91 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/10-27-25493)) ## Faits et procédure Par acte de vente du 27 mars 1986, reçu par deux notaires monégasques, la veuve C. a cédé aux époux C. l'intégralité d'un immeuble comprenant des caves, un rez-de-chaussée et quatre étages, composé de huit appartements loués. Deux locataires occupaient chacun un appartement : U., au rez-de-jardin gauche, et B., dans les 2e et 3e étages selon l'exposé de la décision. Le prix global de la cession n'est pas précisé dans la décision. Par la suite, les acquéreurs ont cédé à titre gratuit l'appartement du rez-de-jardin, occupé par U., à leur fils J. C., par acte du 22 décembre 1986 transcrit le 26 mars 1987. Ce dernier l'a lui-même cédé gratuitement à son épouse le même jour. U. a été informé de la vente par exploit extrajudiciaire du 4 février 1987. U. a assigné le 1er avril 1987 les acquéreurs, la donataire et la venderesse (RG n° 476). Il sollicitait la reconnaissance d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il occupait, sur le fondement de l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et d'un arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983. Il demandait également l'annulation ou l'inopposabilité de la vente et des cessions subséquentes, pour fraude, ainsi que 100 000 F de dommages-intérêts. B. est intervenu volontairement le 12 avril 1988 aux mêmes fins, en réclamant en outre la restitution d'une cave et 20 000 F d'indemnité. U. a par ailleurs assigné le 24 juin 1987 J. C. (RG n° 632), qui a demandé la jonction des instances. Les défendeurs ont opposé la forclusion prévue par le dernier alinéa de l'article 40, l'absence de qualité des demandeurs pour agir contre une vente portant sur l'immeuble entier, l'inapplicabilité de l'article 40 selon l'arrêt de 1983, l'absence de fraude et l'absence d'obligation de notification à la charge du propriétaire autre que celui qui cède. Ils ont formé des demandes reconventionnelles. ## Question de droit La question posée était la suivante : le droit de préemption institué par l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 peut-il être exercé par un locataire ou occupant lorsque la cession porte sur l'intégralité d'un immeuble, alors que la location ne concerne qu'une partie des biens cédés ? Le tribunal relève que la situation diffère de celle tranchée par l'arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983 et par l'arrêt de la Cour de Révision du 8 octobre 1985 (Z. et autres / L. et M.). Dans ces affaires, des locataires souhaitaient acquérir des biens qu'ils n'occupaient pas en totalité. Ici, les locataires entendaient au contraire limiter leur préemption aux seules parties qu'ils occupaient.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25452 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 juin 1988, n° 25452 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/06-09-25452)) ## Faits et procédure Des époux de nationalité italienne, domiciliés en Italie (à Dolceacqua, Imperia), sont propriétaires à Monaco d'un appartement loué à un locataire également de nationalité italienne. Les bailleurs ont acquis cet appartement, ainsi qu'un autre lot du même étage, par actes notariés du 8 mai 1972. Par acte du 6 février 1973, ils ont vendu libre de tout occupant le logement qu'ils occupaient, avec la cave afférente, et ont conservé l'appartement loué, en se réservant la libre disposition de la cave attachée à ce logement. Un congé a été délivré au locataire pour quitter les lieux. Le texte présente à cet égard une divergence de dates : la demande et les motifs visent un congé du 29 septembre 1979, tandis que l'exposé des prétentions évoque un exploit d'huissier du 25 novembre 1979 et que les motifs mentionnent un congé « en date du 29 novembre 1979 ». La décision ne tranche pas ce point, qui n'est pas déterminant. Les bailleurs ont assigné le locataire en validation du congé et en expulsion, sur le fondement de la législation sur les locaux à usage d'habitation, en invoquant leur résidence habituelle à Monaco depuis 1935. Le défendeur a opposé l'absence de résidence habituelle depuis le 6 février 1973, la fictivité de leur domicile monégasque, et le caractère spéculatif de l'opération. Il a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de 50 000 F et a accepté une mesure de transport sur les lieux. Le tribunal a statué au fond, contradictoirement. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si des bailleurs étrangers, qui remplissent les conditions de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970, peuvent exercer un droit de reprise au titre de l'une des catégories de l'article 30, notamment la quatrième, qui vise les étrangers résidant habituellement dans la Principauté depuis plus de dix ans, lorsque le locataire lui-même est étranger et réside habituellement à Monaco depuis plus de dix ans. En second lieu, se posait la question de la qualification de la « résidence habituelle » : un local de sous-sol désigné dans les actes comme cave d'un appartement, occupé de manière épisodique, peut-il constituer une telle résidence ? Accessoirement, la demande reconventionnelle appelait l'appréciation du caractère abusif de l'action en reprise. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte le droit de reprise. Il relève que les bailleurs remplissent effectivement les conditions de l'article 28, mais qu'ils n'entrent dans aucune des catégories de l'article 30, et spécialement dans la quatrième. Il constate que les demandeurs « ne justifient pas qu'ils aient occupé ce local à Monaco de façon permanente depuis au moins 10 ans » et que « les demandeurs ne résidaient qu'épisodiquement dans la pièce qu'ils s'étaient réservée dans cet immeuble ». Pour ce faire, il s'appuie sur un faisceau d'éléments : les notes manuscrites adressées au locataire entre 1986 et 1988, un relevé de charges locatives afférentes à la cave, un procès-verbal de constat d'huissier du 8 février 1988, et un certificat médical de 1983 décrivant le local comme « en sous-sol, humide et insalubre ». Le tribunal refuse en outre de retenir le certificat de résidence délivré par la Direction de la sûreté publique le 20 novembre 1
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25412 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 février 1988, n° 25412 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/02-04-25412)) ## Faits et procédure Un bail verbal portant sur un local d'habitation a été conclu entre la dame G., bailleresse, et D. P., locataire. Selon la décision, le locataire a cessé de payer les loyers et charges dès le 1er juillet 1984, soit un mois après son entrée dans les lieux. Il n'a pas répondu à plusieurs lettres de mise en demeure ni à une sommation de payer du 5 février 1985. Par jugement de défaut du 10 octobre 1985, le Tribunal de première instance a condamné D. P. au paiement de 13 840,46 F au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 1984 au 30 septembre 1985, a prononcé la résiliation du bail verbal, a constaté que le locataire ne pouvait se prévaloir du droit au maintien dans les lieux en application de l'article 13 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959, et a ordonné son expulsion. Ce jugement a été signifié le 7 novembre 1985 sur le lieu de travail du défendeur, où il a été remis à un employé. Le locataire a formé opposition le 23 décembre 1985. Par jugement du 3 juillet 1986, le Tribunal a déclaré l'opposition irrecevable comme tardive. Sur appel, la Cour, par arrêt du 7 avril 1987, a annulé l'exploit de signification, déclaré l'opposition recevable et renvoyé la cause au Tribunal pour être statué au fond. Saisi par nouvel exploit du 7 mai 1987, le Tribunal a statué sur le fond de l'opposition. La bailleresse demandait la confirmation du jugement de défaut. Le locataire soutenait que l'inexécution de son obligation de paiement avait pour origine un cas de force majeure lié à son état de santé, qu'il était de bonne foi et qu'il avait réglé l'arriéré. Il invoquait aussi le coût des travaux effectués dans les lieux et le caractère inéquitable de l'expulsion. ## Question de droit La question posée au Tribunal était de savoir si un locataire, qui n'a pas payé ses loyers pendant plusieurs mois, peut échapper à l'action en résiliation du bail et en expulsion en invoquant, d'une part, la force majeure tirée de son hospitalisation et de son traitement médical, d'autre part, sa bonne foi manifestée par le paiement tardif de l'arriéré. Cette question appelle une double analyse. Il s'agit, en premier lieu, de déterminer les conditions dans lesquelles l'état de santé du débiteur peut constituer une cause d'inexécution exonératoire. En second lieu, il faut apprécier si le règlement postérieur de la dette, intervenu après la connaissance du jugement de défaut, permet d'établir la bonne foi du locataire et de faire obstacle au droit au maintien dans les lieux. ## Solution et dispositif Le Tribunal rejette l'argumentation du locataire. Il pose le principe suivant, qui constitue le cœur du raisonnement : > « Dès lors que le défaut de paiement de loyer n'apparaît pas résulter d'une impossibilité absolue, dans laquelle se serait trouvé le locataire de s'occuper de ses affaires par suite de son hospitalisation et de son traitement médical, qui soit de
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/01-07-25399)) ## Faits et procédure Un propriétaire monégasque, C. C. R., avait acquis en 1973 un appartement situé au rez-de-chaussée gauche d'un immeuble de la Principauté. Il l'avait donné à bail à une locataire, A. (divorcée P.), dont le statut est désigné comme relevant de l'une des catégories protégées par l'ordonnance-loi n° 669 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. Le propriétaire entendait reprendre le logement au profit de son fils, M. R., de nationalité monégasque, marié depuis le 28 décembre 1984. Le congé fut notifié le 19 décembre 1985 pour le 31 décembre 1986. Le bailleur assigna la locataire aux fins de validation du congé, d'expulsion avec astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard. La défenderesse opposa deux moyens. Le premier, de recevabilité, tenait à l'inobservation de l'obligation de l'article 28-3° de l'ordonnance-loi, sanctionnée par la nullité de la procédure. Le second, au fond, reposait sur l'absence de justification, par le demandeur et le bénéficiaire, de l'absence d'autre locataire monégasque à l'encontre duquel la reprise pût être utilement exercée (article 30 in fine). Elle invoquait par ailleurs sa nationalité étrangère, une résidence dans la Principauté depuis 1941, et le fait que le bénéficiaire et son épouse occupaient déjà depuis 1964 un logement de même consistance dans l'immeuble. Elle rappelait enfin qu'une demande identique du même bailleur avait été rejetée par jugement du 7 juin 1984, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 26 février 1985. Le Tribunal a statué contradictoirement. Il a déclaré la demande recevable et fondée pour ce qui concerne la validation du congé et l'expulsion, accordé à la locataire un délai de deux mois, et débouté le demandeur pour le surplus. *Observation sur le texte* : la décision désigne la loi tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 », tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1957 ». La date exacte du texte n'est donc pas assurée par la seule lecture de la décision. De même, la locataire est désignée tantôt au féminin, tantôt, à deux reprises, sous l'abréviation « M. A. ». Ces discordances matérielles n'affectent pas le raisonnement, mais elles doivent être relevées avant toute citation. ## Question de droit Le litige soulevait deux questions distinctes. La première est de recevabilité : le bailleur qui exerce le droit de reprise doit-il, à peine de nullité, avoir accompli les formalités de l'article 28 et notamment celle de l'alinéa 3° ? Le Tribunal se demande si la justification exigée du bénéficiaire quant à la satisfaction de « besoins normaux » est établie par les pièces produites. La seconde, plus substantielle, concerne la charge de la preuve de la condition de l'article 30 : le droit de reprise contre un locataire protégé n'est ouvert « qu'à la condition que ni le bénéficiaire de la reprise ni le propriétaire n'ait à Monaco un autre locataire à l'encontre duquel la reprise puisse être utilement exercée ». Il s'agit de savoir si cette condition constitue une preuve négative à la charge du demandeur, ou si elle doit être démontrée par celui qui la conteste. ## Solution et dispositif Sur le premier point, le Tribunal retient que le bailleur « remplit les conditions légalement exigées », et que la production de l'acte de mariage et du certificat de résidence des jeunes époux « suffit pour établir la régularité de la procédure et notamment le respect de l'obligation mise à la charge de C. R. par l'article 28-3° ». Le besoin normal du bénéficiaire est apprécié au regard de sa situation de jeune couple, contraint de vivre jusqu'alors dans un logement de même contenance chez le demandeur. Sur le second point, le Tribunal écarte l'argument de la défenderesse en ces termes : « la défenderesse, en se référant à ces dispositions, entend mettre à la charge de C. R. une preuve négative ». Il juge « qu
