la clause d'indexation, demeurait conforme aux exigences légales. Par son arrêt du 24 juin 1997, la Cour d'appel a débouté la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière de sa demande d'augmentation de loyer. Après avoir examiné les conclusions respectives des deux parties, les juges du second degré ont estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve de variations suffisantes au titre des critères qu'il invoquait. La juridiction d'appel a ainsi considéré que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable et que le loyer initial des locaux commerciaux, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Insatisfaite de cette décision, la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 24 juin 1997. Dans le cadre de cette instance devant la Cour de révision, où les parties étaient représentées par Maîtres Léandri et Brugnetti, avocats-défenseurs, la demanderesse au pourvoi a développé un moyen unique de cassation, articulé autour de plusieurs griefs d'ordre méthodologique et logique adressés à la motivation de la Cour d'appel. Aux termes de ce moyen unique, la société bailleresse faisait tout d'abord grief à l'arrêt attaqué d'avoir estimé que la clause d'indexation avait suffi à maintenir un loyer équitable en procédant par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués ». Ce premier axe critique reprochait ainsi aux juges du fond une insuffisance de motivation, voire un défaut de réponse à conclusions, leur imputant d'avoir écarté les éléments factuels précis soumis à leur examen par des formules abstraites et stéréotypées. Dans un second temps, le moyen unique reprochait à la Cour d'appel de s'être contredite dans ses motifs. Selon l'analyse développée par le pourvoi, la contradiction résidait dans le fait d'avoir retenu, d'une part, « le caractère insuffisant des critères invoqués pour réclamer une réévaluation du loyer », tout en estimant, d'autre part, ces mêmes critères « suffisants pour ne pas ordonner cette réévaluation ». La demanderesse soutenait ainsi que les juges d'appel ne pouvaient logiquement dénier toute pertinence ou suffisance aux critères avancés pour justifier une hausse, tout en s'appuyant sur le résultat de cet examen pour conclure au maintien du loyer indexé. Enfin, dans un troisième volet étroitement lié aux précédents, le pourvoi reprochait à la juridiction du second degré d'avoir statué ainsi « sans ce placer au 1er juillet 1994 » (selon la graphie exacte du texte de la décision). Par ce grief, la société bailleresse soutenait que la Cour d'appel avait méconnu les règles gouvernant l'appréciation temporelle de la demande de révision, en omettant de se situer précisément à la date d'effet de l'augmentation réclamée pour apprécier l'existence des variations et la conformité du loyer à la valeur locative. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumis à la censure de la Cour de révision posait une question fondamentale touchant à l'articulation entre la liberté contractuelle, exprimée à travers une clause d'indexation conventionnelle, et le mécanisme légal de révision du loyer des baux commerciaux prévu par l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le tout envisagé sous le prisme de l'étendue du contrôle exercé par le juge de cassation sur la motivation des juges du fond. Plus précisément, la Haute juridiction devait répondre à la question suivante : dans le cadre d'une demande de révision judiciaire du loyer d'un bail commercial assorti d'une clause d'indexation permanente, les juges du fond peuvent-ils, sans entacher leur décision d'un défaut de motifs, d'une contradiction de motifs ou d'une erreur sur la date d'appréciation, rejeter la demande d'augmentation du bailleur en estimant que ce dernier n'établit pas l'existence de variations suffisantes au regard des critères qu'il invoque et que le jeu de l'indexation conventionnelle suffit à maintenir le loyer à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ? Cette interrogation centrale se décomposait en trois sous-questions techniques que la Cour de révision devait nécessairement trancher pour statuer sur le moyen unique du pourvoi : En premier lieu, sur le terrain de la preuve et de l'appréciation des faits, il s'agissait de déterminer à qui incombe la charge de démontrer le déséquilibre entre le loyer indexé et la valeur locative légale, et quelle est la nature du pouvoir reconnu aux juridictions du fond pour évaluer la pertinence et l'ampleur des variations invoquées par le demandeur à la révision. L'appréciation du caractère « suffisant » ou non de ces variations relève-t-elle d'une question de droit soumise au contrôle de la Cour de révision, ou constitue-t-elle une pure question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond ? En deuxième lieu, sur le terrain de la logique formelle du jugement, la Cour devait vérifier si le raisonnement consistant à écarter les éléments de preuve du bailleur comme insuffisants pour justifier une hausse, tout en concluant que le loyer actuel correspond à la valeur locative équitable, recèle une contradiction de motifs prohibée, ou s'il ne constitue que la conséquence normale et déductive de la défaillance du demandeur dans l'administration de la preuve qui lui incombe. En troisième lieu, sur le plan substantiel du droit des baux commerciaux, la question sous-jacente était celle de l'efficacité de la clause d'échelle mobile au regard de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 : dans quelle mesure l'évolution mathématique du loyer par l'effet d'un indice (en l'occurrence l'indice national français du coût de la construction) permet-elle de satisfaire durablement à l'exigence légale d'une valeur locative équitable, faisant ainsi obstacle à une révision judiciaire autonome tant qu'aucune modification notable des facteurs de commercialité ou des critères légaux n'est dûment démontrée à la date de la demande ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière, la Cour de révision déploie une motivation d'une grande concision, caractéristique de la technique de cassation, mais dont chaque terme porte une charge juridique précise qui neutralise l'ensemble des griefs articulés par le moyen unique. Le raisonnement de la Haute juridiction s'articule autour d'un attendu décisif qui énonce : « Mais attendu qu'après avoir examiné les conclusions des deux parties, la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes, au titre des critères qu'il invoquait, et que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». L'analyse détaillée de cette motivation permet de mettre en lumière trois axes majeurs dans la réponse de la Cour de révision : la validation de la méthode d'examen des juges d'appel, la consécration de leur pouvoir souverain d'appréciation adossé aux règles de la charge de la preuve, et l'affirmation de la conformité du loyer indexé aux exigences légales. #### 1. La validation du respect du contradictoire et de l'examen concret des moyens Pour répondre au premier grief du pourvoi, qui reprochait à la Cour d'appel d'avoir statué par « affirmations d'ordre général sans réponses concrètes aux éléments de fait allégués », la Cour de révision prend soin de relever liminairement que les juges du second degré se sont prononcés « après avoir examiné les conclusions des deux parties ». Cette mention liminaire n'est nullement une clause de style. Elle signifie que la Cour de révision a vérifié, à la lecture de l'arrêt attaqué, que la juridiction d'appel ne s'était pas contentée d'une motivation abstraite ou préétablie, mais qu'elle avait effectivement procédé à une analyse comparative et contradictoire des écritures et des éléments de preuve soumis tant par le bailleur que par le preneur. En outre, en précisant que la Cour d'appel s'est prononcée « au titre des critères qu'il [le demandeur] invoquait », la Haute juridiction démontre que les juges du fond ont circonscrit leur examen aux paramètres précis que la société bailleresse avait elle-même choisis de mettre en débat pour tenter de justifier sa demande de réévaluation au 1er juillet 1994. Dès lors que les juges d'appel ont examiné ces critères spécifiques pour les juger insuffisamment probants, le grief tiré d'un défaut de réponse concrète ou d'une généralité excessive des motifs se trouve privé de tout fondement. Par la même occasion, le grief reprochant à la cour de ne pas s'être placée au 1er juillet 1994 est implicitement mais nécessairement écarté : en examinant les conclusions des parties et les critères invoqués par le bailleur — lesquels tendaient précisément à une réévaluation à cette date — et en appréciant le loyer « tel que modifié par l'indexation permanente convenue », les juges du fond ont bien apprécié la situation locative dans sa dynamique temporelle exacte. #### 2. La charge de la preuve et le bouclier de l'appréciation souveraine des juges du fond Le cœur du raisonnement de la Cour de révision réside dans l'affirmation selon laquelle « la Cour d'appel a souverainement estimé que le demandeur ne faisait pas la preuve de variations suffisantes ». Par cette formule, la Haute juridiction combine deux principes directeurs du procès civil : la règle d'attribution du fardeau de la preuve et la délimitation des fonctions respectives des juges du fait et du juge du droit. D'une part, la Cour rappelle avec fermeté que la charge de la preuve pèse sur le demandeur à l'action en révision du loyer. Le contrat de bail étant la loi des parties, et ce contrat prévoyant déjà un mécanisme d'adaptation du loyer par le biais d'une clause d'indexation, le loyer qui résulte du jeu normal de cette clause bénéficie d'une présomption simple d'adéquation aux prévisions contractuelles et légales. Celui qui entend remettre en cause cet équilibre — en l'espèce le bailleur qui réclame une augmentation supplémentaire — doit impérativement rapporter la preuve positive de l'existence de « variations suffisantes » dans les éléments déterminant la valeur locative. D'autre part, la Cour de révision érige le pouvoir souverain des juges du fond en rempart absolu contre la tentative du pourvoi de remettre en discussion les éléments factuels d'évaluation. Savoir si les facteurs économiques ou commerciaux invoqués par un bailleur ont subi une évolution, et déterminer si cette évolution revêt une ampleur « suffisante » pour justifier une modification judiciaire du loyer au-delà de l'indexation conventionnelle, constituent des questions de pur fait. La Cour de révision, qui n'est pas un troisième degré de juridiction, refuse d'entrer dans le détail des calculs ou des comparaisons immobilières : dès lors que la Cour d'appel a souverainement apprécié la valeur probante des éléments produits pour conclure à leur insuffisance, cette appréciation échappe par nature au contrôle de cassation. Cette articulation permet également de balayer le grief de contradiction de motifs. Le pourvoi soutenait que la Cour d'appel s'était contredite en jugeant les critères insuffisants pour réévaluer le loyer, mais suffisants pour refuser cette réévaluation. Le raisonnement de la Cour de révision fait apparaître le caractère spécieux de cette critique : la Cour d'appel n'a nullement jugé que les critères démontraient positivement la stabilité de la valeur locative ; elle s'est bornée à constater la carence probatoire du demandeur. En droit probatoire, le constat que le demandeur échoue à prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention suffit, sans la moindre contradiction logique, à justifier le rejet de sa demande et le maintien du *statu quo* contractuel. #### 3. La conformité du loyer indexé aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 Le second membre de phrase de l'attendu décisif parachève la démonstration en reliant le constat factuel aux exigences légales : les juges d'appel ont souverainement estimé « que le loyer initial, tel que modifié par l'indexation permanente convenue, correspondait à une valeur locative conforme aux prescriptions de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ». Ici, la Cour de révision valide l'articulation opérée par la Cour d'appel entre la clause d'échelle mobile et le statut des baux commerciaux. Le raisonnement valide l'idée que l'indexation conventionnelle (en l'espèce sur l'indice national français du coût de la construction) remplit une fonction d'adaptation continue (« indexation permanente convenue ») du loyer initial. Tant qu'il n'est pas démontré par le bailleur que des variations extrinsèques ou spécifiques d'une ampleur suffisante ont rompu la corrélation entre ce loyer indexé et la valeur locative réelle, le juge du fond est pleinement fondé à considérer que l'application de la clause d'indexation a permis de maintenir un « loyer équitable », satisfaisant ainsi pleinement aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 24 novembre 1948. L'appréciation de cette correspondance entre le montant du loyer indexé et la valeur locative légale relève, elle aussi, du pouvoir souverain des juridictions du fond. ### C. Le dispositif En conséquence de cette motivation écartant l'intégralité des branches du moyen unique, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en des termes particulièrement brefs. Le dispositif de la décision est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 4 mars 1998 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur d'une problématique classique et fondamentale du droit des baux commerciaux : la coexistence et l'interaction entre les mécanismes conventionnels d'adaptation du loyer (clauses d'indexation ou d'échelle mobile) et les mécanismes légaux de révision judiciaire fondés sur la valeur locative. Bien que le texte de la décision soit d'une grande sobriété, les principes qu'il met en œuvre témoignent d'
# Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26894 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 13 février 2001, n° 26894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2001/02-13-26894)) ## Faits et procédure Par contrat du 4 septembre 1987, la société anonyme monégasque de Promotion Immobilière (SAMPI) a loué à H. D., commerçant, un local composé des lots n° 5, 6 et 7 situés au rez-de-chaussée d'un immeuble. Un avenant du 27 décembre 1995 a reconduit le bail pour six ans à compter du 1er janvier 1996, porté le loyer annuel à 464 000 francs hors taxes et imposé au preneur une caution bancaire de 550 000 francs. Le 4 février 1998, le locataire a informé le bailleur qu'il avait trouvé un acquéreur pour son fonds de commerce et lui a notifié, sur le fondement de l'article 32 bis de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le prix et les conditions envisagés, afin de permettre l'exercice du droit de préemption. Le bailleur a alors adressé plusieurs courriers, les 9 et 20 février, puis les 3 mars 1998, sollicitant des informations sur la solvabilité de l'acquéreur, le texte de la caution bancaire et la confirmation de l'information de l'acquéreur sur l'impossibilité d'exécuter certains travaux. Il a déclaré que le délai de dix jours était « suspendu » jusqu'à satisfaction de ses demandes, et a formulé une « opposition à toute vente ». Le locataire a répondu en contestant cette lecture, notamment par lettre du 23 février 1998. Selon le locataire, l'acquéreur a retiré son offre le 13 mars 1998 en se fondant sur la lettre du 3 mars. Il a par la suite cédé son droit au bail à une société tierce pour 1 400 000 francs, en précisant que l'activité du fonds n'avait pu être transmise. Saisi par le locataire, le Tribunal de première instance a, par jugement du 11 novembre 1999, condamné la SAMPI à lui payer 350 000 francs. Le bailleur a interjeté appel le 3 février 2000. Le locataire a formé appel incident et demandé 900 000 francs de dommages-intérêts compensatoires et 500 000 francs au titre du préjudice moral. *Observation sur les dates* : le dispositif de l'arrêt vise un jugement « du 22 novembre 1999 », alors que les motifs mentionnent le 11 novembre 1999. La décision renvoie également à une décision de la commission arbitrale des loyers commerciaux datée tantôt du 17 novembre 1998, tantôt du 17 novembre 1999. Ces divergences sont vraisemblablement des erreurs matérielles, mais elles ne sont pas rectifiées dans le texte fourni. ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions liées. La première porte sur la portée de la réponse du bailleur à la communication prévue par l'article 32 bis de la loi n° 490. Ce texte impose au locataire c