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25375 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25375 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/10-29-25375)) ## Faits et procédure Une propriétaire, N. F., était titulaire d'un appartement situé au premier étage de l'immeuble dénommé « Villa M. », qu'elle avait acquis par acte notarié du 16 janvier 1983. Les parties reconnaissaient que ce local était soumis à l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par acte d'huissier, elle a fait délivrer congé à ses occupants, les époux F., pour le 31 août 1985, en vue de reprendre le logement au profit de son fils S. F. et de sa famille. Le congé a été notifié le 28 août 1984, soit douze mois à l'avance, et signifié au Ministère d'État avec les pièces requises. Les locataires s'étant maintenus dans les lieux, la propriétaire les a assignés par exploit du 22 janvier 1986 aux fins de validation du congé, d'expulsion de tout occupant de leur chef, avec exécution provisoire, et de réserve de ses droits à réparation du préjudice résultant d'une résistance abusive. Les défendeurs opposaient deux moyens. Le premier tenait à l'absence de besoin normal : la propriétaire, dont l'état de santé était invoqué, vivait seule dans un vaste appartement de six pièces où elle pouvait loger son fils. Le second, fondé sur l'article 30 de la loi, soutenait que la propriétaire possédait, dans le même immeuble, un troisième appartement récemment libéré, qu'elle aurait pu proposer à sa famille. La demanderesse répliquait que le logement qu'elle occupe ne répond pas aux besoins d'un couple avec un jeune enfant scolarisé, et que l'autre local de l'immeuble, donné à bail, ne relève pas de la législation protégée. La décision est rendue par le Tribunal de première instance, siégeant en la personne de MM. Landwerlin (président) et Serdet (substitut du procureur général), les avocats étant Mes Lorenzi et Sbarrato. Le caractère de la décision (contradictoire) est mentionné ; l'existence d'un recours éventuel n'est pas précisée dans la décision. ## Question de droit La décision soulève deux questions relatives au régime du droit de reprise institué par l'ordonnance-loi n° 669. **En premier lieu**, à quel moment doit s'apprécier la condition tenant à l'existence de « besoins normaux » du propriétaire ou du bénéficiaire de la reprise ? Le tribunal rappelle qu'il s'agit du jour de la notification du congé régulièrement donné, et non du jour de l'introduction de l'instance ou de celui de la décision. Cette exigence est prescrite à peine de nullité de la procédure par le paragraphe 3 de l'article 28.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 juin 1986, n° 25222 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/06-12-25222)) ## Faits et procédure Par acte extra-judiciaire du 27 septembre 1984, A. B.-Z., propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage inférieur d'un immeuble monégasque en vertu d'un partage du 17 octobre 1973, a donné congé à sa locataire, J. M., pour le 30 septembre 1985. Le congé était délivré aux fins de reprise, le logement étant destiné à être occupé par la fille de la bailleresse, son époux et leurs deux enfants, lesquels étaient alors locataires d'un autre appartement. Le congé n'ayant pas été suivi d'effet, la bailleresse a assigné la locataire afin de faire constater la régularité du congé et le respect, tant par elle-même que par les bénéficiaires de la reprise, des exigences légales. Elle sollicitait l'expulsion de la défenderesse et une astreinte journalière de 300 francs à défaut de libération dans le mois suivant la signification du jugement. La défenderesse s'opposait à la demande. Elle faisait valoir qu'elle occupait les lieux à la suite d'un échange d'appartements intervenu en février 1984, sans opposition de la propriétaire, et que le congé lui avait été délivré quelques mois plus tard. Elle soutenait, en outre, que son logement de deux pièces ne correspondait pas, compte tenu de ses dimensions réduites, aux besoins normaux des bénéficiaires, à savoir un couple avec deux jeunes enfants. À titre subsidiaire, elle demandait une mesure d'expertise. ## Question de droit Le litige posait deux questions. La première tenait à la régularité de la procédure de reprise et aux conséquences éventuelles de l'absence d'opposition de la bailleresse à l'échange d'appartements. La seconde, centrale, consistait à déterminer si le bailleur qui exerce un droit de reprise sur un local sensiblement plus petit que celui occupé par le bénéficiaire satisfait à l'exigence posée par l'article 28-3° de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959, selon laquelle l'occupation du logement doit répondre, pour les bénéficiaires, à des besoins normaux. Le texte de l'article 28 n'est pas reproduit dans la décision. Seule en est donnée la portée telle que le Tribunal la retient. ## Solution et dispositif Le Tribunal écarte les deux moyens de la défenderesse. Sur la régularité du congé, il relève qu'hormis le point relatif aux besoins normaux, la locataire ne conteste pas la procédure et que « les prescriptions édictées par les articles 26 et suivants de l'ordonnance-loi n° 669 apparaissent avoir été respectées en l'espèce ». Sur l'échange d'appartements, il juge « qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence, dans le cadre de la présente instance, du défaut d'exercice par la demanderesse de son droit d'opposition ». Sur le fond, le Tribunal retient que les bénéficiaires sont locataires d'un appartement à Monaco d'une superficie habitable de 51 m², comprenant un hall, un séjour, une chambre, une cuisine et une salle de bains, pour un loyer trimestriel de l'ordre de 10 000 francs. Il constate que le logement objet de la reprise, d'une superficie alléguée d'environ 32 m² par la défenderesse, comprend également une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bains, une petite terrasse et un débarras, qu'une cloison a été déplacée pour agrandir la chambre et installer une salle de bains avec W.C. intérieur, et que des travaux exécutés en 1976 permettent de le qualifier en très bon état d'entretien. Le raisonnement du Tribunal repose alors sur trois éléments. Les bénéficiaires, logés dans un appartement de composition similaire, « ne subiront pas de modification notable des conditions d'habitation » qui satisfont leurs besoins « compte tenu de leur niveau de vie ». Le passage à un logement plus réduit leur permettra de cesser d'acquitter un loyer « de nature à obérer leurs ressources ». Enfin, le juge « ne saurait se prononcer sur l'opportunité d'un choix de conditions d'existence que les bénéficiaires déterminent librement ». Il en conclut que l'occupation du logement « répond, en l'espèce, aux besoins normaux des bénéficiaires ». Le dispositif est ainsi rédigé :
# Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25058 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25058 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/03-27-25058)) ## Faits et procédure Le litige porte sur l'appartement situé au deuxième étage d'un immeuble monégasque appartenant à l'hoirie G., et loué par M. (le locataire, intimé). Le locataire occupait les lieux depuis 1955 (non précisé dans la décision : la date exacte de conclusion du bail). Saisie d'une demande en modification de classement et de surface corrigée, la Commission arbitrale des loyers d'habitation a, par jugement du 3 mars 1983, homologué le rapport de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une décision antérieure. Ce jugement a classé la fraction d'immeuble concernée en catégorie 2B, fixé la surface corrigée à 101,40 m² jusqu'à la fin février 1978, puis à 124,85 m² à compter du 1er mars 1978, et limité la révision de la valeur locative et du loyer à la date de l'exploit introductif d'instance, soit le 17 mars 1977. Les hoirs G. ont interjeté appel. Ils soutenaient que le rapport d'expertise était entaché d'erreurs graves et manifestes, tant dans la composition de la surface corrigée que dans la classification de l'immeuble. Ils sollicitaient la réformation du jugement, le rejet des demandes de déclassement et de minoration, et, à titre très subsidiaire, la désignation d'un nouvel expert, dont les opérations ne pourraient intervenir qu'après l'achèvement de travaux de restauration encore en cours. Au soutien de leurs critiques, les appelants produisaient des éléments nouveaux : une publicité relative à un immeuble récemment construit, et une consultation datée du 11 janvier 1984 établie par un évaluateur immobilier. Cette consultation concluait à un classement en catégorie 2A, avec des coefficients de situation de 1,1 et d'entretien de 2,30. Les appelants acceptaient par ailleurs 114 m² comme surface réelle du local. ## Question de droit La question posée à la Cour était, en substance, la suivante : les juges du fond peuvent-ils retenir le classement d'un immeuble en catégorie 2B, sur la base d'un rapport d'expertise homologué, en écartant une consultation privée produite en appel qui conclut à une catégorie 2A ? Le sommaire de la décision formule le principe de façon plus générale : les juges du fond sont fondés à classer un immeuble « en fonction de la nature du gros œuvre, de sa composition, de ses installations et de son état actuel ». Ces quatre critères constituent donc le référentiel de la qualification. Un second point, accessoire, touchait à la demande de nouvelle expertise, subordonnée à l'achèvement des travaux, et à la rec
# Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1979, n° 25886 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1979, n° 25886 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1979/02-19-25886)) ## Faits et procédure Le locataire S., bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, reçoit le 19 mai 1972 de la Société Patricia, propriétaire, l'ordre de quitter les lieux dans un délai de six mois. Ce congé est délivré en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble dit « Villa G. E. », en application de l'article 35 (ancien) de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. S. quitte l'appartement le 19 décembre 1972 et demeure le dernier occupant de l'immeuble. Deux constats révèlent ensuite la présence de tiers dans l'immeuble. Le 4 décembre 1973, un exploit d'huissier relève la présence de neuf salariés de l'Entreprise P. et fils, sans qu'il soit indiqué s'ils étaient accompagnés de leur famille. Le 25 juillet 1974, le commissaire de police, agissant sur commission rogatoire, dénombre vingt et une personnes, réparties entre deux célibataires et cinq ménages totalisant neuf enfants, toutes cadres ou ouvriers de la Société P. La décision précise que leur installation a été rendue possible par le rétablissement, par la Société Patricia, des abonnements d'eau, de gaz et d'électricité. Au cours de son audition du 1er juin 1976, G. P., administrateur délégué de la Société Patricia, admet qu'il n'est pas exclu que certains des ouvriers logés aient travaillé de temps à autre sur d'autres chantiers. S. avait déposé, le 9 novembre 1973, une plainte avec constitution de partie civile visant deux faits : le défaut de commencement des travaux dans les trois mois de son départ, et la réoccupation des lieux avant l'achèvement des travaux. Le premier chef a fait l'objet d'une ordonnance de non-lieu du 5 décembre 1975, confirmée par arrêt du 31 janvier 1977. Le second a conduit la Cour à infirmer le non-lieu et à ordonner l'inculpation de P. Renvoyé devant le tribunal correctionnel, celui-ci a relaxé le prévenu le 25 avril 1978 et débouté la partie civile de sa demande de dommages-intérêts. Seule la partie civile a interjeté appel. La décision ne précise pas si la relaxe a été prononcée au visa d'un motif autre que l'interprétation de l'article 35, alinéa 3, mais l'arrêt retient que le tribunal a fondé sa relaxe sur un motif que le prévenu n'avait pas lui-même invoqué. S. sollicite 10 000 francs en réparation des « préjudices de toute nature » résultant de l'occupation irrégulière, qui aurait prolongé de plus d'un an le versement d'un loyer élevé dans le secteur libre. P. soulève, pour sa part, l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'intérêt à agir. ## Question de droit La Cour est saisie de deux questions distinctes, l'une de procédure, l'autre de fond. **Sur le plan procédural**, il s'agit de déterminer l'étendue du pouvoir du juge saisi du seul appel de la partie civile. La Cour relève qu'en l'absence d'appel du ministère public, la relaxe est devenue définitive en ce qui concerne la poursuite pénale, selon une jurisprudence constante que la décision ne cite pas. Elle en déduit que l'appel de la partie civile impose néanmoins « la recherche et la détermination des éléments constitutifs du délit », dès lors que la justification d'un préjudice fonderait l'action civile. **Sur le fond**, la question est de savoir si l'interdiction de réoccupation « en aucun cas » des locaux rendus disponibles, prévue par l'article 35, alinéa 3, de l'ordonnance-loi n° 669, vise uniquement l'occupant évincé, ou s'étend au propriétaire ayant provoqué ou facilité une nouvelle occupation. Une seconde question, subsidiaire, porte sur l'existence et l'évaluation d'un préjudice indemnisable en présence d'une infraction dont l'incidence sur la durée des travaux n'est pas établie. ## Solution et dispositif La Cour écarte l'interprétation du tribunal. Elle relève que le terme « occupation » est employé dans d'autres articles de l'ordonnance-loi dans un sens de fait, distinct de l'acception juridique
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mai 1976, n° 25806 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 mai 1976, n° 25806 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1976/05-20-25806)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 5 février 1971, un engagement de location fut conclu entre le sieur B. L., agissant pour sa mère, A. L., propriétaire d'un appartement, et le sieur P. Ce dernier avait obtenu, en qualité de prioritaire régulièrement autorisé par le service du Logement, la cession des droits locatifs que possédait sur ce logement le sieur M., décédé, cession consentie par le sieur V., légataire de M. Un différend relatif au classement de l'immeuble opposa ensuite la bailleresse au locataire. Saisie de ce litige, la Commission Arbitrale ordonna une expertise par jugement du 24 avril 1975. L'expert n'avait pas encore déposé son rapport à la date de la décision. Dame C., épouse P., mariée sans contrat préalable à Monaco le 10 janvier 1956, engagea une procédure de divorce. Par ordonnance présidentielle du 9 juillet 1975, elle fut autorisée à résider seule au domicile conjugal. Le divorce fut prononcé le 16 octobre 1975 aux torts réciproques des époux, et un notaire fut désigné pour liquider le régime matrimonial. Il apparaissait que les ex-époux étaient convenus, hors l'intervention du notaire, que l'épouse conserverait l'appartement (les termes de la décision sont à cet égard exprès : « apparaissent s'être mis d'accord »). La bailleresse assigna le locataire aux fins de constater l'inexécution de ses obligations de paiement des loyers, de prononcer la résiliation du bail du 5 février 1971 et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, sous astreinte, et d'obtenir le paiement de 5 714,50 francs d'arriérés arrêtés au 31 décembre 1975, outre intérêts et sous réserve des indemnités d'occupation. Dame C. intervint à l'instance par conclusions du 29 janvier 1976. Elle demandait que son intervention soit déclarée fondée au regard du divorce et de l'attribution de la jouissance de l'appartement, et qu'il soit sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, le montant de l'arriéré et le bien-fondé de la résiliation n'étant selon elle pas déterminés. Le défendeur initial soutenait, pour sa part, que l'attribution de la jouissance à son épouse et l'ordonnance du 9 juillet 1975 l'empêchaient d'occuper les lieux, de sorte qu'il devait être mis hors de cause. Le ministère public était représenté par Mme Margossian, substitut général. (Le nombre de mois d'arriérés et le montant mensuel du loyer ne sont pas précisés dans la décision.) ## Question de droit Le litige soulevait deux questions principales. **Première question** : un locataire peut-il opposer au bailleur, pour échapper à une demande en résiliation ou en paiement, une ordonnance judiciaire ayant autorisé son conjoint à résider seul au domicile conjugal ? **Seconde question** : le jugement de divorce, qui n'a pas statué sur l'attribution du logement loué, peut-il opérer novation des relations entre le bailleur et le locataire, par substitution de l'ex-épouse à l'époux dans la qualité de débiteur ? Se posaient accessoirement la question de l'effet de l'intervention de l'ex-épouse (reconnaissance de dette ou non), celle du caractère éventuellement solidaire ou in solidum de l'obligation des ex-époux, et celle du sursis à statuer sollicité au motif de l'expertise en cours. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte l'ensemble des moyens du locataire. Il ju