# Cour d'Appel de Monaco, 08 avril 2014, n° 12097 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 avril 2014, n° 12097 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/04-08-12097)) ## Faits et procédure La SAM Capex Europe, société monégasque appartenant à un groupe spécialisé dans le négoce international de coke de pétrole, a découvert en 2009 que son administrateur délégué, désigné dans la décision par les initiales « p. br. », aurait utilisé des sociétés interposées, dont le bénéficiaire économique était ce dirigeant, pour surfacturer des prestations de fret. Les sociétés en cause sont Global service maritime Corp et Volcano Shipping CO. SA, cocontractantes de la SAM Capex Europe, ainsi que Blackwood Investments Overseas SA et Sulaco Invest INC., sociétés panaméennes. La décision relève que la SAM Capex Europe a engagé deux procédures : une action pénale contre « p. br. » et une procédure civile conservatoire. Par ordonnance présidentielle du 14 septembre 2012, la SAM Capex Europe a été autorisée à pratiquer une saisie-arrêt de 4 500 000 euros à l'encontre de « p. br. ». La mainlevée de cette saisie a été ordonnée par référé le 19 décembre 2012, puis la Cour d'appel, par arrêt du 23 avril 2013, a réformé cette décision et retenu l'existence d'un principe certain de créance à l'encontre de « p. br. ». Par ordonnance présidentielle du 29 avril 2013, une saisie-arrêt a été autorisée sur les comptes bancaires des quatre sociétés, saisie pratiquée le 3 mai 2013. Le juge des référés, par ordonnance du 15 janvier 2014, a rétracté l'ordonnance présidentielle du 29 avril 2013, dit que la SAM Capex Europe ne justifiait pas d'un principe certain de créance à l'égard des sociétés intimées et ordonné la mainlevée de la saisie. La SAM Capex Europe a interjeté appel le 22 janvier 2014 (enrôlement n° 2014/000107) et demandé le maintien de la saisie. Les intimées ont conclu à la confirmation de l'ordonnance et à la mainlevée, en soutenant que la créance alléguée était incertaine. La décision ne précise pas la composition complète des débats ni la teneur exacte de l'instruction pénale en cours au jour de l'arrêt (non précisé dans la décision). ## Question de droit La Cour devait trancher deux questions principales. En premier lieu, la production par les intimées de pièces issues du dossier d'instruction pénale (dossier N4/10) était-elle recevable, alors que l'appelante invoquait une violation du secret de l'instruction au regard de l'article 31 du Code de procédure pénale ? En second lieu, la SAM Capex Europe justifiait-elle d'un principe certain de créance à l'égard de chacune des quatre sociétés, condition du maintien d'une saisie-arrêt conservatoire ? Cette question impliquait d'apprécier si la circonstance que les sociétés ne soient pas poursuivies dans l'instruction pénale faisait obstacle à l'existence de la créance, si la charge de la preuve avait été correctement répartie par le premier juge, et si une créance pouvait être regardée comme certaine avant toute condamnation définitive. ## Solution et dispositif Sur la recevabilité des pièces, la Cour approuve le juge des référés. Elle retient que « c'est par des motifs exempts de critique » que celui-ci a relevé que les sociétés intimées
# Cour d'Appel de Monaco, 08 juin 1976, n° 25817 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 08 juin 1976, n° 25817 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/06-08-25817)) ## Faits et procédure Une action en paiement fut introduite par la Société Imprimerie G. contre le sieur G., qui appela en intervention forcée et en garantie la Société civile Contacts et l'Association dite Union des Assurés de France (U.A.F.), ainsi que leur gérant et président L., à titre personnel. Par arrêts du 10 décembre 1974, la Cour d'appel réforma le jugement du Tribunal du 15 novembre 1973. Après disjonction des instances principale et en garantie, elle condamna G. à payer à la société Imprimerie G. la somme de 103 278,63 F avec intérêts de droit, outre 20 000 F de dommages-intérêts, en réservant tous ses droits de recours. Par un second arrêt, avant dire droit sur le bien-fondé des appels en garantie, la Cour maintint en cause tous les appelés et désigna un expert, M. Duvillier, avec une mission détaillée. Le rapport fut déposé le 23 février 1976, et les parties conclurent à nouveau. Chacune soutenait une thèse distincte : G. demandait la condamnation solidaire de L., Contacts et U.A.F. ainsi que des dommages-intérêts complémentaires ; L. invoquait une intervention exclusivement en qualité de représentant ; U.A.F., association sans but lucratif, faisait valoir qu'elle avait confié l'opération à Contacts ; Contacts, mandataire de U.A.F., soutenait que G. devait supporter seul le déficit de sa gestion. Les faits pertinents tiennent à la création de la revue *As Magazine*. Il résulte de la décision que les relations d'affaires entre L. et G. furent engagées à l'initiative de L., désireux de fonder une revue destinée à la propagande de U.A.F. Elles reposèrent sur des accords verbaux confirmés par un échange de correspondances entre le 27 novembre et le 23 décembre 1970. Dans ce cadre, L. proposa « un versement de 50 000 francs pour démarrage et des versements de 30 000 francs à la parution de chaque numéro », et déclara à G. : « vous créez donc *As Magazine* et nous sommes vos commanditaires ». G. avait, quant à lui, accepté de « considérer vos apports comme participation à la constitution de notre Journal ». Le montant exact des versements effectifs n'est pas détaillé dans le texte fourni (non précisé dans la décision). ## Question de droit La question centrale était la suivante : lorsque les termes d'une convention sont imprécis ou impropres, en l'espèce l'emploi du mot « commanditaires », comment le juge doit-il en déterminer la nature juridique, et quelles conséquences en tirer quant à la répartition des engagements, à la solidarité et à la responsabilité personnelle du représentant ? Le juge devait donc répondre à trois interrogations successives : la qualification retenue par les parties était-elle exacte ; la nature commerciale de l'opération était-elle établie ; enfin, les personnes morales et leur représentant pouvaient-ils être tenus solidairement des dettes de l'exploitation ? La décision énonce en tête de sommaire le principe suivant : « Il appartient au juge de qualifier juridiquement une convention dont les termes sont im
# Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1986, n° 25235 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 07 octobre 1986, n° 25235 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1986/10-07-25235)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 7 octobre 1986 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un contrat de bail commercial et des conséquences attachées à l'inexécution, par le preneur, de ses obligations relatives aux modalités de règlement du loyer. En l'espèce, suivant un contrat conclu en date du 1er février 1983, la société civile immobilière (S.C.I.) Jalima a consenti au sieur W. un bail portant sur un local à usage commercial situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. L'économie contractuelle initiale de cette convention locative comportait plusieurs stipulations déterminantes pour l'issue du litige, telles qu'elles ressortent des constatations de l'arrêt commenté. En premier lieu, le contrat de bail fixait de manière précise la périodicité et l'exigibilité des échéances locatives : il était expressément prévu que le paiement des loyers devait s'effectuer « par trimestre anticipé ». En deuxième lieu, afin de sanctionner tout retard dans l'exécution de cette obligation principale, les parties avaient inséré au contrat une stipulation prévoyant l'application d'intérêts de retard. En troisième lieu, pour garantir l'efficacité des engagements financiers du preneur, le bail commercial était assorti d'une clause résolutoire de plein droit, appelée à jouer en cas de non-paiement des loyers aux termes convenus. Au cours de l'exécution du contrat, le preneur, le sieur W., ne s'est pas conformé à la modalité de règlement par trimestre anticipé stipulée à l'acte du 1er février 1983. Il a, en effet, procédé à un « règlement fractionné des loyers ». Cette pratique de paiement échelonné ou partiel a donné lieu à un échange de correspondance entre le bailleur, la S.C.I. Jalima, et son locataire. La teneur exacte des dates et le nombre de ces courriers ne sont pas détaillés (non précisé dans la décision), mais l'arrêt relève que cette correspondance portait directement sur la portée juridique qu'il convenait d'attacher à ces règlements fractionnés au regard des stipulations initiales du bail. Face à la persistance de ce mode de règlement non conforme à l'exigibilité trimestrielle et anticipée prévue par la convention, la S.C.I. Jalima a entendu se prévaloir du jeu de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail pour défaut de paiement des loyers. Le texte de la décision ne mentionne pas les actes préalables éventuellement délivrés par la bailleresse, tels qu'une mise en demeure ou un commandement de payer (non précisé dans la décision), mais expose directement la phase judiciaire initiée par la propriétaire des lieux aux fins de faire constater la fin des relations contractuelles et d'obtenir la libération du local commercial. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Afin de tirer les conséquences juridiques et matérielles de l'inexécution alléguée, la S.C.I. Jalima a saisi la juridiction des référés. La date de la saisine ainsi que la date de l'ordonnance rendue en première instance ne figurent pas dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que le juge des référés a fait droit aux demandes de la société bailleresse. Faisant application de la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat du 1er février 1983, le magistrat des référés a constaté la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. Jalima au sieur W. et a, par voie de conséquence, ordonné l'expulsion du preneur, en lui accordant toutefois un délai de deux mois pour quitter les lieux. Contestant cette décision d'expulsion prononcée au provisoire, le sieur W. a interjeté appel de l'ordonnance de référé devant la Cour d'appel de Monaco. Au soutien de son recours, le locataire a développé une argumentation articulée autour de deux axes principaux, visant à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés et justifiant le rejet des demandes de la bailleresse. D'une part, sur le terrain du droit substantiel des obligations, le preneur a soutenu qu'une novation était intervenue dans les modalités de paiement du loyer. Selon sa thèse, le fait d'avoir procédé à des règlements fractionnés, combiné à l'existence dans le bail d'une clause prévoyant des intérêts de retard, aurait modifié l'obligation initiale de payer par trimestre anticipé, substituant ainsi un nouveau mode de règlement à l'ancien et paralysant, de ce fait, la mise en œuvre de la clause résolutoire. D'autre part, sur le terrain de la loyauté contractuelle et des mobiles de l'action, le sieur W. a allégué que le non-paiement des loyers selon les modalités initiales n'était qu'un prétexte, et que « le véritable motif de l'action en résiliation était la volonté de la bailleresse d'évincer un concurrent ». Par un arrêt rendu le 14 janvier 1986, la Cour d'appel de Monaco a intégralement rejeté les prétentions du locataire et a confirmé l'ordonnance du juge des référés en toutes ses dispositions, procédant notamment par adoption des motifs du premier juge. Le 20 février 1986, le sieur W. a formé un pourvoi en révision contre cet arrêt confirmatif. À l'appui de son pourvoi devant la Cour de révision, le demandeur a soulevé deux moyens de cassation, que la haute juridiction a choisi d'examiner conjointement (« Sur les deux moyens réunis »). Le grief formulé par le preneur à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel se dédoublait en une critique formelle et une critique substantielle touchant à la compétence du juge des référés : - En premier lieu, sur le plan formel et procédural, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel un défaut de réponse à conclusions. Il soutenait que les juges du second degré avaient omis de répondre aux écritures par lesquelles il invoquait, premièrement, l'existence d'une novation intervenue dans les modalités de paiement du loyer et, deuxièmement, le fait que le mobile réel de l'action en résiliation résidait dans la volonté de la S.C.I. Jalima d'évincer un concurrent. - En second lieu, sur le plan de l'office du juge des référés, le sieur W. faisait grief à l'arrêt attaqué « d'avoir été préjudicié au principal ». Par ce moyen, le preneur soutenait qu'en tranchant la question de la novation alléguée et en constatant l'acquisition de la clause résolutoire malgré les moyens de défense soulevés, la juridiction des référés avait excédé ses pouvoirs en tranchant une contestation sérieuse relevant de la seule compétence du juge du fond. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était saisie d'une question fondamentale située au confluent du droit des contrats spéciaux (le bail commercial), de la théorie générale des obligations (la novation et les clauses résolutoires) et du droit judiciaire privé (l'étendue des pouvoirs du juge des référés face à une contestation sérieuse et l'obligation de motivation des décisions de justice). Le problème juridique soumis à la haute juridiction peut être formulé de la manière suivante : **Le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit d'un bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers selon les modalités contractuelles initiales (par trimestre anticipé), excède-t-il ses pouvoirs en préjudiciant au principal et entache-t-il sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, lorsqu'il écarte comme non sérieuse la contestation du preneur tirée, d'une part, d'une prétendue novation résultant de règlements fractionnés et d'une clause d'intérêts de retard, et, d'autre part, de l'allégation selon laquelle la bailleresse agirait dans le seul but d'évincer un concurrent ?** Plus synthétiquement, il s'agissait de déterminer dans quelle mesure le juge de l'évidence et de l'urgence peut apprécier la portée de correspondances échangées entre les parties et de clauses contractuelles pour exclure toute novation, et s'il est tenu de répondre à de simples arguments relatifs aux mobiles économiques du bailleur, sans pour autant heurter l'interdiction qui lui est faite de préjudicier au principal. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par le sieur W., la Cour de révision procède à une analyse rigoureuse et condensée, validant en tous points la démarche intellectuelle et procédurale adoptée par la Cour d'appel de Monaco dans son arrêt du 14 janvier 1986. Le raisonnement de la haute juridiction se déploie en deux temps, répondant successivement aux deux branches de l'argumentation du locataire pour en déduire l'absence de toute contestation sérieuse et le respect de l'obligation de motivation. En premier lieu, la Cour de révision examine le moyen relatif à la novation alléguée dans le mode de paiement des loyers. La Cour relève que l'arrêt attaqué, « par motifs adoptés », s'est appuyé sur des éléments factuels et contractuels précis et dépourvus d'ambiguïté. D'une part, les juges du fond ont analysé « la correspondance échangée entre le bailleur et le locataire ». Selon les constatations souveraines rappelées par la Cour de révision, cette correspondance « exprime clairement que le règlement fractionné des loyers par le locataire n'emportait pas novation au mode de paiement par trimestre anticipé prévu par le bail ». La volonté de la bailleresse de ne pas renoncer à l'exigibilité trimestrielle anticipée était donc manifeste et explicite. D'autre part, la Cour de révision valide l'interprétation de la structure même du contrat de bail opérée par les juges du référé : l'existence d'une « clause prévoyant des intérêts de retard » n'avait nullement pour effet d'autoriser le locataire à « différer ses règlements ». Autrement dit, la stipulation d'une pénalité financière en cas de retard constitue une sanction de l'inexécution ponctuelle et non une faculté alternative offerte au débiteur de modifier unilatéralement le terme convenu. En s'appuyant sur ces constatations claires, la Cour d'appel avait donc parfaitement répondu aux conclusions relatives à la novation. En second lieu, la Cour de révision se penche sur le grief tiré du défaut de réponse aux conclusions alléguant que le véritable motif de l'action en résiliation était la volonté de la S.C.I. Jalima d'évincer un concurrent. Sur ce point, la haute juridiction opère une distinction classique et fondamentale en procédure civile entre le « moyen » (qui appelle une réponse obligatoire du juge à peine de nullité de la décision pour défaut de motifs) et le « simple argument » (auquel le juge n'est pas tenu de répondre spécifiquement). La Cour de révision affirme ainsi que le juge du référé a pu statuer « abstraction faite de la motivation prétendue de la bailleresse qui ne constituait qu'un simple argument qu'il n'était pas tenu de prendre en considération ». Dès lors que la clause résolutoire de plein droit jouait en raison d'une inexécution contractuelle objective (le non-paiement aux échéances trimestrielles anticipées), les mobiles psychologiques ou économiques prêtés au créancier étaient juridiquement inopérants et ne constituaient qu'une argumentation périphérique dépourvue de portée juridique. De la réunion de ces deux éléments, la Cour de révision tire la conclusion logique quant à l'office du juge des référés : ayant répondu aux conclusions opérantes par l'analyse d'éléments clairs (correspondance et clause d'intérêts de retard), le juge des référés « a pu considérer que la contestation soulevée par le locataire n'était pas sérieuse ». En l'absence de contestation sérieuse, le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et l'ordre d'expulsion ne préjudiciaient aucunement au principal. Les deux moyens réunis sont, par conséquent, écartés comme non fondés. ### C. Le dispositif Au terme de sa motivation, la Cour de révision prononce le rejet du recours formé par le locataire en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 7 octobre 1986 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et au rapport de Monsieur le Conseiller Bel, constitue une décision de principe majeure au sein du corpus jurisprudentiel monégasque, tant en matière de droit des obligations qu'en droit processuel des référés. Sa richesse théorique mérite d'être analysée à travers les trois prismes qui composent son sommaire officiel : la rigueur des conditions de la novation, l'automatisme de la clause résolutoire face aux mobiles du créancier, et l'étendue du contrôle de la contestation sérieuse par le juge des référés. #### 1. L'exigence stricte de l'animus novandi et le rejet de la novation tacite par simple tolérance La première contribution majeure de cet arrêt réside dans le rappel implicite mais extrêmement ferme des règles gouvernant la novation. Bien que le texte de l'arrêt ne vise aucun article spécifique du Code civil monégasque (non précisé dans la décision), le raisonnement déployé fait directement écho au principe fondamental selon lequel la novation ne se présume point et que la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ou du comportement des parties. En l'espèce, la prétention du sieur W. consistait à ériger un état de fait — le paiement fractionné des loyers — en un état de droit nouveau, abrogeant la stipulation contractuelle initiale qui imposait un règlement par trimestre anticipé. Pour étayer cette thèse d'une novation par changement des modalités de l'obligation (plus précisément une modification affectant le terme et la divisibilité du paiement), le locataire tentait de combiner sa propre pratique déviante avec une stipulation du bail prévoyant des intérêts de retard. La Cour de révision, approuvant les juges du fond, déconstruit méthodiquement cette argumentation en réaffirmant deux principes d'interprétation contractuelle d'une grande sûreté juridique : D'une part, la réception de paiements fractionnés par le bailleur ne saurait emporter novation dès lors que la correspondance échangée entre les parties « exprime clairement que le règlement fractionné des loyers par le locataire n'emportait pas novation au mode de paiement par trimestre anticipé prévu par le bail ». En d'autres termes, l'intention de nover (*animus novandi*) faisait radicalement défaut chez le créancier. La jurisprudence tant monégasque que française (dont les principes du droit civil sont étroitement convergents en cette matière) est constante sur ce point : une simple tolérance du bailleur, qui accepte de recevoir des paiements partiels ou tardifs pour ne pas aggraver immédiatement la situation de son débiteur ou pour recouvrer au moins une fraction de sa créance, ne manifeste aucune renonciation non équivoque à se prévaloir des stipulations initiales du contrat. Plus encore, en l'espèce, la correspondance excluait expressément une telle novation. Le créancier qui proteste ou qui formule des réserves dans ses courriers tout en encaissant des acomptes conserve intact son droit d'exiger le respect strict de l'échéancier contractuel. D'autre part, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur l'articulation entre l'obligation principale de paiement à terme fixe et la clause pénale ou d'intérêts moratoires. Le locataire soutenait, en substance, que puisque le contrat avait prévu le calcul d'intérêts de retard, le retard lui-même était contractuellement autorisé, transformant l'obligation de payer d'avance par trimestre en une faculté de payer de manière différée moyennant le paiement d'un intérêt. La Cour de révision balaie ce sophisme juridique par une formule lapidaire et décisive : « la clause prévoyant des intérêts de retard n'autorisant nullement le locataire à différer ses règlements ». Sur le plan de la théorie générale du contrat, cette affirmation est d'une orthodoxie absolue. Une clause d'intérêts de retard a une fonction exclusivement comminatoire et indemnitaire : elle vise à réparer forfaitairement le préjudice subi par le créancier du fait du retard dans l'exécution (préjudice de trésorerie) et à inciter le débiteur à payer à bonne date. Elle ne crée nullement une obligation alternative ou facultative au profit du débiteur, qui aurait le choix entre payer à l'échéance sans intérêts ou payer quand bon lui semble avec intérêts. L'inexécution demeure une faute contractuelle, et la sanction pécuniaire du retard (les intérêts) est parfaitement cumulable avec la sanction résolutoire de l'inexécution (la clause résolutoire), sans que l'existence de la première ne neutralise la seconde ou n'opère novation du terme convenu. #### 2. L'indifférence des mobiles du créancier dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et la distinction du moyen et de l'argument Le deuxième apport théorique considérable de l'arrêt du 7 octobre 1986 concerne le régime de la clause résolutoire de plein droit dans les baux commerciaux et son articulation avec le droit processuel de la motivation des jugements. Pour tenter de paralyser l'effet extinctif de la clause résolutoire, le preneur invoquait ce qui s'apparente, en substance, à un grief de mauvaise foi ou d'abus de droit : selon lui, la S.C.I. Jalima n'utilisait l'incident de paiement que comme un instrument opportuniste, son « véritable motif » étant « la volonté [...] d'évincer un concurrent ». Le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ce chef de conclusions. La réponse de la Cour de révision est d'une sévérité remarquable sur le terrain de la technique de cassation : elle qualifie cette allégation de « motivation prétendue de la bailleresse qui ne constituait qu'un simple argument qu'il n'était pas tenu de prendre en considération ». Cette qualification processuelle de « simple argument » (par opposition au « moyen » de fait ou de droit déterminant) est lourde de sens quant au droit substantiel des clauses résolutoires. En effet, en droit processuel, un moyen est l'énonciation par une partie d'un fait, d'un acte ou d'un texte juridique d'où, par un raisonnement juridique, elle déduit le bien-fondé d'une demande ou d'une défense. Le juge a l'obligation stricte d'y répondre, à peine de censure pour défaut de motifs. À l'inverse, un simple argument est une considération accessoire, une conjecture, ou une allégation qui, même à la supposer établie, est dépourvue de toute incidence juridique sur la solution du litige. En jugeant que l'intention prétendue de la bailleresse d'évincer un concurrent n'est qu'un « simple argument » que le juge des référés pouvait totalement ignorer (« abstraction faite de... »), la Cour de révision consacre le caractère objectif et mécanique de la clause résolutoire de plein droit. Dès lors que le fait générateur prévu par la clause — à savoir le non-paiement des loyers selon le mode trimestriel anticipé — est objectivement caractérisé et imputable au preneur, la résiliation est acquise de plein droit par la seule force de la loi contractuelle que les parties se sont données. Dans cette perspective rigoureuse, les mobiles psychologiques, stratégiques ou économiques qui animent le bailleur lorsqu'il décide de se prévaloir d'un droit qu'il tient directement du contrat sont indifférents. Le bailleur qui met en œuvre une clause résolutoire suite à une défaillance avérée du locataire ne fait qu'exercer un droit contractuel légitime ; le fait qu'il puisse trouver un avantage commercial indirect ou concurrentiel dans le départ d'un locataire défaillant ne transforme pas l'exercice de ce droit en abus et ne purge pas la faute contractuelle initiale du preneur. C'est uniquement dans l'hypothèse où le bailleur aurait lui-même provoqué par des manœuvres frauduleuses la défaillance du locataire (en l'empêchant de payer ou en créant une confusion trompeuse sur les modalités de règlement) que sa mauvaise foi ferait obstacle à la clause rés
# Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-25-25999)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate du droit des biens et des relations de voisinage au sein d'un ensemble immobilier organisé sous la forme d'un lotissement. La configuration particulière du territoire monégasque, caractérisée par une forte déclivité et une densité urbaine importante, confère aux servitudes de vue et de limitation de hauteur des constructions une importance économique et patrimoniale de premier plan. En l'espèce, le litige opposait la demoiselle F. (également désignée dans les visas de l'arrêt sous l'appellation de la « société F. » lors de la déclaration de pourvoi, bien que le corps des motifs fasse exclusivement référence au lot appartenant à la « demoiselle F. ») à la société San Carlo Shipping Company. Les deux parties étaient propriétaires de parcelles distinctes situées au sein d'un même lotissement dont l'organisation et les règles d'urbanisme privé remontaient au XIXe siècle, ainsi qu'en atteste la mention des cahiers des charges successifs datant des années 1875 et 1876. L'emplacement géographique exact du lotissement en Principauté de Monaco n'est pas précisé dans la décision, pas plus que le numéro du lot appartenant à la demoiselle F. Il est en revanche établi que la société San Carlo Shipping Company était propriétaire du lot portant le numéro 4. Sur ce lot numéro 4, des constructions avaient été élevées. Le texte de l'arrêt laisse apparaître, à travers l'argumentation développée par la demanderesse, que le terrain acquis par la société San Carlo Shipping Company supportait ou était destiné à supporter la construction de bureaux, bien que la nature exacte et les dimensions des ouvrages édifiés ne soient pas autrement précisées dans la décision. Estimant que ces constructions méconnaissaient les stipulations contractuelles régissant le lotissement, la demoiselle F. s'est prévalue de l'existence d'une servitude *non altius tollendi* (servitude interdisant de bâtir au-delà d'une certaine hauteur déterminée). Elle soutenait que son propre fonds bénéficiait de cette servitude grevant le lot numéro 4 en vertu des dispositions du cahier des charges du lotissement. La rédaction de la clause litigieuse utilisait notamment l'expression « immédiatement derrière » pour désigner la situation respective des fonds concernés par cette restriction du droit de construire. La teneur intégrale de la clause issue des cahiers des charges de 1875 et 1876 n'est pas reproduite dans la décision, mais il ressort des constatations judiciaires qu'elle instituait une servitude au profit du fonds supérieur. C'est précisément sur l'étendue spatiale de cette charge réelle et sur l'identification des fonds dominants et servants au sein du lotissement que le différend s'est cristallisé, les deux lots en présence n'étant manifestement pas contigus ou limitrophes selon le sens retenu par les juges d'appel. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de son interprétation des stipulations du cahier des charges, la demoiselle F. a saisi la juridiction civile monégasque aux fins d'obtenir la sanction la plus radicale en matière de violation d'une servitude *non altius tollendi* : la démolition des constructions élevées sur le lot numéro 4 appartenant à la société San Carlo Shipping Company. Par un jugement rendu le 6 janvier 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a statué sur cette demande. La teneur exacte du dispositif de ce premier jugement n'est pas explicitement détaillée dans l'arrêt rapporté, mais la Cour de révision qualifie la décision subséquente de la juridiction du second degré d'« arrêt infirmatif attaqué ». Il s'en déduit nécessairement que les premiers juges avaient accueilli, en tout ou partie, les prétentions de la demoiselle F., reconnaissant probablement à son profit le bénéfice de la servitude litigieuse sur le lot numéro 4. Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a rendu le 28 février 1984 un arrêt infirmatif. Réformant l'appréciation du Tribunal de première instance, les juges du second degré ont décidé que le lot appartenant à la demoiselle F. ne bénéficiait pas, en vertu du cahier des charges du lotissement, d'une servitude *non altius tollendi* par rapport au lot numéro 4. En conséquence directe de cette absence de droit réel grevant le fonds de la société San Carlo Shipping Company au profit du fonds de la demanderesse, la Cour d'appel a débouté la demoiselle F. de sa demande en démolition des constructions élevées sur ledit lot. Contestant cette solution, une déclaration de pourvoi en révision a été formée au Greffe général le 2 mai 1984 par Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom de la partie demanderesse (mentionnée au visa comme la « société F. »). À l'appui de son pourvoi, la demanderesse a développé trois moyens de cassation, que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les trois moyens réunis »). L'argumentation du pourvoi s'articulait autour de deux griefs principaux, mêlant critique de fond sur l'interprétation du contrat et critique formelle sur la motivation de l'arrêt d'appel : D'une part, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du contrôle de la dénaturation, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir donné au cahier des charges du lotissement un sens qui le privait de tout effet. La demanderesse invoquait ainsi implicitement les règles légales d'interprétation des conventions, selon lesquelles lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun. D'autre part, sur le terrain disciplinaire du défaut de réponse à conclusions (assimilable au défaut de motifs), le pourvoi soutenait que les juges d'appel avaient laissé sans réponse deux chefs de conclusions déterminants : 1. Le premier chef d'argumentation alléguait que la servitude *non altius tollendi* susvisée ne se limitait pas aux rapports entre fonds contigus mais frappait l'ensemble des lots du lotissement, créant ainsi un réseau général et réciproque d'obligations réelles entre tous les colotis, quelle que soit la distance ou le nombre de parcelles les séparant. 2. Le second chef d'argumentation tirait argument d'un élément extrinsèque à l'acte originel mais révélateur, selon la demanderesse, de la commune intention des parties et de la conscience qu'avait l'acquéreur de la charge pesant sur son bien : il était soutenu que le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company pour le lot numéro 4 ne correspondait pas à la valeur vénale d'un terrain libre de toute contrainte et destiné à la construction de bureaux, ce moindre prix démontrant l'existence de la servitude alléguée. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une double problématique juridique classique, située à l'intersection de la théorie générale des contrats, du droit des servitudes et de la technique du contrôle de cassation (ou de révision). En premier lieu, sur le plan de l'interprétation des actes juridiques et du droit des biens : dans quelle mesure le juge du fond peut-il, sans encourir le grief de dénaturation ni méconnaître l'effet utile du contrat, interpréter une clause d'un cahier des charges de lotissement instituant une servitude *non altius tollendi* au profit du fonds situé « immédiatement derrière », comme limitant le bénéfice de cette servitude au seul fonds supérieur directement limitrophe, à l'exclusion des fonds plus éloignés non contigus ? En second lieu, sur le plan de la procédure civile et de l'obligation de motivation des décisions de justice : quelle est l'étendue de l'obligation faite aux juges d'appel de répondre aux écritures des parties lorsqu'il est allégué, d'une part, que la servitude grève l'ensemble des lots du lotissement et, d'autre part, que le prix d'acquisition du fonds prétendu servant est inférieur à celui d'un terrain constructible pour des bureaux ? Plus précisément, où se situe la frontière entre le « moyen » exigeant une réponse motivée à peine de nullité de l'arrêt, et le « simple argument » auquel le juge du fond n'est pas tenu de répondre ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse méthodique de la motivation adoptée par la Cour d'appel de Monaco, validant à la fois sa démarche herméneutique et la rigueur de sa réponse procédurale. #### 1. L'analyse sémantique et conceptuelle de la clause constitutive de servitude La Haute juridiction monégasque commence par retracer avec précision le cheminement intellectuel suivi par les juges du second degré pour déterminer la portée de la clause litigieuse. L'analyse de la Cour d'appel, pleinement approuvée par la Cour de révision, repose sur trois piliers complémentaires : littéral, historique et téléologique (ou conceptuel). Tout d'abord, selon une approche exégétique et grammaticale du texte contractuel, les juges du fond se sont attachés aux termes mêmes employés par les rédacteurs du cahier des charges. La clause litigieuse faisait usage de la locution « immédiatement derrière » pour qualifier la position du fonds appelé à recueillir le bénéfice de la limitation de hauteur. L'arrêt d'appel a justement relevé que, dans cette expression, le sens de l'adverbe « immédiatement » apparaît essentiel dans l'interprétation du texte. Cet adverbe n'est pas un mot superflu ou purement stylistique ; il exprime avec précision « une situation de voisinage direct, sans intermédiaire ». Dès lors que deux lots sont séparés par une ou plusieurs parcelles intermédiaires, la condition d'immédiateté fait défaut. Ensuite, selon une approche historique et systématique des documents contractuels régissant le lotissement, la Cour d'appel a confronté cette lecture littérale à l'économie générale des actes successifs. Elle a constaté que les cahiers des charges de 1875 et 1876 « réitèrent l'institution d'une servitude au profit du fonds supérieur limitrophe ». Le recours au terme « limitrophe » par les juges d'appel traduit la permanence de la volonté des fondateurs du lotissement de circonscrire le rapport de servitude aux seules parcelles partageant une limite séparative commune. Enfin, selon une approche conceptuelle puisée dans l'essence même du droit des biens, l'arrêt attaqué a conforté son interprétation contractuelle par les principes directeurs régissant les charges réelles. La Cour de révision relève ainsi que, pour les juges d'appel, « la notion de continuité entre deux fonds traduit une relation d'utilité réelle entre eux, ce qui est de l'essence de la servitude ». Bien qu'en droit positif la contiguïté matérielle des fonds ne soit pas toujours une condition de validité absolue d'une servitude conventionnelle, la Cour d'appel a souverainement considéré qu'en l'espèce, dans la configuration topographique du lotissement, la continuité spatiale (la contiguïté) était le vecteur de l'utilité réelle exigée par la loi pour qu'un fonds soit asservi à un autre. De la synthèse de ces trois éléments (le sens de l'adverbe « immédiatement », la réitération au profit du fonds « limitrophe » dans les actes de 1875 et 1876, et la relation d'utilité réelle traduite par la continuité des fonds), la Cour d'appel a déduit le mécanisme général d'organisation du lotissement : « chaque lot se trouve à la fois fonds servant par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant par rapport à celui placé devant ». Cette construction intellectuelle permettait de balayer immédiatement le premier grief du pourvoi selon lequel l'interprétation retenue aurait privé le cahier des charges de tout effet. Loin d'anéantir la clause, l'arrêt d'appel lui conférait un effet juridique plein et entier, mais un effet relatif et échelonné (en cascade de proche en proche), refusant simplement de lui reconnaître l'effet absolu et universel (de tout lot envers tout lot) que revendiquait la demanderesse. #### 2. La qualification de l'interprétation souveraine et l'exclusion de la dénaturation Ayant ainsi restitué la plénitude des motifs de l'arrêt attaqué, la Cour de révision applique sa doctrine classique en matière de contrôle de l'interprétation des conventions. Elle juge qu'en statuant par ces énonciations, la Cour d'appel « n'a fait que se livrer à l'interprétation souveraine de la clause litigieuse, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation et en a tiré les conséquences qui s'en inféraient ». La formule employée est d'une parfaite orthodoxie juridique. Le grief de dénaturation ne peut prospérer devant le juge de cassation ou de révision que si les juges du fond ont modifié le sens d'un écrit clair et précis, qui ne nécessitait aucune interprétation. À l'inverse, dès lors qu'une stipulation contractuelle présente une ambiguïté ou une obscurité — ce qui était manifestement le cas de l'articulation des clauses des cahiers des charges de 1875 et 1876 sur la portée exacte de l'expression « immédiatement derrière » au sein du lotissement —, l'office du juge du fond consiste précisément à rechercher la volonté des parties et le sens du texte. Cette opération intellectuelle relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fait et échappe au contrôle de la Cour de révision, laquelle se borne à vérifier que l'interprétation était effectivement rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes et que les juges en ont tiré les conséquences légales logiques (à savoir le rejet de la demande en démolition formée par le propriétaire d'un lot non directement limitrophe). #### 3. La distinction procédurale entre le moyen et le simple argument Sur le terrain procédural du défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision opère une distinction fondamentale et pédagogique entre les deux branches de l'argumentation que la demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir ignorées. Concernant la première branche, par laquelle la demoiselle F. soutenait dans ses conclusions que la servitude *non altius tollendi* frappait l'ensemble des lots du lotissement, il s'agissait incontestablement d'un véritable « moyen » de droit et de fait, susceptible d'influer directement sur la solution du litige. La Cour de révision constate cependant que le grief manque en fait : la Cour d'appel « a répondu aux conclusions sur la portée de la servitude ». En effet, en démontrant avec minutie que chaque lot n'était fonds servant que par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant que par rapport à celui placé devant, les juges d'appel ont nécessairement et explicitement écarté la thèse d'une servitude générale grevant indistinctement tous les lots au profit de tous les autres. Concernant la seconde branche, relative à l'allégation selon laquelle le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company ne correspondait pas à celui d'un terrain destiné à la construction de bureaux, la Cour de révision énonce avec fermeté que la Cour d'appel « n'était pas tenue de répondre au simple argument relatif au prix d'acquisition du terrain ». Cette qualification de « simple argument » (ou détail d'argumentation) par opposition au « moyen » se justifie pleinement en droit. L'existence d'une servitude — droit réel immobilier grevant un fonds au profit d'un autre fonds — s'établit par titre (en l'occurrence le cahier des charges du lotissement). Le prix payé par un acquéreur ultérieur dans son acte de vente particulier est une circonstance extrinsèque, purement factuelle et conjecturale, qui ne saurait à elle seule créer un droit réel non prévu par le titre constitutif ni modifier le sens objectif des stipulations des cahiers des charges de 1875 et 1876. Dès lors que les juges d'appel avaient déterminé le sens du titre constitutif par une analyse directe de ses termes, l'observation tirée du montant du prix de vente n'était qu'un indice secondaire, dépourvu de portée juridique autonome, que le juge du fond pouvait écarter par prétérition sans entacher sa décision d'un vice de motivation. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et rigoureuse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en ces termes exacts : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 25 octobre 1984 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence et au rapport de son Premier Président R. Combaldieu, constitue une décision de référence qui illustre la grande proximité méthodologique et conceptuelle entre le droit civil et processuel monégasque et la tradition juridique franco-européenne. Bien que le texte de l'arrêt ne vise aucun article spécifique du Code civil monégasque ou du Code de procédure civile, les solutions qu'il consacre s'inscrivent dans un courant jurisprudentiel d'une remarquable stabilité. #### 1. Le contrôle de la dénaturation et l'interprétation souveraine des contrats En affirmant que l'interprétation des juges d'appel, « donnée sans dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de la clause litigieuse du cahier des charges d'un lotissement, est souveraine », la Cour de révision réaffirme une ligne de partage classique des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation. Depuis le XIXe siècle dans l'espace juridique francophone, le principe est que l'interprétation des conventions relève d'une question de fait abandonnée à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré. Le juge suprême n'est pas un troisième degré de juridiction chargé de relire les contrats pour substituer son appréciation à celle de la Cour d'appel. Toutefois, pour éviter que les juges du fond ne s'affranchissent de la loi des parties sous couvert d'interprétation, la jurisprudence a institué le contrôle disciplinaire de la dénaturation des écrits clairs et précis. L'arrêt commenté applique avec une précision chirurgicale les deux conditions cumulatives qui ferment la porte au grief de dénaturation : * **Le constat préalable de l'ambiguïté :** La Cour de révision vérifie que la clause litigieuse n'était pas d'une clarté telle qu'elle s'imposait d'elle-même sans discussion possible. Le débat acharné entre les parties — et la divergence d'appréciation entre le Tribunal de première instance (qui avait accueilli la demande en 1983) et la Cour d'appel (qui l'avait infirmée en 1984) — témoignait de la nécessité d'interpréter la portée exacte des cahiers des charges de 1875 et 1876. * **La cohérence logique de l'interprétation :** Dès lors que l'ambiguïté ouvre le pouvoir d'interprétation, toute critique de dénaturation devient inopérante. La Cour de révision s'assure néanmoins que la Cour d'appel a motivé sa lecture du texte et « en a tiré les conséquences qui s'en inféraient », garantissant ainsi l'absence d'arbitraire judiciaire. #### 2. Le régime restrictif des servitudes et le concept d'utilité réelle Sur le terrain substantiel du droit des biens, l'arrêt du 25 octobre 1984 présente un intérêt doctrinal majeur quant à la conception de la servitude dans les lotissements. En droit civil, la propriété étant présumée libre de toute charge, les servitudes constituent des restrictions exceptionnelles au droit de propriété (et particulièrement au *jus aedificandi*, le droit de construire, lorsqu'il s'agit d'une servitude *non altius tollendi*). Il est de principe constant que les clauses constitutives de servitudes sont d'interprétation stricte : dans le doute sur l'étendue d'une servitude, l'interprétation doit se faire en faveur de la liberté du fonds servant et de la limitation de la charge. En validant la lecture de la Cour d'appel qui s'est appuyée sur le sens strict de l'adverbe « immédiatement » dans l'expression « immédiatement derrière » pour exiger un voisinage direct sans intermédiaire, la Cour de révision consacre cette méthode d'interprétation stricte. Là où un cahier des charges de lotissement moderne prévoit souvent expressément que ses stipulations s'imposent à tous les colotis au profit de chacun d'eux, les actes anciens de 1875 et 1876 avaient employé une terminologie topographique précise (« immédiatement derrière », « fonds supérieur limitrophe »). Refuser d'étendre par analogie ou par généralisation cette servitude à des lots éloignés respecte scrup