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 février 1990, n° 25582 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 février 1990, n° 25582 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1990/02-15-25582)) ## Faits et procédure Par contrat de bail d'habitation daté du 22 avril 1988, enregistré le 17 mai suivant, M. P., de nationalité britannique, a pris à bail, à compter du 1er mai 1988, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, un appartement de type studio, moyennant un loyer trimestriel de 9 000 F, outre les charges. Le bail comportait une clause pré-imprimée par laquelle le preneur reconnaissait les lieux « à l'heure actuelle en parfait état de réparation locative ». Aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé. Le preneur soutenait que le bailleur, la Société Agemar, ne avait pas exécuté les travaux de remise en état auxquels il s'était obligé, l'appartement n'étant notamment pas alimenté en eau froide. Par exploit du 14 février 1989, il a assigné la bailleresse en résolution du bail pour inexécution contractuelle, en paiement de la somme de 24 469,60 F (caution, loyers et charges versés d'avance, commission d'intermédiaire, frais d'enregistrement et de timbre), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 1988, et de 5 000 F à titre de dommages et intérêts. La défenderesse a soulevé à titre principal l'incompétence du tribunal, le montant de la demande en paiement étant inférieur au seuil de 30 000 F fixé par l'article 6 du Code de procédure civile. À titre subsidiaire, elle a contesté la valeur probante du constat d'huissier, invoqué la clause de parfait état locatif, reproché au locataire divers manquements (absence de garnissage, défaut d'assurance, non-paiement de loyers) et formé une demande reconventionnelle de 10 500 F au titre du deuxième trimestre, outre 5 000 F de dommages et intérêts. Le constat d'huissier est, selon les écritures, daté tantôt du 26 juillet 1988 (dans les motifs du jugement), tantôt du 29 juillet 1988 (dans l'exposé des moyens du demandeur) ; la discordance n'est pas tranchée par le tribunal. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. **En premier lieu**, une demande en résolution d'un bail d'habitation, assortie d'une demande pécuniaire, peut-elle être regardée comme indéterminée en son montant, ce qui fonde la
## I. Faits et procédure Décision rendue le **26/11/1987** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **25385**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Locaux d'habitation Clau e relative aux charge du preneur - Droit commun de charge - Clau e dérogatoire - Interprétation tricte - Charge dite « commune » : non préci é Il e t d'u age dan la Principauté de Monaco que le propriétaire e t fondé de plein droit à obtenir de e locataire ou occupant le rembour ement ur ju tification, de pre tation et fourniture individuelle relative au menu entretien de l'immeuble, qu'énumère, notamment l'article 24 de la loi n. 669 du 17 eptembre 1959 et qu'il e t tenu par l'article 1560 du Code civil, de faire pendant la durée du bail, toute le réparation autre que locative . Pour déroger à… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > r que la demandere e apparaît fondée en e prétention , et qu'il y a lieu d'y faire droit, étant ob ervé que le quantum de rembour ement de charge « générale foncier » n'e t pa conte té pour la période du 2e eme tre 1977 au 1er eme tre 1986 ; Attendu que le dépen uivent la uccombance ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement, Condamne le défendere e à rembour er à la Société Comer la omme de 43 607,30 F, montant de cau e u -énoncée ; MM. Landwerlin, pré . ; Serdet, ub t. ; MMe Sbarrato et Sanita, av. déf. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25386 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25386 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/11-26-25386)) ## Faits et procédure Un locataire, C. F., occupait un appartement composé de quatre pièces, numérotées 218, 219, 220 et 221. Ces pièces appartenaient à deux propriétaires distincts. Les pièces 220 et 221 relevaient de la Société Bimini (désignée dans le titre comme S.C.I. Bimini), qui les avait acquises le 29 juillet 1985 de B. L.-D. Les pièces 218 et 219 appartenaient à E. L.-D. Les quatre pièces étaient occupées par C. F. au titre des droits locatifs que la Société Prochim tenait de M. L.-D. Le bail originaire, conclu le 7 janvier 1966, avait été renouvelé par écrit le 7 juin 1973 pour une durée de « trois-six-neuf années » à compter du 15 juillet 1974. Ce bail est venu à expiration le 15 juillet 1983. Le locataire étant resté en possession, le tribunal a retenu la formation d'un nouveau bail par application de l'article 1578 du Code civil. Il a qualifié ce bail de location sans écrit, régie par l'article 1576 du même code, conclue à l'année compte tenu d'un loyer annuel de 7 500 F révisable, et résiliable par congé donné trois mois avant l'expiration du bail (article 1579). Deux congés ont été délivrés pour l'échéance du 15 juillet 1986 : - par exploit extrajudiciaire du 9 avril 1986, notifié le jour même, E. L.-D. a donné congé « des locaux qu'il occupe dans l'immeuble . » ; - par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 avril 1986, la Société Bimini a donné congé pour les pièces 220 et 221. Le locataire a reçu cette lettre le 15 avril 1986, soit moins de trois mois avant l'échéance. Deux instances en validation de congé et expulsion ont été jointes d'office par un jugement du 19 mars 1987, qui s'est déclaré compétent et a renvoyé l'affaire au fond. Le locataire a conclu à l'indivisibilité du contrat, à la nullité du refus de renouvellement, à la nullité du congé pour non-respect du préavis de trois mois, et à la nullité du congé de E. L.-D. pour absence des mentions substantielles relatives à la qualité du bailleur et à la portée de sa décision. Il a sollicité, à deux reprises, des dommages-intérêts pour procédure abusive. La Société Bimini réclamait la validation de son congé, une indemnité d'occupation de 2 500 F par mois et 20 000 F de dommages-intérêts. E. L.-D. demandait le rejet des prétentions du locataire, faute pour celui-ci d'établir un préjudice. ## Question de droit La question posée au tribunal était la suivante : lorsque des locaux distincts, appartenant à deux propriétaires différents, sont donnés en location indivisément à un même locataire, l'irrégularité du congé signifié par l'un des bailleurs affecte-t-elle la validité du congé signifié par l'autre, lorsque celui-ci est régulier en la forme et en délai ? Accessoirement se posait la question des conséquences de cette solution sur le régime de reconduction du bail et sur les modalités de sa résiliation ultérieure. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que, « en raison de l'indivisibilité du bail consenti à C. F., l'irrégularité du congé donné par la Société Bimini a pour conséquence de rendre inopérant le congé - fût-il même régulier - donné par E. L.-D. pour les pièces n° 218 et 219 ». Il déduit de cette analyse que le congé de la Société Bimini, délivré moins de trois mois avant l'échéance, « ne peut produire d'effet juridique ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare sans effet le congé donné par la S.C.I. Bimini pour les pièces n° 220
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25275 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 1987, n° 25275 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/02-05-25275)) ## Faits et procédure Le litige concerne un appartement de trois pièces, cuisine, salle de bains et dépendances, situé au deuxième étage d'un immeuble monégasque dénommé « Villa M.-F. ». Les époux B., copropriétaires de ce bien depuis un acte notarié du 19 avril 1979, en occupaient jusqu'alors une fraction à titre de locataires, les époux R. Le premier, de nationalité italienne, et son épouse, de nationalité française, ont notifié aux occupants, par exploit d'huissier du 14 juin 1985, leur intention de reprendre le logement pour leur occupation personnelle, avec effet au 15 juin 1986. Les époux B. ont ensuite assigné les époux R. en validation du congé. Ils exposaient être hébergés gracieusement et ne pas disposer d'un logement personnel. Ils sollicitaient la libération des locaux dans le mois de la signification du jugement, sous astreinte de 300 francs par jour de retard, ainsi que l'exécution provisoire, motivée par l'urgence. Les défendeurs ont conclu au rejet. Ils soutenaient, en premier lieu, que le congé aurait dû coïncider avec un terme de loyer payé. Ils contestaient, en deuxième lieu, la réalité du besoin normal, les attestations d'hébergement étant selon eux dénuées de valeur probante, et relevaient que l'acte d'acquisition mentionnait une occupation antérieure des époux B. dans un logement soumis à la législation protectrice. Ils invoquaient, en troisième lieu, leur qualité d'employés au service privé du Palais princier, assimilés à des fonctionnaires, pour écarter le droit de reprise en vertu de l'article 30 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. ## Question de droit Le tribunal était saisi de trois questions, correspondant aux trois moyens de défense. 1. **La date d'effet du congé.** Le droit de reprise exercé par le propriétaire impose-t-il que le congé prenne effet à l'expiration d'un terme de loyer ? 2. **L'appréciation des besoins normaux.** Le juge doit-il, pour apprécier ces besoins, tenir compte de la situation d'habitation actuelle ou passée du bénéficiaire de la reprise, ou seulement des conditions d'occupation du local repris ? 3. **L'exclusion des locataires étrangers employés de l'État.** Des locataires de nationalité étrangère, employés au service privé du Palais princier, peuvent-ils se prévaloir de l'exclusion prévue par l'article 30 de l'ordonnance-loi n° 669, en raison de leur assimilation statutaire à la fonction publique et de l'ancienneté de leur emploi ? ## Solution et dispositif **Sur le premier moyen**, le tribunal relève qu'« aucune disposition de l'ordonnance-loi n. 669, modifiée, du 17 septembre 1959 n'impose au propriétaire qui entend exercer le droit de reprise prévu par les articles 26 et suivants de ladite ordonnance-loi de notifier son intention par un congé dont la date d'effet se situerait à l'expiration d'un terme du loyer ». La seule exigence légale est un préavis de douze mois, respecté en l'espèce. **Sur le deuxième moyen**, le tribunal juge « qu'il importe peu, pour apprécier les besoins normaux dont doit justifier le propriétaire exerçant le droit de reprise, d'examiner les circonstances et conditions dans lesquelles est logé ledit propriétaire ou a pu l'être dans le passé, dès lors que le critère à prendre en considération s'applique exclusivement à l'occupation du local que l'on entend reprendre ». Il retient que l'appartement de trois pièces, avec cave, n'excède pas les besoins normaux d'un couple de sexagénaires. Il relève en outre que les défendeurs, qui occupent eux-mêmes ce logement, n'ont pas sérieusement contesté ce point. **Sur le troisième moyen**, le trib
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 1986, n° 25206 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mars 1986, n° 25206 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1986/03-28-25206)) ## Faits et procédure La bailleresse, de nationalité monégasque, est propriétaire d'un appartement de deux pièces principales situé au second étage d'un immeuble monégasque. Elle l'a acquis des consorts S. par acte notarié passé les 29 septembre, 3 et 5 octobre 1978. Le locataire, de nationalité française, bénéficie des dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 25 mai et 15 juin 1983, la bailleresse a informé le locataire de son intention d'occuper personnellement le logement. Le 24 mai 1984, elle lui a notifié par exploit d'huissier un congé aux fins de reprise pour occupation personnelle, effectif au 31 mai 1985. Faute de libération spontanée, la bailleresse a assigné le locataire en validation du congé et libération des lieux, avec, au besoin, expulsion de l'occupant et de tous occupants de son chef, sous astreinte comminatoire de 500 francs par jour de retard. Le défendeur a formé deux moyens. À titre principal, il soutenait que l'action était prématurée : la validation du congé ne pouvait être poursuivie avant l'expiration du délai de douze mois prévu par l'article 28 modifié de l'ordonnance-loi, de sorte que l'instance n'aurait dû être introduite qu'après le 31 mai 1985. À titre subsidiaire, il sollicitait un délai de déguerpissement d'un an au moins à compter du 1er juin 1985, en invoquant une grave maladie. ## Question de droit La question posée au tribunal était double. En premier lieu, il s'agissait de savoir si le propriétaire qui entend exercer son droit de reprise aux fins d'occupation personnelle, et qui doit notifier son intention au moins douze mois à l'avance, doit attendre l'expiration de ce délai pour saisir le juge d'une demande de validation du congé. La réponse dépend de la portée de l'exigence de notification : porte-t-elle sur la validité de la notification seule, ou conditionne-t-elle aussi la recevabilité de l'action ? En second lieu, il convenait de déterminer si les autres conditions du droit de reprise étaient réunies et si la demande subsidiaire de délai de déguerpissement, fondée sur un état de santé, pouvait être accueillie. ## Solution et dispositif Le tribunal rejette l'exception de prématurité. Il énonce le principe suivant, placé en tête de la décision : en imposant au propriétaire de locaux d'habitation qui entend exercer son droit de reprise aux fins d'occupation personnelle de notifier au locataire ou à l'occupant son intention de reprise au moins douze mois à l'avance, l'article 28 modifié de l'ordonnance-loi n° 669 « n'exige pas pour autant de ce propriétaire qu'il attende l'expiration de ce délai pour introduire une instance aux fins de validation du congé et libération des lieux ; il s'ensuit que la saisine du Tribunal est valable et non prématurée ». Le raisonnement procède en trois temps. Le tribunal relève d'abord que la bailleresse s'est conformée aux prescriptions de l'ordonnance-loi, puisque l'information préalable par lettres recommandées des 25 mai et 15 juin 1983 précédait le congé du 24 mai 1984, lequel respectait le délai de douze mois. Il ajoute que le comportement du défendeur, qui s'opposait à la demande et sollicitait un délai après la date d'effet du congé, justifiait d'autant plus la saisine du tribunal. Il constate ensuite que les autres condit
# Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 avril 1985, n° 25091 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1985/04-24-25091)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les baux à loyer d'habitation, et plus particulièrement de l'application des critères réglementaires de détermination du prix du loyer d'un local soumis aux dispositions de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. Le litige oppose les propriétaires d'un immeuble (désignés dans l'intitulé de la décision sous l'appellation « Hoirs G. ») à leur locataire (désignée sous l'initiale « M. » dans l'intitulé et comme « Dame P. » dans le corps de l'arrêt). Cette dernière avait pris à bail un appartement qui avait été initialement loué comme appartenant à la sous-catégorie A de la catégorie II au sens de la classification établie par ladite ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. Or, l'immeuble dont dépendait l'appartement litigieux a connu diverses modifications structurelles ainsi que des vicissitudes matérielles affectant tant les parties communes de la fraction d'immeuble concernée que les parties privatives et leurs équipements. Postérieurement à l'entrée dans les lieux de la locataire, l'immeuble a fait l'objet d'une surélévation. Selon les constatations factuelles qui seront ultérieurement dressées par voie d'expertise judiciaire, cette surélévation a été réalisée sans tenir compte de l'harmonie et du style des façades d'origine du bâtiment. À l'occasion de ces transformations ou de l'évolution de l'immeuble, l'escalier de service a été supprimé. Par ailleurs, la qualité intrinsèque de la construction présentait d'importantes lacunes : les matériaux mis en œuvre n'offraient pas une très bonne isolation thermique et, surtout, phonique. Pire encore, ces matériaux présentaient une élasticité excessive qui avait pour conséquence directe d'entraîner le décollement des carrelages. À cela s'ajoutait la présence de canalisations apparentes qui conféraient un caractère médiocre à la finition générale du bâtiment. S'agissant de la configuration interne du local loué, l'appartement ne comportait qu'une seule salle de bains. En outre, sur le plan des équipements intérieurs du logement, un différend est apparu quant à la prise en compte des éléments d'équipement initialement fournis par les propriétaires dans le calcul de la surface corrigée de l'appartement. La locataire avait en effet procédé au remplacement de ces équipements d'origine en raison de leur vétusté. Enfin, parallèlement à la contestation judiciaire élevée par la preneuse sur le classement catégoriel de son logement, des travaux de restauration de l'immeuble avaient été entrepris postérieurement à l'introduction de l'instance, travaux qui n'étaient d'ailleurs pas encore terminés au moment où les juges du fond ont statué. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant le classement de son appartement dans la sous-catégorie A de la catégorie II, la locataire a saisi la juridiction compétente par un exploit introductif d'instance (dont la date exacte n'est pas précisée dans la décision) aux fins de voir déclasser le bien dans une sous-catégorie inférieure et d'obtenir la fixation corrélative de la surface corrigée et du prix du loyer. Une décision avant dire droit (dont la date et la juridiction exacte ne sont pas précisées dans la décision) a été rendue afin de commettre un expert judiciaire avec pour mission d'examiner l'immeuble et l'appartement litigieux au regard des critères de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949. À la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, les premiers juges ont homologué les conclusions du technicien et ont fait droit à la demande de la locataire en classant l'appartement dans la sous-catégorie B de la catégorie II à compter de l'introduction de l'instance, tout en refusant d'intégrer dans le calcul de la surface corrigée les équipements d'origine remplacés par la locataire. Les propriétaires ont interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt confirmatif rendu le 27 mars 1984, la Cour d'appel de Monaco a intégralement maintenu la décision des premiers juges par motifs propres et adoptés. Elle a confirmé le déclassement du local de la sous-catégorie II A vers la sous-catégorie II B, fixé la prise d'effet de ce changement à la date de l'exploit introductif d'instance sans tenir compte des travaux de restauration postérieurs et inachevés, et exclu du calcul de la surface corrigée les équipements initiaux frappés de vétusté. Mécontents de cette issue, les propriétaires ont formé un pourvoi en révision le 29 mai 1984 contre l'arrêt de la Cour d'appel du 27 mars 1984. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, les demandeurs au pourvoi, représentés par leur avocat-défenseur, ont développé une argumentation articulée autour de trois moyens distincts. Le premier moyen, divisé en quatre branches, attaquait le chef de l'arrêt ayant prononcé le déclassement de l'appartement en sous-catégorie II B, en reprochant à la Cour d'appel une violation ou une méconnaissance de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 : - Dans une première branche, le pourvoi soutenait que les juges d'appel s'étaient fondés sur des critères inopérants car étrangers au texte réglementaire, en faisant valoir que l'état d'entretien de l'immeuble, son peu de séduction architecturale et l'existence de canalisations apparentes étaient sans rapport avec les éléments d'appréciation limitativement prévus par l'article 3 de l'ordonnance précitée. - Dans une deuxième branche, les propriétaires faisaient grief à l'arrêt d'avoir retenu la suppression de l'escalier de service pour refuser le classement en catégorie II A, alors que, selon leur lecture du texte, l'absence d'escalier de service s'oppose seulement au classement d'un immeuble dans la première catégorie (catégorie I). - Dans une troisième branche, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir ajouté à la loi en exigeant que l'isolation phonique et thermique soit « très bonne » pour permettre le classement de l'immeuble en sous-catégorie A, et de s'être abstenue de rechercher si cette isolation n'était pas simplement « satisfaisante », méconnaissant ainsi les prescriptions de l'article 3. - Dans une quatrième branche, enfin, les demandeurs soutenaient que le critère tiré du nombre de salles de bains n'est envisagé par l'ordonnance que pour différencier les immeubles de la catégorie I de ceux de la catégorie II A, et ne pouvait donc servir à rétrograder le bien de la catégorie II A vers la catégorie II B. Le deuxième moyen du pourvoi portait sur l'application dans le temps de la décision de classement et la date d'appréciation de l'état de l'immeuble. Les demandeurs reprochaient à l'arrêt d'avoir décidé que l'immeuble aurait le classement retenu (catégorie II B) depuis l'introduction de l'instance, alors que la Cour d'appel aurait dû, selon eux, pour déterminer ce classement, se placer à la date d'achèvement des travaux d'amélioration entrepris, lesquels auraient pu faire passer le bien dans une sous-catégorie supérieure. Le troisième moyen, enfin, critiquait les modalités de calcul de la surface corrigée de l'appartement. Les propriétaires faisaient grief à la Cour d'appel d'avoir refusé de tenir compte des éléments d'équipement qu'ils avaient initialement fournis et de ne pas avoir recherché si ces équipements n'étaient pas encore en état de fonctionnement normal au moment précis où ils avaient été unilatéralement remplacés par la locataire. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une série de trois questions juridiques distinctes mais complémentaires, toutes relatives au contentieux de la fixation judiciaire du loyer dans le secteur réglementé par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 : 1. **Sur l'étendue du contrôle de légalité en matière de classement catégoriel (Premier moyen) :** Quelle est la marge d'appréciation des juges du fond lorsqu'ils vérifient les critères fixés par l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 pour déterminer la catégorie et la sous-catégorie d'un local loué ? Plus précisément, le juge du fond peut-il combiner divers déficits qualitatifs (défaut d'harmonie architecturale après surélévation, suppression de l'escalier de service, insuffisance de l'isolation phonique et thermique causant le décollement des carrelages, médiocrité des finitions liée à des canalisations apparentes, présence d'une seule salle de bains) pour rétrograder souverainement un bien de la sous-catégorie II A à la sous-catégorie II B, ou est-il lié par une affectation stricte et étanche de chaque critère légal à une catégorie déterminée sous le contrôle rigoureux du juge de cassation ? 2. **Sur la date de prise d'effet du déclassement et l'incidence des travaux en cours d'instance (Deuxième moyen) :** À quelle date le juge doit-il se placer pour apprécier les caractéristiques de l'immeuble et fixer le point de départ d'un changement de sous-catégorie sollicité par le preneur ? Doit-il arrêter son appréciation et faire rétroagir le classement au jour de la contestation formalisée par l'exploit introductif d'instance, ou est-il tenu de différer son appréciation à la date d'achèvement de travaux de restauration entrepris par le bailleur postérieurement à l'assignation et non encore achevés ? 3. **Sur la prise en compte des équipements remplacés par le preneur dans la surface corrigée (Troisième moyen) :** Lors de la détermination de la surface corrigée du local, les juges du fond qui écartent du décompte les éléments d'équipement fournis à l'origine par le bailleur mais remplacés par le locataire sont-ils tenus de rechercher formellement si ces équipements étaient encore en état de fonctionnement normal lors de leur remplacement, ou la seule constatation que ce remplacement était justifié par leur vétusté suffit-elle à fonder légalement leur décision ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par les propriétaires, la Cour de révision déploie un raisonnement structuré qui consacre avec force le pouvoir souverain d'appréciation des juridictions du fond tout en validant la rigueur juridique des règles temporelles et matérielles appliquées par la Cour d'appel. #### 1. L'affirmation du pouvoir souverain des juges du fond dans l'appréciation globale des éléments de confort (Premier moyen) En réponse aux quatre branches très techniques du premier moyen, qui tentaient d'enfermer l'application de l'article 3 de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 dans une grille de lecture mécanique et cloisonnée, la Cour de révision pose d'emblée un principe directeur dépourvu d'ambiguïté : « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure ». (On notera que si le sommaire de la décision publié emploie le verbe « entraver », le corps même de l'arrêt utilise bien le terme « entraîner », qui restitue exactement la logique du déclassement vers la sous-catégorie inférieure). Ce principe posé, la Haute juridiction procède néanmoins à un contrôle de la motivation de l'arrêt attaqué pour vérifier que les juges d'appel ont légalement justifié leur décision au regard du texte applicable. Elle relève ainsi que la Cour d'appel, statuant par motifs adoptés des premiers juges et homologuant le rapport de l'expert judiciaire, a mis en évidence une série convergente de cinq constatations matérielles affectant la fraction d'immeuble et l'appartement : - Premièrement, sur le plan architectural, la surélévation de l'immeuble, intervenue après l'entrée dans les lieux de la locataire, n'a pas respecté l'harmonie et le style des façades d'origine ; - Deuxièmement, sur le plan des équipements collectifs et de la distribution, l'escalier de service a été purement et simplement supprimé ; - Troisièmement, sur le plan de la qualité constructive, les matériaux employés n'offrent pas une très bonne isolation thermique et surtout phonique, leur élasticité excessive provoquant un vice matériel manifeste, à savoir le décollement des carrelages ; - Quatrièmement, sur le plan de l'état intérieur, la présence de canalisations apparentes confère un caractère médiocre à la finition du bâtiment ; - Cinquièmement, sur le plan des équipements sanitaires privatifs, l'appartement ne dispose que d'une seule salle de bains. La Cour de révision synthétise ces éléments en observant que les juges du fond ont ainsi constaté que « la fraction d'immeuble dont dépend l'appartement litigieux ne présentait pas la plupart des caractères exigés par l'ordonnance susvisée pour son classement dans la sous-catégorie A de la catégorie II ». Par cette approche globale — illustrée par l'expression « la plupart des caractères » —, la Cour de révision balaye l'argumentation analytique du