# TPI Monaco, 9 juin 1988, n° 25456 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25456 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-09-25456)) ## Faits et procédure Une société de droit italien, Byblos S.R.L., a émis un billet à ordre le 16 septembre 1983, à échéance du 30 septembre 1983. Ce titre a été accepté par M. P., épouse M., qui exerçait le commerce sous l'enseigne « L. G. ». La date de l'assignation n'est pas précisée dans la décision. Le débiteur a versé un acompte de 20 000 F. La société créancière a assigné en paiement du solde, soit 103 099 F, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1983. Elle sollicitait en outre 10 000 F de dommages-intérêts. La défenderesse a soulevé l'irrecevabilité de la demande. Elle soutenait que la prescription triennale applicable à l'effet de commerce était acquise, l'échéance remontant au 30 septembre 1983. Par voie reconventionnelle, elle demandait 5 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le tribunal de première instance de Monaco, statuant contradictoirement, a rejeté le moyen de prescription. Il a fait droit à la demande principale et alloué 5 000 F de dommages-intérêts à la créancière. Il a rejeté la demande reconventionnelle. ## Question de droit Le litige posait une question de prescription extinctive. Un souscripteur de billet à ordre, dont l'échéance remonte à plus de trois ans, peut-il encore opposer la prescription triennale de l'article 144 du Code de commerce lorsqu'il a effectué un versement partiel sur le montant du titre ? La question comporte deux volets. Le premier porte sur la qualification du versement partiel. Le second concerne ses effets sur le cours de la prescription. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la prescription. Il retient que le paiement d'un acompte, que la défenderesse ne contestait pas avoir effectué, « constitue un acte par lequel elle s'est reconnue débitrice, acte qui fait échec à la prescription, conformément à l'article 144, alinéa 4, du Code de commerce ». Le raisonnement se déroule en trois temps : 1. **Qualification.** Le versement partiel est analysé comme un acte de reconnaissance de dette. Le juge s'attache à la portée de l'acte et non à sa seule matérialité. Un débiteur qui acquitte une partie de la somme due manifeste nécessairement qu'il reconnaît l'existence de la dette. 2. **Effet.** Cette reconnaissance fait échec à la prescription triennale, au sens de l'alinéa 4 de l'article 144. Le délai de prescription est ainsi neutralisé pour le solde restant dû. 3. **Conséquences financières.** Le tribunal fixe le solde à 103 099 F, assorti des intérêts au taux légal à compter de l'échéance. Il retient ensuite une « résistance injustifiée » du débiteur, source d'un « préjudice certain » pour la créancière, et alloue 5 000 F de dommages-intérêts. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Rejette le moyen de prescription soulevé par la dame M. P. épouse M. ; > Condamne cette dernière à payer à la Société de droit italien Byblos S.R
# Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 03 novembre 1976, n° 25840 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1976/11-03-25840)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de principe rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 3 novembre 1976 s'inscrit dans le cadre de l'exécution financière d'un bail à usage commercial et, plus spécifiquement, de la mise en œuvre d'une clause résolutoire expresse à la suite d'une révision judiciaire du prix du loyer. Les relations contractuelles unissaient deux personnes morales : d'une part, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Spring Alexandra, propriétaire bailleresse d'un immeuble, et, d'autre part, la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Office Monégasque Automobile, preneuse à bail. Suivant deux contrats de bail dûment enregistrés en date des 1er février 1954 et 24 février 1964, la S.A.M. Office Monégasque Automobile occupait en qualité de locataire un important local à usage commercial au sein de l'immeuble appartenant à la S.C.I. Spring Alexandra. Initialement, ou tout du moins antérieurement à la procédure en fixation de loyer, cette location avait été consentie moyennant le paiement d'un loyer annuel fixé à la somme de 30 000 francs. Afin de garantir la stricte exécution des engagements financiers et contractuels du preneur, les baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 comportaient tous deux une stipulation comminatoire expresse : une clause résolutoire de plein droit. Aux termes de cette clause contractuelle, telle que rapportée par les constatations souveraines des juges du fond reprises dans l'arrêt commenté, la résiliation de plein droit du contrat de bail était encourue dans deux hypothèses distinctes mais alternatives : soit à défaut de paiement du loyer à son échéance, soit à défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail. Le mécanisme conventionnel d'acquisition de cette clause résolutoire prévoyait une mise en demeure préalable sous la forme d'un simple commandement de payer ou d'exécuter, la résolution de plein droit étant acquise à l'expiration d'un délai particulièrement bref de huit jours suivant la signification dudit commandement, dès lors que celui-ci était resté sans effet. L'équilibre financier initial du contrat a connu une modification substantielle par l'effet d'une décision de justice antérieure au litige commenté. En effet, par un arrêt rendu le 29 octobre 1974, la Cour d'appel de Monaco a procédé à une majoration judiciaire du loyer commercial. Par l'effet de cette décision juridictionnelle, le montant du loyer annuel a été porté de la somme de 30 000 francs à celle de 48 000 francs par an. Or, cette décision de majoration comportait un effet rétroactif inhérent au mécanisme de révision ou de renouvellement : le nouveau loyer de 48 000 francs par an a été fixé à compter rétroactivement du 1er janvier 1972. Cette rétroactivité de la fixation judiciaire du loyer, prononcée le 29 octobre 1974 avec prise d'effet au 1er janvier 1972, a mécaniquement engendré une créance de rappel de loyers au profit de la bailleresse. Pour la période courue du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974, soit durant trois années complètes, le différentiel entre le loyer ancien (30 000 francs) et le loyer judiciairement majoré (48 000 francs) a fait naître un arriéré locatif d'un montant global liquidé à la somme de 54 320 francs. Fort de cet arrêt du 29 octobre 1974 rendant la créance de rappel certaine, liquide et exigible, le bailleur a entendu recouvrer cet arriéré en mobilisant les garanties comminatoires stipulées aux baux de 1954 et 1964. C'est ainsi qu'à la date du 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a fait signifier à sa locataire, la S.A.M. Office Monégasque Automobile, un commandement d'avoir à lui payer la somme de 54 320 francs, correspondant très exactement au montant de l'arriéré locatif résultant des majorations judiciairement accordées pour la période s'étendant du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. La société locataire ne s'est toutefois pas exécutée dans le délai contractuel de huit jours imparti par la clause résolutoire visée au commandement du 6 janvier 1975, laissant ainsi l'acte extrajudiciaire sans effet. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à la carence de la S.A.M. Office Monégasque Automobile à la suite du commandement de payer signifié le 6 janvier 1975, la S.C.I. Spring Alexandra a pris l'initiative de saisir la juridiction compétente de première instance (dont la nature exacte, la date de saisine et la date du jugement ne sont pas précisées dans la décision). L'assignation délivrée à la requête de la société bailleresse s'articulait autour d'une prétention principale et d'une prétention subsidiaire, reflétant la dualité des modes d'extinction du bail pour inexécution : - À titre principal, la S.C.I. Spring Alexandra demandait au juge de constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu automatique de la clause résolutoire stipulée aux contrats des 1er février 1954 et 24 février 1964, le commandement du 6 janvier 1975 étant demeuré infructueux à l'expiration du délai de huit jours. - À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jeu de la clause résolutoire de plein droit ne serait pas retenu, la bailleresse sollicitait du tribunal qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail, en se fondant sur l'existence de manquements graves et prolongés de la société locataire aux stipulations contractuelles. En première instance, les premiers juges (non précisé dans la décision) ont accueilli favorablement les demandes de la bailleresse, ainsi que cela se déduit nécessairement de la mention, dans l'arrêt de la Cour de révision, du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la Cour d'appel. Contestant cette décision de première instance lui faisant grief, la S.A.M. Office Monégasque Automobile a interjeté appel devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoirement rendu en date du 6 janvier 1976, la Cour d'appel de Monaco a infirmé le jugement entrepris. Statuant à nouveau, la juridiction du second degré a débouté intégralement la S.C.I. Spring Alexandra de l'ensemble de ses prétentions, tant principales que subsidiaires. Elle a ainsi jugé qu'il n'y avait lieu ni de constater la résiliation d'office (de plein droit) du bail commercial, ni de prononcer la résiliation judiciaire de cette convention. Pour justifier le rejet de la demande principale tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel de Monaco a développé une motivation fondée sur une interprétation restrictive du champ d'application matériel de la clause résolutoire. Les juges d'appel ont énoncé qu'il convenait d'opérer une distinction juridique fondamentale entre deux catégories de dettes locatives : d'une part, les « loyers à leur échéance », c'est-à-dire les termes courants payables périodiquement aux dates prévues par le contrat initial, et, d'autre part, le « rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles », résultant rétroactivement d'une décision de justice majorant le prix du bail. Selon l'analyse retenue par la Cour d'appel dans son arrêt du 6 janvier 1976, la clause de résiliation de plein droit, visant textuellement le défaut de paiement du loyer à son échéance, ne s'appliquerait qu'à la première catégorie et demeurerait étrangère à la seconde. En conséquence, le défaut de règlement dans les huit jours du commandement portant sur la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré issu de l'arrêt du 29 octobre 1974 ne pouvait, selon les juges du second degré, entraîner le jeu automatique de la clause résolutoire. Mécontente de cette décision infirmative qui la privait du bénéfice de sa clause résolutoire, la S.C.I. Spring Alexandra a formé un pourvoi en révision le 18 février 1976, par le ministère de son avocat-défenseur, Maître Marquet, tandis que la S.A.M. Office Monégasque Automobile était représentée par Maître Clérissi, avocat-défenseur. À l'appui de son pourvoi, la demanderesse en révision a articulé un moyen unique de cassation, lequel était subdivisé en deux branches. La première branche du moyen, seule examinée par la Haute juridiction, reprochait à l'arrêt attaqué de la Cour d'appel d'avoir violé la force obligatoire du contrat, consacrée par l'article 989 du Code civil monégasque, en refusant d'appliquer la clause résolutoire de plein droit au non-paiement d'un rappel de loyers majorés judiciairement et exigibles. La seconde branche du moyen (dont la teneur exacte n'est pas précisée dans la décision, mais qui avait vraisemblablement trait au refus de prononcer la résiliation judiciaire subsidiaire) n'a pas eu à être examinée par la Cour de révision en raison de l'accueil réservé à la première branche. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le problème de droit soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco revêtait une importance théorique et pratique considérable pour le droit des baux commerciaux et, plus largement, pour la théorie générale des obligations contractuelles. Il s'agissait de déterminer l'étendue exacte du domaine d'application d'une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un bail commercial pour « défaut de paiement du loyer à son échéance », ainsi que l'office du juge saisi de la constatation de son acquisition. Plus précisément, la question juridique pouvait être formulée de la manière suivante : **Une clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial, sanctionnant le défaut de paiement du loyer à son échéance ou l'inexécution d'une obligation du bail après un commandement demeuré infructueux, a-t-elle vocation à s'appliquer au défaut de paiement d'un arriéré de loyers résultant d'une majoration fixée rétroactivement par une décision de justice et devenu exigible, et le juge du fond est-il tenu d'en constater les effets sans pouvoir distinguer selon l'origine périodique ou judiciaire de la dette locative ?