pourvoi. Elle refuse de censurer individuellement chaque critère retenu par la Cour d'appel (tels que la finition, l'harmonie des façades, le degré d'isolation ou le nombre de salles de bains), considérant que c'est l'accumulation et la convergence de ces déficiences par rapport au standard légal de la catégorie II A qui justifient légalement le basculement souverainement prononcé vers la sous-catégorie II B. #### 2. La fixation de la date d'appréciation et d'effet du classement au jour de l'exploit introductif d'instance (Deuxième moyen) Abordant le deuxième moyen, la Cour de révision approuve sans réserve la méthode temporelle suivie par les juges d'appel (« la Cour d'appel relève exactement... et refuse à bon droit... »). Ici, le contrôle exercé n'est plus un simple renvoi au pouvoir souverain, mais un véritable contrôle de droit sur les effets dans le temps de l'action en contestation de classement. Le raisonnement de la Cour s'articule autour de deux propositions complémentaires : - D'une part, le changement de sous-catégorie de la fraction d'immeuble dont dépend le logement ne peut produire d'effet juridique avant que le locataire n'ait élevé sa contestation par la voie de l'exploit introductif d'instance. La date de l'assignation constitue donc le point de départ légal du nouveau classement (et, partant, du nouveau loyer qui en découle). - D'autre part, et par voie de conséquence logique, le juge saisi d'une telle demande de reclassement doit apprécier l'état du bien au jour de cette demande initiale. La Cour d'appel a donc refusé « à bon droit » de prendre en considération des travaux de restauration qui présentaient un double défaut rédhibitoire au regard du litige : ils étaient postérieurs à l'acte introductif d'instance et, de surcroît, ils n'étaient pas encore terminés lorsque la juridiction a statué. Un bailleur ne saurait en effet paralyser le droit acquis du locataire au déclassement de son logement au jour de sa demande en invoquant des travaux d'amélioration futurs ou inachevés. #### 3. L'exclusion des équipements d'origine par la seule constatation de leur vétusté (Troisième moyen) Enfin, sur le troisième moyen relatif au calcul de la surface corrigée, les propriétaires tentaient de caractériser un défaut de base légale en reprochant à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché si les équipements qu'ils avaient fournis, bien que remplacés par la preneuse, n'étaient pas néanmoins « encore en état de fonctionnement normal » lors de ce remplacement. La Cour de révision écarte ce grief par une réponse d'une grande fermeté logique : « Mais attendu que les juges du fond relèvent que le remplacement par la locataire des équipements d'origine était justifié par leur vétusté ; Que par cette seule constatation ils ont légalement justifié leur décision ». Le raisonnement est implacable : la notion de vétusté constatée par les juges du fond comme justifiant le remplacement de l'équipement est, par nature, exclusive d'un état de fonctionnement normal susceptible de valoriser le bien au profit du bailleur dans le calcul de la surface corrigée. Dès lors qu'un équipement est reconnu vétuste au point de légitimer son remplacement par le preneur, le juge n'a pas à procéder à une recherche supplémentaire, qui serait contradictoire ou surabondante, sur son prétendu fonctionnement normal. La constatation souveraine de la vétusté justifiant le remplacement suffit à elle seule à priver le bailleur du droit de se prévaloir de ces équipements pour majorer la surface corrigée du local. ### C. Le dispositif Au terme de cet examen, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 24 avril 1985 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de référence dans le contentieux de l'application de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 régissant le prix des loyers de certains locaux d'habitation en Principauté. Son apport essentiel réside dans la délimitation précise des offices respectifs des juges du fond et du juge de cassation face à une réglementation technique particulièrement détaillée. #### 1. L'articulation entre critères réglementaires et appréciation souveraine du juge du fond La législation spéciale sur les loyers, telle qu'issue de l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949, repose sur une méthode de tarification objective dite de la « surface corrigée ». Dans ce système, le prix licite du loyer dépend directement du classement de l'immeuble (ou de la fraction d'immeuble) et du local dans une catégorie et une sous-catégorie déterminées (en l'espèce, la catégorie II et ses sous-catégories A et B), chacune correspondant à des standards précis de qualité architecturale, de construction, de confort et d'équipement définis par l'article 3 de ladite ordonnance. Une telle technicité législative fait naître une tension classique en droit du contentieux : les descriptions figurant à l'article 3 constituent-elles des qualifications juridiques strictes, soumises au contrôle lourd de la Cour de révision, ou de simples directives d'appréciation factuelle abandonnées à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré ? La thèse développée par le premier moyen du pourvoi plaidait résolument pour la première approche. Les demandeurs procédaient à une exégèse pointilliste de l'article 3 de l'ordonnance de 1949 : selon eux, chaque critère mentionné par le texte (escalier de service, degré d'isolation « très bonne » ou « satisfaisante », nombre de salles de bains) était légalement assigné à une frontière catégorielle précise (par exemple, la distinction entre la catégorie I et la catégorie II A) et ne pouvait être transposé par le juge pour opérer une distinction entre la sous-catégorie II A et la sous-catégorie II B. De même, ils soutenaient que des éléments non expressément formulés dans les mêmes termes par le texte (l'état d'entretien, le peu de séduction architecturale résultant d'une surélévation disharmonieuse, la présence de canalisations apparentes affectant la finition) devaient être radicalement exclus du raisonnement judiciaire sous peine de violation de la loi. En énonçant le principe selon lequel « il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement si l'absence de certains éléments de confort prévus par l'ordonnance n° 77 du 22 septembre 1949 est de nature à entraîner le classement de l'immeuble dans la sous-catégorie inférieure », la Cour de révision rejette cette conception mécanique et rigide du contrôle de légalité. Toutefois, l'analyse attentive de l'arrêt révèle que la Cour de révision n'abdique pas tout contrôle de
# Cour d'Appel de Monaco, 08 janvier 1985, n° 25066 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 08 janvier 1985, n° 25066 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/01-08-25066)) ## Faits et procédure Un propriétaire, B. L., envisageait de vendre un immeuble sis à Monaco. Par acte du 11 août 1983, il notifia aux locataires et occupants les conditions de la vente, afin de leur permettre d'exercer le droit de préemption prévu par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les loyers d'habitation. Le prix était fixé à 3 500 000 francs, dont 1 500 000 francs payables comptant et un solde de 2 000 000 de francs converti en une rente viagère annuelle de 120 000 francs, indexée. B. L. et sa belle-sœur conservaient en outre la jouissance des appartements qu'ils occupaient dans l'immeuble. Le 19 août 1983, les locataires signifièrent au vendeur et au notaire leur intention d'exercer le droit de préemption aux conditions envisagées. Postérieurement, B. L. fut placé, à la requête du ministère public, sous la protection d'un administrateur judiciaire désigné en application de l'article 410-19 du Code civil (désignation dont la date de prise de fonctions n'est pas précisée dans la décision). Le tribunal de première instance, par jugement du 1er mars 1984, débouta les locataires de leur demande. Il retint que l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 devait recevoir une interprétation restrictive, le droit de préemption ne pouvant être admis que si la location portait sur l'ensemble des droits cédés. Il constata que sur les onze appartements de l'immeuble, huit seulement étaient loués et occupés par les demandeurs, tandis que le magasin, un appartement vacant et les locaux occupés par le vendeur et sa belle-sœur ne l'étaient pas à leur profit. Le tribunal jugea enfin que la réponse du défendeur, qui s'en était remis à la sagesse du tribunal, équivalait à une contestation de la demande. Les époux Z. et autres interjetèrent appel. Ils soutenaient que la jurisprudence invoquée était étrangère au litige, que la lettre de l'article 40 visait distinctement le « local loué » et l'« immeuble », que le vendeur n'avait pas véritablement contesté la demande, et qu'à supposer un défaut d'intérêt, celui-ci aurait dû être relevé d'office. Par arrêt du 8 janvier 1985, la Cour d'appel confirma le jugement en toutes ses dispositions. Le pourvoi en révision fut rejeté par arrêt de la Cour de révision du 9 octobre 1985. ## Question de droit L'arrêt soulève deux questions distinctes. La première est d'ordre procédural : la règle « pas d'intérêt, pas d'action » peut-elle être invoquée contre le défendeur, et doit-elle être relevée d'office par le juge, y compris pour la première fois en appel ? La seconde est de fond : le locataire qui n'occupe qu'une partie de l'immeuble mis en vente peut-il exercer le droit de préemption que lui confère l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 sur l'ensemble de l'immeuble ? ## Solution et dispositif La Cour répond à la première question en deux temps. Elle relève, d'une part, que la sanction du défaut d'intérêt à agir est l'irrecevabilité de la demande, de sorte que la règle ne peut être opposée au défendeur. Elle énonce, d'autre part, que la règle « pas d'intérêt, pas d'action » édicte une fin de non-recevoir liée au fond. Celle-ci peut être soulevée « à toute hauteur de la procédure et pour la première fois en appel », mais elle n'est pas d'ordre public. Le juge n'avait donc pas à la relever d'office, « à supposer qu'elle eût été applicable ». Sur le fond, la Cour adopte le motif des premiers juges selon lequel « le but de l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 est de permettre au locataire, en cas de vente de l'immeuble ou du local par lui occupé, de s'en porter acquéreur aux mêmes conditions ». Elle ajoute que « admettre le contraire reviendrait en effet à permettre à un locataire qui n'occupe qu'une partie de l'immeuble mis en vente de réaliser une opération immobilière sans rapport avec la protection des droits découlant de son titre exclusif que le législateur a entendu lui assurer ». Constatant qu'il n'est pas contesté que les appelants ne sont pas locataires ou occupants de la totalité de l'immeuble, elle en déduit le rejet de l'appel. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déboute les époux Z.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 juin 1987, n° 25349 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 04 juin 1987, n° 25349 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/06-04-25349)) ## Faits et procédure Par acte de Maître J.-C. Rey, notaire à Monaco, du 11 mars 1982, plusieurs copropriétaires indivis, membres de l'hoirie G.-L., constituent entre eux une société civile particulière à objet immobilier, la « Société civile immobilière Vallon de la Rousse ». Le jour même de sa constitution, ils apportent à cette société une villa dite « Villa V. B. », sise à Monte-Carlo. Le capital social, fixé à 3 144 000 F, est divisé en 160 parts d'intérêts réparties en proportion des apports. La propriété et la jouissance du bien sont transférées dès le 11 mars 1982. L'acte mentionne que la villa est occupée par C. C., locataire. Par acte distinct du même notaire, daté du 11 mars 1982, les associés, à l'exception de J.-E. L., cèdent à la S.C.I. « Villa Flor » 130 parts moyennant le prix de 2 554 500 F. Par acte sous seings privés du 11 mars 1985, enregistré le 11 avril suivant, J.-E. L. cède ses 30 parts restantes à la S.C.I. Villa Flor pour 589 500 F. Cette dernière détient alors l'intégralité des 160 parts. Par acte Rey du 2 avril 1985, la dissolution de plein droit de la S.C.I. Vallon de la Rousse est constatée, la S.C.I. Villa Flor, unique associée, devenant propriétaire de l'immeuble. Par exploit du 23 octobre 1986, C. C. assigne la S.C.I. Villa Flor. Il demande au tribunal de qualifier de vente l'apport en société, de constater qu'il bénéficiait d'un droit de préemption qu'il n'a pas été mis en mesure d'exercer sur le fondement de l'article 40 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959, d'annuler l'apport, de lui donner acte de son intention d'acquérir le bien « aux prix et conditions correspondant à l'apport en société », et de se réserver l'action en réparation du préjudice causé par le congé. La défenderesse conclut au rejet. Elle soutient que l'apport en société échappe au droit de préemption, que l'opération s'inscrit dans un remembrement immobilier légalement organisé, et que la demande procède d'une intention de nuire. Elle forme une demande reconventionnelle en dommages-intérêts, provisoirement chiffrée à 1 F. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première porte sur le champ du droit de préemption du locataire : l'article 40 de l'ordonnance-loi n. 669 ouvre-t-il ce droit en cas de « cession à titre onéreux » lorsque le bien loué est apporté à une société civile ? La seconde est accessoire : le transfert de propriété résultant
# Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 1984, n° 25977 > **Décision commentée :** Cour d'Appel de Monaco, 08 mai 1984, n° 25977 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/05-08-25977)) **Juridiction :** Cour d'appel de Monaco **Date :** 8 mai 1984 **Parties :** M. (appelant, locataire-gérant) c/ Dame R. (bailleresse), Sieur F. (co-intimé, dont l'avocat s'est déconstitué) et Dame J. (séquestre) **Matière :** procédure de référé ; bail de locaux à usage d'habitation et de fonds de commerce ; clause résolutoire de plein droit **Formation :** MM. Vialatte, premier président ; Truchi, premier substitut du procureur général (le numéro de chambre et la composition complète de la formation ne sont pas précisés dans la décision) ## Faits et procédure Par contrat du 28 septembre 1981, Dame R. a donné en location-gérance à M. le fonds de commerce d'hôtel meublé dénommé « Hôtel R. M. », sis à Monte-Carlo, pour une durée de cinq ans à compter du 1er octobre 1981. Le loyer de gérance était fixé à 9 000 francs par mois pour les vingt premiers mois, puis à 10 000 francs pour les quarante mois suivants, outre le loyer des murs. Le contrat comportait sous la rubrique « Extinction de la présente location » une clause prévoyant la fin de la location « de plein droit » en cas de non-paiement exact à leur échéance des termes de loyer. Le fonds ayant été fermé par décision administrative, le locataire-gérant soutient que la location n'a pu prendre effet à la date contractuelle et situe le début de l'exploitation au 1er septembre 1982. Une ordonnance de référé du 9 février 1983 a désigné un séquestre, Dame J., et M. a consigné entre ses mains le montant de la location-gérance dont il se reconnaissait débiteur. Un commandement de payer, reproduisant les termes de la clause résolutoire, a été notifié à M. le 27 avril 1983. Il sommait le locataire de payer entre les mains du séquestre la somme de 268 670,90 francs au titre des loyers de gérance (T.V.A. incluse) pour la période du troisième trimestre 1981 au deuxième trimestre 1983, outre une somme de 72 000 francs. L'assignation en référé a été délivrée le 30 mai 1983. Par ordonnance du 18 juillet 1983, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit de la location-gérance, ordonné l'expulsion de M. et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification, et prévu une astreinte provisoire de 500 francs par jour de retard pendant deux mois. M. a interjeté appel. Il soutenait que le juge des référés était incompétent faute de clause attributive de compétence, que le juge du fond était déjà saisi dans le cadre d'une procédure en validité de saisie, et qu'une contestation sérieuse existait quant à l'interprétation de la clause résolutoire. La bailleresse conclut à la confirmation. Le séquestre s'en est rapporté à justice. ## Question de droit La question posée était double. En premier lieu, le juge des référés, saisi d'une demande de constatation de la résiliation de plein droit d'une location-gérance, pouvait-il déclarer sérieuse ou non la contestation tenant à la mise en jeu de la clause résolutoire, en particulier lorsque le locataire soutenait que la date d'effet du contrat devait être interprétée ? En second lieu, l'absence de clause attributive de compétence au juge des référés dans le contrat faisait-elle obstacle à la saisine de ce juge pour l'application d'une clause résolutoire de plein droit ? ## Solution et dispositif La Cour répond positivement sur les deux points. Elle rappelle, d'une part, que le juge des référés dispose d'un pouvoir d'appréciation « superficiel et au premier degré » qui l'autorise, « sinon à dire le droit sur la situation conflictuelle qui lui est soumise, du moins à relever les circonstances de fait résultant des éléments de la cause et non sujettes à discussion ou à interprétation, ainsi que les conséquences juridiques découlant de ces circonstances et permettant de déclarer sérieuse ou non la difficulté soulevée ». D'autre part, elle énonce que, « en cas d'urgence, il a compétence pour connaître d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolut
**Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25059** > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25059 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1984/03-27-25059)) ## Faits et procédure La dame P., locataire d'un appartement situé au sixième étage de l'immeuble dénommé « Villa G. », propriété de l'hoirie G., a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation d'une demande en modification de classement et de surface corrigée. Par jugement du 3 mars 1983, cette commission a homologué le rapport de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une décision antérieure, en date du 17 février 1981. Elle a classé la fraction d'immeuble dont dépend le logement en catégorie 2B, fixé la surface corrigée à 125 m² jusqu'à la fin février 1978, puis à 152,20 m² à compter du 1er mars 1978, et limité le droit de la locataire à la révision de la valeur locative et du loyer à compter du 17 mars 1977, date de son exploit introductif d'instance. Les hoirs G. ont interjeté appel. Ils soutenaient que le rapport d'expertise était entaché d'erreurs graves et manifestes, tant sur la composition de la surface corrigée que sur la classification de l'immeuble. Ils critiquaient notamment la non-prise en compte d'installations initiales remplacées par la locataire, l'appréciation des coefficients d'ensoleillement et de vues, la qualification d'« annexe » retenue pour une pièce présentée comme une chambre, et le recours à l'absence d'escalier de service comme critère de classement. À l'appui de ces critiques, ils produisaient une publicité relative à un immeuble voisin et une consultation d'un évaluateur immobilier datée du 11 janvier 1984. Cet évaluateur estimait que l'immeuble devait être classé en catégorie 2A et que son coefficient d'entretien était de 2,30, et non de 1,35. À titre très subsidiaire, les appelants demandaient la désignation d'un nouvel expert, dont les opérations ne pourraient intervenir qu'après l'achèvement de travaux de restauration encore en cours. L'intimée concluait à la confirmation du jugement, en faisant valoir que les constatations du mandataire de justice devaient primer l'avis d'un consultant unilatéralement sollicité. Un pourvoi a été formé contre l'arrêt confirmatif. La Cour de révision l'a rejeté par arrêt du 24 avril 1985. ## Question de droit Deux questions se posaient à la Cour d'appel. La première portait sur les critères de classement d'un immeuble dans une catégorie donnée. Il s'agissait de déterminer si les juges du fond pouvaient fonder ce classement sur la nature du gros œuvre, la composition de l'immeuble, ses installations et son état actuel, à l'exclusion d'autres éléments invoqués par les appelants, tels que l'existence d'un ascenseur ou l'absence d'escalier de service. La seconde question était d'ordre probatoire. Il convenait de savoir si les juges pouvaient entériner les conclusions d'un expert judiciaire face à l'avis contraire d'un consultant privé produit en appel, et si la demande subsidiaire de nouvelle expertise devait être accueillie. ## Solution et dispositif La Cour déclare les appelants non fondés et confirme le jugement entrepris. Son raisonnement est bref. Elle relève, d'une part, que les hoirs G. « n'émettent pas de reproches précis et directs à l'égard de la décision déférée, hormis celui d'avoir fait fond sur le rapport de l'architecte-ingénieur L. ». D'autre part, elle constate que les premiers juges ont « scrupuleusement analysé les critiques formulées à rencontre du travail expertal », qu'ils ont « entériné par des motifs pertinents » que la Cour « estime devoir adopter et faire siens ». Elle écarte enfin l'argument tiré de la poursuite de travaux de restauration après le 17 février 1981, travaux « d'ailleurs non encore terminés », et en tire la conséquence de la succombance des appelants. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Déclare les hoirs G. non fondés en leur appel ; > Confirme le jugement rendu le 3 mars 1983 par la Commission arbitrale des loyers d'habitation ; » Le texte ne ment
# Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 janvier 1976, n° 25780 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1976/01-20-25780)) ## Faits et procédure Le litige porte sur le loyer d'un jardin occupé à titre d'annexe d'un local d'habitation principal de cinq pièces, situé dans la construction dite « Villa I. », à Monaco. Le locataire, M. B., occupait ce local et le jardin, et ces derniers étaient soumis au circuit locatif. Les bailleurs étaient les co-propriétaires de l'immeuble. Par jugement du 26 juin 1975, le Tribunal de Première Instance s'est déclaré compétent pour fixer, à défaut d'évaluation amiable, le loyer du jardin. Il a fixé ce loyer à 250 francs par mois et condamné le locataire à payer 3 500 francs pour la période du 1er janvier 1974 au 1er mars 1975. Seul M. B. a interjeté appel, d'un appel limité. En cause d'appel, il renonce à l'exception d'incompétence soulevée en première instance. Il demande la réformation du jugement et que son offre de 70 francs mensuels soit déclarée satisfactoire. Il invoque trois arguments : le loyer du jardin serait disproportionné par rapport au loyer du local principal, qui s'élève à un peu plus de 300 francs ; les avantages tirés du jardin, enserré par les immeubles voisins et privé de vue, auraient été surestimés ; enfin, un procès-verbal de conciliation, dressé à la suite d'une expertise ordonnée en août 1973, aurait fixé à 300 francs l'indemnité due pour la privation de jouissance du jardin pendant deux mois. Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris. ## Question de droit La décision soulève deux questions. La première est de compétence. Les juridictions de droit commun sont-elles compétentes pour fixer le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local visé par l'article 37 de la loi n° 497, à défaut d'évaluation amiable, alors que la Commission arbitrale est également compétente en matière locative ? La Cour relève que la répartition des compétences entre ces deux juridictions est d'ordre public, de sorte qu'elle doit être examinée d'office, même en l'absence de contestation en appel. La seconde est de fond. Quels critères retenir pour évaluer le loyer d'un jardin annexe ? Plus précisément, la proportion entre le loyer du local principal et celui de l'annexe est-elle un critère pertinent ? Un procès-verbal de conciliation peut-il valoir évaluation de la privation de jouissance ? ## Solution et dispositif **Sur la compétence.** La Cour retient la compétence des juridictions de droit commun « en adoptant les motifs des premiers juges ». Le sommaire de la décision énonce que ces juridictions sont compétentes « à défaut d'une évaluation amiable » sur le loyer d'un jardin loué ou occupé accessoirement à un local d'habitation. **Sur le montant du loyer.** La Cour approuve le Tribunal d'avoir fixé le loyer à 250 francs par mois. Elle s'appuie sur la constatation que le jardin de 133 m², « complanté d'essences méditerranéennes et exotiques ainsi que de plantes florales », constitue pour le locataire « un facteur, particulièrement rare à Monaco, d'agrément et de commodité ». Le sommaire évoque à ce titre un « critère propre à Monaco ». **Sur les arguments de l'appelant.** La Cour écarte chacun d'eux : - *Proportion avec le local principal* : « il n'existe aucune nécessaire proportion entre le loyer d'un local principal et celui d'une annexe ». - *Procès-verbal de conciliation* : il ne s'agit « pas d'un rapport d'expertise, mais d'un procès-verbal de conciliation comportant, comme toutes les transactions,
# Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1973, n° 25642 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 10 mai 1973, n° 25642 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1973/05-10-25642)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 10 mai 1973 s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant le secteur locatif protégé et le contrôle administratif de l'affectation des locaux à usage d'habitation, telle qu'issue de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. Elle met aux prises les prérogatives d'un propriétaire immobilier désireux de restructurer son bien avec les exigences de déclaration de vacance supervisées par l'administration monégasque et sanctionnées tant pénalement que pécuniairement. À l'origine de ce contentieux se trouve un bien immobilier situé à Monaco, consistant en un appartement composé de six pièces principales, qui formait l'intégralité du second étage d'un immeuble dénommé « Villa M. ». Le propriétaire de ce bien, le sieur B., avait entrepris de longue date des démarches visant à modifier la configuration matérielle et juridique de ce lot. Ainsi, dès le 27 novembre 1968, alors même que les lieux étaient encore occupés, le sieur B. avait sollicité auprès de l'administration compétente l'autorisation de procéder à des travaux d'aménagement et de transformation, dans le dessein de diviser ce grand appartement unique en deux unités d'habitation distinctes et plus modestes. Parallèlement à ces démarches administratives relatives à la transformation physique des lieux, le propriétaire poursuivait la libération juridique et matérielle de son bien. Le 30 juin 1969, le sieur B. obtint l'expulsion du locataire en place, le sieur W. Cette libération des locaux ouvrait, en principe, une période de vacance soumise aux prescriptions impératives de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959, laquelle impose aux propriétaires de déclarer à l'administration la vacance des locaux d'habitation afin de permettre le contrôle du marché locatif. Toutefois, le sieur B., poursuivant son projet de restructuration, n'effectua pas immédiatement la déclaration de vacance correspondant à l'état originel de l'appartement. Au contraire, par une lettre en date du 22 octobre 1969 adressée au Service du Logement, il confirma formellement à l'administration son intention de diviser son appartement. Malgré cette correspondance faisant état de ses projets, l'absence de déclaration formelle de vacance dans les délais légaux consécutifs au départ du locataire W. déclencha des poursuites pénales à son encontre. Le 6 avril 1970, la Chambre des appels correctionnels rendit un arrêt déclarant le sieur B. coupable d'avoir omis de faire la déclaration de vacance prévue par l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. Outre la sanction du manquement passé, la juridiction répressive assortit sa décision d'une mesure d'injonction à caractère comminatoire : elle condamna le propriétaire à accomplir ladite formalité de déclaration de vacance dans un délai de quinze jours à compter de la date de l'arrêt, soit à partir du 6 avril 1970, sous peine d'une astreinte fixée à dix francs par jour de retard. Placé sous la menace directe de cette astreinte courant à bref délai, le sieur B. s'exécuta dans le délai prescrit, mais selon des modalités reflétant l'état d'avancement de ses démarches administratives parallèles. Le 16 avril 1970, soit dix jours après le prononcé de l'arrêt correctionnel et donc à l'intérieur du délai de quinze jours qui lui était imparti, il déposa non pas une, mais deux déclarations de vacance. Ces deux déclarations portaient sur deux appartements de trois pièces principales chacun, présentés comme étant issus de la division du local de six pièces antérieurement libéré par le sieur W. Le propriétaire prit soin d'assortir ces déclarations d'une réserve expresse quant à la date de mise à disposition effective des lieux : il précisa que ces deux appartements seraient disponibles trois mois après l'obtention de l'autorisation de transformation qu'il avait sollicitée dès le mois de novembre 1968. Dès le lendemain de cette déclaration, soit le 17 avril 1970, le sieur B. saisit le Tribunal Suprême d'un recours dirigé contre la décision implicite de refus née du silence gardé par l'Administration sur sa demande d'autorisation de travaux d'aménagement et de transformation déposée le 27 novembre 1968. C'est dans ce contexte d'imbrication étroite entre une exécution sous réserve de l'injonction pénale et un contentieux administratif pendant devant le Tribunal Suprême qu'intervint le Directeur des Services Fiscaux. Estimant que les deux déclarations conditionnelles souscrites le 16 avril 1970 ne satisfaisaient nullement aux prescriptions de l'Ordonnance-loi n° 669 ni aux injonctions contenues dans l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970, l'administration fiscale considéra que le retard perdurait et que l'astreinte était due. En conséquence, le Directeur des Services Fiscaux fit délivrer à l'encontre du sieur B. une contrainte pour le recouvrement du montant de l'astreinte prononcée et lui fit signifier un commandement de payer. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant l'exigibilité de l'astreinte et la régularité des poursuites engagées par l'administration fiscale, le sieur B. forma opposition à la contrainte et au commandement de payer qui lui avaient été délivrés. Le litige, désormais déplacé sur le terrain civil de l'exécution des mesures de recouvrement forcé, fut porté devant les juridictions du fond de la Principauté. En première instance (dont la date exacte et la juridiction ne sont pas précisées dans la décision, bien que la mention d'un « arrêt confirmatif » atteste qu'il fût fait droit à l'opposition du débiteur dès le premier degré de juridiction), les premiers juges accueillirent favorablement la demande du propriétaire. Sur appel de l'administration, la Cour d'appel de Monaco, par un arrêt rendu le 26 juin 1972, confirma la décision entreprise et prononça la nullité de la contrainte ainsi que du commandement de payer signifiés au sieur B. Pour statuer ainsi, les juges d'appel adoptèrent les motifs des premiers juges et y ajoutèrent leurs propres constatations, estimant en substance qu'au regard du contentieux des travaux en cours et des réserves émises, le propriétaire avait valablement accompli son obligation déclarative dans le délai imparti, privant ainsi de fondement le recouvrement de l'astreinte. Mécontent de cette issue, M. le Conseiller d'État, Directeur des Services Fiscaux de la Principauté de Monaco, représenté par Maître Marquet, avocat-défenseur, forma un pourvoi en révision le 10 août 1972 contre l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 26 juin 1972. La procédure écrite devant la Cour de révision fut menée à son terme avec rigueur : une requête en révision fut déposée à l'appui du pourvoi le 6 septembre 1972 par Maître Marquet ; le défendeur au pourvoi, le sieur B., représenté par Maître Marquilly, avocat-défenseur, répliqua par le dépôt d'une contre-requête au Greffe Général le 6 octobre 1972. Un second échange d'écritures eut lieu, matérialisé par une réplique du demandeur déposée le 19 octobre 1972, suivie d'une duplique du défendeur déposée le 16 novembre 1972. Le Greffier en Chef des Cours et Tribunaux de la Principauté délivra le 21 novembre 1972 le certificat établissant l'expiration des délais légaux, et le Procureur Général déposa ses conclusions écrites le 30 novembre 1972. Au soutien de son pourvoi, le Directeur des Services Fiscaux articulait un moyen unique, mais particulièrement dense, subdivisé en plusieurs griefs complémentaires visant à démontrer que l'arrêt attaqué ne pouvait échapper à la censure. L'argumentation du demandeur en révision reposait sur une conception stricte, matérielle et immédiate de l'obligation légale de déclaration de vacance et de l'injonction judiciaire qui la sanctionnait. Selon le pourvoi, pour se conformer tant aux dispositions de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959 qu'à l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970, le sieur B. avait l'obligation impérative de souscrire une déclaration unique. Cette déclaration unique devait nécessairement correspondre à la réalité matérielle et juridique du bien au jour précis où s'était ouverte la vacance — c'est-à-dire à la suite de l'expulsion du locataire W. le 30 juin 1969 —, à savoir un appartement unique composé de six pièces principales. Dès lors, en déposant le 16 avril 1970 deux déclarations distinctes visant deux appartements de trois pièces qui n'avaient encore aucune existence matérielle ni juridique, puisqu'ils étaient seulement « susceptibles d'apparaître par la division du local originaire » à la condition hypothétique d'une autorisation administrative de travaux, le propriétaire n'avait pas exécuté l'obligation qui pesait sur lui. En validant un tel procédé, la Cour d'appel avait, selon le Directeur des Services Fiscaux, commis trois erreurs de droit majeures : 1. Elle avait dénaturé les termes clairs et précis tant de l'arrêt correctionnel du 6 avril 1970 que des déclarations litigieuses du 16 avril 1970 ; 2. Elle avait méconnu le principe fondamental de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil, en permettant au débiteur de se soustraire aux modalités d'exécution fixées par le juge répressif ; 3. Elle avait directement violé les dispositions légales applicables en la cause, à savoir l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 décembre 1959. En défense, le sieur B. soutenait que sa démarche du 16 avril 1970 était parfaitement conforme à l'injonction reçue dès lors qu'elle intervenait dans le délai de quinze jours et qu'elle traduisait fidèlement la situation administrative du bien, lequel faisait l'objet d'une demande de division antérieure à la vacance et d'un recours pendant devant le Tribunal Suprême. Il faisait valoir que le juge pénal n'avait jamais tranché la question de la consistance matérielle de la déclaration, de sorte qu'aucune atteinte à l'autorité de la chose jugée ne pouvait être caractérisée. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de la Principauté de Monaco était saisie d'une question de droit complexe, située au carrefour du droit pénal, du droit administratif de l'urbanisme et du logement, et du droit des voies d'exécution : **Un propriétaire condamné par la juridiction répressive à déclarer la vacance d'un local d'habitation dans un délai déterminé sous peine d'astreinte exécute-t-il valablement cette injonction — rendant ainsi l'astreinte inexigible — lorsqu'il dépose dans le délai imparti deux déclarations portant sur deux appartements issus de la division projetée du local originaire, assorties de réserves liées à l'obtention d'une autorisation administrative de travaux faisant l'objet d'un recours pendant devant le Tribunal Suprême, et les juges du fond qui annulent en conséquence la contrainte fiscale méconnaissent-ils l'autorité de la chose jugée au pénal ou dénaturent-ils la décision répressive ?** De manière sous-jacente, il s'agissait de déterminer l'étendue exacte de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Chambre des appels correctionnels du 6 avril 1970 : cette autorité s'étendait-elle à la détermination de la consistance unitaire ou divisée du bien devant faire l'objet de la déclaration de vacance, ou se limitait-elle à l'obligation formelle de procéder à la déclaration dans un délai contraint ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi formé par le Directeur des Services Fiscaux et confirmer la légalité de l'arrêt rendu par la Cour d'appel le 26 juin 1972, la Cour de révision développe un raisonnement rigoureux en trois temps, articulé autour du contrôle de l'étendue de la chose jugée au pénal, de la prise en compte globale du contexte procédural administratif, et de la vérification de la base légale de la décision des juges du fond. En premier lieu, la Haute juridiction s'attache à restituer la chronologie précise des faits souverainement constatés par les juges du fond, par motifs propres ou adoptés. Cette chronologie est déterminante car elle démontre que l'intention de diviser le bien n'était pas un artifice dilatoire inventé par le propriétaire après sa condamnation pénale pour échapper à l'astreinte, mais s'inscrivait dans une démarche ancienne, constante et officielle. La Cour relève ainsi trois jalons temporels essentiels : - Le 27 novembre 1968 (soit sept mois avant même l'expulsion du locataire W. intervenue le 30 juin 1969), le sieur B. avait officiellement sollicité l'autorisation administrative de procéder aux travaux d'aménagement et de transformation de l'appartement ; - Le 22 octobre 1969, par lettre adressée au Service du Logement, il avait expressément confirmé son intention de diviser son appartement ; - Le 17 avril 1970 (soit le lendemain du dépôt des deux déclarations de vacance litigieuses), il s'était pourvu devant le Tribunal Suprême contre la décision implicite de refus résultant du silence gardé par l'Administration sur sa demande d'autorisation de travaux. En deuxième lieu, la Cour de révision procède à une analyse stricte de la portée de l'arrêt rendu par la Chambre des appels correctionnels le 6 avril 1970 afin de répondre aux griefs de dénaturation et de violation de l'autorité de la chose jugée au pénal. La Cour approuve explicitement l'analyse des juges d'appel en soulignant « qu'il est observé, avec raison, que la Chambre correctionnelle s'était bornée à statuer sur la date à laquelle devait être effectuée la déclaration de vacance, sans préjuger la question, qui ne lui était pas soumise, de savoir si la déclaration devait porter sur un ou deux appartements, après division des lieux ». Ce motif constitue la clé de voûte de l'arrêt. La Cour de révision rappelle implicitement que l'autorité de la chose jugée au pénal ne s'attache qu'à ce qui a été certainement et nécessairement décidé par le juge répressif quant à l'existence du fait incriminé, sa qualification et la culpabilité de celui auquel il est imputé. En l'espèce, le délit poursuivi devant la juridiction correctionnelle consistait en une abstention : l'omission de faire la déclaration de vacance dans les délais légaux suivant la libération des lieux. En condamnant le prévenu à accomplir cette formalité dans les quinze jours sous astreinte, le juge pénal a uniquement fixé un terme impératif pour mettre fin à une situation d'abstention illicite. En revanche, la question de la configuration matérielle et juridique des locaux à déclarer (un seul appartement de six pièces ou deux appartements de trois pièces issus d'une division) n'avait pas été soumise au débat contradictoire devant la juridiction répressive et n'avait donc pas été tranchée par elle. Dès lors, en appréciant la validité substantielle des déclarations déposées le 16 avril 1970 au regard du projet de division, la Cour d'appel n'a pu ni dénaturer l'arrêt correctionnel, ni méconnaître l'autorité de la chose jugée qui s'y attachait. En troisième et dernier lieu, la Cour de révision valide la déduction juridique opérée par les juges du fond quant à la bonne exécution de l'injonction et, par voie de conséquence, quant à l'inexigibilité de l'astreinte. Elle énonce que de l'ensemble de ces constatations et énonciations, la Cour d'appel « a pu déduire qu'en l'état de la procédure en cours et des réserves relatives à l'autorisation des travaux à exécuter, B. n'avait point enfreint, dans le délai qui lui était imparti, l'obligation de déclarer la vacance des locaux ». L'emploi de la formule « a pu déduire » témoigne de ce que la Cour de révision exerce ici un contrôle de qualification juridique des faits et de la base légale. La Haute juridiction considère qu'un propriétaire qui agit dans le délai de quinze jours fixé par le juge, et qui adapte le contenu de sa déclaration de vacance pour préserver ses droits dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir pendant devant le Tribunal Suprême (en déclarant deux lots sous réserve de l'obtention de l'autorisation de travaux), accomplit loyalement et suffisamment l'obligation de faire qui lui incombe. Si le propriétaire avait déclaré purement et simplement un appartement unique de six pièces sans réserve, il aurait risqué de se voir opposer par l'administration un renoncement implicite à son projet de division ou de se voir imposer un locataire unique pour l'ensemble du lot, rendant illusoire l'issue de son recours devant le Tribunal Suprême. L'obligation principale ayant été exécutée dans le délai imparti, la mesure accessoire d'astreinte n'avait plus de raison d'être déclenchée : « par suite, le paiement de l'astreinte n'était pas exigible ». La contrainte décernée par le Directeur des Services Fiscaux et le commandement de payer subséquent se trouvaient dès lors dépourvus de base légale, justifiant pleinement leur annulation par les juges du fond. ### C. Le dispositif Après avoir écarté l'ensemble des branches du moyen unique et constaté que les juges d'appel avaient légalement justifié leur décision, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 10 mai 1973 par la Cour de révision de Monaco constitue une décision de principe majeure en ce qu'il précise avec une grande netteté les frontières respectives de l'autorité de la chose jugée au pénal, de l'autonomie des procédures administratives parallèles et du régime juridique de l'astreinte judiciaire assortissant une obligation légale de faire. #### 1. La délimitation stricte de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil Dans la tradition juridique franco-monégasque, le principe de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil revêt un caractère d'ordre public. Il interdit au juge civil, saisi ultérieurement des conséquences patrimoniales ou de l'exécution d'une décision répressive, de méconnaître ce qui a été nécessairement et certainement décidé par le juge pénal. L'administration fiscale tentait en l'espèce de donner à ce principe une portée extensive : selon le Directeur des Services Fiscaux, puisque l'infraction initiale d'omission de déclaration de vacance avait été constituée à la suite de l'expulsion du locataire d'un appartement de six pièces, la condamnation pénale à accomplir « ladite formalité » impliquait nécessairement que la déclaration porte sur cet appartement unique de six pièces dans son état au jour de l'ouverture de la vacance. La Cour de révision rejette catégoriquement cette conception extensive. En affirmant que « la Chambre correctionnelle s'était bornée à statuer sur la date à laquelle devait être effectuée la déclaration de vacance, sans préjuger la question, qui ne lui était pas soumise, de savoir si la déclaration devait porter sur un ou deux appartements, après division des lieux », la Haute juridiction applique avec rigueur la règle selon laquelle l'autorité de la chose jugée ne s'attache pas aux questions qui n'ont pas été débattues devant le juge répressif et qui n'étaient pas le soutien nécessaire de sa décision. Le juge pénal avait uniquement constaté un défaut de déclaration à une date donnée et ordonné qu'une déclaration intervienne dans les quinze jours. La consistance exacte de l'objet déclaré (un