** En filigrane de cette question principale se posait celle du pouvoir d'interprétation du juge face à une clause contractuelle claire et précise au regard des dispositions de l'article 989 du Code civil. Les juges du fond pouvaient-ils, sous couvert d'interprétation de la notion de « loyer à son échéance », restreindre la portée de la loi des parties en excluant du périmètre de la sanction résolutoire les compléments de loyers issus d'une révision judiciaire, alors même que ces sommes possèdent la nature juridique de loyers et sont devenues pleinement exigibles ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour répondre à cette problématique et censurer la décision des juges du second degré, la Cour de révision déploie un syllogisme judiciaire d'une grande rigueur, structuré autour d'un visa textuel fondamental et d'un attendu de principe particulièrement net. #### 1. Le fondement textuel : le visa de l'article 989 du Code civil La Cour de révision ouvre son examen de la première branche du moyen unique par le visa exprès de l'article 989 du Code civil monégasque. Ce texte (qui constitue le pendant exact de l'ancien article 1134 du Code civil français) consacre le principe cardinal de la force obligatoire des conventions légalement formées, lesquelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le choix de ce visa par la Haute juridiction monégasque est hautement significatif. En plaçant sa décision sous l'égide exclusive du droit commun des contrats et de l'intangibilité de la volonté contractuelle, la Cour de révision indique d'emblée que la question de la mise en œuvre de la clause résolutoire relève du strict respect de la parole donnée et de l'interdiction faite au juge de modifier ou de dénaturer les stipulations claires d'une convention. La clause résolutoire n'est autre que l'expression de la loi des parties ; dès lors que ses conditions d'application sont réunies, le refus par le juge de lui faire produire effet constitue une violation directe de la force obligatoire du contrat. #### 2. L'énoncé de la règle de principe (la majeure du syllogisme) Immédiatement après le visa, la Cour de révision formule un attendu de principe, repris intégralement dans le sommaire officiel de la décision, qui fixe la doctrine de la juridiction suprême en deux propositions complémentaires : > « Attendu que la clause résolutoire de plein droit du bail, après commandement pour défaut de paiement du loyer à l'échéance, est applicable aussi bien aux loyers échus périodiquement qu'aux rappels de loyers majorés judiciairement et exigibles ; qu'une telle clause s'impose au juge ; » L'analyse de cet attendu révèle une double affirmation juridique d'une grande fermeté : En premier lieu, la Cour de révision consacre **l'unicité de la nature juridique de la dette de loyer** au regard de la clause résolutoire. Elle condamne toute tentative de scission conceptuelle au sein de l'obligation principale du preneur. Que le loyer soit celui qui échoit périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les termes du contrat initial) ou qu'il s'agisse d'un rappel de loyers résultant d'une majoration prononcée judiciairement avec effet rétroactif, la dette conserve strictement la même nature : il s'agit toujours d'un loyer. Dès lors que l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974 avait définitivement fixé le nouveau prix du bail à compter du 1er janvier 1972, le différentiel accumulé entre cette date et le 31 décembre 1974 (soit les 54 320 francs) constituait une créance de loyer pleinement « exigible ». L'exigibilité de la dette, constatée et poursuivie par voie de commandement de payer, équivaut juridiquement à « l'échéance » visée par la clause contractuelle. Le preneur mis en demeure par commandement de régler un rappel de loyers judiciairement fixé et exigible se trouve exactement dans la situation du locataire qui ne paie pas son loyer à l'échéance. En second lieu, la Cour de révision rappelle avec force **la subordination du juge à la clause résolutoire** : « *qu'une telle clause s'impose au juge* ». Par cette formule lapidaire, la Haute juridiction réaffirme l'effet automatique de la clause résolutoire de plein droit (pacte commissoire exprès). Contrairement à la résiliation judiciaire où le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer si la gravité du manquement du débiteur justifie ou non l'anéantissement du contrat, la présence d'une clause résolutoire de plein droit dépouille le magistrat de ce pouvoir modérateur. Une fois le délai du commandement (ici de huit jours) expiré sans que le paiement intégral des causes de l'acte soit intervenu, la résolution est acquise par la seule volonté contractuelle antérieurement exprimée. Le juge n'a plus pour office de « prononcer » la résiliation, mais uniquement de la « constater ». #### 3. La confrontation aux constatations des juges du fond (la mineure du syllogisme) Après avoir posé cette règle de droit intangible, la Cour de révision procède au rappel minutieux des éléments de fait et de procédure souverainement constatés par l'arrêt attaqué lui-même, afin de démontrer que toutes les conditions d'application de la règle étaient réunies en l'espèce : 1. L'existence des baux enregistrés des 1er février 1954 et 24 février 1964 liant la S.C.I. Spring Alexandra et la S.A.M. Office Monégasque Automobile, avec un loyer initial de 30 000 francs par an porté à 48 000 francs par an à compter du 1er janvier 1972 par l'arrêt de la Cour d'appel du 29 octobre 1974. 2. L'existence, au sein desdits baux, d'une clause résolutoire de plein droit stipulée en termes particulièrement larges, visant à la fois le « *défaut de paiement du loyer à son échéance* » et le « *défaut d'exécution par le locataire de l'une quelconque des obligations mises à sa charge par le bail* », prenant effet huit jours après un simple commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet. 3. La délivrance effective, le 6 janvier 1975, d'un commandement de payer la somme de 54 320 francs au titre de l'arriéré locatif issu des majorations judiciaires pour la période du 1er janvier 1972 au 31 décembre 1974. 4. L'inexécution avérée de la société locataire dans le délai imparti. #### 4. La censure du raisonnement de la Cour d'appel (la conclusion du syllogisme) La Cour de révision relève alors le motif déterminant par lequel la Cour d'appel avait cru pouvoir écarter le jeu de la clause : les juges du second degré avaient énoncé « *qu'il y a lieu de distinguer les loyers à leur échéance du rappel des loyers judiciairement déterminés et exigibles, auquel la clause de résiliation de plein droit ne s'appliquerait pas* ». En forgeant une telle distinction là où la convention des parties et la nature juridique de la créance n'en comportaient aucune, la Cour d'appel a refusé d'appliquer une clause claire et précise qui s'imposait pourtant à elle. Par ce motif erroné en droit, elle a méconnu la force obligatoire du contrat et directement violé l'article 989 du Code civil. La cassation étant encourue dès l'examen de cette première branche du moyen unique et entraînant l'annulation totale de l'arrêt attaqué, la Cour de révision précise logiquement qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, devenue surabondante. Conformément aux règles procédurales régissant le pourvoi en révision à Monaco, l'affaire est renvoyée pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 de la Cour de révision elle-même, statuant alors comme juridiction de fond après cassation. ### C. Le dispositif Le dispositif de l'arrêt rendu le 3 novembre 1976 par la Cour de révision de Monaco est ainsi rédigé : > « PAR CES MOTIFS, > Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen ; > Casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 6 janvier 1976 et pour être statué à nouveau, conformément à la loi ; > Renvoie la cause et les parties pour les débats et plaidoiries sur le fond à la session ordinaire de l'année 1977 ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt *S.C.I. Spring Alexandra c/ S.A.M. Office Monégasque Automobile* du 3 novembre 1976 s'impose comme une décision fondamentale du droit monégasque des obligations et des baux commerciaux. Son analyse approfondie permet de mettre en lumière la vigueur avec laquelle la Cour de révision défend l'orthodoxie contractuelle face aux tentatives d'équité prétorienne des juges du fond. #### 1. Le rejet de l'adage *Ubilex non distinguit* appliqué à la loi contractuelle et l'unité de la créance de loyer Le cœur de la controverse juridique tranchée par
# Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 octobre 1985, n° 25131 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/10-08-25131)) L’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection statutaire du preneur à bail constitue l’une des lignes de tension majeures du droit immobilier spécial. Lorsque le législateur institue un mécanisme dérogatoire au droit commun des contrats, tel qu’un droit de préemption d’ordre public au profit de l’occupant d’un local d’habitation ou assimilé, la jurisprudence se trouve inévitablement confrontée à la délicate question de la délimitation du périmètre matériel de cette prérogative. C’est précisément à cet exercice d’interprétation téléologique et de bornage juridique que s’est livrée la Cour de révision de la Principauté de Monaco dans son arrêt rendu le 8 octobre 1985, opposant les consorts Z. et autres aux consorts L. et autres. Bien que d’une grande concision formelle, caractéristique du style rédaktionnel des hautes juridictions de cassation et de révision de tradition civiliste franco-monégasque à cette époque, cette décision n’en demeure pas moins fondamentale à double titre. D’une part, sur le terrain du droit processuel, elle énonce avec la netteté d’un axiome une règle gouvernant les conditions de recevabilité relatives au défendeur à l’instance. D’autre part, et c’est là son apport substantiel principal, elle fixe avec autorité la doctrine de la Cour de révision quant à l’assiette et à la finalité du droit de préemption du locataire institué par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d’habitation. En jugeant que ce droit légal de préférence a pour unique dessein la sauvegarde des prérogatives nées du titre locatif et ne saurait être dévoyé en un instrument d’acquisition spéculative ou globale excédant les limites de l’occupation effective, la haute juridiction monégasque offre une leçon magistrale de méthode d’interprétation des lois d’exception. Afin de mesurer toute la richesse de cet arrêt de rejet, il convient d’examiner successivement le contexte factuel et procédural dans lequel s’inscrit le litige (I), la question de droit soumise à la Cour de révision ainsi que l’articulation de sa solution (II), avant de livrer une analyse approfondie de la portée théorique et pratique de cette jurisprudence (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural L’intelligence de la solution dégagée par la Cour de révision le 8 octobre 1985 commande au préalable une restitution rigoureuse des données de fait telles qu’elles émergent des constatations souveraines des juges du fond reprises par l’arrêt (A), ainsi qu’un examen précis du cheminement procédural ayant conduit les parties devant le juge du droit (B). ### A. Les faits à l'origine du litige À l’origine du différend se trouve une opération immobilière portant sur un immeuble entier appartenant à L. (la localisation exacte du bien au sein de la Principauté ainsi que sa consistance architecturale détaillée ne sont pas précisées dans la décision). Il ressort toutefois avec précision des énonciations de l’arrêt que cet immeuble collectif était composé, dans sa structure matérielle et juridique, d’un total de onze appartements. La situation locative de cet ensemble immobilier présentait une particularité déterminante pour l’issue du litige : la totalité de l’immeuble n’était pas placée sous le régime de l’occupation locative par les demandeurs. En effet, les constatations factuelles opérées par les juridictions du fond établissent que sur les onze appartements que comptait l’immeuble appartenant à L., seuls huit appartements étaient effectivement loués et occupés à ce titre par les locataires (désignés dans l’instance sous l’appellation « Z. et autres », sans que la répartition individuelle de ces huit lots entre les différents preneurs ne soit précisée dans la décision). Le statut juridique ou factuel des trois appartements restants (qu’ils fussent vacants, occupés par le propriétaire lui-même ou détenus à un autre titre) n’est pas précisé dans la décision, mais le fait constant et acquis aux débats résidait dans cette discordance arithmétique et matérielle entre l’assiette de l’immeuble dans son entier (onze appartements) et l’assiette cumulée de l’occupation locative des demandeurs (huit appartements). Le fait générateur du contentieux est intervenu lorsque le propriétaire, L. (ou « L. et autres », la nature exacte des droits des codéfendeurs n’étant pas précisée dans la décision), a entrepris d’aliéner son bien. L’immeuble dans son intégralité a ainsi fait l’objet d’une promesse de vente (la date de cet avant-contrat, l’identité du tiers bénéficiaire de la promesse ainsi que le prix et les modalités financières de la transaction projetée ne sont pas précisés dans la décision). Informés de ce projet d’aliénation portant sur l’entier bâtiment, les locataires occupant les huit appartements ont entendu se prévaloir des dispositions protectrices de la législation spéciale sur les baux à loyer, et plus singulièrement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Estimant que la mise en vente de l’immeuble ouvrait à leur profit le droit de préemption légal institué par ce texte, Z. et les autres locataires ont manifesté la prétention d’acquérir, par l’exercice de cette prérogative légale de substitution, non pas seulement les locaux qu’ils occupaient respectivement en vertu de leurs baux, mais la totalité de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente, incluant par conséquent les trois appartements échappant à leur occupation locative. Le refus opposé à cette prétention a cristallisé le litige et conduit à la saisine des juridictions monégasques. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Le conflit né de la volonté des locataires de préempter l’entier immeuble a d’abord été porté devant la juridiction de première instance (la date du jugement de première instance et la teneur exacte de ses motifs ne sont pas précisées dans la décision, si ce n’est que la Cour d’appel a ultérieurement rendu un « arrêt confirmatif », ce qui atteste que les premiers juges avaient d’ores et déjà débouté les locataires de leurs demandes). Contestant cette décision initiale qui leur refusait le bénéfice de la préemption globale, les locataires (Z. et autres) ont interjeté appel devant la Cour d’appel de Monaco. Par un arrêt confirmatif rendu le 22 février 1985, la juridiction du second degré a rejeté leurs prétentions et validé le refus d’exercice du droit de préemption dans de telles conditions. Pour statuer ainsi, la Cour d’appel a souverainement relevé que les locataires n’occupaient pas la totalité de l’immeuble objet de la promesse de vente — puisque seuls huit appartements sur onze étaient loués et occupés par eux — et en a déduit en droit qu’ils ne pouvaient, sur le fondement de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, acquérir la totalité dudit immeuble. Selon l’analyse des juges d’appel, le but de ce texte légal permettait uniquement au preneur, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de se porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers afin de protéger les droits issus de son titre, et non de réaliser une acquisition excédant ce cadre protecteur. Nonobstant cette double déconvenue devant les juges du fond, Z. et les autres locataires ont formé un pourvoi en révision le 19 mars 1985 à l’encontre de l’arrêt rendu le 22 février 1985 par la Cour d’appel. Représentés par Maître Marquilly, avocat-défenseur (l’attribution précise des avocats-défenseurs, Maîtres Marquilly et Lorenzi, à chacune des parties respectives n’est pas explicitement détaillée dans la décision, bien que leur intervention conjointe au procès soit mentionnée), les demandeurs au pourvoi articulaient un moyen unique de cassation. Ils faisaient grief à l’arrêt attaqué d’avoir refusé de leur reconnaître le droit d’acquérir la totalité de l’immeuble par voie de préemption au motif qu’ils n’en occupaient pas l’intégralité. Selon la thèse sous-jacente au moyen des locataires, dès lors que l’immeuble était mis en vente globalement par le biais d’une promesse de vente unique, le droit de préemption de l’article 40 devait leur permettre de se substituer à l’acquéreur pressenti pour l’acquisition de l’immeuble tout entier, nonobstant l’inoccupation par eux de trois des onze lots. Par ailleurs, sur le terrain procédural, une exception d’irrecevabilité tirée d’un prétendu défaut d’intérêt avait été soulevée à l’encontre de la partie défenderesse (la question de savoir si cette exception a été soulevée pour la première fois devant la Cour de révision ou si elle faisait l’objet d’une critique liée à l’instance au fond n’est pas précisée dans la décision, mais la Cour de révision y répond par un chef autonome en tête de sa motivation). Les défendeurs au pourvoi, L. et autres, concluaient quant à eux au rejet de cette exception ainsi qu’au rejet au fond du pourvoi formé contre l’arrêt confirmatif de la Cour d’appel. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction Saisie de ce litige mêlant un incident de procédure civile et une question substantielle d’interprétation de la loi spéciale sur les baux d’habitation, la Cour de révision devait trancher une double problématique juridique (A). Elle y répond par une motivation à la fois dense et limpide, validant intégralement l’approche téléologique des juges du second degré (B), avant de prononcer le rejet du pourvoi dans son dispositif (C). ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à deux questions de droit distinctes, d’inégale ampleur mais d’égale certitude juridique. En premier lieu, à titre préliminaire et processuel, se posait la question de la recevabilité de l’exception tirée du défaut d’intérêt lorsqu’elle est dirigée contre la partie défenderesse : le demandeur à une action ou à une voie de recours peut-il valablement opposer une fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’intérêt à agir à la partie qu’il a lui-même attraite en justice en qualité de défendeur ? En second lieu, et principalement, le moyen unique du pourvoi posait une question fondamentale de droit spécial des baux à loyer quant à l’interprétation et au champ d’application matériel de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 : **les locataires qui n’occupent qu’une partie des appartements composant un immeuble collectif (en l’occurrence huit appartements sur onze) peuvent-ils, lorsque cet immeuble fait l’objet d’une promesse de vente portant sur sa totalité, exercer le droit de préemption légal institué à leur profit par l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 afin de se porter acquéreurs de l’intégralité de l’immeuble, y compris des lots sur lesquels ils ne détiennent aucun titre locatif ni aucune occupation ?** En d’autres termes, il s’agissait de déterminer si la lettre du texte légal, qui vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local par lui occupé », autorisait une préemption globale débordant l’assiette des baux consentis, ou si la finalité protectrice de la loi commandait de circonscrire strictement l’exercice du droit de préférence à la seule sauvegarde des droits nés du titre d’occupation exclusif du preneur. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter tant l’exception préliminaire que le moyen unique du pourvoi, la Cour de révision déploie un raisonnement en deux temps, marqué par le sceau de l’orthodoxie juridique. S’agissant tout d’abord de l’exception d’irrecevabilité, la haute juridiction l’écarte d’un revers de plume par une formule lapidaire qui a valeur de maxime de droit judiciaire privé : « *Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception.* » Le syllogisme est implacable dans sa concision. Si l’intérêt à agir constitue la condition cardinale de recevabilité de toute demande en justice pour celui qui prend l’initiative du procès (le demandeur), une telle exigence est dépourvue de toute pertinence à l’égard du défendeur. Par hypothèse même, le défendeur ne prend pas l’initiative de l’action : il la subit. Son intérêt à se défendre naît mécaniquement et nécessairement du seul fait qu’une prétention est formulée contre lui en justice. Dès lors, lui opposer un défaut d’intérêt constitue un non-sens procédural que la Cour de révision sanctionne immédiatement par le rejet de l’exception. S’agissant ensuite du fond du droit et de l’examen du moyen unique, la Cour de révision procède à un contrôle de la qualification juridique et de la justification légale de l’arrêt attaqué, en s’appuyant sur une méthode d’interprétation résolument téléologique (c’est-à-dire fondée sur la recherche du but poursuivi par le législateur, la *ratio legis*). La Cour commence par rappeler les constatations factuelles souveraines et déterminantes opérées par la Cour d’appel dans son arrêt confirmatif : sur les onze appartements composant l’immeuble appartenant à L., seuls huit étaient loués et occupés à ce titre par les demandeurs au pourvoi. Ce constat d’inadéquation matérielle entre l’objet de la promesse de vente (l’immeuble entier de onze lots) et l’objet de l’occupation locative (huit lots) étant posé, la Cour de révision approuve pleinement la déduction juridique qu’en ont tirée les juges d’appel. C’est ici que l’arrêt livre son attendu de principe, repris mot pour mot dans le sommaire officiel de la décision : la Cour de révision juge que « *les juges du fond ont déclaré à bon droit que le but de l’article 40 de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 qui a institué un droit de préemption au profit du locataire permet seulement à ce dernier, en cas de mise en vente de l’immeuble ou du local par lui occupé, de s’en porter acquéreur aux mêmes conditions qu’un tiers et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif* ». L’articulation logique de cette motivation mérite une attention particulière : 1. **L’identification de la finalité légale (*« le but de l’article 40 »*)** : Le droit de préemption n’est pas une prérogative abstraite ou inconditionnelle ; il a été institué dans un dessein précis de protection sociale et contractuelle du preneur en place face au risque d’éviction ou de changement de propriétaire consécutif à la vente de son logement. 2. **La délimitation restrictive de la prérogative (*« permet seulement à ce dernier »*)** : Parce qu’il s’agit d’un droit exorbitant qui porte atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire-vendeur (notamment à sa liberté de choisir son cocontractant), son périmètre est strictement mesuré. Le texte vise la mise en vente « de l’immeuble ou du local *par lui occupé* ». Le participe passé « occupé » gouverne et limite l’assiette du bien préemptable : si le locataire occupe l’immeuble entier, il peut préempter l’immeuble ; s’il n’occupe qu’un local, son droit se borne à ce local. 3. **L’exclusion des acquisitions étrangères au titre locatif (*« et non pas de réaliser une acquisition sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif »*)** : C’est la clé de voûte du raisonnement. Le droit de préemption est l’accessoire et le prolongement de la protection du titre locatif (« *son titre exclusif* »). Dès lors que les locataires prétendaient acquérir trois appartements supplémentaires sur lesquels ils ne disposaient d’aucun bail ni d’aucune occupation, ils cherchaient à réaliser une opération d’acquisition immobilière dépourvue de tout lien avec la sauvegarde de leur maintien dans les lieux. En concluant « *qu’il s’ensuit qu’en refusant en l’espèce aux demandeurs l’exercice du droit de préemption, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision - que ce moyen ne saurait être accueilli* », la Cour de révision consacre la parfaite rectitude juridique du raisonnement des juges du fond et clôt toute discussion sur une éventuelle extension du droit de préemption au-delà des strictes limites des lieux loués. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et décisive, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » *(Il convient d’inclure également le chef de dispositif intermédiaire figurant dans le corps de l’arrêt relatif à l’incident procédural : « Sur l’exception d’irrecevabilité, Attendu que le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice ; Rejette l’exception. »).* Par ce double rejet — rejet de l’exception d’irrecevabilité et rejet du pourvoi formé le 19 mars 1985 —, l’arrêt confirmatif rendu par la Cour d’appel de Monaco le 22 février 1985 acquiert un caractère définitif et irrévocable, scellant l’impossibilité pour les locataires partiels d’évincer l’acquéreur de l’entier immeuble. --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle L’arrêt rendu le 8 octobre 1985 par la Cour de révision, sous la présidence de Monsieur le Premier Président Combaldieu et avec le concours de Messieurs les Conseillers Bel et Pucheus, dépasse largement le cadre d’un simple arrêt d’espèce. Par la fermeté de ses formules, il s’inscrit dans la droite ligne des principes directeurs de la jurisprudence monégasque et de la tradition civiliste en matière de droit processuel et de baux spéciaux (A), tout en recelant des enseignements pratiques de premier ordre pour les praticiens du droit immobilier et du contentieux (B). ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L’analyse théorique de la décision commande de dissocier ses deux apports, lesquels témoignent tous deux d’une maîtrise classique des concepts fondamentaux du droit privé : d’une part, l’affirmation de l’immunité du défendeur face à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ; d’autre part, la consécration d’une lecture téléologique et stricte du droit de préemption locatif. #### 1. L’évidence processuelle : l’inopposabilité du défaut d’intérêt au défendeur à l’action Le premier attendu de l’arrêt, bien que succinct, constitue une illustration éclatante de la théorie générale de l’action en justice telle qu’elle est reçue en droit judiciaire monégasque. En énonçant que « *le défaut d’intérêt ne saurait être invoqué à l’encontre du défendeur à une action en justice* », la Cour de révision rappelle la dissymétrie structurelle qui existe entre les parties à l’instance au regard des conditions de recevabilité de l’action. Dans la conception classique de la procédure civile, que partage le droit monégasque avec la tradition juridique française (dont témoignaient en l’espèce la composition même de la Cour de révision et la rigueur de sa technique de cassation), l’intérêt à agir — traditionnellement résumé par les adages *« pas d’intérêt, pas d’action »* ou *« l’intérêt est la mesure des actions »* — est une condition subjective exigée de celui qui saisit le juge d’une prétention initiale ou d’un recours. C’est à l’auteur de l’initiative procédurale de démontrer que le succès de sa prétention est susceptible de lui procurer un avantage juridique, matériel ou moral, né et actuel. À l’inverse, la situation procédurale du défendeur (qu’il s’agisse du défendeur originaire en première instance, de l’intimé en appel ou du défendeur au pourvoi en révision, pour autant qu’il se borne à
# Cour de Révision de Monaco, 30 avril 1987, n° 25322 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 avril 1987, n° 25322 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1987/04-30-25322)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 30 avril 1987 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe mettant en présence deux personnes morales : d'une part, la société Le Castelleretto (désignée dans l'intitulé de la décision comme une société anonyme monégasque — S.A.M. — et dans le corps de l'arrêt comme une société civile immobilière — S.C.I.), et d'autre part, la Société continentale de promotion immobilière (S.C.P.I.), constituée sous la forme d'une société anonyme (S.A.). Le 1er octobre 1976, ces deux sociétés ont conclu et signé un acte sous seing privé intitulé « protocole d'accord », lequel avait pour objet la vente d'un terrain. Aux termes des stipulations de cet accord litigieux, telles que souverainement constatées par les juges du fond et rapportées par la Cour de révision, la société Le Castelleretto prenait l'engagement de céder ledit terrain à la S.C.P.I. En contrepartie de cet engagement de cession, l'accord prévoyait un prix stipulé que la société acceptante, la S.C.P.I., s'obligeait à acquitter selon des modalités financières spécifiques et composites. Le règlement du prix devait en effet s'effectuer, pour une première partie, par un versement en numéraire, et pour une seconde partie, sous la forme d'une dation en paiement. De surcroît, afin de sécuriser l'opération, les obligations mises à la charge de l'acquéreur étaient assorties de l'engagement de fournir une garantie bancaire. Deux particularités majeures caractérisaient cette opération immobilière, lesquelles allaient ultérieurement cristalliser l'ensemble du débat contentieux. En premier lieu, sur le plan formel, le protocole d'accord du 1er octobre 1976, bien que dûment signé par les deux parties contractantes, était demeuré au stade d'un acte sous seing privé. Il n'avait pas fait l'objet d'une constatation ou d'une réitération par acte authentique devant notaire, formalité pourtant prescrite par les dispositions combinées des articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque pour la perfection de la vente immobilière. En second lieu, sur le plan de la localisation matérielle de l'assiette foncière de l'opération, il ressort implicitement mais nécessairement des griefs formulés par le pourvoi que le terrain faisant l'objet de la promesse de cession présentait un élément d'extranéité géographique remarquable. En effet, le bien immobilier litigieux se trouvait manifestement à cheval sur la frontière franco-monégasque, de sorte que différentes portions dudit immeuble étaient respectivement situées sur le territoire de la Principauté de Monaco et sur le territoire de la République française. Pour des motifs factuels dont le détail n'est pas précisé dans la décision commentée, l'opération projetée n'a pas connu son dénouement normal par la passation de l'acte authentique de vente et l'exécution des prestations réciproques. Un différend profond a opposé la société promettante et la société bénéficiaire quant à l'inexécution des engagements souscrits aux termes du protocole du 1er octobre 1976, conduisant à la saisine des juridictions monégasques aux fins de voir sanctionner la défaillance contractuelle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à l'échec de la réalisation de l'opération immobilière, une instance judiciaire a été introduite devant les juridictions de la Principauté de Monaco. Le sens et la teneur exacte du jugement rendu en première instance ne sont pas précisés dans la décision, si ce n'est par déduction du caractère « infirmatif » de l'arrêt rendu ultérieurement par la juridiction du second degré, ce qui laisse supposer que les premiers juges avaient rejeté les demandes tendant à la résolution du protocole aux torts de la société venderesse ou avaient retenu une qualification juridique différente de l'accord. Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt infirmatif en date du 24 juin 1986, intégralement réformé la décision entreprise. Analysant la commune intention des parties et la structure des engagements réciproques consignés dans l'acte sous seing privé du 1er octobre 1976, les juges d'appel ont retenu la qualification de promesse synallagmatique de vente. Constatant toutefois que cet accord n'avait pas été conclu par acte authentique comme l'exigent les textes du Code civil monégasque pour opérer le transfert de propriété, la Cour d'appel en a déduit que la convention ne valait pas vente, ne transférait aucun droit réel immobilier, mais faisait naître à la charge des signataires des obligations personnelles relevant de la catégorie des droits de créance. Appliquant en conséquence la loi monégasque à l'ensemble du litige contractuel, la juridiction du second degré a prononcé la résolution du protocole d'accord du 1er octobre 1976 aux torts exclusifs de la société Le Castelleretto. Mécontente de cette condamnation prononcée à ses torts exclusifs, la société Le Castelleretto a formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 24 juin 1986. À l'appui de son recours devant la Cour de révision, la demanderesse au pourvoi a développé une argumentation articulée autour de deux moyens de cassation (réunis par la Haute juridiction pour les besoins de leur examen), lesquels soulevaient tout à la fois des griefs de droit interne des contrats et des griefs de droit international privé. Le pourvoi s'articulait, plus précisément, autour de trois branches d'argumentation distinctes mais complémentaires : Premièrement, sur le terrain de la qualification contractuelle interne et de la cohérence de la motivation, la société Le Castelleretto reprochait à la Cour d'appel de s'être contredite en qualifiant à tort le protocole litigieux de « promesse synallagmatique de vente ». Selon la thèse développée par le pourvoi, dès lors que la loi monégasque était déclarée applicable et que celle-ci prive d'effet translatif la promesse non passée en la forme authentique, l'accord sous seing privé ne pouvait s'analyser qu'en une simple « promesse unilatérale de vente ». Or, soutenait la demanderesse, une telle qualification de promesse unilatérale avait pour conséquence juridique directe d'autoriser le promettant à se retirer librement de ses engagements, « selon son bon plaisir », sans pouvoir encourir le prononcé d'une résolution judiciaire à ses torts exclusifs. Deuxièmement, sur le terrain de la qualification de l'action en justice en vue de la détermination de la règle de conflit de lois, le pourvoi faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir qualifié le litige d'action en résolution d'une promesse et en demande de dommages-intérêts (qualification personnelle et contractuelle). Selon l'exposante, le litige portait en réalité directement sur « les effets de la promesse de vente », lesquels obéissent à des règles substantielles fondamentalement différentes en droit français (où le principe du consensualisme confère à la promesse synallagmatique la valeur d'une vente parfaite translative de propriété) et en droit monégasque (où l'absence d'acte authentique fait obstacle à ce que la promesse vaille vente). Troisièmement, et dans le prolongement direct du grief précédent, la société Le Castelleretto invoquait une violation des règles de droit international privé relatives au statut réel. Elle reprochait aux juges du fond de ne pas avoir fait une application distributive de la loi de la situation de l'immeuble (*lex rei sitae*) à chaque portion du terrain litigieux. Le bien étant situé pour partie en France et pour partie à Monaco, la Cour d'appel aurait dû, selon le pourvoi, soumettre chaque parcelle à la loi de l'État sur le territoire duquel elle se trouvait respectivement située, ce qui aurait conduit à appliquer la loi française à la portion française du terrain et la loi monégasque à la seule portion monégasque. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des deux moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une question juridique fondamentale, située au carrefour du droit civil des obligations (théorie générale du contrat et régime des avant-contrats de vente immobilière) et du droit international privé (conflit de qualifications et délimitation des domaines respectifs de la *lex contractus* et de la *lex rei sitae*). Le problème de droit pouvait se formuler de la manière suivante : quelle est, en droit monégasque, la nature juridique exacte ainsi que la portée obligatoire d'un accord sous seing privé par lequel deux parties s'engagent réciproquement, l'une à céder un immeuble et l'autre à l'acquérir moyennant un prix déterminé, lorsque cet accord n'a pas été constaté par acte authentique conformément aux articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil ; et, par voie de conséquence, la nature purement personnelle (droit de créance) ou réelle (droit de propriété) des engagements qui en découlent permet-elle de soumettre l'action en résolution de cet avant-contrat à la seule loi monégasque, sans qu'il y ait lieu d'appliquer distributivement la loi du lieu de situation de l'immeuble aux différentes portions du terrain situées de part et d'autre de la frontière franco-monégasque ? Plus synthétiquement, la Haute juridiction devait déterminer si l'absence d'acte authentique, qui prive la promesse synallagmatique de vente immobilière de l'effet translatif de propriété en droit monégasque, dégénère cet accord en un engagement purement potestatif révocable au gré du promettant, ou s'il demeure un contrat synallagmatique valable générateur d'obligations personnelles (droits de créance), échappant à ce titre à l'attraction de la loi réelle (*lex rei sitae*) dans l'ordre international. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision procède par un raisonnement syllogistique d'une grande rigueur, validant étape par étape la démarche intellectuelle suivie par les juges d'appel. La motivation de la Haute juridiction se déploie en deux temps forts, qui s'enchaînent selon un lien de causalité juridique strict : la qualification de l'acte au regard des exigences formelles du Code civil monégasque d'une part, et la détermination de la nature des droits engendrés commandant la compétence de la loi monégasque d'autre part. Dans un premier temps, la Cour de révision examine la qualification contractuelle de l'acte sous seing privé du 1er octobre 1976 pour écarter le grief de contradiction de motifs et de dénaturation. Elle relève que la Cour d'appel s'est appuyée sur deux constatations souveraines et objectives : - D'une part, sur le plan substantiel, l'accord litigieux était signé des deux parties et comportait des engagements réciproques et interdépendants parfaitement caractérisés : la société Le Castelleretto s'engageait à céder un terrain, tandis que la S.C.P.I. acceptait cette cession et s'engageait à payer le prix stipulé (selon une modalité mixte associant numéraire et dation en paiement, doublée d'une garantie bancaire). La réciprocité des obligations démontrait l'existence indubitable d'un contrat synallagmatique et excluait radicalement la thèse du pourvoi selon laquelle il se serait agi d'une simple promesse unilatérale autorisant un retrait discrétionnaire (« selon son bon plaisir »). - D'autre part, sur le plan formel, cet accord n'avait pas été conclu par acte authentique. Or, la Cour de révision rappelle la règle impérative posée par les articles 1432, alinéa 2, et 1426, alinéa 2, du Code civil monégasque : en matière immobilière, la promesse de vente ne vaut vente et le transfert de propriété ne s'opère que si le contrat est revêtu de la forme authentique. Dans un second temps, la Cour de révision tire les conséquences exactes de cette double constatation quant à l'effet juridique de la convention et au règlement du conflit de lois. Elle approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que l'absence d'acte authentique empêchait l'accord de « valoir vente », sans pour autant l'annuler ni le priver de toute force obligatoire. L'accord constitue très exactement une « promesse synallagmatique de vente » non translative de propriété. Dès lors — et c'est le cœur doctrinal de l'arrêt —, la Haute juridiction valide la déduction opérée par les juges du fond quant à la nature des droits subjectifs issus d'un tel avant-contrat : faute de pouvoir opérer un transfert de propriété par suite du défaut d'authenticité, la promesse synallagmatique sous seing privé « ne pouvait contenir que des engagements afférents à des droits de créance et non à des droits réels inhérents à un transfert de propriété ». Cette qualification purement personnelle et créancière des obligations nées du protocole d'accord permet à la Cour de révision de balayer d'un revers de main le grief de droit international privé tiré de la violation de la *lex rei sitae*. Puisque le litige ne mettait en cause aucun droit réel immobilier ni aucun transfert de propriété, mais tendait uniquement à sanctionner par la résolution judiciaire l'inexécution d'obligations personnelles (droits de créance) nées d'un contrat, il n'y avait pas lieu de soumettre distributivement chaque portion du terrain à la loi de l'État de sa situation territoriale. La Cour d'appel a donc pu, sans encourir la moindre critique et en justifiant légalement sa décision, appliquer la seule loi monégasque (loi du contrat) à l'ensemble du litige. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée qui répond par une démonstration unitaire à l'ensemble des griefs articulés dans les deux moyens réunis, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 30 avril 1987 par la Cour de révision dans l'affaire *Le Castelleretto c/ S.C.P.I.* constitue une décision de principe majeure du droit civil et du droit international privé monégasques. Son importance théorique et pratique tient à ce qu'il éclaire avec une netteté remarquable l'originalité fondamentale du droit monégasque de la vente immobilière par rapport au droit français, tout en maintenant une orthodoxie parfaite dans le maniement des catégories classiques du droit des obligations et du droit des conflits de lois. #### 1. La singularité du droit civil monégasque face au modèle français : le rejet de l'équivalence automatique entre promesse synallagmatique et vente immobilière Pour mesurer toute la portée de la solution consacrée par la Cour de révision, il est indispensable de se reporter à l'architecture textuelle du Code civil monégasque mentionnée dans l'arrêt, à savoir la combinaison des articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2. Alors que le Code civil français repose traditionnellement, à travers ses célèbres articles 1583 et 1589, sur un consensualisme pur en vertu duquel la vente est parfaite *solo consensu* et « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », le législateur monégasque a opéré un choix radicalement différent en ce qui concerne les biens immobiliers. En droit monégasque, si le principe du transfert de propriété par le seul échange des consentements existe pour les meubles, il est expressément écarté pour les immeubles. Les articles 1426, alinéa 2, et 1432, alinéa 2, du Code civil monégasque subordonnent la perfection de la vente immobilière et l'équivalence entre la promesse de vente et la vente à la rédaction d'un acte authentique. C'est précisément dans l'interstice créé par cette exigence de solennité que s'engouffrait l'argumentation audacieuse, mais spécieuse, du pourvoi. La société Le Castelleretto tentait de soutenir un raisonnement binaire du « tout ou rien » : puisque, à Monaco, la promesse synallagmatique sous seing privé ne vaut pas vente (contrairement au droit français), elle ne saurait être qualifiée de promesse synallagmatique ; elle serait dès lors nécessairement rétrogradée au rang d'une simple promesse unilatérale, et plus encore, d'une promesse dépourvue de véritable force contraignante, permettant au promettant de se dédire « selon son bon plaisir ». L'apport fondamental de l'arrêt du 30 avril 1987 est de condamner avec la plus grande fermeté cette confusion conceptuelle entre le caractère synallagmatique d'une convention et son effet translatif de propriété. La Cour de révision rappelle une vérité première de la théorie générale des obligations : le caractère synallagmatique ou unilatéral d'un contrat dépend exclusivement de la réciprocité des engagements souscrits par les parties lors de la formation de l'acte, et nullement de sa forme instrumentaire (sous seing privé ou authentique) ni de son aptitude à transférer immédiatement un droit réel. Dès lors que les juges du fond avaient constaté que l'acte du 1er octobre 1976 était signé des deux parties et que l'obligation de céder le terrain assumée par la société Le Castelleretto trouvait sa contrepartie directe dans l'obligation de payer le prix (en numéraire et par dation en paiement, avec garantie bancaire) assumée par la S.C.P.I., la qualification de promesse synallagmatique de vente s'imposait. Il n'y avait là aucune contradiction de motifs à retenir simultanément que l'accord était une promesse synallagmatique et qu'il ne valait pas vente au sens des articles 1426 et 1432 du Code civil. Par ailleurs, la Cour de révision fait justice de l'idée selon laquelle même une promesse unilatérale (ou une promesse non authentique) autoriserait le promettant à se retirer « selon son bon plaisir ». En droit des obligations, un tel pouvoir discrétionnaire de rétractation équivaudrait à une condition purement potestative annihilant tout engagement juridique sérieux. En affirmant que la promesse synallagmatique sous seing privé fait naître un « droit de créance », la Haute juridiction consacre la pleine efficacité obligatoire de l'avant-contrat sous seing privé en droit monégasque. #### 2. La distinction cardinale entre droits réels et droits de créance dans la théorie de l'avant-contrat L'arrêt commenté offre une illustration d'école de la distinction classique entre le *jus ad rem* (ou plus exactement le droit personnel de créance tendant à l'obtention d'une prestation) et le *jus in re* (le droit réel sur la chose). En droit français, du fait de l'adage selon lequel la promesse synallagmatique de vente vaut vente, l'avant-contrat synallagmatique produit en principe, sauf volonté contraire des parties érigeant la réitération authentique en élément constitutif du consentement, un effet réel immédiat : l'acquéreur devient propriétaire dès la signature du compromis sous seing privé. À Monaco, comme le synthétise magistralement le sommaire officiel de la décision, un accord sous seing privé portant sur un immeuble « ne peut pas transférer la propriété et ne peut donner naissance qu'à un droit de créance ». L'acte authentique n'est donc pas une simple formalité probatoire ou de publicité foncière destinée à assurer l'opposabilité aux tiers ; il est une condition de validité du transfert du droit réel immobilier lui-même. Mais l'absence de transfert du droit réel ne laisse pas place au néant juridique. Par le mécanisme de la conversion par réduction ou, plus simplement, par l'effet du principe de la force obligatoire des conventions légalement formées sur le terrain personnel, l'accord sous seing privé engendre des obligations de faire (et de donner au sens d'accomplir les formalités nécessaires à la passation de l'acte authentique et à l'exécution des modalités financières). Chaque partie est titulaire d'un droit de créance à l'encontre de son cocontractant. Par conséquent, si le dé