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11739 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 09 janvier 2014, n° 11739 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/01-09-11739)) ## Faits et procédure Par bail du 7 décembre 2001, enregistré le 17 décembre 2001, la société civile immobilière de droit monégasque SCI P a loué à M. P.B. et à son épouse, Mme C.B., fille du gérant associé de la société, un appartement situé dans un immeuble de Monaco. Le bail était conclu pour une année, reconductible, moyennant un loyer annuel de 27 500 euros payable trimestriellement et d'avance. Un nouveau bail a été conclu le 1er avril 2005 entre les mêmes parties, avec un loyer inchangé. Il n'est pas contesté que les preneurs ont quitté les lieux le 31 mars 2011. La SCI a assigné M. P.B. le 18 janvier 2012 pour obtenir le paiement des loyers échus du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011, soit 137 500 euros selon les motifs et le dispositif (la somme est mentionnée pour 137 000 euros dans l'exposé des prétentions), outre 15 000 euros de dommages et intérêts. Elle a précisé cantonner sa demande dans le délai de la prescription quinquennale de l'article 2097 du Code civil. Le défendeur a demandé à appeler en garantie son épouse, co-titulaire du bail, ce qui a été accordé par jugement avant-dire-droit du 25 septembre 2012. M. P.B. a soutenu, à titre principal, que les parties avaient entendu une occupation à titre gratuit, de sorte que le contrat devait être requalifié en prêt à usage. Il a invoqué le contexte familial, la modicité du loyer, l'existence d'un avantage en nature lié à son emploi, une attestation, la pratique des baux intrafamiliaux et l'absence de toute demande de paiement avant la procédure de divorce. À titre subsidiaire, il a demandé à être relevé et garanti par son épouse. La SCI a conclu au rejet de la requalification et, à titre infiniment subsidiaire, à ce que Mme C.B. supporte la moitié des loyers. ## Question de droit Le tribunal devait déterminer si un contrat écrit intitulé « bail à loyer », stipulant un prix, peut être requalifié en prêt à usage au motif que le bailleur n'a jamais réclamé les loyers, en raison du contexte familial. Il lui revenait par ailleurs de déterminer si l'absence de demande de paiement pendant plusieurs années emportait renonciation du bailleur à sa créance, ce qui suppose une volonté non équivoque de renoncer. Corrélativement, se posait la question de la répartition de la dette locative entre les deux co-preneurs, en l'absence de stipulation de solidarité ou d'indivisibilité dans le contrat. ## Solution et dispositif Le tribunal écarte la requalification et condamne M. P.B. au paiement des loyers. Il retient d'abord que la juridiction n'est pas liée par la qualification donnée par les parties, mais que celui qui invoque une simulation doit la prouver. Il relève à cet égard l'existence d'un écrit fixant un prix et l'absence de contre-lettre au sens de l'article 1168 du Code civil. Il ajoute que l'occupation gratuite antérieure, entre 1999 et 2001, se distingue de la convention écrite conclue ultérieurement. Il estime ensuite que le loyer modéré allégué ne démontre pas la gratuité, dès lors qu'un bailleur qui renonce à tout loyer n'a pas d'intérêt à le minorer, et que la rémunération du défendeur ne caractérisait pas une impossibilité de payer. L'attestation produite est jugée insuffisamment circonstanciée, et les factures d'appel relatives à un autre bail intrafamilial ne permettent pas d'en déduire une renonciation. Sur la renonciation, le tribunal constate que la SCI n'a pas sollicité de paiement depuis l'origine du bail, dans un contexte familial, mais qu'aucun élément ne caractérise « une volonté non équivoque » de ne jamais solliciter le paiement, ni une volonté d'abandonner définitivement la créance. La SCI demeure donc libre de réclamer les loyers échus, dans la limite de la prescription de l'article 2097. Sur la solidarité, le tribunal retient que les deux preneurs sont désignés comme « le preneur » dans le contrat, mais, à l'égard de l'appel en garantie, il estime qu'« à défaut d'une quelconque stipulation dans le contrat de bail du 1er avril 2005 », Mme C.B. doit supporter la moitié de la dette. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Condamne P.B. à payer la somme de 137.500 euros à la SCI P au titre de loyers pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2012 ; » > « Condamne C.B à relever et garantir P.B. de la condamnation prononcée au bénéfice de la SCI P dans la limite de la somme de 68.750 euros outre intérêts au taux légal ; » > « Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ; » Le surplus des demandes est rejeté, de même que la demande reconventionnelle de M. P.B. en dommages et intérêts, le tribunal relevant que la défense du défendeur n'a pas dégénéré en abus. ## Portée et enseignement pratique **Sur la qualification.** La décision rappelle une règle classique : le ju
# Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25038 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25038 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1972/06-26-25038)) ## Faits et procédure Une propriétaire, dame D.-K. épouse K., était titulaire d'un appartement sis 10, boulevard des Moulins, à Monaco. Ce local est devenu vacant à la suite du décès de son locataire. La propriétaire a entendu exercer le droit de rétention prévu par l'article 6 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970, afin d'y loger elle-même. Par jugement du 26 janvier 1972, le Tribunal de première instance de Monaco a jugé que la propriétaire remplissait les conditions légales pour exercer ce droit en vue de son occupation personnelle. Le Ministre d'État a relevé appel. Les faits retenus par la Cour sont les suivants : les époux sont âgés respectivement de soixante et soixante-cinq ans ; ils résidaient jusqu'alors à Strasbourg ; le mari, industriel, a été admis à la retraite le 30 juin 1971. Il n'est pas allégué que les intéressés aient agi avec un esprit de fraude. La décision ne précise pas la date exacte de la vacance du local (non précisé dans la décision). L'appelant soutenait, en substance : (i) que l'intimée, domiciliée hors de la Principauté, n'était pas recevable à exercer le droit de rétention, ou que sa demande devait être rejetée sur le fondement d'une exception péremptoire de fond ; (ii) que la notion de « besoins normaux » devait s'entendre de « besoins locatifs normaux », appréciés par comparaison concrète entre la situation locative subie et la situation locative souhaitée ; (iii) que le simple désir de venir habiter à Monaco ne constituait pas un besoin normal. L'intimée concluait à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait déterminer si le propriétaire, qui n'habite pas la Principauté, peut exercer le droit de rétention sur un local vacant, et ce qu'il faut entendre par « besoins normaux » au sens de l'article 6, alinéa 3, de l'Ordonnance-Loi n° 669 telle que modifiée. Deux questions s'en détachent : 1. La condition de résidence effective à Monaco au moment de l'exercice du droit de rétention est-elle une condition légale ? 2. Les « besoins normaux » doivent-ils être entendus comme des besoins strictement locatifs, appréciés par comparaison objective des situations, ou comme des besoins plus généraux, de nature personnelle et familiale ? La Cour n'a pas expressément tranché, dans ses motifs, la qualification d'« exception péremptoire de fond » sollicitée par l'appelant. Elle examine néanmoins les deux griefs ensemble, « un seul et même examen » étant opéré, puisqu'ils reposaient sur des moyens communs. ## Solution et dispositif La Cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. Elle retient une interprétation large de la notion de besoin normal et écarte l'exigence de résidence préalable. Son raisonnement comporte quatre temps. **Sur le cadre général.** L'article 6 déroge au droit de propriété. Il doit donc être interprété restrictivement. Il pose deux exigences cumulatives : la justification d'un titre (dévolution successorale ou acte ayant date certaine depuis au moins trois ans au jour de la vacance) et l'existence de besoins normaux. Hors ces conditions, le texte « n'impose aucune autre condition ». **Sur la résidence.** La Cour juge qu'exiger du propriétaire qu'il habite déjà en Principauté reviendrait « en tous cas » à ajouter au texte. Elle relève en outre que la Constitution, en garantissant l'inviolabilité de la propriété, ne distingue pas selon que le propriétaire réside ou non dans la Principauté. **Sur le qualificatif « normaux ».** La loi ne qualifie les besoins que par l'adjectif « normaux ». Elle ne les définit pas comme « besoins locatifs normaux ». Une telle restriction constituerait une addition au texte. La Cour relève que le législateur de 1970 a volontairement substitué à l'exigence d'« impérieuse nécessité » celle, plus souple, de « besoins normaux », et qu'il a ainsi laissé « un large pouvoir d'appréciation au juge du fond ». **Sur le contenu de la notion.** En l'absence de définition restrictive, les besoins « doivent s'entendre, non seulement des conditions dans lesqu
# Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25039 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 juin 1972, n° 25039 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1972/06-26-25039)) ## Faits et procédure Un propriétaire, B., avait obtenu par arrêt de la Cour d'appel du 30 juin 1969 l'expulsion de son locataire. Dans les locaux libérés, il projetait de diviser l'appartement en deux logements. Il avait sollicité une autorisation de travaux le 27 novembre 1968, puis, par lettre du 22 octobre 1969 adressée au Service du Logement, confirmé son intention. N'ayant reçu ni accusé de réception ni réponse, il a considéré le silence de l'administration comme une décision implicite de refus et s'est pourvu devant le Tribunal Suprême le 13 avril 1970. Par arrêt du 6 avril 1970, B. a été condamné à faire la déclaration de vacance du local à usage d'habitation, sous astreinte. Le 16 avril 1970, il a déclaré la vacance de deux logements, en utilisant la formule de l'article 4 de l'ordonnance du 21 septembre 1959, « sous réserve, d'une part, d'obtenir l'autorisation des travaux, d'autre part de l'action judiciaire en cours ». Le Directeur des Services Fiscaux a néanmoins fait décerner une contrainte, le 18 janvier 1971, pour le recouvrement de l'astreinte due du 21 avril au 16 décembre 1970, soit 2 400 francs, et a fait signifier une sommation avec commandement. Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 18 novembre 1971, a déclaré nulles et de nul effet la contrainte et la sommation. Le Directeur des Services Fiscaux a interjeté appel. ## Question de droit La question posée était double. Il fallait d'abord déterminer si l'astreinte prononcée pour retard dans la déclaration de vacance pouvait sanctionner le contenu de cette déclaration, ce que l'appelant soutenait. Il fallait ensuite apprécier si une déclaration de vacance portant sur deux logements, dont la division était subordonnée à une autorisation administrative et faisait l'objet d'une action pendante, satisfaisait à l'obligation légale et à la condamnation prononcée par l'arrêt du 6 avril 1970. L'appelant faisait valoir que la déclaration prévue par l'ordonnance-loi devait porter sur le local tel qu'il était composé au moment où il avait été libéré, c'est-à-dire un appartement unique, et non sur deux logements qui n'existaient qu'à l'état de projet. Selon lui, la déclaration n'était pas conforme à la loi et l'arrêt n'avait pas été exécuté. L'intimé, B., répondait qu'aucun texte n'interdisait au propriétaire d'effectuer, dans les locaux libérés par une décision de justice, des travaux de modernisation et de division, dès lors qu'il en avait obtenu l'autorisation. Il soutenait que, pendant la procédure d'autorisation, l'astreinte ne pouvait sanctionner qu'un retard ou un défaut matériel de déclaration. ## Solution et dispositif La Cour d'appel rejette l'appel et confirme le jugement. Son raisonnement repose sur la situation de fait au jour de la déclaration. Elle relève que l'appartement n'avait plus, à cette date, la composition qu'il avait au moment de la libération, le locataire évincé l'ayant transformé en un cinq pièces. Elle retient en outre que cet appartement était « susceptible, selon la décision du Tribunal Suprême à intervenir, d'être divisé ». Dans ces conditions, l'appelant « n'est pas fondé à soutenir » que la déclaration de vacance portant sur deux appartements, faite sous réserves, méconnaissait l'obligation de déclaration dans le délai fixé. La Cour considère par conséquent que les premiers juges ont à bon droit déclaré nulles la contrainte et la sommation, « comme étant sans objet ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « Reçoit le Directeur des Services Fiscaux en son appel régulier en la forme ; > Au fond, dit cet appel mal fondé ; > Confirme, en conséquence, le jugement attaqué ; > Rejette en tant que de besoin, comme inutiles ou mal fondées, toutes autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties ; »